駅徒歩11〜15分が4割減、中央値は9,800万円に上昇 | 北海道札幌市中央区 収益・投資用物件 中古相場分析【2026年8月版】— 487件集計

最終更新: 2026年8月3日 | 487件・6サイトのデータに基づく

「築年が違うだけで、価格はここまで開くのか」――北海道札幌市中央区で6サイトから当サービスが集めた収益・投資用物件487件(2026年7月3日〜8月2日)を集計すると、旧耐震の中央値500万円から2020年以降の1億9,250万円まで、実に約38倍の開きがあることが分かった。価格中央値は6,300万円、利回り中央値も帯によって大きく異なる。今回は本サービス集計の最新データから、狙い目ゾーンと注意点を読み解いていく。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 6サイト（センチュリー21, 大京穴吹不動産, 健美家, 楽待, 三井のリハウス, 不動産連合隊）の掲載データ 487件、期間 2026-07-03 〜 2026-08-02
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが6サイトから集めた487件の価格中央値は6,300万円。前月の6,980万円から-9.7%下落した
• 築年帯別中央値は1980年以前(旧耐震)500万円〜2020年以降1億9,250万円まで、約38倍の断層がある
• 駅徒歩11〜15分帯の掲載件数が前月38件→今月21件へ-44.7%減少、中央値は6,200万円→9,800万円へ+58.1%上昇(収集範囲の変動を含む可能性あり)
• 1980年以前(旧耐震)の件数も101件→62件へ-38.6%減少し、中央値も780万円→500万円へ下落
• 利回り10%以上の帯は81件で中央値価格510万円、5%未満の帯は53件で中央値6,300万円と、利回りと価格帯が明確に反比例
• 旧耐震の比率は12.7%(前月16.5%)、再建築不可・借地権は0%
• 掲載の中央値滞在日数は45日。新規162件に対し掲載終了351件と、回転の速い動きが続く

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 6,300万円
• ㎡単価中央値: 22.9万円/㎡
• 中央値の前月比: -9.7%
• 集計件数: 487件（6サイト）
• 掲載期間の中央値: 45日

今月のトップ3変化（前月比）

駅徒歩11〜15分の掲載が4割減、中央値は9,800万円へ上昇

当サービス集計では、駅徒歩11〜15分帯の掲載件数が前月38件から今月21件へ-44.7%減少し、中央値価格も6,200万円から9,800万円へ+58.1%上昇した。件数減少には当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があり、需給変化と断定はできないが、残った物件の価格帯が上振れしている点は目を引く。

旧耐震(1980年以前)の掲載件数が4割近く減少

当サービス集計では、1980年以前の旧耐震物件が前月101件から今月62件へ-38.6%減少し、中央値価格も780万円から500万円へ-35.9%下がった。旧耐震の比率自体も12.7%(前月16.5%)へ低下しており、今回の集計は低価格帯のボリュームが薄くなった月と言える。

品確法世代(2000〜2009年)も件数減、価格は逆に上昇

2000〜2009年築(品確法世代)は66件から36件へ-45.5%減少した一方、中央値は1億円から1億2,550万円へ+25.5%上昇した。件数減は収集範囲の変動を含む可能性があるが、残存する物件の価格帯が押し上げられている構図は旧耐震帯と共通する。

北海道札幌市中央区 収益・投資用物件の中古市場の輪郭（当サービス集計）

集めた487件の内訳

当サービスが6サイト(センチュリー21、大京穴吹不動産、健美家、楽待、三井のリハウス、不動産連合隊)を巡回して集めた北海道札幌市中央区の収益・投資用物件は、今回の対象期間(2026年7月3日〜8月2日)で487件。サイト別では楽待237件・健美家187件が二本柱で、この2サイトだけで全体の8割超を占める。残る63件を不動産連合隊(51件)、三井のリハウス(6件)、センチュリー21(5件)、大京穴吹不動産(1件)が担う構成だ。

価格はどこに集中しているか

価格の中央値は6,300万円。下位の目安(1,250万円)から上位の目安(1億7,000万円)まで幅広く、最安値は198万円、最上位は24億円に達する。平均は1億3,837万円と中央値の倍以上に膨らんでおり、これは一部の大型一棟物件が平均を押し上げているためで、実感に近い水準は中央値の6,300万円と見るのが妥当だろう。㎡単価の中央値は22.9万円/㎡。下位5%ラインは320万円、上位5%ラインは4億円と、価格帯の裾野は極めて広い。

掲載の動き

今回の期間中、新規掲載は162件、掲載終了は351件だった。掲載終了には成約以外の理由(価格変更に伴う再掲載や広告終了)が含まれる可能性がある点には留意したいが、新規に対する終了の割合を見ると終了が新規を大きく上回るペースで推移している。

築年帯別の相場と価格の断層

北海道札幌市中央区 収益・投資用物件には、はっきりとした築年の断層がある。当サービス集計の築年帯別中央値を並べると、旧耐震(1980年以前)の500万円から新省エネ基準世代(2020年以降)の1億9,250万円まで、実に約38倍の価格差が生じている。

築年帯ごとの中央価格

この5段階を見ると、1981年の新耐震基準を境に中央値は500万円から6,000万円へ、約12倍に跳ね上がる。新耐震基準(1981年6月施行)は住宅ローン審査や融資年数の判断基準になりやすく、金融機関の評価が分かれる境目がそのまま価格帯の境目にもなっていると読める。

新耐震基準・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

2000年施行の品確法(住宅の品質確保促進法、10年瑕疵保証義務化)世代との比較では、新耐震世代の6,000万円から品確法世代の1億2,550万円へ、こちらも+109.2%の上昇が見られる。構造別に重ねると、1981〜1999年築のRC造は中央値9,500万円である一方、同じ築年帯でもSRC造は1,025万円にとどまり、同じ「新耐震」でも構造次第で価格帯が9倍近く変わることが分かる。2020年以降のRC造では中央値2億4,950万円という水準も観測されており、新しいRC造の一棟物件が上位価格帯を牽引している構図がうかがえる。

旧耐震物件の比率と影響

今回の集計で旧耐震物件が占める比率は12.7%(62件)。前月の16.5%からは3.8ポイント低下した。旧耐震は住宅ローンの返済期間や融資可否で新耐震より不利になりやすいとされ、現金購入や短期融資が前提になりやすい。加えて火災保険料や今後の耐震改修コストも収支計画に織り込む必要があり、表面的な低価格だけで判断すると想定外の出費に直面しかねない点には注意したい。

投資指標の現実 — 北海道札幌市中央区 収益・投資用物件の利回りを分解する

利回り中央値は7〜10%帯が主戦場で、この帯だけで174件と全体の35.7%を占める。だが帯ごとに顔ぶれを見ると、景色はまるで違う。

利回り帯ごとの構成

5%未満の低利回り帯は中央値6,300万円と、実は全体の価格中央値と同水準。都心の資産性を評価した値付けとも読める。対照的に10%以上の高利回り帯は中央値わずか510万円で、築年中央値も1981年(旧耐震ぎりぎり)と古め。高利回りは低価格・築古の裏返しであることが、当サービス集計の数字からも裏付けられる。

利回り×築年・構造の重ね合わせ

築年と構造を重ねると、1981〜1999年築のRC造は中央値9,500万円、同じ築年帯の木造は6,000万円、SRC造は1,025万円と3層に分かれる。SRC造の低価格群は面積が小さい区分マンションが多いとみられ(推測)、利回り帯で見ても7〜10%・10%以上の高利回り帯にSRC造が多く含まれやすい傾向がうかがえる。1980年以前のSRC造も中央値380万円と極端に低く、旧耐震×小規模区分×高利回りという組み合わせが、当集計の低価格帯を形成している構図だ。

表面利回りと実質利回りの落差に要注意

当サービス集計の利回りはいずれも表面利回りベースであり、修繕費・空室率・固定資産税・除雪費用等は含まれていない。積雪寒冷地特有の屋根雪処理やロードヒーティングの維持費は、表面利回り10%超の築古物件ほど収支を圧迫しやすい(推測)。エリアプロフィールでも、再開発期待への過信や積雪寒冷地特有の維持費見落としが典型的な失敗パターンとして指摘されており、高利回り表示だけで判断せず、実質利回りベースでの再計算をおすすめしたい。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

駅徒歩1分刻みで価格帯を追うと、意外な逆転が見える。

駅徒歩1〜5分の中央値は6,300万円(159件)、6〜10分は8,000万円(119件)と、実はやや駅から離れた6〜10分帯の方が中央値が高い。これは、6〜10分帯に大型の一棟物件が多く含まれている可能性があり(推測)、単純な「駅近ほど高い」という直感とは異なる結果だ。11〜15分帯は中央値9,800万円(21件、サンプルが少なめなので傾向として見る程度)、16〜20分帯は中央値3億2,200万円(6件、少数の参考値)まで跳ね上がるが、これは大型・築浅物件が一部混入した影響とみられ、駅遠=割安という単純な図式は当てはまらない。

地区別では、当サービス集計の中で件数がまとまっているのは大通西(11件、参考値)で中央値430万円・築年中央値1984年・面積中央値24.3㎡と、小規模な区分マンションが中心とみられる。南十四条西(10件、参考値)は中央値4,500万円。一方、南二十四条西(9件、参考値)は中央値3億6,250万円、北一条西(6件、参考値)は中央値3億3,742万円と、大型一棟物件が交じることで中央値が跳ね上がる地区も見られる。地区別の数字はいずれもサンプル数が限られるため、あくまで傾向として参考にとどめたい。

円山・宮の森エリアは伝統的に札幌屈指の高級住宅街として知られる一帯だが、当集計内の宮の森は6件(参考値)で中央値2,970万円。実需向けの戸建てより投資向けの小規模物件が混じっている可能性がある(推測)。

リスク要素と注意ポイント

当サービス集計でリスク要素の比率を見ると、旧耐震(1981年6月施行の新耐震基準より前)が12.7%(62件)、告知事項ありが0.2%(1件)。再建築不可・借地権はいずれも0%だった。再建築不可・借地権物件が出てこない点は、比較的クリーンな在庫構成と言えそうだ。

一方で旧耐震の12.7%という比率は、決して無視できる水準ではない。旧耐震物件は住宅ローンの融資年数が短くなりやすく、金融機関によっては耐震診断書の提出を求められるケースもある。前月は16.5%だったため3.8ポイント低下しているが、これは旧耐震在庫が減ったというより、当サービスの収集範囲の変動を含む可能性がある点には留意したい。

札幌特有のハザードとしては、2018年の北海道胆振東部地震で道内の一部エリアに液状化被害が出たことは広く知られているが、中央区内の液状化危険度の詳細な分布は公開情報未確認である。同様に、豊平川・創成川流域の浸水想定区域についても、当エリアの詳細範囲は公開情報未確認のため、購入前には最新のハザードマップでの個別確認をおすすめしたい。

積雪寒冷地ならではの視点として、屋根雪の処理体制・ロードヒーティングの有無とその維持費、給排水管の凍結対策、共用部の除雪体制は内見時に必ず確認したいポイントだ。特にすすきの近接の物件では、用途地域上の営業可能業種や近隣の歓楽街的環境が入居者属性・資産性に影響しうる点も見逃せない。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

当サービス集計の下位10%(境界価格430万円、48件)は、中央値築年1977年・中央値面積20.01㎡・中央値駅徒歩5分という顔ぶれ。駅近ながら小規模・築古の区分マンションが中心とみられ、初めての投資物件として少額から参入したい層に向きそうだ。ただし旧耐震の可能性が高い築年であることは踏まえておきたい。

対する上位10%(境界価格3億6,000万円、48件)は、中央値築年1998年・中央値面積1,584.16㎡・中央値駅徒歩5分。駅近立地は共通しながら、面積は下位層の約79倍という規模差があり、一棟マンション・大型物件を狙う本格投資家層向けの価格帯と言える。

この上下差の大きさは、北海道札幌市中央区 収益・投資用物件が「都心の小さな区分マンション」から「駅近の大型一棟物件」まで、投資家の懐事情に応じた選択肢が広く並ぶ市場であることを示している。

ただし、掲載の中央値滞在日数は45日(上位の目安61.25日、下位の目安22.75日)。掲載終了351件・新規162件という今回の動きを踏まえると、条件に合う物件は1〜2か月のうちに市場から姿を消していく計算になる。狙い目の価格帯・築年・利回りの当たりをつけたら、その条件に絞って毎日の新着を追いかける仕組みを持っておかないと、良い出物は気づいた時には掲載終了になっている可能性が高い。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 北海道札幌市中央区 収益・投資用物件の中古相場はいくら?

当サービスが6サイトから集めた487件の集計では、価格中央値は6,300万円。下位の目安(1,250万円)から上位の目安(1億7,000万円)まで幅広く分布しており、㎡単価の中央値は22.9万円/㎡です。

Q2. 買い時は?

当サービス集計では、前月の価格中央値6,980万円から今月は6,300万円へ-9.7%下がっています。ただし総件数も611件から487件へ-20.3%減少しており、これは当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があるため、価格下落だけを根拠に一概に買い時と判断するのは早計です。狙いの価格帯・築年帯で継続的に動きを追うことをおすすめします。

Q3. 旧耐震物件の流通量は?

当サービス集計では、旧耐震(1981年6月の新耐震基準施行より前)の物件は62件、全体の12.7%を占めています。前月の16.5%からは3.8ポイント低下しましたが、これも収集範囲の変動を含む可能性があります。

Q4. 利回りが高い条件は?

当サービス集計では、利回り10%以上の帯は81件あり、中央値価格は510万円、中央値築年は1981年と築古・低価格の物件が中心です。逆に5%未満の低利回り帯は中央値6,300万円と、価格帯が大きく異なる点に注意が必要です。

Q5. 駅徒歩による価格差は?

当サービス集計では、駅徒歩1〜5分の中央値は6,300万円、6〜10分は8,000万円で、必ずしも駅近ほど高いとは限りません。11分超の帯はサンプル数が少なく参考値ですが、大型物件の混在で中央値が跳ね上がる傾向が見られました。

Q6. 今月、件数が大きく減った築年帯・駅徒歩帯はある?

当サービス集計では、駅徒歩11〜15分帯が前月38件から今月21件へ、1980年以前(旧耐震)が101件から62件へ、2000〜2009年(品確法)築が66件から36件へと、いずれも大きく減少しています。ただしこれらは当サービスの収集範囲の変動を含む可能性がある点にご留意ください。

Q7. 狙いの条件で北海道札幌市中央区 収益・投資用物件の新着を毎日追うには?

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2026年8月のハイライトと注意点

今回の当サービス集計で最も目を引いたのは、件数が集中的に減った3つの層――駅徒歩11〜15分帯(38件→21件)、1980年以前築(101件→62件)、2000〜2009年築(66件→36件)――で、いずれも中央値価格が上昇している点だ。件数が減りながら価格が上がるという組み合わせは、薄くなった在庫の中で相対的に高額な物件が残っている可能性を示唆する(推測)。ただし、総件数自体も611件から487件へ-20.3%減少しており、これは当サービスの収集範囲の変動(監視対象URLの増減や掲載構造の変化)を含む可能性がある。掲載価格は売出時点のものであり成約価格ではない点、同一物件が複数サイトに掲載されている場合はそれぞれ1件として数えている点も、数字を読む際の前提として押さえておきたい。

本レポートは、物件ウォッチが 6サイト（センチュリー21, 大京穴吹不動産, 健美家, 楽待, 三井のリハウス, 不動産連合隊）から自動収集した掲載データ 487件（2026-07-03 〜 2026-08-02）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがセンチュリー21・大京穴吹不動産・健美家・楽待・三井のリハウス・不動産連合隊を横断して収集した2026年8月3日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 北海道札幌市中央区 収益・投資用物件の注目物件一覧 から確認できます。