中央値980万円、利回り10%超が7割という東松山の投資物件像 | 埼玉県東松山市 収益・投資用物件 中古相場分析【2026年8月版】— 136件集計

最終更新: 2026年8月6日 | 136件・4サイトのデータに基づく

「駅から近いほうが安く、しかも利回りが高い」——そんな逆転が起きているエリアがある。当サービスが4サイト（センチュリー21・健美家・ピタットハウス・楽待）から収集した埼玉県東松山市の収益・投資用物件136件（対象期間2026年7月6日〜8月5日）を集計すると、価格中央値は980万円、利回り10%以上の帯に78件が集まった。一方で最上層は2億1,000万円。同じ市内で価格が100倍以上に開くこのデータを、築年・駅距離・利回りの3軸で読み解いていく。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 4サイト（センチュリー21, 健美家, ピタットハウス, 楽待）の掲載データ 136件、期間 2026-07-06 〜 2026-08-05
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 観測期間が短いため、新着・掲載終了の件数比較は参考程度にご覧ください
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが4サイトから収集した136件の価格中央値は980万円。下位の目安（第1四分位）530万円、上位の目安（第3四分位）3,220万円で、価格帯の幅がきわめて広い
• 0〜1,000万円のレンジに70件が集中し、本集計の51.5%を占める。一方で最大値は2億1,000万円、上位5%ラインは1億7,250万円という高値の裾を引いた分布
• 築年の断層が明確。1980年以前（旧耐震）の中央値303万円に対し、1981〜1999年（新耐震）は755万円、2000〜2009年（品確法）は2,690万円
• 利回りが取れている111件のうち、10%以上の帯が78件。ただしその中央価格は580万円で、築古・小規模物件が主役
• 駅徒歩1〜5分の中央値684万円に対し、16〜20分は2,175万円。駅近のほうが安いという逆転が本集計では起きている（サンプルが少なめなので傾向として）
• 旧耐震は136件中12件（8.8%）、再建築不可1件（0.7%）、借地権1件（0.7%）。告知事項付きは0件
• 下位10%層（300万円以下）は中央築年1973年・42.96㎡・駅徒歩27分、上位10%層（8,880万円以上）は中央築年1994年・1,500.57㎡・駅徒歩11分と、顔つきがまったく違う

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 980万円
• ㎡単価中央値: 11.0万円/㎡
• 集計件数: 136件（4サイト）
• 掲載期間の中央値: 1日

埼玉県東松山市 収益・投資用物件の中古市場の輪郭（当サービス集計）

まず全体の輪郭から。当サービスが収集した136件の内訳は、健美家67件・楽待67件で合計134件、これで全体の98.5%を占める。残りはセンチュリー21とピタットハウスが各1件で、この2件は参考値として扱う程度にとどめたい。つまり本集計の性格は、投資家向けポータル2媒体が映す東松山市の収益物件像だと理解しておくのが正確だ。

価格はどこに集中しているか

価格中央値は980万円。下位の目安（第1四分位）が530万円、高めの4分の1に入るラインが3,220万円で、この幅の広さがこのエリアの特徴である。最安層は190万円、最安から数えて5%のラインが250万円。逆に上位5%ラインは1億7,250万円、最大値は2億1,000万円だ。平均は3,191万円で、中央値980万円の3倍を超える。これは高値の一棟物件が少数混じって平均を引き上げている典型的な形で、統計的にも高値の裾を長く引いた分布になっている。㎡単価中央値は11万円/㎡。

価格帯を500万円刻みで見ると、500〜1,000万円が43件で最多、0〜500万円が27件。この2つを合わせた70件、つまり本集計の51.5%が1,000万円以下に収まる。一方で4,500〜5,000万円に7件、8,500〜9,000万円に3件、1億1,000万円台に3件と、上のほうにも小さな塊が点在する。区分マンションや小規模アパートの薄い価格帯と、一棟物件の重い価格帯が同じ市内に同居している——そう読めるデータだ。

掲載の入り替わり

期間中の掲載開始・掲載終了の件数については、観測期間の制約で週ごとの振れが大きく、当サービス側の巡回サイクルの影響が混じっている可能性がある。数字としては参考扱いにとどめるが、少なくとも「動きの少ない静かなエリア」ではない程度には掲載の入り替わりが観測されている。なお本集計は売出価格ベースであり、成約価格ではない点は繰り返し押さえておきたい。

築年帯別の相場と価格の断層

埼玉県東松山市の収益・投資用物件には、はっきりとした築年の断層がある。当サービスの集計では、1980年以前と2000年以降で中央価格が8倍以上に開く。同じ市内、同じ「投資用」という括りの中での話だ。

築年帯ごとの中央価格

2010〜2019年は1件のみなので数字としては扱わない。2000〜2009年（6件）と2020年以降（4件）も少数の参考値である。信頼して読めるのは44件を擁する1981〜1999年帯と、12件で傾向としてなら見られる旧耐震帯だ。

境界の前後で何が起きているか

新耐震基準は1981年6月施行。これ以前の建物は「旧耐震」と呼ばれ、融資年数や審査で不利になりやすい。この境界をまたぐと、本集計の中央価格は303万円から755万円へ、452万円の差が生じる。倍以上だ。ただし面積も違う。旧耐震帯の中央面積は53.81㎡、1981〜1999年帯は193.86㎡で、後者には一棟アパートが多く含まれている。つまり452万円の差は「耐震基準の価値差」だけでなく「規模の差」も含んだ複合的な段差だと見るべきである。

より大きな段差は2000年の品確法（住宅の品質確保促進法、10年瑕疵保証を義務化）前後だ。1981〜1999年の755万円に対し2000〜2009年は2,690万円で、1,935万円の開きがある。この帯の中央面積は147.16㎡と1981〜1999年帯より小さいのに価格は3.5倍。1㎡あたりの単価水準も築年が新しいほど明確に高く、旧耐震帯が最も低く2020年以降帯が最も高い。築年が価格の主役になっているエリアという印象だ。なお2000年代帯のうち3件は4LDK以上の区分で、中央価格は2,690万円と帯全体と同水準だった。

2009年の長期優良住宅認定制度、2017年の省エネ基準強化といった節目については、該当帯のサンプルが1〜4件しかなく、本集計から価格差を語ることはできない。

旧耐震の比率と実務への影響

収集した136件のうち旧耐震は12件、比率は8.8%。10件に1件弱という水準で、極端に多いわけではない。ただし旧耐震帯の中央築年は1971年で、築55年前後の建物が中心だ。この層は金融機関の融資年数が短く設定されやすく、自己資金比率を上げざるを得ない。火災保険・地震保険の条件も新耐震より不利になるケースがある。加えて建物評価が低いぶん土地評価の比重が上がり、保有コストの読み方が変わる。中央値303万円という価格は魅力的に映るが、「安いから買える」ではなく「安い理由が価格以外のコストに転嫁されていないか」を確かめる作業が要る。

投資指標の現実 — 埼玉県東松山市 収益・投資用物件の利回りを分解する

利回りが記載されていた物件は111件。そのうち10%以上の帯に78件が入る。数字だけ見れば高利回りエリアだ。だが帯ごとに顔を並べると、景色はまるで違う。

利回り帯ごとの構成

当サービスの集計で目を引くのは、10%以上帯の中央価格が580万円しかないことだ。7〜10%帯の3,190万円と比べると、価格が5分の1以下。安めの4分の1のラインは390万円、高めの4分の1でも1,850万円で、この帯の大半は1,000万円台以下の小口物件である。中央築年は7〜10%帯と同じ1988年だが、中央面積は85.285㎡と7〜10%帯の121.4㎡より小さい。つまり「高利回り帯＝小さくて安い物件群」という構図が本集計にはっきり出ている。

一方の7〜10%帯32件は、中央価格3,190万円・中央面積121.4㎡。こちらが一棟物件の主戦場で、利回り中央値は8.37%だ。5〜7%帯は1件のみで、参考にもならない。

利回りと築年・構造の重なり

構造の記載があった物件はごく少数で、RC造3件・木造2件・SRC造1件・鉄骨造2件。いずれも少数の参考値だが、傾向を言えばRC造3件の中央価格は370万円で利回り中央値21.72%、中央築年1991年。区分所有の小型住戸が高利回りとして並んでいる姿が想像される（構造情報の欠損が多く、確証はない）。対して木造2件は中央価格2,450万円・中央面積356.18㎡・利回り中央値11.14%で、こちらは一棟アパートの顔だ。鉄骨造2件は中央価格3,050万円、利回り中央値10.94%。

築年帯別の利回り中央値を並べると、旧耐震帯16%、1981〜1999年帯10.86%、2000〜2009年帯6.84%と、新しくなるほど下がる。素直な右下がりだ。仮説として、東松山市の高利回りは「築古・小規模・駅からやや遠い」の組み合わせによって生まれており、建物のグレードで稼いでいるわけではない、と読める。

表面利回りと実質利回りのあいだ

ここが本題である。表面利回り16%の築55年物件を、そのまま16%の投資として計算してはいけない。推測を含む一般論として整理すると、（1）築古RCや木造は10年単位で屋根・外壁・給排水の更新費が発生し、年換算で表面利回りから1〜3ポイント相当を削る可能性がある、（2）空室率を10%見込むだけで16%は14.4%相当に落ちる、（3）固定資産税・都市計画税と管理委託費でさらに削られる。結果として、表面16%が実質で1桁台に着地することは珍しくない。

エリアプロフィールでは、東松山市固有の期待利回りレンジ・賃貸需要の安定性・典型的な失敗パターンはいずれも公開情報未確認だった。だからこそ、本集計のような掲載データの積み上げと、現地の空室状況・募集賃料の確認を自分で組み合わせる必要がある。数字の出発点は当サービスの集計で掴めるが、着地点は個別物件の中にしかない。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外にも、駅に近いほうが安い。当サービスの集計では、この逆転がはっきり数字に出ている。

東武東上線の東松山駅を中心に、市内には高坂駅・森林公園駅も所在する。駅徒歩帯ごとの中央価格を並べると、1〜5分（11件）が684万円、6〜10分（14件）が775万円、11〜15分（12件）が1,850万円、16〜20分（16件）が2,175万円、21分以上（16件）が1,700万円。徒歩5分以内と徒歩16〜20分では1,491万円の開きがあり、しかも安い側が駅近だ。どの帯も10件台のサンプルなので、断定ではなく傾向として見る程度にとどめたいが、方向性は一貫している。

利回りも同じ向きだ。1〜5分の利回り中央値は18.5%で全帯最高、6〜10分は11.035%、11〜15分は10.575%、16〜20分は10.8%、21分以上は12.3%。駅前が最も高利回りという結果になった。

何が起きているのか

面積を見ると謎が解けてくる。1〜5分帯の中央面積は87.38㎡、中央築年1991年。対して21分以上帯の中央面積は356.18㎡、中央築年2001年だ。推測だが、駅前には築30年超の小型区分・小規模建物が集まり、郊外側には土地に余裕のある一棟アパートや新しめの物件が立地している——そういう供給構造の差が価格の逆転を生んでいる可能性が高い（用途地域の構成についてはエリアプロフィールでも未確認）。「駅近プレミアム」が価格に乗る都心型の常識を、そのまま持ち込むと読み違える。

町丁ごとの偏り

本集計で件数が多かったのは箭弓町12件と御茶山町11件。箭弓町の中央価格は635万円、利回り中央値16.5%、中央築年1991年、中央面積124.225㎡。御茶山町は中央価格530万円、利回り中央値10.86%、中央築年1988年、中央面積157.34㎡。いずれもサンプルが少なめなので傾向として押さえる程度だが、駅周辺のこの2エリアが低価格帯の中心地になっている。

一方、松山町は4件のみの参考値ながら中央価格3,825万円、中央面積1,655.46㎡と規模が桁違い。六反町3件は中央価格2,580万円、利回り中央値8.37%。本町5件は中央価格650万円、若松町4件は980万円で利回り中央値8.08%。同じ市内で、町丁が変わるだけで扱う金額のレンジが変わる。エリアを1つに固定して探すより、条件（価格帯・利回り・築年）を固定して市内全域を横断で追うほうが、このエリアでは効率がよさそうだ。

リスク要素と注意ポイント

安い物件には理由がある。当サービスが収集した136件について、リスク要素の付き方を数えてみた。

旧耐震（1981年6月の新耐震基準施行より前の建物）は12件で8.8%。再建築不可は1件で0.7%、借地権は1件で0.7%、告知事項の記載があるものは0件だった。全体として「訳あり」の比率が突出して高いエリアではない、という結果である。ここは安心材料として素直に受け取っていい。

ただし比率が低いことと、個別リスクが軽いことは別だ。再建築不可の1件は、現行の接道要件を満たさず建て替えができない物件を指す。金融機関の融資が付きにくく、出口では買い手が現金購入層に限られる。借地権の1件も、地代・更新料・譲渡承諾料といった継続コストと、地主の承諾が必要になる場面が価格に織り込まれているはずだ。どちらも「安い理由が明示されている」タイプで、価格の割安さと引き換えに流動性を差し出している構造になる。

旧耐震12件については、築年帯の項でも触れたとおり中央築年1971年。融資年数の短さ、耐震診断・補強費用の可能性、地震保険料の条件差が実質利回りを削る。中央価格303万円という数字を見て「現金で買える」と判断する前に、修繕履歴と現況の稼働状況を確認したい。本集計は掲載情報の集計であり、個別の建物状態までは把握できない。

エリア側のリスクは自分で確認する

ここは正直に書く。今回参照したエリア概要では、東松山市の洪水ハザードマップの状況、地震時の液状化リスク、用途地域の構成、都市計画道路の計画状況、空き家対策などの市独自制度は、いずれも公開情報未確認だった。人口動態や公示地価も同様である。したがって本記事では、これらを根拠にした判断材料を提示できない。

実務的には、（1）市が公開するハザードマップで対象地の浸水想定を確認する、（2）都市計画情報で用途地域・建ぺい率・容積率と道路計画を確認する、（3）現地で周辺の空室看板の数を数える——この3点を、内見の前段で必ず済ませておくことをおすすめしたい。当サービスの集計が示せるのは価格・築年・利回りの分布までで、その先の判断は現地と行政資料の中にある。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ136件の中に、まったく別の市場が2つ入っている。当サービスの集計から、価格の下位10%層と上位10%層を切り出すとそれが見える。

お得ゾーン：300万円以下の13件

下位10%の境界価格は300万円。この層に入る13件の中央築年は1973年、中央面積42.96㎡、駅からの徒歩は中央値27分。築50年超・40㎡台・駅から歩くには遠い、という三点セットだ。値段が安いのは当然の結果でもある。

この層が向くのは、現金で買い切れて、リフォーム費と管理手間を自分で織り込める人だろう。逆に融資を前提にする買い方とは相性が悪い。旧耐震帯の中央価格303万円という数字と重なるので、下位10%層の多くは旧耐震の小型物件と見て差し支えない。利回りだけを見れば魅力的な数字が並ぶが、実質利回りの項で触れた通り、修繕と空室で表面数値は容易に削れる。

プレミアムゾーン：8,880万円以上の13件

上位10%の境界価格は8,880万円。この層13件の中央築年は1994年、中央面積は1,500.57㎡、駅徒歩は中央値11分。桁違いに大きい。最大値は2億1,000万円、上位5%ラインは1億7,250万円である。中央面積1,500㎡超という数字は、区分や小規模アパートではなく、まとまった規模の一棟物件・敷地であることを示している。法人や規模を追う専業投資家の領域だ。

面白いのは、上位層のほうが駅に近い（中央値11分）という点。下位層は27分。価格を押し上げているのは規模だが、立地も一定の役割を果たしていると読める。

追い方の問題

中央値980万円を挟んで、190万円から2億1,000万円まで100倍以上に広がる分布。しかも1,000万円以下に本集計の51.5%が集まり、そこは競合も厚い。参考値として、期間中に掲載終了となった5件の掲載期間は中央値1日（サンプルが少ないため傾向としての参考にとどまる）。狙いの条件に合う1件が出たとき、それに気づくかどうかが差になる構造だ。

条件を固定して、複数サイトを横断で毎日見る。手作業でやれば1日15分は溶けるが、機械にやらせれば0分で済む。本レポートのデータ自体、その自動巡回の副産物として生成されている。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 埼玉県東松山市の収益・投資用物件の中古相場はいくらですか？

当サービスの集計では、4サイトから収集した136件（2026年7月6日〜8月5日）の価格中央値は980万円でした。下位の目安（第1四分位）が530万円、高めの4分の1に入るラインが3,220万円、最安値190万円、最大値2億1,000万円。㎡単価中央値は11万円/㎡です。0〜1,000万円のレンジに70件（51.5%）が集中する一方、1億円を超える一棟物件も含まれるため、平均は3,191万円と中央値の3倍を超えます。なお売出価格の集計であり、成約価格ではありません。

Q2. いまは買い時ですか？

本集計は1か月の掲載データであり、買い時を判断できる時系列の厚みはまだありません。ただ当サービスが収集した136件からは、価格の主戦場が1,000万円以下（51.5%）にあり、利回り10%以上の帯に78件が集まるという構造が読み取れます。前月との比較データが揃っていない月なので、「割安な物件が出たときに動ける準備をしておく」ほうが、相場のタイミングを当てにいくより現実的だと考えています。

Q3. 旧耐震物件の流通量はどれくらいですか？

当サービスの集計では、136件のうち旧耐震（1981年6月の新耐震基準施行より前）は12件、比率は8.8%でした。中央築年1971年、中央価格303万円、中央面積53.81㎡です。あわせて再建築不可が1件（0.7%）、借地権が1件（0.7%）、告知事項の記載があるものは0件。旧耐震は融資年数が短くなりやすく、保険条件でも不利になる場合があるため、現金比率と修繕履歴の確認が前提になります。

Q4. 利回りが高い物件にはどんな条件がありますか？

本集計で利回り記載のあった111件のうち78件が10%以上の帯に入りますが、その帯の中央価格は580万円、中央面積85.285㎡と小口・小規模が中心でした。築年帯別の利回り中央値は1980年以前が16%、1981〜1999年が10.86%、2000〜2009年が6.84%と、築古ほど高い並びです。つまり高利回りの源泉は建物のグレードではなく、築年と規模。表面利回りから修繕費・空室・税を差し引いた実質での再計算が必須です。

Q5. 駅からの距離で価格はどのくらい変わりますか？

当サービスの集計では、駅徒歩1〜5分（11件）の中央価格が684万円、6〜10分（14件）が775万円、11〜15分（12件）が1,850万円、16〜20分（16件）が2,175万円、21分以上（16件）が1,700万円でした。駅近のほうが安いという逆転で、利回り中央値も1〜5分帯が18.5%と最高です。徒歩5分以内の中央面積87.38㎡に対し21分以上は356.18㎡と規模が大きく、供給される物件タイプの違いが効いている可能性があります（サンプルが少なめなので傾向として）。

Q6. 東松山市内で物件が多く出ている地区はどこですか？

本集計で件数が多かったのは箭弓町12件（中央価格635万円、利回り中央値16.5%）と御茶山町11件（中央価格530万円、利回り中央値10.86%）で、いずれも低価格帯の中心でした。一方、松山町は4件の参考値ながら中央価格3,825万円・中央面積1,655.46㎡と規模の大きい物件が中心。六反町3件は中央価格2,580万円です。地区を固定するより、価格帯と利回りで条件を切って市内を横断で見るほうが取りこぼしが少ないと感じます。

Q7. 狙いの条件で埼玉県東松山市の収益・投資用物件の新着を毎日追うには？

当サービス「物件ウォッチ」は、LINEで友だち追加して「埼玉県東松山市 投資」と送るだけで監視が始まります。このエリア×カテゴリでは4サイト（センチュリー21・健美家・ピタットハウス・楽待）を15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了をLINEに通知します。予算・利回り・築年・面積・駅徒歩などの複合条件で絞り込みも可能。無料プラン（24時間遅延・1監視）があり、リアルタイム通知やAI分析を含む有料プランは¥980/月〜です。本レポートのデータも、この巡回エンジンの実稼働データから生成されています。

2026年8月のハイライトと注意点

今月、当サービスが4サイトから収集した136件で最も印象に残ったのは「駅近が安い」という逆転だ。駅徒歩1〜5分の中央価格684万円に対し、16〜20分は2,175万円。利回りも1〜5分帯が18.5%で最高。都心型の常識で言えばあり得ない並びだが、面積を見ると徒歩5分以内は中央87.38㎡、21分以上は中央356.18㎡。駅前の築古小型と郊外の一棟物件という供給構造の差が価格を逆転させている可能性が高い（推測を含む）。前月との比較データが揃っていないため変化の方向は語れないが、この構造は次月以降も追う価値がある。なお留意点を2つ。掲載価格は売出時点のもので成約価格ではないこと、そして期間中の掲載開始・終了の件数は観測期間の制約で振れが大きく参考扱いにとどまることだ。

本レポートは、物件ウォッチが 4サイト（センチュリー21, 健美家, ピタットハウス, 楽待）から自動収集した掲載データ 136件（2026-07-06 〜 2026-08-05）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがセンチュリー21・健美家・ピタットハウス・楽待を横断して収集した2026年8月6日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 埼玉県東松山市 収益・投資用物件の注目物件一覧 から確認できます。