鉄骨造は4件まで縮小、徒歩6〜10分の中央値は前月比+27%の上昇 | 北海道札幌市中央区 中古マンション 中古相場分析【2026年9月版】— 1955件集計

最終更新: 2026年9月3日 | 1,955件・13サイトのデータに基づく

同じ区内で、価格が130万円から3億8,000万円まで並ぶ。当サービスが13サイトから収集した北海道札幌市中央区の中古マンション1955件（対象期間2026年8月3日〜9月2日）を集計すると、価格中央値は2,990万円、㎡単価中央値は37万円/㎡。だが平均は3,255万円で中央値を上回り、高値の裾を長く引いた分布になっている。今月はさらに、徒歩6〜10分帯の中央値が前月比+27.4%の上昇という妙な動きも観測された。数字を一つずつ解きほぐしていく。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, 東急リバブル, ピタットハウス, 三井のリハウス, 不動産連合隊, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 1955件、期間 2026-08-03 〜 2026-09-02
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが13サイトから収集した1955件の価格中央値は2,990万円、下位の目安(第1四分位)1,750万円〜上位の目安(第3四分位)4,380万円、㎡単価中央値は37万円/㎡。
• 前月比では総件数が2,073→1,955件（-5.7%の減少）、中央値は2,690→2,990万円（前月比+11.2%の上昇）。ただし安い側の目安は1,780→1,750万円と下がり、上下に広がる格好。
• 駅徒歩帯「6〜10分」の中央値が2,590→3,299万円（前月比+27.4%の上昇）。徒歩1〜5分帯の2,949万円を上回るという逆転が起きている。
• 構造別ではSRC造の中央値が2,485→2,998万円（前月比+20.6%の上昇）。RC造は3,780万円で、収集データ上は掲載件数も104→134件へ増加。
• 築年の断層は明確。旧耐震1,180万円／新耐震(1981〜1999年)2,390万円／品確法期(2000〜2009年)4,490万円／2010年代5,490万円／2020年以降5,290万円。
• 旧耐震は305件で全体の15.6%。再建築不可・借地権は本集計では0件、告知事項ありは1件(0.1%)。
• 掲載が終了するまでの日数は中央値22日（安めの4分の1は12日、高めの4分の1は41日）。迷っている間に消える速度だ。

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 2,990万円
• ㎡単価中央値: 37.0万円/㎡
• 中央値の前月比: +11.2%
• 集計件数: 1955件（13サイト）
• 掲載期間の中央値: 22日

今月のトップ3変化（前月比）

構造別「鉄骨造」は6件→4件へ、参考値としての扱いに

当サービスの収集データで構造が鉄骨造と明記されていた物件は、前月6件から今月4件（前月比-33.3%の減少）。中央値は1,330→1,980万円と数字上は動いたが、サンプルが4件と少数の参考値であり、価格が上がったというより残った顔ぶれが入れ替わった結果と読むのが妥当だ。推測だが、この帯は元々の掲載母数が小さく、1〜2件の出入りで数字が大きく振れる。傾向を語る材料ではなく、個別物件として見るべき層である。

駅徒歩6〜10分の中央値が2,590→3,299万円（前月比+27.4%の上昇）

本集計で810件を占める主力帯が、ひと月で709万円分も中央値を押し上げた。同帯の中央築年は1994年、中央面積74.75㎡で前月から大きく変わらない。件数は843→810件（前月比-3.9%の減少）で、推測だが安価な旧耐震の掲載が抜け、2000年以降の広めの住戸が相対的に厚くなったことで中央値が持ち上がった可能性がある（確証なし）。結果として徒歩1〜5分帯（2,949万円）を上回る逆転が生じている。

駅徒歩21分以上は16件→9件、薄い層がさらに薄く

当サービスが収集した中で徒歩21分以上の物件は9件まで減った（前月比-43.7%の減少）。中央値は1,540→1,730万円だが、9件は少数の参考値なので価格トレンドとしては読めない。㎡単価中央値は12.87万円/㎡で、都心部の水準を大きく下回る。ここは「安く広く」を最優先する読者にとって残されたフロンティアだが、母数が薄いため出たときに気づけるかどうかが勝負になる帯だと言える。

北海道札幌市中央区 中古マンションの中古市場の輪郭（当サービス集計）

1955件を並べてまず驚くのは、価格の「二こぶ」だ。当サービスが13サイトから収集した北海道札幌市中央区の中古マンションは、SUUMO 702件、athome 369件、LIFULL HOMES 275件、三井のリハウス196件、東急リバブル133件などで構成される（同じ物件が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えている）。

価格はどこに集中しているか

価格中央値は2,990万円、平均は3,255万円。平均が中央値を上回るのは、高値の裾を長く引いた分布だからだ。最小値は130万円、最大値は3億8,000万円。最安層（下位5%）は540万円、最上層（上位5%）は6,300万円で、安めの4分の1は1,750万円、高めの4分の1は4,380万円。㎡単価中央値は37万円/㎡である。500万円刻みで数えると、1,500〜2,000万円が265件で最も厚く、次に4,000〜4,500万円が253件。つまり「築古の実需・投資向け」と「築浅のファミリー向け」という二つの山が同じ区内に共存している。前月と比べると中央値は2,690→2,990万円（前月比+11.2%の上昇）だが、安い側の目安は1,780→1,750万円へ下がった。全体が上がったのではなく、上下に開いたと読むのが正確だろう。

掲載の入れ替わり

期間中に新しく掲載が始まったのは821件、掲載が終了したのは782件で、入ってくる量が出ていく量をわずかに上回る（比率1.05）。総件数は2,073→1,955件（前月比-5.7%の減少）。そして掲載終了までの日数は中央値22日、安めの4分の1は12日、高めの4分の1は41日。3週間で半分が画面から消える計算になる。本集計の数字は売出時点の掲載価格であり、成立した価格ではない点は押さえておきたい。

築年帯別の相場と価格の断層

北海道札幌市中央区の中古マンションには、はっきりとした築年の断層がある。当サービスが13サイトから収集した1955件を築年帯で切ると、価格が階段状に並ぶのだ。

築年帯ごとの中央価格

最初の段差は1981年6月施行の新耐震基準の前後だ。旧耐震1,180万円に対し新耐震世代は2,390万円で、1,210万円の差。㎡単価でも18.08万円/㎡と33.08万円/㎡という開きになる。ここは「築40年だから旧耐震」ではなく、あくまで建築年で判定される線引きである点に注意したい。

節目の前後で何が起きているか

最も大きい段差は2000年4月施行の品確法（住宅の品質確保促進法。10年間の瑕疵保証が義務化された）の前後。1981〜1999年の2,390万円に対し2000〜2009年は4,490万円で、2,100万円の差がつく。同時に件数は1,014件→355件へと細り、選択肢が一気に絞られる。2010年代は5,490万円、2020年以降は5,290万円で価格は頭打ちに見えるが、これは中央面積が92.74㎡→75.15㎡→64.99㎡と縮んだ結果で、㎡単価は49.58万円/㎡→74.65万円/㎡→83.21万円/㎡と上がり続けている。旧耐震と2020年以降では㎡単価に約4.6倍の開きがある。

間取りを重ねるとさらに鮮明だ。本集計の3LDKでは、1981〜1999年築343件が3,150万円、2000〜2009年築178件が4,500万円、2020年以降築41件が5,680万円。旧耐震の3LDKは50件で1,980万円。構造を重ねると、1981〜1999年築はRC造60件2,964.5万円／SRC造47件2,998万円でほぼ差がなく、2020年以降のRC造18件は5,390万円。年代が構造以上に価格を決めている構図と読める。

旧耐震の比率と影響

本集計で旧耐震は305件、全体の15.6%を占める。中央築年は1974年、中央面積61.08㎡。この層は住宅ローンの融資年数が短く設定されやすく、金融機関によっては審査自体が厳しくなる。地震保険料の区分や、将来の大規模修繕負担も新しい世代とは前提が違う。安さの理由が価格表に書かれていないぶん、資金計画と出口の想定はセットで考えたい層だ。

間取り・構造別の相場

3LDKの中央値は3,590万円、4LDK以上は4,210万円。ところが㎡単価はほぼ同じ——広さの違いは価格差になるが、単価差にはならないという構図が本集計から見えてくる。

主要間取りの顔ぶれ

当サービスが収集した1955件の主役は3LDK（659件）で、全体の3分の1強を占める。2DK/2LDK以上になると㎡単価は43万円台に揃い、そこから先は「面積を買う」だけの価格増になる。逆に1LDKは36.23万円/㎡と割安に見えるが、中央築年1985年で、築古が単価を押し下げている面がある。1R（1件）と1K/1DK（7件）は少数の参考値で、この区の単身向け中古が本集計上は薄いことだけを示す。前月比では1K/1DKの中央値が720→600万円（前月比-16.7%の下落）だが、7件では傾向とは言えない。

構造別の相場

構造の記載を拾えたのは203件。RC造134件が中央値3,780万円（中央築2000年、79.07㎡、43.93万円/㎡）、SRC造65件が2,998万円（中央築1990年、75.90㎡、36.34万円/㎡）、鉄骨造は4件で1,980万円と少数の参考値だ。木造は本集計では0件。SRC造が安いのは構造として劣るからではなく、中央築年が10年古いためと読める。一般にSRC造は高層・大スパンに強く遮音性でも評価されるが、寒冷地では断熱・窓仕様や暖房方式の違いが体感を大きく左右する。今月はSRC造の中央値が2,485→2,998万円（前月比+20.6%の上昇）、RC造が3,699→3,780万円（前月比+2.2%の上昇）で、両者の差が縮まった。

タワー・低層と、見えないコスト

主要ブランドやタワー型の展開状況について、エリアプロフィールでは公開情報未確認（unknown）とされており、本記事では断定を避ける。同様に管理費・修繕積立金の典型値も本集計では取得できていない。ただし築30年超が本集計の過半を占める構成では、積立金の残高と長期修繕計画の更新状況が実質的な価格差の正体になりやすい。参考として、掲載表記から拾えた利回りは1LDKで5.6%、3LDKで4.9%、2DK/2LDKで3.61%。一部に15.5%という極端な数値も混じるが、これは掲載側の表記由来の外れ値の可能性が高く、参考値として眺める程度にとどめたい。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外なことに、駅徒歩1〜5分より6〜10分のほうが中央値が高い。当サービスが収集した1955件の駅徒歩別を並べると、その逆転が今月はっきり出ている。

徒歩1〜5分は845件で中央値2,949万円（中央築1989年、73.35㎡、36.99万円/㎡）。徒歩6〜10分は810件で3,299万円（中央築1994年、74.75㎡、38.31万円/㎡）。徒歩11〜15分は191件で2,830万円（36.46万円/㎡）、16〜20分は29件で2,190万円（26.53万円/㎡、件数が少なめなので傾向として見る程度）、21分以上は9件で1,730万円（12.87万円/㎡、少数の参考値）。徒歩10分以内に本集計の約85%が集中しており、そもそも「駅遠」という選択肢がほとんど存在しないエリア構成だと言える。

1〜5分帯が安く見える理由は築年だ。中央築年が1989年と最も古く、旧耐震・小面積の住戸がこの帯に多く含まれる。都心の駅至近ほど古いストックが厚い——つまり駅距離のプレミアムが、築年のディスカウントに打ち消されている。前月比でも1〜5分は2,700→2,949万円（前月比+9.2%の上昇）、6〜10分は+27.4%の上昇、11〜15分は2,380→2,830万円（前月比+18.9%の上昇）と、駅から離れた帯ほど上げ幅が大きかった。

町丁別に見ると差はさらに露骨だ。本集計で件数が多い順に、南十三条西91件（中央値3,590万円、83.94㎡、27.84万円/㎡）、大通西83件（2,198万円、55.83㎡、36.34万円/㎡）、南十二条西77件（2,280万円）、北五条西73件（2,099万円）、北一条西70件（4,280万円、59.52万円/㎡）、南二条西69件（4,380万円）、北四条西67件（4,299万円、51.70万円/㎡）、大通東54件（4,310万円、55.42万円/㎡）。北一条西・北四条西・大通東は中央築年が1995〜2003年と新しく、㎡単価も50万円/㎡超。一方、南十三条西は面積が広いぶん総額は高いが単価は27.84万円/㎡で、「広さを買うなら南側」という色分けが読み取れる。エリアプロフィールによれば大通駅は地下鉄3線が接続する都心の中心駅とされ、この単価差の背景に立地格差があるのは自然だが、駅別の乗降データは公開情報未確認である。

リスク要素と注意ポイント

「安い理由」は価格表には書かれていない。本集計でリスク要素の比率を見ると、この区の中古マンションの弱点はかなり一点に集中している。

当サービスが収集した1955件のうち、旧耐震（1981年6月の新耐震基準より前の建築）は305件で15.6%。再建築不可は0件、借地権も0件、告知事項ありは1件（0.1%）だった。つまり権利や再建築のトラブルはほぼ見当たらず、注意すべきはほぼ築年に集約されている。この構成は読者にとって好都合でもある。チェックすべき軸が絞れるからだ。

旧耐震層の実務的な影響は三つある。第一に住宅ローン。金融機関によって融資年数が短くなったり、担保評価が伸びなかったりする。中央値1,180万円という価格は現金購入も視野に入るが、レバレッジ前提の投資計画とは相性が悪い。第二に地震保険と修繕。築1974年前後（旧耐震層の中央築年）の建物は、給排水管や外壁の更新サイクルが一巡している時期で、積立金残高と直近の大規模修繕履歴の確認が不可欠だ。第三に売却時の買い手層。将来の出口で同じくローンの壁に当たるため、流動性は新耐震世代より落ちる可能性が高い（確証はない）。

価格の下位10%層（850万円以下、192件）は中央築1979年・中央面積36.34㎡・駅徒歩5分。安値帯の顔ぶれは「駅近だが狭く古い」で一貫している。ここを狙うなら、住むための物件か回すための物件かを最初に決めておきたい。

ハザードについては、洪水・液状化リスク、学区評価、医療アクセスのいずれもエリアプロフィール上は公開情報未確認（unknown）であり、本記事では推測で埋めない。ハザードマップは札幌市の公表資料で必ず現物確認を。また北海道特有の要素として積雪・除雪体制・暖房方式・寒冷地仕様の窓や配管が重要とされる点も、エリアプロフィールでは定性的な記述にとどまり具体的な区の統計は未確認だった。とはいえ内見時に暖房の種類（セントラルか個別か）、灯油・ガス・電気のどれか、玄関前や駐車場の除雪ルールを確認しておく価値は高いはずだ。最後に本集計自体の限界も明記しておく。掲載価格は売出時点の希望価格であり成立価格ではなく、同一物件が複数サイトに載る場合は別件として数えている。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ区で、850万円と5,498万円がラインになる。当サービスが収集した1955件を価格順に並べると、下位10%と上位10%の顔つきが驚くほど違う。

下位10%層は850万円以下の192件。中央築年1979年、中央面積36.34㎡、駅徒歩は中央5分。旧耐震・ワンルームクラスの広さ・駅至近という組み合わせで、実需で住むには狭く、賃貸に回すか、リノベーション前提で持つ層に向く。現金で買える価格帯なので、ローンの壁を回避できる買い手にとっては選択肢が広い。前月と比べると下位10%の境界は970→850万円（前月比-12.4%の下落）で、安値帯がさらに下に伸びた。

上位10%層は5,498万円以上の192件。中央築年2015年、中央面積86.53㎡、駅徒歩は中央4分。築浅・広め・駅近の三点セットで、本集計の㎡単価上位を支えているのは2010年代以降の物件だ。境界は前月5,290→5,498万円（前月比+3.9%の上昇）と切り上がった。上位5%ラインは6,300万円、最大値は3億8,000万円で、億超えは30件のうちごく一部——構成としては例外的な超高額帯が細く伸びている。

中間、つまり2,000〜4,000万円のゾーンが本集計で最も競争が激しい。1,500〜2,000万円が265件、4,000〜4,500万円が253件と山が二つあり、その谷である2,500〜3,000万円は131件しかない。狙い目は「谷」に落ちた物件だと言えるかもしれない。

そして問題は時間だ。本集計で掲載が終了するまでの日数は中央値22日、安めの4分の1は12日。ひと月で821件が新しく載り、782件が消える。週末に不動産サイトを巡回するリズムでは、条件に合う一件が現れて消えるまでの間に一度も目に入らない可能性がある。13サイトを毎日追い続ける前提でしか、この回転速度の市況は捉えられない——それが今月の数字から導ける、いちばん実務的な結論である。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 北海道札幌市中央区の中古マンションの相場はいくら？

当サービスの集計では、13サイトから収集した1955件（2026年8月3日〜9月2日）の価格中央値は2,990万円、平均は3,255万円です。安めの4分の1が1,750万円、高めの4分の1が4,380万円、最安層（下位5%）は540万円、最上層（上位5%）は6,300万円。㎡単価中央値は37万円/㎡でした。ただしこれは売出時点の掲載価格で、成立価格ではありません。

Q2. いまは買い時ですか？

当サービスの集計では、中央値が前月2,690万円→今月2,990万円（前月比+11.2%の上昇）に動いた一方、安い側の目安は1,780→1,750万円と下がりました。全体が上がったのではなく上下に開いた形で、二極化が進んだ月と読めます。掲載件数は2,073→1,955件（前月比-5.7%の減少）。総額で判断せず、築年帯と面積を固定して比べることが判断の近道です。

Q3. 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？

当サービスの集計では旧耐震（1981年6月の新耐震基準より前）が305件、全体の15.6%でした。中央値1,180万円、中央築年1974年、中央面積61.08㎡、㎡単価18.08万円/㎡。再建築不可・借地権は本集計では0件、告知事項ありは1件（0.1%）です。旧耐震は融資年数が短くなりやすく、資金計画と出口の想定を先に固めるべき層です。

Q4. ㎡単価が高くなる条件は何ですか？

本集計で最も効いているのは築年です。㎡単価中央値は旧耐震18.08万円/㎡、新耐震(1981〜1999年)33.08万円/㎡、品確法期(2000〜2009年)49.58万円/㎡、2010年代74.65万円/㎡、2020年以降83.21万円/㎡と一直線に上がります。町丁別では北一条西59.52万円/㎡、大通東55.42万円/㎡、北四条西51.70万円/㎡が上位。間取りは2DK以上でほぼ43万円台に収れんします。

Q5. 駅徒歩でどのくらい価格が変わりますか？

当サービスの集計では徒歩1〜5分845件が2,949万円、6〜10分810件が3,299万円、11〜15分191件が2,830万円、16〜20分29件が2,190万円、21分以上9件が1,730万円（後者2つは件数が少なめで傾向として見る程度）。今月は6〜10分が1〜5分を上回る逆転が起きました。徒歩1〜5分帯の中央築年が1989年と最も古いことが背景にあると読めます。

Q6. 都心の駅近が安く見えるのは、なぜですか？

本集計の駅徒歩1〜5分帯（845件）は中央築年1989年・中央面積73.35㎡で、旧耐震や小面積の住戸を多く含みます。㎡単価は36.99万円/㎡と全体中央値と同水準にとどまり、駅距離のプレミアムが築年のディスカウントに相殺されている構図です。推測ですが、都心部は古いストックが厚く、駅至近の再供給が限られるためこの並びになっている可能性があります（確証なし）。

Q7. 狙いの条件で北海道札幌市中央区の中古マンションの新着を毎日追うには？

本レポートの元データを作っているのが、LINEの「物件ウォッチ」です。友だち追加して「北海道札幌市中央区 マンション」と送るだけで監視が始まり、athome、SUUMO、三井のリハウス、東急リバブルなどを含む13サイトを15分間隔で巡回し、新着・価格変動・掲載終了を通知します。エリア・予算・築年・面積・利回りの複合条件で絞り込み可能。無料プラン（24時間遅延・1監視）あり、有料は月額980円からです。

2026年9月のハイライトと注意点

今月いちばんの発見は、駅徒歩帯の順位が入れ替わったことだ。当サービスが13サイトから収集した1955件で、徒歩6〜10分の中央値は2,590→3,299万円（前月比+27.4%の上昇）となり、徒歩1〜5分の2,949万円を上回った。件数は843→810件（前月比-3.9%の減少）とほぼ横ばいなので、価格そのものが動いたというより、掲載されている顔ぶれが入れ替わった結果と読むのが自然だろう。同時に11〜15分帯も2,380→2,830万円（前月比+18.9%の上昇）。駅至近ほど旧耐震が厚いというこの区の構造が、月次の数字にそのまま表れている。なお本集計の価格は売出時点の掲載価格であって成立価格ではなく、同じ物件が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えている。この2点を踏まえたうえで、中央値22日で入れ替わる回転の速さを前提に眺めてほしい。

本レポートは、物件ウォッチが 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, 東急リバブル, ピタットハウス, 三井のリハウス, 不動産連合隊, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 1955件（2026-08-03 〜 2026-09-02）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・HOME4U・LIFULL HOMES・カチタス・東急リバブルなど13サイトを横断して収集した2026年9月3日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 北海道札幌市中央区 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。