売出と成約の乖離が約7,000万円、湾岸減速の足音 | 東京都中央区 中古マンション 中古相場分析【2026年5月版】— 4556件集計

最終更新: 2026年5月1日 | 4,556件・13サイトのデータに基づく

「中央区＝上がり続ける街」という前提が、いま静かに揺らいでいる。世帯増加率の急ブレーキ、売出と成約の約7,000万円の乖離、都心3区の前月比10.2%下落──2026年4月に出揃ったニュースは、これまで聞き慣れたトーンとは明らかに違う。物件ウォッチが13サイトから集めた4,556件のデータでも、晴海・勝どきに並ぶ億超え物件の山と、旧耐震ゾーンの4,999万円中央値の対比が、減速局面ならではの不均衡を浮かび上がらせる。本稿は、2026年4月1日〜5月1日の1ヶ月間に当サービスが収集した東京都中央区 中古マンション4,556件をベースに、いまどこを買い、どこを見送るべきかを読み解く特集だ。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 13サイト（athome, century21, daikyo, daiwahouse, haseko, home4u, homes, livable, nomu, pitat, rehouse, stepon, suumo）の掲載データ 4,556件、期間 2026-04-01 〜 2026-05-01
• 集計方法: 監視URL ID × external_id でユニーク化し、価格変動による external_id 変化はURL重複チェックで吸収。延べ掲載数ベース。
• 注意: 観測期間が短く新規／掲載終了の流量比較は参考扱い。価格は掲載時点の表示価格で最終成約価格とは異なる。同一物件が複数サイトに重複掲載されている場合はそれぞれ1件として集計。

TL;DR / 今月の要点

• 当サービス集計4,556件の価格中央値は 1億4,490万円、㎡単価中央値は 218.93万円/㎡。安めの4分の1（Q1）が1億円、高めの4分の1（Q3）が1億9,395万円と、億超えゾーンに分布の中心がある。
• 築年帯では断層が明瞭。1980年以前（旧耐震）の中央値4,999万円 → 2020年以降は1億8,900万円。同区内で約3.8倍の開きが出ている。
• 主要間取りは2DK/2LDKが1,306件で最多（中央値1億4,500万円）、3LDKが1,010件（中央値1億8,300万円）。3LDK以上はほぼ全て1.5億円超のレンジ。
• 駅徒歩は「近いほど安い」逆転が観察される。1〜5分中央値1億1,900万円に対し、16〜20分は1億9,480万円。物件規模の違いが効いている。
• 町丁では晴海が1,473件で集計件数1位、中央値1億6,900万円。一方で銀座は81件と少ないが㎡単価275.71万円/㎡と区内トップ。
• 当月の最大の論点は「売出と成約の約7,000万円の乖離（出典: ダイヤモンド不動産研究所 / https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1113099）」と、湾岸の流動性低下シグナル。
• 掲載が消えるまでの期間は中央値9日。判断スピードが結果を左右する局面。

今月のトップ3変化（前月比）

前月の3月度レポートでは、湾岸を中心に値上がり継続感が残存していた。だが2026年4月に発表されたデータと記事は、トーンが「減速・調整局面」へと明確に切り替わっている。当サービスの集計と外部統計を突き合わせ、注目の3点を見ていく。

都心3区の成約価格、1ヶ月で10.2%下落

直近で最も衝撃が大きかった数字がこれだ。東日本不動産流通機構の月例Market Watch 2026年2月度によると、千代田・港・中央の都心3区の中古マンション成約価格は1月の1億4,871万円から2月は1億3,354万円へと、前月比10.2%下落した（出典: ダイヤモンド不動産研究所 / https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1113162）。当サービス集計の中央値1億4,490万円は掲載価格ベースなので成約価格より高めに出やすいが、この差が今後どこで均衡するかが5月以降の焦点になる。**仮説として**、1月の急上昇の反動減という側面もありつつ、富裕層・高額所得者でさえ躊躇する価格水準まで上振れた結果と読める。

売出と成約の「ワニの口」が約7,000万円に拡大

2026年3月度の都心3区では、成約価格が1億3,000万円台を維持する一方、売り出し価格との乖離が約7,000万円にまで拡大している（出典: ダイヤモンド不動産研究所 / https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1113099）。当サービス集計でも、上位ライン（Q3）の1億9,395万円と中央値1億4,490万円の差は約4,900万円。掲載側がまだ強気の価格を維持している様子が、本集計の分布形状からも透けて見える。**推測だが**、売主の「上昇相場の継続期待」と、変動金利上昇局面に入った買主の慎重姿勢が、ここまでの乖離を生んでいる。

中央区の世帯増加に急ブレーキ、湾岸の流動性低下が顕在化

2026年4月24日のマンションリサーチの調査では、令和7年でも中央区の世帯数は増加しているものの、増加率の低下幅が23区内で際立って大きいことが指摘されている（出典: PR TIMES / https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000214.000013438.html）。当サービス集計でも、晴海・勝どきの2エリアで2,343件と全体の半数超を占めており、湾岸への供給集中構造は変わっていない。だがこの「実需と投資の共存構造」が、上昇局面では加速装置に、調整局面では流動性低下の震源になりやすい。築地地区まちづくり事業（出典: 日経クロステック / https://xtech.nikkei.com/atcl/nxt/column/18/00154/02451/）の2026年度基盤整備着工は中長期の追い風だが、短期の需給バランスとは別軸で見る必要がある。

東京都中央区 中古マンションの中古市場の輪郭（当サービス集計）

「中央区の中古って、結局いくらが普通なのか」──これに対する当サービスの一次回答が、本セクションだ。

集めた4,556件の内訳

集計に入った4,556件のうち、掲載数の最多はsuumoの1,163件、homesの1,048件、rehouseの615件、nomuの479件と続く。掲載が偏在する区独自のデベ系（haseko 138件、daikyo 103件など）も拾い上げており、区内の在庫感を13サイト横断で俯瞰できるのが本集計の特徴だ。

価格はどこに集中しているか

価格中央値は1億4,490万円、平均1億5,681万円。歪度は1.87と高値の裾を引いた分布で、最高値98,000万円、最安1,150万円。下位5%は4,482万円、上位5%は3億円。㎡単価中央値は218.93万円/㎡で、これは2025年11月時点の中央区㎡単価平均174万円（マンションナビ集計）から見ても掲載価格の強気度がうかがえる。億超えがズラッと並ぶ一方で、4,000万円台にも一定の塊（4,000-4,500万円帯49件、4,500-5,000万円帯66件）があり、「中央区＝億ション一色」ではないことが分布から読み取れる。

掲載開始・掲載終了の動き

掲載が消えるまでの期間は中央値9日（Q1 5日、Q3 12日）。これは流通の速さを物語る数字で、「迷っているうちに消えた」が日常的に起きる水準だ。週次の新規掲載は4月8日週が2,367件と突出しており、年度始まりの掲載集中が観測された。なお新規／掲載終了の比は観測期間内に偏りがあり、フローの強さは参考扱いとして読みたい。

築年ごとの相場と「価格の断層」

東京都中央区 中古マンションには、はっきりとした築年の断層がある。1980年以前と2020年以降で中央値が約1.4億円違う。同じ区、同じカテゴリの話だ。

築年帯ごとの中央価格

新耐震基準・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

築年の境界線で、価格が階段状に動いている。1981年の新耐震基準（1981年6月施行）の前後で中央値は4,999万円→1億1,380万円と6,381万円のジャンプ。2000年の品確法（住宅の品質確保促進法、10年瑕疵保証義務化）以降は1億2,980万円。2010〜2019年には1億5,980万円、2020年以降は1億8,900万円。

間取り別に重ねると、2020年以降の3LDKは中央値2億円ちょうど（388件）、4LDK以上は2億4,880万円（29件）。同じ3LDKでも1981〜1999年帯は1億3,700万円（87件）。約20年で6,300万円の差。新築価格の高騰と新省エネ基準（2020年以降）の織り込みが、中古市場にも素直に反映されている格好だ。構造別では、SRC造は1981〜1999年帯で件数が多く中央値6,589万円と相対的に低く、対照的にRC造の2020年以降は中央値2億円と分布の対極に位置する。

旧耐震物件の比率と影響

当サービス集計でリスク要素として把握できる旧耐震物件は295件、全体の6.5%。再建築不可は0件、借地権は6件（0.1%）と非常に限定的だ。旧耐震といっても佃・月島・八丁堀の一部にある物件で、立地としては都心一等地。ただし住宅ローンの審査・融資年数で不利になりやすく、火災保険料も高めに出る傾向がある。中央値4,999万円の価格水準は、都心立地としては破格だが、ローン期間が短くなる分の月々返済額・耐震補強費・修繕積立金の上昇余地を織り込んで考えたい。

間取り・構造別の相場

3LDK中央値1億8,300万円。同じ中央区でも、1LDKに乗り換えれば1億円で買える。間取りの違いだけで8,000万円超の差が出るのが、本集計のリアルだ。

主要間取りの顔ぶれ

最多は2DK/2LDKの1,306件。「中央区で2LDK」が当サービス集計での中心商品だ。1LDKは474件、中央値はちょうど1億円。3LDKは1,010件で1億8,300万円。注目したいのは㎡単価で、1LDK以上はおおむね220〜234万円/㎡のレンジに収れんする。面積効率では大型ほどわずかに割高になっているのは、3LDK以上に新築・築浅・タワー上層階が集まるためと推測できる。

構造別の相場（RC / SRC）

構造別に明示されている範囲では、RC造167件・中央値1億2,980万円・中央築年2015年。SRC造69件・中央値7,999万円・中央築年1993年。SRC造は1990年代までの建築に多く、今や新築の主流はRC造に移っている。耐震・耐久・断熱・遮音の差というより、建てられた時代の差が価格に反映されているとみるのが素直だ。

タワマン・低層マンションの位置づけ

エリアプロフィールに示されているように、中央区では2024年度以降に20階建て以上のタワーマンションが10棟・6,513戸予定されており、湾岸（月島3丁目・勝どき・晴海）に集中する。三井不動産レジデンシャルの「セントラルガーデン月島 ザ タワー」（地上48階・744戸、2028年9月竣工予定）、住友不動産の「グランドシティタワー月島」（価格1億6,600万〜3億6,000万円）、晴海フラッグの第二期にあたるSKY DUOなど、新築供給の主役は依然タワー。中古市場でも2015年築以降の中央区タワマン中心の平均坪単価は約805万円（70㎡換算1億7,050万円、マンションマニア集計）と、当サービス集計の上位ライン1億9,395万円に近い水準で推移している。管理費＋修繕積立金は月5〜8万円が目安で、修繕積立金は2024〜2025年の2年間で全国平均16.5%の上昇が記録されており、長期コストの読み込みは必須だ。

立地軸でみる相場

意外にも、駅徒歩15分超のほうが中央値が高い──そんな逆転が、本集計には現れている。

駅徒歩帯ごとの価格感

駅徒歩帯ごとの中央値は、1〜5分が1億1,900万円（1,985件）、6〜10分が1億4,980万円（1,269件）、11〜15分が1億6,800万円（828件）、16〜20分が1億9,480万円（298件）。一般的な「駅近プレミアム」とは逆の動きだが、これは内訳を見ればすぐに腑に落ちる。1〜5分帯の中央築年が2008年・面積56.14㎡なのに対し、16〜20分帯は中央築年2025年・面積78.82㎡。駅から離れる側に新築・大型・タワーが並んでいるためだ。晴海フラッグや豊海町のタワー群は駅徒歩10〜18分の立地にあり、これが平均値を押し上げている。「駅近で築古コンパクト」と「駅遠で新築大型」の二極構造が、駅徒歩帯の数字を素直に読みづらくしている。

町丁／地区での偏り

町丁別では晴海が1,473件で全体の3割超、中央値1億6,900万円・中央築年2019年。次いで勝どき870件・中央値1億5,980万円。集計件数の半数超が湾岸の2エリアに集中している。月島209件・中央値1億2,499万円は、相対的に築年がばらけており新旧混在エリアらしい数字。日本橋浜町128件・中央値1億1,990万円、東日本橋109件・9,499万円と、日本橋・八丁堀側のエリアは湾岸より一段安い。㎡単価の単独トップは銀座の275.71万円/㎡（81件）。ブランド地の希少性がそのまま反映されている。最低は明石町の155.83万円/㎡で、築年が古め（中央築年1991年）の物件比率が効いている。

リスク要素と注意ポイント

買いに向かう前に押さえておきたい論点を、データと立地の両面から整理する。

当サービス集計のリスク要素

リスク要素の比率は、旧耐震6.5%（295件）、再建築不可0%、借地権0.1%（6件）、告知事項0%。再建築不可・告知事項がほぼゼロというのは中央区らしい数字で、商業地比率が約8割の都心区では再建築不可の地割れがそもそも少ない。旧耐震は1981年6月施行の新耐震基準より前に確認申請を受けた物件で、住宅ローンの融資年数が短くなる、地震保険料が高くなる、フラット35の適合証明が取りにくいといった保有・取得時のコスト構造が変わる。リノベ前提の投資・実需で割安感を狙う層には魅力があるが、出口で買い手の融資が組みづらい点には注意したい。

立地に固有のリスク（ハザード）

エリアプロフィールにあるとおり、中央区は江戸時代以降の埋立地が大半で、土砂災害の危険はないが地震・水害リスクがある。2種類の洪水ハザードマップ（隅田川・神田川・日本橋川版／荒川版）が公表されており、浜町・人形町・新川・茅場町・明石町・佃・月島・勝どき・晴海と区内の主要居住エリアの広範囲で浸水想定がある（場所により浸水深5〜10m、出典: 中央区 / https://www.city.chuo.lg.jp/a0011/bousaianzen/bousai/bousaitaisaku/suigaisonae/kouzuihazardmap/kozui02.html）。高潮浸水想定区域は2024年12月に東京都が改定済み。一方、津波災害警戒区域・特別警戒区域は区内に指定なし。**支持層が深く（区内ほとんどで20m以上）長い杭基礎が必要**な地盤特性も、長期保有時の建物評価で意識したい点だ。

規制・条例で抑えるべき点

用途地域は商業地域が約8割を占め、明石町・月島の一部に第一種・第二種住居地域、勝どき・豊海・晴海の一部に準工業地域。浜離宮庭園を除き全域が防火地域。区内約8割に16の地区計画が指定され、日本橋・東京駅前と銀座の一部には「機能更新型高度利用地区」が導入されている。内見時のチェックポイントは、免震／制振構造の有無、1階・地下の電気室／受水槽位置（水害時の電源喪失リスク）、管理組合の修繕積立金残高と値上げ計画。湾岸物件は塩害・コンクリート爆裂のチェックも欠かせない。築地・日本橋・八重洲の各再開発で工事期間中の騒音・振動・通行影響も考慮したい。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

外部の公的データと突き合わせると、本集計の位置どりがより立体的に見える。国土交通省の不動産情報ライブラリで把握できる中央区の累積取引データ（直近期間405件）では、勝どき駅周辺133件で平均1.5億円、月島駅周辺77件で平均1.2億円。当サービス集計の勝どき中央値1億5,980万円、月島1億2,499万円とほぼ同水準で、掲載価格と取引価格の整合は取れている。

エリアプロフィールが参照する2025年9月時点の70㎡換算価格（中央区1億5,967万円、全国3位）も、本集計の中央値1億4,490万円・中央面積帯から逆算した水準と整合する。一方で、2026年3月時点の都心3区中古成約㎡単価238万円（半年前比+1%、出典: ダイヤモンド不動産研究所）と、本集計の㎡単価中央値218.93万円との差は約20万円。掲載価格が成約価格より高めに出る局面であり、これがそのまま売出と成約の乖離（ワニの口）として現れている可能性が高い。出典は国土交通省 不動産取引価格情報検索（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/realEstatePrices/）。本集計は外部の公式統計と整合する位置にあり、月次の動きを追いかける用途として信頼できる粒度だと言える。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるか、極端値を見ると本集計の輪郭がさらにくっきりする。

下位10%：7,198万円以下に並ぶ物件

下位10%層（438件）の境界は7,198万円。中央築年1981年、中央面積35.17㎡、駅徒歩中央値3分。「築古・コンパクト・駅至近」の三点セットが見える。茅場町・水天宮前・東日本橋エリアの1R〜1DK、佃・月島の旧耐震ファミリータイプが主役と推測される。リノベーション前提の自己居住、または投資（小ぶりな1Rで都心の利回りを取りに行く層）に向くゾーンだ。なおこの層は1980年以前築が中央という属性上、融資・保険・出口で旧耐震の制約を受ける点を織り込んだ価格と理解しておきたい。

上位10%：2億4,990万円以上に並ぶ物件

上位10%層（438件）の境界は2億4,990万円。中央築年2022年、中央面積85.83㎡、駅徒歩中央値8分。築浅・大型・駅徒歩は中庸という顔ぶれだ。晴海フラッグ、グランドシティタワー月島、勝どき・豊海のタワー上層階、銀座・日本橋エリアの低層プレミアム──いずれも億超え当然のゾーン。資産防衛・社宅・代表者住居・富裕層の住み替えがメインの買い手層と推測される。最高値は98,000万円。本集計には3億円台以上が約40件、4億円台以上が約20件並ぶ。

本稿で描いた分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って監視するフェーズだ。本集計の掲載が消えるまでの期間は中央値9日。好条件は1週間で消えることを前提にすると、毎日の自動巡回なしに「ちょうど良い1件」を取りに行くのは現実的でない。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都中央区 中古マンションの中古相場はいくらですか？

当サービスの集計では、価格中央値は1億4,490万円、㎡単価中央値は218.93万円/㎡です。下位の目安（Q1）が1億円、上位ライン（Q3）が1億9,395万円。億超え物件が分布の中心ですが、4,000〜5,000万円台の旧耐震・コンパクト物件も一定数あります。

Q2. 東京都中央区 中古マンションの買い時はいつですか？

外部統計では2026年2月の都心3区成約価格が前月比10.2%下落、3月時点で売出と成約の乖離が約7,000万円に拡大しています。本集計でも掲載側はまだ強気の価格を維持しており、売主の譲歩余地が大きい局面と読めます。一方で日銀の政策金利は2026年1月に0.75%程度に引き上げられ、変動金利型の住宅ローン金利は上昇基調。「価格はやや軟調、金利はじわり上昇」のクロス局面なので、個別の売主交渉力で買い時が決まる段階と考えられます（推測）。

Q3. 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？

本集計では4,556件中**295件、全体の6.5%**が1980年以前築（旧耐震）です。再建築不可は0件、借地権は6件（0.1%）。旧耐震は中央値4,999万円と都心立地としては割安ですが、住宅ローンの融資年数が短くなる、地震保険料が高くなるなど、保有コストが変わる点に留意してください。

Q4. 東京都中央区 中古マンションで㎡単価が高いのはどんな条件ですか？

本集計の㎡単価中央値218.93万円/㎡を超える条件は、①銀座（275.71万円/㎡）、②2020年以降築（254.37万円/㎡）、③2010〜2019年築（242.16万円/㎡）、④駅徒歩16〜20分の新築タワー帯（236.19万円/㎡）。築浅×ブランド立地×タワー上層階の重ね合わせで上振れます。

Q5. 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？

本集計の中央値は、1〜5分が1億1,900万円、6〜10分が1億4,980万円、11〜15分が1億6,800万円、16〜20分が1億9,480万円。駅から離れるほど中央値が高い逆転が出ています。これは駅遠側に晴海フラッグなど新築・大型タワーが集中しているためで、㎡単価で見るとフラットに近づきます。

Q6. 湾岸の流動性低下とはどういうことですか？

2026年4月のマンションリサーチ調査では、中央区の世帯増加率の低下幅が23区内で際立って大きいと指摘されました（出典: PR TIMES / https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000214.000013438.html）。本集計でも晴海・勝どきの2エリアで2,343件と全体の半数超を占め、湾岸への供給集中構造は変わっていません。**仮説として**、価格上昇のスピードに実需の購入余力が追いつかず、需要の選別が進んだ結果、出品が積み上がりやすくなっていると読めます。買い手にとっては交渉余地が増える局面ですが、出口（売却時）の流動性が下がるリスクは織り込みたいところです。

Q7. 狙いの条件で東京都中央区 中古マンションの新着を毎日追うには？

当サービス（物件ウォッチ）は、athome, century21, daikyo, daiwahouse, haseko, home4u, homes, livable, nomu, pitat, rehouse, stepon, suumoの13サイトを毎日自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「築20年以内×2LDK以上×駅徒歩10分以内×1.5億円以下」のような複合条件も設定可能で、無料プランなら24時間遅延版で試せます。本稿で見た掲載が消えるまで中央値9日という流通速度を考えると、自動追跡は事実上必須と言えます。

2026年5月のハイライトと注意点

今月のデータで最も特筆すべきは、「上昇トレンドが切れた数字と、まだ上昇期待を引きずる掲載側の温度差」だ。前月比で見れば、外部統計では都心3区成約価格が10.2%下落（2月度）、売出と成約の乖離が約7,000万円に拡大（3月度）、世帯増加率の低下幅が23区トップ（マンションリサーチ4月発表）と、減速シグナルが3つ揃った。一方で本集計の中央値1億4,490万円・上位ライン1億9,395万円は、まだ強気の掲載価格レンジを維持している。

当サービスの集計は掲載時点の表示価格に基づくため、最終成約価格とは異なります。観測期間が1ヶ月と短く、新規／消滅の流量比較は参考扱い。同一物件の複数サイト重複は延べ掲載数として集計しています。継続観測のポイントは、(1) 本集計の中央値が外部の成約価格データに引き寄せられるか、(2) 売出と成約の乖離が縮小に向かうか、(3) 湾岸2エリアの掲載件数が積み上がるか──この3点。来月の同レポートで答え合わせをしたい。

本レポートは物件ウォッチが13サイト（athome, century21, daikyo, daiwahouse, haseko, home4u, homes, livable, nomu, pitat, rehouse, stepon, suumo）から自動収集した2026-04-01〜2026-05-01の中央区中古マンション掲載データ4,556件に基づく集計です。日本の不動産市場全体の動向ではなく、本サービスの収集スコープ内の掲載状況を扱っています。次回更新は2026年6月初旬を予定。

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※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・century21・daikyo・daiwahouse・haseko・home4u・homes・livableなど13サイトを横断して収集した2026年5月1日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は こちら から確認できます。