中央値2,000万円と平均1億3,406万円、42件が映す常総市の二層構造 | 茨城県常総市 収益・投資用物件 中古相場分析【2026年8月版】— 42件集計

最終更新: 2026年8月6日 | 42件・2サイトのデータに基づく

価格中央値は2,000万円。ところが平均は1億3,406万円——6倍を超えるこの開きが、茨城県常総市の収益・投資用物件の輪郭をよく表している。当サービスが2026年7月6日から8月5日までの30日間に2サイト（健美家・楽待）から収集した42件を集計すると、200万円の小口案件から20億円の大型案件までが同じ検索結果に並ぶ。築年、構造、駅からの距離——どこを切っても段差が大きい。今回はその段差を、集計値だけを頼りに一つずつ可視化していく。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 2サイト（健美家, 楽待）の掲載データ 42件、期間 2026-07-06 〜 2026-08-05
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 総件数が少ないため、価格帯や築年帯ごとの数字はサンプル不足の区分があります
• 観測期間が短いため、新着・掲載終了の件数比較は参考程度にご覧ください
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが収集した42件の価格中央値は2,000万円、平均は1億3,406万円。高値の裾を長く引いた分布で、平均だけを見ると実像を外す
• 価格帯で最も厚いのは500万円未満の10件。最小値は200万円、最大値は20億円、下位5%ラインは300万円、上位5%ラインは3億円
• 築年帯別の中央価格は1980年以前（旧耐震）880万円に対し1981〜1999年（新耐震）2,539万円。差は1,659万円だが、旧耐震側は4件の参考値
• 2000〜2009年築が0件。品確法（住宅の品質確保促進法、2000年4月施行）世代が今回の42件では空白になっている
• 駅徒歩21分以上が15件で最多ボリューム。中央価格2,000万円、利回り中央値13.62%で、傾向として駅遠ほど安く高利回り
• 利回り10%以上の帯に21件が集まり、その中央価格は2,498万円・利回り中央値15%（サンプルが少なめなので傾向として）
• リスク要素の比率は旧耐震が42件中4件（9.5%）。再建築不可・借地権・告知事項はいずれも0%だった

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 2,000万円
• ㎡単価中央値: 6.1万円/㎡
• 集計件数: 42件（2サイト）

茨城県常総市 収益・投資用物件の中古市場の輪郭（当サービス集計）

42件はどんな顔ぶれか

当サービスが2サイトから収集した42件は、健美家21件・楽待21件とちょうど半々に分かれた。期間中はいずれも掲載中の状態で観測されている。中央面積は健美家側が228.02㎡、楽待側が333.26㎡、中央築年は1990年と1992.5年。ほぼ同じ築年層を扱いながら、価格中央値は健美家1,280万円、楽待2,480万円と倍近く違う。サイトごとに載っている物件の規模感が違う、という当たり前の事実が数字にはっきり出ている。片方だけを眺めていると、このエリアの価格感を取り違えかねない。

価格はどこに集中しているか

本集計での全42件の価格中央値は2,000万円。一方で平均は1億3,406万円、最小値は200万円、最大値は20億円。下位5%ラインは300万円、上位5%ラインは3億円、下位の目安（第1四分位）は525万円、上位の目安（第3四分位）は4,710万円。面積で割った㎡単価中央値は6.1万円/㎡だった。500万円刻みで見ると、最も厚いのは500万円未満の10件。次が500〜1,000万円の5件で、ここまでで15件——全体の3分の1強が1,000万円未満に沈む。そこから2,000〜2,500万円5件、2,500〜3,000万円4件、5,000〜5,500万円4件と中腹に山があり、さらに2億5,500万円台1件、3億円台2件という高額群が別世界のように離れて立っている。つまり「常総市の収益物件は500万円台から買える」と「3億円級もある」が同時に成立している状態で、中央値ひとつでは語りきれない。

掲載の動き

期間中に掲載が終了した物件は10件だった。ただし週ごとの新規掲載件数には偏りがあり、当サービスの巡回タイミングの影響を含む可能性があるため、掲載開始・終了の件数比較は参考扱いにとどめたい。少なくとも、42件という母数に対して二桁の入れ替わりが観測された点は、追いかける価値のある動きだと読める。

築年帯別の相場と価格の断層

築年で価格が階段状に切り替わる——今回の42件を築年帯で割ると、その段差がかなり露骨に出た。しかも段差の上と下で、物件の性格そのものが違って見える。

築年帯ごとの中央価格

中心にいるのは1981〜1999年の10件で、価格の下位の目安は950万円、上位の目安は4,710万円、中央面積は289.82㎡。当サービスの集計ではこの世代が事実上の主戦場だ。1980年以前は4件、2010年代は3件と、いずれも少数の参考値であることは押さえておきたい。

基準の節目で何が起きているか

新耐震基準（1981年6月施行）の前後を比べると、中央価格は880万円→2,539万円で1,659万円の開き。単純に築年が新しいから高い、というだけでなく、旧耐震側は中央面積126.07㎡と小ぶりで、規模の差も混じっている。より目を引くのは1981〜1999年の2,539万円と2010〜2019年の2億5,500万円という桁違いのギャップで、㎡単価ベースでも新しい世代が約4倍の水準にある。ここは3件の参考値であり、大型のアセットが混じった結果と見るのが妥当だろう。

そして今回いちばん語るべきは「空白」だ。品確法（住宅の品質確保促進法、2000年4月施行、10年瑕疵保証の義務化）以降、長期優良住宅認定制度（2009年6月施行）までの2000〜2009年築が、本集計では0件。築15〜25年という、投資家にとって設備更新負担と残存耐用年数のバランスが取りやすい層が、この30日間の42件には現れなかった。推測だが、この年代の供給自体がエリア内で薄い可能性がある（確証なし）。構造と重ねると、1981〜1999年の木造4件の中央価格は1,765万円で、世代全体の中央値より一段安い位置にいる。

旧耐震比率とその影響

リスク要素の比率では、旧耐震が42件中4件で9.5%。1割弱という水準は、探し方次第で避けられる範囲だ。ただし旧耐震に手を出す場合、融資年数が短くなりやすく金利条件も不利になりがちで、自己資金比率を上げる前提になる点は変わらない。地震保険料の割引（耐震等級・免震建築物割引等）の適用可否も差が出るところで、表面利回りの高さがそのまま手残りに直結しない。参考値ながら旧耐震4件の利回り中央値は37.5%と極端に高く、これは「高利回り＝好条件」ではなく「価格がそこまで下がっている理由がある」と読むほうが自然だろう。

投資指標の現実 — 茨城県常総市 収益・投資用物件の利回りを分解する

利回り中央値は帯で切ると景色が一変する。当サービスが収集した42件のうち利回りが把握できたのは25件だが、その内訳は驚くほど偏っていた。

利回り帯ごとの構成

10%以上に21件が集中し、5%未満から10%未満は合わせて4件しかない。サンプルが少なめなので傾向として見る程度だが、本集計の常総市の収益物件は「二桁利回りが標準、一桁は例外」という構図になっている。10%以上の帯の価格は下位の目安448万円・上位の目安3,900万円で、少額から入れる代わりに築年は中央1990年。利回りの源泉が「価格の安さ」であることは価格分布から明らかだ。

利回り × 築年・構造

構造別に見ると、鉄骨造4件の中央価格2,174万円・利回り中央値19.285%、木造5件の中央価格1,280万円・利回り中央値12.995%（いずれも少数の参考値）。中央築年はどちらも1990年で並ぶのに、鉄骨造のほうが利回りが約6ポイント高い。面積が183㎡と128.34㎡で、鉄骨造側に規模の大きい物件が入っているためと読める。築年と構造を重ねると、1981〜1999年×木造の4件が中央1,765万円。高利回り帯の主要な顔ぶれは、この「1990年前後・木造または軽量鉄骨・駅から遠い」というプロファイルに寄っており、旧耐震（9.5%）だけが高利回りを作っているわけではない。

表面利回りと実質利回りの距離

二桁利回りをそのまま手残りと考えるのは危険だ。築1990年前後の物件では、外壁・屋根・給湯器の更新が一巡している保証はなく、購入直後に数百万円規模の修繕が乗る展開は現実的にありうる（推測、個別物件の見積もり次第）。空室率も表面利回りには織り込まれていない。エリアプロフィールでも、地方都市の一棟アパート投資では空室リスクや企業移転に伴う賃貸需要の消失リスクが一般に指摘されるとされ、常総市固有の失敗事例までは公開情報で確認できていない。固定資産税・都市計画税、募集広告料、管理委託料を差し引くと、表面15%が実質でひと桁台に落ちるケースも十分想定される（推測）。

逆に言えば、その前提を織り込んでも成立する価格で拾えるかどうかが勝負になる。500万円未満に10件が集まる本集計の価格帯は、修繕予備費を最初から積んで買える余地がある、という読み方もできる。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外にも、駅から遠いほうが安くて利回りが高い——という教科書どおりの構図が、今回の集計ではきれいに出た。ただし主役は「駅近」ではない。当サービスが収集したデータで駅徒歩が判明した25件のうち、実に15件が21分以上だった。

その21分以上グループの中央価格は2,000万円、利回り中央値13.62%、中央築年1990年、中央面積183㎡。42件全体の中央値と一致する位置にいて、事実上この帯が常総市の投資用物件の基準線になっている。対して16〜20分は4件で中央1,440万円・利回り中央値15%、11〜15分は3件で中央448万円・利回り中央値37.5%（いずれも少数の参考値）。徒歩1〜5分は2件のみで中央1億6,340万円・利回り6.51%、6〜10分は1件と、駅至近の層は件数が足りず傾向として語れる水準にない。それでも、価格の高い物件が駅の近くに、利回りの高い物件が駅から離れた場所に並んでいる構図は読み取れる。

町丁単位では長助町の3件が把握できた。中央価格950万円、中央築年1988年、中央面積128.34㎡、利回り中央値12.37%——少数サンプルながら、21分以上グループの縮小版のような数字だ。

常総市の鉄道は関東鉄道常総線で、中心となる駅は水海道駅と石下駅。常総線は取手駅でJR常磐線に接続し、都心方面へ出る経路が一般的とされる（所要時間などの具体値はエリア概要でも未確認）。エリア概要では、同市は首都圏のベッドタウンというより、農業・地場産業と国道294号・圏央道インターチェンジ周辺の物流・工業立地に特徴のある地方都市という位置づけが強いとされている。だとすれば、賃貸需要が駅前に集約されるとは限らず、車前提の立地でも入居が成立しうる——徒歩21分以上に15件が集まる本集計の姿は、その構造と整合的に見える（解釈）。

なお近隣では、つくばエクスプレス沿線の守谷市・つくばみらい市、常磐線と常総線が接続する取手市が都心アクセスで優位とされ、下妻市・坂東市は価格帯や需要層が近い地方都市とされる（いずれも具体的な価格水準は未確認）。常総市を選ぶ理由は「都心アクセス」ではなく「利回りの絶対値」に置くほかない、というのが数字から受ける印象だ。

リスク要素と注意ポイント

リスクの数字は、意外に「きれい」だった。当サービスが収集した42件でリスク要素の比率を見ると、旧耐震が4件（9.5%）、再建築不可は0件（0%）、借地権も0件（0%）、告知事項も0件（0%）。地方都市の築古一棟物件が並ぶ集計としては、権利や再建築の瑕疵が表に出ていない構成だと言える。もっとも、掲載情報に記載がなければ集計にも現れない。0%は「存在しない」ではなく「今回の42件の掲載文面では検出されなかった」と読むべき数字だ。

旧耐震の9.5%は、金額インパクトが最も分かりやすいリスクだろう。1981年6月の新耐震基準より前に建った建物は融資年数が短くなりやすく、金融機関によっては取り扱い自体を絞る。結果として自己資金の厚みが必要になり、出口（売却時）でも次の買い手の融資が付きにくい。参考値として旧耐震4件の中央価格は880万円、中央築年1977年——価格の安さは、この流通性の制約を織り込んだ結果と読むのが自然だ。

水害リスクは常総市固有の必須チェック

そして常総市を語るなら、避けて通れないのが水害だ。エリア概要に明記されているとおり、常総市では2015年（平成27年）9月の関東・東北豪雨で鬼怒川の堤防が決壊し、旧水海道市街地を含む市内の広範囲が浸水する大規模な被害が発生している。市のハザードマップでも鬼怒川・小貝川沿いを中心に浸水想定区域が広く指定されているとされ、最新版の想定浸水深などの具体値は本調査では確認できていない。つまり、購入検討にあたっては物件所在地が浸水想定区域に該当するかを最優先で確認する必要がある。基礎の嵩上げの有無、1階部分の使い方、過去の浸水履歴、そして水災補償を含む火災保険の設計——このあたりは表面利回りの計算より先に来る話だ。

利回り10%以上に21件が集まる本集計の構造は魅力的に見えるが、水災リスクの評価を飛ばして「安いから買う」に走ると、保険料や修繕で利回りが目減りするだけでなく、出口で買い手が限られる展開もありうる（推測）。

なお、用途地域の構成、建ぺい率・容積率の典型値、都市計画道路の状況、液状化リスクなどは、今回参照できたエリア概要では未確認だった。個別物件では役所調査での確認が前提になる。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ42件の中に、300万円以下の群と3億円以上の群が同居している。当サービスの集計を価格の上下で切り出すと、その顔ぶれの違いが際立つ。

お得ゾーン：下位10%層

下位10%の境界価格は300万円。ここに入る4件は、中央面積205㎡、駅からの中央徒歩33分。築年はデータが揃わず算出できていない（4件の参考値）。面積200㎡超が300万円以下という価格は、都市部の区分マンション1戸より安い水準だ。向くのは、修繕予備費と空室期間を最初から織り込める体力があり、車前提の入居需要を自分で検証できる人。逆に、フルローン前提で表面利回りだけを見て入ると、想定外の修繕で計画が崩れやすい層でもある。価格の安さの理由を一つずつ潰す作業ができるかどうかが分水嶺になる。

プレミアムゾーン：上位10%層

上位10%の境界価格は3億円。この4件は中央築年2018年、中央面積184.7㎡、駅からの中央徒歩3分（4件の参考値）。築浅・駅至近という、下位層とは真逆の属性が並ぶ。利回り帯でも7〜10%が2件、5%未満が1件と、二桁利回りが標準の本集計の中では例外的に低い水準に位置する。安定運用や資産保全を優先し、規模のある案件を一件で完結させたい層に向く性格だ。ただし件数が少なく、常時この価格帯が並んでいるとは限らない。

だからこそ、毎日の追跡が要る

今回、掲載終了までの滞在日数はサンプルが足りず算出できなかった。それでも42件という母数に対し、期間中に10件の掲載終了が観測されている（週ごとの偏りがあるため参考扱い）。さらに、3億円級のプレミアム層も300万円以下のお得ゾーンも、それぞれ4件しかない。つまり狙いの条件に合う物件は、常に数件あるかないか。月に一度サイトを眺める運用では、条件に合った1件が出た週をまるごと逃す。2サイトを継続的に見張り、価格変更と掲載終了まで拾い続けることが、この薄い母数のエリアでは実務上の必須条件になる。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 茨城県常総市の収益・投資用物件の中古相場はいくらですか？

当サービスの集計では、2026年7月6日〜8月5日に2サイト（健美家・楽待）から収集した42件の価格中央値は2,000万円でした。ただし平均は1億3,406万円、最小値は200万円、最大値は20億円と幅が極端に広く、下位の目安（第1四分位）は525万円、上位の目安（第3四分位）は4,710万円。面積で割った㎡単価中央値は6.1万円/㎡です。500万円未満に10件が集まる一方で3億円台も2件あり、中央値だけで判断せず価格帯を絞って見るのが現実的です。

Q2. 買い時はいつですか？価格は下がっていますか？

当サービスの集計は2026年7月6日〜8月5日の30日間の掲載データで、前月との比較データは今回含まれていません。したがって値動きの方向は本集計からは判断できません。加えて掲載価格は売出時点の価格で、成約価格ではない点も注意が必要です。判断材料としては、時期を待つより「利回り10%以上に21件が集まる」「500万円未満が10件ある」といった構造を踏まえ、自分の条件に合う物件が出た瞬間に動ける準備をしておくほうが実利があると読めます。

Q3. 旧耐震の物件はどのくらい流通していますか？

当サービスが収集した42件のうち、1981年6月の新耐震基準より前に建てられた旧耐震は4件で9.5%でした。再建築不可・借地権・告知事項の記載はいずれも0%です。旧耐震4件は参考値ながら中央価格880万円・中央築年1977年で、価格は明確に安い水準にあります。ただし融資年数が短くなりやすく、地震保険の割引適用や出口での買い手の融資条件にも影響します。安さの理由を織り込んだうえで判断してください。

Q4. 利回りが高いのはどんな条件の物件ですか？

本集計で利回りが把握できた25件のうち21件が10%以上に集まり、その中央価格は2,498万円、利回り中央値は15%、中央築年は1990年、中央面積は281.55㎡でした（サンプルが少なめなので傾向として）。構造別では鉄骨造4件の利回り中央値19.285%、木造5件で12.995%（いずれも少数の参考値）。駅徒歩21分以上の15件も利回り中央値13.62%です。総じて「1990年前後・駅から遠い・価格が安い」が高利回りの主要条件で、利回りの源泉は価格の低さだと読めます。

Q5. 駅からの距離で価格はどれくらい違いますか？

当サービスの集計では、駅徒歩21分以上の15件が中央価格2,000万円・利回り中央値13.62%で最大ボリュームでした。16〜20分は4件で中央1,440万円、11〜15分は3件で中央448万円（いずれも少数の参考値）。徒歩1〜5分は2件のみで中央1億6,340万円・利回り6.51%と件数が足りず傾向は語れませんが、駅至近に高額・低利回りの物件が並ぶ構図は見えます。常総市は車前提の立地が多いとされるため、駅距離だけで賃貸需要を判断しないほうが安全です。

Q6. 常総市の物件を見るとき、他エリアと違って特に注意すべき点は？

当サービスの集計値以前の話として、水害リスクの確認が最優先です。エリア概要に記載のとおり、常総市では2015年9月の関東・東北豪雨で鬼怒川の堤防が決壊し、旧水海道市街地を含む広範囲が浸水した経緯があります。ハザードマップ上の浸水想定区域該当の有無、基礎の嵩上げ、過去の浸水履歴、水災補償を含む保険設計は必ず確認したいところ。本集計では駅徒歩21分以上が15件と郊外型が主体で、河川沿いの立地に当たる可能性も相応にあります。

Q7. 狙いの条件で茨城県常総市の収益・投資用物件の新着を毎日追うには？

当サービスの集計はLINEの「物件ウォッチ」の実稼働データから作られています。友だち追加して「茨城県常総市 投資」と送るだけで監視が始まり、このエリア×カテゴリでは2サイト（健美家・楽待）を15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了をLINEに通知します。エリア・カテゴリに加えて予算・利回り・築年・面積などの複合条件で絞り込めるため、「利回り12%以上・1,000万円以下」のような狙い撃ちも可能です。無料プラン（24時間遅延・1監視）があり、リアルタイム通知やAI分析を含む有料は月額980円からです。

2026年8月のハイライトと注意点

今月いちばんの発見は、42件が「二層」に割れていたことだ。当サービスが収集したデータの下半分は、500万円未満10件・駅徒歩21分以上15件・利回り10%以上21件という、安さで利回りを作る郊外型の築古群。上半分は3億円台2件、中央築年2018年・駅徒歩3分という別ジャンルの高額群。同じ検索結果に並びながら、買い手も出口も重なっていない。しかも中間層の2000〜2009年築は0件で、両者をつなぐ層が今回は不在だった。前月との比較データは今回含まれていないため、この空白が続く傾向なのかは断定できない。読む際の前提として2点。掲載価格は売出時点の価格で成約価格ではないこと、そして同じ物件が2サイトに載っていればそれぞれ1件として数えていること。42件という母数の薄さも踏まえ、参考値と明示した区分は傾向の目安として扱ってほしい。

本レポートは、物件ウォッチが 2サイト（健美家, 楽待）から自動収集した掲載データ 42件（2026-07-06 〜 2026-08-05）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチが健美家・楽待を横断して収集した2026年8月6日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 茨城県常総市 収益・投資用物件の注目物件一覧 から確認できます。