木造件数が前月比4.5倍に急増、新築供給の波が中央値を200万円押し下げ | 東京都墨田区 中古戸建て 中古相場分析【2026年6月版】— 374件集計

最終更新: 2026年6月4日 | 374件・13サイトのデータに基づく

築60年と築1年が、同じ「中古戸建て」として並んでいる。墨田区はそういう街だ。本サービス（物件ウォッチ）が13サイトから2026年5月5日〜6月4日に集めた東京都墨田区の中古戸建て374件を集計したところ、価格中央値は5,780万円（前月比-200万円）。注目すべきは、木造の掲載件数が前月の4件から22件へと4.5倍に膨らんだ点だ。新築供給の波が、戸建て相場の重心を静かに動かしている。

📝 本稿の読み方

• 分析対象：13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ374件、期間2026-05-05〜2026-06-04
• 集計方法：期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 注意点：
  • 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
  • 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが集めた東京都墨田区の中古戸建て374件、価格中央値は5,780万円、㎡単価中央値は95.55万円
• 前月比で中央値は-200万円（-3.3%）。安め側の下位4分の1（4,680万円）はむしろ+190万円と切り上がり、裾の上下から中央へ集約する月だった
• 今月の最大の異変は構造別「木造」の件数が4→22に急増（+450%）。新築供給の波が反映された動きと読める
• 築年帯では2020年以降の新築・築浅が62→122件に倍増（+96.8%）。一方、1981〜1999年帯の中央値は9,980→5,490万円へと-45%の大幅シフト
• 旧耐震物件は52件（全体の13.9%）、中央値3,780万円で前月比+14.9%。安値帯の底上げが進行
• 上位10%は1億4,800万円超、下位10%は3,490万円以下。同じ「区内戸建て」で4倍以上の価格差
• 掲載開始から終了までの中央値はわずか20日。好条件物件は1ヶ月で消える流通速度

今月のトップ3変化（前月比）

データの動きが大きい月は、上位ノイズを切り落とした「変化の輪郭」を先に押さえると見通しがいい。前月（2026年4月初〜5月初）と当月（5月5日〜6月4日）を重ね合わせると、構造・築年・駅距離の3軸で目立つ変化が出ている。

構造別「木造」の掲載が4件から22件へ急増

前月までわずか4件だった木造物件の掲載が、当月は22件へ。実数で+450%という増加幅は今回の集計で最も大きな変動だ。中央値は5,530万円→4,980万円とやや下振れし、新築・築浅の木造建売（オープンハウスや飯田グループ系を含むと推測される標準的な3階建て建売）が一気に投入された月とみるのが自然である。エリアの再開発と並走するかたちで、東京の東側で木造建売の供給が増えていることはマンション業界からも指摘されている。仮説として、春の異動シーズン明けに新築の引渡し・在庫整理が重なり、掲載が一気に立ち上がった可能性がある。

築年帯「2020年以降」が62件から122件へ倍増

新省エネ基準（2017年改正・断熱強化以降）に該当する2020年以降築の物件は、当月122件と前月比+96.8%。中央値は5,780万円で前月から横ばいだが、件数の倍増は東京都墨田区の戸建て相場の重心を確実に「築浅寄り」へ押し戻している。背景には、2025年12月にUR都市機構が東武曳舟駅前再開発の事業パートナー募集を開始し、2026年3月25日には阪急阪神不動産などが選定された一連の動き(出典: 健美家・すみだ経済新聞 / kenbiya.com, sumida.keizai.biz)があり、新築建売の開発意欲を後押ししている構図がうかがえる。

築年帯「1981〜1999年（新耐震）」の中央値が9,980→5,490万円へ

新耐震基準（1981年6月施行）から品確法施行前夜までの築年帯では、中央値が-45.0%と劇的に下振れた。前月は1億円近い高額案件が偶発的に多かった可能性が高く、当月はより標準的な中古戸建てに掲載構成が入れ替わったと読める。推測だが、前月の高値層は売り切れ・取り下げが進み、地に足のついた価格帯に分布が戻ったとも解釈できる。サンプル数が41件と相応にあるため、傾向として無視できない変化だ。

🗞️ 今月のトピック

東京都墨田区は、2026年度予算でもまちづくりの主役エリアに据えられている。墨田区は東武曳舟駅・錦糸町駅・両国駅周辺のまちづくり推進のため、2026年度当初予算案に総額3億7,129万円を計上。とくに東武曳舟駅周辺には3億2,830万円を盛り込み、施設建築物・道路の基本設計などに着手する（出典: 建設通信新聞Digital / kensetsunews.com、2026年2月3日）。錦糸町駅周辺でも、有楽町線延伸に伴う「錦糸町まちづくりグランドデザイン策定委員会」（2025年11月設置）で将来像の検討が進む。

また地価面でも、2026年公示地価では、墨田区・荒川区といった比較的割安なエリアの上昇が目立つと評されている（出典: 住まいの情報館 / jutakujohokan.co.jp、2026年4月18日）。再開発の進捗と地価の追い風が、本サービス集計で見える築浅供給の厚みと整合する。

東京都墨田区 中古戸建ての中古市場の輪郭（当サービス集計）

数字を順に積み上げると、東京都墨田区の戸建てが「中央値5,780万円のエリア」というだけでは説明しきれないことが見えてくる。当サービスが集めた374件の素顔を、3つの角度から見ていく。

集めた374件の内訳

13サイトの内訳ではSUUMOが130件、athomeが64件、LIFULL HOMESが59件、HOME4Uが38件と、この4サイトで全体の約8割を占める。三井のリハウス・東急リバブル・住友ステップは件数こそ少ないものの、中央値の置き場所が1億7,950万円・5,780万円・7,480万円とサイトごとに大きく異なり、サイト別の品揃え（高額帯仲介の偏り）が浮かび上がる。本集計はこれらを横並びで束ねた数字である点を、まず読者に断っておきたい。

価格はどこに集中しているか

中央値5,780万円、安めの4分の1（下位25%ライン）が4,680万円、高めの4分の1（上位25%ライン）が7,390万円。当サービス集計の中央値5,780万円は、エリアプロフィールの2025年平均4,822万円より約20%高いが、これは掲載中（売出中）の価格と成約価格との差、および新築建売の比率の高さによる構造的な上振れと考えるのが自然だ。

最安層は2,990万円以下（下位5%）まで沈み込む一方、最上層（上位5%）は1億9,132万円まで伸びる。実に6.4倍の開き。さらに上には7億6,500万円という飛び抜けた1件もあり、平均は8,009万円と中央値より大きく上にずれる（高値の裾を強く引いた分布）。㎡単価中央値は95.55万円で前月比横ばい。「ボリュームゾーンは5,000〜7,000万円台に厚く、上下に長い尾を引く」というのが東京都墨田区戸建ての分布の素描である。

掲載開始・掲載終了の動き

期間中の新規掲載は204件、掲載終了は159件。差し引きでアクティブが膨らむ「供給増フェーズ」だ。週次でみると5月19日週に新規109件・掲載終了87件の大波が来ており、新築建売のまとまった投入と入れ替えが集中したことがうかがえる。掲載期間の中央値は20日（下位25%が12.5日、上位25%が23.5日）。つまり、好条件の物件は3週間で消える前提で動く必要がある。なお「掲載終了」は売買成立を意味するとは限らず、価格変更や取り下げを含む点には留意したい。

築年ごとの相場と「価格の断層」

東京都墨田区の中古戸建てには、はっきりとした築年の断層がある。新耐震基準（1981年6月施行）の境目で価格が約1,700万円跳ね、品確法（住宅の品質確保促進法、2000年4月施行で10年瑕疵保証を義務化）以降ではさらに大きな段差ができる。順に見ていく。

築年帯ごとの中央価格

注目したいのは2000年代の中央値2億800万円という突出値。サンプルが10件と少ない参考値だが、本所・太平・押上といった中央寄りの大型物件が偏って入っており、築年帯のラベルそのものよりは「立地と区画の異質さ」を映している。逆に1980年以前は中央42㎡の狭小・旧耐震が中心で、㎡単価でも他帯より2〜3割安い。

新耐震・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

1981年（新耐震）の前後で中央値は3,780万円→5,490万円へ+1,710万円。これは住宅ローン審査・地震保険料・将来の売却出口のすべてに効く境目で、買い手の評価がここで一段上がる。

さらに築年×間取りを重ね合わせると、4LDK以上の物件は1981〜1999年帯で中央1億2,800万円、2010〜2019年帯で6,580万円、2020年以降で5,680万円と並び、新しいほど安い逆転が起きている。背景は明快で、近年の新築建売は土地15坪前後の狭小3階建てが主流のため、4LDK化しても延床が小さく価格が抑えられる。一方、1981〜1999年の4LDK帯は土地70㎡前後の旧来型2階建てが残っており、土地値ベースで高く評価される。「築古でも広い土地」と「築浅でも狭い」の選好が、ここで分岐する。

旧耐震物件の比率と影響

当サービス集計で旧耐震（1981年以前）は52件・全体の13.9%。中央値3,780万円（前月比+14.9%）と、安値帯の底上げが進む。ただし旧耐震は住宅ローン審査で年数制限がかかりやすく、地震保険料も新耐震の1.5〜2倍程度に跳ねることが多い。3,780万円の物件本体に、リフォーム費用（旧耐震の耐震補強で200〜400万円程度が目安）と保険料の上振れを乗せた「実質コスト」で比較する目線が要る。

構造・面積別の相場

東京都墨田区の戸建て中央値は5,780万円。だが構造で見ると、木造4,980万円、鉄骨造1億2,800万円と約2.5倍の差が開く。

構造別の相場（木造/鉄骨/RC）

木造は22件、中央4,980万円、中央築年2016年。狭小3階建てが多く、価格水準は中央値に近い。鉄骨造は9件と少数の参考値で中央1億2,800万円、RC造は2件のみ（4億3,000万円）でほぼ別市場と考えてよい。

木造は法定耐用年数22年で、築22年を超えると住宅ローン審査での評価減や金利上乗せが入りやすい。保有後のメンテナンス（外壁塗装10〜15年周期、屋根防水15〜20年周期）の予算組みも必須だ。一方、鉄骨造・RC造は耐用年数が長く融資条件は緩いが、本集計で見えた価格帯では土地代込みで1億円超が前提となる。

主要間取りの顔ぶれ

間取り別では3LDKが73件・中央5,780万円・中央延床49.1㎡、2DK/2LDKが67件・中央5,485万円・中央延床58.7㎡、4LDK以上が54件・中央7,770万円・中央延床75.2㎡。

3LDKの延床49㎡という数字は一見驚くが、エリアプロフィールが示すとおり東京都墨田区では15坪以下の狭小地に3階建てを建てる手法が標準化しており、延床50㎡前後でも3LDKを成立させる設計が一般的だ。土地30〜60㎡（9〜18坪）に対し建物60〜90㎡（3階建て）という典型サイズが、本集計の数字とも整合する。

リノベ前提と即入居の価格差

旧耐震帯の中央値3,780万円・延床42㎡と、2020年以降帯の中央値5,780万円・延床59㎡を並べると、価格差約2,000万円・延床差17㎡。エリアプロフィールでは「リノベ前提築古3,000〜4,500万円帯」「即入居（築浅・リフォーム済）5,500〜7,500万円帯」と整理されており、本集計の数字とも矛盾しない。リノベを前提に旧耐震を狙うなら、耐震補強＋断熱改修で500〜800万円、フルスケルトンなら1,000万円以上を予算に積む計算が要る。

立地軸でみる相場

駅徒歩のプレミアムは、東京都墨田区でも当然効く。ただし当サービス集計では少し意外な構図が見える。

駅徒歩帯ごとの価格感

• 1〜5分（104件）：中央5,680万円、㎡単価97.95万円
• 6〜10分（215件）：中央6,150万円、㎡単価94.31万円
• 11〜15分（37件）：中央5,480万円、㎡単価96.86万円
• 16〜20分（6件・参考値）：中央5,480万円、㎡単価113.04万円

駅徒歩6〜10分の中央値（6,150万円）が、1〜5分（5,680万円）より高い逆転が起きている。理由は単純で、駅徒歩1〜5分帯には狭小・1LDK系の小ぶりな物件が多く、6〜10分帯にはファミリー向けの延床60㎡超が並ぶため。㎡単価では1〜5分のほうがやはり高いので、立地プレミアム自体は健在だ。

なお、11〜15分帯は前月26件→当月37件と+42.3%増えており、新築建売の供給帯が駅から少し離れたエリアにも広がっている兆しがある。

町丁/地区での偏り

地区別の上位5つを並べると：

• 八広（58件・中央5,580万円）：八広駅周辺の建売供給が厚い。中央築年2018年と最も新しい層
• 東向島（56件・中央6,680万円）：東武曳舟駅・東向島駅圏。新築6,980万円ラインの掲載が多い
• 立花（56件・中央5,090万円）：小村井駅・平井駅圏。比較的割安
• 墨田（54件・中央5,980万円）：鐘ヶ淵駅周辺。中央築年2024年と築浅多め
• 向島（32件・中央5,780万円）：京成曳舟駅圏で、狭小延床37㎡が中央

一方、本所（11件・中央1億2,800万円）、太平（10件・中央1億1,980万円）、押上（9件・中央1億2,800万円）は、サンプル少な目ながら明確に高額帯で、㎡単価でも本所169万円・押上166.8万円と他地区の倍近い。スカイツリー至近・両国寄りの中心エリアと、北部の住宅密集地で、価格帯がはっきり二層化している。

リスク要素と注意ポイント

東京都墨田区の戸建てを買うときに必ず押さえるべきリスクは、3つの軸で整理できる。

当サービス集計のリスク要素の比率

374件のうち、旧耐震は52件（13.9%）、借地権は14件（3.7%）、再建築不可は4件（1.1%）、告知事項ありは0件。再建築不可の比率は数字上は低いが、これは掲載時のフラグ表記の有無に依存しており、実態としては「2項道路接道」「路地状敷地」が含まれるとさらに増える可能性がある。

旧耐震物件の融資面では、住宅ローン控除（13年）の適用や、金融機関による法定耐用年数残存年数のチェックで条件が厳しくなる。地震保険料も新耐震の1.5〜2倍程度になりやすい。借地権物件は所有権より2〜3割安く出ることが多いが、地主への承諾料・建替時の交渉コストが発生する点に注意したい。

立地に固有のリスク（ハザード）

エリアプロフィールに記載のとおり、東京都墨田区は荒川・隅田川に挟まれた低地で、北部の八広・墨田・東墨田、東部の堤通・立花・東向島、南部の業平・本所・石原などで最大3〜5m、5〜10mの浸水が想定される（出典: 墨田区 / city.sumida.lg.jp）。浸水継続時間が2週間以上の地点もあり、避難計画と火災保険の水災特約は必須の検討事項だ。2020年8月以降、宅建業法施行規則により水害ハザードマップの提示と水害リスク説明が義務化されているため、契約前の重要事項説明で必ず確認できる。

規制・条例で抑えるべき点

エリアプロフィールが示すとおり、区北部地域（東墨田・押上一丁目を除く）には新たな防火規制が2003年10月から指定されており、原則すべての建築物が準耐火建築物以上、延べ面積500㎡超または4階以上は耐火建築物となる。京島周辺・鐘ヶ淵周辺は不燃化特区に指定され、建替に最大150万円+建築設計100万円+加算助成の補助制度が活用できる（令和7年度まで延伸）。築古を取得して建替を予定する場合、この補助が出るかどうかで実質コストが大きく変わる。

内見時は、①前面道路の幅員とセットバックの要否、②隣地境界と越境物の有無、③私道負担と通行・掘削承諾書、④ハザードマップでの浸水深と避難所までの距離――の4点を最低限チェックしたい。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

エリアプロフィールに整理された国土交通省「不動産取引価格情報検索」の直近事例を、当サービスの集計値と並べてみる（出典: 国土交通省 不動産取引価格情報検索）。

• 京成曳舟駅徒歩4分／延床59.61㎡／2025年12月築／7,800万円（2025年Q4）
• 鐘ヶ淵駅徒歩5分／延床95.73㎡／2025年1月築／6,980万円（2025年Q4）
• 押上駅徒歩11分／延床90.09㎡／2025年11月築／5,980万円（2025年）
• 平井駅徒歩10分（立花6丁目）／延床83.55㎡／2019年築／5,880万円
• 小村井駅徒歩3分（文花3丁目）／延床86.11㎡／2019年築／7,130万円
• 錦糸町駅徒歩4分／延床42.17㎡／2022年築／9,480万円

実取引中央値は概ね6,000〜7,500万円帯に分布し、当サービスの掲載中央値5,780万円とは1割程度のずれに収まる。掲載価格は売出時の希望価格、取引価格は成約値という違いを踏まえれば、両者は同じ相場感を示していると判断してよい。本集計の数字は、外部の公式統計と整合する範囲にある。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるか――端の10%ずつを抜き出すと、東京都墨田区の戸建てのキャラクター分布がよく見える。

下位10%：3,490万円以下に並ぶ物件

34件、中央築年1968年、中央延床39.7㎡、中央駅徒歩6.5分。「築50年超・延床40㎡前後・駅徒歩7分以内」が標準像だ。京島・墨田・東向島・八広といった北部の木密エリアの旧耐震物件が中心とみられる。

このゾーンが向いているのは、①フルリノベを前提とする実需層、②不燃化特区の助成（最大150万+100万）を活用した建替前提の取得層、③土地値で勝負する投資家層――の3タイプ。逆に「即入居・住宅ローンフルカバー」を望む人には向かない。リノベ予算700〜1,000万円を別途見込めるかが分岐点になる。

上位10%：1億4,800万円以上に並ぶ物件

34件、中央築年2009年、中央延床108.1㎡、中央駅徒歩8分。「築10〜20年・延床100㎡超・駅徒歩10分以内」。本所・太平・押上といったスカイツリー圏や、錦糸町駅至近の物件が中心とみられる。

このゾーンは①二世帯住宅・SOHO併用を求めるパワーカップル、②法人による社宅・接待用物件、③将来の収益化（民泊・旅館業転用）を視野に入れる投資家層――が主な買い手像だ。㎡単価では中位帯と大差ない（むしろ広さで割ると割安）ケースもあり、絶対額のインパクトに惑わされず延床と土地形状を見る目線が要る。

本稿で描いた分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って「いつ出るかわからない1物件」を待つフェーズに入る。掲載期間の中央値20日という流通速度の前では、サイトを手で巡回する戦法には限界がある。毎日の自動追跡が、本集計が示した分布の「特定の位置」を取り切るための前提になる。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1: 東京都墨田区 中古戸建ての中古相場はいくらですか？ 当サービスが2026年5月5日〜6月4日に集計した374件では、価格中央値は5,780万円、㎡単価中央値は95.55万円です。安めの4分の1で4,680万円、高めの4分の1で7,390万円のレンジ。新築建売を多く含むため、成約ベース（エリアプロフィールでは2025年平均4,822万円）より1〜2割高めに出やすい点はご留意ください。

Q2: 東京都墨田区 中古戸建ての買い時はいつですか？ 本集計では掲載期間の中央値が20日と短く、「相場の谷を待つ」より「狙いの条件で出た瞬間に動く」スタイルが現実的です。当月は新築供給が増えた局面で、中央値が前月比-200万円と微減。築20年以内の3LDK帯（中央5,780万円）は供給が厚い時期と読めます。

Q3: 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？ 当サービスの集計では374件中52件（13.9%）が1981年以前の旧耐震基準該当です。中央値は3,780万円で、当月は前月比+14.9%と底上げ傾向。住宅ローン審査・地震保険料に影響するため、新耐震・2000年基準への適合確認は必須です。

Q4: 東京都墨田区 中古戸建てで㎡単価が高いのはどんな条件ですか？ 本集計で㎡単価が高いのは、地区別では本所（169万円）・押上（166.8万円）・太平（142万円）、駅徒歩帯では16〜20分（参考値で113万円）。後者は延床が小ぶりな新築建売が含まれるためで、絶対額の安さと㎡単価の高さは別物として読む必要があります。

Q5: 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？ 本集計では駅徒歩1〜5分が中央5,680万円、6〜10分が6,150万円、11〜15分が5,480万円。実は徒歩6〜10分が最も高く、これは1〜5分帯に狭小物件が多いためです。㎡単価では1〜5分が97.95万円で最も高く、駅近プレミアム自体は機能しています。

Q6: 当月特有の発見はありますか？ 当月は構造別「木造」の掲載が4件→22件と前月比+450%に急増しました。並行して2020年以降築の物件も62件→122件へ倍増。新築建売の供給が一気に立ち上がった月で、中央値が-200万円下振れた直接の要因と推測されます。木造新築の建売を狙う読者には供給が厚い時期です。

Q7: 狙いの条件で東京都墨田区 中古戸建ての新着を毎日追うには？ 当サービス（物件ウォッチ）は、athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMOの13サイトを毎日自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「築20年以内×駅徒歩10分×5,500万円以下」のような複合条件も設定可能で、無料プランなら24時間遅延版で試せます。本稿で見た「掲載期間の中央値20日」という流通速度を考えると、自動追跡は事実上必須です。

2026年6月のハイライトと注意点

当月最大のニュースは、構造別「木造」の掲載が前月比+450%、築年帯「2020年以降」が+96.8%と、いずれも新築供給側で大きな膨らみがあったことだ。価格中央値は5,780万円で前月比-200万円。一見「相場が下がった」ように見えるが、実態は分布の構成が築浅・狭小寄りにシフトした結果と読むのが妥当である。

並行して、旧耐震帯の中央値が3,780万円（+14.9%）と底上げされており、「築浅は供給増で頭打ち、築古は底値が切り上がる」という挟まれ方が起きている。エリア全体としては再開発の追い風が続き、エリアプロフィールが示すとおり2025年公示地価は住宅地+9.84%・商業地+11.27%と高水準を維持。2026年度予算でも曳舟・錦糸町・両国の3拠点でまちづくり予算3億7,129万円が計上されており、需給の押し上げ圧力は続く見通しだ。

注意点として、本集計は売出時の表示価格ベースであり成約価格ではないこと、同じ物件が複数サイトに掲載されている場合はそれぞれを1件として数えていること――の2点は引き続き留意したい。

本レポートは、物件ウォッチが13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した東京都墨田区 中古戸建ての掲載データ374件（期間2026-05-05〜2026-06-04）に基づく集計です。日本の不動産市場全体の動向ではありません。次回更新は2026年7月初旬を予定しています（月1回更新）。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・長谷工の仲介・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブルなど13サイトを横断して収集した2026年6月4日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都墨田区 中古戸建ての注目物件一覧 から確認できます。