築年で開く『3倍の断層』と6月利上げ観測 | 愛知県名古屋市千種区 中古マンション 中古相場分析【2026年6月版】— 746件集計

最終更新: 2026年6月4日 | 746件・12サイトのデータに基づく

「築40年と築10年で、㎡単価がほぼ5倍違う」——千種区の中古マンションを12サイトぶん横断して並べると、まずその落差が目に飛び込んでくる。リード文に書ける一文がすでに数字に裏打ちされているエリアは、実はそう多くない。本稿では、当サービスが2026年5月5日〜6月4日の30日間で収集した746件の掲載データを使い、池下のタワー、覚王山の文教住宅地、そして自由ヶ丘や星ヶ丘の築古ストックまでを横串で分析する。6月の日銀追加利上げ観測という追い風（あるいは逆風）も合わせて読み解いていきたい。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 12サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ746件、期間2026-05-05〜2026-06-04
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 観測期間が短いため、新着・掲載終了の件数比較は参考程度にご覧ください
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが12サイトから集めた746件の中央値は3,090万円、㎡単価中央値は39.99万円。平均は4,263万円で、上位の高値が裾を引いた分布になっている。
• 築年帯で㎡単価がはっきり階段状に上がる。1980年以前 18.83万円/㎡ → 2020年以降 95.7万円/㎡と、約5倍の差。新耐震・品確法・長期優良の各境界で数字が動いている。
• 旧耐震ストックは746件のうち25.6%（191件）。住宅ローンの組みやすさ・火災保険料・売却時の出口戦略に直接影響するため、内見前に必ず築年確認を。
• 駅徒歩1〜5分の中央値4,299万円に対し、21分以上は980万円。「駅徒歩」だけで価格が約4.4倍違うエリアでもある。
• 池下・覚王山・本山が並ぶ東山線沿いに高値ゾーン、自由ヶ丘・星ヶ丘の旧耐震ストックに割安ゾーン、という古典的な千種区の構図がデータ上でも確認できる。
• 直近の話題は6月の日銀政策決定会合（6月15・16日）での追加利上げ観測。 市場では0.25%利上げ（政策金利1.0%）が高確率で織り込まれており、実施されれば変動金利は最短で10月返済分から反映される 。

🗞️ 今月のトピック

2026年6月：日銀の追加利上げ観測がほぼ織り込み段階に——モゲチェックの解説によれば、 9名の政策委員のうち3名が据え置きに反対し、0.25%の利上げを主張 しており、6月会合での0.75%→1.00%への引き上げが「秒読み段階」とされる（出典: モゲチェック / mogecheck.jp）。さらに日経新聞によれば、 三菱UFJ銀行など大手銀行5行は29日、6月に10年固定型の住宅ローン金利を引き上げると発表した。最優遇金利は平均で前月比0.27%高い3.556%となる。上昇は11カ月連続 （出典: 日本経済新聞 2026年5月29日）。固定金利が先行して上がり、変動は据え置き——という現在のねじれは、千種区の本サービス集計でも価格中央値3,090万円帯の購入層に「固定で動くか、変動で待つか」という二者択一を突きつけている。

愛知県名古屋市千種区 中古マンションの中古市場の輪郭（当サービス集計）

千種区は名古屋市内16区の中でも、東山線沿いに高級住宅地が一直線に並ぶ独特の区だ。当サービスが集めた746件は、その縦軸（築年）と横軸（駅距離）の両方に大きな広がりがある。

集めた746件の内訳

サイト別の構成を見ると、SUUMO 222件、LIFULL HOMES 160件、東急リバブル 93件、三井のリハウス 90件が量の柱。一方で、ノムコム36件は中央値6,045万円、住友ステップ17件は4,730万円と、ハイエンド寄りのサイト構成も並ぶ。同じ千種区でも、どのサイトを見るかで「見える相場」が大きく変わる構造だ。本集計はこれら12サイトを横断して並べているため、特定サイト由来のバイアスが薄まる利点がある。

価格はどこに集中しているか

価格分布の主要指標は、中央値3,090万円、安めの4分の1で1,798万円、高めの4分の1で5,180万円、上位5%ラインで1.2億円、最高値は3.3億円。歪度は3.29と、明確に高値の裾を引いた分布だ。ヒストグラムの最頻ゾーンは1,500〜2,000万円帯（77件）で、これは旧耐震リノベ済みや築古コンパクトのレンジ。次いで1,000〜1,500万円（67件）、500〜1,000万円（62件）と、「2,000万円以下」の物件が全体の約3割を占める。「千種区＝高い」というイメージとは別の顔がある。一方、上位5%の1.2億円超の世界では、池下のグランドメゾン系タワーや覚王山新築の再販が顔を出す。同じ区内で価格が100倍以上離れる、これが千種区の現実だ。

掲載開始・掲載終了の動き

期間中の新規掲載は集計上748件、掲載終了は2件だった。ただし、これは観測期間が短いことと当サービスの巡回サイクルの影響を強く受けているため、参考扱いとしたい。週次の動きで一つだけ確かに言えるのは、6月最終週時点で在庫が積み増している方向にあること。 中部レインズ 最新3ヶ月の市況データ（2026年1〜3月）公表。愛知県の中古マンション成約㎡単価は2024年10月の高値水準を安定維持 （出典: 中部レインズ）という外部統計とも整合する——「価格は底堅いが、在庫は増えている」という局面だ。

築年ごとの相場と「価格の断層」

愛知県名古屋市千種区 中古マンションには、はっきりとした築年の断層がある。漫然と「築年が古いほど安い」のではない。1981年（新耐震）・2000年（品確法）・2009年（長期優良住宅）という法令の節目ごとに、価格が一段ずつ階段を上がる。

築年帯ごとの中央価格

旧耐震と2020年以降を比べると、中央価格で約5.8倍、㎡単価で約5.1倍。これだけ差がついていれば「築古を安く買ってリノベ」も「築浅を高く買って住み続ける」も、両方の戦略が成立する。

新耐震基準・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

境界線ごとに数字を並べてみる。新耐震基準（住宅の品質確保促進法以前、1981年6月施行）の前後で、中央価格は1,299万円→2,780万円と約1,481万円ジャンプする。品確法（2000年施行、10年瑕疵保証義務化）の境界では2,780万円→4,940万円で約2,160万円。長期優良住宅制度の前後（2009年）も、4,940万円→5,990万円で約1,050万円動く。法令の節目は単なる制度の話ではなく、住宅ローンの審査年数や保険料、買い手の安心感がそのまま価格に折り込まれている。

間取りと重ね合わせるとさらにくっきりする。3LDKだけで見ると、旧耐震は1,430万円、新耐震1994年型は2,780万円、2000年代築は5,280万円、2010年代築は6,480万円、2020年以降は1億800万円——同じ3LDKでも築年帯で約7.5倍まで開く。これが「池下の新築タワー再販」の存在感だ。

旧耐震物件の比率と影響

746件のうち191件、25.6%が1980年以前の旧耐震ストック。およそ4件に1件の比率は、名古屋市内の中でも比較的高い水準と言える。旧耐震物件には3つの実務的なハードルがある。第一に、住宅ローンの最長返済年数が短く設定されやすい。第二に、地震保険料の割増対象になりやすい。第三に、出口（再売却）で同じ買い手層を確保しにくい。一方で、自由ヶ丘や星ヶ丘の旧耐震2DK・3LDKは1,000〜2,000万円台で取得可能で、リノベ前提なら極めて高い費用対効果が出る場合もある。「安いから買う」のではなく、「リノベ後の出口まで見えるから買う」という設計が要る。

間取り・構造別の相場

3LDK中央値3,490万円。同じマンションでも間取りで数百万円〜数千万円違う、というのが当サービス集計でも見える事実だ。

主要間取りの顔ぶれ

注目したいのは、3LDKと4LDK以上の中央価格がどちらも3,490万円で並んでいる点。㎡単価では4LDK以上が割安になる典型的な「広い物件の単価ディスカウント」が効いており、4LDKの広さを求めるなら割安感は出やすい。一方、1LDKが3,940万円で3LDKより高いのは、池下・覚王山の駅徒歩1〜2分の築浅コンパクトが含まれているためだ。

構造別の相場（RC造／SRC造）

構造別の集計は件数が少なめでサンプル数の傾向として見る程度だが、RC造25件で中央値2,499万円、中央築年1994年、中央面積75.19㎡。SRC造は3件と少数の参考値ながら、中央築年1973年で中央値990万円——SRCがやや古い世代に偏ったストックを抱えている様子がうかがえる。一般論として、SRCはタワー以外では古い世代に多く、RCは1990年代以降の標準。耐震・耐久・遮音性ではどちらも実用上十分だが、築年とセットで判断したい。

タワマン・低層マンションの位置づけ

千種区はタワーマンションの集積エリアでもある。池下駅徒歩1分の「グランドメゾン池下ザ・タワー」（42階・152.78m）、その隣の「グランドメゾン The 池下ガーデンタワー」（39階・135.7m）が並び、さらに北側には 2026年にブランズタワー名古屋今池が発表されました （出典: スムハジメ）。タワー再販価格は、池下駅徒歩1分・55.06㎡で7,680万円、81.92㎡で1.39億円という水準が当サービス集計でも観測されている。タワーの場合、管理費・修繕積立金の典型値は70㎡標準で月25,000〜40,000円台と、低層マンションより高めになる。共用施設の使用頻度に対するコスト感は内見時に必ず確認したい。

立地軸でみる相場

意外、というほどではないが、駅徒歩の差はこの区では価格に直接効く。

駅徒歩帯ごとの価格感

駅徒歩1〜5分の中央値4,299万円（㎡単価72.78万円）、6〜10分3,999万円（51.18万円）、11〜15分2,465万円（26.52万円）、16〜20分1,899万円（33.97万円）、21分以上980万円（13.79万円）。1〜5分と21分以上で約4.4倍、㎡単価では約5.3倍の差が開いている。注目したいのは11〜15分と16〜20分の㎡単価逆転——16〜20分のほうがやや高いのは、丘陵地のファミリー向け大型物件が混じっているためと推測される。「駅徒歩」を単純に距離で見るのではなく、坂道や物件タイプの混在を見抜く必要がある区だ。

町丁／地区での偏り

町丁別では、向陽町（覚王山〜池下の中間）が18件で中央値5,980万円、㎡単価63.22万円と頭ひとつ抜けている。猫洞通18件で3,490万円、今池24件で2,480万円、菊坂町20件で1,898万円、鹿子町25件で1,498万円——きれいに駅距離・ブランド住宅地・築年構成と相関する。星が丘元町は22件で中央値2,049万円ながら、安めの4分の1〜高めの4分の1が1,360万円〜6,280万円と幅広く、エリア内に新旧ストックが混在している様子が見える。

リスク要素と注意ポイント

リスクは数字の隅に小さく現れる。だが買い手にとっては、その小さな数字が後で大きな金額になる。

当サービス集計のリスク要素

リスク要素の比率を再掲すると、旧耐震は746件中191件で25.6%。再建築不可・借地権・告知事項は集計上0件だった（記載のない物件はカウントされていないため、参考扱い）。旧耐震物件は、前述のとおりローン年数・保険料・出口で不利が出やすい。築40年超を前提にした金融機関も増えてきたとはいえ、「旧耐震＝個別審査」となるケースが多い。手元キャッシュとリノベ予算をセットで設計するのが現実解だ。

立地に固有のリスク（ハザード）

千種区は名古屋市内では地盤が比較的強固な区とされる一方、矢田川・香流川（区北部）、山崎川（区東部〜南西部）沿いで河川氾濫の浸水想定区域がある（出典: 名古屋市防災ポータル / city.nagoya.jp）。市街中心部の池下・覚王山・本山の主要住宅地は浸水想定エリア対象外。地震については大部分の地域で想定震度6弱、南西部の一部で6強。注意したいのは旧ため池埋立地で、今池中学校・池下駅周辺は液状化リスクが他エリアより高いとされる。タワーマンションの基礎杭は十分でも、周辺道路やライフラインへの影響は別問題だ。

規制・条例で抑えるべき点

千種駅前・今池・池下駅前は近隣商業地域・商業地域、覚王山〜本山〜星ヶ丘の主要住宅地は第1種中高層住居専用地域や第1種住居地域が中心。区東部の星ヶ丘・自由ヶ丘の低層住宅地は第1種低層住居専用地域だ。タワー集積エリアの池下駅前は容積率600〜800%、一般的な中高層住専は容積率200%、商業地域は容積率400〜600%。覚王山一帯は名古屋市景観計画区域で文化的景観への配慮事項がある。内見時の実務的チェックは、丘陵地の擁壁・崖条例該当の有無、東山線・JR千種駅近物件は線路・幹線道路の騒音、築古は管理組合の修繕積立金残高と長期修繕計画の有無、タワーは管理費の上昇トレンド——この4点が最低ラインと言える。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

外部統計と本集計の整合性を確かめてみる。LIFULL HOME'Sの住まいインデックスによれば、 名古屋市千種区(3891万円) が直近3年間の中古マンション平均価格（70㎡換算）として記録されており、本サービス集計の中央値3,090万円・3LDK中央値3,490万円とおおむね整合する。さらにマーキュリーの集計では、 名古屋市では、平均騰落率がプラス10％を超えたのは千種区、東区、中区、熱田区の４区 と、千種区は名古屋市内でも価格上昇率が上位グループに位置することが示されている（出典: マーキュリー / prtimes.jp、2026年1〜3月期）。エリアプロフィールに整理した直近の実取引事例も並べると、池下駅徒歩1分・55.06㎡（2025年7月築）で7,680万円、覚王山駅徒歩1分・80㎡（2025年1月築）で1.08億円、千種駅徒歩4分・55.69㎡（1980年築・リノベ済）で2,390万円、星ヶ丘駅徒歩4分・80.19㎡（1973年築・リノベ済）で1,999万円——いずれも本サービス集計の築年帯別中央価格と整合する位置にある（出典: 国土交通省 不動産取引価格情報検索 reinfolib.mlit.go.jp、三井のリハウス）。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるか。両端を覗くと、千種区の構造がよく見える。

下位10%：990万円以下に並ぶ物件

下位10%の価格カットラインは990万円、件数は69件。属性の代表値は、中央築年1974年、中央面積59.94㎡、中央駅徒歩12分。つまり「築50年前後・60㎡前後・駅徒歩12分」がこの価格帯のテンプレートだ。鹿子町・菊坂町・星が丘元町・田代町字四観音道西あたりの旧耐震ストックが中心。投資・セカンドハウス用、あるいは「リノベ前提で立地に振る」一次取得者向けに極めて有力な選択肢になる。ただし旧耐震である以上、ローン年数・出口を慎重に設計する必要がある。

上位10%：7,999万円以上に並ぶ物件

上位10%のカットラインは7,999万円、69件。中央築年2019年、中央面積97.13㎡、中央駅徒歩3分。「築7年前後・100㎡近く・駅徒歩3分」がプレミアムゾーンの標準像だ。池下・覚王山駅徒歩5分圏のグランドメゾン系タワー、ザ・パークハウス、覚王山新築の中古再販などが顔を出す。資産保全や相続税対策、富裕層のセカンドハウス、教育環境を重視するファミリーの最終選択地——この読者には「本当に欲しい一物件」を見逃さないための監視体制が必須になる。

本稿で描いた分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って監視するフェーズに移る。タワー高層階や覚王山駅徒歩1分の築浅は、掲載されてから消えるまでが極めて短い。毎日の自動巡回がなければ、内見の予約を取る前に契約済みになっている、ということがこのエリアでは普通に起きる。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 愛知県名古屋市千種区の中古マンションの相場はいくらですか？ 当サービスの集計では、746件の価格中央値は3,090万円、㎡単価中央値は39.99万円です。安めの4分の1が1,798万円、高めの4分の1が5,180万円、上位5%ラインが1.2億円という分布で、「3,000万円台中盤を中心に、上下に大きく裾を引いた構造」と読めます。

Q2. 愛知県名古屋市千種区の中古マンションの買い時はいつですか？ 本集計では在庫は積み増し方向、価格は底堅い、という局面です。一方で外部要因として、6月の日銀政策決定会合での追加利上げ観測があり、変動金利は最短で10月の返済分から反映される見通し（出典: モゲチェック）。「金利が上がる前に変動で借りる」か「固定で確定させる」かの分かれ目が、ちょうどこの夏になります。

Q3. 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？ 本サービス集計では、746件のうち25.6%（191件）が1980年以前の旧耐震ストックです。約4件に1件の比率は決して低くなく、自由ヶ丘・星ヶ丘・覚王山周辺の築古中心。住宅ローン年数・地震保険料・出口の3点を必ずセットで確認してください。

Q4. 愛知県名古屋市千種区で㎡単価が高いのはどんな条件ですか？ 当サービス集計で㎡単価上位の典型は「2020年以降築・駅徒歩5分以内・池下／覚王山」の組み合わせ。2020年以降の築年帯で㎡単価中央値は95.7万円、駅徒歩1〜5分で㎡単価中央値は72.78万円。両方が重なるとほぼ100万円/㎡を超えます。

Q5. 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？ 本集計の中央値ベースで、駅徒歩1〜5分が4,299万円、21分以上が980万円。約4.4倍の差が開きます。11〜15分と16〜20分では㎡単価がやや逆転する珍しい現象も観測されており、距離だけでなく物件タイプの混在を見るのがコツです。

Q6. 池下のタワーマンションは今買うべきですか？ 本集計では池下駅徒歩1〜2分の築浅は、55㎡で7,680万円、80㎡で1.39億円という水準。エリアプロフィールでは2025年路線価が池下エリアで+10.3%、今池ガスビル地点が2025年公示地価で+14.2%と、ファンダメンタルは強い状況。一方、6月の利上げ織り込みで高額帯の購入層は変動から固定へのシフトを迫られる局面でもあります。「今買う」のではなく「狙いの住戸が出たらすぐ動ける体制を作る」のが現実的な答えです。

Q7. 狙いの条件で愛知県名古屋市千種区の中古マンションの新着を毎日追うには？ 当サービス（物件ウォッチ）は、athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMOの12サイトを毎日自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「築20年以内 × 1LDK以上」「池下駅徒歩5分以内 × 7,000万円以下」のような複合条件も設定可能で、無料プランなら24時間遅延版で試せます。本稿で見たとおり、池下・覚王山の好条件物件は掲載から短期間で消えるため、自動追跡は事実上必須と言えます。

2026年6月のハイライトと注意点

当月の最大の発見は、築年帯で㎡単価が約5倍開く断層が、千種区の中古マンションでこれだけはっきり数字に現れることだ。旧耐震25.6%という比率は、「安く買えるストックがある」と読めば前向きにも、「区全体のストック更新は遅れている」と読めば慎重な見方にもなる。外部要因では、固定金利は11カ月連続で上昇している一方、変動金利は6月時点で全行据え置き（出典: 日経新聞 / モゲチェック）。「6月の日銀会合の結果」次第で、夏以降の購入判断のフレームが一段変わる可能性が高い。最後に注意点として、本集計は売出時点の価格であり成約価格ではないこと、観測期間が短いため新着・掲載終了の件数比較は参考程度であること、同じ物件が複数サイトに掲載されている場合はそれぞれを1件として数えていることを、改めて添えておきたい。

本レポートは、物件ウォッチが12サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した、2026年5月5日〜6月4日の30日間の746件の掲載データに基づく集計です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではありません。表示価格は売出時点の価格で、実際の成約価格とは異なる場合があります。次回更新は約1ヶ月後の予定です。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブル・ノムコムなど12サイトを横断して収集した2026年6月4日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 愛知県名古屋市千種区 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。