木造在庫が前月比+133%に急増、中央値5,980万円へ調整 | 北海道札幌市中央区 中古戸建て 中古相場分析【2026年6月版】— 354件集計

最終更新: 2026年6月4日 | 354件・10サイトのデータに基づく

「フラット35が現行制度で初の3%超え」というニュースが流れた2026年6月、札幌市中央区の中古戸建てではどんな地殻変動が起きているのか。本サービスが10サイトから収集した354件を集計すると、価格中央値は5,980万円と前月比-6.6%、木造の掲載数は9件から21件へと一気に膨らんだ。金利と在庫が同時に動いた1か月——その断面を、データの目で切り取っていく。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 10サイト（athome, センチュリー21, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, 東急リバブル, 三井のリハウス, 不動産連合隊, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 354 件、期間 2026-05-05 〜 2026-06-04
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 注意点:
  • 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
  • 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています

TL;DR / 今月の要点

• 価格中央値は5,980万円（前月6,400万円→-6.6%）。上位ライン（高めの4分の1）も8,350万円→7,994万円へと約356万円下振れ。
• 木造の掲載が前月9件→今月21件と+133%の急増。中央値も4,600万円→5,280万円へ約15%上昇し、構造分布の主役交代の兆し。
• 旧耐震（1980年以前築）の中央値が5,200万円→3,980万円へ-23.5%。土地値勝負の局面が鮮明に。
• 築年帯別では、2010〜2019年築が7,980万円で最も高く、新省エネ基準（2020年〜）の5,180万円より2,800万円高い逆転状態。
• 駅徒歩1〜5分でも中央値は5,493万円。意外にも徒歩6〜10分（6,400万円）のほうが高く、エリア要因のほうが駅距離より効いている。
• 掲載開始は86件・掲載終了は97件で在庫はやや絞り込み。掲載終了までの中央値26日と回転は速い。
• 旧耐震物件は全体の5.4%、再建築不可・借地権は今回データには現れず。

今月のトップ3変化（前月比）

前月（2026年4月窓）と今月（5月窓）の比較で、本集計が特に強く反応した3点を見ていく。

1. 木造在庫が9件→21件へ「+133%」の急増

今月いちばんのサプライズは構造別の木造である。前月はわずか9件だった木造の掲載が、今月は21件に膨らみ、中央値も4,600万円→5,280万円へ+14.8%上昇した。RC造（11件、中央値6,998万円）と組み合わせると、構造データが揃う物件のうち木造比率は約7割に達する。

なぜこの1か月で木造が前面に出てきたのか。仮説として、フラット35の6月最低金利が 「借入期間が21年以上、購入価格に対する融資率が9割以下の場合で3.21%となり、2017年に現行制度となって以降初めて3%を超えた」 （出典: 日本経済新聞 2026年6月1日 / https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA012N40R00C26A6000000/）ことが効いている可能性がある。固定金利の急騰で、相対的に取得価格を抑えたいニーズが木造に向かい、売り手側もそれを織り込んで放出を急いだ——という解釈は推測の域を出ないが、価格と件数が同時に上がっている点は強気の売り出しと整合する。

2. 旧耐震（1980年以前）の中央値が-23.5%、5,200万円→3,980万円へ

築年帯のなかで前月比インパクトが最も大きかったのが、1980年以前の旧耐震ゾーンだ。掲載件数は27件→19件と減ったうえに、中央値は5,200万円から3,980万円へ1,220万円下落。㎡単価で見ても19.37万円/㎡と、本集計全体の29.21万円/㎡を大きく下回る水準にある。

新耐震基準は 1981年6月施行 であり、これより前の建物はローン審査・融資年数で不利になりやすい。 6月のフラット35が前月比+0.50%と過去最大級の上げ幅 （出典: モゲチェック / https://mogecheck.jp/articles/show/51rzNy7XEJ5o4mQ6ZkVv）になった局面では、買い手の借入余力が直撃を受ける。推測だが、売り手側も「建物評価ゼロ・土地値で売り切る」モードに切り替えており、それが中央値の急落として現れたと解釈できる。

3. RC造在庫も7→11件へ「+57%」、ただし価格は横ばい

3番目のトピックも構造軸からで、RC造の掲載が7件→11件へと膨らんだ。ただし中央値は6,998万円で変化なし。木造のように価格まで動いた訳ではなく、純粋に在庫だけが厚くなった格好だ。median面積452.87㎡という値が示すとおり、RC造はそもそも豪邸帯（円山西町・宮の森周辺の邸宅）に集中する層で、利回りが算出できる物件では7.2%が中央値となる。

仮説として、固定金利の高止まりで売却検討を早めた富裕層オーナーが一定数いた可能性は否定できない。ただしサンプル数が11件にとどまるため、傾向として参考にする程度にとどめたい。

🗞️ 今月のトピック

フラット35、現行制度で初の3%超え（2026年6月1日 / 出典: 日本経済新聞）

住宅金融支援機構は2026年6月1日、フラット35の借入期間21年以上・融資率9割以下の最低金利が3.21%となり、現行制度になった2017年以降で初めて3%を超えたと発表した 。 前月比+0.50ポイントという上昇幅は、近年では最大級の動き （出典: F&Sエキスパート / https://fp-st.com/blog/flat35-kinri202606/）にあたる。当サービス集計の中央値が前月比-6.6%と下振れしている動きは、この金利ショックでフラット35前提の高額帯（5,000万円超）の買い手が一旦様子見に回り、売り手が出し直し価格を引き下げたという解釈と整合する。

北海道札幌市中央区 中古戸建ての中古市場の輪郭（当サービス集計）

10サイトが映し出す当月の札幌市中央区戸建ては、件数こそ前月比-20%と絞り込まれたが、価格分布は依然として「最安1,150万円〜最高3億6,250万円」と極端な幅を持っている。

集めた354件の内訳

集計に貢献したサイトの内訳は、SUUMOが155件と最も多く、athomeが41件、三井のリハウス31件、住友ステップ29件、東急リバブル28件と続く。10サイトのうち主要4社（SUUMO・athome・三井のリハウス・住友ステップ）で全体の72%を占める。価格データが取れた342件のうち、信頼度の高い「信頼度高」評価となったのはSUUMO・athome・三井のリハウス、つまり物件量の厚いサイト群である。

価格はどこに集中しているか

価格中央値は5,980万円、㎡単価中央値は29.21万円/㎡。安めの4分の1（下位の目安）は4,680万円、高めの4分の1（上位ライン）は7,994万円で、約3,300万円の幅にボリュームゾーンが詰まる。最安層（下位5%）は2,800万円、最上層（上位5%）は1億3,346万円。最大は3億6,250万円という、まるで桁違いの邸宅も1件含まれている。

ヒストグラムで山の形を見ると、4,500〜5,000万円帯が53件で最厚、次いで5,000〜5,500万円帯と6,500〜7,000万円帯、7,500〜8,000万円帯がそれぞれ33件で並ぶ。3つの山がほぼ等高線で並ぶ「三峰構造」が今月の特徴だ。平均が6,983万円と中央値より約1,000万円高い理由は、上位の長い裾——円山・宮の森・伏見の高額邸宅が分布を引っ張っているからである。

掲載開始・掲載終了の動き

期間中の掲載開始は86件、掲載終了は97件で、在庫は緩やかに絞り込まれた。週次で見ると、5/19〜5/25の週に掲載終了が52件と突出している（同週の新規は17件）。掲載終了までの中央値は26日、下位の目安は21日・上位ラインは36日というスピード感で、好条件の物件が約3週間で消える流通速度だ（このターンオーバー値はサンプル26件のため傾向として参考に）。

築年ごとの相場と「価格の断層」

札幌市中央区 中古戸建てには、はっきりとした築年の断層がある。1981年の新耐震基準、2000年の品確法、2009年の長期優良住宅、2017年の省エネ基準改正——制度の節目ごとに価格と㎡単価が階段状に変わる。

築年帯ごとの中央価格

注目すべきは㎡単価の単調増加だ。築古ほど安く、築新しいほど高い——という極めてシンプルな関係が、19万円台から45万円台へと2.3倍のレンジで成立している。

新耐震基準・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

新耐震基準（住宅の品質確保促進法・2000年施行で10年瑕疵保証が義務化された制度の前身）の境目を見ると、旧耐震（中央値3,980万円）と1981〜1999年（同6,980万円）で3,000万円の段差が現れる。これは構造的というより、「ローンが通るかどうか」のしきい値で買い手集合が変わることが大きい。

品確法の境（2000年）の前後では、1981〜1999年の6,980万円から2000〜2009年の5,480万円へとむしろ価格が下がる逆転がある。これは品確法世代に4LDK以上の比較的コンパクトな建物（中央面積231㎡）が多く、新耐震世代に大型RC邸宅（中央面積272㎡）が混ざるためで、平米単価で見れば品確法世代のほうが約6万円/㎡高い。間取りと面積を重ねると、新耐震世代の4LDK以上が中央値6,990万円なのに対し、品確法世代の4LDK以上は5,493万円——同じ間取りでも1,500万円差がついている。

2010〜2019年が突出して高い（中央7,980万円）のは、長期優良住宅認定制度（2009年施行）以降の高性能住宅がプレミアム評価を受けているためと読める。一方、2020年以降の中央値が5,180万円と意外に低いのは、中央面積が119㎡と他世代より小さい——つまり「新築建売の小型物件」が多く含まれている構成上の効果である。

旧耐震物件の比率と影響

旧耐震物件は本集計354件のうち19件、比率は5.4%にとどまる。再建築不可・借地権・告知事項は今回データ上ではゼロ件で、リスク要素の比率という点では極めてクリーンなエリアだ。

ただし旧耐震の融資面のハンデは無視できない。住宅ローン審査で耐震基準適合証明書の取得が求められたり、火災保険・地震保険の料率が高くなったりするうえ、登録免許税・不動産取得税の軽減特例も適用外となるケースがある。「安い」ことの裏側には、保有期の年間コストが乗ってくる構造があると見ておきたい。

構造・面積別の相場

中央値5,980万円のなかに、木造とRC造で1,700万円もの差が潜んでいる。

構造別の相場（木造／RC造）

構造データが取れた32件のうち、木造が21件・中央値5,280万円、RC造が11件・中央値6,998万円。木造の中央面積265㎡に対しRC造は452㎡と、そもそも箱のサイズが違うため、㎡単価で並べると木造24.9万円/㎡・RC造25.9万円/㎡とほぼ同水準だ。「RC造が高い」のは構造プレミアムというより床面積プレミアムと読むほうが実態に近い。

木造の住宅ローン審査は法定耐用年数22年というハンデを背負うため、築20年を超えると融資期間が圧縮されやすい。本集計の木造中央築年が2003年（築23年）と、ちょうど境界線にあることは、買い手が金融機関と「フラット35 vs 民間長期」で選択を迫られる典型ゾーンであることを示している。

主要面積帯の顔ぶれ

間取り別では4LDK以上が129件で最多、次いで3LDKが52件、2DK/2LDKが15件と続く。中央面積はそれぞれ226㎡、142㎡、384㎡——2LDKに大型面積が並ぶのは、邸宅をワンフロア大空間として設計したケースが含まれているためと推測できる。

エリアプロフィールが示す「中央区南部の戸建ては土地100〜200㎡・建物90〜140㎡、円山・宮の森は土地200〜600㎡・建物150〜230㎡」という典型像と、ほぼ重なる分布である。

リノベ前提と即入居の価格差

築古をリノベ前提で買う場合と、築15年以内を即入居で買う場合では、㎡単価で1.5〜2倍の差が生じる。本集計でも、旧耐震の19.37万円/㎡と2020年以降の45.34万円/㎡で2.3倍の開きが観測されている。再販事業者やリノベ前提の個人投資家にとっては、この差分こそが粗利の源泉である。

立地軸でみる相場

意外にも、駅徒歩1〜5分のほうが6〜10分より安い——本集計ではそんな逆転が起きている。

駅徒歩帯ごとの価格感

駅徒歩帯別の中央値は次の通り：1〜5分が5,493万円（82件）、6〜10分が6,400万円（102件）、11〜15分が5,380万円（72件）、16〜20分が7,500万円（14件）、21分以上が5,980万円（23件）。きれいな駅距離プレミアムの逆相関が現れない理由は、6〜10分・16〜20分のレンジに円山公園駅・西28丁目駅から徒歩圏の高額邸宅エリアが多く含まれているためと考えられる。

実際、6〜10分の㎡単価は41.41万円/㎡と最も高く、これは1〜5分の30.77万円/㎡を大きく上回る。「駅から少し歩く高級住宅街」のほうが、駅直近より㎡単価が高いという札幌中心部らしい構造だ。前月比では1〜5分の中央値が5,980万円→5,493万円へ-8.1%、21分以上が6,700万円→5,980万円へ-10.7%と、いずれも下落しており、金利上昇の影響が広く効いていることがうかがえる。

町丁/地区での偏り

サブエリア別では宮の森二条が36件で最多（中央6,998万円）、宮の森三条22件（中央5,280万円）、南二十六条西22件（中央5,380万円）、南十六条西16件（中央7,980万円）、界川15件（中央6,780万円）と続く。

宮の森二条の㎡単価中央16.06万円/㎡という値は、面積345㎡という大型敷地の集合体である事実を映している。一方、南十六条西は㎡単価42.94万円/㎡と本集計トップクラス——市電西線沿線の戸建てが、面積も価格もよりコンパクトに収斂している格好だ。双子山（13件、中央9,300万円）と旭ケ丘（13件、中央8,490万円）は札幌南高校学区プレミアムが効いているエリアで、いずれも一桁億に届く水準で並ぶ。

リスク要素と注意ポイント

当サービス集計のリスク要素の比率

繰り返しになるが、354件のうち旧耐震は19件（5.4%）、再建築不可・借地権・告知事項は今回データ上ゼロ件。札幌市中央区は政治・経済の中心区であり、再建築不可や借地権が偏在するエリアではないという定性的な印象と整合する。

旧耐震物件の融資面では、住宅ローン控除を受けるには耐震基準適合証明書または既存住宅売買瑕疵保険の付保が条件となる（出典: 国税庁 住宅借入金等特別控除）。保険料率も新耐震より高く、年間の保有コストに数万円〜十数万円の差が出る点は買主側が見落としがちなポイントだ。

立地に固有のリスク（ハザード）

エリアプロフィールに示されているように、札幌市の浸水ハザードマップ（令和5年改訂）では、豊平川氾濫時の0.5〜2m未満の浸水想定区域が中央区南部の山鼻・南○条西エリアに一部存在する（出典: 札幌市 中央区浸水ハザードマップ / https://www.city.sapporo.jp/kikikanri/shinsui_hazard_map/shm_chuo.html）。また、2018年北海道胆振東部地震で液状化被害が大きかったのは豊平区・清田区であり、円山・宮の森・伏見の丘陵地は液状化リスクが小さいとされる一方、中島公園以南の豊平川扇状地は局所的に注意が必要となる。

規制・条例で抑えるべき点

中央区は札幌市の中心景観形成区域に該当し、大通公園周辺・中島公園周辺は景観計画区域として建物高さ・色彩に配慮義務がある（出典: 札幌市景観条例）。低層住居系では建ぺい率50〜60%/容積率100〜200%が標準。内見時の実務チェックとしては、ロードヒーティングの稼働状況、屋根の積雪対策（無落雪／勾配屋根）、サッシ・窓の断熱仕様（Low-Eトリプル、樹脂サッシ）、暖房方式（灯油／都市ガス／電気）の年間光熱費実績——この札幌特有のチェックリストを忘れないようにしたい。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

直近で各仲介サイトに掲載されている実取引相当の事例を並べると、当サービス集計の中央値感とよく整合する。たとえば 「札幌市中央区宮の森一条10丁目、4SLDK、建物210.27㎡、土地274.48㎡、1998年10月築、7,380万円」 （出典: 三井のリハウス / https://www.rehouse.co.jp/buy/kodate/prefecture/01/city/01101/）の事例は、本集計の宮の森エリア中央値6,998万円とほぼ同水準にある。

また、 「札幌市中央区円山西町5丁目、3LDK、建物136.62㎡、土地514.66㎡、1994年5月築、7,500万円」 （出典: 東急リバブル / https://www.livable.co.jp/kounyu/kodate/hokkaido/a01101/）や、 「札幌市中央区宮の森四条11丁目、3LDK+納戸、建物118.86㎡、土地216.13㎡、2006年6月築、4,280万円（購入申込あり）」 といった事例は、本集計の中央値5,980万円を上下に挟む位置に並ぶ。公開情報ベースの実売出価格と、本集計の中央値・四分位がほぼ一致していることは、10サイトを横断したサンプルが現状の中央区戸建て相場を素直に映していることの傍証となる。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるか——分布の両端を覗くと、買い手の戦略が見えてくる。

下位10%: 3,800万円以下に並ぶ物件

下位10%のしきい値は3,800万円。この層34件の中央築年は2004年（築約22年）、中央面積134.97㎡、駅徒歩中央値8分。「築20年前後・面積はそこそこ・駅徒歩二桁手前」というプロファイルだ。前月の下位10%しきい値が3,380万円だったことを思えば、底値ラインが+420万円切り上がっており、最安帯の選択肢は今月やや細っている。

リノベ前提の一次取得層や、土地値狙いの再販事業者にとっては、ここがレッドオーシャンになりやすい。中央値26日で消える流通速度を踏まえると、毎日のモニタリングなしでは入手は難しい。

上位10%: 1億円以上に並ぶ物件

上位10%のしきい値は1億円ジャスト。この層34件の中央築年は2018年と若く、中央面積380.6㎡、駅徒歩中央値7分。「築浅・大型・駅近」の三拍子が揃った、教科書通りのプレミアム層である。最高値は3億6,250万円——本集計の中央値5,980万円の約6倍だ。

円山・宮の森・伏見の高級邸宅街、住友林業やスウェーデンハウス施工の長期優良住宅などが並ぶこの層は、買い手のターゲットがそもそも本州資産家・医師・経営者層に絞られる。価格交渉余地は限定的だが、年間に出てくる玉の数自体が少ないため、こちらも自動追跡なしでは取り逃すリスクが大きい。

本稿で描いた分布のどこを狙うかが決まれば、次は条件を絞って監視するフェーズに入る。掲載から中央値26日で消える個体を、人間が手作業で追うのは現実的ではない——というのが、この1か月のデータからも明らかになる。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 札幌市中央区 中古戸建ての中古相場はいくらですか？ 本サービス集計の354件では、価格中央値は5,980万円、㎡単価中央値は29.21万円/㎡です。安めの4分の1で4,680万円、高めの4分の1で7,994万円。最安層（下位5%）は2,800万円、最上層（上位5%）は1億3,346万円というレンジでした。

Q2. 札幌市中央区 中古戸建ての買い時はいつですか？ 本集計だけで断定はできませんが、当月は前月比で中央値が-6.6%、上位ラインが-4.3%下振れしています。一方で フラット35の最低金利が3.21%と現行制度で初の3%超え になり、固定金利前提の買い手は月々返済が増える局面。売り出し価格が緩むタイミングと金利上昇のトレードオフで、変動金利を選べる買い手には機会が広がっているとも読めます（推測ラベル付き）。

Q3. 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？ 本集計では旧耐震（1980年以前築）が19件、全体の5.4%です。中央値は3,980万円、㎡単価19.37万円/㎡と、土地値主体の値付けに寄っています。再建築不可・借地権・告知事項は今回データ上では確認されませんでした。

Q4. 札幌市中央区 中古戸建てで㎡単価が高いのはどんな条件ですか？ 本集計では、2020年以降築の45.34万円/㎡が最高で、2010〜2019年築の35.78万円/㎡、品確法世代の30.77万円/㎡と続きます。サブエリア別では南十六条西が42.94万円/㎡で突出、駅徒歩帯では6〜10分が41.41万円/㎡で1〜5分（30.77万円/㎡）を上回るという、駅直近より「徒歩7〜10分の高級住宅街」が高いという札幌らしい構造でした。

Q5. 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？ 本集計の中央値で、1〜5分が5,493万円、6〜10分が6,400万円、11〜15分が5,380万円、16〜20分が7,500万円、21分以上が5,980万円。きれいな駅距離プレミアムが効くわけではなく、円山・宮の森の高級住宅街が含まれる徒歩6〜10分・16〜20分が逆に高くなっています。駅徒歩よりエリアブランドのほうが効いているのがこのエリアの特性です。

Q6. 今月「木造在庫が急増した」というのは何を意味しますか？ 本集計で構造別木造の掲載が前月9件→今月21件と+133%急増、中央値も4,600万円→5,280万円へ+14.8%上昇しました。 フラット35が6月に+0.50%と過去最大級の上げ幅 となった局面で、相対的に取得価格を抑えやすい木造ストックの放出が進んだという推測ができますが、確証はありません。少なくとも「木造を選択肢に含めない買い手」が見落としやすいゾーンであることは確かです。

Q7. 狙いの条件で札幌市中央区 中古戸建ての新着を毎日追うには？ 当サービス（物件ウォッチ）は、athome, センチュリー21, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, 東急リバブル, 三井のリハウス, 不動産連合隊, 住友ステップ, SUUMO の10サイトを毎日自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「築20年以内 × 4LDK以上 × 駅徒歩10分以内 × 8,000万円以下」のような複合条件も設定可能で、無料プランなら24時間遅延版で試せます。本稿で見た「掲載終了まで中央値26日」という流通速度を考えると、自動追跡は事実上必須と言える状況です。

2026年6月のハイライトと注意点

今月の特筆は、金利と在庫が同時に動いた1か月だったことだ。フラット35が現行制度で初めて3%を超え、本サービス集計の価格中央値は前月比-6.6%、上位5%（最上層）は-8.2%下振れ。木造の掲載は+133%急増、旧耐震の中央値は-23.5%下落と、構造別・築年帯別の両軸で再編が進んだ。一方、中央値26日で物件が消える流通速度は変わらず、好条件の玉は依然として奪い合いの状態にある。

注意したいのは、表示価格は売出時点のものであり、実際の成約価格ではないこと。また、同じ物件が複数サイトに掲載されている場合はそれぞれを1件として数えています。月単位の継続観測で、金利上昇が中央値・四分位・回転日数のどこに最も強く効くかを見続けていきたい。

本レポートは物件ウォッチが10サイト（athome, センチュリー21, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, 東急リバブル, 三井のリハウス, 不動産連合隊, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した354件の掲載データに基づく集計です。日本の不動産市場全体の動向ではありません。分析対象期間は2026年5月5日〜6月4日。次回更新は2026年7月上旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・HOME4U・LIFULL HOMES・カチタス・東急リバブル・三井のリハウス・不動産連合隊など10サイトを横断して収集した2026年6月4日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 北海道札幌市中央区 中古戸建ての注目物件一覧 から確認できます。