2026年4月30日

借地権物件は買っても大丈夫？｜旧法/新法/定期借地の違いとリスク

「都心一等地で相場の60%」──そんな魅力的な物件は、土地の所有権がない借地権物件であることがあります。借地権は所有権と全く別の権利関係で、地代・更新料・各種承諾料・住宅ローン難・売却困難など、所有権物件にはない論点が複数あります。

本記事では借地権の3類型（旧借地法・普通借地権・定期借地権）を整理し、購入前に確認すべき10項目をまとめます。

借地権とは — 所有権との違い

借地権は「他人の土地を借りて、その上に自分の建物を所有する権利」です。建物は自分のもの、土地は地主のもの、という分離形態です。固定資産税は建物分のみ自分が払い、土地分は地主が支払います。

借地権の3類型を理解する

類型1: 旧借地法（1992年7月以前の契約）

1992年7月以前に設定された借地権は旧借地法が適用されます。借主の保護が極めて強く、半永久的に住み続けられるのが特徴です。

• 存続期間: 木造30年・堅固造60年（最初）、更新後は木造20年・堅固造30年
• 地主が更新拒絶するには「正当事由」が必要（自分が住むなど）
• 正当事由の認定は厳しく、実質的に地主は更新拒絶できない
• 借主は実質「半所有」に近い立場

都心の老舗町に多く、戦前から続く借地関係が現役で残っています。物件価格は所有権の60〜70%程度。

類型2: 普通借地権（新法・1992年8月以降）

1992年8月施行の借地借家法に基づく借地権です。旧法より地主の権利が強化されています。

• 存続期間: 30年（最初）、更新は20年・10年と段階的に短縮
• 更新には地主の合意が必要だが、正当事由がなければ拒絶不可
• 事実上は旧法に近い「ほぼ半永久」だが、契約条件が地主寄り

類型3: 定期借地権（更新なし・1992年8月以降）

更新がない借地権です。期間満了時に建物を解体し、更地で土地を返還する義務があります。

住宅で多いのは一般定期借地権（50年）。「子供の代まで住める」ことを謳う物件が多いですが、満期になれば自分の建物を取り壊して土地を返さねばなりません。

借地権物件の主なコスト

1. 地代（毎月支払い）

地主に毎月支払う土地使用料です。相場は固定資産税・都市計画税の3〜5倍程度。都心一等地なら月3〜10万円、地方なら月5,000〜2万円が目安です。

2. 更新料（旧法・普通借地権の更新時）

契約更新時に地主に支払う一時金です。更地価格の3〜10%が慣習的相場。20〜30年に1回ですが、数百万〜数千万円の支出になります。

3. 譲渡承諾料（売却時）

借地権を第三者に売却する際、地主の承諾を得るために支払う一時金。借地権価格の10%が目安。売却価格2,000万円なら200万円程度の出費です。

4. 増改築承諾料（リフォーム時）

建物の建て替え・大規模リフォームには地主の承諾が必要。更地価格の3〜5%が相場。承諾なしで実施すると契約解除事由になります。

5. 借地権名義書換料（相続時）

相続で借地権の名義が変わる場合の手数料。借地権価格の数%程度。地主との関係性によっては支払い不要のことも。

住宅ローンが組みにくい理由

借地権物件は建物のみが担保対象になるため、評価額が低くなり、ローン審査が厳しくなります。

• 多くの銀行で融資割合が物件価格の70〜80%に制限
• 定期借地権は残存期間に応じて融資期間が制限される
• 地主の承諾書（融資承諾・抵当権設定承諾）が必要なケース多数
• フラット35は借地権物件への融資に消極的

結果として、自己資金が多めに必要になり、相場が安い分のメリットが薄まることがあります。

借地権物件が向いている人・向かない人

向いている人

• 都心の高額エリアで予算を圧縮したい人
• 長期保有が前提で売却を考えていない人
• 地主との関係構築・継続的なコミュニケーションが苦にならない人
• 定期借地の場合、満期までの居住計画が明確な人（50年後の自分を考えている）

向かない人

• 10〜20年で売却・住み替えを想定している人
• 頻繁にリフォーム・増改築をしたい人
• 融資を物件価格の85%以上で組む必要がある人
• 地主と疎遠になることを想定している人（連絡取れない地主は売却・更新で詰む）

購入前のチェックリスト10項目

1. 借地権の類型（旧法/普通借地権/定期借地権）
2. 契約の残存期間と更新条件
3. 地代の月額と過去の改定履歴
4. 譲渡・増改築の承諾料の慣習と地主の対応傾向
5. 地主の素性（個人/法人/相続済か）
6. 過去のトラブル履歴（隣人・周辺借地人とのもめごと）
7. 固定資産税評価額と借地権割合（路線価図で確認）
8. 地主が担保権の設定承諾に応じるか
9. 建物の耐用年数と借地期間との比較
10. 定期借地の場合、取り壊し費用の積立の有無

新着で借地権物件を見つけたら即チェック

借地権物件は表記が省略されたり「借地権」とだけ書かれて詳細が分からないことが多いため、新着時に即チェック→現地確認→契約書精査という流れが必要です。

物件ウォッチでは18の不動産サイトの新着物件をAIが分析し、「借地権」「定期借地」「旧法借地」等のキーワードを検出した場合はLINE通知で明示します。条件フィルタで除外することも、逆に借地権だけを集中監視することも可能です。

よくある質問

Q. 借地権物件は資産にならない？

借地権そのものに財産価値があり、相続税評価額も計算されます。所有権の60〜70%が一般的な評価です。資産価値はありますが、流動性（売却のしやすさ）は所有権より低くなります。

Q. 地代はインフレで上がる？

固定資産税の増減・周辺地代相場の変動で改定されます。地主が一方的に値上げすることはできず、合意が必要です。合意できなければ調停・裁判で適正額が決定されます。

Q. 借地の地主が亡くなったら契約はどうなる？

地主の相続人に契約が引き継がれます。借地権者の権利は変わりません。ただし、相続人が複数だと地代支払先や承諾権限で混乱が生じることがあります。

Q. 定期借地マンションは買うべきではない？

残存期間が長く（40年以上）、購入価格が所有権の50%以下なら経済合理性はあります。ただし、満期時の取り壊し費用（戸あたり200〜500万円）を積み立てる必要があり、満期前10〜20年は売却困難になります。子世代まで住み継げない物件です。

Q. 借地権物件の購入で「これは絶対避けるべき」というケースは？

(1)地主と過去にトラブルがある、(2)地代の改定で揉めている、(3)地主が連絡取れない・所在不明、(4)定期借地で残存期間20年以下、(5)旧法借地で建物が老朽化し建て替え承諾が出ない、のいずれかに該当する物件は避けるべきです。