駅徒歩16〜20分の中央値が前月比+85.9%の上昇、江東区の投資物件に何が | 東京都江東区 収益・投資用物件 中古相場分析【2026年10月版】— 1309件集計

最終更新: 2026年10月3日 | 1,309件・6サイトのデータに基づく

駅から遠いほど安い——投資用物件のセオリーが、今月のデータでは少し揺れている。当サービスが6サイトから収集した東京都江東区の収益・投資用物件1,309件（対象期間2026年9月2日〜10月2日）を集計したところ、駅徒歩16〜20分帯の中央価格が前月の5,380万円から1億円へ、前月比+85.9%の上昇を見せた。全体の価格中央値は6,498万円、㎡単価中央値は100.1万円/㎡。数字の裏側で何が起きているのか、築年・構造・エリア・利回りの4方向から読み解いていく。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 6サイト（センチュリー21, 大京穴吹不動産, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス）の掲載データ 1309件、期間 2026-09-02 〜 2026-10-02
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが6サイトから収集した江東区の収益・投資用物件1,309件の価格中央値は6,498万円、㎡単価中央値は100.1万円/㎡（前月比+0.7%の上昇）
• 駅徒歩16〜20分帯の中央値が5,380万円→1億円（前月比+85.9%の上昇）。ただし29件とサンプルが少なめで傾向として見る程度
• 築2000〜2009年帯の中央値が5,975万円→9,980万円（前月比+67.0%の上昇）と大きく動いた
• 築年帯別中央値は1980年以前4,490万円、2010〜2019年3,548万円、2020年以降2億1,300万円。面積構成の違いが価格差の主因
• 利回りが取れた1,095件のうち716件（65.4%）が5%未満の帯。5〜7%帯275件の中央価格は4,700万円（前月比−27.5%）
• 旧耐震は161件・12.3%（前月10.4%から+1.9ポイント増）。再建築不可は1件（0.1%）、借地権4件（0.3%）
• 掲載が終了するまでの日数は中央値66日、早い4分の1は27日。期間中の新規掲載は500件、掲載終了は577件

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 6,498万円
• ㎡単価中央値: 100.1万円/㎡
• 中央値の前月比: +0.7%
• 集計件数: 1309件（6サイト）
• 掲載期間の中央値: 66日

今月のトップ3変化（前月比）

駅徒歩16〜20分帯の中央値が5,380万円→1億円（前月比+85.9%の上昇）

本集計で最も大きく動いたのがここ。件数は前月と同じ29件のまま、中央価格だけが約1.9倍に跳ねた。この帯の中央面積は121.1㎡、中央築年は1989年で、㎡単価中央値は47.8万円/㎡と全帯で最も低い。推測だが、駅遠でも面積の大きい一棟物の出品が入れ替わったことで中央値が押し上げられた可能性がある（確証なし）。29件とサンプルが少なめなので、傾向として見る程度にとどめたい。

築2000〜2009年帯の中央値が5,975万円→9,980万円（前月比+67.0%の上昇）

品確法（住宅の品質確保促進法、2000年施行）以降・リーマン前までに建った世代。件数は218件から207件へ−11件と微減しながら、中央価格はほぼ1.7倍に。この帯は中央面積76.4㎡、㎡単価中央値118.9万円/㎡で、当サービス集計では区分と一棟が混在する層だ。仮説として、安価な区分の掲載が抜けて中規模一棟の比率が上がった入れ替わりが効いていると読めるが、個別物件の追跡までは本集計では確認していない。

構造別RC造の中央値が4,980万円→4,040万円（前月比−18.9%）、SRC造は件数が+47.0%の増加

RC造は223件→276件と+53件増えながら中央価格は下落。今回のRC造276件は中央築年2015年・中央面積42.77㎡で、小ぶりな区分が数を押している。一方SRC造は66件→97件（+47.0%）と増加し、中央価格は3,530万円、中央築年1986年。築古SRCの供給が厚くなった月で、利回り中央値も5.625%とRC造の3.91%を上回る。価格の下落ではなく「出てきた物件の顔ぶれの変化」として読むのが妥当だろう。

東京都江東区 収益・投資用物件の中古市場の輪郭（当サービス集計）

まず全体の輪郭から。当サービスが6サイトを自動巡回して収集した東京都江東区の収益・投資用物件は、対象期間で1,309件。内訳は健美家642件、楽待626件で、この2つで96.9%を占める。残りは三井のリハウス22件、ピタットハウス11件、センチュリー21が6件、大京穴吹不動産が2件と少数の参考値だ。収益系ポータルが母集団の大半を占める構成なので、本集計は「投資家向けに売り出されている物件群の姿」を映していると理解してほしい。

価格の重心はどこにあるか

価格中央値は6,498万円。ところが平均は1億3,403万円と、中央値の約2倍に膨らむ。最小値740万円に対して最大値は22億8,000万円。高値の裾を長く引いた分布で、平均値を相場だと思って見るとまず読み違える。実務的に使える目安は四分位で、安めの4分の1が2,870万円、高めの4分の1が1億7,750万円。さらに最安層（下位5%）は1,184万円、最上層（上位5%）は4億6,000万円まで伸びる。面積あたりで均すと㎡単価中央値は100.1万円/㎡だ。

前月との比較では、中央値が6,450万円→6,498万円と+0.7%の上昇、安めの4分の1も2,800万円→2,870万円へ。㎡単価中央値は96.2万円/㎡から100.1万円/㎡へ、+3.9万円/㎡の上昇となった。掲載総数は1,333件→1,309件と−24件で、量はほぼ横ばい。価格水準が崩れた月ではない、という印象だ。

掲載の出入りは「速い」

期間中に新しく掲載が始まったのが500件、掲載が終了したのが577件。週ごとの新規は127件・119件・98件・128件と安定したペースで出続けている。そして掲載が消えるまでの日数は中央値66日、早い4分の1は27日、遅い4分の1でも89日。つまり半分の物件は2か月強で画面から消える。収集した1,309件は固定された在庫ではなく、常に3割前後が入れ替わる流動体だと考えたほうがいい。

築年帯別の相場と価格の断層

東京都江東区の収益・投資用物件には、はっきりとした築年の断層がある。ただしその断層は「古いほど安い」という単純な直線ではない。当サービスが収集した1,309件を築年帯で切ると、むしろ山と谷が交互に現れる。

築年帯ごとの中央価格

2010〜2019年帯だけが3,548万円と極端に安く見えるが、中央面積は26.4㎡。ワンルーム区分が主役の帯だからで、㎡単価中央値は116.8万円/㎡と上から2番目に高い。逆に2020年以降は中央面積170.0㎡、㎡単価中央値129.9万円/㎡。新築に近い一棟物が中心で、価格帯がまるごと別の階層にある。本集計では「価格の安さ」と「割安さ」が一致しないことを、この2帯がよく示している。

法令の節目の前後で何が起きているか

1981年6月施行の新耐震基準をまたぐと、中央価格は4,490万円→6,080万円で+1,590万円の差。面積が66.7㎡→89.4㎡と広がる影響も含むが、㎡単価でも55.8万円/㎡→76.7万円/㎡と上がる。2000年施行の品確法（10年瑕疵保証の義務化）をまたぐと、6,080万円→9,980万円で+3,900万円。ここが最も段差の大きい断層だ。

構造と重ね合わせるとさらに立体的になる。1981〜1999年帯では鉄骨造50件の中央価格が2億3,400万円なのに対し、同じ帯のSRC造62件は2,730万円、RC造27件は1,780万円。同じ築年でも、一棟のオフィス・店舗系と区分では桁が2つ違う。2010〜2019年帯もRC造88件が3,190万円、木造14件が2億7,400万円と逆転している。築年だけで値踏みすると確実に迷子になる。

旧耐震は12.3%、融資と保険にどう効くか

本集計で旧耐震に該当するのは161件、全体の12.3%。前月の10.4%から+1.9ポイント増え、中央価格は5,100万円→4,490万円（前月比−12.0%）と下がった。旧耐震は融資年数が短く設定されやすく、金融機関によっては耐震診断や補強計画を求められる。地震保険料の算定でも新耐震より不利になりやすい。一方で利回り中央値は6.07%と全帯で最も高い。この6.07%は「リスクの対価」であって、保有コストと出口（次の買い手が融資を引けるか）まで織り込まないと手取りは残らない——そう読むのが現実的だろう。

投資指標の現実 — 東京都江東区 収益・投資用物件の利回りを分解する

利回りが取れた物件は1,095件。そのうち716件、実に65.4%が「5%未満」の帯に入る。高利回りを探しに来た人には厳しい数字だが、帯ごとに分解すると景色はまったく違ってくる。

利回り帯ごとの構成

5%未満帯の中央築年は2014年、㎡単価中央値118.2万円/㎡。新しくて駅近い物件は、当サービス集計でも利回りではなく資産性で買われている層だと読める。対して7〜10%帯82件は中央価格1,305万円・中央築年1987年・㎡単価中央値51.7万円/㎡。価格そのものが小さい築古区分が主力で、1件あたりの収益額は限られる。10%以上の22件は中央築年1951年とさらに古く、サンプルも少なめなので傾向として見る程度にとどめたい。

前月比では5〜7%帯の中央価格が6,480万円→4,700万円（前月比−27.5%）と下げ、5%未満帯は5,200万円→6,400万円（前月比+23.1%の上昇）。安定収益帯と資産性帯で、価格の動く向きが逆になった月だった。

利回りは「構造と築年の組み合わせ」で決まっている

構造別に見ると、利回り中央値はSRC造5.625%（97件）、木造5.54%（40件）、鉄骨造5.31%（95件）、RC造3.91%（276件）。RC造が低いのは中央築年2015年という若さゆえで、構造そのものの優劣ではない。実際、1980年以前のSRC造25件は中央価格4,280万円、1981〜1999年のSRC造62件は2,730万円と、築古SRCの低価格群が5%超の帯を支えている。

一方、2020年以降のRC造85件は中央価格2億5,100万円。新しい一棟RCは利回り中央値4.00%の世界で、融資条件と長期保有を前提にした買い方になる。「どの構造を買うか」ではなく「どの築年のどの構造を、いくらで買うか」——本集計の数字はその順序を示している。

表面利回りの先にあるもの

ここに並ぶ利回りはいずれも表面値だ。推測を含む話として書くが、築1987年前後の7〜10%帯で手取りを計算する場合、給排水・外壁・屋上防水といった大規模修繕、空室期間、固定資産税、管理委託費を差し引くと、実質はおおむね2〜3ポイント目減りすると見ておくのが安全だろう（本集計はランニングコストのデータを含まないため、あくまで一般的な目安）。旧耐震であれば耐震補強費や融資年数の短さも乗る。江東区固有の失敗パターンについては、今回参照したエリアプロフィールでは確認できておらず（公開情報未確認）、個別の収支は現地と管理状況で詰めるしかない。表面6%と実質4%の差を、買う前に自分の数字で埋めておきたい。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外なことに、今月の本集計では「駅から遠いほど安い」が成立していない。当サービスが収集した江東区の収益・投資用物件を駅徒歩帯で切ると、徒歩1〜5分の266件が中央7,680万円、6〜10分の348件が1億1,300万円、11〜15分の114件が3,075万円、そして16〜20分の29件が1億円。きれいな右肩下がりにはならないのだ。

理由は面積にある。徒歩11〜15分帯の中央面積は50.3㎡で区分中心、16〜20分帯は121.1㎡で一棟中心。価格の大小は距離ではなく「物件サイズ」が決めている。㎡単価で見ると徒歩1〜5分が108.2万円/㎡、6〜10分が107.3万円/㎡、11〜15分が87.8万円/㎡、16〜20分が47.8万円/㎡と、ここで初めて素直な勾配が現れる。そして利回り中央値は4.12%→4.21%→4.50%→5.80%と、遠いほど高い。駅遠は単価で割安、利回りで有利、ただし空室リスクは自分で引き受ける——という古典的なトレードオフが、数字として素直に出た格好だ。

町丁別に見ると二極化がはっきり

収集した件数が多いのは亀戸181件（中央3,580万円、利回り中央値5.265%）、大島121件（3,190万円、4.75%）。総武線・都営新宿線沿いのこの2エリアは、価格が手頃で利回りも5%前後に乗る実需型の層だ。一方、豊洲35件は中央1億6,800万円、利回り中央値2.62%、㎡単価中央値210.2万円/㎡。北砂31件の㎡単価中央値56.6万円/㎡とは、差は約153.6万円/㎡にのぼる。同じ区内で単価が4倍近く開くエリアは、23区でもそう多くない。

東雲37件は中央1億1,900万円・利回り中央値3.065%とウォーターフロント寄りの数字、東陽43件（1億2,500万円）と南砂38件（1億2,600万円）は一棟中心で中央面積が150㎡超。扇橋27件（2億2,800万円）、木場25件（2億900万円）、三好25件（2億9,800万円）はいずれもサンプルが少なめなので傾向として見る程度だが、価格帯は明確に上位層だ。江東区は有楽町線・ゆりかもめの豊洲、東西線の木場・南砂町、総武線の亀戸、半蔵門線・新宿線の住吉と路線系統が分かれており、本集計の価格差も沿線のまとまりとおおむね重なって見える。

リスク要素と注意ポイント

数字が良く見える物件ほど、どこかに理由がある。当サービスが収集した1,309件について、掲載情報から拾えるリスク要素の比率を押さえておきたい。

最も多いのは旧耐震（1981年6月の新耐震基準より前の建築）で161件、12.3%。前月の10.4%から+1.9ポイント増えた。注意したいのは「築40年＝旧耐震」ではないこと。判定は建築確認の時期であり、たとえば1985年築は新耐震に入る。本集計の旧耐震帯は中央築年1974年、中央価格4,490万円、利回り中央値6.07%。高い利回りは、融資年数が取りにくいこと・耐震診断や補強費が将来発生しうること・出口で買い手の資金調達が絞られることの裏返しだと読むべきだろう。

再建築不可は1件（0.1%）、借地権は4件（0.3%）、告知事項の記載があるものは0件。比率としては小さいが、再建築不可と借地権は融資が極端に付きにくく、価格の安さだけで飛びつくと出口で詰まりやすい。1,309件中5件という希少さは「出会ったら必ず条件を確認せよ」という意味でもある。

掲載情報に現れないリスクのほうが重い

江東区は面積40.16km²で、臨海部から内陸の低地まで地形条件に幅がある。ただし浸水・高潮・液状化のハザード評価、用途地域の構成や容積率の分布、景観条例などの建築制限については、今回参照したエリアプロフィールでは確認できていない（公開情報未確認）。本レポートで推測値を置くことはしない。購入検討時は区が公表するハザードマップと都市計画情報を必ず一次情報で確認してほしい。とくに一棟物では、浸水想定区域かどうかで火災保険の水災特約の要否と保険料が変わり、実質利回りに直接響く。

もう一点、本集計の性格上の注意を。ここに並ぶ価格は売出時点の掲載価格であり、成約価格ではない。また同一物件が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えている（URL単位で重複をまとめる処理は行っている）。中央値6,498万円は「売り手がこの水準で出している」という事実であって、「この金額で買えた」という記録ではない。指値の余地があるかどうかは、掲載期間の長さや価格改定の履歴を追って初めて見えてくる類の情報だ。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ江東区の投資用物件でも、下位10%と上位10%ではまるで別の商品が並んでいる。当サービスが収集した1,309件を価格で輪切りにすると、その対比が鮮やかだ。

下位10%の境界価格は1,700万円。この層130件の顔ぶれは、中央築年1989年・中央面積18.2㎡・駅徒歩中央値8分。つまり「築35年前後、20㎡弱、駅から8分」のワンルーム区分が主役だ。価格が小さいぶん自己資金でも手が届き、1件目の区分投資としては入りやすい。ただし18.2㎡という面積は金融機関によって融資対象外になりやすく、現金または短期ローン前提になりがち。管理費・修繕積立金の比率も相対的に重い。利回り7〜10%帯82件の中央価格が1,305万円であることを考えると、この価格帯は「高利回りだが絶対額が小さい」ゾーンと重なっている。

対する上位10%の境界価格は3億7,800万円。この層130件は中央築年2020年・中央面積422.6㎡・駅徒歩中央値6分。築浅・大型・駅近という三拍子が揃う一棟物で、2020年以降の築年帯（193件・中央2億1,300万円）や、2020年以降のRC造85件（中央2億5,100万円）と重なる層だ。利回りは4%前後に収まるが、長期の融資と安定稼働を前提に資産を積む買い方に向く。最上層（上位5%）は4億6,000万円、最高値は22億8,000万円まで伸びる。

狙いどころは「中間層の入れ替わり」

読み物として面白いのは両端だが、実際に勝負しやすいのは2,870万〜1億7,750万円の中間ゾーンだろう。ここには5〜7%帯275件（中央4,700万円、中央築年1989年）が厚く含まれる。前月比で中央価格が−27.5%動いた帯でもあり、価格の付け方が揺れている＝条件の合う出物が紛れ込みやすい局面と読める（解釈であって確証ではない）。

そして時間の問題がある。本集計では掲載が終了するまでの日数が中央値66日、早い4分の1は27日。期間中の新規掲載500件に対し掲載終了は577件で、常に入れ替わっている。週に一度ポータルを眺める習慣では、27日で消える層はまず拾えない。条件を決めたら、新着と価格改定が出た瞬間に手元へ届く仕組みを先に用意しておく——1,309件という母数の速度を見ると、それが前提条件に近いことが分かる。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都江東区 収益・投資用物件の中古相場はいくら?

当サービスの集計では、6サイトから収集した1,309件の価格中央値は6,498万円、㎡単価中央値は100.1万円/㎡です。安めの4分の1が2,870万円、高めの4分の1が1億7,750万円、最安層（下位5%）1,184万円、最上層（上位5%）4億6,000万円。平均は1億3,403万円ですが高額物件に引っ張られるため、目安には中央値を使ってください。なお掲載価格であり成約価格ではありません。

Q2. いまは買い時ですか?

本サービス集計では、価格中央値は前月の6,450万円から6,498万円へ+0.7%の上昇、㎡単価中央値は96.2万円/㎡から100.1万円/㎡へ+3.9万円/㎡の上昇でした。掲載総数は1,333件→1,309件とほぼ横ばいで、水準が大きく崩れた月ではありません。一方で5〜7%の利回り帯は中央価格が前月比−27.5%と動いており、帯によって値付けの揺れ方が違います。全体の時期論より、狙う築年・構造・エリアの帯を絞って出物を待つほうが現実的でしょう。

Q3. 旧耐震物件はどれくらい流通していますか?

当サービスが収集した1,309件のうち、旧耐震（1981年6月の新耐震基準より前）は161件で12.3%。前月の10.4%から+1.9ポイント増えました。中央築年1974年、中央価格4,490万円、利回り中央値6.07%と、利回りは全築年帯で最も高い水準です。ただし融資年数が短くなりやすく、耐震診断・補強費や出口での買い手の資金調達難といったコストが利回りの裏側にあります。建築年での判定が必要で、築年数だけで旧耐震と決めつけないでください。

Q4. 利回りが高いのはどんな条件の物件ですか?

本集計で利回りが取れた1,095件を帯で分けると、7〜10%帯82件は中央築年1987年・中央価格1,305万円・中央面積45.0㎡。築古で価格の小さい区分が中心です。構造別の利回り中央値はSRC造5.625%、木造5.54%、鉄骨造5.31%に対しRC造は3.91%で、これはRC造の中央築年が2015年と若いためです。駅徒歩では16〜20分帯が5.80%と最も高く、距離と引き換えの利回りという構図が出ています（この帯は29件と少なめのため傾向として見てください）。

Q5. 駅徒歩でどれくらい価格が違いますか?

当サービス集計の㎡単価中央値で比べると、徒歩1〜5分が108.2万円/㎡（266件）、6〜10分が107.3万円/㎡（348件）、11〜15分が87.8万円/㎡（114件）、16〜20分が47.8万円/㎡（29件）。徒歩10分を超えると単価が一段下がります。ただし総額の中央値は6〜10分が1億1,300万円、11〜15分が3,075万円と逆転しており、これは徒歩帯ごとに一棟物と区分の混ざり方が違うためです。総額ではなく単価で比べるのが安全です。

Q6. 豊洲と亀戸では投資物件の性格がどう違いますか?

本サービス集計では、豊洲35件の中央価格は1億6,800万円、利回り中央値2.62%、㎡単価中央値210.2万円/㎡。対して亀戸181件は中央3,580万円、利回り中央値5.265%、㎡単価中央値83.2万円/㎡です。豊洲は資産性重視で利回りが出にくく、亀戸は価格が手頃でキャッシュフローを取りに行ける層。件数も亀戸が約5倍多く、選択肢の広さという点でも性格が異なります。同じ区内でも、求めるものによって見るエリアが変わると考えてください。

Q7. 狙いの条件で東京都江東区 収益・投資用物件の新着を毎日追うには?

当サービスの集計基盤をそのまま使えます。LINEで「物件ウォッチ」を友だち追加し、「東京都江東区 投資」と送るだけで監視が始まります。本レポートと同じ6サイト（センチュリー21、大京穴吹不動産、健美家、ピタットハウス、楽待、三井のリハウス）を15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了をLINEに通知。エリア、カテゴリ、予算、利回り、築年、面積などの複合条件で絞り込めます。無料プラン（24時間遅延・1監視）があり、リアルタイム通知やAI分析は月額980円から。掲載が消えるまでの日数が中央値66日、早い4分の1は27日という回転の速さを考えると、通知で拾う形が現実的です。

2026年10月のハイライトと注意点

今月いちばんの発見は、駅徒歩16〜20分帯の中央値が5,380万円から1億円へ、前月比+85.9%の上昇を見せたことだ。件数は29件のまま変わらない。つまり物件が増えたのではなく、並んでいる顔ぶれが入れ替わった。この帯の中央面積は121.1㎡、㎡単価中央値は47.8万円/㎡で全帯中最も低く、利回り中央値は5.80%と最も高い。駅遠の大型一棟が流れ込むと、総額の中央値だけが跳ねる——本集計はその構造をそのまま映している。同じ月に築2000〜2009年帯も5,975万円→9,980万円（前月比+67.0%の上昇）と動いており、「相場が上がった」のではなく「出品構成が動いた」と読むのが妥当だろう。ただし本レポートの価格は売出時点の掲載価格であって成約価格ではなく、同一物件が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えている点は、数字を使う前に押さえておきたい。

本レポートは、物件ウォッチが 6サイト（センチュリー21, 大京穴吹不動産, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス）から自動収集した掲載データ 1309件（2026-09-02 〜 2026-10-02）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがセンチュリー21・大京穴吹不動産・健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウスを横断して収集した2026年10月3日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都江東区 収益・投資用物件の注目物件一覧 から確認できます。