低利回り帯がじわり増加、最安ラインは160→250万円へ | 北海道旭川市 収益・投資用物件 中古相場分析【2026年10月版】— 272件集計

最終更新: 2026年10月6日 | 272件・6サイトのデータに基づく

更新のたび、同じ街の物件が違う顔を見せる——。2026年9月5日から10月5日までの1か月間、当サービスが6サイトから収集した北海道旭川市の収益・投資用物件は272件。価格中央値は1,765万円で、前月の1,290万円から+36.8%の上昇。ところが面積あたりの単価は下がっている。つまり「高くなった」のではなく「大きいものが増えた」可能性が高い。数字の裏で何が入れ替わったのか、272件を解剖していく。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 6サイト（センチュリー21, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス, 不動産連合隊）の掲載データ 272件、期間 2026-09-05 〜 2026-10-05
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが6サイトから収集した272件の価格中央値は1,765万円。前月の1,290万円から+36.8%の上昇だが、㎡単価中央値は5.5万円/㎡で前月比−4.6%と逆方向に動いた
• 下位10%の境界価格が前月160万円→今月250万円へ+56.3%の上昇。最安層の顔ぶれが入れ替わった点が今月いちばんの変化
• 駅徒歩21分以上（56件）の中央価格が1,180万円→1,625万円へ+37.7%の上昇。にもかかわらず利回り中央値14.78%は全徒歩帯で最高
• 築年の断層は明確。旧耐震90件が650万円、新耐震（1981〜1999年）120件が2,095万円で、差は1,445万円
• 利回りが判明した225件のうち190件（84.4%）が10%以上。ただしその中央築年は1983年で、利回りの高さは築古とほぼ同義
• 旧耐震の比率は33.1%（90件）。一方で再建築不可・借地権は本集計では0件、告知事項は2件（0.7%）
• 掲載終了までの日数は中央値46日。安めの4分の1は638万円以下で、動きの速い価格帯ほど見逃しやすい

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 1,765万円
• ㎡単価中央値: 5.5万円/㎡
• 中央値の前月比: +36.8%
• 集計件数: 272件（6サイト）
• 掲載期間の中央値: 46日

今月のトップ3変化（前月比）

利回り5〜7%帯が3件→4件、ただし少数の参考値

本集計で最も変動幅が大きかったのは利回り5〜7%帯だ。件数は前月3件→今月4件（+33.3%の増加）、中央価格は9億円→4億7,790万円へ下がった。ただしこの帯は4件しかない少数の参考値で、1件の出入りで中央値が半分になる水準。大型案件の掲載有無がそのまま数字を動かしているだけ、と読むのが妥当だろう。

下位10%ラインが160万円→250万円へ（+56.3%の上昇）

当サービスの集計では、最安層の線引きが前月160万円から今月250万円へ+56.3%の上昇となった。下位10%層27件の中央築年は1979年、中央面積54.02㎡、駅徒歩14分。推測だが、100万円台の極小・築古物件がまとまって掲載終了した一方で、それを埋める新規が出なかった結果と解釈できる。最安帯で拾う戦略の投資家にとっては、エントリー価格がひと段上がった月だ。

駅徒歩21分以上の中央価格が1,180万円→1,625万円へ上昇

徒歩圏外の帯が動いた。本集計の徒歩21分以上は前月61件→今月56件、中央価格は1,180万円→1,625万円と+37.7%の上昇。同帯の利回り中央値は14.78%で、5つの徒歩帯のうち最も高い。価格が上がっても利回りが最上位という組み合わせは、賃料に対して土地の価格が小さい郊外型の構図を示している。車社会の地方中核都市らしい数字だと見える。

北海道旭川市 収益・投資用物件の中古市場の輪郭（当サービス集計）

まず、272件がどこから来ているかを押さえたい。当サービスが6サイトを巡回して収集した内訳は、楽待127件（46.7%）、健美家66件、不動産連合隊53件、ピタットハウス18件、センチュリー21が7件、三井のリハウスが1件。つまり収益物件専門ポータル2系統で全体の約7割を占め、残りを地場・大手の売買サイトが埋める構図になっている。

価格はどこに溜まっているか

価格中央値は1,765万円。ところが平均は5,137万円と、中央値の3倍近い。これは高値の裾を長く引いた分布の典型で、最小値35万円から最大値9億円まで、同じ「旭川市の収益物件」という枠の中に桁が4つ違う商品が同居している。価格帯別に見ると、1,500万円未満が130件で全体の47.8%。つまり半分近くは「数百万円〜1,000万円台で買える何か」だ。下位5%ラインは161万円、上位5%ラインは1億8,150万円。安めの4分の1は638万円以下、高めの4分の1は4,880万円以上という線になる。面積あたりでは㎡単価中央値5.5万円/㎡で、前月より−4.6%。価格中央値が上がったのに単価が下がったという組み合わせは、今月の目玉のひとつだ。

掲載の出入り

期間中の新規掲載は88件、掲載終了は120件。母数は前月294件から272件へ22件減（−7.5%）となった。掲載終了までの日数は中央値46日、早いもので19日前後、長いもので88日前後。1か月半で掲載板から消える物件が半数ということは、週末だけポータルを眺める追い方では、気づいた時には終わっている件が一定数出るという意味でもある。なお本集計は掲載価格ベースであり、成立価格の集計ではありません。

築年帯別の相場と価格の断層

北海道旭川市の収益・投資用物件には、はっきりとした築年の断層がある。当サービスが収集した272件を建築年で切ると、価格は階段のように跳ね、利回りは逆に階段を降りていく。

築年帯ごとの中央価格

2010年代の9件だけが前後より安いが、これは少数の参考値。前月は同帯の中央値が5,650万円だったので、今月は−32.7%。母数が1桁の帯は1件の出入りで景色が変わる、と割り切って見たい。

境界線の前後で何が起きているか

新耐震基準（1981年6月施行、これ以前が旧耐震）の前後で、中央価格の差は1,445万円。倍率にして約3.2倍だ。さらに品確法（住宅の品質確保促進法、2000年施行。10年の瑕疵保証が義務化された）の前後では、2,095万円→5,180万円と差は3,085万円に広がる。利回り中央値は18.09%→14.40%→11.00%と、節目を越えるごとに約3ポイントずつ削られていく。㎡あたりの単価で見ても、2020年以降の帯は1980年以前の帯のおよそ6倍の水準にある。

構造を重ねるとさらに面白い。本集計では、旧耐震帯の木造35件の中央価格が600万円なのに対し、同じ旧耐震のRC造19件は230万円とむしろ安い。一方で1981〜1999年帯のRC造28件は7,500万円。つまり「旧耐震RC」の多くは一棟ではなく小さな持分・区分系が混じっていると見るのが自然で、RC造というラベルだけで一棟物件を想像すると読み違える。新耐震帯の木造41件は1,200万円、鉄骨造11件は2,400万円。2020年以降の木造4件は5,210万円と、同じ木造でも築年で4倍以上開く。

旧耐震33.1%という重み

リスク要素の比率を見ると、旧耐震は90件・33.1%。3件に1件が1980年以前の建物という計算だ。旧耐震は融資年数が短くなりやすく、金融機関によっては対象外、火災保険や地震保険の条件面でも不利になりやすい。利回り18.09%という数字は、その不利を価格で吸収した結果の裏返しでもある。現金または短期返済で回すのか、長期融資で安定を取るのか——272件の中でどちらの戦場に立つかは、この33.1%をどう見るかで決まる。

投資指標の現実 — 北海道旭川市 収益・投資用物件の利回りを分解する

利回りが判明した225件のうち、190件が10%以上。比率にして84.4%——この一点だけで、当サービスが集めた旭川市の収益物件がどういう性格の商品群かが見えてくる。だが帯ごとに覗くと、景色はまるで違う。

利回り帯ごとの構成

10%以上の190件は、中央価格1,325万円・中央築年1983年・中央面積289.71㎡。安めの4分の1は600万円以下で、高めの4分の1でも4,000万円。要するに「築40年前後を1,000万円前後で買い、二桁の表面利回りを取る」のがこのエリアの主戦場だ。次に厚いのが7〜10%の29件で、中央価格7,500万円・中央築年2007年・中央面積629.37㎡。価格も規模も一段上がり、築年も四半世紀若い。5〜7%は4件、5%未満は2件と、低利回り帯はごく少数の参考値にとどまる。前月から件数が動いたのもこの薄い帯で、中央価格は大きく振れたが、母数が1桁である以上は傾向と呼べる段階ではない。

構造と築年を重ねる

SRC造は5件のみの参考値で、中央価格150万円という数字は小規模な持分・区分系が混じった結果と見るのが妥当だ。注目したいのはRC造で、中央価格4,880万円に対して安めの4分の1は350万円。同じ「RC造」の中に一棟マンションと格安区分が同居し、分布が二つの山に割れている。本集計では旧耐震×RC造19件の中央値が230万円、新耐震×RC造28件が7,500万円。構造で絞り込むより、構造×築年×価格帯の三点で絞るほうが実務的だ。

表面利回りと実質利回りの距離

18.09%、14.78%といった数字は、あくまで募集賃料を満室想定した表面利回りである。ここから固定資産税、管理費、原状回復費、そして北海道特有の除雪・融雪コストと暖房設備の更新費が引かれる。推測だが、築40年超・RC造・規模の大きい物件ほど、給排水の更新や外壁の改修が一度で数百万円単位に跳ねるため、表面と実質の差は拡大しやすいだろう（個別の修繕履歴なしには確定できない）。

もう一点、需要側の前提も冷静に置いておきたい。旭川市の人口は2020年国勢調査の329,306人（出典: 生活ガイド.com）から、2025年国勢調査速報値で305,701人（出典: 旭川市）へと減っている。賃貸需要の母数が緩やかに縮む前提で、18%の表面利回りが何年持つかを見積もる——それが当サービスの集計値を実務に落とす際の最初の作業になる。なお旭川市の収益物件に固有の失敗パターンに関する統計は、公開情報では未確認だ。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外にも、駅から遠いほうが利回りは高い。しかも今月は、その「遠い帯」の価格が最も上がった。当サービスが収集した272件を駅徒歩で切ると、旭川という街の構造がそのまま数字に出る。

徒歩1〜5分は34件で中央価格1,550万円、利回り中央値14.26%。6〜10分は28件・3,700万円・13.62%。11〜15分は34件・2,780万円・12.85%だが、この帯は安めの4分の1が362万円、高めの4分の1が9,500万円と幅が極端に広い。16〜20分は21件で中央価格660万円と全帯で最安、利回りは14.40%。そして最も件数が多いのが徒歩21分以上の56件で、中央価格1,625万円・利回り中央値14.78%と、収益性ではトップに立つ。

前月比で見ると、この21分以上の帯が1,180万円→1,625万円へ+37.7%の上昇。徒歩1〜5分も1,300万円→1,550万円へ+19.2%の上昇となった一方、11〜15分は3,300万円→2,780万円と下がっている。帯ごとに方向がバラバラなのは、一棟か区分かという商品性の入れ替わりが効いているためと見える（推測）。

駅前の集中度はそれほど高くない。旭川駅の1日あたり乗車人員は6,890人（2022年、出典: statresearch.jp）で、コロナ前の9,694人からの回復途上。人口約30万人の都市としては鉄道利用の比重が小さく、賃貸需要は駅距離より生活動線や勤務先への車移動で決まる面が強い——これは数字から素直に読める解釈だ。実際、本集計で最も厚い供給帯が徒歩21分以上であることが、それを裏づけている。

地区別は各5〜9件の少数の参考値にとどまるが、傾向だけ挙げておく。神居9件は中央価格1,180万円・利回り17.59%、東光8件は1,640万円・15.29%、永山7件は1,750万円・14.17%、神楽5件は4,100万円、春光台5件は1,290万円、旭町4件は600万円。参考値として、住宅地が広がる郊外エリアほど価格が抑えめで利回りが乗る、という当たり前の構図が確認できる程度だ。

土地の公的指標も添えておく。2025年の地価公示で旭川市の住宅地平均は坪7.0万円（前年比+1.7%の上昇）、商業地平均は坪19.3万円（前年比+0.1%）（出典: 土地代データ）。路線価の最高地点は旭川駅前の2条通8丁目で183千円/㎡（出典: 国税庁）。地価は微増基調で、取得コストに急激な上昇圧力はかかっていない。

リスク要素と注意ポイント

数字が良く見える時ほど、引かれているものを数えたい。当サービスが収集した272件のリスク要素の比率は、ひとことで言えば「法的な地雷は少なく、築年リスクに一点集中」だ。

まず再建築不可は0件、借地権も0件。告知事項ありは2件で0.7%にとどまる。掲載情報ベースの集計なので表記漏れの可能性は残るが、権利関係の制約が目立つエリアではないと読める。一方で旧耐震は90件・33.1%。1981年6月の新耐震基準施行より前の建物が3分の1を占める。

この33.1%が効いてくるのは、第一に融資だ。旧耐震は法定耐用年数の残存が無いか極端に短く、長期の借入が組みにくい。利回り中央値18.09%という数字は魅力的だが、自己資金比率が上がれば手元資金の回転は鈍る。第二に保険。築古木造は火災保険料率で不利になりやすく、表面利回りから削られる固定費が増える。第三に出口。本集計の旧耐震帯の中央価格は650万円で、次の買い手も同じ融資制約の中にいる。つまり売る時も現金勢が主な相手になる——これは数字から導ける構造的な話だ。

さらに旧耐震×RC造19件の中央価格が230万円という点は、慎重に扱いたい。推測だが、単独では使いにくい持分・区分や、規模の小さい古い物件が混ざっていると考えられる。桁の安さだけを見て飛びつくと、管理費・修繕積立金の滞納や大規模修繕の負担が後から出てくるパターンがあり得る（個別確認が必須）。

マクロの逆風も直視しておく。旭川市の住民基本台帳人口は2025年1月1日時点で316,183人、前年から4,253人の減少（−1.33%）（出典: 地名辞典オンライン）。2045年には248,360人まで減るという推計も示されている（出典: ecitizen.jp）。賃料下落と空室率上昇の圧力が長期的にかかる前提で、表面利回り14%台をどこまで割り引くか。18%が実質8%になっても回るのか——という逆算こそが、このエリアで最初にやるべき作業だと考える。

なお、浸水・液状化などのハザード情報や用途地域構成については、今回参照できたエリア概要では未確認だった。個別物件ごとに自治体のハザードマップで確認してほしい。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

272件の両端を覗くと、同じ街とは思えない2つの市場が見える。

下位10%層は27件、境界価格は250万円。中央築年1979年、中央面積54.02㎡、駅徒歩14分。50㎡台という規模から、一棟ではなく区分や小規模建物が中心と見られる。ここは現金で買い、自分で直して貸せる人の領域だ。前月の境界160万円から+56.3%の上昇となったため、「100万円台で拾う」機会は今月に限れば薄くなった。逆に言えば、この帯は玉の出入りで線が大きく動くので、常時監視の価値が最も高いゾーンでもある。

上位10%層も同じ27件だが、顔つきが違う。境界価格は9,800万円、中央築年1998年、中央面積1,633.8㎡、駅徒歩14分。1,600㎡超という規模は、明確に一棟RCのレンジだ。本集計で「一棟マンション」と分類された6件（少数の参考値）は中央価格7,750万円・中央面積1,618.92㎡・利回り中央値13.01%。最上層の上位5%ラインは1億8,150万円、最大値は9億円に達する。面白いのは、徒歩分数が上下どちらの層も中央14分で変わらないこと。つまり旭川では、価格の高低を分けているのは駅距離ではなく規模と築年だ、と本集計からは読める。

どちらに向くか。自己資金数百万円で1棟目の経験を買いたい人は下位帯、法人で規模と融資を使いたい人は上位帯。中間の1,000万〜3,000万円帯には新耐震木造（41件・中央1,200万円）がまとまっており、実のところ最も選択肢が多い。

そして共通して言えるのが、時間の問題だ。当サービスの集計では、掲載終了までの日数は中央値46日。早いものは19日前後で板から消える。一方で新規掲載は1か月で88件——1日あたり約3件のペースで新しい玉が生まれ、それ以上のペースで消えていく。週末だけポータルを巡回する追い方では、条件に合う1件が出た週を丸ごと取りこぼす計算になる。条件を決めて、出た瞬間に知る仕組みを持つかどうか。この市場では、それが価格交渉力そのものに直結する。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 北海道旭川市の収益・投資用物件の中古相場はいくらですか?

当サービスの集計では、2026年9月5日〜10月5日に6サイトで確認できた272件の価格中央値は1,765万円でした。安めの4分の1が638万円以下、高めの4分の1が4,880万円以上、下位5%ラインは161万円、上位5%ラインは1億8,150万円です。㎡単価中央値は5.5万円/㎡。1,500万円未満が130件（47.8%）を占める一方、最大値は9億円と、価格の幅が非常に広いのが特徴です。なおこれは掲載価格であり、成立価格ではありません。

Q2. 買い時かどうか、今月のデータからは何が言えますか?

当サービスの集計では、価格中央値は前月1,290万円から1,765万円へ+36.8%の上昇でしたが、㎡単価中央値は前月比−4.6%と逆方向に動いています。これは単価が上がったというより、面積の大きい物件の構成比が変わった結果と読めます。母数も294件→272件（−7.5%）と縮小。1か月の掲載データで買い時を判断するのは難しく、むしろ自分の条件帯（価格・利回り・築年）の玉数が増えているかを継続的に見るほうが実務的です。

Q3. 旧耐震物件の流通量はどのくらいですか?

当サービスの集計では、272件のうち1980年以前の建物は90件で33.1%でした。中央価格650万円、利回り中央値18.09%、中央面積208.22㎡。新耐震基準は1981年6月施行なので、1985年築であれば新耐震に該当します。築年数ではなく建築年で判定してください。旧耐震は融資年数が短くなりやすく、火災保険の条件でも不利になりやすいため、高い表面利回りはその不利を価格が吸収した結果という側面があります。

Q4. 利回りが高いのはどんな条件の物件ですか?

当サービスの集計では、利回りが判明した225件のうち190件（84.4%）が10%以上でした。その190件の中央築年は1983年、中央価格1,325万円。築年帯別では1980年以前が18.09%で最も高く、2020年以降は7.09%まで下がります。構造別では木造14.44%、RC造14.00%、鉄骨造13.79%。駅徒歩では21分以上が14.78%で最高でした。要するに「築古・郊外・低価格」が高利回りの条件であり、裏返せば修繕と空室のリスクを価格で買っている形です。

Q5. 駅からの距離で価格はどれくらい違いますか?

当サービスの集計では、徒歩1〜5分が34件・中央1,550万円、6〜10分が28件・3,700万円、11〜15分が34件・2,780万円、16〜20分が21件・660万円、21分以上が56件・1,625万円でした。駅に近いほど高い、という単純な並びにはなっていません。旭川駅の1日あたり乗車人員は6,890人（2022年、出典: statresearch.jp）と鉄道利用の比重が小さく、価格を分けているのは駅距離よりも規模と築年だと本集計からは読めます。

Q6. 旧耐震のRC造が200万円台で出ているのはなぜですか?

当サービスの集計では、1980年以前×RC造の19件の中央価格は230万円で、同じ旧耐震の木造35件（600万円）より安くなっています。推測ですが、一棟ではなく区分所有や小規模な古い建物が混在しているためと考えられます。RC造という表記だけで一棟マンションを想像すると読み違えるゾーンです。管理費・修繕積立金の滞納状況、大規模修繕の履歴と今後の計画を個別に確認することをおすすめします。

Q7. 狙いの条件で北海道旭川市の収益・投資用物件の新着を毎日追うには?

当サービスの集計はLINEの「物件ウォッチ」の実稼働データから作られています。友だち追加して「北海道旭川市 投資」と送るだけで監視が始まり、センチュリー21・健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウス・不動産連合隊の6サイトを15分間隔で自動巡回し、新着・価格変更・掲載終了をLINEに通知します。エリア、カテゴリ、予算、利回り、築年、面積などの複合条件で絞り込み可能。無料プランは24時間遅延で1監視、リアルタイム通知やAI分析を含む有料プランは月額980円からです。掲載終了までの日数が中央値46日という環境では、巡回の頻度がそのまま機会の差になります。

2026年10月のハイライトと注意点

今月いちばんの発見は、価格中央値が前月比+36.8%の上昇を見せながら、㎡単価中央値は5.5万円/㎡と前月から−4.6%下がっていたことだ。当サービスが6サイトから集めた272件の中で、価格の数字を押し上げたのは単価の上昇ではなく、面積の大きい物件の構成変化だったと読める。同時に、下位10%の境界が160万円→250万円へ+56.3%の上昇となり、最安層の顔ぶれも入れ替わった。母数は294件→272件へ減少しており、玉が薄くなる中で構成が動いた月、というのが本集計の総括だ。

読む際の前提を2つ。まず掲載価格は売り出し時点のもので、実際に成立した価格ではない。そして同じ物件が複数のサイトに載っている場合、それぞれを1件として数えている。中央値の水準そのものより、前月からどちらへ動いたかを追うのが、この種のデータの正しい使い方だと考える。

本レポートは、物件ウォッチが 6サイト（センチュリー21, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス, 不動産連合隊）から自動収集した掲載データ 272件（2026-09-05 〜 2026-10-05）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがセンチュリー21・健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウス・不動産連合隊を横断して収集した2026年10月6日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 北海道旭川市 収益・投資用物件の注目物件一覧 から確認できます。