駅徒歩11〜15分が前月比+57%増、中央値6,300万円は動かず | 北海道札幌市中央区 収益・投資用物件 中古相場分析【2026年9月版】— 476件集計

最終更新: 2026年9月3日 | 476件・5サイトのデータに基づく

同じ区の中で、450万円の物件と24億円の物件が並んでいる——これが札幌の都心区で収益物件を探すときの現実だ。当サービスが5サイト（センチュリー21、健美家、楽待、三井のリハウス、不動産連合隊）から収集した北海道札幌市中央区の収益・投資用物件476件（対象期間2026年8月3日〜9月2日）を集計すると、価格中央値は6,300万円で前月から動かない一方、安値側だけが静かに下がっていた。数字の裏側を追う。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 5サイト（センチュリー21, 健美家, 楽待, 三井のリハウス, 不動産連合隊）の掲載データ 476件、期間 2026-08-03 〜 2026-09-02
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが収集した476件の価格中央値は6,300万円、平均は1億3,923万円。最小値130万円から最大値24億円まで、区分と一棟が同じ土俵に並ぶ
• 前月比で最も動いたのは駅徒歩帯。11〜15分が21→33件（+57.1%の増加）、16〜20分が6→9件（+50.0%の増加）と、都心中心部の外側で掲載が増えた
• 構造別ではSRC造が44→66件（+50.0%の増加）。中央値は645→540万円（-16.3%）で、築古の小口区分が積み上がった格好
• 築年帯の断層は鮮明。1980年以前（旧耐震）の中央値450万円に対し、2020年以降は1億9,500万円。㎡単価は15.15万円/㎡と45.97万円/㎡で約3倍の開き
• 利回りは7〜10%帯に179件が集中し全体の37.6%。10%以上の82件は築年中央1979年・面積41.7㎡台の小口が主役
• 旧耐震の比率は前月12.7%から14.9%（71件）へ上昇。再建築不可・借地権の表示は0件、告知事項は1件（0.2%）
• 掲載が終了するまでの期間は中央値53日。ただし早い4分の1は13日以内に消えており、探し方の速度差が結果を分ける

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 6,300万円
• ㎡単価中央値: 22.5万円/㎡
• 中央値の前月比: +0.0%
• 集計件数: 476件（5サイト）
• 掲載期間の中央値: 53日

今月のトップ3変化（前月比）

駅徒歩11〜15分の掲載が21→33件、中央値は9,800→6,000万円

当サービスの集計で最も大きく動いたのがこの帯だ。件数は21→33件（+57.1%の増加）、中央価格は9,800万円から6,000万円へ-38.8%。利回り中央値は7.72%と徒歩5分以内の7.225%を上回る。推測だが、都心コア外の中小規模物件が一時期にまとまって出た結果、帯の中身が入れ替わった可能性がある（確証なし）。

駅徒歩16〜20分は6→9件、中央値2億2,800万円

少数サンプルながら、この帯も6→9件（+50.0%の増加）。中央価格は3億2,200万円から2億2,800万円へ下がった。築年中央値は2023年、面積中央値は264.5㎡で、比較的新しい一棟が出入りしている参考値だ。件数が一桁のため、平均像として断定はできず、傾向として押さえておきたい。

SRC造が44→66件に急増、中央値は645→540万円

構造別ではSRC造が44→66件（+50.0%の増加）。中央価格は645万円から540万円（-16.3%）、面積中央値34.56㎡、築年中央値1982年という顔ぶれで、都心の築古区分が主体と読める。同時にRC造も132→149件へ増え、中央値は1億500万円から9,300万円（-11.4%）へ。本集計では安値側の厚みが増した1カ月だった。

北海道札幌市中央区 収益・投資用物件の中古市場の輪郭（当サービス集計）

476件のうち、どこから何件集まったのか。まずそこを見ておきたい。

集めた476件の内訳

当サービスが5サイトから収集した北海道札幌市中央区の収益・投資用物件は、楽待234件、健美家183件、不動産連合隊50件、三井のリハウス6件、センチュリー21が3件。前月の487件から476件へ、-11件（-2.3%）の小幅減だ。価格中央値はサイトごとに差があり、健美家5,500万円、楽待6,630万円、不動産連合隊6,300万円、三井のリハウス8,100万円（少数の参考値）。面積中央値も224.7㎡〜388.8㎡と一棟中心の並びで、センチュリー21の3件だけが31.43㎡・築1974年という区分寄りの少数サンプルだった。

価格はどこに集中しているか

本集計の価格中央値は6,300万円。平均は1億3,923万円で、中央値の2倍以上に膨らむ。理由は上のほうに長い裾があるからだ。最小値は130万円、最大値は24億円。安めの4分の1のラインが988万円、高めの4分の1が1億5,650万円、最安層（下位5%）は280万円、最上層（上位5%）は4億500万円という広さである。500万円刻みの分布では0〜500万円が68件、500〜1,000万円が53件で、1,000万円未満に121件（全体の25.4%）が集まる一方、6,000〜6,500万円にも40件の塊がある。つまり都心の小口区分と一棟物件が同じ検索結果に混ざる二山構造で、「中央値」だけを見て相場感を作ると足をすくわれる。㎡単価中央値は22.5万円/㎡、前月の22.88万円/㎡から小幅に下がった。

掲載開始と終了の動き

期間中の新規掲載は141件、掲載終了は154件。出入りはほぼ拮抗しており、在庫の総量が急に膨らんだわけではない。週別では8月3日週が新規45件・終了54件と最も活発で、以降は20件前後で推移した。掲載終了までの期間は中央値53日、早い4分の1は13日、遅い4分の1は81日。安値側の第1四分位が1,250万円から988万円へ（-21%）下がったのが、今月の静かな変化だ。

築年帯別の相場と価格の断層

北海道札幌市中央区の収益・投資用物件には、はっきりとした築年の断層がある。しかもそれは「古いから安い」という単純な話ではない。

築年帯ごとの中央価格

当サービスの集計で最も件数が多いのが新耐震帯の245件、全体の51.5%を占める。ここが中央区の収益物件探しの主戦場だ。

境界の前後で何が起きているか

1981年6月施行の新耐震基準（それ以前は旧耐震と呼ばれ、融資年数で不利になりやすい）をまたぐと、中央価格は450万円から6,000万円へ、差は5,550万円。ただしこれは物件の格が跳ねたのではなく、中身が入れ替わっている。面積中央値が31.43㎡から293.54㎡へ拡大していることが示すとおり、旧耐震帯は小口の区分、新耐震帯以降は一棟が主役だ。㎡単価で並べ直すと15.15万円/㎡→19.53万円/㎡で、上昇幅はぐっと穏やかになる。

2000年施行の品確法（住宅の品質確保促進法、10年瑕疵保証の義務化）をまたぐ段では中央価格が6,000万円→1億円で+4,000万円、2009年の長期優良住宅認定制度をはさむ2010年代では1億円→1億7,000万円で+7,000万円。㎡単価も23.94万円/㎡→33.69万円/㎡と一段上がる。2020年以降は45.97万円/㎡で、旧耐震帯の約3倍。新しさは利回りで払う構図で、5.345%まで下がる。

構造を重ねると、この断層の正体がさらに見える。新耐震帯の内訳はRC造83件が中央値8,500万円、木造25件が6,000万円、鉄骨造17件が1億1,000万円、SRC造38件は870万円。同じ築年帯でもSRC造だけ桁が違うのは、都心の高層区分が混ざるからだ。旧耐震帯ではSRC造28件が285.5万円、RC造14件が3,375万円。2020年以降はRC造18件が1億4,500万円で、新築寄りの一棟に集約されている。

旧耐震の比率と影響

本集計での旧耐震は71件、14.9%。前月の12.7%から+2.2ポイント増え、中央価格も500万円→450万円（-10.0%）と下がった。利回り中央値11.42%は魅力的に見えるが、旧耐震は融資年数が短く設定されやすく、自己資金比率が上がりやすい。火災保険料や修繕積立の水準、そして残存耐用年数を踏まえた減価償却の設計まで含めて、表面の数字と実際の手残りは別物として計算する必要がある。

投資指標の現実 — 北海道札幌市中央区 収益・投資用物件の利回りを分解する

利回りだけで並べ替えると、中央区の物件は「安いほど高利回り」というきれいな階段になる。だが階段を1段ずつ覗くと、乗っている物件の顔がまったく違う。

利回り帯ごとの構成

当サービスが収集した476件のうち、利回り表示のある物件は7〜10%帯に179件（37.6%）が集まる。ここが中央区の一棟物件のボリュームゾーンだ。5〜7%帯の97件は面積中央値504.56㎡と最も大きく、築1997年。価格帯は1億円台が中心で、法人や資産規模の大きい買い手の土俵と読める。対して10%以上の82件は中央価格450万円・41.69㎡台で、都心の築古区分ワンルームが主役。同じ「利回り」という一語で括られていても、必要な資金量が2桁違う。

利回りを築年と構造で切り直す

本集計で高利回り帯の正体を追うと、築年中央値1979年という数字がすべてを語る。構造別に見ればSRC造66件の利回り中央値は9.27%、中央価格540万円、築1982年。旧耐震帯のSRC造28件は中央値285.5万円で、この層が10%以上帯を押し上げている。一方、RC造149件は利回り7.13%・中央値9,300万円、木造37件は7.37%・6,300万円、鉄骨造19件は傾向として7.43%・1億2,000万円。新耐震帯のRC造83件（8,500万円）と木造25件（6,000万円）の対比が示すのは、同じ利回り水準でも構造次第で建物の残り寿命と修繕負担が変わるということだ。木造の㎡単価中央値26.7万円/㎡はRC造の23.85万円/㎡を上回っており、単価が安い＝有利とは限らない。

表面利回りと実質のあいだ

札幌都心は積雪地帯である。除雪費、ロードヒーティングの電気・燃料費、凍結対策の配管維持——推測を含むが、これらは表示された表面利回りにほぼ織り込まれていない費目だ。加えて固定資産税・都市計画税、空室期間、原状回復、そして築古一棟なら大規模修繕。エリア概要でも、オーナーチェンジ物件で賃借人属性や賃料水準の確認が不足し想定利回りとずれるケース、築古一棟で大規模修繕コストの見積りが甘くなるケースが、つまずきの型として挙げられている（公開情報での定量的な裏付けは未確認）。10%以上帯の中央価格450万円という数字は、区分1戸の管理費・修繕積立金の水準ひとつで実質が1〜2ポイント動きうる規模でもある。内見時は冬季の除雪体制と排水設備、賃貸借契約の内容と市場賃料の整合、そして新耐震か旧耐震かの3点を最低ラインとして確認したい。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外な数字がある。当サービスの集計では、駅徒歩1〜5分の中央価格6,250万円より、6〜10分の7,880万円のほうが高い。都心の駅近が安いわけではなく、乗っている物件が違うのだ。

徒歩1〜5分は160件で最多、面積中央値は109.33㎡。ここには区分マンションが多く混ざるため中央価格が下がる。㎡単価中央値は22.88万円/㎡で最も高く、利回り中央値7.225%で最も低い。都心の土地値がしっかり価格に乗っている帯だと読める。徒歩6〜10分は148件、面積中央値256.62㎡と一棟が主体になり、中央価格7,880万円、㎡単価21.69万円/㎡、利回り7.43%。

面白いのは11〜15分の33件だ。中央価格6,000万円、㎡単価18.97万円/㎡で最も割安、利回り中央値7.72%で徒歩5分圏を0.5ポイント近く上回る。前月は21件・9,800万円だったので、件数も中身も入れ替わった帯である。16〜20分の9件と21分以上の4件は少数の参考値にとどまるが、前者は築年中央値2023年・中央価格2億2,800万円、後者は面積中央値739.485㎡・利回り9.365%という顔ぶれだった。

町丁別も傾向として眺めておきたい。大通西は13件でサンプルが少なめだが、中央価格433万円・面積中央値20.71㎡・利回り8.155%と、都心ど真ん中の小口区分が集まる区画だ。南六条西は10件で中央価格1億3,900万円、面積570.945㎡、利回り8.395%——すすきの南側の一棟が主役で、㎡単価中央値15.58万円/㎡は本集計のなかでも安い部類にあたる。参考値として、南二十四条西8件は中央価格3億6,250万円・面積1,584.16㎡と大型が並び、大通東6件は利回り中央値4.93%・㎡単価43.53万円/㎡で最も利回りが薄い。宮の森7件は中央価格1,300万円と小口寄りだった。中央区は札幌駅・大通・すすきのを抱える都心区であり、区内に地下鉄3路線が通る。同じ「中央区」でも、都心のオフィス街と円山・宮の森方面の住宅地では、探すべき物件の型そのものが変わると考えてよい。

リスク要素と注意ポイント

リスク項目の数字は、意外に静かだ。だが1つだけ動いている。

当サービスが収集した476件のうち、旧耐震（1981年6月の新耐震基準施行より前の建築）は71件、14.9%。前月は12.7%だったので+2.2ポイントの上昇で、同時に旧耐震帯の中央価格は500万円→450万円（-10.0%）へ下がった。件数が増え価格が下がる、という組み合わせである。仮説として、築古区分の売り出しが積み上がったことで価格帯の下限が押し下げられた可能性があるが、成約データではないため確証はない。

旧耐震で気をつけたいのは資金計画だ。融資期間が短く設定されやすく、金融機関によっては取り扱い自体を絞る。結果として自己資金の比率が上がり、表面利回り11.42%（旧耐震帯の中央値）という数字が、返済後キャッシュフローでは思ったほど残らないことがある。火災保険料の水準、耐震診断や補強の要否、そして将来の出口で買い手が同じ融資の壁にぶつかる点まで見ておきたい。

一方、掲載情報から拾えるほかのリスク表示は限定的だった。再建築不可は0件、借地権も0件、告知事項は1件（0.2%）のみ。都心区で区画整理された市街地が中心という地理的条件が反映されているとも読めるが、掲載文に書かれていないだけの可能性も残る。ここは現地と重要事項説明で潰すべき領域だ。

ハザード面については、札幌市が公開する洪水等のハザードマップにおける中央区の浸水想定区域の範囲、液状化リスクの評価は、本記事の準備段階では公開情報を確認できておらず未確認とする。数字を推測で埋めることはしない。景観に関する条例が札幌市に存在することは知られているが、中央区の売買・建築への具体的な影響内容も未確認だ。用途地域の構成比、容積率の典型値についても同様に公開情報未確認である。

代わりに、この土地ならではの実務的な確認事項は明確だ。積雪・凍結による共用部の維持コスト、除雪の委託先と費用、ロードヒーティングの有無と稼働費、屋根や排水の凍結対策。エリア概要でも冬季の除雪・排水設備の状態が内見チェックポイントとして挙がっている。夏に内見して冬の負担を見落とす——これは北国の収益物件で最も起きやすい読み違えの一つだと思う。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ476件のなかに、390万円以下の世界と3億4,000万円超の世界が同居している。当サービスの集計から、その両端を切り出してみたい。

下位10%層——都心の築古ワンルーム

下位10%の境界価格は390万円、該当47件。築年中央値1974年、面積中央値19.675㎡、駅徒歩中央値5.5分。つまり「都心の駅から徒歩5分台、20㎡弱、築50年級の区分」が390万円以下で並んでいる層だ。旧耐震帯の利回り中央値11.42%、㎡単価15.15万円/㎡という数字がここに重なる。現金購入でまず1戸から始めたい人、複数戸を積み上げて数を作りたい人には検討余地がある。ただし管理費・修繕積立金と将来の大規模修繕、そして出口での融資の付きにくさを織り込んだ計算が前提になる。前月の下位10%境界は430万円だったので、-9.3%下がっている。

上位10%層——駅徒歩5分の大型一棟

上位10%の境界価格は3億4,000万円、こちらも47件。築年中央値1997年、面積中央値1,584.16㎡、駅徒歩中央値5分。都心の駅近に建つ大型物件で、最上層（上位5%）は4億500万円、最大値は24億円に達する。5〜7%帯の97件（中央価格1億2,740万円、面積504.56㎡）から連続する、法人・事業性資金の世界だ。上位10%の境界は前月3億6,000万円から-5.6%、高めの4分の1のラインも1億7,000万円から1億5,650万円（-7.9%）へ下がった。大型側の売り出し価格が一段落ち着いた1カ月と読める。

両端を眺めると分かるのは、狙う層によって「見るべき指標」がまるで違うということだ。そして本集計では、掲載が終了するまでの期間は中央値53日、早い4分の1は13日で消えている。1カ月に141件が新しく載り、154件が消える流れのなかで、月に一度まとめてポータルを眺める探し方では、2週間で消えた物件は最初から視界に入らない。毎日の自動追跡が要る、というのはデータから素直に出てくる結論だ。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 北海道札幌市中央区の収益・投資用物件の中古相場はいくら？

当サービスが5サイトから収集した476件（2026年8月3日〜9月2日）の集計では、価格中央値は6,300万円、平均は1億3,923万円です。安めの4分の1が988万円、高めの4分の1が1億5,650万円、最小値130万円から最大値24億円まで分布します。㎡単価中央値は22.5万円/㎡。都心の小口区分と大型一棟が同じ集計に混ざるため、中央値だけで判断せず、面積帯・構造・築年で絞ってから相場感を作るのが実務的です。

Q2. いまは買い時と言えますか？

本集計は売出価格の集計で成約価格ではないため「買い時」を断定はできません。数字として言えるのは、価格中央値6,300万円が前月と同水準で横ばい、一方で安めの4分の1が1,250万円→988万円（-21%）、高めの4分の1が1億7,000万円→1億5,650万円（-7.9%）と、上下両端が内側に寄ったことです。特に旧耐震帯（500→450万円）とRC造（1億500万円→9,300万円）の中央値が下がりました。値付けの下方修正が続くかは、来月以降の同じ指標を追って確かめるのが確実です。

Q3. 旧耐震物件の流通量はどれくらいですか？

当サービスの集計では、476件のうち旧耐震（1981年6月の新耐震基準施行より前の建築）は71件、14.9%です。前月の12.7%から+2.2ポイント増えています。中央価格は450万円、面積中央値31.43㎡、利回り中央値11.42%で、都心の築古区分が中心。なお再建築不可の表示は0件、借地権も0件、告知事項は1件（0.2%）でした。旧耐震は融資期間が短くなりやすく、自己資金比率と出口の売りやすさをあわせて検討する必要があります。

Q4. 利回りが高いのはどんな条件の物件ですか？

当サービスの集計では、利回り10%以上の82件は築年中央値1979年・中央価格450万円・面積中央値41.69㎡・㎡単価13.295万円/㎡。つまり築古の小口区分が主役です。構造別ではSRC造66件の利回り中央値9.27%が最も高く、これも中央価格540万円・築1982年という顔ぶれ。駅徒歩別では11〜15分の7.72%が徒歩1〜5分の7.225%を上回りました。高利回りの多くは「築古」「小口」「都心コアの外側」という条件と結びついており、修繕負担と融資条件がトレードオフになります。

Q5. 駅徒歩による価格差はどう出ていますか？

本集計の駅徒歩別中央価格は、1〜5分が6,250万円（160件）、6〜10分が7,880万円（148件）、11〜15分が6,000万円（33件）。徒歩5分以内のほうが安く見えますが、これは面積中央値が109.33㎡と小さく区分が多く混ざるためです。㎡単価中央値で比べると1〜5分が22.88万円/㎡、6〜10分が21.69万円/㎡、11〜15分が18.97万円/㎡と、駅に近いほど高い順序になります。16〜20分の9件、21分以上の4件は少数の参考値です。

Q6. 大通西や北六条西の中央価格が数百万円台なのはなぜですか？

当サービスの集計では、大通西13件の中央価格は433万円（面積中央値20.71㎡）、北六条西8件は600万円（同102.86㎡）と低く出ています。ただしこれは町丁の地価が安いという意味ではなく、集計対象に小面積の区分マンションが多く含まれているためです。北六条西の高めの4分の1は1億2,000万円で、同じ町丁に一棟物件も混在しています。いずれもサンプルが少なめの参考値なので、町丁別の数字は「どんな型の物件が出やすい区画か」を掴む材料として使うのが安全です。

Q7. 狙いの条件で北海道札幌市中央区の収益・投資用物件の新着を毎日追うには？

当サービスの集計の元になっているのが、物件ウォッチという新着監視の仕組みです。LINEで「物件ウォッチ」を友だち追加し、「北海道札幌市中央区 投資」と送るだけで監視が始まります。このエリア×カテゴリでは5サイト（センチュリー21、健美家、楽待、三井のリハウス、不動産連合隊）を15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了をLINEに通知。エリア・カテゴリ・予算・利回り・築年・面積などの複合条件で絞り込めます。無料プラン（24時間遅延・1監視）があり、リアルタイム通知やAI分析を含む有料プランは月額980円から。掲載終了までの期間が中央値53日、早い4分の1は13日という環境では、毎日の自動追跡が現実的な対策になります。

2026年9月のハイライトと注意点

今月、当サービスが収集した476件で最も目を引いたのは、価格中央値6,300万円が前月と1円も動かないまま、内訳だけが入れ替わっていたことだ。駅徒歩11〜15分は21→33件（+57.1%の増加）で中央価格が9,800万円から6,000万円へ、SRC造は44→66件（+50.0%の増加）で645万円から540万円へ。旧耐震比率も12.7%から14.9%へ上がった。中央値という一点の指標は安定して見えても、その足元では安値側の厚みが増している——これが8月の姿である。ただし2点、断っておきたい。ここで扱っているのは売出時点の価格で、実際に成約した価格ではない。また同じ物件が複数サイトに掲載されている場合はそれぞれを1件として数えているため、実棟数は件数より少なくなる。数字を読むときの前提として押さえておいてほしい。

本レポートは、物件ウォッチが 5サイト（センチュリー21, 健美家, 楽待, 三井のリハウス, 不動産連合隊）から自動収集した掲載データ 476件（2026-08-03 〜 2026-09-02）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがセンチュリー21・健美家・楽待・三井のリハウス・不動産連合隊を横断して収集した2026年9月3日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 北海道札幌市中央区 収益・投資用物件の注目物件一覧 から確認できます。