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築年で開く「価格の断層」と押上プレミアム — 東京都墨田区 中古戸建て 中古相場分析【2026年5月版】— 315件集計

最終更新: | 315件・12サイトのデータに基づく

築40年以上の旧耐震物件と、築5年以内の新省エネ世代。同じ墨田区の戸建てでも、両者の中央価格には約2,500万円の谷がある。一方、押上エリアに目を移せば中央値は1億2,800万円と、区全体の中央値の倍以上に跳ね上がる。本稿は、物件ウォッチが12サイトから自動収集した東京都墨田区 中古戸建て315件（2026年4月1日〜5月1日掲載分）の集計データを軸に、築年・立地・構造のレイヤーで「価格の断層」がどこに走っているかを描き出す。

📝 本稿の読み方

市場サマリー

集計件数
315件
中央値価格
5,980万円
㎡単価中央値
95.5万/㎡
価格帯 (Q1–Q3)
4,490〜7,490万円

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TL;DR / 今月の要点

東京都墨田区 中古戸建ての中古市場の輪郭（当サービス集計）

23区東部の中でも、墨田区は「価格と利便性のバランス」がしばしば語られるエリアだ。だが本集計の315件をフラットに眺めると、その「バランス」はかなり粒度の粗い言葉だと分かる。中身は驚くほど分散している。

集めた 315 件の内訳

12サイトの内訳では、SUUMOが150件で最多、次いでLIFULL HOMESが67件、リハウスとhome4Uが22件ずつ、リブルが16件と続く。サイト別の中央価格はSUUMOが5,780万円（149件、信頼度：高）、LIFULL HOMESが5,780万円（38件）と、主要2サイトの中央値はぴたりと一致した。一方でリハウスは中央値1億5,990万円とサイト全体平均から大きく外れる — これは同サイトに高額帯の専属物件が集中しているためで、データ品質というより取扱いセグメントの差だ。

価格はどこに集中しているか

全体の価格分布は、5,500〜6,000万円帯が 39件 と最大の山を作り、6,500〜7,000万円帯が30件、4,000〜4,500万円帯が22件で続く。中央値5,980万円に対して平均は8,508万円まで跳ね上がるが、これは1.5億〜7億円帯の高値物件が分布の右側に長く尾を引いているため。歪度4.32という数字は、典型的な「高値の裾を引いた分布」だと教えてくれる。

最安層（下位5%）は2,980万円、最上層（上位5%）は2億1,760万円。倍率にして約7.3倍 — つまり同じ「墨田区の中古戸建て」というラベルの中に、実態としてはファミリー一次取得層向けの3,000万円帯と、経営者・法人需要が想定される2億円帯が混在している。

エリアプロフィールにある2025年公示地価の住宅地平均は54万0,272円/㎡（前年比+9.84%）、商業地は103万8,384円/㎡（+11.27%）。本集計の㎡単価中央値95.55万円という数字は、ちょうど住宅地公示地価の上を取りに行く水準にある。建物価値が乗ることを考えれば妥当な範囲だ。なお、近隣の本所地区では2026年の住宅地路線価が55.8万円/㎡（前年比+11.9%）まで上昇している（出典: トチノカチ「本所(墨田区)の路線価」 https://totinokati.com/kakaku/place/13107-U0016/rosenka/）。地価の上昇率は前年から**さらに加速している**と読める。

掲載開始・掲載終了の動き

本集計の観測期間（30日）では、新規掲載305件、掲載終了0件、というカウントになっている。ただしこの数字は当サービスのスキャン処理タイミングに依存する成分を強く含むため、月内の市場フローそのものとして読むのは適切ではない。参考扱いとしつつ、ストック（在庫315件）の構造分析に重点を置きたい。

築年ごとの相場と「価格の断層」

東京都墨田区 中古戸建てには、はっきりとした築年の断層がある。築40年と築10年で、㎡単価は約1.5倍違う。それも、なだらかなスロープではなく階段だ。

築年帯ごとの中央価格

築年帯 件数 中央価格 ㎡単価中央値 中央築年
1980年以前（旧耐震） 41 3,290万円 79.02万円 1968年
1981〜1999年（新耐震） 33 9,980万円 81.89万円 1990年
2000〜2009年（品確法） 14 20,150万円 152.35万円 2003年
2010〜2019年 54 6,265万円 90.81万円 2014年
2020年以降（新省エネ基準） 62 5,780万円 117.51万円 2024年

ぱっと見て違和感を覚えるのは、新耐震（1981〜1999）と品確法（2000〜2009）の中央値が直近世代より高いことだろう。これは件数が33件・14件と中規模で、しかも本所・墨田・押上の大型・広面積物件がそこに集中したことが効いている（中央床面積は1981〜1999年帯で74.88㎡、2000〜2009年帯で108.14㎡）。一方、2020年以降の62件は中央床面積53.15㎡と狭小・3階建て建売が中心で、価格は抑えめ・㎡単価は高いという対照的な構図になる。

新耐震基準・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

旧耐震（1980年以前）と新耐震（1981〜1999）の中央価格差は、6,690万円。約2倍の段差だ。「築40年=旧耐震」と単純化されがちだが、新耐震基準は1981年6月施行であり、1985年築なら新耐震に分類される。建築年で個別に判定する必要がある。

さらに品確法（住宅の品質確保促進法、2000年4月施行で10年瑕疵保証義務化）を境にした2000〜2009年帯では、中央床面積が108㎡まで広がり、㎡単価152万円という高水準に到達。続く2010年代は床面積が68㎡に絞り込まれ、単価が90.81万円まで落ち着く。長期優良住宅認定制度（2009年6月施行）以降、墨田区のような狭小地では「広く建てる」より「効率的に建てる」へとサプライサイドの設計思想が振れたと読めるが、これは推測の域を出ない。

重ね合わせで見ると、間取り別・築年別の組み合わせも興味深い。1981〜1999年帯の4LDK以上は中央値1億2,800万円（17件）に対して、3LDKは3,080万円（4件、参考値として）。同じ築年帯でも、間取りが大きいか小さいかで中央値が約4倍動く。築年だけでは語れない構造がここにある。

旧耐震物件の比率と影響

リスク要素の比率では、旧耐震が13%（41件）を占める。借地権が4.1%（13件）、再建築不可が0.3%（1件）、告知事項は0件。旧耐震の中央築年は1968年、中央床面積は42.04㎡。これらの物件は住宅ローンの審査年数が短くなりやすく、火災保険料も上がる傾向がある。「すみだ住宅取得利子補助制度」は中古住宅では検査済証または昭和56年5月31日以前の物件には耐震基準適合証明書が必要となる仕組みのため、旧耐震物件を購入する場合は耐震診断・補強工事込みの資金計画が現実的だ。

構造・面積別の相場

東京都墨田区の戸建て中央値は5,980万円。だが構造が変わると、中央値は2倍以上にずれる。

構造別の相場（木造 / 鉄骨 / RC）

集計315件のうち構造データが明示されているのは少数で、鉄骨造5件（中央値1億2,800万円）、木造4件（中央値5,530万円）、RC造2件（中央値4億3,000万円）という分布。RC造は2件のみで参考にもならず、鉄骨造もサンプル少数の参考値だが、それでも木造と鉄骨で約7,300万円の開きがあるのは目を引く。

墨田区は狭小地を活かした3階建てが多く、土地面積15坪でも延床30坪の家づくりが可能なエリア（出典: クレバリーホーム https://cleverlyhome.tokyo/column/20250406/ ）。この狭小3階建ての多くが木造で、価格帯としては5,000〜6,000万円のボリュームゾーンを形成している。一方で鉄骨造はもう一段上の床面積帯（中央148.96㎡）で建てられる物件が多く、結果として中央価格が突き抜ける構図だ。木造の物件を選ぶ際は、住宅ローン審査における法定耐用年数（22年）が築古になるほど制約になる点も押さえておきたい。

主要面積帯の顔ぶれ

間取り別の中央価格を見ると、3LDK（67件）が5,780万円、2DK/2LDK（60件）が5,980万円、4LDK以上（52件）が6,985万円、1LDK（22件）が4,999万円、1K/1DK（10件）が6,965万円。4LDK以上の高めの4分の1ラインは1億4,600万円まで跳ね上がる一方、3LDKは7,205万円で抑えられている。家族向けの実需レンジは3LDKに集中しており、ここが本集計の「中心」と言える。

中央床面積は3LDKで55.155㎡、4LDK以上で77.435㎡。エリアプロフィールが示すように墨田区でよく取引されている面積は60㎡前後、駅まで徒歩7分というのが典型像で、本集計の数字とよく整合する。

リノベ前提と即入居の価格差

下位10%層（3,180万円以下、28件）の中央築年は1971年、中央床面積37.95㎡、中央駅徒歩7分。これは典型的な「リノベ前提の築古狭小物件」の顔つきだ。一方、即入居可能な築浅・新築相当（2020年以降）の中央値は5,780万円。同条件帯で2,000〜2,500万円のリノベ・即入居差があると読めるが、リノベ費用次第で逆転する余地は十分にある。

立地軸でみる相場

意外なことに、本集計では「駅徒歩のプレミアム」がそれほど強く出ていない。むしろ町丁目（サブエリア）の差のほうが圧倒的に大きい。

駅徒歩帯ごとの価格感

本集計を駅徒歩で切ると、徒歩1〜5分（91件）が中央値6,180万円、6〜10分（171件）が6,150万円、11〜15分（26件）が5,580万円、16〜20分（7件、参考値として）が5,580万円。1〜5分と6〜10分の中央値差はたった30万円。徒歩15分越えで600万円下がる程度の違いしか出ない。

これは「墨田区の駅徒歩プレミアムが弱い」というより、駅徒歩の差以上に町丁の差が強いと読むべきだ。錦糸町近接の本所・押上と、北部の京島・八広は同じ「駅近」でも基礎地価の水準が違う。

町丁/地区での偏り

サブエリア別の中央価格を並べると階層がくっきり見える:

押上の㎡単価中央値は137.66万円、向島は159.62万円と区平均の95.55万円を大きく上回る。一方で墨田・本所は床面積の大きさで価格が跳ねており、㎡単価は80〜85万円台。坪あたりの単価が高いのは押上・向島・太平、絶対額が高いのは大型物件が混じる本所・墨田、という二層構造になっている。

これらの数字は、エリアプロフィールが言う「観光・商業エリアの再開発が進む押上、伝統と現代が交わる本所、再開発による新たな生活拠点が形成される曳舟・東向島」という地理的文脈と整合する（出典: note「【墨田区】2025年4月竣工予定物件まとめ」 https://note.com/kenchiku_keikaku/n/n995e80ecd448 ）。京島は不燃化特区指定エリアで木造密集の課題を抱える地区で、この相場差はリスク織り込みの結果と解釈できる。

リスク要素と注意ポイント

数字を追っているだけでは見えてこない、墨田区固有のリスクが3つある。当サービス集計の結果と、エリアプロフィールの公的情報を重ねて整理する。

当サービス集計のリスク要素

リスク要素の比率では、旧耐震が13%（41件）、借地権が4.1%（13件）、再建築不可が0.3%（1件）、告知事項は0件。借地権物件は所有権物件より2〜3割程度安く流通する傾向があるため、本集計の最安帯（3,000万円以下）に一定数が含まれていると見てよい。住宅ローンを組む際は借地権でも対応可能な金融機関に絞られる、という制約は事前に押さえたい。

旧耐震物件の中央築年は1968年。これは2026年時点で築58年に達する世代で、配管・基礎・屋根の更新時期が重なる。融資年数が短く設定されやすいうえ、火災保険・地震保険の料率も上がる。耐震診断（10〜30万円）→必要に応じて耐震補強（100〜300万円）という追加投資の前提で価格を見るのが現実的だ。

立地に固有のリスク（ハザード）

墨田区は荒川と隅田川に囲まれた低地で、洪水・内水・高潮の水害リスクがあるエリア。荒川氾濫時には区の大部分が浸水想定区域に含まれ、北部地域では5m以上の深刻な浸水が予測される（出典: 墨田区ハザードマップ、エリアプロフィール参照）。高潮ハザードマップではほぼ全域で3m以上の浸水被害想定となる。

加えて液状化リスク。エリアのほぼ全てが「人工地形（盛土地・埋立地）」で、低地の液状化リスクが指摘される。木造密集市街地が広がる街区もあり、震災時の倒壊や火災を防ぐ対策が必要とされる地域だ。物件購入時は、価格表だけでなくハザードマップ上の浸水深（0.5m / 2m / 5m以上）と地盤情報の確認を組み合わせたい。

規制・条例で抑えるべき点

用途地域は近隣商業・商業（駅前）、第一種住居・準工業（住宅地）、工業（東墨田・立花）が混在。住宅地の典型は建ぺい率60%・容積率200〜300%、商業地は建ぺい率80%・容積率500〜700%（錦糸町駅前は最大850%）。

不燃化特区（墨田二〜五丁目、東向島五丁目38〜43番、京島周辺、鐘ヶ淵周辺）に指定されているエリアでは、木密地域不燃化プロジェクトの工事費用助成が活用可能。ただし宅建業者が販売目的で建築する場合は対象外なので、購入後に自分でリフォーム・建替えする場合に限られる。内見時は接道幅員（2m未満なら再建築不可、4m未満なら42条2項道路でセットバック）と境界確定状況のチェックを忘れずに。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

公的データ（国土交通省 不動産取引価格情報検索）の直近事例と、本集計の中央値を並べると、整合性がよく見える。

エリアプロフィールに収録された2025年Q3・Q4の取引事例から抜粋すると、東向島2丁目（京成曳舟駅徒歩4分、土地32㎡・建物56.7㎡、新築相当）が6,950万円、八広6丁目（八広駅徒歩1分、土地48.9㎡・建物86.6㎡、4LDK）が1億480万円、立花4丁目（平井駅徒歩11分、土地76㎡・建物100㎡、築27年4LDK）が5,980万円、墨田3丁目（鐘ヶ淵駅徒歩6分、土地60㎡・建物108㎡、築19年4LDK）が4,980万円。

これらの実取引価格と本集計の中央値5,980万円は同じレンジに収まっており、当サービスの掲載データは公的取引データとほぼ整合していることが確認できる。エリアプロフィールが引用する2025年の墨田区中古戸建て平均取引価格4,822万円（前年比+5.3%、出典: 賃貸スタイル）と比べると、本集計の中央値はやや高めだが、これは「平均（mean）と中央値（median）の指標差」と「掲載価格と成約価格のギャップ（成約は掲載から数%下がる）」を勘案すれば説明がつく範囲だ。

なお、2026年の公示地価では東京圏の上昇率が最も高くなり、もともと地価の高い東京都が住宅地上昇率ランキングトップ10に6地点ランクインしたという特筆事項もある（出典: スターツCAM「【2026年版】公示地価は上昇傾向」 https://www.starts-cam.co.jp/guide/article183.html）。墨田区もこの東京圏全体の地価上昇トレンドの中にあり、足元の中央値5,980万円という水準は今後さらに切り上がる可能性がある（推測）。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるか。本集計の上下10%層の数字を見ていく。

下位10%: 3,180万円以下に並ぶ物件

下位10%の28件は、価格上限3,180万円・中央築年1971年・中央床面積37.95㎡・中央駅徒歩7分。これは「築50年超・40㎡前後・狭小・木造」というプロファイルだ。京島・墨田北部・八広の不燃化特区に重なる立地が多いと推察される（推測）。

向いている読者は、（1）リノベ前提で2,500〜3,000万円の追加投資ができる予算層、（2）小規模賃貸併用や民泊運用を検討する投資家、（3）建替え前提で土地値を取りに行くプレイヤー。住宅ローンが通りにくい築古物件も含まれるため、現金または短期融資の併用が前提になる。

上位10%: 1億4,980万円以上に並ぶ物件

上位10%の28件は、価格下限1億4,980万円・中央築年2005年・中央床面積120.59㎡・中央駅徒歩7分。床面積が120㎡を超え、築年は20年程度。本所・押上・墨田の中堅築年・大型物件が中核と読める。中央値で見ると2億円超の物件も含まれ、最大値は7億6,500万円（高額の特殊事例）。

向いている読者は、（1）3世代住居や事務所兼用を想定する高所得層、（2）法人保有でインバウンド需要を取り込みたい運用主体、（3）相続税対策で都心東部の不動産にウェイトを置きたい資産家。エリアプロフィールが示すように、2025年上半期の東京23区新築分譲マンション1戸当たり平均価格は1億3,064万円という水準で、戸建ての1.5億円帯は「マンションより少し上、土地付き」というポジションになる。

本稿で描いた分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って「日々の新着」を追うフェーズだ。下位10%（3,180万円以下）に該当する物件は数も限られ、出れば数日で消える可能性がある。中央値の5,980万円帯であっても、好条件の物件は掲載から比較的短期で動く傾向がある。毎日の自動巡回が、欲しい物件を見逃さない最短経路になる。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1: 東京都墨田区 中古戸建ての中古相場はいくらですか？ 当サービスの集計では、12サイトから収集した315件の価格中央値が 5,980万円、㎡単価中央値が95.55万円です。安めの4分の1ラインで4,490万円、高めの4分の1ラインで7,490万円。最安は数百万円台の特殊事例から、最高は7億円台までと幅は広いですが、ボリュームゾーンは5,500〜7,000万円にあります。

Q2: 東京都墨田区 中古戸建ての買い時はいつですか？ 本集計のスナップショット1ヶ月分から「買い時」を断言することはできませんが、エリアプロフィールが示す2025年公示地価（住宅地+9.84%）と2026年公示地価で東京圏が全国でも特に強く上昇している事実を踏まえると、短期的には地価上昇のトレンドが継続していると読めます（出典: スターツCAM 2026年版公示地価記事 https://www.starts-cam.co.jp/guide/article183.html）。一方で金利上昇の影響もあるため、価格と借入金利のバランスで判断するのが現実的です。

Q3: 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？ 本集計では旧耐震（1981年5月以前の建築）が13%（41件）含まれます。中央築年1968年・中央床面積42㎡で、価格中央値は3,290万円。住宅ローンの審査・耐震補強・保険料上昇という3つの追加コストを織り込んで判断する必要があります。

Q4: 東京都墨田区 中古戸建てで㎡単価が高いのはどんな条件ですか？ 本集計の㎡単価中央値95.55万円に対して、押上が137.66万円、向島が159.62万円、太平が156.72万円と、商業中心地・スカイツリー近接・錦糸町近接の3エリアで突出しています。築年で見ると2000〜2009年帯（品確法世代の大型物件群）が152.35万円と高く、新省エネ世代（2020年以降）も117.51万円と高単価。広めの良立地・新しい建築世代が㎡単価の上位を形成しています。

Q5: 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？ 本集計では駅徒歩1〜5分で6,180万円、6〜10分で6,150万円、11〜15分で5,580万円、16〜20分で5,580万円（参考値）。徒歩5分以内と15分越えで約600万円の差ですが、町丁の差（押上の1億2,800万円と京島の4,680万円の8,000万円差）と比べると小さいです。墨田区の戸建てを見るときは、駅徒歩より町丁を優先したほうがリターン感のある選び方になりそうです。

Q6: 押上が突出して高いのはなぜ？ 本集計で押上の中央値は1億2,800万円と区平均の倍以上ですが、これはサンプル14件と中規模で、スカイツリーソラマチ・観光商業地に隣接する大型物件が集中している影響と読めます。エリアプロフィールが示すとおり、押上駅は東京メトロ半蔵門線・都営浅草線・京成押上線・東武スカイツリーラインの4路線が乗り入れる都内屈指のハブ駅で、観光・商業エリアとして再開発が継続中です（出典: 墨田区「押上・とうきょうスカイツリー駅周辺」 https://www.city.sumida.lg.jp/matizukuri/matizukuri_suisin/zigyoubetu/oshi_nari_keikaku/index.html）。仮説として、押上の戸建て価格には「駅近・観光・容積活用余地」の3要素が乗っていると考えられます。

Q7: 狙いの条件で東京都墨田区 中古戸建ての新着を毎日追うには？ 当サービス（物件ウォッチ）は、century21, daikyo, daiwahouse, haseko, home4u, homes, livable, nomu, pitat, rehouse, stepon, suumo の 12サイトを毎日自動巡回し、条件に合致する新着物件・価格変動・掲載終了をLINEに即時通知します。「築20年以内 × 3LDK × 駅徒歩10分以内 × 6,000万円以下」のような複合条件も設定可能で、無料プランなら24時間遅延版で試せます。本稿で見たとおり、下位10%（3,180万円以下）の物件は流通数自体が28件と限られるため、自動追跡は実用上ほぼ必須と言える状況です。

2026年5月のハイライトと注意点

今月のデータで最も特筆すべきは、築年帯の中央価格が描く非単調な階段だ。1980年以前→1981〜1999年で約2倍に跳ね、2000〜2009年でさらに跳ね、2010年代で落ち着き、2020年以降で再び抑えめになる。これは単純な「新しいほど高い」ではなく、築年帯ごとに集まる物件の床面積・立地のメガトレンドが反映された結果だ。読者が築年帯だけで価格判断するのは危険で、面積・立地・町丁とのクロスで見る必要がある。

注意点として、本レポートは観測期間が30日と短く、新規・掲載終了の流量比較は参考扱い。価格は掲載時点の表示価格で最終成約価格とは異なる。同一物件が複数サイトに重複掲載されている場合はそれぞれ1件として集計しているため、絶対件数は流通実態よりやや上振れている可能性がある。継続観測することで、町丁別・築年別の中央値の月次変動が見えてくる。次回の更新で、押上の高値帯がどこまで持続するか、京島の最安ゾーンに動きが出るかを追跡したい。

本レポートは物件ウォッチが12サイト（century21, daikyo, daiwahouse, haseko, home4u, homes, livable, nomu, pitat, rehouse, stepon, suumo）から自動収集した、東京都墨田区 中古戸建ての掲載データ315件（2026年4月1日〜5月1日）に基づく集計です。日本の不動産市場全体の動向ではありません。延べ掲載数ベースで集計しており、価格は掲載時点の表示価格、最終成約価格とは異なります。次回更新は月1回、2026年6月版を予定しています。

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※ この記事のデータは物件ウォッチがcentury21・daikyo・daiwahouse・haseko・home4u・homes・livable・nomuなど12サイトを横断して収集した2026年5月1日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は こちら から確認できます。