不動産投資、いくら借りられる？物件を探す前に「借入可能額」を知る方法
不動産投資の物件探しを始めると、多くの人が価格や利回りばかりを見ます。しかし、それ以前に決定的に重要なことがあります。「自分はいくら借りられるのか」——借入可能額です。ここが曖昧なままだと、買える物件の範囲が定まらず、探しても探しても軸が定まりません。
不動産投資は、基本的に融資（不動産投資ローン）を使って行います。つまり借入可能額と適用金利が、買える物件と収支の前提になります。ところがこの借入可能額は年収・属性・保有資産などで決まり、しかも金融機関ごとに基準が違うため、本来は複数の銀行に当たらないと分かりません。かといって、物件を探しながら銀行を一行ずつ回るのは現実的ではありません。
この記事では、物件探しの前に借入可能額を把握しておく意味と、銀行を個別に回らずに借入可能額を無料で把握する方法を、INVASE（インベース）のバウチャーを例に中立に整理します。
なぜ「物件より先に、借入可能額」なのか
借入可能額を先に知っておくべき理由は、大きく3つあります。
- 予算の天井が決まる：借入可能額＋自己資金が、買える物件の上限です。ここが曖昧だと、価格帯もエリアもブレて、物件探しが定まりません。
- スピードで負けない：条件の良い投資物件は競争が激しく、出た瞬間に動けるかが勝負です。融資枠を把握していれば、いい物件が出た時にすぐ買付を入れられます。「まず銀行に相談してから」では間に合いません。
- 交渉力が上がる：融資の目処が立っていると、売主・仲介に対する買付の信頼性が増し、指値（価格交渉）も通りやすくなります。
つまり借入可能額の把握は、物件探しの「前提条件」です。ここを固めてから探すのと、曖昧なまま探すのとでは、効率もスピードもまるで違います。
借入可能額は何で決まるのか
不動産投資ローンの借入可能額と金利は、おおむね次の要素で決まります。
- 属性：年収・勤務先・雇用形態・勤続年数など
- 資産・負債：自己資金、保有資産、既存の借入（住宅ローン等）
- 物件の収益性：家賃収入や担保としての評価（返済原資になるか）
やっかいなのは、金融機関ごとに審査基準も金利も違うことです。「A銀行では難しくてもB銀行なら通る」「同じ属性でも金利に差が出る」ことは珍しくありません。だから本来は複数行に当たって比較すべきなのですが、一行ずつ問い合わせて審査を待つのは、時間も手間も膨大です。ここを効率化するのが、複数の金融機関と連携して借入可能額をまとめて診断するサービスです。
銀行を回らず、借入可能額を無料で知る
その一つが、東証上場の株式会社MFSが運営する不動産投資サービス「INVASE（インベース）」のバウチャー（借入可能額診断）です。公開情報によると、次のような特徴があります。
- 年収などのプロフィールを入力すると、リアルタイムで借入可能額と適用金利の目安が判定される
- 各金融機関と連携しているため精度が高く、銀行を個別に回らなくてよい
- 最短1営業日でバウチャー（借入可能額証明書）を発行。利用は無料
- 診断後は、借入可能額と投資意向に合うおすすめ物件の紹介にもつながる
対象の目安は、年収500万円以上で、医師・士業・公務員・上場企業や従業員100名以上の企業にお勤めの方など。自分が対象かどうかも含めて、まず無料で診断できるのが入口として使いやすい点です。無理な借入を勧めるものではなく、「身の丈に合った範囲」を把握する用途にも向いています。
PR物件を探す前に、借入可能額を無料で診断
東証上場の株式会社MFSが運営するINVASE。プロフィールを入力すると、借入可能額と金利の目安をリアルタイムで判定し、最短1営業日でバウチャーを発行します。各金融機関と連携しているため、銀行を個別に回る必要がありません。利用は無料です。
- 借入可能額と適用金利の目安がリアルタイムで分かる
- 複数の金融機関と連携＝銀行を一行ずつ回らなくてよい
- 最短1営業日でバウチャー発行・利用は無料
- 借入可能額に合う物件の紹介にもつながる
借入可能額が分かると、物件探しはこう変わる
借入可能額を先に把握しておくと、物件探しの精度とスピードが大きく変わります。
| 観点 | 借入可能額を知らずに探す | 先に借入可能額を把握 |
|---|---|---|
| 予算 | 曖昧でブレる | 上限が確定し軸が定まる |
| スピード | 都度銀行に相談し出遅れる | 良い物件が出たら即買付 |
| 収支試算 | 金利が不明で概算どまり | 金利目安が分かり現実的に試算 |
| 手間 | 物件ごとに融資を打診 | 一度の診断で枠を把握 |
とくに、当サービス「物件ウォッチ」で新着物件を追いかけている方なら、この効果は大きいはずです。新着を最速でキャッチする仕組みと、融資枠を把握しておく準備がそろって初めて、良い物件に即動けるからです。監視で価格帯を絞るときも、借入可能額という現実的な上限があると、条件設定の精度が上がります。
すでに投資ローンがある人は「借り換え」の見直しも
これから買う人向けの借入可能額診断に加えて、INVASEは既存の不動産投資ローンの借り換えも扱っています。金利の高い時期に組んだローンは、借り換えで毎月返済額や総支払利息が下がることがあります。INVASEは借り換えについて「毎月返済額は平均1.9万円削減、支払利息は最大約70％削減」の実績を公表しており、費用は成功報酬制としています。
とくに2013年以前に物件を購入・現在の金利が2％以上・元本が1,500万円以上のいずれかに当てはまる場合は、見直しメリットが出やすいとされています。すでに物件を保有している方は、借り換えの無料診断で今の返済がどれだけ下がるかを確認しておくと、キャッシュフローの改善余地が見えてきます。
よくある質問
Q. 診断すると、すぐ銀行から営業電話が来ますか？
借入可能額の診断自体はオンラインで完結します。実際に融資を申し込む段階になって初めて金融機関とのやり取りが発生するので、まずは「自分の枠を知る」だけの用途でも使えます。
Q. 利用は本当に無料ですか？
借入可能額診断（バウチャー）の利用は無料と案内されています。既存ローンの借り換えは成功報酬制で、金利削減額に応じた費用体系です。
Q. まだ物件を決めていなくても使えますか？
むしろ物件を決める前に使うのが有効です。借入可能額が分かると探すべき価格帯が定まり、物件探しの回り道が減ります。
Q. 年収がそれほど高くなくても対象ですか？
対象の目安（年収500万円以上・職業要件など）があります。自分が対象かどうかは診断で確認できます。なお不動産投資は空室や金利上昇などのリスクを伴うため、借入可能額はあくまで上限の目安と考え、自己資金やリスク許容度に応じて無理のない範囲で判断してください。
まとめ — 「いくら借りられるか」を先に固める
- 不動産投資は融資が前提。借入可能額が、買える物件と収支の土台になる
- 借入可能額は属性・資産・物件で決まり、金融機関ごとに違うため本来は複数行に当たる必要がある
- INVASEのバウチャーは複数金融機関と連携して借入可能額・金利目安を無料診断、最短1営業日で発行
- 先に枠を知ると、予算が定まり・良い物件に即動け・収支試算も現実的になる
- すでにローンがあるなら、借り換えで返済を軽くできる余地も
物件探しは、価格を見る前に「自分がいくら借りられるか」を固めるところから。枠が決まれば、あとは良い物件を見逃さないだけです。新着を追いながら、まずは自分の借入可能額を確かめておきましょう。
PRまずは自分の借入可能額を確かめる
年収などを入力するだけで、借入可能額と金利の目安がその場で分かります。銀行を回らずに、最短1営業日でバウチャーを発行。枠が分かれば、探すべき価格帯が定まり、良い物件が出たときにすぐ動けます。利用は無料です。
- 年収・属性からリアルタイムで借入可能額を判定
- 各金融機関と連携・銀行の個別訪問が不要
- 東証上場のMFSが運営・利用は無料
- 既存ローンの借り換え相談にも対応
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公開日: 2026年7月10日