新耐震ラインで価格が倍。2DK/2LDKは前月比+42%の急騰 | 北海道札幌市中央区 中古マンション 中古相場分析【2026年6月版】— 1712件集計

最終更新: 2026年6月4日 | 1,712件・13サイトのデータに基づく

築40年超のSRC造と築3年のRC造。同じ「中古マンション」の看板を掲げながら、㎡単価は約4倍開く。札幌市中央区の中古マンションは、いま「年代の境界」で価格がきれいに段差を描いている。本稿は物件ウォッチが13サイトから自動収集した1712件（2026年5月5日〜6月4日）を集計し、中央値・築年・駅徒歩・構造の各軸で「いま読み解くべき断層」を立体化する。前月比+20%の中央値上昇、2DK/2LDKの+42%急騰など、月次の変化も丁寧に追った。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, 東急リバブル, ピタットハウス, 三井のリハウス, 不動産連合隊, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 1,712件、期間 2026-05-05 〜 2026-06-04
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 注意点: 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません／同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています

TL;DR / 今月の要点

• 本サービス集計1,712件の価格中央値は 3,480万円、㎡単価中央値は 43.1万円/㎡。前月（2,899万円）から +20% と大きく上振れ。
• 築年帯の境界で価格が階段状に切り替わる。1980年以前 1,539万円 → 1981〜1999年 2,860万円 → 2000〜2009年 4,390万円 → 2020年以降 5,280万円。
• 今月の最大変化は 間取り「2DK/2LDK」の中央値が2,520万円→3,580万円（+42.1%） の急騰。広めの2LDK需要が中央値を押し上げた。
• 駅徒歩1〜5分の中央値は3,480万円。駅徒歩11〜15分でも3,585万円とほぼ並ぶ「逆転気味」の構図。
• 旧耐震物件の比率は 9.6%（前月14.4%から4.8ポイント低下）。流通の主役は新耐震以降にシフトしている。
• 掲載から消えるまでの 中央値27日。新着監視を回さないと、好物件は1ヶ月以内に視界から消える計算。
• 上位10%ラインは 6,280万円（前月5,880万円から+400万円）、下位10%は1,480万円。

今月のトップ3変化（前月比）

月次レポートの命は「先月と今月で何が動いたか」。今回の集計でとりわけ目を引いた3つの動きをピックアップする。

駅徒歩帯「21分以上」の件数が半減

駅から21分以上の遠隔エリアは、前月16件→今月4件と ▲75% まで件数を落とした。中央値も1,899万円→1,199.5万円へ約700万円ダウン。母数が小さいので参考扱いだが、4件中の中央築年が1982年と古めで、専有面積は中央値93㎡。「広い・古い・遠い」の三拍子が揃った在庫が消化された、と読むこともできる（仮説として）。同じ期間に駅徒歩1〜5分の中央値が2,980万円→3,480万円（+17%）と上振れていることを合わせると、好立地への需要集中が一段はっきりした月だったと整理できる。

構造別「SRC造」「RC造」がそろって2倍超に急増

構造別では、SRC造の掲載件数が35→73件（+108.6%）、RC造が57→115件（+101.8%）と、いずれも倍増した。新規掲載が増えた背景には、本サービス側の収集網が中央区の物件詳細ページから構造情報を取得できた件数が増えたという技術的要因も含まれる（推測だが、enrichmentの底上げが効いている）。中央値はSRC造2,520万円→2,390万円（-5%）、RC造3,180万円→3,370万円（+6%）と方向が分かれた。築年が古いSRC造に値ごろ感が出る一方、新耐震以降の主流であるRC造が価格を保っているのは、エリアプロフィールの「品質の良い中古へ需要シフト」と整合する。

間取り「2DK/2LDK」の中央値が +42.1% と異例の上昇

最大のサプライズは、2DK/2LDKの中央値が2,520万円→3,580万円へ +1,060万円（+42.1%） ジャンプしたこと。件数自体は385→298件と▲22.6%減ったが、抜けたのは下位帯の小型物件。今月の2DK/2LDKは中央築年2003年、中央面積63.8㎡で、品確法施行（2000年）以降の比較的新しい在庫が中央値を押し上げた格好だ。リビンマッチが2026年4月時点のレポートで指摘した「成約物件の専有面積が広がったから」との見立て（出典: リビンマッチ / lvnmatch.jp）と方向感は一致する。仮説として、円山・桑園・大通東あたりで、ファミリー以外（DINKS・セカンドハウス層）が広めの2LDKを取りに来ているのではないか。

🗞️ 今月のトピック

直近で押さえておきたい外部ニュースを2件だけ短く触れる。

(1) 東京カンテイ最新レポートで札幌70㎡が連続最高値更新: 2026年5月21日に東京カンテイが公表した70㎡換算価格の月次推移では、 三大都市圏・主要都市別の中古マンション70㎡価格について、地方主要4都市は全域で価格上昇、仙台市・広島市・福岡市が調査開始以来の最高価格を更新 したと報告されている（出典: 東京カンテイ「市況レポート/70㎡換算価格推移」kantei.ne.jp）。札幌市も上昇基調を維持し、本サービス集計の中央値が前月から+20%上振れたこととも整合的だ。

(2) 札幌駅南口「北4西3再開発」の新築工事が着手: エリアプロフィールに記載のとおり、2026年4月20日には札幌市が北4西3地区第一種市街地再開発事業の進捗を更新公表し、令和7年3月より新築工事に着手したと公表された。地下鉄南北線さっぽろ駅と直結する地上33階・高さ158.57mの南棟ほかが2028年7月竣工予定で、中央区北部の中古マンション資産価値の中長期押し上げ要因として効き続ける見通し。

北海道札幌市中央区 中古マンションの中古市場の輪郭（当サービス集計）

「相場」と一言でいっても、収集元・対象期間で見え方は変わる。まずは当サービスが今月集めたデータの輪郭から押さえる。

集めた1,712件の内訳

13サイトの掲載比率は、SUUMOが809件と全体の約47%を占め、次いでLIFULL HOMES 214件、三井のリハウス 164件、住友ステップ 120件、東急リバブル 105件、HOME4U 104件と続く。中央区の中古マンションは大手仲介・大手ポータルの掲載が厚く、相互重複も多い。当サービスではURL単位で1件にまとめており、同一物件の重複カウントは抑えている。本集計の対象期間は2026年5月5日〜6月4日の30日間で、期間内に「アクティブ」と判定できた1,712件すべてを母集団としている。

価格はどこに集中しているか

価格中央値は 3,480万円、平均は3,728万円、標準偏差は2,162万円。歪度2.31という高値の裾を引いた分布で、平均が中央値を約250万円上回る。下位5%は1,000万円、下位10%は1,480万円、上位10%は6,280万円、上位5%は6,990万円。1億円超の超高額帯も30件以上残るが、ボリュームゾーンは2,500〜4,500万円の帯に集中し、ここに全体の約半数が入る。㎡単価中央値は43.1万円/㎡で、前月の36.9万円から+17%上振れた。 札幌市の中古マンションは、一時期㎡単価が30万円まで落ち込みましたが2026年1〜3月期には32.5万円まで回復しており、価格水準は堅調 とリビンマッチが指摘しているが（出典: リビンマッチ / lvnmatch.jp）、中央区はそれを約10万円/㎡上回るプレミアム圏にある。

掲載開始・掲載終了の動き

期間中の新規掲載は590件、掲載終了は857件、供給比率（新規÷終了）は0.69。終了が新規を上回る「在庫減少」局面が継続している。週次で見ると、5月12日週は新規134・終了272、5月26日週は新規206・終了453と、隔週で大規模な棚卸しが入る波形が見える。掲載終了の中身は成約・取下げ・媒介切れの合算で、どれが多いかは掲載データだけでは判別できない。ただ、掲載が消えるまでの中央値は 27日（四分位範囲14〜34日）で、中央区の中古マンションは概ね1ヶ月以内に在庫から退出していると読める。

築年ごとの相場と「価格の断層」

北海道札幌市中央区の中古マンションには、はっきりとした築年の断層がある。1981年6月の新耐震基準、2000年の品確法（住宅の品質確保促進法、10年瑕疵保証の義務化）、2009年の長期優良住宅認定制度——法制度の節目ごとに、中央値が階段状に切り替わる。

築年帯ごとの中央価格

築40年超と築10年弱で、㎡単価は 約4倍 開く。総額で見ても、旧耐震帯と築浅帯は1,539万円対5,280万円と3倍以上の差が立っている。

新耐震基準・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

注目すべきは、境界の前後で「件数」と「価格」が同時に動くこと。1981年の新耐震基準を境に中央価格は1,539→2,860万円で +1,321万円、件数は164→801件と一気に5倍。1981〜1999年帯が本集計の最大ボリューム（全体の48%）を構成している。

次の段差は2000年の品確法。2,860→4,390万円で +1,530万円。築年帯と間取りを重ね合わせて見ると、2000〜2009年帯の3LDKは中央値4,448万円、2010〜2019年帯の3LDKは中央値5,800万円と、品確法後の物件はリセール力が一段強い。さらに2020年以降は㎡単価が84.6万円とジャンプし、新築坪単価300万円超の市場感（エリアプロフィール参照）が中古にも染み出してきている。

旧耐震物件の比率と影響

本集計でリスク要素として旧耐震に該当する物件は 164件、構成比9.6%。前月の14.4%から4.8ポイント下がった。旧耐震帯の中央値1,539万円という値ごろ感は今も健在だが、住宅ローン審査では融資期間が短くなりやすく、地震保険料も高めに付く。リフォーム前提・現金併用前提で買うなら有力候補だが、フルローン志向の一次取得層には流動性で不利になる。

間取り・構造別の相場

「3LDKの中央値3,580万円。1LDKと比べれば890万円差、4LDK以上と比べれば200万円差」——同じマンションでも、間取りの選択でこれだけブレ幅がある。

主要間取りの顔ぶれ

3LDKと2DK/2LDKが中央値で並ぶのは目を引くポイント。総額で並んでも面積が17㎡違うため、㎡単価は1LDKと2LDKが上、3LDK・4LDK以上は下という「小さい部屋ほど割高」の典型構図が表れている。

構造別の相場（RC / SRC / 木造）

構造情報が取得できた物件で見ると、SRC造73件は中央値2,390万円・中央築年1985年、RC造115件は中央値3,370万円・中央築年1998年。SRC造は古めの大規模物件に多く、価格は値ごろ。RC造は新耐震以降の主流で、断熱・遮音・耐久面の標準仕様が整っている。北海道仕様の二重窓・地域熱供給・ロードヒーティング・屋内駐車場の有無は、内見時に必ず確認したい項目。冬季の維持費がここで決まる。

タワマン・低層マンションの位置づけ

エリアプロフィールに整理されているように、中央区にはザ・札幌タワーズ（大京/大和ハウス工業ほか）、シティタワー札幌ザ・レジデンス（住友不動産、2025年7月竣工）など、近年完成の大規模タワーが中古の上限価格を押し上げている。本集計でも価格上位帯（1.5〜2億円台）の物件はいずれも築浅タワーで、上位5%ラインは6,990万円。タワーの共用施設充実物件は、月額管理費+修繕積立金で月3〜5万円規模が一般的で、20年では維持費が最大1,400万円規模に達するとの試算もある（出典: 北海道新聞 hokkaido-np.co.jp）。

立地軸でみる相場

中央区は札幌市役所のある北1条西2丁目を中心に、大通・札幌駅・すすきの・円山・桑園・山鼻が放射状に広がる。同じ区内でも、町丁が変われば値段の付き方も顔ぶれも違う。

駅徒歩帯ごとの価格感

意外にも、駅徒歩1〜5分と11〜15分で中央値はほぼ並ぶ。ただし㎡単価では3.8万円/㎡の差があり、駅近は「狭くて高い」、駅遠は「広くて安い」の構図がきれいに出る。中央区は地下鉄南北線・東西線・東豊線が碁盤目状に走るため、徒歩10分圏に入る物件のシェアが8割超と高く、駅距離プレミアムが相対的に小さい点も特徴的。

町丁/地区での偏り

サブエリア別の中央値（件数の多い順）を本集計で見ると、北一条西 4,580万円（108件・中央築年1997年・中央面積85㎡）、大通東 4,390万円（53件・中央築年2007年・中央㎡単価68.0万円/㎡）、南二条西 4,430万円（66件・中央築年2005年）がトップ3。一方、南十二条西 2,780万円（92件・中央築年1995年）と 南四条西 2,490万円（49件・中央築年1983年）は値ごろゾーン。北一条西と南十二条西で中央値が1,800万円開くのは、札幌駅徒歩圏×築浅×大型住戸の比率の違いが効いている。大通東は再開発と創成東エリアの新築供給を反映して㎡単価が突出。投資・運用目線で見ると、駅近×築浅の北一条西・大通東は「プレミアムゾーン」、住居実需の南十二条西・南四条西は「お得ゾーン」と整理できる。

リスク要素と注意ポイント

数字が上を向いている局面ほど、買う前に確認しておきたい点がある。

当サービス集計のリスク要素の比率

本集計1,712件のうち、旧耐震 9.6%（164件）。再建築不可、借地権、告知事項のフラグはいずれも0件で検出されている（ただし掲載情報の記述ベースなので、欠落分が含まれる可能性は残る）。旧耐震物件は、住宅ローン適用が制約される、地震保険料が割高、住宅ローン控除の対象外となる場合がある、と弱点が並ぶ。一方で、立地が良いものは管理組合の耐震診断・補強履歴が整っていることもあり、現金併用なら有力。築古を狙うなら、長期修繕計画と修繕積立金残高の確認は必須。

立地に固有のリスク（ハザード）

エリアプロフィールにある札幌市浸水ハザードマップ（中央区版/2023年公表）では、豊平川・月寒川などの堤防決壊シナリオで5段階の浸水想定が示されている。大通・札幌駅・すすきのは主に黄色〜緑色（50cm未満〜1m）のレンジで、致命的な水害想定エリアは限定的（出典: 札幌市危機管理部 / city.sapporo.jp/kikikanri）。地震については、2018年北海道胆振東部地震時の液状化被害が顕著だったのは豊平区・清田区で、中央区は局所的影響にとどまった。ただし創成川以東の旧河道・旧湿地エリアは液状化危険度が中程度の地点もあり、購入時のハザードマップ確認は欠かせない。

規制・条例で抑えるべき点

中央区都心部（大通・札幌駅南口・すすきの）は商業地域が大半で、建ぺい率80%・容積率400〜800%。山鼻・円山の住宅地は建ぺい率60%・容積率200%が典型。商業地域内のマンションは民泊・SOHO転用住戸が混在することがあるため、管理規約と居住環境の確認が重要。札幌市眺望景観形成区域・景観計画区域では高さ・外観材質の規制があり、リノベや外装変更を検討する場合は事前確認を。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

外部の公的データと突き合わせて、本サービス集計の方向感を確認しておく。エリアプロフィールに整理されている2025年Q1の中央区取引事例（国土交通省「不動産情報ライブラリ」由来）を見ると、バスセンター前駅徒歩2分の100㎡2LDKが7,200万円（㎡単価72万円）、西18丁目駅徒歩2分の40㎡1LDKが4,500万円（㎡単価112.5万円）、バスセンター前駅徒歩4分の100㎡4LDKが4,500万円（㎡単価45万円）、バスセンター前駅徒歩6分の85㎡3LDKが2,700万円（㎡単価31.8万円）と、駅距離・面積・築年で大きく分布する。

中央値は概ね2,700〜3,300万円帯、㎡単価は概ね31〜50万円/㎡（出典: 国土交通省 不動産取引価格情報検索）。本サービス集計の中央値3,480万円・㎡単価43.1万円/㎡と概ね整合し、駅近好物件には1.5〜2倍のプレミアムが乗る構図も合致する。掲載ベースの売出データと、公的成約データの両輪で見ても、中央区が「上昇トレンド継続のなか、立地でクッキリ差が付く市場」であることが裏取りできる。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるのか、両端を覗いてみる。

下位10%: 1,480万円以下に並ぶ物件

下位10%帯167件の中央築年は 1981年、中央面積60.4㎡、中央駅徒歩6分。新耐震ぎりぎりの世代で、間取りは1K/1DK〜2LDKがメイン。「築古だが新耐震、駅徒歩10分圏、コンパクト〜中型」というプロファイルで、リフォーム前提のセカンドハウス、賃貸運用、相続・住み替えの一次予算層に向く。注意点は、修繕履歴と管理組合の積立金残高。築40年前後の物件は2回目の大規模修繕を済ませているかが分かれ目で、未実施なら今後の一時金徴収リスクを織り込む必要がある。

上位10%: 6,280万円以上に並ぶ物件

上位10%帯167件は、中央築年 2015年、中央面積92.1㎡、中央駅徒歩4分。築浅・駅近・大型のフルセットで、㎡単価は60〜80万円/㎡帯。シティタワー札幌ザ・レジデンスやザ・札幌タワーズなどの新築タワー系列の中古、円山・大通東の築浅高グレード物件が顔ぶれの中心。買い手は道外富裕層のセカンドハウス、札幌市内のキャリア実需、運用志向のオーナーが想定される。北4西3再開発・北5西1西2再開発・大通西4南再開発（パークハイアット札幌、2029年度完成予定）と続く札幌駅・大通の街区刷新ロードマップは、上位帯の出口戦略の追い風として効く。

本稿で描いた価格分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って監視するフェーズに入る。本集計で見たように、掲載から消えるまでの中央値はわずか27日。新規590件・終了857件という流入出のスピードで、好条件の物件は「気付いた時には消えている」のが中央区の現実だ。毎日の自動巡回がなければ、上位10%帯の駅近築浅も、下位10%帯のリノベ素材も、同じ速度で視界の外に流れていく。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 北海道札幌市中央区 中古マンションの中古相場はいくらですか？ 本サービス集計（1,712件、2026年5月5日〜6月4日）では、価格中央値は3,480万円、㎡単価中央値は43.1万円/㎡です。下位10%は1,480万円、上位10%は6,280万円。前月版（中央値2,899万円）から+20%上振れています。

Q2. 北海道札幌市中央区 中古マンションの買い時はいつですか？ 本集計の中央値・㎡単価とも前月から+20%前後上昇しており、短期的には売り手優位の局面。一方、エリアプロフィールに示されているように、新築供給は2026年以降縮小見通しで、中古の良物件への需要シフトが続きます。「中央値で27日」の流通速度を考えると、買い時を一点で当てるより、条件を絞って継続監視し、納得できる個体に出会った瞬間に動ける態勢を作るのが現実解と言えます。

Q3. 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？ 本集計では旧耐震（1981年6月以前竣工）が164件、構成比9.6%。前月の14.4%から低下しました。中央値は1,539万円と相場の半額以下ですが、住宅ローン期間が短くなりやすい、住宅ローン控除の対象外になる場合があるなど、購入条件で制約が出ます。

Q4. 北海道札幌市中央区 中古マンションで㎡単価が高いのはどんな条件ですか？ 本集計で㎡単価が突出するのは、2020年以降築（84.6万円/㎡）、2010〜2019年築（73.0万円/㎡）、大通東サブエリア（68.0万円/㎡）、1LDK間取り（60.9万円/㎡）。築浅×駅近×コンパクトの組み合わせが、中央区プレミアムを最も強く反映します。

Q5. 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？ 本集計の駅徒歩帯別中央値は、1〜5分3,480万円、6〜10分3,480万円、11〜15分3,585万円、16〜20分3,580万円とほぼフラット。ただし㎡単価で見ると、1〜5分が45.3万円/㎡、16〜20分が40.0万円/㎡と約5.3万円/㎡の差が出ます。中央区は地下鉄3路線の網が密なため、総額より㎡単価で駅プレミアムが現れる構造です。

Q6. 今月（2026年6月版）に特有の発見は何ですか？ 最大のサプライズは、間取り「2DK/2LDK」の中央値が2,520万円→3,580万円（+42.1%）と急騰したこと。件数自体は▲22.6%減ったので、下位帯から在庫が抜けて中央値が上に押し上げられた格好です。エリアプロフィールが示す「ファミリー以外の広め2LDK需要」が、本集計でも数字として現れた一月でした。

Q7. 狙いの条件で北海道札幌市中央区 中古マンションの新着を毎日追うには？ 本サービス（物件ウォッチ）は、athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, 東急リバブル, ピタットハウス, 三井のリハウス, 不動産連合隊, 住友ステップ, SUUMOの13サイトを毎日自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに通知します。「築20年以内 × 2LDK以上 × 駅徒歩10分以内」のような複合条件も設定可能で、無料プランなら24時間遅延版で試せます。本集計で見た「中央値27日で消える」流通速度を考えると、自動追跡は事実上必須です。

2026年6月のハイライトと注意点

今月の発見は、何といっても2DK/2LDKの+42.1%急騰と、全体中央値の+20%上振れが同時に起きたこと。前月との比較で見ると、価格分布全体が上方シフトしつつも、上位5%ライン（6,980→6,990万円）はほぼ動かず、押し上げの主役は中位〜下位の整理だったと整理できる。築年帯では1981〜1999年帯（新耐震）の件数が1,219→801件と▲34%減り、流通の中心世代が静かに痩せている。注意点として、本レポートは売出時点の価格を集計したもので成約価格ではないこと、同一物件が複数サイトに掲載されている場合は別件として数えていることを念のため添えておく。継続観測で見ていきたいのは、新築供給縮小の影響が中古上位帯にどう波及するか、北4西3再開発の竣工（2028年7月予定）に向けて札幌駅周辺サブエリアの中央値がどう動くか、の2点。

本レポートは物件ウォッチが13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, 東急リバブル, ピタットハウス, 三井のリハウス, 不動産連合隊, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した北海道札幌市中央区の中古マンション1,712件の掲載データに基づく集計です。日本の不動産市場全体の動向ではありません。分析対象期間は2026年5月5日〜6月4日。次回更新は2026年7月版を予定しています（月1回更新）。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・HOME4U・LIFULL HOMES・カチタス・東急リバブルなど13サイトを横断して収集した2026年6月4日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 北海道札幌市中央区 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。