構造と駅徒歩帯で地殻変動、上位5%ラインは1億2,000万円へ | 愛知県名古屋市千種区 中古マンション 中古相場分析【2026年8月版】— 1556件集計

最終更新: 2026年8月5日 | 1,556件・13サイトのデータに基づく

同じ千種区の中古マンションなのに、㎡単価が4倍以上違う——そんなことが起こりうるのか。当サービスが13サイトから収集した愛知県名古屋市千種区の中古マンション1,556件（対象期間2026年7月6日〜8月5日）を集計すると、価格中央値は2,899万円、最小210万円から最大4億円まで振れ幅は極端だった。しかもこの1か月で、上位5%ラインは1億2,000万円へ、逆に中央値は−2.7%。上と下が同時に動いた月のデータを、買う側の目線で読み解く。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 1556件、期間 2026-07-06 〜 2026-08-05
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが13サイトから収集した1,556件（うち価格判明1,506件）の中央値は2,899万円、平均は4,019万円、㎡単価中央値は35.1万円/㎡。
• 築年の断層が鮮明。1980年以前（旧耐震）1,440万円に対し2020年以降は7,500万円で、㎡単価は21.96万円/㎡→97.72万円/㎡と約4.4倍の開き。
• 駅徒歩21分以上の掲載が43件→59件（+37.2%増）、中央値も1,000→1,598万円（+59.8%上昇）と前月から大きく動いた。
• 構造が判明した掲載のうちRC造は32件→64件と倍増（+100%）、中央値は4,200→4,680万円（+11.4%上昇）。
• 上位5%ラインは9,980万円から1億2,000万円へ（+20.2%の上昇）。一方で下位の目安（第1四分位）は1,780→1,680万円と−5.6%で、上下に広がった月。
• 旧耐震（1981年6月の新耐震基準より前）は450件で全体の28.9%。前月の27.9%から+1.0ポイント。
• 掲載終了までの日数は中央値30日、早い4分の1は8日以内。1か月放置すると顔ぶれは大きく入れ替わる。

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 2,899万円
• ㎡単価中央値: 35.1万円/㎡
• 中央値の前月比: -2.7%
• 集計件数: 1556件（13サイト）
• 掲載期間の中央値: 30日

今月のトップ3変化（前月比）

構造別「鉄骨造」は1件→3件、ただし少数の参考値

当サービスの集計で構造が明記されていた掲載は1,556件中81件にとどまり、そのうち鉄骨造は前月1件から今月3件へ。中央値は480万円→560万円だが、参考値として眺める程度にしたい水準だ。築年中央値1975年、面積43.74㎡と、いずれも築古・小型の顔ぶれ。分譲マンションで鉄骨造は少数派であり、母数が小さいぶん増減の振れが大きく出ている点に注意したい。

駅徒歩21分以上が43件→59件（+37.2%増）、中央値も大きく上昇

本集計で最も実質的な変化がこれ。駅徒歩21分以上の掲載は43件から59件へ+37.2%増え、中央価格は1,000万円→1,598万円（+59.8%の上昇）。㎡単価中央値は17.8万円/㎡と依然として区内で最も低い。仮説として、前月まで最安層に偏っていた駅遠の顔ぶれが入れ替わり、比較的まともな面積・築年の物件が積み上がった構成変化の可能性がある（確証なし）。

RC造の掲載が32件→64件と倍増（+100%）

当サービスが集めたデータのうち構造がRC造と明記された掲載は32件から64件へ倍増（+100%）、中央値は4,200万円→4,680万円（+11.4%上昇）。築年中央値2005年、面積82.89㎡と、品確法（住宅の品質確保促進法、2000年施行）以降の中大型ファミリー物件が中心だ。推測だが、構造表記のある掲載自体が増えた集計上の影響も含まれている可能性がある。

愛知県名古屋市千種区 中古マンションの中古市場の輪郭（当サービス集計）

1,556件はどこから集まったか

当サービスが13サイトから収集した愛知県名古屋市千種区の中古マンションは、2026年7月6日〜8月5日の30日間で1,556件。内訳はSUUMOが646件と最多、athome 273件、LIFULL HOMES 259件、東急リバブル 89件、三井のリハウス 81件と続く。面白いのは、サイトごとに「見えている千種区」がまるで違うことだ。athome掲載分の価格中央値は1,490万円・築年中央値1979年と築古寄り、いっぽうノムコムは5,280万円・築2007年、大京穴吹不動産は4,780万円・築2005年。1サイトだけを眺めていると、同じ区の相場観が3倍以上ずれる。横断で見る意味はここにある。

価格はどこに集中しているか

価格が判明した1,506件の中央値は2,899万円、平均は4,019万円。平均が中央値を1,100万円以上上回るのは、高値の裾を長く引いた分布だからだ（歪度3.38）。下位の目安（第1四分位）は1,680万円、上位の目安（第3四分位）は4,680万円。最安層である下位5%ラインは600万円、最上層の上位5%ラインは1億2,000万円。最小値210万円から最大値4億円まで、振れ幅は実に190倍近い。㎡単価中央値は35.1万円/㎡だった。 500万円刻みで見ると最も厚いのは1,500〜2,000万円の195件、次いで1,000〜1,500万円の179件、2,000〜2,500万円の154件。件数のボリュームゾーンは中央値よりやや下にあり、その一方で7,500〜8,000万円に52件、1億円超の帯にも合計100件以上が並ぶ。「安い千種区」と「高い千種区」が同居している、というのが本集計から見える輪郭だ。

掲載の出入り

期間中の新規掲載は737件、掲載終了は811件で、出入りは活発。週単位では7月20日の週に新規271件・掲載終了416件と大きな山が立った。掲載終了までの日数は中央値30日、早い4分の1は8日以内、遅めでも39日（第3四分位）。ひと月見ないでいると、目に入る顔ぶれの多くが入れ替わっている計算になる。

築年帯別の相場と価格の断層

築1974年と築2024年で、㎡単価は4倍以上違う——千種区の中古マンションには、そう言い切れるほどはっきりした築年の断層がある。当サービスが集めた1,556件を築年帯で切ると、価格の階段がきれいに現れた。

築年帯ごとの中央価格

境界線で何が起きているか

新耐震基準は1981年6月施行。この線をまたぐだけで中央価格は1,440万円から2,498万円へ、差は1,058万円。次の段差はもっと大きい。品確法（住宅の品質確保促進法、2000年施行。10年間の瑕疵保証が義務化された）以降の帯は4,598万円で、1999年までの帯から2,100万円のジャンプだ。さらに2010年代は5,990万円、2020年以降は7,500万円。面積は74〜89㎡でほぼ横並びなのに価格だけが積み上がるので、㎡単価は21.96万円/㎡から97.72万円/㎡へ約4.4倍に広がる。長期優良住宅認定制度（2009年開始）以降の世代が、価格帯として明確に別グループになっている印象だ。

築年帯と間取りを重ねると、断層はさらに立体的になる。2020年以降の3LDKは73件で中央値1億2,280万円、同じ世代の1LDKは21件で3,580万円。いっぽう旧耐震帯では2DK/2LDKが127件で1,490万円、3LDKが87件で1,598万円と、間取りによる差がほとんど消える。築浅は「広さと立地」の値段、築古は「箱の値段」に収れんしていく、と読める。

前月との比較でも高値側が動いた。2020年以降の帯は掲載158件→183件（+15.8%増）で中央値は5,980万円→7,500万円（+25.4%の上昇）、2010年代は5,280万円→5,990万円（+13.4%上昇）。逆に1981〜1999年の帯は486件→452件で中央値2,799万円→2,498万円（−10.8%）。当集計の全体中央値が−2.7%とわずかに下がったのは、中間層の弱含みと高値帯の押し上げが同時に起きた結果だ。

旧耐震28.9%という重み

本集計で旧耐震に該当するのは450件、全体の28.9%（前月27.9%から+1.0ポイント）。3件に1件近い。旧耐震は住宅ローンの融資年数や審査で不利になりやすく、耐震基準適合証明の取得可否によって諸制度の使い勝手も変わる。建物評価額が低いぶん保有コストは軽くなりやすい（一般論）が、出口で買い手のローンが組みにくければ売りづらさに跳ね返る。なお、賃貸中として掲載された物件に限った表面利回りの中央値は旧耐震帯で11.12%、1981〜1999年帯で9.5%。数字だけ見れば魅力的だが、これは売出時の想定であって、修繕負担を織り込んだ実質値ではない。

間取り・構造別の相場

3LDKの中央値は3,490万円。ところが2DK/2LDKは2,800万円、4LDK以上は3,480万円——広くなるほど高い、という単純な話にはなっていない。当サービスが収集した1,556件を間取りと構造で切り直すと、千種区の値付けの癖が見えてくる。

主要間取りの顔ぶれ

主役は3LDKの533件で、全体の3分の1強を占める。注目したいのは4LDK以上で、中央面積104.01㎡と最も広いのに総額は3,480万円と3LDKとほぼ同水準。結果、㎡単価中央値は33.17万円/㎡で全間取り中いちばん安い。広さを単価で買うなら4LDK以上、という構図だ。逆に1LDKは築年中央値2011年と若く、㎡単価71.54万円/㎡。総額3,539万円でも「面積あたりでは高い買い物」になっている。 前月比では1LDKが55件→74件（+34.5%増）と伸び、2DK/2LDKは中央値2,572.5万円→2,800万円（+8.8%の上昇）。3LDKは444件→533件（+20%増）と件数が増えた一方、中央値は3,494.5万円→3,490万円でほぼ横ばい。選択肢が増えても値崩れはしていない、というのが今月の読みどころだ。

構造別の相場

構造まで明記されていた掲載は81件（全体の5.2%）と限られる点をまず断っておく。そのうえでRC造は64件で中央値4,680万円・築年中央値2005年・82.89㎡、SRC造は14件で2,850万円・築1997年（サンプルが少なめなので傾向として見る程度）、鉄骨造は3件で560万円・築1975年と、こちらは少数の参考値だ。RC造は前月32件→64件と倍増（+100%）、SRC造は中央値2,199万円→2,850万円（+29.6%の上昇）。 構造の違いは住み心地に直結する。一般にRC・SRCは木造や鉄骨造に比べて遮音性・耐火性に優れ、SRCは鉄骨を芯に持つぶん高層・大スパンに向く。一方で解体・修繕コストは重くなりがちで、修繕積立金の水準に影響しうる。中古で見るなら「構造の種別」よりも、その構造をどう維持してきたかの記録のほうが判断材料になる。

大型・築浅クラスタと管理コスト

本集計で高値帯を押し上げているのは、山門町を中心とする築2025年前後のクラスタだ（48件、中央値1億1,500万円、㎡単価147.49万円/㎡）。エリアプロフィールでは、名古屋市内で大手デベロッパーのブランドシリーズが供給される傾向があるとされるものの、千種区特有のシリーズ展開についての一次資料は未確認とされている。管理費・修繕積立金の典型値も同様に未確認だ。だからこそ、内見時には長期修繕計画の有無、積立金の残高と値上げ計画、共用部の管理状態を自分の目で確かめておきたい。数字が公開されていない領域こそ、現地で差がつく。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

駅徒歩11〜15分の中央値は2,200万円。徒歩1〜5分の3,580万円より1,380万円安い——ここまでは想定どおり。ところが徒歩6〜10分は3,999万円で、最も駅に近い帯を上回っている。当サービスが集めた千種区のデータには、こんな逆転がある。

徒歩帯ごとに見ると、1〜5分が486件で中央値3,580万円・築2002年・73.21㎡、6〜10分が460件で3,999万円・築2001年・80.25㎡、11〜15分が401件で2,200万円・築1986年・74.90㎡、16〜20分が75件で1,980万円、21分以上が59件で1,598万円。総額で6〜10分が最も高いのは面積が一回り大きいからで、㎡単価中央値で並べ直すと1〜5分が61.49万円/㎡で首位、6〜10分46.81万円/㎡、11〜15分25.55万円/㎡、16〜20分30.99万円/㎡、21分以上17.8万円/㎡。駅近は「小さめの部屋で総額を抑える」買い方、駅から離れる帯は「広さを単価で買う」買い方に分かれている、と読める。

前月比では、徒歩1〜5分が3,199万円→3,580万円（+11.9%の上昇）と強含み、逆に11〜15分は2,490万円→2,200万円（−11.6%）。件数も11〜15分が451件→401件と減り、21分以上が43件→59件（+37.2%増）へ。中心部の駅近と外縁部で、動きの方向がはっきり分かれた月だった。

町丁別に見ると6倍の開き

町丁単位でも差は劇的だ。山門町は48件で中央値1億1,500万円、築年中央値2025年、㎡単価147.49万円/㎡。対して田代町字四観音道西は42件で1,790万円、築1972年、24.76万円/㎡。同じ区内で㎡単価に6倍近い開きがある。中間帯には日和町（46件・4,580万円）、鹿子町（50件・3,890万円）、猫洞通（42件・3,485万円）、東山元町（52件・2,980万円・84.05㎡）が並び、コンパクト中心なのが今池（66件・2,249万円・51.03㎡）。菊坂町は46件で1,898万円・築1978年と、築古の厚い層を形成している。 エリアプロフィールでは、千種駅・今池周辺に商業とオフィスが集積する一方、覚王山・本山・東山公園周辺は閑静な住宅地としての性格が強いとされる。今池のコンパクト偏重と東山元町の80㎡超という本集計の姿は、その棲み分けとおおむね整合する。ただし高台エリアは坂道・段差が多い物件があるとも指摘されており、徒歩分数の数字だけで判断せず、実際の高低差を歩いて確かめたい。

リスク要素と注意ポイント

「再建築不可0件」——この数字だけ見れば安全に思える。だが当サービスが集めた1,556件で本当に効いてくるリスクは、別のところにある。

最大の論点は旧耐震だ。1981年6月施行の新耐震基準より前に建てられた物件は450件、全体の28.9%（前月27.9%から+1.0ポイント）。3件に1件近くがこの区分に入る。旧耐震は住宅ローンの融資年数が短くなったり、審査で慎重に扱われたりしやすい。耐震基準適合証明などの書類が取れるかどうかで使える制度も変わるため、購入検討の初期段階で管理組合や仲介に確認しておきたい。出口を考えるなら、「自分が買えた条件で、次の買い手も買えるか」を必ず一度シミュレーションしておくべきだ。

そのほかのリスク要素の比率は、借地権が2件（0.1%）、再建築不可が0件、告知事項フラグが0件。ただしこれは掲載情報からフラグが確認できなかったという意味であり、告知事項が存在しないことの証明ではない。掲載文に書かれていない事情は、現地と重要事項説明で確かめる以外にない。

価格面のリスクも押さえておきたい。本集計の下位10%は境界価格980万円、その顔ぶれは築年中央値1975年・54.24㎡・駅徒歩11分。旧耐震帯とほぼ重なる層だ。安さには理由があり、修繕積立金の積立不足や大規模修繕の直前・直後といった事情が絡むことがある（一般論）。逆に上位10%（境界7,980万円）は築2023年・93.17㎡・徒歩4分で、こちらは新築同等の価格水準に近づいているぶん、購入後の価格の伸びしろは限定的になりやすい。

災害面については、エリアプロフィールでは千種区は名古屋市内でも標高の高い「山の手」に位置するとされ、洪水・高潮や液状化のリスクは市南西部と比べて相対的に低いと一般に語られる、という整理にとどまっている。名古屋市が公表するハザードマップ上の具体的な浸水想定区分は未確認とされているため、物件ごとに最新のハザードマップを自分で確認してほしい。景観面でも、覚王山周辺など寺社・門前町的な街並みを持つエリアでは一定の建築配慮が求められる可能性が挙げられているが、具体的な条例内容や適用範囲は未確認だ。周辺の建て替え計画が眺望や採光に影響する余地も含め、確認事項として残しておきたい。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ千種区で、980万円と7,980万円。当サービスが集めた1,556件の両端を並べると、これはもう別の商品だ。

下位10%——築50年・徒歩11分・54㎡

価格の下位10%にあたる150件は、境界価格980万円。築年中央値1975年、面積54.24㎡、駅徒歩中央値11分という顔ぶれで、旧耐震帯とほぼ重なる。最安層である下位5%ラインは600万円、最小値は210万円。現金または短期のローンで買える価格帯であり、賃貸中として掲載された旧耐震物件の表面利回り中央値は11.12%（売出時の想定値）。実需で狙うなら、耐震・給排水の更新履歴・積立金残高の3点をセットで見たい層だ。前月から下位10%の境界価格は980万円で変わらず、底値は動いていない。

上位10%——築3年・徒歩4分・93㎡

上位10%の150件は境界価格7,980万円。築年中央値2023年、面積93.17㎡、駅徒歩4分。前月の7,250万円から+10.1%上昇しており、上位5%ラインも9,980万円から1億2,000万円へ（+20.2%の上昇）。山門町を中心とした築浅・大型クラスタが厚みを増しているのが本集計から見える構図で、面積と駅距離の両取りをする層のゾーンだ。ここは「相場と比べて安いか」ではなく「この仕様が今後も供給されるか」で判断が分かれる。

30日で入れ替わる盤面

忘れてはならないのが時間軸だ。本集計で掲載終了までの日数は中央値30日、早い4分の1は8日以内に消えている。期間中の新規掲載737件に対し掲載終了811件。つまり、月1回の見回りでは「気づいたときには終わっていた」が普通に起こる。しかも13サイトで相場観が3倍以上ずれるのだから、1サイトを週末に眺めるだけでは、狙いの条件に合う物件が出たかどうかすら判断できない。データを毎日、自動で追う仕組みが要る——1,556件を並べ直して最初に浮かぶのは、その実務的な結論だ。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 愛知県名古屋市千種区 中古マンションの中古相場はいくら？

当サービスの集計では、13サイトから収集した1,556件（価格判明1,506件）の中央値は2,899万円、平均は4,019万円、㎡単価中央値は35.1万円/㎡です。下位の目安（第1四分位）は1,680万円、上位の目安（第3四分位）は4,680万円で、最小210万円から最大4億円まで幅があります。これは売出時の掲載価格であり、成約価格ではありません。

Q2. 買い時はいつ？今は高いのか安いのか？

当サービスの集計では、前月と比べて中央値は2,980万円→2,899万円（−2.7%）とわずかに低下する一方、上位5%ラインは1億2,000万円へ（+20.2%の上昇）。中間層は落ち着き、高値帯だけが伸びる二極化の月でした。全体の水準を待つより、狙う築年帯・徒歩帯に絞って動向を追うほうが実務的だと考えます。

Q3. 旧耐震物件の流通量はどのくらい？

本集計では1980年以前（1981年6月の新耐震基準より前）に該当する掲載が450件、全体の28.9%を占めます。前月の27.9%から+1.0ポイント。中央価格は1,440万円、㎡単価中央値21.96万円/㎡と割安ですが、住宅ローンの融資年数や耐震基準適合証明の取得可否が購入・売却の両面で効いてきます。

Q4. ㎡単価が高いのはどんな条件ですか？

当サービスの集計では、築年が新しいほど㎡単価が上がる傾向が明確です。1980年以前が21.96万円/㎡なのに対し2020年以降は97.72万円/㎡。徒歩帯では1〜5分が61.49万円/㎡で最も高く、間取りでは1LDKが71.54万円/㎡。逆に4LDK以上は33.17万円/㎡と、広い住戸ほど面積あたりは割安になっています。

Q5. 駅徒歩による価格差はどのくらいありますか？

本集計の中央価格は、徒歩1〜5分が3,580万円（486件）、6〜10分が3,999万円（460件）、11〜15分が2,200万円（401件）、16〜20分が1,980万円、21分以上が1,598万円。総額では6〜10分が最上位ですが面積が大きいためで、㎡単価では1〜5分が最も高くなります。

Q6. 山門町の中央値が1億円を超えているのはなぜ？

当サービスが収集したデータでは、山門町の48件は築年中央値2025年・面積84.02㎡・㎡単価147.49万円/㎡と、築浅・大型に極端に偏っています。この築浅クラスタが区全体の上位10%（境界7,980万円）を押し上げている構図です。町丁の地力というより掲載構成の偏りが効いている可能性が高い、と読めます（解釈）。

Q7. 狙いの条件で愛知県名古屋市千種区 中古マンションの新着を毎日追うには？

当サービスの集計基盤はそのまま監視にも使えます。LINEで「物件ウォッチ」を友だち追加し、「愛知県名古屋市千種区 マンション」と送るだけで監視開始。本記事の集計対象と同じ13サイトを15分間隔で巡回し、新着・価格変動・掲載終了を通知します。エリア・予算・築年・面積・利回りなどの複合条件で絞り込み可能。無料プラン（24時間遅延・1監視）があり、有料はリアルタイム通知等で¥980/月〜です。

2026年8月のハイライトと注意点

今月いちばんの発見は、価格の「上下同時進行」だ。当サービスが13サイトから収集した1,556件で、全体の中央値は2,980万円→2,899万円（−2.7%）、下位の目安（第1四分位）は1,780万円→1,680万円（−5.6%）と下がった。にもかかわらず、上位の目安（第3四分位）は4,399万円→4,680万円（+6.4%の上昇）、上位5%ラインは9,980万円から1億2,000万円へ（+20.2%の上昇）。牽引したのは2020年以降の築浅帯で、掲載183件・中央値7,500万円（前月比+25.4%の上昇）。中位帯が沈み高値帯が伸びる、典型的な二極化の月と読める。 ただし解釈には二つ留保がある。ひとつは、ここで扱う価格はすべて売出時点の掲載価格であり、実際に成約した価格ではないこと。もうひとつは、同一物件が複数サイトに載っている場合それぞれを1件として数えているため、掲載件数は物件数そのものではないこと。この2点を踏まえたうえで、方向感を掴む材料として使ってほしい。

本レポートは、物件ウォッチが 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 1556件（2026-07-06 〜 2026-08-05）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・HOME4U・LIFULL HOMES・カチタス・東急リバブルなど13サイトを横断して収集した2026年8月5日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 愛知県名古屋市千種区 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。