築浅一棟の掲載が4→10件に急増、中央値1,290万円の裏で進む二極化 | 北海道旭川市 収益・投資用物件 中古相場分析【2026年9月版】— 294件集計

最終更新: 2026年9月5日 | 294件・6サイトのデータに基づく

築5年以内の一棟物件が、前月の4件から今月10件へ。その一方で価格の中央値は1,398万円から1,290万円へ下がった——同じ月に「高い側」と「安い側」が同時に厚くなる、少し珍しい動きです。当サービス「物件ウォッチ」が6サイト（センチュリー21、健美家、ピタットハウス、楽待、三井のリハウス、不動産連合隊）から収集した北海道旭川市の収益・投資用物件294件（2026年8月5日〜9月4日）を集計し、価格・築年・構造・駅距離・利回りの5軸で読み解きます。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 6サイト（センチュリー21, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス, 不動産連合隊）の掲載データ 294件、期間 2026-08-05 〜 2026-09-04
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが6サイトから収集した294件の価格中央値は1,290万円。前月の1,398万円から−108万円（−7.7%）と小幅に低下した
• 築年帯「2020年以降」の掲載が4件→10件へ増加（+150%の増加）。中央値も4,175万円→5,580万円と、高額帯の顔ぶれが入れ替わった
• 構造別ではRC造の中央値が2,700万円→4,800万円（前月比+77.8%の上昇）。件数はほぼ横ばいで、載っている物件の質が変わった格好
• 安めの4分の1は490万円（前月596万円）、高めの4分の1は4,600万円（前月3,550万円）。上下に同時に広がる二極化が今月の特徴
• 旧耐震（1981年6月の新耐震基準より前）は95件・32.3%。中央値500万円に対し、新耐震以降は1,900万円で約1,400万円の差
• 利回りが取れた241件のうち207件（85.9%）が10%以上。10%以上帯の中央価格は1,180万円、築年中央値は1983年
• 掲載終了までの日数は中央値25日（安めの4分の1は14日、長い側は55日）。安い一棟ほど動きが速い

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 1,290万円
• ㎡単価中央値: 5.8万円/㎡
• 中央値の前月比: -7.7%
• 集計件数: 294件（6サイト）
• 掲載期間の中央値: 25日

今月のトップ3変化（前月比）

築5年以内の一棟が4件→10件へ、中央値は5,580万円

当サービスの集計で最も動いたのは築年帯の構成です。2020年以降に建てられた物件は前月4件だったものが今月10件（+150%の増加）。中央値も4,175万円→5,580万円へ上がりました。10件はまだサンプルが少なめなので傾向として見る程度ですが、㎡単価は全体中央値5.8万円/㎡の4倍前後の水準にあり、価格帯としては明確に別ブロックです。推測だが、築古中心だったこのエリアの掲載に、新築稼働後数年のアパートを手放す動きが重なった可能性があります（確証なし）。

RC造の中央値が2,700万円→4,800万円（+77.8%の上昇）

構造別で目を引くのがRC造です。件数は44件→47件とほぼ横ばいなのに、中央値は2,700万円から4,800万円へ。当サービス集計のRC造47件は面積中央値756.7㎡と大型で、高めの4分の1は9,875万円に達します。一方で安めの4分の1は324万円——同じ「RC造」に区分の小住戸と大型一棟が同居しているため、中央値は載っているラインナップの入れ替わりで大きく振れます。数字の背後にある物件の粒度を必ず確認したいところ。

駅徒歩11〜15分帯の中央値が1,900万円→3,300万円

駅徒歩帯別では11〜15分のゾーンが1,900万円→3,300万円（前月比+73.7%の上昇）。件数は35件→32件と微減で、こちらも顔ぶれの入れ替わりが効いています。この帯は面積中央値402.96㎡、高めの4分の1が9,800万円と大型案件を含み、㎡単価は5つの駅徒歩帯の中で最も高い水準です。駅至近ほど高いという直感が、当集計では素直に当てはまっていない点は今月も継続しています。

北海道旭川市 収益・投資用物件の中古市場の輪郭（当サービス集計）

294件。これが今回、当サービスが6サイトから拾い上げた北海道旭川市の収益・投資用物件の総数です。前月の315件から21件減りましたが、掲載の絶対量としては十分な厚みがあります。

集めた294件の内訳

内訳は楽待138件（46.9%）、健美家75件（25.5%）、不動産連合隊55件（18.7%）、ピタットハウス18件（6.1%）、センチュリー21が7件、三井のリハウスが1件。投資系ポータル2サイトで7割強を占める構成です。サイトごとの価格中央値も、健美家1,290万円、楽待1,390万円、不動産連合隊1,100万円と近い水準に並び、ピタットハウスだけ2,550万円とやや高め。掲載面積の中央値も208〜372㎡と幅があり、同じ「一棟」でもサイトごとに得意な粒度が違うことが読み取れます。

価格はどこに集中しているか

価格中央値は1,290万円、平均は4,850万円。この差が本集計の性格を端的に表しています。最小値は60万円、最大値は10億円で、高値の裾を長く引いた分布。最安層（下位5%）は140万円、最上層（上位5%）は1億7,800万円と、実に100倍以上の開きがあります。ボリュームゾーンは明確で、500万円未満が75件、500〜1,000万円が43件、1,000〜1,500万円が39件。この3ブロックだけで157件、全体の53.4%を占めます。㎡単価の中央値は5.8万円/㎡。つまり「200㎡台の木造アパートが1,000万円前後」という価格感が、このエリアの標準的な景色ということになります。

掲載開始・終了の動き

観測期間中に新しく載ったのは89件、掲載が終わったのは112件。入れ替わりは活発です。掲載終了までの日数は中央値25日で、安めの4分の1は14日、長引く側でも55日。ひと月見ていなければ、目当ての一棟は入れ替わっていると考えたほうが実態に近い。

築年帯別の相場と価格の断層

北海道旭川市の収益・投資用物件には、はっきりとした築年の断層があります。当サービス集計の中央値で見ると、1980年以前と2000年以降のあいだに約5,000万円の段差が横たわっている。

築年帯ごとの中央価格

2000年以降の3帯は件数が20件・8件・10件と少なく、下2つは参考値として見る程度に留めるべきですが、5,000万円台にきれいに並んでいる点は示唆的です。

節目の前後で何が起きているか

最初の断層は1981年6月の新耐震基準です。1980年以前の中央値500万円に対し、1981〜1999年は1,900万円。差は1,400万円で、価格が約3.8倍になります。件数も95件対135件と、新耐震側のほうが厚い。次の断層が品確法（住宅の品質確保促進法、2000年施行。10年間の瑕疵保証が義務化された）で、1981〜1999年の1,900万円から2000〜2009年の5,490万円へ、3,590万円のジャンプ。ここが当集計における最大の段差です。

構造との重ね合わせを見ると、断層の中身がもう少し立体的に見えてきます。1981〜1999年帯ではRC造24件の中央値が7,900万円なのに対し、木造47件は1,180万円。同じ「新耐震」でも構造で6,700万円以上の差がつく。逆に1980年以前ではRC造19件の中央値が230万円と、木造35件の600万円より安い。推測だが、旧耐震のRC造には一棟ではなく区分所有の小住戸が多く含まれており、それが中央値を押し下げていると読めます（面積中央値の小ささが傍証）。

旧耐震の比率と、その現実的な影響

本集計294件のうち旧耐震は95件、32.3%。前月の30.8%から1.5ポイント上昇し、3件に1件が旧耐震という構図が続いています。1980年以前の利回り中央値18.7%という高さは、裏を返せば価格でしか埋められないリスクがあるということ。金融機関の融資年数は法定耐用年数の残存に紐づくため、旧耐震の木造・軽量鉄骨は融資期間が極端に短くなるか、そもそも対象外となるケースがあります。地震保険料の区分、将来の解体費用、そして売却時に同じ制約を買主が負う点まで含めて、500万円という中央値を評価したい。なお「築40年だから旧耐震」ではありません。1985年築なら新耐震です。判定は必ず建築年で。

投資指標の現実 — 北海道旭川市 収益・投資用物件の利回りを分解する

利回りが取れた物件は241件。そのうち207件、実に85.9%が10%以上でした。数字だけ見れば夢のような水準ですが、帯ごとに分解すると景色はまるで違います。

利回り帯ごとの構成

当サービス集計の主戦場は明らかに10%以上のゾーンです。ただしその中身は築年中央値1983年、価格中央値1,180万円。つまり「高利回り＝築古・低価格」という等式がほぼそのまま成立している。7〜10%帯は築2006年・7,500万円で、こちらは価格と築年を買って利回りを譲る層。5〜7%帯は3件のみの参考値なので、傾向を語る材料にはなりません。

利回りは構造と築年でどう分かれるか

構造別の中央値は、木造97件が1,000万円・利回り15.0%、RC造47件が4,800万円・14.4%、鉄骨造21件が5,480万円・13.4%、SRC造10件が167.5万円・24.6%。SRC造の異様な高利回りは、面積中央値が26.4㎡しかないことで説明がつきます。推測だが、この一群は一棟ではなく区分所有のワンルームで、価格が小さいぶん表面利回りが跳ね上がっていると読めます（確証なし）。

築年と構造を重ねると、高利回り帯の主要な供給源が見えます。1980年以前の木造35件は中央値600万円、同帯のRC造19件は230万円。1981〜1999年の木造47件でも1,180万円で、これらが207件の高利回り群の中核です。対して2000〜2009年の木造6件は7,200万円、鉄骨造5件は5,480万円と桁が変わる。要するに、旭川で二桁利回りを取るということは、当集計上はほぼ「築25年以上の木造・低価格帯を買う」ことと同義になっています。

表面利回りと実質利回りの距離

ここからは注意書きです。掲載されている利回りは原則として表面利回り、つまり満室想定の年間賃料÷価格。実際の手残りは、空室・修繕・税金の3つで削られます。エリアプロフィールでは旭川市の人口が317,167人（2024年10月1日現在、出典: 旭川市公式サイト）で減少傾向にあると整理されており、賃貸需要の安定度を示す個別データは公開情報未確認です。空室率を保守的に置く前提は外せない。加えて築40年超の木造・RC造では、屋根・外壁・給排水の更新が数百万円単位で発生し得ます。中央値500万円の旧耐震物件で修繕に300万円かかれば、実質利回りは表面の半分近くまで落ちる計算になります（一般的な試算であり、個別物件の実額は確認が必要）。固定資産税・都市計画税、除雪費用といった北国特有のランニングコストも、表面18.7%という数字の内側で静かに効いてきます。当サービスの集計はあくまで売出時点の掲載情報であり、成約価格でも実質利回りでもない——この一線は常に意識しておきたいところです。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外にも、駅から遠いほうが安いとは限りません。当サービスが収集した294件のうち駅徒歩が判明した184件を並べると、直感を裏切る並び方をします。

駅徒歩1〜5分は37件で中央値1,300万円、6〜10分は26件で3,700万円、11〜15分は32件で3,300万円、16〜20分は28件で630万円、21分以上は61件で1,180万円。最も高いのは駅至近ではなく6〜10分帯であり、㎡単価で見ても最上位は11〜15分帯です。駅前の1〜5分帯は㎡単価で見ると5つの帯の中で最も低い部類に入る。

理由は面積と築年にありそうです。1〜5分帯は面積中央値254.5㎡・築1986年に対し、11〜15分帯は402.96㎡・築1985年、6〜10分帯は365.0㎡・築1993年。つまり駅から少し離れたゾーンに、規模が大きく比較的新しい一棟が集まっている。エリアプロフィールによれば旭川駅の平均乗降客数は6,890人/日（令和5年度、出典: 統計データ statresearch.jp）で、これは同線区内で首位とはいえ、大都市圏のような「駅力が賃料を決める」構造とは異なると見るのが自然です。旭川は自動車移動が前提になりやすく、駅距離のプレミアムが価格に反映されにくい——推測だが、この構造が数字に出ていると解釈できます。

利回りは素直です。1〜5分15.0%、6〜10分13.5%、11〜15分12.9%、16〜20分14.9%、21分以上15.4%。最も遠い21分以上帯が最も高い。ただしこの帯は61件と最大ボリュームで、面積中央値294.9㎡・築1983年と築古が中心。利回りの高さは立地の対価でもあることを忘れずに。

地区別では永山が10件で中央値855万円・利回り14.9%と、サンプルがまとまった数少ないエリア（それでも傾向として見る程度）。以下は少数の参考値ですが、東光7件が1,450万円、神居7件が1,180万円、神楽6件が3,550万円、豊岡5件が2,380万円、東光一条5件が11,000万円（面積中央値1,633.8㎡と大型案件中心）。九条通5件は中央値600万円で利回り25.0%と極端ですが、5件の参考値であり、この数字だけで判断すべきではありません。エリアプロフィール上、旭川市の住宅地の公示地価は2025年時点で1㎡あたり2万1,000円（前年比−0.3%）、商業地は2026年で1㎡あたり5万5,000円（前年比−7%）とされています（出典: 土地代データ）。土地値の下支えは薄く、建物と稼働で採算を取る発想が必要な地域だと読めます。

リスク要素と注意ポイント

294件を並べて最初に確認したいのは、地雷の在り処です。当サービス集計でリスク要素の比率を見ると、旧耐震が95件で32.3%、再建築不可が0件、借地権が0件、告知事項ありが1件で0.3%。

再建築不可と借地権がゼロというのは、都市部の投資物件集計ではなかなか見ない数字です。土地に余裕のある地方都市らしい特徴と言えます。裏返せば、このエリアで警戒すべきリスクは権利関係ではなく、圧倒的に築年に集中しているということ。

旧耐震32.3%が実務上どう効くか。第一に融資です。1981年6月より前の建物は、金融機関によっては担保評価がほぼ土地値のみとなり、融資期間が5〜10年に圧縮されるか、そもそも取扱い対象外になることがあります。中央値500万円という価格は現金購入なら射程内ですが、レバレッジ前提の投資計画には乗りにくい。第二に保険。地震保険の保険料率や耐震割引の適用可否は建築年で分かれ、旧耐震では割引が使えないケースが一般的です。第三に出口。買った時と同じ制約を、売る時は買主が負います。10年後、築60年に近づいた木造アパートに買い手がつくかどうかは、賃料が取れているかどうかにかかってくる。

マクロ側の逆風も直視しておきましょう。エリアプロフィールでは旭川市の人口は317,167人（2024年10月1日現在）、世帯数177,394（2024年11月1日現在、前月比97減）とされ、少子高齢化による自然減と転出超過が続いていると整理されています（出典: 旭川市公式サイト／マイ広報紙）。地価も商業地は2026年公示で1㎡あたり5万5,000円・前年比−7%と下落が継続する一方、2025年の基準地価は全用途平均34,524円/㎡で前年比+0.31%、住宅地は21,968円/㎡で+0.45%と、指標によって方向が分かれています（出典: 土地代データ）。ちなみに公示地価の平均は1993年の88,170円/㎡がピーク、2021年の27,243円/㎡が底とされており、長期の下落からの底這いという位置づけです。

なお洪水・液状化などのハザード情報、用途地域の構成比、学区や医療アクセスの評価については、今回参照したエリアプロフィールに収録がなく公開情報未確認です。現地のハザードマップと都市計画情報は、必ず自治体の一次資料で個別に確認してください。当サービスの集計はあくまで掲載データの統計であり、個別物件の安全性を保証するものではありません。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ294件の中に、160万円の世界と9,800万円の世界が同居しています。当サービス集計の上下10%を切り出すと、旭川の投資物件が持つ二つの顔がくっきり見えてきます。

お得ゾーン：160万円以下の29件

下位10%の境界価格は160万円。この層に入る29件は、築年中央値1978年、面積中央値48.6㎡、駅徒歩中央値15分。面積から見て、区分所有の1室や小規模な建物が中心と読めます。前月の下位境界は220万円でしたから、−60万円（−27.3%）と安値側がさらに下がった。現金で買える価格帯で、賃料が月4〜5万円取れれば表面利回りは軽く二桁に届く計算です。ただし旧耐震かつ小面積で、修繕積立金や管理費、そして出口の流動性が読みにくい。「余剰資金で1室、キャッシュフローの実験台として」という読者には合いますが、規模拡大の起点にはしづらい層です。

プレミアムゾーン：9,800万円以上の29件

上位10%の境界は9,800万円で、こちらも29件。築年中央値1994年、面積中央値1,633.8㎡、駅徒歩中央値14分と、下位層とは別次元の規模です。上位5%ラインは1億7,800万円で、前月の1億3,000万円から+36.9%の上昇。高額帯の顔ぶれが入れ替わり、より大型の案件が載ったことが数字に表れています。利回りは7〜10%帯（中央7,500万円・築2006年）が31件と一定の厚みを持ち、法人や資産管理会社が長期保有する対象として現実的な選択肢になっています。

中央値25日という時間感覚

注目したいのは、この上下どちらのゾーンも「待ってくれない」ことです。観測期間中に掲載が終了した99件の掲載日数は中央値25日、短い側の4分の1は14日以内。ひと月に一度ポータルを覗くだけでは、条件に合う一棟の半分は見ずに終わる計算になります。しかも今月は新規89件に対し掲載終了112件と、入れ替わりが供給を上回るテンポ。当サービスが6サイトを機械的に巡回して初めてこの回転が数字になったように、条件を決めて毎日自動で追う仕組みがないと、旭川の投資物件は「気づいたら消えていた」の連続になります。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 北海道旭川市の収益・投資用物件の中古相場はいくらですか？

当サービスが6サイトから収集した294件（2026年8月5日〜9月4日）の集計では、価格中央値は1,290万円、平均は4,850万円です。安めの4分の1が490万円、高めの4分の1が4,600万円、最安層（下位5%）は140万円、最上層（上位5%）は1億7,800万円。㎡単価の中央値は5.8万円/㎡でした。500万円未満が75件、500〜1,000万円が43件、1,000〜1,500万円が39件と、1,500万円未満に全体の53.4%が集中しています。なお掲載価格は売出時点のもので、成約価格ではありません。

Q2. いまは買い時ですか？

当サービスの集計だけで買い時を断定することはできませんが、材料は挙げられます。今月の中央値は1,290万円で前月比−108万円（−7.7%）、安めの4分の1は596万円→490万円と−17.8%。値ごろ帯は下がっています。一方で高めの4分の1は3,550万円→4,600万円（+29.6%の上昇）と、高額帯は逆に上がりました。上下に開く二極化局面です。値ごろ帯を現金で拾う戦略と、築浅・大型を融資で取る戦略では、いま見るべき数字がまったく違うと考えたほうがよさそうです。

Q3. 旧耐震物件はどのくらい流通していますか？

当サービスの集計では、294件のうち旧耐震（1981年6月の新耐震基準より前の建築）は95件で32.3%。前月の30.8%から1.5ポイント増えています。中央価格は500万円、面積中央値179.8㎡、利回り中央値18.7%。価格は新耐震以降（1981〜1999年の中央値1,900万円）と比べて1,400万円安い水準です。ただし融資期間の短縮、地震保険の割引不適用、出口での買い手の制約といった条件が価格に織り込まれています。「築40年だから旧耐震」ではなく、建築年で判定してください。

Q4. 利回りが高いのはどんな条件の物件ですか？

当サービスの集計で利回りが取れた241件のうち、207件（85.9%）が10%以上でした。この10%以上帯の中央価格は1,180万円、築年中央値は1983年、面積中央値272.2㎡。築年帯別では1980年以前が18.7%、1981〜1999年が14.4%、2000〜2009年が9.6%と、築古ほど高い。構造別では木造15.0%、RC造14.4%、鉄骨造13.4%です。SRC造は24.6%と突出しますが、面積中央値26.4㎡と小さく、区分所有の小住戸が中心と見られます（10件の参考値）。

Q5. 駅からの距離で価格はどれくらい変わりますか？

当サービスの集計では、駅距離と価格が素直に連動していません。駅徒歩1〜5分（37件）の中央値は1,300万円、6〜10分（26件）は3,700万円、11〜15分（32件）は3,300万円、16〜20分（28件）は630万円、21分以上（61件）は1,180万円。最も高いのは6〜10分帯で、㎡単価が最も高いのは11〜15分帯です。駅から少し離れたゾーンに大型・比較的築浅の一棟が集まっているためで、価格差は立地より規模と築年で説明できる部分が大きいと読めます。

Q6. 旭川で築5年以内の物件が急に増えたのはなぜですか？

当サービスの集計上の事実としては、2020年以降に建てられた物件の掲載が前月4件から今月10件へ増加し（+150%の増加）、中央値も4,175万円→5,580万円へ上がりました。理由については公開情報未確認で、断定できません。推測として、新築稼働から数年経ったアパートを売却するオーナーの動きが同時期に重なった可能性が考えられますが、確証はありません。10件はまだサンプルが少なく、来月以降も同じ水準が続くかを確認してから判断するのが安全です。

Q7. 狙いの条件で北海道旭川市の収益・投資用物件の新着を毎日追うには？

当サービスの集計データは、LINEの「物件ウォッチ」を友だち追加して「北海道旭川市 投資」と送るだけで使い始められる監視エンジンから生成されています。センチュリー21、健美家、ピタットハウス、楽待、三井のリハウス、不動産連合隊の6サイトを15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了をLINEに通知します。エリア・予算・利回り・築年・面積などの複合条件で絞り込みが可能。無料プラン（24時間遅延・1監視）から始められ、リアルタイム通知やAI分析を含む有料プランは月額980円からです。掲載終了までの日数が中央値25日という回転の速さを踏まえると、自動追跡の効果は小さくありません。

2026年9月のハイライトと注意点

今月の当サービス集計で最も印象的だったのは、中央値が下がったのに上位帯が上がったという「ねじれ」です。294件の中央値は1,290万円で前月比−7.7%。ところが高めの4分の1は3,550万円→4,600万円、上位5%ラインは1億3,000万円→1億7,800万円（+36.9%の上昇）。同時に安めの4分の1は596万円→490万円へ下がり、下位10%の境界も220万円→160万円と切り下がりました。中間層が薄くなり、両端が伸びた形です。牽引したのはRC造（2,700万円→4,800万円）と築5年以内の10件。ただし注意点も。掲載価格は売出時点の希望価格であって成約価格ではなく、同一物件が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えています。数字は「いま何が売りに出ているか」の地図であり、成約実績の記録ではない——その前提で読んでください。

本レポートは、物件ウォッチが 6サイト（センチュリー21, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス, 不動産連合隊）から自動収集した掲載データ 294件（2026-08-05 〜 2026-09-04）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがセンチュリー21・健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウス・不動産連合隊を横断して収集した2026年9月5日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 北海道旭川市 収益・投資用物件の注目物件一覧 から確認できます。