築年で動く3,000万円の崖、駅徒歩6〜10分が中央値最高 | 東京都江東区 収益・投資用物件 中古相場分析【2026年5月版】— 1808件集計

最終更新: 2026年5月1日 | 1,808件・5サイトのデータに基づく

「築古ほど安い」——投資用物件の世界では当たり前のように語られるこの常識が、東京都江東区の現状ではきれいに崩れている。当サービスが2026年4月の1か月間に5サイトから集めた収益・投資用物件1,808件を集計したところ、価格中央値が最も高いのは2020年以降築の23,920万円。ここまでは想定通り。だが利回り中央値で見ると、築古がきっちり上、新築側がきっちり下という綺麗な階段が立ち上がる。本稿は、湾岸タワーから内陸の旧耐震一棟RCまで、ひとつのエリアに同居する江東区の投資マーケットを、実数だけで切り取っていく。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 5サイト（century21, daikyo, kenbiya, pitat, rakumachi）の掲載データ 1,808件、期間 2026-04-01〜2026-05-01
• 集計方法: monitoring_url_id × external_id でユニーク化、価格変動による external_id 変化はURL重複チェックで吸収。延べ掲載数ベースで集計
• 注意点: 観測期間が短いため新規/掲載終了の流量比較は参考扱い、価格は掲載時点の表示価格で最終成約価格とは異なる、同一物件が複数サイトに重複掲載されている場合はそれぞれを1件として集計

TL;DR / 今月の要点

• 1,808件全体の価格中央値は 3,830万円、㎡単価中央値は 94.78万円。下位の目安は2,580万円、上位ラインは14,800万円と、レンジが極めて広い。
• 築年帯別の価格差は最大級。1981〜1999年の中央値2,980万円に対し、2020年以降築は23,920万円で、約8倍の開きがある。
• 利回りは築古ほど高く、**1980年以前築の中央値6.08%、2020年以降築は4.05%**。新耐震(1981年6月施行)を境にした階段がはっきりしている。
• 駅徒歩は意外な構図。1〜5分中央値3,830万円に対し、6〜10分が6,000万円と高い。一棟物件の供給が6〜10分帯に集中している影響と読める。
• 旧耐震物件は 全体の14.4%（260件）。再建築不可は0.2%、借地権0.1%と、リスク要素は数字としては薄い。
• 湾岸の 豊洲は㎡単価222.85万円・利回り中央値2.6%台で別世界。一方、扇橋・大島・北砂は ㎡単価50〜65万円台。
• 掲載から消えるまでの 中央値はわずか3日。動きが速い市場での監視は事実上の必須条件。

東京都江東区 収益・投資用物件の中古市場の輪郭（当サービス集計）

集めた1,808件の内訳

5サイトの内訳を見ると、kenbiya 914件、rakumachi 872件で全体の99%を占める。daikyo・pitat・century21は合計22件と少数で、ここは参考程度に留めたい。kenbiya・rakumachi の中央面積はそれぞれ220.8㎡、51.9㎡と大きく違い、kenbiyaに一棟物件、rakumachiに区分・小規模一棟が多めという、サイト特性の違いが面積分布に表れている。本集計はこの2サイトの厚みに支えられた、信頼に足る母集団と見てよい。

価格はどこに集中しているか

1,808件を価格帯別に並べ直すと、2,500〜3,000万円が251件で最大の山を作る。その前後の2,000〜2,500万円(127件)、3,000〜3,500万円(159件)、3,500〜4,000万円(103件)を含めると、2,000〜4,000万円のレンジに約700件、全体の4割弱が集中する。区分ワンルームの売買中心価格帯と整合的だ。

中央値は3,830万円、平均は11,461万円——平均が中央値の3倍に膨らんでいるのは、上位に巨大な裾を引いているため。最高値は22.8億円、上位5%ラインは46,000万円(4.6億円)。一方、最安層は下位5%で1,180万円まで沈む。同じ「江東区の収益物件」というラベルの下に、年収数百万円層から大手法人マターまでが同居しているのが、この区の最大の特徴だ。

掲載開始・掲載終了の動き

掲載が消えるまでの 中央値は3日（下位の目安2日、上位の目安4日）。これは集計上きわめて短く、需給が逼迫した状態を示している。価格変動による external_id 切り替えなど計測上の事情を割り引いても、好条件物件が秒で動いている空気感は本物だ。なお、4月の週次新規出品データには大きなバーストがあり、観測期間の制約から週次の流量比較は参考扱いとしている。

参考までに首都圏全体の文脈に置くと、東日本不動産流通機構の月例マーケットウォッチでは、2026年3月の首都圏中古マンション成約㎡単価は86.34万円/㎡で71ヶ月連続上昇、在庫件数は前年比+1.8%で8ヶ月ぶりに増加に転じたという（出典: イエシルコラム / https://www.ieshil.com/columns/1250/）。在庫が積み上がりはじめた地合いと、当サービス集計の「中央値3日で消える」高速回転は別レイヤーで起きている話と理解したい。

築年ごとの相場と「価格の断層」

東京都江東区 収益・投資用物件には、はっきりとした築年の断層がある。新耐震基準（1981年6月施行、これ以前は「旧耐震」）を境に、価格・利回り・面積構成が階段状に動く。

築年帯ごとの中央価格

価格中央値だけ見ると、1981〜1999年がもっとも安く2,980万円、2020年以降が突出して23,920万円。ここで効いているのは中央面積の違いで、1981〜1999年帯の中央面積は117.97㎡、2020年以降帯は217.43㎡と、後者には新築〜築浅の一棟RCが厚く混ざっている。だから純粋な「同条件で比べた築年プレミアム」は、㎡単価で読むのが正確だ。㎡単価は1980年以前51.05万円→2020年以降132.13万円と、約2.6倍。新築側へ移るにつれ綺麗に右肩上がりだ。

新耐震基準・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

築年の節目をまたぐと、㎡単価が階段状に切り替わる。1981年（新耐震）またぎで51万円→73万円、2000年（品確法、住宅の品質確保促進法）またぎで73万円→104万円、2009年（長期優良住宅認定制度開始）またぎで104万円→115万円。法令の節目が、そのまま市場の値付けに反映されている。

構造別との重ね合わせも興味深い。1981〜1999年帯の中で見ると、RC造86件の中央価格は1,390万円とむしろ安く、鉄骨造74件は24,600万円。これは「同じ年代でも区分ワンルーム（RC）と一棟もの（鉄骨）が混在している」結果で、構造の違いそのものというより販売単位の違いを映している。一方、2020年以降では RC造118件が中央25,100万円、木造11件が17,980万円——ここでの木造はほぼ新築一棟アパート、RCは新築一棟マンション、と読むのが妥当だ。

旧耐震物件の比率と影響

旧耐震は **260件、全体の14.4%**。23区平均の感覚値（おおむね15〜25%）の下限に近く、江東区がRC造比率の高い区であることと整合する。旧耐震物件は住宅ローン審査・融資年数で不利になりやすく、火災保険料も高めになる。中央利回りが6.08%と高い裏側にはこのコストがあるため、表面利回りそのまま手取りにはならない点は割り引いて読みたい。

投資指標の現実

利回り中央値は全体で4%台前半。だが帯ごとに見ると景色は違う。5%未満が1,007件と過半（55.7%）を占める一方で、7%以上の帯にも177件が並んでいる。

利回り帯ごとの構成

利回りの低い帯ほど築年は新しく、㎡単価は高い。5%未満帯の中央築年2014年に対し、7〜10%帯は1981年と33年差。「利回りはリスクの対価」という当たり前の構図を、これだけ綺麗に並べてくれる集計は珍しい。10%以上帯は26件と少なく、傾向としての参考値だが、中央価格3,450万円・中央築年1973年と、旧耐震×低価格の組み合わせが基本線になっている。

参考までに、首都圏全体の文脈では、城東地域（台東・江東・江戸川・墨田・葛飾・足立・荒川）の表面利回りは2008年以降4%前後で安定しているという指摘がある（出典: 三菱UFJ不動産販売「住まい1プラス」 / https://www.sumai1.com/useful/plus/market/plus_0312.html）。当サービス集計の中央値が利回り帯5%未満に過半が並ぶ事実は、この長期トレンドと整合的だ。

利回り×築年・構造の重ね合わせ

築年帯と構造を重ねて見ると、投資用物件の値付けロジックが立体的に見える。1980年以前×SRC造39件は中央2,890万円、1980年以前×木造21件は1,480万円。同じ旧耐震でも構造で価格が倍違う。一方、2020年以降×RC造118件は中央25,100万円、2010〜2019年×RC造172件は3,280万円——この差は新築プレミアムの厚みを示す。築浅RCを掴むコストは、同構造の築15年弱に比べて目に見えて重い。

表面利回り vs 実質利回りの注意点

中央利回り4%台前半は表面利回りベース。実質では、管理費・修繕積立金（区分の場合）、空室率、固定資産税、火災保険、PM費を引く必要がある。湾岸タワーの管理費・修繕積立金は将来的な大幅増額傾向が一般に指摘されており、表面とのギャップが拡大しやすい点は要警戒。仮説として、当サービス集計の利回り5%未満の山1,007件のうち相当数が新築〜築浅区分とすれば、修繕積立金値上げ局面で実質利回りが3%台前半まで低下するシナリオは現実味があると考えられる。

立地軸でみる相場

意外にも、駅徒歩1〜5分より6〜10分のほうが価格中央値は高い。常識を疑わせる数字から入りたい。

駅徒歩帯ごとの価格感

駅徒歩別の中央価格は、1〜5分(378件)が3,830万円、6〜10分(458件)が6,000万円、11〜15分(162件)が2,850万円、16〜20分(19件、傾向として参考)が7,200万円。中央築年と中央面積を見ると謎は解ける。1〜5分帯は中央築1997年・43.82㎡、6〜10分帯は中央築2007年・75.19㎡。6〜10分帯のほうが築浅で広い物件が並んでおり、それが価格を押し上げている。一棟物件のまとまった敷地が、駅近5分圏より6〜10分圏に多いという、東京の都市構造そのままの結果だ。

利回りは1〜5分4.42%、6〜10分4.31%、11〜15分4.69%。駅徒歩の差で利回りが0.4ptしか動かないのは、同区が「駅近プレミアムを利回りでは大して取らせない」マーケットであることを示している。

町丁/地区での偏り

地区名でまとまった件数が出ているのは亀戸(257件)、大島(136件)、北砂(60件)、南砂(48件)、東雲(41件)、東陽(39件)、扇橋(36件)、牡丹(36件)、豊洲(35件)。㎡単価の差が、そのまま江東区の二つの顔を映す。

豊洲の㎡単価222.85万円は、南砂の49.26万円に対して 約4.5倍。同じ江東区内で、ほぼ別マーケットと考えてよい。利回り中央値で見ると豊洲2.6%、南砂6.00%と完全に反転し、湾岸ブランド代を払うか、利回りを取りにいくかという選択の構図がはっきりする。

なお、東陽町については2030年代半ばに開業予定の有楽町線延伸（豊洲〜住吉）が控えており、駅周辺で再開発の動きが進む（出典: すみかうる / https://t23m-navi.jp/magazine/burari/saikaihatsu-toyocho/）。**現時点の㎡単価113.47万円**は、その期待を一定程度織り込み済みと読むのが穏当だろう。

リスク要素と注意ポイント

当サービス集計のリスク要素の比率

1,808件のうち、旧耐震 260件(14.4%)、再建築不可 4件(0.2%)、借地権 2件(0.1%)、告知事項 0件。再建築不可と借地権の薄さは江東区の特徴で、湾岸の道路条件のよさ、内陸の区画整理済比率の高さが効いている。一方で旧耐震の14.4%は無視できる比率ではない。融資年数は法定耐用年数残ベース（RC47年）で組まれることが多いため、1981年以前築の物件は融資条件が厳しくなりやすい。火災保険料も新耐震物件と比べて2〜3割高くなるケースがある。

立地に固有のリスク（ハザード）

江東区の北東側（亀戸・大島・東砂・北砂・南砂）は、海抜ゼロメートル地帯で荒川堤防決壊時に水深5m以上、浸水継続2週間以上が想定されているエリアを含む（出典: 江東区水害ハザードマップ）。一方、湾岸の豊洲6丁目・有明は標高が高く水害には強いが、液状化リスクと地震時の長周期振動には注意が要る。火災保険の水災担保有無、建物の杭基礎・地盤改良履歴の確認は、内見時のチェックリストに必ず入れておきたい。

なお、江東区には土砂災害警戒区域・特別警戒区域は存在しない。土砂災害という観点では23区内でもクリーンな区と言ってよい。

規制・条例で抑えるべき点

用途地域は商業約20%、住居系約45%、工業・準工業約30%という混在エリア。湾岸エリアでは指定容積率が再開発で700〜800%に達する地点があり、タワー建設の素地が制度的に整っている。中古物件を買う側として確認したいのは、(1) 1階・地下の浸水痕跡と止水板設置状況、(2) 湾岸物件のサッシ・配管・外壁の塩害劣化、(3) 旧耐震物件の耐震診断・補強実施履歴、(4) オーナーチェンジの場合は現入居者の賃料が周辺相場と乖離していないか、(5) 管理組合の財務状況と長期修繕積立金残高——この5点だ。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

外部の公式統計と当サービスの集計が整合しているかを軽く確かめておきたい。健美家のリサーチによると、城東エリア（中央区・江東区・台東区・墨田区・葛飾区・江戸川区）の中古ワンルーム平均成約価格は2024年通期で2,202万円、平均利回りは4.87%（出典: 健美家リサーチ / https://www.kenbiya.com/ar/ns/research/price_trends/8838.html）。当サービス集計の価格中央値3,830万円は、対象に区分のみならず一棟物件を含むため、ワンルーム単独の数字より高めに出るのは整合的だ。利回り中央値4%台前半も、城東ワンルーム平均4.87%との差は「より新築・より広い」物件比率の違いで説明がつく範囲に収まる。

直近の実取引事例として、本サービスのエリアプロフィールに集約されている代表事例を並べると:

• 福住1丁目(門前仲町徒歩4分)・2022年9月築・RC造14戸・5億2,800万円・利回り4.02%
• 森下4丁目(菊川徒歩4分)・2025年3月築・RC造4戸・4億5,200万円・利回り3.80%
• 扇橋(住吉徒歩8分)・1991年3月築・RC造19戸・2億6,800万円・利回り8.00%
• 古石場(門前仲町徒歩8分)・1989年6月築・14戸・3億9,800万円・利回り4.34%

新築〜築浅の門前仲町徒歩4〜8分が利回り3.8〜4.3%、住吉徒歩8分の築34年が8.0%——この振れ幅は、当サービス集計の利回り帯別構成（5%未満55.7%、7%以上9.8%）と矛盾しない。公式統計と外部メディアの数値、本サービスの集計が同じ方向を指している点は、本稿の数字を読む上での安心材料としてよい。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるか。両端を覗くと、東京都江東区 収益・投資用物件の市場の縁取りが見える。

下位10%: 1,480万円以下に並ぶ物件

1,808件の下位10%、180件のラインカットは 1,480万円。中央築年1985年、中央面積18.9㎡、中央駅徒歩6分。築40年弱・ワンルーム・駅徒歩6分というプロファイルが浮かぶ。ここに並ぶのは典型的に、築古区分ワンルーム、もしくは旧耐震×小面積×SRC造の組み合わせ。表面利回りは取れるが、修繕積立金の値上げや、出口での流動性低下リスクは折り込んでおきたい層だ。リノベ込みでキャピタル+インカム両狙いを描ける投資家、もしくは現金買いで利回り重視の小口投資家向き、と読むのが妥当。

上位10%: 35,000万円以上に並ぶ物件

上位10%の180件、ラインカットは 35,000万円(3.5億円)。中央築年2017年、中央面積376.9㎡、中央駅徒歩8分。築8年・延床377㎡・駅徒歩8分の一棟RCが代表選手だ。新築〜築浅の一棟マンション、湾岸のタワー区分高層階、築浅の店舗付一棟ものなどがここに集まる。資産管理会社マターか、相続対策の富裕層、海外マネーが主要バイヤーで、個人投資家が単独で背負える領域からは離れる。

本稿で描いた分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って監視するフェーズだ。中央値3日で消える個体を見逃さないには、毎日の自動巡回が欠かせない。1,808件をフィルタにかけて、自分が動ける現実的なゾーン——例えば「2,500〜4,000万円×利回り5%以上×駅徒歩10分以内」のような複合条件——で絞り込めば、対象は数十件に収束する。あとは、その数十件のラインに新着が来た瞬間、どれだけ早く動けるかの勝負になる。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1: 東京都江東区 収益・投資用物件の中古相場はいくらですか？ 当サービスの集計では、価格中央値が3,830万円、㎡単価中央値は94.78万円です。下位の目安は2,580万円、上位ラインは14,800万円で、レンジは極めて広い構成。最も件数が集中する価格帯は2,500〜3,000万円(251件)で、区分ワンルームが核になっています。

Q2: 東京都江東区 収益・投資用物件の買い時はいつですか？ 本集計のデータでは、掲載から消えるまでの中央値が3日と短く、「待つ」より「条件を決めて即動く」マーケットです。マクロには、2026年4月時点で都心6区の中古マンション価格が前月比0.2%安・2ヶ月連続下落と、上昇トレンドが一服した段階に入っています（出典: Bloomberg / https://www.bloomberg.com/jp/news/articles/2026-04-23/TD9CLBKJH6V400）。城東エリアは時差をもって反応する傾向があるため、2026年後半は売り手と買い手の値付けギャップが縮まる局面になる、というのは推測ですが妥当な見立てです。

Q3: 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？ 本集計では旧耐震物件が260件、全体の14.4%を占めます。再建築不可は0.2%(4件)、借地権は0.1%(2件)とごく薄め。旧耐震は中央価格3,994万円・中央利回り6.08%で、利回りは取れますが、住宅ローンの組みやすさや火災保険料、出口戦略を加味した実質利回りで判断する必要があります。

Q4: 東京都江東区 収益・投資用物件で利回りが高いのはどんな条件ですか？ 本集計では、利回り7%以上の177件は中央築年1981年、中央㎡単価47.05万円と、「築古×低㎡単価」が基本パターン。地区別では南砂(中央利回り6.00%)、北砂(5.42%)、大島(5.27%)、亀戸(5.02%)が高め。逆に豊洲は2.6%台、東雲3.45%、東陽4.31%と、湾岸ほど利回りは取りにくい構図です。

Q5: 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？ 当サービスの集計では、駅徒歩1〜5分の中央価格3,830万円、6〜10分6,000万円、11〜15分2,850万円。一見1〜5分より6〜10分が高く見えますが、これは6〜10分帯に築浅・大面積の一棟物件が多いため。利回り中央値は1〜5分4.42%、6〜10分4.31%、11〜15分4.69%と、駅徒歩の差で大きくは動きません。江東区は「駅近プレミアムを利回りで取らせない」マーケットと言えます。

Q6: 湾岸エリアと内陸エリアでは何が一番違いますか？ 本集計では、㎡単価中央値が豊洲222.85万円に対し南砂49.26万円——同じ区内で4.5倍の差があります。利回り中央値も豊洲2.6%、南砂6.00%と反転。湾岸タワーは海外マネー・資産管理会社マター、内陸は個人投資家の利回り取りという、需要層が分離しています。2030年代半ば開業予定の有楽町線延伸沿線（東陽町・枝川・千石）は、内陸ながら期待が織り込まれた中間層に位置しています。

Q7: 狙いの条件で東京都江東区 収益・投資用物件の新着を毎日追うには？ 当サービス（物件ウォッチ）は、century21、daikyo、kenbiya、pitat、rakumachi の5サイトを毎日自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「利回り5%以上×駅徒歩10分以内×旧耐震除外」のような複合条件も設定可能で、無料プランなら24時間遅延版で試せます。本稿で見た「掲載中央値3日で消える」流通速度を考えると、自動追跡は事実上必須と言ってよいでしょう。

2026年5月のハイライトと注意点

当月データで最も特筆すべきは、築年帯の㎡単価がきれいな階段を作っていること。1980年以前51万円→1981年以降72万円→2000年以降104万円→2010年以降115万円→2020年以降132万円——法令の節目（新耐震、品確法、長期優良住宅認定制度）が、そのまま市場の値付けに刻印されている。投資用としてどの築年帯を取りに行くかは、表面利回りより先にこの階段のどこに乗るかで決まる。

マクロの地合いとしては、首都圏中古マンション成約㎡単価が71ヶ月連続上昇を続けつつ、在庫が8ヶ月ぶりに増加に転じたフェーズ（出典: イエシルコラム）。城東は売出と成約の乖離が比較的小さい状態が続いており、需給バランスは良好と読める一方、都心6区で始まった調整局面が時差で波及してくる可能性も視野に入れたい。観測期間の制約から、本集計の週次新規出品データは参考扱いとしている点は改めて付記する。

本レポートは、物件ウォッチが2026年4月1日〜5月1日に5サイト（century21、daikyo、kenbiya、pitat、rakumachi）から自動収集した、東京都江東区の収益・投資用物件1,808件の掲載データに基づく集計です。日本の不動産市場全体の動向ではなく、当サービスの観測範囲における傾向を切り取ったものです。価格は掲載時点の表示価格であり、最終成約価格とは異なります。次回更新は月1回を予定しています。

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※ この記事のデータは物件ウォッチがcentury21・daikyo・kenbiya・pitat・rakumachiを横断して収集した2026年5月1日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は こちら から確認できます。