旧耐震が3割超、利回り中央値は二桁台後半 | 北海道旭川市 収益・投資用物件 中古相場分析【2026年5月版】— 309件集計

最終更新: 2026年5月1日 | 309件・5サイトのデータに基づく

築古木造アパートで表面利回り20%超、新築タワーで6%台。同じ「旭川市の収益物件」と言っても、当サービスが今月集めた309件のなかには、価格にして30万円から10億円まで、3,000倍以上の幅がある。中央値はわずか1,500万円。なのに上位10%層は1億円目前。北の中核市の投資マーケットは、なぜこれほど二極化しているのか。本稿では、5サイトから集計した直近1ヶ月の掲載データを軸に、価格・築年・構造・利回り・立地の5つの断面から、旭川市の収益物件相場の正体を解剖する。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 5サイト（century21, kenbiya, pitat, rakumachi, rengotai）の掲載データ 309件、期間 2026-04-01 〜 2026-05-01
• 集計方法: monitoring_url_id × external_id でユニーク化し、価格変動による external_id 変化はURL重複チェックで吸収。延べ掲載数ベースで集計
• 注意点: 観測期間が短いため新規/掲載終了の流量比較は参考扱い。価格は掲載時点の表示価格で、最終成約価格とは異なる。同一物件が複数サイトに重複掲載されている場合はそれぞれ1件としてカウント

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが集めた309件の価格中央値は 1,500万円、㎡単価中央値は 6.0万円。安めの4分の1が650万円、高めの4分の1が4,600万円と、分布の裾は驚くほど長い
• 築年帯別の中央価格は 旧耐震600万円 → 1981〜1999年2,150万円 → 2000年代5,200万円 → 2010年代1億980万円 と、築年の境界で価格が階段状に跳ね上がる
• 旧耐震物件が 309件中100件（32.4%） と全体の約3分の1を占める。一方、再建築不可・告知事項のフラグはほぼゼロ
• 利回り 10%以上の物件が191件（全体の62%） ともっとも厚く、中央値は16.37%。高利回り帯は築古・SRC造低価格区分が中心
• 駅徒歩1〜5分帯は中央475万円・利回り20.7%（築古区分が主体）、徒歩6〜10分帯は中央6,480万円と、駅近のなかでも構造の違いで価格は10倍以上動く
• サブエリアでは錦町（中央4,750万円・利回り9.3%）が高値・安定型、神居（中央500万円・利回り12.5%）が高利回り型と性格がはっきり分かれる
• 上位10%は 9,950万円超、下位10%は 180万円以下。後者は築古区分・面積46㎡前後・駅徒歩14分の参考像

北海道旭川市 収益・投資用物件の中古市場の輪郭（当サービス集計）

「中央値1,500万円の地方都市投資マーケット」と聞いて、頭に浮かぶ物件像は人それぞれだろう。だが分布の中身を覗くと、旭川の収益物件はそんな単一イメージでは語れない複層構造を持っている。

集めた309件の内訳

集計対象の内訳は、rakumachi 161件、kenbiya 91件、rengotai 28件、pitat 17件、century21 12件。楽待と健美家の2大ポータルで全体の8割超を占める構成だ。本サービス独自のエンリッチ処理（取引履歴・住所正規化など）の対象になったのはrakumachiとrengotaiの一部で、価格・築年・構造の主要属性は5サイト共通で取得している。

サイトごとの中央価格を見ると、century21が596万円、kenbiyaが1,400万円、rakumachiが1,500万円、rengotaiが1,724万円、pitatが3,800万円と、サイト特性によって扱う価格帯が明確に違う。pitatは一棟物の高額帯、century21は区分・小規模物件が中心、という傾向が読み取れる。

価格はどこに集中しているか

309件全体で見ると、価格中央値は1,500万円、平均は約4,400万円。中央値と平均の乖離が大きいのは、上位の高額物件が分布を引き上げているためだ。歪度（高値の裾を引いた度合い）は6.9と非常に大きく、地方都市の投資マーケットらしい「築古多数 + 一部新築・大型RC」という二極構造が数字に現れている。

価格帯別では 0〜500万円が62件、500〜1,000万円が51件、1,000〜1,500万円が39件 と、1,500万円以下に全体の約半分が集中。一方で1億円超の物件も30件以上あり、最高は10億円。最安は30万円の区分マンション参考価格で、両端の差は実に3,000倍を超える。下位5%の目安は135万円、上位5%は約1.26億円という構図だ。

㎡単価の中央値は 6.0万円。比較として、エリアプロフィールに記載のある2025年公示地価では、住宅地平均が2.1万円/㎡、商業地平均が5.3万円/㎡（出典: トチダイ「旭川市の土地価格相場」 https://tochidai.info/hokkaido/asahikawa/）。建物価格を含む投資物件の㎡単価が、土地のみの公示価格商業地平均とほぼ同水準で並ぶのは、旭川市の建物価値が立地によって極端に圧縮されている地域があることを示唆している。

掲載開始・掲載終了の動き

期間中の新規出品・掲載終了の動向については、観測期間が短く週次のばらつきが大きいため、流量としての解釈は参考扱いとしたい。集計対象期間（2026-04-01〜2026-05-01）の309件はすべてアクティブ掲載で、前月版との供給量比較は次回更新以降の継続観測で精度を上げていく方針だ。

築年ごとの相場と「価格の断層」

旭川市の収益物件には、はっきりとした築年の断層がある。1981年6月に施行された新耐震基準、2000年4月の品確法（住宅の品質確保促進法、10年瑕疵保証義務化）、そして2009年6月の長期優良住宅認定制度。これらの境界を跨ぐたびに、中央価格はほぼ階段状に切り上がっていく。

築年帯ごとの中央価格

旧耐震と新耐震で中央価格が 600万円 → 2,150万円（差1,550万円、3.6倍）、新耐震と品確法世代で 2,150万円 → 5,200万円（差3,050万円、2.4倍）、そして品確法以降と2010年代で 5,200万円 → 1億980万円（差5,780万円、2.1倍）。築年が10〜20年新しくなるごとに、収益物件の価格はほぼ倍々で上がっていく構図だ。

注意したいのは2010年代と2020年以降の中央値が逆転している点。2020年以降は5件しかなく参考値だが、価格幅が750万円〜10億円と極端で、中央値だけでは語れない少数の参考データだ。

新耐震基準・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

築年と構造を重ね合わせると、断層の正体がさらに見える。1981〜1999年帯（155件）の構造別中央価格は、木造1,350万円（39件）・RC造8,000万円（27件）・SRC造180万円（13件）・鉄骨造3,700万円（8件）。同じ世代でも構造で 44倍 の価格差がある。SRC造の中央値が極端に低いのは、駅前の築古区分マンション（数十平米）が多数含まれているためで、構造名だけでは物件像が掴めないことを示している。

1980年以前の旧耐震帯では、木造28件で825万円、RC造19件で180万円、SRC造6件で185万円、鉄骨造4件で1,440万円。RC造とSRC造の中央が200万円を切るのは、かなりの築古区分が含まれている証拠だ。一方、2000〜2009年帯では木造10件で4,750万円、鉄骨造4件で6,480万円と、新しい築年帯ほど一棟物比率が高い様子が見える。

旧耐震物件の比率と影響

309件のうち旧耐震は **100件、構成比32.4%**。約3物件に1件が旧耐震という比率は、地方都市の投資マーケットとして高めの水準だ。旧耐震物件は住宅ローン審査・融資年数で不利になりやすく、地震保険料も割高、出口戦略では再建築の可否や建物解体費の有無が買い叩きの材料になる。中央利回り19.8%という数字は、これらのリスクと引き換えに得ている対価とも読める。

借地権物件は309件中1件（0.3%）、再建築不可と告知事項のフラグは集計上ゼロ。旧耐震以外の致命的なリスク要素は薄いと評価できる。

投資指標の現実

利回り中央値の話に入ろう。当サービスの集計では、利回り情報のある物件の中央値は約15%前後。だが利回り帯ごとに中身を覗くと、まったく違う物件群が並んでいるのが見えてくる。

利回り帯ごとの構成

利回り10%以上の帯が 191件（全体の62%） と最大ボリューム。中央築年1983年、中央㎡単価5.4万円という顔ぶれは、まさに「築古高利回り」の典型像だ。一方、利回り7〜10%帯は中央築年2009年、中央㎡単価14.5万円と、築20年以内のRC・鉄骨造の一棟物が中心とみられる。

5〜7%帯は3件のみの参考値で、新築・大型物件が混じっているため数字の解釈は慎重に。投資判断では「利回り帯ごとに買い手層と物件像が違う」という構造的事実だけ押さえておきたい。

利回り × 築年・構造から見える顔ぶれ

築年帯と構造を掛け合わせると、高利回りの源泉がさらに鮮明になる。たとえばSRC造19件の中央利回りは 24.6% と異常に高いが、中央価格は180万円・中央面積45㎡・中央築年1981年。これは駅前の築古区分マンションの数字であり、表面利回りの分母が極端に小さいために見かけ上の利回りが跳ね上がっているケースだ。

より「投資に乗りやすい」一棟物として、木造87件（中央価格1,350万円・利回り14.3%・築1990年）と、鉄骨造16件（中央3,700万円・利回り13.6%・築1997年）が中央的な選択肢になる。RC造48件は中央価格2,750万円ながら、安めの4分の1が210万円・高めの4分の1が9,838万円と価格幅が極端に広く、区分と一棟が混ざっている点に留意が必要だ。

表面利回り vs 実質利回りの注意点

表面利回り20%でも、実質では半分以下に圧縮される、というのは旭川市の築古アパート投資で繰り返し聞く話だ。仮説として、退去1戸あたりの原状回復20〜30万円、空室1ヶ月あたりの逸失賃料、灯油暖房・プロパンガス物件の入居者離れ、北海道特有の凍結配管修繕などのコストを合算すると、表面15〜20%の物件でも実質は8〜12%に着地するケースは少なくない（推測ラベル付き）。

エリアプロフィールに記載されている空室率12.1%（2018年総務省）は市全体平均で、駅から遠い郊外アパートは実態としてさらに高い空室を抱える物件もあり得る。表面利回りの高さは「リスクのプライシング」として読むのが現実的だ。

立地軸でみる相場

意外にも、旭川市の収益物件で駅徒歩1〜5分帯は中央価格475万円。一方、徒歩6〜10分帯は中央6,480万円。駅近5分の壁を越えるかどうかで、価格が13倍以上動く逆転現象が起きている。

駅徒歩帯ごとの価格感

逆転の正体は、徒歩1〜5分帯（中央面積110㎡）に旭川駅前の築古区分マンションが多数含まれているためで、中央築年1987年・中央利回り20.7%という顔ぶれは「単身者向け築古区分」の典型。これに対し徒歩6〜10分帯は中央面積790㎡と一気に大型化し、一棟RCや一棟マンションが中心になる。

徒歩11〜15分・16〜20分・21分以上の3帯は中央価格が1,250〜2,230万円のレンジで横並び。郊外アパートが主流のゾーンで、利回りは12〜15%台が標準。駅徒歩のプレミアムは徒歩10分以内でしか機能していないように読める。

町丁/地区での偏り

サブエリア別では、参考件数ながら以下の傾向が見える（いずれもサンプル少なめの参考値）。

• 錦町（8件・中央4,750万円・利回り9.3%・築2006年）: 比較的新しい一棟物が中心、利回りは抑えめだが安定型
• 永山（9件・中央1,700万円・利回り14.8%・築1994年）: 中堅築年の一棟アパート中心、バランス型
• 東光（9件・中央1,450万円・利回り12.6%・築1990年）: 永山に近い構成
• 神居（7件・中央500万円・利回り12.5%・築1981年）: 築古・低価格、安めの4分の1が100万円
• 大町（6件・中央2,165万円・築2002年）: 高めの4分の1が3億円超と一部に大型物件

7条通や神楽は中央利回り30〜40%という極端な数字が出ているが、いずれも5件以下の少数サンプルで参考値。実態は数件の高利回り物件が引っ張っている可能性が高い。

リスク要素と注意ポイント

「相場の安さ」が魅力の旭川市投資マーケットだが、安さの背後には固有のリスクが折り畳まれている。

当サービス集計のリスク要素

309件中の主要リスク要素の比率は、**旧耐震32.4%（100件）、借地権0.3%（1件）、再建築不可0%、告知事項0%**。旧耐震以外のフラグはほぼ立っていないが、これは掲載情報の表記精度に依存する数字でもあり、内見時の物件資料で個別に確認したい。

旧耐震物件は、銀行融資で耐震診断書または耐震補強の実施が条件になるケースが多く、無条件で30年ローンを組める物件は少ない。築年から逆算すると残存耐用年数（木造22年、RC47年）が短く、減価償却を活用した節税スキームには有利だが、出口でローンが付かない買い手しか相手にできない可能性があり、流動性で痛む。

立地に固有のリスク（ハザード）

旭川市は石狩川・忠別川・美瑛川・牛朱別川が市街地で合流する内陸盆地都市。エリアプロフィールに示されているように、これらの主要河川流域は「おおむね150年に一度の大雨で氾濫想定」、オサラッペ・辺別川流域は「100年に一度」とされ、忠和小・忠和中・聖園中などの公共施設は2階の軒下まで浸水想定区域に含まれる。

市は2025年度、浸水ハザードマップと災害備えをまとめた防災冊子の全戸配布を実施した。低地のRC一棟物件・1階駐車場の鉄骨造アパートは、買付前に「重ねるハザードマップ」（出典: 国土交通省ハザードマップポータル https://disaportal.gsi.go.jp/）と旭川市公式の浸水ハザードマップ（出典: 旭川市公式サイト）の両方で必ず確認したい。

津波・高潮リスクは内陸都市のため無し。地震は内陸部としては中程度で、河川沿いの軟弱地盤での液状化に注意したい。

規制・条例で抑えるべき点

旭川市は土地取引規制が緩やかで、エリアプロフィール記載の通り事前届出が必要な区域の指定はされていない（出典: 旭川市公式「土地取引に関する各種届出」 https://www.city.asahikawa.hokkaido.jp/700/735/747/752/p007781.html）。ただし都市計画区域内で一定規模以上の土地売買契約は事前届出が必要となる場合があり、収益物件売買でも土地面積によっては該当する。

中心部（1〜10条通）は商業地域・近隣商業地域で建ぺい率80%・容積率400〜600%、永山・東光・春光などの住宅地は建ぺい率60%・容積率200%が中心。築古一棟の建替え可否を判断するときは、現在の建物が容積率を超過していないか（既存不適格）を必ず確認したい。

冬季の暖房方式（都市ガス／灯油／プロパン）、除雪・融雪槽の有無、屋根の雪荷重対応、給排水管の凍結対策は、北海道特有の入居率を左右する確認項目。内見では、外壁シーリングの劣化、サッシ周りの結露染み、FF式ストーブ・ボイラーの更新履歴を必ずチェックしたい。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

当サービス集計の中央値1,500万円という数字は、外部の取引事例とどこまで整合しているか。直近で公開されている旭川市の収益物件取引事例（参考）と照合してみる。

• 旭川市東光13条2丁目 一棟アパート（木造・築1991年・12戸）: 2,460万円・利回り15.5%
• 旭川市3条西3丁目 一棟アパート（木造・12戸）: 2,400万円・利回り20%超
• 旭川市末広東2条 ドリームハイツ友光1号館（木造・築1991年・10戸）: 1,970万円・利回り16.5%
• 旭川市豊岡九条 一棟アパート（築1982年・2戸）: 592万円・利回り15.0%
• 常盤公園付近 ロータリーハイツ 一棟マンション（RC・築1986年・22戸）: 4,000万円
• 旭川市5条通7丁目 既存マンション（区分）: 250万円
• プレミスト旭川ザ・タワー（新築区分・2025年竣工・151戸・駅徒歩4分）: 8,680万円〜2億2,000万円（最終期）

築古木造アパートは1,500〜2,500万円台、一棟RCマンションは3,000〜6,000万円、築古区分は150〜800万円というレンジが、当サービス集計の中央値1,500万円・上位/下位の目安と整合している。新築タワー上層階は1億円超で別格扱い。これらの取引事例は、本サービスの集計が外部の市場実態とずれていないことを裏付けている（出典: 国土交通省 不動産取引価格情報検索 https://www.land.mlit.go.jp/webland/、健美家、楽待 各掲載情報）。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるか。当サービスの集計から、上下10%層の輪郭を切り出してみる。

下位10%: 180万円以下に並ぶ物件

価格下位10%（30件）の目安は 180万円。中央築年1980年、中央面積46.8㎡、中央駅徒歩14分という平均像から見えるのは、旭川市内の築古区分マンション（駅前ではないが市街地内）の参考像だ。下位5%は135万円、最安は30万円。

このゾーンを狙うのは、現金一括または小口融資で買える初心者投資家、リノベ前提のキャッシュフロー重視層、節税目的（減価償却を取りに行く）の中堅投資家のいずれか。出口は限定的なので、保有期間中のキャッシュフローで投資回収する設計が現実的。

上位10%: 9,950万円以上に並ぶ物件

価格上位10%（30件）の目安は 9,950万円。中央築年1998年、中央面積1,537㎡、中央駅徒歩18.5分。この層は完全に一棟RC・大型マンションの世界で、中規模法人や相続税対策の地元富裕層、道外から旭川マーケットに入ってくる投資家層が主な買い手だ。

最高価格帯には、新築タワーの上層階（最大25,000万円帯）が混じる。エリアプロフィールに記載のあるプレミスト旭川ザ・タワー（2025年2月竣工・151戸）は、契約者の37%が東京を中心とした道外、12%が札幌圏という分布で、駅前タワー需要は地元中堅市場とは別の流動性を持つ。

本稿で描いた分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って監視するフェーズだ。下位10%の築古区分は流通速度が速く、掲載から数日で消えることもある。上位10%の一棟RCは情報が外に出にくく、好条件は1物件あたり数十件の問い合わせが入る。どちらのゾーンを狙うにせよ、5サイトを毎日チェックする手間を人力で続けるのは現実的ではない。自動巡回の仕組みが、欲しい物件への最短ルートになる。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 北海道旭川市 収益・投資用物件の中古相場はいくらですか？

当サービスが2026年4月に5サイトから集めた309件では、価格中央値は 1,500万円、㎡単価中央値は 6.0万円 です。安めの4分の1（下位の目安）が650万円、高めの4分の1（上位の目安）が4,600万円。築古アパートが大量に流通しているため、中央値だけ見ると安く見えますが、上位10%は約1億円となり、価格分布の幅は非常に広いマーケットです。

Q2. 北海道旭川市 収益・投資用物件の買い時はいつですか？

エリアプロフィールに示されているように、旭川市の公示地価は2025年で住宅地+0.68%、商業地+0.22%と4年連続プラス基調。ただし人口は減少傾向で、国立社会保障・人口問題研究所の推計では2025〜35年の10年間で約3万人減るとされています。つまり地価は底打ちから緩やかに反転、人口は緩やかに縮小という二面性のなかで、駅徒歩10分以内・新耐震・主要構造のしっかりした物件を選ぶことが「いつ買うか」より重要、というのが本集計から読み取れる答えです。

Q3. 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？

本集計では 309件中100件（32.4%） が1980年以前築の旧耐震です。中央価格は600万円、中央利回りは19.77%。流通比率としては約3物件に1件で、地方都市の投資マーケットとしては高めの水準です。融資・保険・出口で固有のリスクがあるため、価格と利回りの「安さ」だけで判断せず、耐震診断書の有無や建物の状態評価を必ず確認したい層です。

Q4. 北海道旭川市 収益・投資用物件で利回りが高いのはどんな条件ですか？

本集計では、利回り10%以上の191件の中央属性は「築1983年・面積295㎡・㎡単価5.4万円」、つまり築40年前後の郊外型アパートが中心です。SRC造の駅前築古区分は中央利回り24.6%と表面値が極端に高いものの、面積45㎡・中央価格180万円で出口が限定的。一棟物では木造築古アパート（中央利回り14.3%）と鉄骨造（中央利回り13.6%）が現実的な高利回り帯になります。

Q5. 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？

本集計では、徒歩1〜5分帯（18件）が中央475万円、徒歩6〜10分帯（23件）が中央6,480万円と、駅近の中で構造の違いで13倍以上の差が出ます。徒歩11〜15分から21分以上までの3帯は中央1,250〜2,230万円のレンジで横並びで、駅徒歩のプレミアムは10分以内でしか効いていないように見えます。

Q6. 2026年5月の旭川市投資マーケットで、特に注目すべき動きは？

エリアプロフィールに記載のとおり、駅前のプレミスト旭川ザ・タワー（2025年2月竣工・151戸）が2026年4月24日に販売情報を更新し、最終期最終ロットの消化フェーズに入っています。投資視点では、この新築タワーが完売した後、上層階の中古区分が賃貸転用ないし中古市場に流出するタイミングが2027〜28年に来る可能性があり、駅前ハイエンド区分の中古相場形成に注目したいところです（出典: アットホーム新築マンション情報）。

Q7. 狙いの条件で北海道旭川市 収益・投資用物件の新着を毎日追うには？

当サービス（物件ウォッチ）は、century21・kenbiya・pitat・rakumachi・rengotai の 5サイトを毎日自動巡回 し、条件に合致する新着物件を LINE に即時通知します。「利回り12%以上 × 駅徒歩15分以内 × 築1990年以降」のような複合条件も設定可能で、無料プランなら24時間遅延版で試せます。本稿で見たとおり、下位10%の築古区分は流通速度が速く、人力で5サイトを毎日チェックし続けるのは現実的ではありません。自動追跡は事実上必須と言える環境です。

2026年5月のハイライトと注意点

今月の集計でもっとも特筆すべきは、旧耐震物件が309件中100件（32.4%） という比率と、それに紐づく利回り中央値19.77%という数字の対比だ。表面利回りの高さは、築年・構造・立地のリスクとトレードオフであり、「安いから買う」ではなく「安さの理由を理解して買う」フェーズに入ったマーケットだと読みたい。

供給面では、新築タワーの最終期消化と、駅徒歩圏築古区分の継続流通という二重構造。エリアプロフィール記載のとおり、市の中心市街地活性化計画は2000年度から「まちなかに住む」を掲げて再開発を連鎖的に誘導しており、駅徒歩10分以内の物件は中長期で資産価値維持に有利な政策環境にある。

注意点として、本集計は5サイトの掲載情報を延べ件数ベースで集計しており、複数サイトに重複掲載されている物件はそれぞれ1件としてカウントしている。価格は掲載時点の表示価格で最終成約価格とは異なる。観測期間が短いため新規/掲載終了の流量は参考扱い。これらの前提のうえで、月次で継続観測することで季節性・年次トレンドが見えてくる予定だ。

本レポートは、物件ウォッチが5サイト（century21, kenbiya, pitat, rakumachi, rengotai）から自動収集した309件の掲載データに基づく集計です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではありません。分析対象期間は2026-04-01〜2026-05-01。掲載情報は同期間内のスナップショットであり、最終成約価格や市場全体の動向とは異なる場合があります。次回更新は2026年6月初頭を予定しています。

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※ この記事のデータは物件ウォッチがcentury21・kenbiya・pitat・rakumachi・rengotaiを横断して収集した2026年5月1日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は こちら から確認できます。