605件の中央値720万円、新しい区分22件は+7.9%の上昇 | 北海道函館市 土地 中古相場分析【2026年9月版】— 605件集計

最終更新: 2026年9月3日 | 605件・8サイトのデータに基づく

函館で土地を探しはじめて、価格表を見て戸惑った人は多いのではないだろうか。当サービスが8サイトから収集した北海道函館市・土地の掲載605件（2026年8月3日〜9月2日）を集計すると、価格中央値は720万円。ところが平均は1,465万円で、最小25万円から最大1億5,258万円まで散らばっている。つまり「函館の土地はいくら」という問いに、ひとつの答えはない。本集計の数字から、家を建てるための土地としてどこを見るべきかを読み解いていく。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 8サイト（athome, センチュリー21, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, ピタットハウス, 不動産連合隊, SUUMO）の掲載データ 605件、期間 2026-08-03 〜 2026-09-02
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが収集した605件のうち価格が取れた593件の中央値は720万円、㎡単価中央値は3.2万円/㎡。前月の700万円から+2.9%の上昇。
• 登録情報が新しい22件の中央値は700→755万円（+7.9%の上昇）。ただしサンプルが少なめなので傾向として見る程度。
• 駅徒歩6〜10分（107件）の中央値は731.5→680万円へ下がり、1〜5分（245件）は653→680万円へ+4.1%の上昇。徒歩帯による総額差はほぼ消えた。
• 1,000万円未満が593件中426件（71.8%）。0〜500万円が183件、500〜1,000万円が243件と、価格の山は明確に低い側にある。
• 上位10%層（4,200万円以上・59件）の中央面積は1,594.5㎡で、住宅1棟用ではない大区画。注文住宅の現実的な検討ゾーンは720万円前後。
• 町丁別（いずれもサンプル少なめ）では富岡町1,055万円が最も高く、東山町100万円が最も安い。同じ市内で総額に10倍超の開きがある。
• 期間中の新規掲載25件に対し掲載終了41件（新規は0.61倍）。掲載終了までの日数は18件のサンプルで中央値60日。

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 720万円
• ㎡単価中央値: 3.2万円/㎡
• 中央値の前月比: +2.9%
• 集計件数: 605件（8サイト）
• 掲載期間の中央値: 60日

今月のトップ3変化（前月比）

登録の新しい22件が700→755万円、+7.9%の上昇

本集計で登録情報が新しい区分に入る22件の中央値は、前月700万円→今月755万円で+7.9%の上昇。件数は26件→22件に減っている。中央面積205.3㎡と全体の中心帯に近く、いわゆる住宅1棟用の区画が主体だ。仮説として、比較的条件の良い区画が先に掲載終了し、残った区画の価格帯が上に寄った可能性がある（確証なし）。サンプルが少なめのため傾向として見たい。

駅徒歩6〜10分は731.5→680万円へ、-7.0%の下落

当サービスが収集した107件の駅徒歩6〜10分帯は、中央値が前月731.5万円→今月680万円（-7.0%）。件数はほぼ横ばい（108→107件）なので、母数の入れ替わりではなく価格帯の重心が下がった形だ。徒歩1〜5分帯（245件）の680万円と並び、いまや徒歩5分と10分で総額の差が事実上ないという結果になった。編集部としては、この帯は面積・形状で選び直す好機と読める。

駅徒歩1〜5分は653→680万円、+4.1%の上昇

本集計で最も件数の多い駅徒歩1〜5分帯（245件、全体の40.5%）は、中央値653万円→680万円へ+4.1%の上昇。中央面積は204.0㎡で、100㎡台の狭小地ではなく60坪級が中心だ。掲載上の最寄り交通の取り方に幅がある可能性はあるが（推測）、徒歩近接帯にこれだけの件数が並ぶのは土地探しをする側には有利な条件と言える。

北海道函館市 土地の中古市場の輪郭（当サービス集計）

集めた605件の顔ぶれ

当サービスが8サイトから収集した北海道函館市・土地の掲載は605件。内訳はSUUMOが412件（68.1%）で圧倒的、以下athome77件、不動産連合隊50件、ピタットハウス45件、LIFULL HOMES13件、HOME4U5件、センチュリー21が2件、大和ハウスが1件。同じ区画が複数サイトに出ている場合はそれぞれ1件として数えているため、実際の区画数はこれより少ない。

価格はどこに集中しているか

価格が取れた593件の中央値は720万円。安めの4分の1のラインは430万円、高めの4分の1のラインは1,140万円。金額帯で見ると0〜500万円が183件、500〜1,000万円が243件で、この2帯だけで426件（71.8%）を占める。㎡単価中央値は3.2万円/㎡、坪に直せば約10.6万円/坪だ。 一方、平均は1,465万円と中央値の2倍を超える。最小25万円、最大1億5,258万円、最安層（下位5%）は116万円、最上層（上位5%）は6,300万円。高値の裾を長く引いた分布で、その裾を作っているのは不動産連合隊掲載50件（中央値6,650万円、中央面積1,767.21㎡）のような大区画だ。家を1棟建てる目的なら、平均ではなく中央値720万円前後を「自分の物差し」にするのが実務的である。

掲載開始と掲載終了の動き

期間中の新規掲載は25件、掲載が終わったものは41件。新規は掲載終了の0.61倍にとどまり、掲載総数は614件→605件と9件減った（前月比-1.5%）。週別では8月24日週の掲載終了14件が最も多く、最終週は集計途中のため新規は0件。掲載が終わるまでの日数は18件のサンプルで中央値60日（下位で34.5日、上位で74.5日）。サンプルが少なめなので傾向として見る程度だが、条件の良い区画が半年も待ってくれるわけではない、という温度感は読み取れる。

価格帯の断層と区画条件（築年ではなく土地条件で読む）

函館の土地には面積の境界に沿った価格の断層がある。ただし当サービスの集計で最も深い断層は「狭いか広いか」ではなく、「住宅1棟用か、それ以外か」の線に走っている。

面積帯ごとの中央価格

狭小帯の数字を無理に埋めることはしない。本集計では50㎡未満・50〜100㎡帯を独立して切り出せるだけのサンプルがなく、そこは正直に未確認と書いておく。代わりにはっきりしているのは、掲載の中心が200㎡台（60坪級）にあることだ。首都圏の土地探しに慣れた目には広すぎるように見えるが、積雪地で駐車2台と雪寄せスペースを確保する前提なら、この面積帯は過剰ではない。

200㎡の境界で起きている断層

断層の一方は下側にある。下位10%層（200万円以下・59件）の中央面積は179.4㎡で、200㎡台の中心層とほぼ同じ広さなのに総額は3分の1以下。㎡単価は全体中央値3.2万円/㎡を大きく下回る。面積が小さいから安いのではなく、別の理由で安い区画群だと読むべきだろう（推測だが、造成状況・高低差・インフラ引込み・接道が価格に反映されている可能性がある）。 もう一方は上側だ。上位10%層（4,200万円以上・59件）の中央面積は1,594.5㎡。ここは戸建て1棟の敷地ではなく、事業用地や一括の大区画である。つまり注文住宅を建てる読者にとって、本集計605件のうち上下それぞれ約1割は最初から検討外になる。実質の母集団は430万〜1,140万円のレンジ、面積200㎡前後という帯だ。 延床の観点も添えておく。仮に建ぺい率60%・容積率200%の住居系用途なら、敷地200㎡で建築面積120㎡まで置ける。3LDK延床100㎡なら1階を50〜60㎡に抑えて庭と駐車を残せ、4LDK延床120㎡でも総2階なら余裕がある。函館の中心的な面積帯は、延床計画から見て制約になりにくい。

建築条件付きか自由設計か——見えない断層

最後に、当サービスが収集したデータでは横断的に集計できない断層がある。建築条件付き（指定ビルダーでの建築が条件）か、自由設計（条件なし）かだ。本集計に建築条件の有無を全件そろえた項目はないため、比率は未確認と書くしかない。ただし実務上の意味は大きい。同じ700万円の土地でも、条件付きなら建築費まで含めた総額が事実上決まり、自由設計なら設計事務所やビルダーを選べる。土地価格だけを並べた比較表では、この差はまったく見えない。各掲載の「取引条件」「備考」欄を1件ずつ確認する手間は省けない、というのが本集計から言える結論だ。

用途地域・接道条件でみる価格差

函館で家を建てる土地を、坪単価で見るとどこに集中しているのか。当サービスが8サイトから収集した605件では、注文住宅の現実的な検討ゾーンは総額430万〜1,140万円、坪単価にすると約10.6万円/坪（㎡単価中央値3.2万円/㎡換算）を中心にした帯に集まっている。

想定延床から逆算する「買える面積帯」

3LDK・延床100㎡を建てたい家族なら、必要な敷地は建ぺい率次第だ。仮に建ぺい率60%なら建築面積の上限は敷地の6割。敷地165㎡（50坪）でも建築面積99㎡まで置けるので、2階建てなら延床100㎡は無理なく収まる。4LDK・延床120㎡でも、総2階で1階60㎡・2階60㎡なら敷地120㎡で計算上は成立する。 つまり本集計の中心である200㎡前後（60坪級）は、延床から逆算すると「余る」側の面積だ。余剰は庭・物置・カーポート2台・雪寄せに回せる。逆に言えば、延床100㎡で十分な家族が200㎡超を買うと、使わない面積にも固定資産税と除雪の手間がかかる。総額720万円という水準は魅力的だが、面積は「多いほど良い」ではなく「延床＋外構＋雪」で決めるのが函館流だと考えたい。

用途地域構成（建てられる／建てにくいの判定）

注文住宅で最初に確認したいのは用途地域だ。第一種低層住居専用地域は住環境が最も安定するが、建ぺい率・容積率・高さの制限は厳しめ。第一種中高層・第一種住居は延床を取りやすく、生活利便も両立しやすい。準住居や近隣商業は幹線沿いで店舗が近い一方、交通音の影響を受けやすい。商業・工業系でも住宅は建てられるケースがあるが、周辺に工場・物流施設が入り得る点は割り引いて考える必要がある。 ここで正直に書いておくと、当サービスが収集した掲載データには用途地域・建ぺい率・容積率が全件そろっているわけではなく、本集計から「用途地域別の価格差」を算出することはできない。エリアプロフィール上も函館市の用途地域構成比は公開情報未確認だ。ただし元町・末広町など西部の歴史的地区には景観保全のための建築規制に関する条例が存在することが知られており、意匠や高さに制約がかかる可能性がある。西部エリアの区画を検討するなら、市の窓口での確認は必須と見る。

接道・形状・建築条件（家を建てる現実的観点）

再建築可の基本条件は、幅員4m以上の道路に2m以上接することだ。本集計では「再建築不可」と明示された掲載は0件（0%）だったが、これは掲載文に明示がなかったという意味であり、接道条件が全件クリアだと保証するものではありません。旗竿地・変形地・私道負担の有無も、当サービスの収集データからは体系的に分類できていない。 実務的な確認順序を挙げるなら、①接道幅員と間口、②整形か旗竿か、③高低差と擁壁の状態（擁壁のやり直しは数百万円規模になり得る）、④上下水道・ガスの引込み位置、⑤地盤と造成年、⑥建築条件付きかどうか——の6点。下位10%層（200万円以下・59件）の中央面積が179.4㎡と決して狭くないことを考えると、安い区画の安さの理由はこの6点のどこかにある可能性が高い（推測）。土地代で浮いた300万円が地盤改良と擁壁で消える、という展開は珍しくない。総額は「土地＋外構＋地盤」で見るのが正解だ。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外なのは、駅から遠いほうが総額が高いという結果だ。当サービスが収集した605件を最寄り駅からの徒歩帯で切ると、価格の序列がきれいに反転している。

徒歩1〜5分と6〜10分がどちらも680万円、そこから遠くなるほど総額が上がる。理由は面積で、徒歩21分以上の中央面積は286.0㎡と近接帯より80㎡以上広い。㎡単価で見れば21分以上の帯は全体中央値3.2万円/㎡を下回り、徒歩16〜20分の帯（25件、サンプルが少なめなので傾向として）は上回る。要するに、近さの割増は総額にほとんど乗らず、面積の差がそのまま総額に出ている構図だ。徒歩近接帯が245件と全体の40.5%を占めることも、選択肢の広さとして押さえておきたい。

町丁別の偏り

町丁別はいずれもサンプルが少なめなので傾向としての読みになるが、差の大きさは無視できない。本通29件が中央値980万円、富岡町15件が1,055万円で高い側。桔梗町24件845万円、桔梗16件950万円、湯川町22件850万円が中位から上、山の手18件750万円、日吉町24件730万円、神山16件685万円が中心帯だ。堀川町15件は523万円と安いが、中央面積140.98㎡と本集計では小ぶりな区画が中心である。 そして東山町19件は中央値100万円（安めの4分の1が90万円）。中央面積208㎡と広さは平均的なのに、総額は全体中央値720万円の7分の1程度にとどまる。推測だが、高低差や造成・インフラ引込みの状況が価格に反映されている可能性がある（確証なし）。現地の傾斜と擁壁、そして冬の坂道の勾配を自分の足で確かめるべきエリアだと言える。逆に本通・富岡町・桔梗町のように中央値が高い側は、生活利便と区画整形の良さが価格に出ていると読めるが、当サービスの集計から用途地域や形状まで遡って裏付けることはできていない。

リスク要素と注意ポイント

リスク欄が全部ゼロだったら、それは安全という意味なのか。当サービスが収集した605件のリスク要素の比率は、旧耐震0件（0%）、再建築不可0件（0%）、借地権0件（0%）、告知事項0件（0%）だった。土地カテゴリなので旧耐震（1981年6月施行の新耐震基準より前の建物）は原理的に該当しないが、残り3つは違う。これは「掲載文に明示がなかった」という結果であり、該当区画が1件もないことを証明するものではありません。 再建築不可、つまり幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地は、注文住宅の用地としては致命的だ。借地権も、土地を買うつもりで見ていた人には前提が変わる。掲載の一覧表示では出てこないことがあるため、詳細ページと重要事項の確認、そして役所での道路種別の照会までを1セットにしたい。

函館ならではの確認軸

エリアプロフィールによれば、函館市は津軽海峡・函館湾に面する沿岸部を持ち、市域面積は677.86km²。沿岸低地の一部が津波・高潮の浸水想定に含まれる可能性は高いが、具体的な指定範囲は公開情報未確認だ。1993年の北海道南西沖地震を経験した地域であり、液状化リスクの個別評価も未確認のまま推測で語るべきではない。結論はシンプルで、候補地が決まったら市のハザードマップで洪水・津波・土砂の3種を必ず自分で重ねること。海が見える土地の魅力と、海抜・避難経路は別問題として扱う。 寒冷地固有の費用も見落としやすい。凍結深度を踏まえた基礎、給水管の凍結対策、屋根形状と雪の落とし先、そして敷地内の雪の置き場。当サービスの集計に現れる中心面積200㎡前後という数字は、この雪の置き場を含んだ函館の生活寸法とも読める。 もう一点、エリアプロフィールでは元町・末広町などの歴史的地区を対象とした景観保全のための建築規制に関する条例が存在することが示されている。西部地区で自由設計を考えるなら、意匠・高さ・外壁色の制約が設計に効いてくる可能性がある。適用範囲の詳細は公開情報未確認なので、設計者を決める前に市へ確認しておきたい。 最後に構造的な話をひとつ。函館市は1980年代の人口ピーク以降、長期の人口減少傾向にあることが知られている（直近5年の具体数値は公開情報未確認）。土地が余る側の地域では、価格の安さは選択肢の広さとして享受できる一方、区画の状態のばらつきも大きくなる。本集計の下位10%層（200万円以下・59件）の存在は、その両面を映していると見える。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

605件の両端を見ると、函館の土地掲載が「二つの別の商品」で構成されていることがよく分かる。

お得ゾーン：200万円以下・59件

当サービスの集計で下位10%の境界価格は200万円。この層59件の中央面積は179.4㎡、最寄り駅からの徒歩は中央値5分。狭くも遠くもない。㎡単価は全体中央値3.2万円/㎡を大きく下回るので、単純な立地割引では説明がつかない。推測だが、高低差・擁壁・接道幅員・上下水道の引込み・造成年のいずれかが価格に反映されている可能性がある（確証なし）。逆に言えば、そこを自分で調査でき、外構・地盤改良に予算を回せる人にとっては最も伸びしろがあるゾーンだ。最安層（下位5%）は116万円、最小値は25万円。土地代を圧縮して建物にお金をかけたい人は、この帯を毎日見る価値がある。

プレミアムゾーン：4,200万円以上・59件

上位10%の境界は4,200万円。この層の中央面積は1,594.5㎡で、最上層（上位5%）は6,300万円、最大は1億5,258万円。1,500㎡級は住宅1棟の敷地ではなく、事業用地や一括の大区画である。注文住宅の読者にとっては検討外だが、この層があるために平均が1,465万円まで押し上げられていることは知っておきたい。ポータルの「平均」に引きずられて予算感を誤らないための知識だ。

だから、毎日追う必要がある

本集計の実質的な検討ゾーンは、605件の上下それぞれ約1割を除いた中央帯。件数で言えば500件前後だが、期間中の新規掲載は25件にとどまり、掲載終了は41件。新規は掲載終了の0.61倍で、選択肢は静かに減っている。そして掲載が終わるまでの日数は18件のサンプルで中央値60日（下位で34.5日）。サンプルが少なめなので傾向としてだが、条件の良い区画が2か月前後で消えていく環境だと読める。8サイトを週末だけ手で見に行く方法では、平日に出て平日に終わる区画を構造的に取りこぼす。土地探しは巡回の頻度が成果を決める、というのが本集計から導ける実務的な結論だ。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 北海道函館市 土地の坪単価はいくら？

当サービスの集計では、㎡単価中央値は3.2万円/㎡。坪に換算すると約10.6万円/坪です。総額の中央値は720万円で、掲載の中心面積は200㎡前後。ただし下位10%層は200万円以下、上位10%層は4,200万円以上と幅が大きく、町丁や区画条件で坪単価は大きく変わります。単一の坪単価で判断せず、候補地の面積・接道・造成状況とセットで見るのが実務的です。

Q2. いまは買い時ですか？

当サービスの集計では、価格中央値は前月700万円→今月720万円で+2.9%の上昇、一方で㎡単価中央値は3.23→3.225とほぼ横ばい。掲載総数は614件→605件で-1.5%、新規25件に対し掲載終了41件です。相場が一方向に動いているというより、選択肢が細っている局面と読めます。タイミングを待つより、条件（面積・接道・自由設計か）を先に固めて新着を拾うほうが合理的でしょう。

Q3. 建築条件付き土地の流通量はどのくらい？

当サービスの集計では、建築条件の有無を605件すべてについてそろえた項目がないため、比率は未確認とお伝えするしかありません。数字を推測で埋めることはしません。ただし注文住宅では影響が大きい項目です。各掲載の「取引条件」「備考」欄で条件付きかを確認し、条件付きなら指定ビルダーの建築費まで含めた総額で比較してください。

Q4. 坪単価が高くなるのはどんな条件？

当サービスの集計では、町丁別（いずれもサンプル少なめ）で富岡町1,055万円、本通980万円、桔梗950万円、桔梗町845万円が中央値の高い側です。逆に東山町は100万円、堀川町は523万円。駅徒歩帯で見ると16〜20分帯の中央値900万円が最も高いものの、これは中央面積257.9㎡と広いことが主因で、近さの割増はほとんど総額に乗っていません。整形地・角地・上下水道引込み済みといった条件が単価に効くと見られます。

Q5. 用途地域による価格差はありますか？

当サービスが収集した掲載データには用途地域が全件そろっていないため、本集計から用途地域別の価格差を算出することはできません。エリアプロフィール上も函館市の用途地域構成比は公開情報未確認です。第一種低層住居専用地域は住環境が安定する一方で建ぺい率・容積率・高さの制限が厳しめ、第一種中高層や第一種住居は延床を取りやすいという一般的な違いを踏まえ、候補地ごとに市の都市計画情報で確認してください。

Q6. 函館の土地は200㎡超が多いようですが、広すぎませんか？

当サービスの集計では掲載の中心面積は200㎡台で、駅徒歩21分以上の帯は中央面積286.0㎡です。延床から逆算すると、建ぺい率60%なら敷地165㎡でも3LDK・延床100㎡は無理なく収まります。つまり200㎡超は余裕のある寸法ですが、積雪地では駐車2台と雪寄せスペースが必要になるため過剰とは言い切れません。使わない面積には固定資産税と除雪の手間がかかる点だけ踏まえて決めましょう。

Q7. 狙いの条件で北海道函館市 土地の新着を毎日追うには？

当サービスの集計データは、LINEで動く物件ウォッチの実稼働データから作られています。LINEで「物件ウォッチ」を友だち追加し、「北海道函館市 土地」と送るだけで監視が始まり、athome・センチュリー21・大和ハウス・HOME4U・LIFULL HOMES・ピタットハウス・不動産連合隊・SUUMOの8サイトを15分間隔で巡回して、新着・価格変動・掲載終了を通知します。エリア・予算・面積などの複合条件で絞り込み可能。無料プラン（24時間遅延・1監視）があり、有料は月額980円からです。

2026年9月のハイライトと注意点

今月いちばんの発見は、駅からの近さがほとんど値段に効いていないという事実だった。当サービスが収集した605件では、徒歩1〜5分（245件）と6〜10分（107件）の中央値がどちらも680万円で並び、徒歩16〜20分は900万円、21分以上は755万円。総額の序列は面積で決まっており、近接帯の割増は消えている。前月比では6〜10分帯が731.5万円→680万円（-7.0%）と下がり、1〜5分帯が653万円→680万円へ+4.1%の上昇で、両者の差はさらに縮んだ。土地選びの軸を「駅からの分数」から「面積・接道・造成状況」へ移すべき、というのが本集計からの示唆だ。 なお本レポートの数字には2つの前提がある。ひとつは価格が売出時点の掲載価格であり、実際に取引が成立した価格ではないこと。もうひとつは同じ区画が複数サイトに掲載されている場合、それぞれを1件として数えているため、実際の区画数は605件より少ないことだ。両端の大区画が平均1,465万円を押し上げている点も含め、中央値720万円を物差しに読み進めていただきたい。

本レポートは、物件ウォッチが 8サイト（athome, センチュリー21, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, ピタットハウス, 不動産連合隊, SUUMO）から自動収集した掲載データ 605件（2026-08-03 〜 2026-09-02）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大和ハウス・HOME4U・LIFULL HOMES・ピタットハウス・不動産連合隊・SUUMOを横断して収集した2026年9月3日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 北海道函館市 土地の注目物件一覧 から確認できます。