駅徒歩21分超が「主戦場」、旧耐震は9.3%だけ | 茨城県つくば市 収益・投資用物件 中古相場分析【2026年7月版】— 162件集計

最終更新: 2026年7月3日 | 162件・4サイトのデータに基づく

つくば駅前「最後の一等地」と呼ばれた70街区の落札者が、この6月にようやく決まった。数年後に街の風景が変わることが確定した今、投資用物件の中古相場はどう反応しているのか。当サービスが健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウスの4サイトから2026年6月2日〜7月2日の1か月間に収集した162件のデータでは、価格中央値は3,980万円、利回り中央値は帯によって4.4%から12.58%まで広く割れた。駅徒歩21分以上に約4割の物件が集まる「郊外主戦場」の姿と、旧耐震わずか9.3%という比較的健全な築年構成——数字の全体像を一気に読み解いていく。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 4サイト（健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス）の掲載データ 162 件、期間 2026-06-02 〜 2026-07-02
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 観測期間が短いため、新着・掲載終了の件数比較は参考程度にご覧ください
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 価格中央値は3,980万円、平均は9,178万円と大きく乖離。最上層(2億9,950万円)が全体平均を引き上げる、右に長い裾を持つ分布。
• 最小50万円〜最大5億3,000万円という約1,000倍のレンジ。ワンルーム区分から大型RC一棟まで玉石混交。
• 利回り帯は10%以上が39件で最多（全体の約24%）。ただし中身は築古・駅遠が中心で、額面通りに鵜呑みにできない。
• 築1981〜1999年（新耐震初期）が65件と最大セグメント。中央値は9,500万円、木造とRCで価格帯が明確に分かれる。
• 駅徒歩21分以上が36件で最多、中央値3,790万円・利回り9.25%と「郊外主戦場」を形成。
• 旧耐震は全体の9.3%（15件）にとどまり、都区部と比べても比較的すっきりした築年構成。
• 今月の外部イベント: 大和ハウス工業がつくば駅至近の「70街区」（約5.4ha）を落札、6月11日発表・19日までに契約 (出典: 日本経済新聞 / newstsukuba)。数年後の街並み変化を織り込む動きが投資家心理に反映されつつある。

🗞️ 今月のトピック

今月最大の外部イベントは、TXつくば駅から徒歩3分の「70街区」再開発が動き出したこと。財務省関東財務局が6月11日、国家公務員宿舎跡地5.3haの売却先を大和ハウス工業に決定したと発表した (2026年6月12日、出典: newstsukuba.jp / 日本経済新聞2026年6月9日)。計画では分譲マンション約2.1ha、賃貸マンション約1.5ha、戸建住宅約0.6ha、スーパーシティ実装センター約1.1haが7年後の2033年半ばまでに順次完成する。当サービス集計のつくば駅徒歩10分圏の物件数はまだ限定的だが、駅前供給の「量と質」が中期的に変わることは、いま出ている物件の値付けや保有戦略に確実に影響してくる。

4サイトから集めた162件の全体像（当サービス集計）

まずは今月集めた162件が、そもそもどんな顔ぶれなのかから押さえたい。

集めた162件の内訳

内訳は楽待85件（52.5%）、健美家75件（46.3%）、ピタットハウス1件、三井のリハウス1件と、投資用に強い2サイトでほぼ9割を占める構成。楽待の中央値は5,900万円、健美家は3,300万円と、同じつくば市を扱いながら中央値で約2,600万円の差がある。楽待のほうが一棟物・大型物件の掲載比率が高く、これが単純な中央値差として表れている。

価格はどこに集中しているか

162件全体の価格中央値は3,980万円。しかし平均は9,178万円まで跳ね上がる。この平均と中央値の乖離こそが、今回の162件の性格を最もよく表している。下位5%は395万円、下位10%は450万円という「戸建て1軒どころか、都区部の中古ワンルーム1室より安い」水準の玉が2割近く並ぶ一方で、上位5%は2億9,950万円、上位10%は2億4,000万円という「都心のミニビル1棟が買える」水準まで並ぶ。第1四分位1,213万円〜第3四分位1億2,608万円という10倍のレンジは、つくば市というエリアが「築古区分の再生素材」から「築浅RC一棟のコア投資」までを同時に含む多層マーケットであることを裏付ける。

㎡単価中央値は15万円/㎡。都区部の投資用RCマンション（30万〜60万円/㎡が中心)と比べれば約1/2〜1/4水準で、ここが「つくば市の投資妙味」の一つの根拠になっている。

掲載開始・掲載終了の動き

観測期間中、新規掲載188件・掲載終了26件が記録された。ただし週次で見ると6月16日週に177件、6月23日週に10件と極端な偏りがあり、これは当サービスのスキャン更新サイクルの影響が大きいため、フロー分析の根拠として引用するのは控えたい（参考扱い）。少なくとも「大量の在庫が短期間で捌けている」といった読み方はできない。

築年ごとの相場と「価格の断層」

つくば市 収益・投資用物件には、はっきりとした築年の断層がある。しかも都区部でよく見る「新耐震境界（1981年）」より、むしろその後の1981〜1999年帯（9,500万円）と2000〜2009年帯（3,300万円）で約6,200万円という谷が現れる、独特の分布だ。

築年帯ごとの中央価格

つまり㎡単価だけを追えば「築古ほど安い」というきれいな階段になるが、絶対価格では1981〜1999年帯だけが飛び抜けて高い。ここは大型RC一棟や築浅当時（1990年代）の投資マンションが集中しており、面積の重みが価格を押し上げている。中央面積は476.88㎡と全帯の中で最大だ。

新耐震基準・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

新耐震基準（1981年6月施行、これ以前は「旧耐震」と呼ばれ融資が厳しくなりやすい）を境に、㎡単価は7.48万円→15.04万円へと約2倍に跳ねる。この差は「保有税や地震保険料の差」というより、金融機関の融資姿勢と担保評価が背景にあると読める（推測を含む）。

品確法（住宅の品質確保促進法、2000年施行）以降の帯では、㎡単価が27.5万円→36.7万円と1.3倍。ここには10年瑕疵保証の有無が効いている——というよりも、単純に築年が新しくなるほど面積効率の良いRC区分物件が増えるため、と読むのが素直だ。2010年以降と2020年以降で㎡単価がほぼ横ばい（36.7万円台）なのは、意外なポイント。「新しさプレミアム」が2010年代以降で頭打ちになっている可能性がある（仮説として、TX沿線での新築供給が続いていることで、築浅の希少性が薄れているのかもしれない）。

構造別に築年を重ねると、1981〜1999年帯では鉄骨造14件（中央11,650万円）・RC造13件（中央12,300万円）・木造9件（中央680万円）と、木造だけが桁違いに安い。同じ築年帯でも構造で20倍近い価格差がつく。

旧耐震物件の比率と影響

旧耐震（1980年以前）は15件、全体の9.3%。都区部の投資物件で20〜30%前後は珍しくないことを考えると、つくば市の中古在庫は比較的すっきりしている。これは1985年の科学万博以降に開発が本格化した都市であることの反映と言える。ただし旧耐震帯の中央価格500万円・利回り中央値13.00%という数字は、「安いが融資が付きにくく、火災保険・地震保険の割増もある」という現実の裏返しでもあり、この帯を狙うなら現金比率を高めた買い方が現実的だ。

投資指標の現実（当サービス集計）

利回り中央値は帯によって4.4%から12.58%まで散らばる。「つくばは利回り何%か」という単純な問いには、答えが5つある。

利回り帯ごとの構成

構図はきわめて素直だ。利回りが上がるにつれて、築年が新しい→古い、価格が高い→安い、面積が大きい→小さいという方向に一直線に並ぶ。5〜7%帯の中央築年2017年・面積349.93㎡は「築浅一棟RC・大型」、10%以上の中央築年1985年・面積149.04㎡は「築40年木造・小型」という、まったく違う商品カテゴリだ。同じ「利回り」という言葉で括ってしまうのが乱暴と感じるほど、投資家プロファイルも出口戦略も分かれる。

利回り × 築年・構造で見えるもの

構造別に見ると、鉄骨造24件は利回り中央値11.11%と最も高く、木造34件は7.38%、RC造15件は7.41%。「利回り＝木造」というイメージとは逆の順序になっているのが目を引く。これは、鉄骨造のサンプルに1981〜1999年帯（14件）の築古一棟が多く含まれていることが効いていると読める。同じ1981〜1999年帯でも、鉄骨造の中央価格11,650万円に対して木造は680万円と17倍の開きがあり、鉄骨造は「築古でも規模が大きく利回りで数字が出る」タイプ、木造は「築古で小規模、価格が下限に張り付く」タイプと、傾向が分かれている。

表面利回り vs 実質利回りの注意点

表面利回り10%以上の39件は、そのままの数字で判断するのはやや危うい。中央築年1985年・中央面積149.04㎡・下位10%層の中央駅徒歩48.5分という属性を素直に見れば、修繕費・空室率・固定資産税・地震保険割増を差し引いた実質は表面から2〜4ポイント落ちるのが一般的な感覚だ（推測を含む、物件個別に精査必要）。つくば駅バス便エリアでの築古アパートは、エリアプロフィールでも「郊外化・車社会化で入居付け難化」の失敗パターンとして挙げられており、表面利回りの数字だけを追う買い方は避けたい。

立地軸でみる相場（駅徒歩と地区）

つくば市 収益・投資用物件は、都心の駅チカ神話が通じない世界だ。今回の162件のうち駅徒歩1〜10分は合計わずか4件（1〜5分3件+6〜10分1件）で、36件と最も分厚いのは駅徒歩21分以上のゾーン。ここが実は「主戦場」になっている。

駅徒歩帯ごとの価格感

駅徒歩1〜5分（n=3、参考値として）の中央価格9,800万円・利回り中央値8.50%、6〜10分（n=1、omit）は33,600万円、11〜15分（n=5、参考値）は13,000万円・利回り6.64%、16〜20分（n=5、参考値）は8,980万円・利回り5.98%と、駅から離れるほど価格は下がる。しかし21分以上（n=36、信頼性の高いサンプル）まで来ると中央価格3,790万円・利回り9.25%と、価格は下がりつつ利回りは戻る。駅徒歩21分超の「郊外主戦場」で利回りが再上昇する構造が明確に出ている。

これはつくば市が車社会であり、駅徒歩距離とテナント需要が都区部ほど直結しないことの反映と読める。ただし駅遠の場合、入居付けは駐車場台数（1戸1〜2台が実質必須）と最寄バス便の頻度に強く依存するため、現地確認は必須だ。

町丁/地区での偏り

サンプル数の多い地区を並べると、高見原10件（中央8,375万円・利回り11.81%）、天久保5件（中央9,500万円・利回り5.81%）、花畑4件（中央11,350万円・利回り11.51%）、上横場4件（中央6,244万円・利回り5.90%）、二の宮4件（中央6,990万円・利回り8.06%）といった顔ぶれ。高見原と花畑は利回りが2桁で、これはエリアプロフィールにあるつくば駅6.8〜6.9kmの「花畑一棟アパート帯」（築浅で表面利回り6〜7%、築古で10%超）と整合する。学園の森は3件（中央8,450万円・利回り4.28%）と参考値ながら、築2014年・㎡単価52.08万円/㎡と当集計の中で最も高い水準で、TX研究学園駅周辺の副都心プレミアムが値付けに反映されていると読める。

リスク要素と注意ポイント

数字だけを見てはいけない項目を、当サービス集計とエリアプロフィールから拾い直しておきたい。

当サービス集計のリスク要素の比率

162件のうち、旧耐震（1980年以前建築）は15件で9.3%。再建築不可・借地権・告知事項フラグはいずれも0件。この構成は、都区部の同種レポートと比べると総じて健全と言える。ただし旧耐震帯の中央価格500万円という数字に飛びつく前に、住宅ローンの残存年数が短くなりやすいこと、火災・地震保険料が新耐震比で1.5〜2倍程度になり得ること、売却時の買い手も現金または短期ローンに絞られやすいことは押さえておきたい。

立地に固有のリスク（ハザード）

つくば市中心部の吾妻・竹園・研究学園は台地エリアでおおむね低リスクだが、小貝川・桜川流域の周縁部は洪水浸水想定区域にかかる可能性がある。特に令和6年4月30日に追加指定された区域が存在するため、対象物件が該当するかは「つくば市総合防災ガイド」および国土地理院「重ねるハザードマップ」（disaportal.gsi.go.jp）で必ず個別確認したい（出典: つくば市総合防災ガイド）。旧河道・低地部の液状化リスクも同様。

規制・条例で抑えるべき点

住居系用途地域が市全体の約77%を占める住宅主体エリアだが、つくば駅周辺（吾妻・竹園）は日本最大規模の文教地区特別用途地区に指定されている。民泊やシェアハウス、風俗系店舗などへの用途変更は制限される可能性が高いため、リノベーション前提の投資では事前確認が必須。第一種低層住居専用地域なら建ぺい率40〜50%・容積率80〜100%、第一種中高層・第一種住居・準住居なら建ぺい率60%・容積率200%、商業地域では建ぺい率80%・容積率200〜400%と、想定利用によって使える広さが大きく変わる。

上河原崎・中西地区など区画整理事業地内では、道路計画線・保留地換地で境界や接道条件が今後変わる可能性がある点にも注意しておきたい。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

エリアプロフィールに整理されている国土交通省「不動産取引価格情報検索」ベースの2024年Q4取引を並べると、つくば市竹園3丁目・築2025年・80㎡・徒歩13分の中古区分マンションが6,180万円、同じ竹園3丁目・築1993年・90.4㎡・徒歩15分が6,480万円、みどりの2丁目・築2025年・71.25㎡・徒歩10分が3,980万円、二の宮4丁目・築1993年・90.4㎡・バス便が1,900万円、天久保1丁目・築2006年・68㎡・徒歩17分が2,880万円、島名（万博記念公園駅徒歩2分）・築2025年・71.25㎡が3,780万円といった水準（出典: 国土交通省 不動産取引価格情報検索、三井のリハウス販売事例）。

区分マンションの取引レンジは概ね1,900万〜6,480万円で、当サービス集計の全体中央値3,980万円は、ちょうどこの取引レンジの真ん中に落ちる。区分主体で見ると、当集計の水準は公式統計とほぼ整合していると言える。一棟販売中の事例では花畑3丁目・築1999年・819.66㎡の木造アパートが1億5,000万円（利回り7.3%）、花畑2丁目・築2017年・745.71㎡の23戸一棟が2億8,100万円（利回り6.01%）と、当集計の第3四分位1億2,608万円〜上位5%2億9,950万円のゾーンに素直に収まっている。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるかを見ておきたい。

下位10%: 450万円以下に並ぶ物件

下位10%の境界価格は450万円、該当16件の中央属性は築年1982年・面積130.75㎡・駅徒歩48.5分。旧耐震または旧耐震ギリギリの築古で、駅からはバス便が前提のロケーション。中央面積130㎡は戸建てクラスかコンパクトな一棟アパートを含むと見られる。この層は、現金またはリフォーム一体型のリノベ融資を組める投資家向け。エリアの入居需要（研究機関・大学の外国人研究者、ファミリー実需）を掴めれば表面利回り13%以上も現実味を持つが、失敗すれば「安く買ったつもりが空室で回らない」パターンに陥りやすい。参考値として、下位10%の主たる読者は「再生素材として一次取得する」層と言える。

上位10%: 2億4,000万円以上に並ぶ物件

上位10%の境界価格は2億4,000万円、該当16件の中央属性は築年2000年・面積1,659.48㎡・駅徒歩21分。大型一棟RCまたは大規模木造アパートが中心で、地主層の相続対策や、法人・ベテラン投資家のポートフォリオ拡張枠として動くゾーン。ヒストグラム上でも23,000〜24,000万円のビンに11件と山があり、ここは実質的に「2億3,000万円台の一棟モノが同時期にまとまって出ている」ことを示している。買い付けから決済までの資金調達・デューデリのスピードが問われる価格帯だ。

本稿で描いた分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って監視するフェーズ。当サービス集計では今月の162件のうち、狙いのゾーンに合致する新着は多くて日に数件、少なければゼロ件の日もある。人力で全4サイトを毎日巡回するのは現実的でなく、15分間隔の自動巡回とLINE通知が実質的な必須インフラになる。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1: 茨城県つくば市 収益・投資用物件の中古相場はいくらですか？ 本サービス集計では、価格中央値が3,980万円、平均9,178万円、下位5%が395万円、上位5%が2億9,950万円です。区分マンションなら1,000万〜4,500万円、一棟木造アパートで6,000万〜1億5,000万円、築浅一棟RC/鉄骨で2億〜3億円というのが今月の相場感です。

Q2: 茨城県つくば市 収益・投資用物件の買い時はいつですか？ 当サービスは掲載データを集計する立場なので市況の「買い時」を断定することはできません。ただし、エリアプロフィールでは2025年公示地価が住宅地+4.46%・商業地+4.55%と4年連続上昇、2025年基準地価は+7.66%と上昇加速中で、大和ハウスの70街区落札（2026年6月）を含め駅前再開発の織り込みが始まっています。値付けが強気に傾きやすい局面である点は意識しておきたいところです。

Q3: 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？ 本集計では162件中15件（9.3%）が旧耐震（1980年以前建築）でした。都区部の同種レポートと比べれば少なめの構成で、これは1985年の科学万博以降に開発が本格化した都市であることの反映と読めます。ただし中央価格500万円・利回り13.00%の魅力の裏には、融資年数の短さと保険料増があります。

Q4: 茨城県つくば市 収益・投資用物件で利回りが高いのはどんな条件ですか？ 本集計で利回り10%以上の39件の中央属性は「築1985年・面積149.04㎡・価格2,000万円」でした。つまり築40年前後・小規模・低価格帯が高利回りの主戦場です。構造別では鉄骨造の利回り中央値11.11%が最も高く、これは1981〜1999年築の中大型一棟が高利回りで出ているためと読めます。

Q5: 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？ 本集計では駅徒歩1〜5分（参考値、3件）の中央9,800万円・利回り8.50%に対し、21分以上（36件）は中央3,790万円・利回り9.25%。価格は約1/2.6に下がる一方で、利回りは逆に上昇するという都区部とは異なる関係が見えています。つくば市が車社会であることの反映で、駅遠は駐車場台数と入居者のクルマ動線が入居付けを大きく左右します。

Q6: 70街区や90街区の再開発は、既存物件の価格にどう効きますか？ 本集計期間中の直接的な価格変動としては、まだ大きな増減は見えていません。ただしエリアプロフィールが示すとおり、70街区（大和ハウス、2033年半ば完成）と90街区（総合地所ほか6社、2030年1月完成予定・RC14階建・約7.2万㎡）で駅前に大量供給が確定しています。仮説として、駅徒歩10分圏の既存中古区分は数年後の売却競合が強まる一方、周辺の賃貸需要は底上げされる二面的な影響が出そうです（確証なし、状況は継続観察）。

Q7: 狙いの条件で茨城県つくば市 収益・投資用物件の新着を毎日追うには？ 当サービス（物件ウォッチ）は、健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウスの4サイトを15分間隔で自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「利回り10%以上 × 価格2,000万円以下」「駅徒歩10分以内 × 築浅木造」といった複合条件も設定可能で、無料プランなら24時間遅延版で試せます。本稿で見たとおり、良条件の物件は日々の入れ替わりが激しく、自動追跡は事実上必須と言えます。

2026年7月のハイライトと注意点

今月最も特筆すべきは、駅徒歩21分以上ゾーンが36件と最も分厚く、しかも利回り中央値9.25%で「価格・利回りとも郊外主戦場」を形成していること。都区部投資の常識である「駅チカ＝正義」がつくば市では通じにくく、車動線と駐車場設計が入居付けを左右する構造が数字にはっきり出ている。外部要因では、大和ハウスによる70街区（つくば駅徒歩3分・5.4ha）落札（2026年6月11日発表、出典: 財務省関東財務局 / 日本経済新聞）が最大のニュース。ただし完成は2033年半ばと7年先で、いま買う判断に短期的に効くというよりは、中長期の出口戦略に効くタイプの材料だ。

観測期間が1ヶ月と短いため、週次の新規出品数（6月16日週177件、6月23日週10件）は当サービスの巡回タイミングの影響を強く受けており、この数字だけで「掲載バーストが起きた」と読むのは避けたい。継続観測で見えてくる築年帯構成の変化、利回り帯の重心移動、上位10%層の顔ぶれ変化を、来月以降のレポートで追っていく。

本稿は物件ウォッチが健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウスの4サイトから2026年6月2日〜2026年7月2日に自動収集した茨城県つくば市の収益・投資用物件162件の掲載データに基づく集計レポートです。日本の不動産市場全体の動向を示すものではありません。表示価格は売出時点の価格であり、成約価格ではない点にご留意ください。次回更新は月1回、翌月上旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチが健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウスを横断して収集した2026年7月3日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 茨城県つくば市 収益・投資用物件の注目物件一覧 から確認できます。