駅徒歩16〜20分が19→29件へ急増、中央値は6,450万円 | 東京都江東区 収益・投資用物件 中古相場分析【2026年9月版】— 1333件集計

最終更新: 2026年9月4日 | 1,333件・6サイトのデータに基づく

「駅から遠いほど売り物が増えている」——そんな月がある。当サービスが6サイトから収集した東京都江東区の収益・投資用物件は、2026年8月4日〜9月3日の30日間で1,333件。価格中央値は6,450万円で前月の4,800万円から+34.4%の上昇、駅徒歩16〜20分の掲載は19件→29件（+52.6%の増加）と目立った。豊洲の㎡単価と大島の㎡単価はまるで別の街のように離れ、築年帯ごとの価格も一直線ではない。数字だけが知っている江東区の今を、本集計から追う。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 6サイト（センチュリー21, 大京穴吹不動産, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス）の掲載データ 1333件、期間 2026-08-04 〜 2026-09-03
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが6サイトから収集した1,333件の価格中央値は6,450万円。下位の目安（第1四分位）は2,800万円、上位の目安（第3四分位）は1億8,000万円と、区分から一棟まで幅が極端に広い
• 前月比で価格中央値は4,800万円→6,450万円（+34.4%の上昇）。ただし㎡単価中央値は96.2万円/㎡でほぼ横ばいのため、値上がりというより出品の顔ぶれの入れ替わりと読むのが自然（推測）
• 最大の動きは駅徒歩帯。16〜20分の掲載が19件→29件（+52.6%の増加）、6〜10分の中央値は6,780万円→1億1,300万円（+66.7%の上昇）
• 築年帯別の中央価格は1980年以前が5,100万円、1981〜1999年が6,499万円、2010〜2019年が3,580万円、2020年以降が2億5,100万円。㎡単価は54.55万円/㎡→132.79万円/㎡と築浅ほど一貫して高い
• 利回りは5%未満が705件と最多。5〜7%が299件、7〜10%が86件、10%以上は17件（少数のため傾向として見る程度）
• エリア差は鮮明。豊洲は㎡単価206.19万円/㎡・利回り中央値2.4%、北砂は56.61万円/㎡・5.5%と、同じ区内で投資の性格がまるで違う
• 旧耐震（1981年6月より前）は139件で10.4%。掲載が消えるまでの日数は中央値34日で、追う側にはスピードが要る

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 6,450万円
• ㎡単価中央値: 96.2万円/㎡
• 中央値の前月比: +34.4%
• 集計件数: 1333件（6サイト）
• 掲載期間の中央値: 34日

今月のトップ3変化（前月比）

駅徒歩16〜20分の掲載が19件→29件に急増

本集計で最も動いたのは「駅から遠い」帯だ。駅徒歩16〜20分は前月19件→今月29件（+52.6%の増加）、中央価格も2,990万円→5,380万円（+79.9%の上昇）となった。ただしサンプルは29件と少なめなので傾向として見る程度に留めたい。この帯の㎡単価中央値は48.42万円/㎡と全帯で最も低く、利回り中央値は5.66%と最も高い。仮説だが、駅近では利回りが出ない中で、面積を取れる駅遠一棟物を出す売主側の動きが重なった可能性がある（確証なし）。

駅徒歩6〜10分の中央値が6,780万円→1億1,300万円

当サービスの集計で件数が最も多い駅徒歩6〜10分（363件）は、中央価格が前月6,780万円から1億1,300万円へ（+66.7%の上昇）。同時に件数も289件→363件（+25.6%の増加）と膨らんでいる。中央面積は85.97㎡、中央築年は2005年。価格が跳ねた一方で㎡単価中央値は107.25万円/㎡にとどまるため、価格そのものの高騰というより、規模の大きい一棟系の出品が増えた構成変化と読むのが素直だ（推測）。

RC造の中央値が3,300万円→4,980万円

構造別では、本集計で223件と最多のRC造の中央価格が前月3,300万円から4,980万円へ（+50.9%の上昇）。件数も182件→223件（+22.5%の増加）で、区分ワンルーム中心だった構成に一棟RCが混じってきた形に見える。RC造の中央築年は2014年、利回り中央値は3.96%と、江東区の中では「安全側だが利回りは薄い」ポジション。鉄骨造も59件→86件（+45.8%の増加）と伸び、こちらは中央価格1億9,400万円・利回り5.2%と対照的だ。

東京都江東区 収益・投資用物件の中古市場の輪郭（当サービス集計）

1,333件はどこから来たか

当サービスが6サイトから収集した東京都江東区の収益・投資用物件は、2026年8月4日〜9月3日の30日間で1,333件。内訳は健美家664件、楽待626件がほぼ二分し、三井のリハウス18件、ピタットハウス14件、センチュリー21が6件、大京穴吹不動産が5件と続く。前者2つは一棟物やオーナーチェンジの掲載が厚く、後者は区分・実需寄りの物件が中心という色の違いがそのまま集計に反映されている。実際、三井のリハウスの中央面積は400.12㎡（18件の参考的な数字）、健美家は225.69㎡、楽待は71.375㎡と、同じ「投資」でも扱う玉のサイズがまるで違う。

価格はどこに集中しているか

価格中央値は6,450万円。ところが平均は1億3,256万円で、中央値の2倍以上に膨らむ。最小値790万円から最大値22億8,000万円まで、桁が3つ違う物件が同じ表に並んでいるためだ。下位5%ラインは1,196万円、上位5%ラインは4億6,000万円。下位の目安（第1四分位）2,800万円と上位の目安（第3四分位）1億8,000万円の間に半数が収まる、いわば「高値の裾を長く引いた」分布である。件数の山は2,500〜3,000万円台（154件）で、次いで3,000〜3,500万円台（98件）、1,000〜1,500万円台（84件）。区分ワンルームの価格帯が数の主役だ。一方、面積で割った㎡単価中央値は96.2万円/㎡と、価格の派手さに比べて落ち着いた水準にまとまっている。

掲載の出入り

期間中の新規掲載は487件、掲載終了は716件で、出るより消えるほうが多い月だった。週別に見ると8月18日週が新規151件・終了215件と最も動き、9月1日週は集計途中のため数字が小さい。掲載が消えるまでの日数は中央値34日、早い4分の1は20日、遅い4分の1でも65日。1か月強で入れ替わる回転の速さが、本集計の江東区データの体温である。

築年帯別の相場と価格の断層

築年で価格が階段状に下がる——そんな素直なグラフを期待すると、江東区の投資物件は裏切ってくる。本集計の築年帯別中央価格は、最も高いのが2020年以降で2億5,100万円、最も安いのが2010〜2019年の3,580万円。築浅同士でこの差だ。

築年帯ごとの中央価格

価格の順序はバラバラでも、㎡単価は54.55万円/㎡から132.79万円/㎡まで一直線に上がる。つまり総額の凸凹は「築年の差」ではなく「面積の差」が作っている。2010年代の中央面積が35.34㎡＝区分ワンルーム中心、2020年以降が234.04㎡＝一棟中心という構成の違いがそのまま総額に出ているだけ、と読める。

節目の前後で何が起きているか

新耐震基準（1981年6月施行）の前後を比べると、中央価格は5,100万円→6,499万円で+1,399万円、㎡単価は54.55万円/㎡から78.13万円/㎡へ上回る水準に切り替わる。利回りは5.83%→約5.41%へ低下しており、旧耐震は「安く買えて利回りは出るが、その分の割引を市場参加者から要求されている」構図が数字に出ている。品確法（住宅の品質確保促進法、2000年施行で10年間の瑕疵保証が義務化）の節目では、㎡単価が78.13万円/㎡から104.61万円/㎡へ上昇し、利回り中央値は約5.41%から4.03%へ1.4ポイント近く下がる。長期優良住宅の認定制度が始まった2009年を挟む2010年代は、㎡単価115.65万円/㎡で最も利回りが薄い約3.86%。品質の節目を越えるたびに、投資家が受け取る利回りは削られていく。

構造との重ね合わせも示唆的だ。本集計の1981〜1999年帯では、鉄骨造51件の中央価格が2億4,000万円なのに対し、SRC造43件は2,980万円、RC造28件は1,740万円。同じ築年でも一棟か区分かで二桁違う。2020年以降はRC造57件が2億5,900万円、2010年代はRC造75件が3,200万円と、ここでも「新しい一棟RC」と「築浅区分」が別々の相場を作っている。

旧耐震139件（10.4%）の重み

本集計で旧耐震に該当するのは139件、全体の10.4%。決して少なくない。旧耐震は融資年数が伸びにくく、自己資金比率を上げないと収支が組みにくいのが実務上の壁だ。加えて中央築年1974年ということは、大規模修繕や設備更新の履歴確認が事実上の必須作業になる。地震保険料も耐震性能によって差がつく。利回り5.83%という見かけの高さは、この調達難易度と維持コストの対価だと捉えたい。

投資指標の現実 — 東京都江東区 収益・投資用物件の利回りを分解する

利回りは高いほど偉い——投資物件のデータを見ていると、その常識が何度も揺らぐ。当サービスが収集した1,333件のうち利回りが取得できたのは1,107件で、その半数超が5%未満だった。

利回り帯ごとの構成

5%未満の705件は、中央築年2013年・㎡単価109.84万円/㎡と、いわば「新しくて高い」グループ。江東区の中心的な出品層はここにある。対して5〜7%の299件は中央築年1989年、㎡単価69.24万円/㎡。同じ区内でも、利回りを1〜2ポイント上げる代償は「築24年分の古さ」と読める。7〜10%の86件は中央価格1,440万円と小粒で、㎡単価41.81万円/㎡。10%以上の17件は中央築年1951年、㎡単価30.59万円/㎡だが、件数が少ないため参考値として眺めるにとどめたい。前月比では5〜7%帯の中央価格が4,700万円→6,480万円（+37.9%の上昇）、5%未満も3,980万円→5,200万円（+30.7%の上昇）と、どの帯でも大玉が増えている。

利回りは築年と構造で決まっている

本集計の構造別中央値を見ると、RC造223件が4,980万円・利回り3.96%（中央築年2014年）、鉄骨造86件が1億9,400万円・5.2%（中央築年1989年）、SRC造66件が3,705万円・5.6%（中央築年1984年）、木造38件が5,640万円・5.27%（中央築年2015年）。つまり利回り5%超の主役は、鉄骨造とSRC造の築1980年代物件だ。築年と構造を重ねると輪郭はさらに鮮明で、1981〜1999年帯のSRC造43件は中央2,980万円、RC造28件は中央1,740万円と、低価格の区分がこの帯に集中している。高利回り帯の正体は「湾岸のタワーマンション」ではなく、内陸の築古区分と築古一棟である可能性が高い（推測）。一方、2010年代の木造18件が中央2億800万円という例外的な数字も出ており、新しめの木造一棟アパートが一定量流通していることがうかがえる。

表面利回りと実質利回りの距離

掲載に載る利回りは、原則として満室想定の表面利回りだ。ここから固定資産税・都市計画税、管理委託料、原状回復費、そして空室期間を引くと、実質は表面から1〜2ポイント程度削られるのが実務上の相場感（推測を含む一般論）。築古SRC・鉄骨の5%台は、10年以内に給排水や外壁の大規模修繕を織り込むと、実質では5%未満グループと大差なくなるケースがある。エリアプロフィールでは、江東区の投資でよくある失敗として「湾岸埋立地特有の液状化・水害リスクの軽視」「再開発完了後に一時的な需要が消えるケース」「築古木造アパートの空室長期化・再建築不可リスクの見落とし」が挙げられている。利回りの数字を比べる前に、この3点を減点項目として自分の計算式に組み込んでおきたい。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

同じ江東区で、㎡単価が3倍以上違う。本集計のエリア別データを並べると、そのギャップが容赦なく可視化される。

駅徒歩帯から見よう。当サービスが収集した1,333件のうち、駅徒歩1〜5分は275件で中央価格6,280万円・㎡単価99.6万円/㎡・利回り4.17%。6〜10分は363件と最多で中央価格1億1,300万円・㎡単価107.25万円/㎡・利回り4.29%。11〜15分は115件で3,100万円・85.75万円/㎡・約4.28%。そして16〜20分は29件で5,380万円・48.42万円/㎡・利回り5.66%（件数が少なめなので傾向として見る程度）。面白いのは、㎡単価が最も高いのが駅徒歩1〜5分ではなく6〜10分だという点だ。仮説として、駅直近には築古の小型区分が、徒歩6〜10分圏には築浅の大型物件が集まりやすい構成の違いが効いている可能性がある（確証なし）。利回りだけを見れば、駅から離れるほど数字は素直に上がる。

地区別では性格の違いがさらに露骨だ。掲載数が最も多い亀戸は200件で中央価格3,539万円、㎡単価89.315万円/㎡、利回り5.2%。大島136件は3,730万円・65.25万円/㎡・4.75%、北砂42件は2,995万円・56.61万円/㎡・5.5%、南砂28件は8,840万円・66.065万円/㎡・5.26%（サンプル少なめ）。内陸の下町側は、価格が抑えられ利回りが乗る典型パターンを描く。

対する湾岸側。豊洲34件は中央価格1億7,240万円、㎡単価206.19万円/㎡、利回り中央値はわずか2.4%。東雲31件も1億2,900万円・148.81万円/㎡・2.97%だ。豊洲と北砂の㎡単価の差は約150万円/㎡にのぼる。利回りで見れば北砂が倍以上だが、湾岸は資産性・賃貸需要の安定を買う投資、内陸はキャッシュフローを買う投資、と役割が分かれていると読める。エリアプロフィールによれば、豊洲・東雲・有明などは1990年代以降に工場・倉庫用地からタワーマンション主体の住宅地へ再開発が進んだ区域で、門前仲町・木場・東陽町は東西線で大手町方面へ約10分前後というアクセスを持つ。この構造の違いが、そのまま㎡単価の断層になっている。

なお三好27件（中央3億1,800万円）、扇橋28件（同2億6,800万円）は一棟大型の出品が集中したためサンプルが偏っており、傾向として見る程度に留めたい。東陽40件は1億245万円・利回り5.005%と、湾岸と内陸の中間的な顔をしている。

リスク要素と注意ポイント

「表に出ているリスクは、むしろ少ないほうだ」——本集計のリスク要素の比率を見た第一印象はそれだった。ただし、少ないことと無いことは違う。

当サービスが収集した1,333件のうち、旧耐震（1981年6月の新耐震基準より前）に該当するのは139件で10.4%。再建築不可は2件で0.2%、借地権は3件で0.2%、告知事項の表示があるものは0件だった。再建築不可や借地権がほぼ見当たらないのは、江東区の街区が比較的整形で接道条件が整っているエリアが多いことの反映とも読めるが、そもそも掲載文に明記されない場合は拾えないという集計上の限界もある。数字が小さいからといって現地確認を省略する理由にはならない。

実務でより効いてくるのは旧耐震の10.4%だ。この139件は中央築年1974年、中央面積145.05㎡、利回り中央値5.83%。融資期間が法定耐用年数に縛られやすく、金融機関によっては期間20年未満・自己資金3割といった条件がつく。地震保険料も耐震性能で差がつくため、表面5.83%が手残りベースでどこまで残るかはシミュレーション必須である。逆に言えば、現金比率を高く取れる買い手にとっては競合が減る領域でもある。

地勢的なリスクも江東区特有のものがある。エリアプロフィールによれば、江東区は荒川・隅田川・旧中川などに囲まれた低地・埋立地が多く、東京都および区が公表する洪水・高潮ハザードマップで区内の広範囲が浸水想定区域に含まれるとされる（具体的な浸水深や区域範囲は公開情報未確認）。また埋立地が多いことから、湾岸部（豊洲・東雲・有明・若洲等）は液状化リスクが比較的高いとされる地域を含むという。評価ランクの数値は未確認だが、内見時のチェックポイントとしては、低層階や地下の機械式駐輪場・電気設備の水害対策、大規模建物の修繕計画と積立金の状況、そして接道状況と再建築可否の3点が挙げられている。

本集計の数字と重ねると、優先順位はこうなる。㎡単価206.19万円/㎡・利回り2.4%の豊洲のような湾岸物件では、管理・修繕コストと災害対策の確認が投資判断そのものを左右する。一方、㎡単価56.61万円/㎡・利回り5.5%の北砂のような内陸の築古では、空室期間と設備更新費が利回りを削る主因になりやすい。同じ江東区でも、見るべきリスクの順番が逆になるということだ。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

上と下の10%を並べると、江東区の投資物件が「二つの別の商品」であることがよく分かる。

本集計の下位10%は境界価格1,700万円、該当133件。中央築年1989年、中央面積19.88㎡、駅徒歩は中央値8分。要するに、築30年台後半のワンルーム区分が駅から歩ける距離にある、という顔ぶれだ。総額が小さいため現金でも手が届き、初めての1戸としては入口になりやすい。ただし1980年代後半の建物は大規模修繕の周期に入っており、管理費・修繕積立金の値上げが利回りを静かに削る。7〜10%帯の中央価格が1,440万円、㎡単価41.81万円/㎡であることを踏まえると、この価格帯は「高利回りに見えるが、修繕と空室で目減りしやすい層」と重なる。

上位10%は境界価格3億7,700万円、こちらも133件。中央築年2019年、中央面積431.73㎡、駅徒歩は中央値7分。築浅の一棟RCが主役で、法人や資産規模の大きい個人が対象になるレンジだ。2020年以降の築年帯の中央価格が2億5,100万円・㎡単価132.79万円/㎡であることと整合する。面白いのは、上位層と下位層で駅徒歩の中央値がほとんど変わらない（7分と8分）こと。価格差を作っているのは立地ではなく、規模と築年である。

では「お得ゾーン」はどこか。数字だけを見るなら、5〜7%帯の299件（中央価格6,480万円、中央築年1989年、㎡単価69.24万円/㎡）と、駅徒歩11〜15分の115件（中央価格3,100万円、㎡単価85.75万円/㎡）あたりが、価格と利回りのバランスが取れた領域に見える。前者は修繕リスクを織り込める人向け、後者は総額を抑えたい人向けだ。

そして最後に、時間の話。当サービスの集計では、掲載が消えるまでの日数は中央値34日、早い4分の1は20日で姿を消す。1か月に1度ポータルを眺める運用では、良い条件の物件はすでに終わっている確率が高いということだ。期間中の新規掲載487件に対し掲載終了716件という出入りの激しさを踏まえれば、条件を決めて毎日自動で追う仕組みを持つかどうかが、そのまま検討できる母数の差になる。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都江東区の収益・投資用物件の中古相場はいくら？

当サービスの集計では、6サイトから収集した1,333件（2026年8月4日〜9月3日）の価格中央値は6,450万円、㎡単価中央値は96.2万円/㎡です。下位の目安（第1四分位）は2,800万円、上位の目安（第3四分位）は1億8,000万円で、区分ワンルームから大型一棟まで混在するため幅が非常に広い点に注意してください。最小値は790万円、最大値は22億8,000万円です。

Q2. いまは買い時なのか？

当サービスの集計では、価格中央値は前月の4,800万円から6,450万円へ（+34.4%の上昇）ですが、㎡単価中央値は96.295万円/㎡から96.2万円/㎡とほぼ横ばいです。つまり単価水準が急騰したのではなく、大型物件の出品が増えた構成変化の色が濃い（推測）。買い時の判断は全体平均ではなく、狙う利回り帯・築年帯の中央値がどう動いたかで見るのが実務的です。

Q3. 旧耐震物件はどれくらい流通している？

当サービスの集計では、旧耐震（1981年6月の新耐震基準より前）に該当するのは139件、全体の10.4%です。中央築年1974年、中央価格5,100万円、利回り中央値5.83%、㎡単価54.55万円/㎡。利回りは高めですが、融資期間が短くなりやすく自己資金比率が上がる傾向があるため、手残りベースでの試算が欠かせません。

Q4. 利回りが高いのはどんな条件の物件？

当サービスの集計では、利回り5〜7%帯299件の中央築年は1989年、㎡単価は69.24万円/㎡。7〜10%帯86件は中央価格1,440万円、㎡単価41.81万円/㎡です。構造別ではSRC造が5.6%、鉄骨造が5.2%と高く、いずれも中央築年は1980年代。駅徒歩16〜20分の帯も利回り中央値5.66%（29件と少なめのため傾向として）と高めです。

Q5. 駅からの距離でどれくらい価格が違う？

当サービスの集計では、駅徒歩1〜5分（275件）の㎡単価中央値は99.6万円/㎡、6〜10分（363件）は107.25万円/㎡、11〜15分（115件）は85.75万円/㎡、16〜20分（29件）は48.42万円/㎡です。利回りは4.17%→4.29%→約4.28%→5.66%と、遠くなるほど上がります。ただし6〜10分帯は築浅・大型が多く、単価が最も高い点が特徴です。

Q6. 湾岸（豊洲・東雲）と内陸（亀戸・北砂）はどちらが投資向き？

当サービスの集計では、豊洲34件は㎡単価206.19万円/㎡・利回り中央値2.4%、東雲31件は148.81万円/㎡・2.97%。一方、亀戸200件は89.315万円/㎡・5.2%、北砂42件は56.61万円/㎡・5.5%です。湾岸は資産性重視、内陸はキャッシュフロー重視と目的が分かれます。なお江東区は低地・埋立地が多く、洪水・高潮の浸水想定区域が広範囲に及ぶとされる点（エリアプロフィール）は双方で確認が必要です。

Q7. 狙いの条件で東京都江東区の収益・投資用物件の新着を毎日追うには？

当サービスの集計は、LINEの「物件ウォッチ」で友だち追加し「東京都江東区 投資」と送るだけで使える監視エンジンの実稼働データから作られています。このエリア×カテゴリでは6サイト（センチュリー21、大京穴吹不動産、健美家、ピタットハウス、楽待、三井のリハウス）を15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了を通知します。予算・利回り・築年・面積などの複合条件で絞り込み可能。無料プラン（24時間遅延・1監視）があり、リアルタイム通知やAI分析は¥980/月〜です。

2026年9月のハイライトと注意点

今月いちばんの発見は、価格の上昇そのものではなく「単価は動いていないのに総額だけが跳ねた」という事実だ。当サービスが収集した1,333件の価格中央値は4,800万円→6,450万円（+34.4%の上昇）だが、㎡単価中央値は96.2万円/㎡でほぼ横ばい。駅徒歩6〜10分の中央値が6,780万円→1億1,300万円（+66.7%の上昇）、RC造が3,300万円→4,980万円（+50.9%の上昇）と続いたことを踏まえると、値上がりというより大型一棟の出品が増えた構成変化と読むのが自然だ（推測）。ここで2つ、前提を確認しておきたい。本集計の価格は売出時点の掲載価格であり、成約価格ではないこと。そして同一物件が複数の掲載元に載っている場合はそれぞれ1件として数えていることだ。数字の意味を取り違えないための、地味だが重要な補助線である。

本レポートは、物件ウォッチが 6サイト（センチュリー21, 大京穴吹不動産, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス）から自動収集した掲載データ 1333件（2026-08-04 〜 2026-09-03）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがセンチュリー21・大京穴吹不動産・健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウスを横断して収集した2026年9月4日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都江東区 収益・投資用物件の注目物件一覧 から確認できます。