駅徒歩11〜15分が急増、中央値1,990万円という新しい顔ぶれ | 茨城県常総市 収益・投資用物件 中古相場分析【2026年9月版】— 35件集計

最終更新: 2026年9月9日 | 35件・2サイトのデータに基づく

同じ市内で、270万円の物件と20億円の物件が同時に売りに出ている——。当サービスが健美家・楽待の2サイトから収集した茨城県常総市の収益・投資用物件35件（対象期間2026年8月9日〜9月8日）を集計すると、価格中央値は1,280万円、平均は1億5,039万円。中央値と平均が10倍以上離れるこの歪みこそ、地方の投資物件市場を読むときの出発点になります。今月は駅徒歩帯と築年帯の顔ぶれが前月から大きく入れ替わりました。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 2サイト（健美家, 楽待）の掲載データ 35件、期間 2026-08-09 〜 2026-09-08
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 総件数が少ないため、価格帯や築年帯ごとの数字はサンプル不足の区分があります
• 観測期間が短いため、新着・掲載終了の件数比較は参考程度にご覧ください
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが2サイトから収集した35件の集計で、価格中央値は1,280万円、下位の目安（第1四分位）543万円、上位の目安（第3四分位）2,440万円。㎡単価中央値は7.4万円/㎡。
• 最大の変化は駅徒歩帯「11〜15分」で、前月比3→5件に増加（+66.7%）。中央価格も1,990万円と、この帯の顔ぶれが入れ替わっている。
• 駅徒歩帯「6〜10分」も1→5件へ（+400%の増加）。ただし件数の増減には当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があり、需給変化とは断定できない。
• 築年帯では1981〜1999年（新耐震）の中央値が485万円と最も低く、2010〜2019年の2,400万円との差は1,915万円。ただしいずれもサンプルが少なめの参考値。
• 旧耐震（1981年6月より前の建築）の比率は17.1%（6件）で、前月の9.5%から+7.6ポイント。融資年数・保険で不利になりやすい層が増えている。
• 総件数は前月42件→35件（前月比-16.7%）。これも収集範囲の変動を含む可能性があるため、市況の冷え込みとは読まない。
• 1,000万円未満が15件（42.9%）と最多ゾーン。一方で3億円超の大型も3件あり、価格の裾が上下に大きく開いた分布になっている。

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 1,280万円
• ㎡単価中央値: 7.4万円/㎡
• 中央値の前月比: -36.0%
• 集計件数: 35件（2サイト）
• 掲載期間の中央値: 23日

今月のトップ3変化（前月比）

駅徒歩11〜15分帯が3→5件、中央価格は1,990万円へ

当サービスの集計で最も動いたのがこの帯です。前月は3件・中央価格448万円だったのが、今月は5件・1,990万円。同じ徒歩帯でも並んでいる物件の性格が入れ替わったと読めます。今月のこの帯は築年中央値2012年・面積中央値231.41㎡と、比較的新しめで規模の大きい物件が中心。ただし5件の参考値であり、件数の増減には当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があります。

駅徒歩6〜10分が1→5件へ（+400%の増加）

前月はわずか1件・中央価格1,700万円だった駅近寄りの帯が、今月は5件・中央価格650万円。金額は下がりましたが、これは値下がりというより並ぶ物件の顔ぶれが変わった結果と見るのが妥当です。この帯の築年中央値は2002年、面積中央値217.5㎡。少数サンプルの参考値であり、収集範囲の変動を含む可能性がある点は同様に注意したいところです。

2020年以降の築浅帯が1→3件へ（+200%の増加）

本集計で築浅帯が薄いのは常総市の特徴のひとつですが、今月は3件が並びました。中央価格600万円、築年中央値2026年、面積中央値271㎡。価格の割に面積が大きく、建物というより土地に近い区分が混じっている可能性があります（推測、確証なし）。3件の参考値なので、傾向として眺める程度にとどめたい数字です。

茨城県常総市 収益・投資用物件の中古市場の輪郭（当サービス集計）

35件という数字は、決して多くありません。だからこそ一件一件の性格が集計値をぐらつかせる——それが常総市の収益・投資用物件を追うときの前提になります。

集めた35件の内訳

当サービスが2サイトから収集した内訳は、健美家19件・楽待16件。同じ市内を扱っていても中身は対照的で、健美家側は価格中央値1,000万円・面積中央値137.04㎡・築年中央値1990年、楽待側は価格中央値1,845万円・面積中央値229.21㎡・築年中央値2000年。楽待側のほうが規模が大きく築浅寄りの物件が並んでいる印象です。いずれもサンプルが少なめなので、傾向として見る程度が妥当でしょう。

価格はどこに集中しているか

本集計の価格中央値は1,280万円。安めの4分の1が543万円、高めの4分の1が2,440万円で、最安層（下位5%）は300万円、最上層（上位5%）は8億1,000万円まで伸びます。最小値270万円に対し最大値は20億円、平均は1億5,039万円。中央値の10倍を超える平均値は、ごく少数の大型物件が全体を引っ張っている証拠で、高値の裾を大きく引いた分布です。価格帯別に見ると1,000万円未満が15件（42.9%）と最も厚く、2,000万〜2,500万円に5件の第二のかたまり。㎡単価中央値は7.4万円/㎡で、前月から+1.3万円/㎡の上昇（前月比+21.3%）となりました。

掲載の出入り

観測期間が短く、当サービスのスキャン周期の影響も含むため参考扱いですが、期間中の新規掲載は11件、掲載が終了したものは23件。掲載開始から終了までの日数は中央値23日（6件の参考値、安めの4分の1が14.75日、高めが26.75日）でした。総件数は前月42件→35件（前月比-16.7%）ですが、これは当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があり、在庫が減ったと断定できる数字ではありません。

築年帯別の相場と価格の断層

常総市の収益物件には、築年順に価格が並ばないという妙な断層があります。当サービスの集計では、旧耐震のほうが新耐震より高い——そんな逆転が起きているのです。

築年帯ごとの中央価格

残る12件は築年が明示されていない物件です。各帯とも少数サンプルの参考値ですが、1981〜1999年帯が485万円と全帯で最も低く、旧耐震帯の825万円を340万円下回っている点は目を引きます。

節目の前後で何が起きているか

新耐震基準は1981年6月施行。その前後で価格が逆転しているのは、帯ごとに並んでいる物件の性格が違うためと読めます。構造別に重ね合わせると景色は素直になります。木造だけで見ると、1980年以前が650万円（3件）、1981〜1999年が950万円（5件）、2010〜2019年が1,990万円（5件）と、築年が新しいほど中央価格が上がる。つまり帯全体の逆転は、木造以外の低価格帯が混ざったことによる見かけ上の現象という解釈が成り立ちます（推測、確証なし）。

注目したいのは2000〜2009年帯がゼロ件だということ。品確法（住宅の品質確保促進法、2000年施行で10年瑕疵保証が義務化）から長期優良住宅認定制度（2009年施行）までの世代が、今回の35件には一件も含まれていません。この世代を狙う読者にとっては、待ちの姿勢が前提になります。

2010〜2019年帯は中央値2,400万円・面積中央値231.41㎡・利回り中央値7.05%。1981〜1999年帯との価格差は1,915万円ですが、利回りは15.73%から7.05%へと大きく落ちる。築浅を取るか、利回りを取るかという常総市らしいトレードオフがここに出ています。

旧耐震の比率と影響

本集計で旧耐震に該当するのは6件・17.1%。前月の9.5%から+7.6ポイント上がりました。旧耐震は住宅ローンや投資用ローンの審査・融資年数で不利になりやすく、法定耐用年数の残りが短いことから自己資金比率を厚く求められるケースがあります。地震保険料の面でも建築年による割引が使えない場合があり、表面利回りの数字だけでは見えないコスト差が出やすい層です。6件の参考値ではありますが、当サービスの集計で比率が倍近くに動いた事実は押さえておきたいところです。

投資指標の現実 — 茨城県常総市 収益・投資用物件の利回りを分解する

利回りの数字が載っていた物件は、当サービスが収集した35件のうち14件。残りは利回り表記そのものがありません。まずこの「4割しか利回りが読めない」という現実から出発する必要があります。

利回り帯ごとの構成

利回りが読める14件のうち、10件が「10%以上」帯に集中しました。この帯の中央価格は800万円、安めの4分の1が463万円、高めが950万円、利回り中央値は13.06%。築年中央値1988年・面積中央値128.34㎡で、いわゆる築古の木造アパートが主力です。一方「7〜10%」帯は2件（中央価格2億5,500万円）、「5〜7%」帯は1件（1,200万円）、「5%未満」帯は1件（3億円）。後者3つはいずれも1〜2件の参考値で、帯として語れる厚みはありません。ただ、価格が上がるほど利回りが下がるという構図ははっきり出ています。前月比では「10%以上」帯が21→10件と減少（前月比-52.4%）しましたが、これは当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があり、高利回り物件が枯れたと断定はできません。

利回り × 築年・構造

木造13件は築年中央値1988年・面積中央値128.34㎡。本集計で構造が読める物件の主力であり、10%以上帯の顔ぶれとほぼ重なります。鉄骨造は3件のみの参考値ながら中央価格2,000万円で利回り中央値15.59%と木造を上回っており、価格レンジも1,174万円〜1億3,750万円と幅広い。築年帯と重ねると、1981〜1999年×木造が5件・中央値950万円、1980年以前×木造が3件・650万円、2010〜2019年×木造が5件・1,990万円。高利回り帯の主戦場は「1980〜90年代の木造」「駅から遠い」「1,000万円以下」という三条件の重なりにある、と読めます。

表面利回りと実質利回りの距離

表示されている利回りは、あくまで満室想定の表面利回りです。築年中央値1988年という水準は、外壁・屋根・給排水の更新時期に差しかかる帯。仮に年間家賃の15〜20%を修繕積立と空室損に、さらに固定資産税・都市計画税と管理費を差し引くと、表面13%が実質7〜9%台に落ちる計算も十分あり得ます（推測、確証なし）。加えて常総市は後述するとおり水害履歴があり、水災補償を付けた火災保険料が想定より重くなる可能性も見込んでおきたい。常総市固有の投資家層や失敗パターンについての統計は公開情報未確認のため、ここでは一般的な費用構造としてのみ触れておきます。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外にも、当サービスが集めたデータでは駅に近いほど利回りが低く、駅から遠いほど価格が安いという教科書どおりの構図が、この市では途中で崩れます。

最も件数が多いのは「駅徒歩21分以上」の12件（全体の34.3%）。中央価格1,100万円、築年中央値1989年、面積中央値139.52㎡、利回り中央値12.37%です。関東鉄道常総線の水海道駅・石下駅が市内の主要駅ですが、実際の生活動線は車が前提になる地域で、駅距離が賃料に直結しにくい。この12件が本集計の「標準的な常総市の収益物件」の姿と言っていいでしょう。

一方、駅に近い帯は極端です。「1〜5分」は3件の参考値で中央価格485万円・利回り中央値4.11%。ところが上位10%層（3億円以上）3件の駅徒歩中央値は3分で、つまり同じ徒歩5分圏に「485万円クラス」と「億単位のテナントビル級」が同居している。少数サンプルゆえ中央値がどちらに寄るかで景色が一変する帯です。

中間の帯を見ると、「6〜10分」は5件・中央価格650万円・利回り中央値12.00%、「11〜15分」は5件・1,990万円・7.05%、「16〜20分」は3件の参考値で2,480万円・14.37%。徒歩10分圏より15分圏のほうが高く、20分圏でさらに高いという逆転が出ています。これは距離ではなく、その帯にたまたま並んだ物件の規模・築年の差が効いているためと読むのが自然でしょう（推測、確証なし）。

町丁別で唯一まとまった件数が出たのは長助町の3件で、中央価格950万円・築年中央値1988年・面積中央値128.34㎡・利回り中央値12.37%。参考値ですが、本集計の木造築古アパートの典型例に近い数字です。常総市は2006年に水海道市と石下町が合併して成立した経緯があり、旧市域ごとに住宅地の性格が異なります。エリアプロフィールでも、つくばエクスプレス沿線の守谷市・つくばみらい市に比べ都心通勤利便性では劣り、地元密着型・郊外型の住宅地として位置づけられています。駅距離より「幹線道路へのアクセス」「駐車場の確保台数」を優先して見る視点が、当サービスの数字からも支持されます。

リスク要素と注意ポイント

利回り13%という数字の裏で、何がリスクとして値引きされているのか——常総市を見るときに避けて通れないのが、この問いです。

当サービスが収集した35件について掲載情報からリスク要素を拾うと、旧耐震が6件・17.1%。再建築不可、借地権、告知事項はいずれも0件・0.0%でした。ただしこれは「そうした物件が存在しない」ことの証明ではなく、掲載情報に記載がなかっただけの可能性を含みます。現地調査と重要事項説明で確認すべき項目であることに変わりはありません。

旧耐震比率は前月の9.5%から17.1%へ+7.6ポイント。1981年6月の新耐震基準施行前に建てられた建物は、金融機関の融資年数が短くなりやすく、自己資金を厚く求められる傾向があります。売却時にも同じ制約が次の買主にかかるため、出口の買い手層が細る点は表面利回りに織り込んでおきたいところです。地震保険の建築年割引が使えないケースもあり、保有コストで見た実質利回りは表示より低く出ます。

そして常総市固有の論点が水害です。エリアプロフィールにあるとおり、2015年9月の関東・東北豪雨で鬼怒川の堤防が常総市三坂町地先で決壊し、市内の広い範囲が浸水しました。市の洪水ハザードマップでは鬼怒川・小貝川沿いが浸水想定区域に指定されているとみられますが、最新版の想定浸水深や区域範囲は公開情報未確認です。検討物件がどの想定区域に該当するか、過去の被災履歴があるかは、購入前に必ず自治体のハザードマップで確認してください。内見時には床下・基礎の補修履歴、電気設備の設置高さ、そして火災保険で水災補償を付帯できるか・保険料がいくらになるかまで見ておきたい。水災補償の有無は、そのまま実質利回りに数十bpの差として効いてきます。

なお、常総市の用途地域構成、建ぺい率・容積率の典型値、公示地価・路線価の具体的水準、市独自の空き家対策や住宅補助制度の詳細は、いずれも公開情報未確認のため本記事では扱いません。当サービスの集計はあくまで掲載データに基づくもので、個別物件の法規制・接道・インフラ状況を代替するものではない点をご了承ください。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ35件のなかに、300万円で買える区分と3億円のビルが共存している。当サービスの集計を価格の両端から眺めると、常総市という市場の二層構造がくっきり見えてきます。

下位10%層——300万円以下の3件

最安ゾーンの境界価格は300万円。ここに入る3件は、築年中央値2026年、面積中央値238㎡、駅徒歩中央値21分という顔ぶれでした（3件の参考値）。築年が新しいのに極端に安い——この組み合わせは、建物というより土地に近い区分や、特殊な権利・立地条件を伴う物件が混じっている可能性を示唆します（推測、確証なし）。数字だけで飛びつくのではなく、接道・上下水道・造成の状況を実地で確認したい層です。自己資金で小さく始めたい人、あるいは既存物件の隣接地を押さえたい人には検討余地があります。

上位10%層——3億円からの世界

高値ゾーンの境界は3億円で、該当は3件。駅徒歩中央値は3分と、市内でも希少な駅至近立地に集まっています。上位5%ラインは8億1,000万円、最大値は20億円。利回りで見ると「5%未満」帯に3億円の物件が、「7〜10%」帯に2億5,500万円クラスが位置しており、価格が上がるほど利回りが下がる構図が明確です。個人投資家というより法人・専業クラスの領域で、常総市の中央値1,280万円とはまったく別の市場と考えたほうが実態に近いでしょう。

狙い目は「中間の厚み」

読者の多くにとって現実的なのは、543万円〜2,440万円という四分位の内側です。ここに木造築古アパートの主力が並び、利回り10%以上帯の中央価格800万円もこのレンジに収まります。ただし当サービスの集計では、掲載開始から終了までの日数は中央値23日（6件の参考値、安めの4分の1が14.75日）。ひと月に一度の情報チェックでは、条件に合う一件が出てから消えるまでの間に一度も目にしないまま終わることが起こり得る計算です。35件という母数の小ささは、裏を返せば「条件に合う物件は月に数件しか現れない」ということ。だからこそ、探す作業を人力から自動監視に移す意味が出てきます。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 茨城県常総市の収益・投資用物件の中古相場はいくらですか？

当サービスが健美家・楽待の2サイトから収集した35件（2026年8月9日〜9月8日）の集計では、価格中央値は1,280万円、下位の目安（第1四分位）が543万円、上位の目安（第3四分位）が2,440万円でした。最小値は270万円、最大値は20億円、平均は1億5,039万円で、ごく少数の大型物件が平均を大きく押し上げています。㎡単価中央値は7.4万円/㎡です。なお表示価格は売出時点のもので、成約価格ではありません。

Q2. いまは買い時と言えますか？

当サービスの集計では、価格中央値は前月の2,000万円から1,280万円へ（前月比-36%）、高めの4分の1も4,710万円から2,440万円へ下がりました。ただしこれは値下がりというより、掲載されている物件の顔ぶれが入れ替わった影響が大きいと読めます。㎡単価中央値はむしろ+1.3万円/㎡の上昇です。総件数も前月比-16.7%と動いていますが、当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があるため、これだけで市況を判断するのは避けたいところです。

Q3. 旧耐震物件はどのくらい流通していますか？

当サービスが収集した35件のうち、旧耐震（1981年6月の新耐震基準施行前の建築）は6件・17.1%でした。前月の9.5%から+7.6ポイント上がっています。築年帯別の中央価格は1980年以前が825万円。旧耐震は融資年数が短くなりやすく、地震保険の建築年割引が使えない場合もあるため、表面利回りに現れないコストを織り込んで検討する必要があります。6件の参考値である点はご留意ください。

Q4. 利回りが高いのはどんな条件の物件ですか？

当サービスの集計で利回り表記があったのは35件中14件、うち10件が「10%以上」帯でした。この帯の中央価格は800万円、利回り中央値13.06%、築年中央値1988年、面積中央値128.34㎡。構造別では木造13件が利回り中央値12.37%、鉄骨造3件が15.59%（参考値）です。つまり「1980〜90年代の木造」「1,000万円前後」「駅から遠め」という組み合わせが高利回り帯の主力になっています。

Q5. 駅からの距離で価格はどれくらい違いますか？

当サービスの集計では、駅徒歩1〜5分が中央価格485万円（3件の参考値）、6〜10分が650万円（5件）、11〜15分が1,990万円（5件）、16〜20分が2,480万円（3件の参考値）、21分以上が1,100万円（12件）でした。距離に応じてきれいに下がる形にはなっておらず、各帯に並ぶ物件の規模・築年の違いが価格を左右しています。ただし高値ゾーン3件の駅徒歩中央値は3分で、大型物件は駅至近に集中しています。

Q6. 常総市で物件を見るとき、特に注意すべき点はありますか？

当サービスの集計とは別に、エリアプロフィールで押さえておきたいのが水害履歴です。2015年9月の関東・東北豪雨で鬼怒川の堤防が常総市三坂町地先で決壊し、市内の広範囲が浸水しました。鬼怒川・小貝川沿いは浸水想定区域に指定されているとみられますが、最新の想定浸水深などは公開情報未確認です。購入検討時は自治体のハザードマップ確認に加え、床下・基礎の補修履歴、水災補償の付帯可否と保険料まで確認しておきたいところです。

Q7. 狙いの条件で常総市の収益・投資用物件の新着を毎日追うには？

当サービスの集計では、掲載開始から終了までの日数は中央値23日（6件の参考値）でした。35件という母数の小ささを考えると、条件に合う物件は月に数件しか現れません。LINEで「物件ウォッチ」を友だち追加し、「茨城県常総市 投資」と送るだけで監視が始まります。このエリアとカテゴリでは健美家・楽待の2サイトを15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了をLINEに通知。予算・利回り・築年・面積などの複合条件で絞り込めます。無料プラン（24時間遅延、1監視）があり、有料はリアルタイム通知やAI分析が使える月額980円からです。

2026年9月のハイライトと注意点

今月、当サービスが2サイトから収集した35件でいちばん語るべきは「顔ぶれの入れ替わり」です。駅徒歩11〜15分帯は前月3件・中央価格448万円だったものが、今月は5件・1,990万円。徒歩6〜10分帯は1→5件へ（+400%の増加）で中央価格650万円。数字だけ見ると乱高下ですが、実際には帯ごとに並ぶ物件の規模と築年が総入れ替えになった結果です。母数が小さい市場では、たった数件の出入りが中央値を1,500万円動かす——これが常総市の投資物件を読むときの最重要リテラシーだと感じます。あわせて2点。本集計の価格は売出時点の表示価格であり、成約価格ではありません。また同一物件が複数サイトに掲載されている場合はそれぞれ1件として数えているため、実際のユニークな物件数はやや少なくなる可能性があります。

本レポートは、物件ウォッチが 2サイト（健美家, 楽待）から自動収集した掲載データ 35件（2026-08-09 〜 2026-09-08）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチが健美家・楽待を横断して収集した2026年9月9日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 茨城県常総市 収益・投資用物件の注目物件一覧 から確認できます。