新耐震（1981〜1999年）の中央値が前月比+117%に跳ねた月 | 東京都墨田区 中古戸建て 中古相場分析【2026年7月版】— 394件集計

最終更新: 2026年7月4日 | 394件・13サイトのデータに基づく

築40年前後の一群が、なぜか築浅より高い数字を出す——。今月の東京都墨田区 中古戸建てのデータには、そんな一見ちぐはぐな現象が現れた。物件ウォッチが13サイトから収集した394件を並べると、1981〜1999年築（新耐震）の中央値が前月の5,490万円から1億1,890万円へと跳ね上がっている。数字だけ見れば倍増だ。これは何を意味するのか。2026年6月3日〜7月3日の掲載データをもとに、当サービス集計で「価格の断層」を読み解いていく。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 394 件、期間 2026-06-03 〜 2026-07-03
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 追加の注意点:
  • 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
  • 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが集めた394件の価格中央値は6,380万円。前月比+10.4%（5,780万円→6,380万円）と、はっきり上振れした月だった。
• 最大のトピックは築年帯。1981〜1999年築（新耐震）の中央値が前月比+117%（5,490万円→1億1,890万円）へ急伸。件数も41→58件へ増えた。
• 2000〜2009年築（品確法世代）は件数が10→21件へ倍増する一方、中央値は−56.8%と大きく下がり、顔ぶれの入れ替わりがうかがえる。
• ㎡単価の中央値は105.9万円/㎡（前月比+10.9%）。安めの4分の1は4,790万円、高めの4分の1は8,190万円。
• 旧耐震（1980年以前）の物件は全体の14.2%。中央値は3,850万円と、いわば同区の築浅戸建ての半額水準に沈む。
• 掲載終了までの期間は中央値25日。好条件の個体は1カ月を待たずに姿を消す計算になる。

今月のトップ3変化（前月比）

前月版と何が変わったのか。当サービスの前月との比較で、影響度の大きかった3つの動きを取り上げる。

築年帯「1981〜1999年（新耐震）」の中央値が急伸

最も目を引くのがこの世代だ。前月は中央値5,490万円だったが、今月は1億1,890万円。件数も41→58件へ増えている。上振れの正体は、鉄骨造の大型物件が新たに複数掲載されたことにあると読める。実際、当集計の築年帯別と構造別を重ねると、この世代の鉄骨造7件が中央値1億3,800万円で並んでおり、これが中央値を押し上げた格好だ。仮説として、権利関係の整理が済んだ相続・法人保有の広め物件が売りに出た可能性があるが、確証はない。新耐震=手頃という思い込みで検索すると足をすくわれる、そんな月と言える。

築年帯「2000〜2009年（品確法）」の件数が倍増、中央値は下落

品確法（住宅の品質確保促進法、2000年施行で10年瑕疵保証を義務化）世代は、件数が10→21件へと倍増した。一方で中央値は前月の2億800万円から8,980万円へと−56.8%。これは「値下がり」ではなく、前月の少数サンプルが超高額物件に偏っていた反動と見るのが自然だ。件数が増えたことで、実像に近いレンジが見えてきた印象だ。

間取り別「4LDK以上」の中央値が+34.9%

広め物件の中央値が7,770万円→1億480万円へと上昇した（+34.9%の上昇）。件数はむしろ54→47件へ減っており、安めの個体が抜けて高値帯が残った構図と読める。背景として、区南部・本所エリアの大型物件が上位を占めている点が効いている。資産性を重視した買い手の領域だ。

🗞️ 今月のトピック

エリアの土台が動いている。2026年3月25日、UR都市機構が進める「東武曳舟駅前地区第一種市街地再開発事業」で、事業パートナー（特定業務代行者）に阪急阪神不動産などが選定された（出典: すみだ経済新聞 sumida.keizai.biz）。計画では東向島2丁目の約1.7ヘクタールに地上14階建ての再開発ビルを整備し、住宅約240戸を配置、完成は2032年度を予定する。駅前広場や都市計画公園を軸とする「広場型再開発」が特徴だ。仮説だが、曳舟・東向島周辺の中古戸建て・土地は再開発期待で下値が固くなりやすい局面にある。本サービス集計でも東向島の中央値が6,780万円と区平均を上回っており、この地合いと整合する。

東京都墨田区 中古戸建ての中古市場の輪郭（当サービス集計）

まずは全体の姿から。当サービスが13サイトから集めた394件を俯瞰すると、価格帯の広さと築年の分断が同居する、独特の輪郭が浮かぶ。

集めた 394 件の内訳

収集元の内訳は、SUUMOが139件、athomeが117件、LIFULL HOMESが53件と、この主要3サイトで全体の8割弱を占める。続いてHOME4U 20件、三井のリハウス16件、東急リバブル14件、住友ステップ13件、センチュリー21 9件などが並ぶ。掲載情報の一部は当サービス側で詳細補完（SUUMO 4件、三井のリハウス2件ほか）を行っている。同じ物件が複数サイトに出ている場合はそれぞれ1件として数えているため、実在の物件数はこれより絞られる点は前提として押さえておきたい。

価格はどこに集中しているか

価格中央値は6,380万円。ところが平均は8,749万円と、中央値より2,000万円以上も高い。これは高値の裾を長く引いた分布であることを示す。最小値は630万円、最大値はなんと7億6,500万円。同じ「墨田区の戸建て」でも振れ幅は100倍を超える。最安層（下位5%）は2,990万円、最上層（上位5%）は2億800万円。ボリュームゾーンは4,000万〜7,000万円台で、安めの4分の1が4,790万円、高めの4分の1が8,190万円だ。㎡単価の中央値は105.9万円/㎡である。

掲載開始・掲載終了の動き

観測期間中、新たに掲載された物件は191件、掲載が終了した物件は204件だった。週次で追うと6月上旬は新規79件と厚かったが、7月頭にかけて新規が細り、掲載終了が上回る週が目立つ。掲載終了は成約とは限らず、売り止めや価格改定に伴う再掲載も含まれるため、あくまで「動きの活発さ」の目安として読みたい。それでも掲載終了までの期間が中央値25日（安めで13日、遅めでも41日程度）という数字は、良い個体ほど早く消えるこのエリアの体温を物語る。

築年ごとの相場と「価格の断層」

東京都墨田区 中古戸建てには、はっきりとした築年の断層がある。しかも今月は、その断層が例年以上に極端な形で現れた。旧耐震から新耐震、品確法、そして直近世代へ——年代を追うごとに価格が素直に下がる、という単純な話ではないのだ。

築年帯ごとの中央価格

一目で分かるのは、中央価格が築年順に並んでいないことだ。最も高い中央値は新耐震世代の1億1,890万円で、最も安いのは旧耐震の3,850万円。両者の差は約8,000万円にのぼる。

新耐震基準・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

年代の節目（新耐震=1981年6月、品確法=2000年、長期優良住宅認定=2009年）は本来、価格に段差をつくる境界だ。だが今月の数字は、その段差を「築年の若さ」ではなく「物件の大きさと構造」が上書きしている。1981〜1999年世代の中央値が突出して高いのは、延床の中央値が74.9㎡と大きめで、かつ鉄骨造の大型物件が混ざっているためだ。件数と中央値を重ねて見ると、この世代の4LDK以上は17件で中央値1億4,600万円、鉄骨造は7件で1億3,800万円。一方、同じ世代でも3LDKに絞れば中央値は3,180万円まで落ちる。つまり「築年で一括りにできない」ことこそが、今月の最大の学びだ。対照的に、2020年以降の直近世代は延床中央値55.4㎡と小ぶりな建売中心で、中央値5,980万円に収れんしている。

旧耐震物件の比率と影響

旧耐震（1980年以前）の物件は56件、全体の14.2%を占める。中央値3,850万円、延床中央値46.0㎡、築年の中央は1964年——延床でみればいわば築浅戸建ての7掛け、価格でみれば半額水準だ。安さには理由がある。旧耐震物件は住宅ローンの融資年数が短くなりやすく、審査で不利になる場合がある。地震保険料の面でも新耐震より重くなりがちで、保有後のコストを含めた総額で考える必要がある。安値に飛びつく前に、耐震診断の有無と改修履歴の確認は必須だ。

構造・面積別の相場

東京都墨田区の戸建て中央値は6,380万円。だが構造で見ると、その差は8,000万円以上に開く。木造と鉄骨造・RC造では、そもそも土俵が違うのだ。

構造別の相場（木造 / 鉄骨 / RC）

当サービス集計では、木造20件の中央値が6,435万円。前月の4,980万円から+29.2%と上がっており、比較的高めの木造が並んだ月だった（サンプルが少なめなので傾向として見る程度に）。鉄骨造12件は中央値1億4,850万円と一段高く、延床中央値も151.8㎡と大型。RC造は2件と少数の参考値ながら、中央値5億5,400万円という別次元の顔ぶれだ。木造は法定耐用年数が22年と短く、住宅ローン審査でも残存年数がシビアに見られるため、木造の築古を狙うなら「土地値で買えるか」が判断軸になる。

主要面積帯の顔ぶれ

間取り別では、2DK/2LDKが65件で最多（中央値5,980万円）。次いで3LDKが51件（5,580万円）、4LDK以上が47件（1億480万円）と続く。エリアプロフィールでは区内で最も取引頻度が高い土地面積が約50㎡（約15坪）とされるが、当集計の2LDK・3LDK層は延床50㎡前後が中心で、狭小地に建つ3階建て建売の構図と符合する。広さを求めると4LDK以上の高値帯に一気にジャンプするのが、このエリアの間取り事情だ。

リノベ前提と即入居の価格差

エリアプロフィールによれば、区内の一戸建ての約34.1%が旧耐震基準、2000年以降の物件は約15.3%にとどまる。「そのまま住める築浅」は希少で、多くの中古はリフォーム前提の選別が要る。当集計でも直近世代（2020年以降）の119件が最大ボリュームを占める一方、旧耐震の56件は明確に安い層を形成しており、この価格差が「即入居プレミアム」と「リノベ前提ディスカウント」の実額差を映していると読める。

立地軸でみる相場

意外にも、駅から近いほど高い——という定石が、このエリアではきれいには効いていない。徒歩5分圏と6〜10分圏で、中央値がほとんど並ぶのだ。

駅徒歩帯ごとの価格感

当サービス集計では、徒歩1〜5分が100件で中央値6,720万円、徒歩6〜10分が230件で6,380万円、徒歩11〜15分が39件で5,490万円、徒歩16〜20分が7件で4,980万円（少数の参考値）。徒歩帯が遠くなるほど中央値は素直に下がるが、1〜5分と6〜10分の差はわずか340万円ほど。むしろ㎡単価で見ると6〜10分は102.9万円/㎡と、徒歩1〜5分の114.7万円/㎡より安い。「1〜2分の徒歩差にこだわるより、6〜10分圏で㎡単価の割安な個体を拾うほうが合理的」という選択が成り立つ。件数も6〜10分帯が最多で、選択肢の厚みという点でもこの帯が主戦場だ。

町丁/地区での偏り

供給が厚いのは八広62件（中央値5,730万円）、立花54件（5,476万円）、墨田51件（6,380万円）、東向島48件（6,780万円）の北部エリア。一方、南部の本所は19件ながら中央値1億7,500万円、㎡単価199.1万円/㎡と突出して高い。エリアプロフィールが示す「南部の商業地中心・北部の住居系」という構図が価格にそのまま表れている。京島は26件で中央値4,180万円と割安だが、築年の中央が1977年と古く、旧耐震・狭小の個体が多い点は割り引きたい。ブランドを取るなら南部、価格の現実性を取るなら北部、という住み分けが数字からも読める。

リスク要素と注意ポイント

安い物件には、安いなりの理由がある。数字の裏にあるリスクを、当サービスのデータと外部の公的情報の両面から押さえておこう。

当サービス集計のリスク要素の比率

394件のうち、旧耐震にあたる物件は56件（14.2%）、借地権が12件（3.0%）、再建築不可はわずか1件（0.3%）だった。告知事項ありは今回のデータでは0件。旧耐震の14.2%という比率は、7件に1件が該当する計算だ。前述のとおり旧耐震は融資年数・地震保険料の両面で不利になりやすく、借地権物件は所有権に比べて価格が抑えられる代わりに、地代や更新料、金融機関の融資姿勢に留意が必要になる。安値帯を探すほどこれらの比率は上がる傾向があると考えられる。

立地に固有のリスク（ハザード）

墨田区は荒川・隅田川に囲まれた沖積低地に位置し、標高は最高でも4m、最低はマイナス1.2mの海抜ゼロメートル地帯だ。荒川が氾濫した場合、区の大部分が浸水想定区域に含まれ、北部では浸水深5m以上10m未満が想定される地域もある（出典: 三井住友トラスト不動産 smtrc.jp）。液状化についても区内ほぼ全域で可能性があり、特に墨田1丁目、東向島1〜6丁目、八広2〜5丁目などは可能性が高いとされる（出典: hudousan-kounyu.com）。今月供給の厚かった八広・東向島はまさにこの注意エリアと重なる。価格の割安さと引き換えに、水害・地震リスクの確認は外せない。

規制・条例で抑えるべき点

用途地域は、南部の錦糸町・両国駅前などに商業地域（建ぺい率80%、容積率400〜700%程度）が集中し、北部は住居系が中心だ。北部は道路が狭く建物が密集するエリアが多く、旗竿地・接道不良・再建築不可の物件が一定数残る。内見時は、接道幅員と道路種別（建築基準法42条1項・2項道路の別）、境界確定の有無、旗竿地なら通路部分の幅員と持分関係を必ず確認したい。区には老朽危険家屋の除却費助成（再建築不可の土地は上限100万円等）もあり、活用余地も併せてチェックしたい。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

参考までに外部の公式指標とも突き合わせておこう。エリアプロフィールが引く実取引ベースでは、墨田区の中古戸建ての平均取引価格は2025年時点で4,822万円（前年比+5.3%）とされる。ポータル掲載の現行事例では、東向島2丁目の築1年未満・2SLDK（土地30.32㎡・建物59.61㎡）が7,800万円、向島の築2年7カ月・3DK（曳舟駅徒歩7分）が5,780万円、八広4丁目が5,680万円といったレンジが並ぶ（出典: 国土交通省 不動産取引価格情報検索ほか、各ポータル）。当サービス集計の中央値6,380万円は実取引平均の4,822万円より高めだが、これは駅近・築浅の売り出し中物件が集計に多く含まれるためと読める。売出価格は成約価格より上振れしやすい点を踏まえれば、当サービスの分布は公式統計と大きく矛盾しない水準に収まっている。

なお2026年（令和8年）の公示地価では全国の住宅地が2.1%、商業地が4.3%の上昇と5年連続の上昇が確認され、その中でも墨田区・荒川区といった比較的割安なエリアの上昇が目立つと指摘されている（出典: 住まいの情報館 jutakujohokan.co.jp）。当サービス集計の中央値が前月比+10.4%と上振れたことは、この地価の地合いとも整合的だ。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるかを見ておこう。分布の両端を知ることは、狙いを定める第一歩だ。

下位10%: 3,780万円以下に並ぶ物件

価格が下位10%に入るのは36件で、境界は3,780万円。この層の中央的な姿は、築年の中央が1964年、延床44.4㎡、駅徒歩の中央が6.5分。要は「駅からはそこそこ近いが、旧耐震・狭小の築古」だ。土地値に近い価格で買える可能性がある一方、建て替えや大規模リノベを前提とした資金計画が要る。リノベ前提の実需や、土地の伸びしろを狙う買い手に向く層と言える。

上位10%: 1億5,900万円以上に並ぶ物件

対して上位10%の36件は、境界が1億5,900万円。中央的な姿は築年の中央が2005年、延床121.5㎡、駅徒歩の中央8分。広く、比較的新しく、駅距離も無理がない——資産性を重視する買い手や、二世帯・広さ優先の実需が狙う領域だ。前述の本所エリアや鉄骨造・RC造の大型物件が、この層の主役を占めている。

本稿で描いた分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って追いかけるフェーズに移る。掲載終了までの期間が中央値25日というこのエリアで、好条件の個体を人力で毎日巡回するのは現実的でない。分布の「狙い目」を定義したら、あとはその条件に合う新着を自動で拾い続ける仕組みがあるかどうかで、勝敗が分かれる。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都墨田区 中古戸建ての中古相場はいくらですか？ 当サービスが13サイトから集めた394件では、価格中央値は6,380万円です。安めの4分の1が4,790万円、高めの4分の1が8,190万円。㎡単価の中央値は105.9万円/㎡で、ボリュームゾーンは4,000万〜7,000万円台に集中しています。ただし最小630万円〜最大7億6,500万円と振れ幅は大きく、「相場ひとつ」では語れないエリアです。

Q2. 東京都墨田区 中古戸建ての買い時はいつですか？ 本集計では価格の中央値が前月比+10.4%と上振れており、地価も5年連続で上昇基調にあります。タイミングを計るより、狙う条件を決めて出物を逃さない方が現実的でしょう。掲載終了までの期間は中央値25日と短めで、良い個体は1カ月を待たずに動きます。

Q3. 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？ 当サービス集計では、旧耐震（1980年以前）にあたる物件は56件で全体の14.2%、およそ7件に1件です。中央値は3,850万円と安い一方、住宅ローンの融資年数や地震保険料で不利になりやすく、耐震診断・改修履歴の確認が前提になります。

Q4. 東京都墨田区 中古戸建てで㎡単価が高いのはどんな条件ですか？ 本集計では、南部の本所エリアが㎡単価199.1万円/㎡と突出しています。地区でみれば押上（130.8万円/㎡）、向島（118.3万円/㎡）も高め。築年帯では品確法世代（2000〜2009年）の121.0万円/㎡や直近世代（2020年以降）の117.4万円/㎡が上位です。都心アクセスの良い南部と、比較的新しい建物が単価を押し上げています。

Q5. 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？ 当サービス集計では、徒歩1〜5分が中央値6,720万円、6〜10分が6,380万円、11〜15分が5,490万円、16〜20分が4,980万円（少数の参考値）。徒歩1〜5分と6〜10分の差は340万円ほどと小さく、㎡単価ではむしろ6〜10分帯の方が割安です。徒歩1〜2分の差にこだわりすぎない方が得な場面もあります。

Q6. 今月「新耐震世代が築浅より高い」のはなぜですか？ 本集計の1981〜1999年（新耐震）世代の中央値が1億1,890万円と、直近世代（2020年以降）の5,980万円を上回った月でした。これは「古い方が高い」のではなく、この世代に延床の大きい鉄骨造・4LDK以上の物件が複数掲載され、中央値を押し上げたためです。同じ世代でも3LDKに絞れば中央値は3,180万円まで下がります。築年だけで価格を判断できない好例です。

Q7. 狙いの条件で東京都墨田区 中古戸建ての新着を毎日追うには？ 当サービス（物件ウォッチ）は、athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO の13サイトを15分間隔で自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「築20年以内 × 1LDK以上」のような複合条件も設定でき、無料プランなら24時間遅延版で試せます。本稿で見た「掲載から中央値25日で消える」流通速度を考えると、自動追跡は事実上必須と言えます。

2026年7月のハイライトと注意点

今月最大の発見は、新耐震（1981〜1999年）世代の中央値が前月比+117%へ跳ねたことだ。ただしこれは値上がりではなく、鉄骨造・大型物件の掲載増による中央値の押し上げであり、同世代の3LDK中央値は3,180万円にとどまる——という「中央値のトリック」を見抜くことが肝心だ。全体の価格中央値も5,780万円→6,380万円（+10.4%）と上振れ、地価の上昇基調と足並みをそろえた。注意点として、（1）表示価格は売出時点であり成約価格ではないこと、（2）同一物件が複数サイトに出ている場合はそれぞれ1件として数えていること、（3）掲載終了は必ずしも成約を意味しないこと、の3点は継続して念頭に置きたい。月次で追えば、この築年帯ごとの顔ぶれの入れ替わりがより鮮明に見えてくるはずだ。

本レポートは、物件ウォッチが13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した東京都墨田区 中古戸建て394件の掲載データに基づく集計です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではありません。分析対象期間は2026年6月3日〜7月3日。更新は月1回を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・長谷工の仲介・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブルなど13サイトを横断して収集した2026年7月4日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都墨田区 中古戸建ての注目物件一覧 から確認できます。