4LDK以上が前月比+40.1%の上昇、墨田区戸建ての二極化 | 東京都墨田区 中古戸建て 中古相場分析【2026年10月版】— 536件集計

最終更新: 2026年10月3日 | 536件・12サイトのデータに基づく

家が4割広くなったわけではない。それなのに「4LDK以上」の中央価格は、1か月で7,480→10,480万円（+40.1%の上昇）へ跳ねた。一方で全体の中央値は6,500→6,280万円（−3.4%の下落）。同じ月に、上は伸び、真ん中は下がっている。本レポートは物件ウォッチが12サイトから収集した東京都墨田区の中古戸建て536件（2026年9月2日〜10月2日）を当サービスで集計したもの。この「ねじれ」の正体を、築年・面積・町丁の3軸で解きほぐしていく。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 12サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 536件、期間 2026-09-02 〜 2026-10-02
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが12サイトから収集した536件（価格判明504件）の価格中央値は6,280万円、前月の6,500万円から−3.4%の下落。㎡単価中央値は102.3万円/㎡で前月比−8.6%の下落
• 最大の動きは間取り別「4LDK以上」の中央値で、7,480→10,480万円（+40.1%の上昇）。件数は70→66件とむしろ減っており、顔ぶれの入れ替わりが効いている
• 構造別RC造の件数が8→12件（+50.0%の増加）。面積中央値381.06㎡・価格中央値4億8,300万円と、戸建てというより大型建物が上位を押し上げている（サンプル少なめのため傾向として）
• 築年帯の中央値は1980年以前4,890万円、1981〜1999年9,000万円、2000〜2009年1億3,840万円、2010〜2019年5,980万円、2020年以降6,080万円。新しいほど高い、という単純な並びにはならない
• ボリュームゾーンは5,500〜6,000万円で76件。4,000〜7,500万円に298件（全体の約59%）が集中する
• 町丁別では立花4,980万円・京島4,930万円が安く、本所と業平が1億2,800万円。同じ区内で中央値が2.5倍以上開く
• 掲載終了までの日数は中央値54.5日（下位4分の1は約27日）。旧耐震は54件で全体の10.1%、借地権1.9%、再建築不可0.6%

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 6,280万円
• ㎡単価中央値: 102.3万円/㎡
• 中央値の前月比: -3.4%
• 集計件数: 536件（12サイト）
• 掲載期間の中央値: 54.5日

今月のトップ3変化（前月比）

4LDK以上の中央値が7,480→10,480万円、+40.1%の上昇

本集計で最も大きく動いたのが広い間取りだ。件数は70→66件と微減しているのに、中央値は7,480→10,480万円（+40.1%の上昇）。面積中央値は95.42㎡、築年中央値は1997年と、新築系の小割り物件とは別の層である。推測だが、2000〜2009年築の大型物件（4LDK以上17件・中央値1億8,700万円）が今月の掲載に厚く残ったことで中央値が押し上げられた可能性がある（確証なし）。

駅徒歩16〜20分の中央値が7,890→4,780万円（−39.4%の下落）

徒歩が遠い帯の中央値が大きく下がった。ただしこの帯は当サービス集計で4件しかなく、少数の参考値である。1件の入れ替わりで中央値が数千万円動く規模なので、傾向の指標としては扱わないほうがいい。面積中央値は107.73㎡と広めで、遠い＝狭いという構図ではない点だけ記憶しておきたい。

RC造の掲載が8→12件へ、+50.0%の増加

本集計の構造別で、RC造が8→12件（+50.0%の増加）。中央価格は4億9,100→4億8,300万円とほぼ横ばいだが、面積中央値は381.06㎡。一般的なファミリー向け戸建てというより、賃貸併用や一棟に近い物件群と読める。サンプルが少なめなので傾向として見る程度でよいが、全体の高めの4分の1が8,980→9,582万円（+6.7%の上昇）へ動いた一因とは言えそうだ。

東京都墨田区 中古戸建ての中古市場の輪郭（当サービス集計）

まず、536件という数字の中身から押さえておきたい。

集めた536件の内訳

当サービスが12サイトから収集した東京都墨田区の中古戸建ては、2026年9月2日〜10月2日の期間で536件。サイト別ではSUUMOが192件、athomeが154件、LIFULL HOMESが68件、三井のリハウスが32件、HOME4Uが30件と続く。同一物件が複数サイトに載っていればそれぞれ1件として数えているため、純粋な物件数というより「掲載の厚み」と捉えてほしい。サイトごとの顔ぶれの差も大きく、athomeの面積中央値79.59㎡・築年中央値2022年に対し、三井のリハウスは面積中央値185.53㎡・価格中央値2億8,150万円。同じ区の同じカテゴリでも、扱う層がはっきり分かれている。

価格はどこに集まっているか

価格が判明した504件の中央値は6,280万円。安めの4分の1は5,130万円、高めの4分の1は9,582万円、下位5%ラインは3,300万円、上位5%ラインは2億4,945万円である。平均は9,871万円で中央値を大きく上回るが、これは最大値10億6,880万円に代表される高値の裾が引っ張った結果だ。最小値は1,480万円、㎡単価中央値は102.3万円/㎡。価格帯で見ると5,500〜6,000万円が76件で最多、4,000〜7,500万円の範囲に298件（全体の約59%）が収まる。つまり「中央値6,280万円」は実感に近い数字で、6,000万円前後がこのエリアの戸建て探しの基準線になる。

掲載の出入り

期間中の新規掲載は154件、掲載終了は194件。在庫は529→536件とほぼ横ばいだが、週次で見ると9月23日週に掲載終了が63件と集中した。掲載が終わるまでの日数は中央値54.5日、下位4分の1で約27日、上位4分の1で84日。約2か月が一つの目安であり、条件のいい物件は1か月を待たず掲載から消えている計算になる。

築年帯別の相場と価格の断層

東京都墨田区の中古戸建てには、きれいな右肩上がりの築年カーブが存在しない。むしろ「古いほど安い」という常識が途中で折れている。

築年帯ごとの中央価格

本集計で最も件数が多いのは2020年以降の218件（全体の約41%）。ところが価格中央値は6,080万円で、1981〜1999年の9,000万円や2000〜2009年の1億3,840万円を大きく下回る。種明かしは面積だ。新しい層は面積中央値61.41㎡と小ぶりで、2000年代の96.89㎡とは別物。価格差は築年の差というより「区画サイズの差」である。

境界線の前後で何が起きているか

1981年6月施行の新耐震基準をまたぐと、中央値は4,890万円→9,000万円へ+4,110万円。ただし面積も54.72㎡→90.96㎡へ広がっており、㎡単価中央値で比べると差は約4%にとどまる。価格の断層の正体は、耐震基準そのものよりも物件の大きさだと読める。2000年4月施行の品確法（住宅の品質確保促進法、10年瑕疵保証の義務化）をまたぐ2000〜2009年は中央値1億3,840万円で全帯のピーク。重ね合わせてみると、この帯の4LDK以上は17件・中央値1億8,700万円、鉄骨造は3件ながら中央値2億1,800万円と、収益性を含んだ大型物件が中心だ。逆に2020年以降は2DK/2LDKが46件・中央値5,980万円、3LDKが34件・中央値6,380万円と、都心近接の狭小新築系が主役。2009年の長期優良住宅認定制度、2017年の省エネ基準強化といった節目も、当集計では価格より「面積構成の変化」として表れている。

旧耐震の比率とその重み

旧耐震に該当するのは54件、全体の10.1%。中央築年は1971年、面積中央値54.72㎡で、価格中央値は前月の4,180万円から4,890万円へ（+17.0%の上昇）。この層は住宅ローンの融資期間が短く設定されやすく、耐震診断や改修の費用が購入後に乗る。表面の安さがそのまま総額の安さにならない典型で、資金計画は本体価格＋改修費で組むのが前提になる。

構造・面積別の相場

墨田区の戸建て中央値は6,280万円。ところが構造を一枚めくると、中央値が4億円を超えるグループが出てくる。

構造別の相場

本集計で構造が判明したのは78件と全体の一部にとどまるが、内訳は鮮明だ。木造が42件で中央値6,739.5万円（面積中央値69.91㎡、築年中央値2017年）、鉄骨造が23件で中央値9,000万円（101.66㎡、1989年）、RC造が12件で中央値4億8,300万円（381.06㎡、2025年）。鉄骨造とRC造はサンプルが少なめなので傾向として見る程度だが、RC造は面積中央値が木造の5倍以上あり、戸建てというより賃貸併用・一棟に近い用途だと読める。最高値10億6,880万円もこの系譜にある。 木造については、法定耐用年数22年という税務上の区切りが融資年数の目安に影響しやすく、築20年超では外壁・屋根・給排水の更新費を見込んでおきたい。木造42件の築年中央値が2017年と比較的新しいのは、本集計の木造が新築・築浅の再掲載を多く含むためだ。

主要な面積帯の顔ぶれ

間取り別では2DK/2LDKが97件で中央値5,680万円（面積中央値47.72㎡）、3LDKが77件で6,280万円（53.82㎡）、4LDK以上が66件で1億480万円（95.42㎡）。1LDKは18件・5,980万円、1K/1DKは3件・5,880万円で、後者は少数の参考値である。注目したいのは3LDKの面積中央値が53.82㎡しかない点だ。3階建てで各階を細かく割る、都市型の狭小プランが主流になっている。エリア概要でも、区内東部は木造住宅密集地域が広がり敷地が狭小・接道条件の悪い物件の比率が高いとされており、当集計の面積分布はその記述と整合する。4LDK以上だけが中央値1億円超に飛ぶのは、95.42㎡という面積そのものが区内では希少だからだと解釈できる。

手を入れる前提か、即入居か

古家を買って直す道と、新しいものをそのまま買う道の価格差はどれくらいか。本集計では1980年以前が4,890万円、2020年以降が6,080万円で、中央値の差は約1,190万円。下位10%層（境界価格4,180万円、50件）の顔ぶれは築年中央値1984年・面積中央値49.81㎡・駅徒歩中央値6.5分で、立地は悪くないが広さと築年で価格が落ちている。ここに耐震改修や水回り更新を載せると、差の1,190万円は現実的には埋まりやすい。なお、リノベ前提物件と即入居物件の価格差についてエリア概要側の公開情報は未確認であり、ここでの比較は当サービス集計の数字に基づく読みである。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

徒歩5分以内のほうが高い——それは事実だが、差は思ったほど大きくない。

当サービスが収集した536件を駅徒歩帯で割ると、1〜5分が171件で中央値6,580万円、6〜10分が284件で6,330万円、11〜15分が50件で5,890万円。徒歩1〜5分と11〜15分の差は690万円、率にして約10%にとどまる。墨田区は錦糸町・両国・押上・曳舟といった駅が区内に分散し、路線も総武線、東京メトロ半蔵門線、都営大江戸線・浅草線、東武スカイツリーライン、京成押上線と重なる。どこに住んでもだいたい駅が近い、という構造が徒歩プレミアムを薄めていると読める（解釈）。なお16〜20分帯は4件のみで、中央値4,780万円は少数の参考値として扱いたい。

前月比では1〜5分帯の掲載が137→171件（+24.8%の増加）となり、中央値は6,980→6,580万円（−5.7%の下落）。駅近の在庫が厚くなり、価格の上値が抑えられた形だ。

町丁で2.5倍以上開く

むしろ価格を決めているのは地区である。本集計の町丁別中央値は、立花4,980万円（42件）、京島4,930万円（40件）、墨田5,980万円（100件）、八広5,980万円（79件）、東向島6,480万円（65件）、向島6,480万円（33件）と、区の北部・東部が5,000〜6,500万円台に並ぶ。対して押上9,586万円（19件）、東駒形8,980万円（17件）、本所1億2,800万円（16件）、業平1億2,800万円（14件）と、区の南西部＝隅田川寄り・スカイツリー周辺は一気に跳ね上がる。本所の㎡単価中央値は区全体の約1.5倍、押上に至っては約1.7倍だ。押上・本所・業平はいずれもサンプルが少なめなので断定は避けるが、エリア概要にある「押上・錦糸町周辺で再開発・タワーマンション供給が進む」という記述と方向性は一致する。

5,000万円台で探すなら立花・京島・八広、1億円を覚悟するなら本所・業平。同じ区の名前でも、予算の意味がまるで違ってくる。

リスク要素と注意ポイント

数字が「少ない」ことが、安心を意味するとは限らない。

当サービスが収集した536件で、掲載情報からリスク要素を拾うと、旧耐震が54件で10.1%、借地権が10件で1.9%、再建築不可が3件で0.6%、告知事項の記載は0件（0%）だった。エリア概要では、京島・東向島・八広周辺の木造住宅密集地域で再建築不可や接道義務を満たさない物件の比率が高いとされているが、当集計の表示上は0.6%にとどまる。推測だが、こうした物件は掲載文面に明記されないケースがあること、またそもそも一般流通に乗りにくいことが背景にある可能性がある（確証なし）。いずれにせよ、掲載データ上のフラグが少ない＝現地にリスクが無い、とは読まないほうがいい。

旧耐震10.1%をどう扱うか

旧耐震54件の価格中央値は4,890万円で、全体の6,280万円より約22%安い。ただし1981年6月の新耐震基準より前の建物は、融資期間が短く設定されやすく、金融機関によっては担保評価が出にくい。耐震診断・改修の費用、地震保険料の扱いも含めて、「安く買えた分」が後から戻ってくる構造になりやすい。なお築年で機械的に判定するのは危険で、たとえば1985年築は新耐震に該当する。建築年月で確認するのが鉄則だ。

地盤・水害・接道

エリア概要によれば、墨田区は隅田川と荒川に挟まれた低地に位置し、区の洪水ハザードマップ上で広範囲が浸水想定区域に含まれるとされる（具体的な浸水深や区域の数値は公開情報未確認）。また東京都の地域危険度調査で、区内の木造住宅密集地域には建物倒壊危険度・火災危険度が相対的に高いランクに位置づけられる地区が存在するとされる（町丁目別のランクは未確認）。区には木密地域の不燃化・耐震化や空き家対策の独自助成があるとみられるが、制度名や要件の詳細は確認できていない。購入検討時は区の窓口で直接確認したい。

内見時のチェックポイントは3つ。前面道路が建築基準法上の道路か、幅員は足りているか。隣地との塀や樹木の越境はないか。そして耐震診断・リフォームの履歴が残っているか。本集計で面積中央値が50〜60㎡台の狭小物件が主流である以上、隣地との境界と接道は価格以上に効いてくる論点だ。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ墨田区の戸建てでも、下位10%と上位10%ではまったく違う商品が並んでいる。

お得ゾーン：4,180万円以下の50件

当サービス集計の下位10%は境界価格4,180万円、該当50件。築年中央値1984年、面積中央値49.81㎡、駅徒歩中央値6.5分という顔ぶれだ。注目したいのは駅距離で、全体（徒歩6〜10分が最多の284件）と比べても遜色がない。つまりこの層は「駅から遠いから安い」のではなく、「狭く、古いから安い」。1984年築なら新耐震に該当するが、築40年超の設備更新は避けられない。立花（中央値4,980万円）、京島（4,930万円）あたりで探す一次取得層や、建て替え・リノベ前提で土地として見る買い手に向く価格帯と言える。

プレミアムゾーン：1億7,800万円以上の50件

上位10%の境界価格は1億7,800万円で、前月の1億6,680万円から+6.7%の上昇。該当50件は築年中央値2005年、面積中央値136.53㎡、駅徒歩中央値6分。古い豪邸ではなく、2000年代以降の大型・駅近という組み合わせが上位を占める。本所・業平（いずれも中央値1億2,800万円）や、RC造12件（中央値4億8,300万円、面積中央値381.06㎡）がこの層を厚くしている。自宅というより資産性・収益性を含めた購入判断になる価格帯だ。

中間層はどこにいる

そして最も厚いのが5,500〜6,000万円の76件。全体の中央値6,280万円もこの周辺にある。問題は、このゾーンが最も競争が激しいということだ。本集計では掲載終了までの日数が中央値54.5日、下位4分の1は約27日。条件の合う物件は、月1回の見回りでは半分見逃す計算になる。12サイトに散らばった新着を人力で毎日追うのは現実的ではなく、追跡は自動化するしかない——数字はそう言っている。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都墨田区 中古戸建ての中古相場はいくら？

当サービスの集計では、12サイトから収集した536件（価格判明504件）の中央値が6,280万円です。安めの4分の1が5,130万円、高めの4分の1が9,582万円、下位5%ラインが3,300万円、上位5%ラインが2億4,945万円。平均は9,871万円ですが、最大値10億6,880万円を含む高値の裾に引っ張られた数字なので、実感に近いのは中央値の6,280万円です。㎡単価中央値は102.3万円/㎡でした。

Q2. いまは買い時ですか？

当サービスの集計では、価格中央値が前月の6,500万円から6,280万円へ（−3.4%の下落）、㎡単価中央値も前月比−8.6%の下落となりました。一方で高めの4分の1は8,980→9,582万円（+6.7%の上昇）で、下は緩み上は伸びるという二極化です。推測ですが、小ぶりな新築系の在庫が厚くなったことが中央値を押し下げた可能性があります（確証なし）。5,000〜6,500万円帯は選択肢が多い局面と読めますが、本レポートは売出価格の集計であり、実際の成立価格ではない点にご注意ください。

Q3. 旧耐震物件の流通量はどれくらい？

当サービスの集計では、1981年6月の新耐震基準より前に建てられた旧耐震物件は54件、全体の10.1%でした。価格中央値は4,890万円で全体より約22%安く、築年中央値は1971年、面積中央値は54.72㎡です。前月の4,180万円から+17.0%の上昇となっており、顔ぶれの入れ替わりが大きい層でもあります。融資期間や耐震診断費用を織り込んだ資金計画が前提になります。

Q4. ㎡単価が高くなるのはどんな条件ですか？

当サービスの集計では、地区の影響が最も大きく出ています。押上の㎡単価中央値は区全体（102.3万円/㎡）の約1.7倍、本所は約1.5倍、東駒形は約1.3倍と、隅田川寄り・スカイツリー周辺で高くなります。築年帯では2000〜2009年と2020年以降が高めで、1980年以前は全体より約15%低い水準。間取りでは面積の小さい1K/1DKや1LDKほど㎡単価が上がる傾向で、これは狭小区画ほど単価が割高になる都市型戸建ての典型です。

Q5. 駅徒歩でどれくらい価格が変わりますか？

当サービスの集計では、徒歩1〜5分が171件で中央値6,580万円、6〜10分が284件で6,330万円、11〜15分が50件で5,890万円でした。徒歩1〜5分と11〜15分の差は690万円、率にして約10%にとどまります。墨田区は錦糸町・両国・押上・曳舟など複数路線の駅が分散しているため、徒歩距離によるプレミアムが相対的に小さく出ていると読めます。なお16〜20分帯は4件のみの少数の参考値です。

Q6. 今月「4LDK以上」だけ大きく値上がりしたのはなぜですか？

当サービスの集計では、4LDK以上の中央値が7,480→10,480万円（+40.1%の上昇）となりました。ただし件数は70→66件と減っており、相場全体が4割上がったわけではありません。この層は面積中央値95.42㎡・築年中央値1997年で、2000〜2009年築の大型物件（17件・中央値1億8,700万円）やRC造の大型建物（12件・中央値4億8,300万円）が今月の掲載に厚く残ったことが中央値を押し上げた可能性があります（推測、確証なし）。

Q7. 狙いの条件で東京都墨田区 中古戸建ての新着を毎日追うには？

当サービスの集計の元になっている物件ウォッチを使うのが近道です。LINEで「物件ウォッチ」を友だち追加し、「東京都墨田区 戸建て」と送信するだけで監視が始まります。このエリア・カテゴリでは本レポートと同じ12サイト（athome、センチュリー21、大京穴吹不動産、長谷工の仲介、HOME4U、LIFULL HOMES、東急リバブル、ノムコム、ピタットハウス、三井のリハウス、住友ステップ、SUUMO）を15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了をLINEに通知します。予算・利回り・築年・面積などの複合条件で絞り込め、無料プラン（24時間遅延・1監視）から試せます。有料プランは月額980円からで、リアルタイム通知やAI分析に対応します。

2026年10月のハイライトと注意点

今月のハイライトは、全体の中央値が6,500→6,280万円（−3.4%の下落）と緩む一方で、高めの4分の1が8,980→9,582万円（+6.7%の上昇）、上位5%ラインが+8.9%の上昇と、上下がはっきり離れたことだ。象徴が4LDK以上の7,480→10,480万円（+40.1%の上昇）で、件数はむしろ70→66件へ減っている。本集計の535件規模の在庫の中で、小ぶりな新築系（2020年以降218件・面積中央値61.41㎡）と大型物件（RC造12件・面積中央値381.06㎡）が別々の値動きをしている、という読みが妥当だろう。なお本レポートの価格はいずれも売出時点の表示価格で、成立価格ではない。また同じ物件が複数サイトに掲載されている場合はそれぞれ1件として数えているため、件数は純粋な物件数より多めに出る。この2点を踏まえたうえで、中央値ではなく「自分の予算帯の中での位置」を見てほしい。

本レポートは、物件ウォッチが 12サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 536件（2026-09-02 〜 2026-10-02）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・長谷工の仲介・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブル・ノムコムなど12サイトを横断して収集した2026年10月3日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都墨田区 中古戸建ての注目物件一覧 から確認できます。