駅徒歩6〜10分帯の中央値が2,700万円へ半減 | 北海道旭川市 収益・投資用物件 中古相場分析【2026年7月版】— 369件集計

最終更新: 2026年7月3日 | 369件・6サイトのデータに基づく

旭川の投資物件の景色が、この1か月で少し変わった。「駅徒歩6〜10分」という、投資家が最も好むゾーンの中央価格が、前月の6,000万円から2,700万円へ半減している。もちろん背景には出品構成の入れ替わりがあるのだが、これだけの動きが1つの帯で起きるのは珍しい。本稿では、当サービスが6サイトから収集した北海道旭川市 収益・投資用物件369件（2026年6月2日〜7月2日）を素材に、価格分布・築年断層・利回り帯・立地軸を丁寧に解きほぐしていく。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 6サイト（センチュリー21, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス, 不動産連合隊）の掲載データ 369 件、期間 2026-06-02 〜 2026-07-02
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 観測期間が短いため、新着・掲載終了の件数比較は参考程度にご覧ください
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 6サイトから収集した北海道旭川市 収益・投資用物件369件の価格中央値は1,250万円、平均は4,540万円と大きく離れている。分布は高値の裾を引く形で、上位5%ラインは1億4,200万円まで伸びる。
• 利回り中央値10%以上の物件が244件（全体の約66%）を占め、木造アパート中心の「高利回り市場」の顔つきは今月も健在。
• 前月比で最も目を引くのは、駅徒歩6〜10分帯の中央値が6,000万円→2,700万円（-55.0%）へ急落した点。RC造大型案件が抜け、中規模木造が相対的に厚くなった構成変化と見られる。
• 築年帯の断層は依然大きい。1980年以前600万円 → 2010〜2019年9,440万円と、40年で15倍以上の差が付いている。
• 旧耐震（1981年5月以前）比率は35.2%で前月から1.6ポイント増。融資年数・保険料での不利が実質利回りを削る。
• ㎡単価中央値は5.8万円/㎡、最上層は1億円ライン。掲載終了までの中央値は27.5日で、動くときは早い。

今月のトップ3変化（前月比）

前月（2026-05-05〜2026-06-04）との比較で、当サービスの集計に明確な地殻変動が3つ現れた。それぞれ切り口の違う話なので、順に見ていく。

① 駅徒歩6〜10分帯の中央値が6,000万円→2,700万円（-55.0%）

投資家が最も好む「駅から6〜10分」という帯で、中央価格が前月比で半減した。件数は29件→33件と微増しているので、単純な出品消化ではなく顔ぶれの入れ替えが主因と読める。前月まで並んでいた1棟RC・築浅寄りの大型案件が抜け、代わりに2,000万円台後半の中規模木造・鉄骨案件が厚みを増した格好だ。

推測だが、背景要因として2つ考えられる。1つは、旭川駅前で進行中の再開発（旧マルカツをアルファコートが3億1,110万円で落札、オクノ跡地に「御宿 野乃」300室が2026年度着工予定）(出典: 北海道新聞 https://www.hokkaido-np.co.jp/article/1171213/ ／ Wikipedia「平和通買物公園」)を睨んだ売り手が、駅近の大型案件を早めに引っ込めた可能性。もう1つは、道外個人投資家が敬遠しがちな中央部の中規模木造が新規に載ってきた可能性。いずれも仮説だが、次月の推移で見えてくるはずだ。

② 駅徒歩11〜15分帯の中央値も1,400万円→895万円（-36.1%）

こちらは件数45件→52件と増えた上での中央値低下で、「安めの中規模案件が新規に相当数出た」という色が濃い。㎡単価中央値は6.6万円/㎡と、6〜10分帯（6.6万円/㎡）と実は変わらず、面積の小ぶりな案件が増えたと読むのが自然だろう。旭川で「駅徒歩10分超は車圏」という前提を踏まえると、この帯は表面利回り20.4%（中央値）と一気に跳ね上がるレンジでもある。ハンズオン管理を前提に狙う地元投資家には拾い時が来ているかもしれない、というのが編集部の見立てだ。

③ 2020年以降築（新省エネ基準）の出品件数が6件→8件へ急増（+33.3%）

母数が小さいので参考値扱いだが、旭川では希少な築5年以内の投資用物件が、前月比+33.3%で増加した。中央価格も4,925万円→6,230万円へ約26.5%上昇している。プレミスト旭川ザ・タワー（151戸、2025年3月入居開始）を筆頭に、中心部の新規供給が一段落してオーナーチェンジ・区分投資に一部流れ始めた——という文脈も想像できるが、これはあくまで推測であり、母数が8件では断定できない。傾向として観察を続けたい。

🗞️ 今月のトピック

2026年2月、オクノ跡地に足場が組まれ解体が本格化した（出典: 号外NET旭川市 https://asahikawa.goguynet.jp/2026/02/21/2026okuno-kaitaikouji/）。前年7月末に閉館したファッションビル「オクノ」の跡地は、札幌のアルファコートが取得済みで、共立メンテナンスの和風ホテル「御宿 野乃」（300室）が2026年度に着工予定と2026年1月に報じられている（北海道新聞）。買物公園沿線の再開発が「計画」から「実行」フェーズに移ったことは、旭川駅から徒歩圏の一棟収益物件・オーナーチェンジ物件の資産価値に中期的なプラス要因になる可能性がある。実際、当サービス集計でも駅徒歩1〜5分帯の中央利回りは18.6%と高止まりしており、再開発の実効化が進めば表面利回りは圧縮方向へ動くと考えられる（推測）。

北海道旭川市 収益・投資用物件の全体像（当サービス集計）

「北海道第2の都市」の投資物件市場は、数字で見ると想像以上に幅が広い。当サービスが6サイトから集めた369件の輪郭を、まず素直に眺めてみよう。

集めた369件の内訳

内訳は楽待230件、健美家53件、不動産連合隊52件、ピタットハウス21件、センチュリー21が12件、三井のリハウス1件。楽待だけで全体の62.3%を占めており、旭川の投資物件情報の集約点は楽待になっている。詳細情報の取得（築年・利回り等の enrichment）は楽待42件、健美家19件、不動産連合隊6件、ピタットハウス3件で、複数サイトを横串にする意義は大きい。1サイトあたりの視野では見落とすレンジが必ず出るからだ。

価格はどこに集中しているか

中央値は1,250万円、平均は4,540万円。中央値と平均の乖離が大きいのは、最大10億円クラスの一棟RCが分布を歪めているためで、これは「高値の裾を引いた分布」の典型だ。安めの4分の1ラインは592万円、高めの4分の1ラインは3,650万円、下位5%ラインで141万円、上位5%ラインで1億4,200万円。500万円未満と500〜1,000万円のゾーンにそれぞれ80件ずつ溜まっており、この2つの帯だけで全体の43.4%を占める。旭川は「1,000万円以下で1棟持てる」市場、という表現が数字上も裏付けられる。㎡単価中央値は5.8万円/㎡で、都心と比べればほぼ1/10のレンジだ。

掲載開始・掲載終了の動き

期間中の新規出品は176件、掲載終了は186件。ただし週次の推移を見ると、6月2週目に82件出品→翌週52件・102件終了と大きなバーストがあり、当サービスのスキャン周期の影響も含まれる可能性が高い。参考扱いとして抑え気味に見るのが妥当だろう。一方、掲載終了までの日数中央値は27.5日と、この規模の地方都市としては動きは早い。四分位で見ると下位25%は1日、上位25%は39日で、「即消える案件」と「長く残る案件」の二極化が鮮明だ。

築年ごとの相場と「価格の断層」

北海道旭川市 収益・投資用物件には、はっきりとした築年の断層がある。それも「じわじわ」ではなく、崖のように段差が付く。1981年6月の新耐震基準、2000年4月の品確法（住宅の品質確保促進法、10年瑕疵保証を義務化）、2009年6月の長期優良住宅認定制度——法令の節目のたびに、価格帯が階段状にジャンプしていく様子がデータからくっきり浮かび上がる。

築年帯ごとの中央価格

築年帯ごとにきれいに階段が付いている。1980年以前と2010〜2019年で中央価格は約15.7倍、㎡単価では約3.3倍の差。築年の切れ目1つで、投資の設計思想がまるで別のゲームに変わることが読み取れる。

新耐震・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

新耐震境界（1981年）を越えると、中央価格は600万円→1,925万円で+1,325万円、㎡単価は3.96→6.52万円/㎡へ約1.6倍。品確法境界（2000年）を越えると、さらに1,925万円→5,490万円で+3,565万円と大きく段差が付く。ここが最も価格ジャンプの大きい断層で、瑕疵保証義務化と建築品質の底上げが、20年経った中古市場でも評価差として残っていることを示している。

構造との重ね合わせで見ると、1981〜1999年帯のRC造は中央値7,800万円（37件）と本格レンジだが、同じ帯の木造は1,175万円（62件）に留まる。旧耐震帯の木造は750万円（59件）で、「築古木造の一棟」というカテゴリだけで100件超がひしめく。これが旭川投資市場の「地肌」だ。

旧耐震物件の比率と影響

集計対象369件のうち、1981年5月以前築の旧耐震は130件、構成比35.2%。前月比+1.6ポイントで、比率はじわりと上昇している。旧耐震は住宅ローンの融資年数が短くなりやすく、地震保険料も高い。表面利回り19.5%の中央値も、この「融資が付きにくい・現金買い前提」というハンデを反映した水準と見るべきで、実質利回りは修繕・空室・保険を差し引くと大きく削られる、というのが実務家の共通見解だ。

投資指標の現実

利回り中央値は帯全体で10%超が半数を占める世界。だが帯ごとに景色は違う。

利回り帯ごとの構成

数字が語るのはシンプルだ。表面利回り10%以上の244件は「築40年前後・㎡単価5万円台・1,000万円前後」の築古木造の世界、7〜10%帯は「築15年前後・9,000万円台・㎡単価13万円台」の準新築RC/鉄骨の世界。この2つは、同じ「旭川の投資物件」でありながら、投資家として要求される資本力・管理能力がまるで違う別々のマーケットと言っていい。

利回り × 築年・構造の重ね合わせ

高利回り帯（10%以上）の主要構成を掘ると、築1983年中央・㎡単価5.42万円/㎡・面積240㎡中央——つまり築古木造アパート一棟（〜12戸程度）が土台。構造別に見ても、木造150件の中央価格は1,065万円で中央利回り15.2%、RC造63件は中央価格2,200万円で14.99%と、木造とRCで中央利回りにほぼ差がないのが旭川の特殊性だ。RC造の第1四分位が225万円まで下振れするのは、区分・低価格の築古RCが混じっているためで、これは他都市ではあまり見ない分布形状である。

SRC造24件の中央価格180万円・中央利回り22.4%は、区分の築古SRC（宮下通・四条通等の20㎡台）が数を稼いだ結果。低価格帯の顔ぶれとして押さえておきたい。

表面利回り vs 実質利回りの注意点

表面利回り20%と数字だけ見れば夢のような案件も、旭川では実質稼働率60〜70%、修繕費・原状回復費・保証会社加入なしの滞納リスクを織り込むと、手残りが赤字化する例が少なくない、というのがエリアプロフィールに整理された失敗パターン群だ。特に「満室想定20.5%」と表記しつつ実稼働は半分程度、というレントロールの見せ方は道外投資家が引っ掛かりやすい。冬期（12〜3月）の入居募集が動きにくいという積雪寒冷地特有の季節性も、実質利回りに5〜10ポイント効いてくる要素で、購入検討時はこれを差し引いた上で表を作り直すのが実務の流儀だ（推測を含む考察）。

立地軸でみる相場（駅徒歩・地区）

「駅徒歩が短い＝価格が高い」——都市部の常識は、旭川では素直に当てはまらない。

駅徒歩帯ごとの価格感

駅徒歩1〜5分（37件）の中央価格は900万円、6〜10分（33件）は2,700万円、11〜15分（52件）は逆に895万円まで下がる。20分超（75件）で1,080万円、16〜20分（48件）で2,200万円。徒歩1〜5分帯には低価格の区分（宮下通・四条通など）が混じって中央を引き下げており、㎡単価で見ると1〜5分5.62万円/㎡ ＜ 20分超5.62万円/㎡と、単価差は驚くほど小さい。旭川は車社会で、駅アクセスの価格プレミアムが薄い都市——その特性が数字にはっきり出ている。

一方で、中央利回りは駅徒歩1〜5分で18.6%、11〜15分で20.4%、16〜20分で14.5%と帯ごとに逆転が起きる。徒歩1〜5分帯の高利回りは区分の築古が混じっているためで、単純に「駅近が有利」とは読めない。駅距離よりも「築年・構造・実稼働」で切ったほうが、旭川の相場は理解しやすいというのが本集計から立ち上がる結論だ。

町丁/地区での偏り

参考値レベルのサンプル数ではあるが、地区名で拾える中央価格は錦町9,300万円（9件）、東光2,295万円（6件）、豊岡1,920万円（7件）、永山1,700万円（7件）、末広800万円（5件）、神居600万円（7件）、九条通600万円（5件）、四条通230万円（5件）、宮下通155万円（6件）。錦町の中央価格が突出しているのは、築2013年中央・面積748㎡中央の一棟RC/鉄骨案件が集中しているためで、地区特性というより「載っている案件の顔」の差だ。永山・豊岡は築古木造〜築浅の中規模RCが混ざる中間帯、四条通・宮下通は区分築古の低価格帯——地区名を見ただけで判断せず、必ず個別の築年・構造を確認する必要がある。

リスク要素と注意ポイント

数字の背後にあるリスク、これを外して投資判断はできない。当サービスの集計と、旭川のエリア特性の両方から抑えておきたい。

当サービス集計のリスク要素

集計対象369件のうち、旧耐震（1981年5月以前築）は130件・35.2%。再建築不可・借地権・告知事項のフラグは掲載データ上0件（未表記の可能性含む）だが、旧耐震の比率だけで3件に1件超が該当することは重い数字だ。旧耐震物件は住宅ローンの融資年数が10〜15年に抑えられがちで、購入時の手残りキャッシュフローが薄くなる。地震保険料も新耐震と比べて概ね1.5倍程度に嵩む。「表面利回り20%」の裏には、これら見えないコストが常に潜んでいる。

立地固有のリスク（ハザード）

旭川市は石狩川・忠別川・美瑛川・牛朱別川の合流地点で、洪水浸水想定区域が広範に及ぶ。市は令和3年の水防法改正を踏まえた新洪水ハザードマップ・内水ハザードマップを公開しており、投資検討時は必ず対象地番で確認したい（出典: 旭川市 洪水ハザードマップ https://www.city.asahikawa.hokkaido.jp/kurashi/320/kouzui/d065806.html）。内陸のため津波・高潮リスクは基本的にないが、石狩川沿いの低地部では液状化リスクがあり、旭川市防災これ一冊まとまっぷで個別確認が必要となる。

規制・条例で抑えるべき点

用途地域は、駅前〜平和通買物公園〜4条通が商業地域（建ぺい率80%、容積率400〜600%が典型）、東光・豊岡・永山・神居が第1種低層住居専用地域（建ぺい率50%、容積率100%）が中心。防火・準防火地域は市街化区域内の主要幹線沿いに指定されている。積雪寒冷地特有の内見時チェックとしては、①屋根雪荷重・パラペット漏水・外壁クラック、②セントラルヒーティング・地下オイルタンク（灯油）の劣化と入替コスト、③浄化槽物件の維持費・法定検査、④駐車場の融雪・除雪動線と台数——このあたりは道外投資家がとりわけ見落としがちなポイントとして押さえたい。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

エリアプロフィールで取得している直近の売出・取引事例と、本サービスの集計中央値を並べて整合性を確認しておこう。

旭川市東7条3丁目（新旭川駅徒歩6分）で売出中の一棟マンション（1990年築・30戸・1,685㎡）は8,500万円、想定表面利回り17.27%。忠和3条1丁目の一棟マンション（1979年築・24戸・1,564㎡）は2,980万円で表面利回り31.74%。神居一条5丁目の一棟アパート（2000年築・4戸・263㎡）が2,850万円で9.17%。東光13条2丁目の収益マンション（1990年築・12戸）が2,700万円で15.5%。4条通の一棟アパート（1988年築）が1,475万円で20.5%——（出典: 健美家 https://www.kenbiya.com/pp0/h/hokkaido/asahikawa-shi/ ／ LIFULL HOME'S 不動産投資 ／ ラルズネット旭川）

いずれも本集計の中央値・利回り分布とよく整合する顔ぶれだ。2026年の公示地価は、住宅地平均が21,240円/㎡（前年比+0.23%）、商業地が52,790円/㎡（+0.20%）、工業地が10,170円/㎡（+0.18%）と全用途で上昇に転じており、旭川市全体では44年ぶりに緩やかな地価上昇局面へ入っている（出典: トチダイインフォ https://tochidai.info/hokkaido/asahikawa/）。「値下がり続きの地方都市」というステレオタイプでは、旭川の投資判断はもう捉えきれない、というのがこの数字の含意だ。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるか——分布の両端を覗いてみよう。

下位10%: 180万円以下に並ぶ物件

価格180万円以下に該当するのは36件。築年中央値は1980年（旧耐震ぎりぎり）、面積中央値は44.7㎡、駅徒歩は中央13.5分。区分築古SRC・宮下通/四条通あたりの単身向け1K〜1DKが中心的な顔ぶれだ。表面利回りは20%を超えるレンジもあるが、実質稼働と修繕負担のバランスは相当タイト。「現金一括で買って、リノベを自前で回せる」地元投資家か、キャピタルではなくキャッシュフロー重視の再生系プレイヤー向けの世界と読める。

上位10%: 1億円以上に並ぶ物件

価格1億円以上は36件。築年中央値は1998年、面積中央値は1,240.6㎡、駅徒歩中央19分。1棟RCの中規模〜大型が中心で、錦町・末広方面の一棟マンションが目立つ。中央利回りは9.0%前後で、7〜10%帯の中心層と重なる。融資が付く物件レンジで、道外の中堅法人・地元の資産組み換え法人がプレイヤーとして想定される。表面利回りは平凡だが、規模のスケールメリットと出口の広さ（買い手候補の厚み）がプレミアムゾーンの本質だ。

本稿で描いた分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って監視するフェーズ。中央値27.5日で消える個体を見逃さないためには、15分間隔の自動巡回が現実的な解になる。手作業でのポータル巡回では、良質な案件は動く前に着地してしまう——これが本集計から立ち上がる素直な結論だ。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 北海道旭川市 収益・投資用物件の中古相場はいくらですか？ 本サービス集計（6サイト・369件・2026年6月2日〜7月2日）では、価格中央値は1,250万円、平均は4,540万円、㎡単価中央値は5.8万円/㎡です。500万円未満と500〜1,000万円のゾーンにそれぞれ80件が集積しており、旭川は「1,000万円以下で1棟持てる」レンジが厚い市場です。ただし上位5%は1億4,200万円まで伸び、分布は高値の裾を大きく引いています。

Q2. 北海道旭川市 収益・投資用物件の買い時はいつですか？ 当サービスは掲載データのみを扱うため、「相場の底」を断定的に示すことはできません。ただし、2026年公示地価は住宅地+0.23%・商業地+0.20%・工業地+0.18%と全用途で微増に転じ（トチダイインフォ）、旧マルカツ・オクノ跡地の中心部再開発も実行フェーズへ移りつつあります。金利・税制の外部要因を除けば、個別案件ベースでの選別買いが現時点の妥当な姿勢と読めます。

Q3. 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？ 本集計では、1981年5月以前築の旧耐震物件は130件・構成比35.2%（前月比+1.6ポイント）。3件に1件超が該当します。融資年数が短くなりやすく、地震保険料も割高になるため、表面利回りが高くても実質利回りは削られやすい点に注意してください。

Q4. 北海道旭川市 収益・投資用物件で利回りが高いのはどんな条件ですか？ 当サービス集計では、表面利回り10%以上の244件の中心属性は「築40年前後・木造・240㎡前後・1,025万円前後」。駅徒歩11〜15分帯（中央利回り20.4%）、9条通エリア（参考値25.0%）、SRC造の区分築古（22.4%）などが高利回りゾーンとして目立ちます。ただし、実稼働率と修繕負担を織り込むと表面値の6〜7割まで落ちる例も少なくありません。

Q5. 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？ 駅徒歩1〜5分の中央価格900万円、6〜10分2,700万円、11〜15分895万円、16〜20分2,200万円、21分以上1,080万円。駅距離と価格のきれいな比例関係が成立していないのが旭川の特徴です。㎡単価で見ても5.6〜7.0万円/㎡のレンジに収まり、「駅近プレミアム」は他都市より薄いと言えます。

Q6. 前月と比べて今月の集計で最も変わったのは？ 当月最大の変化は、駅徒歩6〜10分帯の中央価格が6,000万円→2,700万円（-55.0%）へ半減したことです。件数は29件→33件と増えており、大型RC案件が抜けて中規模木造・鉄骨案件が厚くなった構成変化と見られます。11〜15分帯も1,400万円→895万円（-36.1%）と同方向の動きで、駅から少し離れた中規模の玉が今月は多いのが特徴です。

Q7. 狙いの条件で北海道旭川市 収益・投資用物件の新着を毎日追うには？ 当サービス（物件ウォッチ）は、センチュリー21・健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウス・不動産連合隊 の6サイトを15分間隔で自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「利回り10%以上 × 駅徒歩10分以内」「新耐震RC × 3,000万円以下」のような複合条件も設定可能で、無料プランなら24時間遅延版で試せます。本稿で見た「掲載終了までの中央値27.5日」という流通速度を考えると、自動追跡は事実上必須と言えます。

2026年7月のハイライトと注意点

今月の集計で最も特筆したいのは、駅徒歩6〜10分帯という「投資家が最も好む帯」で中央価格が半減したという一点だ。件数は微増しているので単純な出品消化ではなく、案件の顔ぶれが入れ替わった構成変化と読める。同時に、11〜15分帯も-36.1%と同方向で、今月は「駅から少し離れた中規模」の玉が全体的に厚い。前月比で価格中央値そのものも1,500万円→1,250万円（-16.7%）と下がっており、掲載構成の変化が全体指標にも波及している。

注意点として、①観測期間が短いため新着・掲載終了の週次バーストは参考程度、②表示価格は売出時点で成約価格ではない、③同じ物件が複数サイトに載る場合は別カウント——この3点は必ず頭に置いた上で数字を読んでほしい。継続観測で見えてくるのは、公示地価の緩やかな上昇局面と、中心部再開発の進捗が、いつ・どの帯の利回りに反映されるかというタイミング問題だ。

本レポートは物件ウォッチが6サイト（センチュリー21・健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウス・不動産連合隊）から自動収集した369件の掲載データに基づく集計です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではありません。分析対象期間は2026年6月2日〜2026年7月2日。次回更新は約1か月後を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがセンチュリー21・健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウス・不動産連合隊を横断して収集した2026年7月3日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 北海道旭川市 収益・投資用物件の注目物件一覧 から確認できます。