築年の断層と利回りの逆転 | 神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件 中古相場分析【2026年5月版】— 1116件集計

最終更新: 2026年5月1日 | 1,116件・4サイトのデータに基づく

築40年超の物件が中央値1,780万円で並ぶ一方、築5年以内には4億円超の値札がつく。同じ港北区、同じ「収益物件」のラベルでも、築年がひとつ違えば景色が変わる——。本稿は物件ウォッチが2026年4月の1ヶ月間に4サイトから自動収集した1,116件を集計し、神奈川県横浜市港北区の投資用物件市場を読み解く特集だ。新横浜・日吉・綱島という3つの顔を持つこのエリアで、いま「どこに何が、いくらで」並んでいるのかを、数字で立体化していく。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 4サイト（century21・kenbiya・pitat・rakumachi）の掲載データ1,116件、期間2026-04-01〜2026-05-01
• 集計方法: monitoring_url_id × external_id でユニーク化し、価格変動によるID変化はURL重複チェックで吸収。延べ掲載数ベースで集計
• 注意点: 価格は掲載時点の表示価格であり最終成約価格とは異なる／同一物件が複数サイトに重複掲載されている場合、それぞれ1件として計上

TL;DR / 今月の要点

• 4サイトから集めた神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件は 1,116件、価格中央値は 4,330万円、㎡単価中央値は 55.48万円
• 築年帯で価格が断層的に変わる。1980年以前（旧耐震）の中央値1,780万円 に対し、2010〜2019年は10,380万円——㎡単価では2倍超の差
• 旧耐震物件の比率は 全体の16.4%（183件）。融資・保険・出口戦略への影響を要確認
• 利回り中央値は帯ごとに分かれ、5%未満が192件・5〜7%が335件・7〜10%が230件・10%以上が128件。高利回り帯は築古RC・木造に集中
• 駅徒歩では「16〜20分」の中央値が「11〜15分」を上回る逆転現象（一棟物の混入が原因）
• 下位10%は 690万円以下（中央値築1988年・16㎡）、上位10%は 2億5,500万円以上（築2004年・460㎡級）と二極化
• 公示地価は2026年も上昇継続。神奈川県全用途で前年比4.4%上昇、5年連続（出典: 日本経済新聞「【公示地価2026】神奈川県4.4%上昇」https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCC115VM0R10C26A3000000/）

神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件の中古市場の輪郭（当サービス集計）

港北区の収益物件をめぐるニュースは、「綱島駅東口の再開発タワー」「新横浜の路線価」と派手なものが並ぶが、実際に4サイトに並んでいる1,116件はどんな顔ぶれなのか。まずは輪郭から見ていこう。

集めた1,116件の内訳

集計対象サイトの内訳は、kenbiya 594件、rakumachi 516件、pitat 5件、century21 1件。健美家と楽待で全体の99%を占める構図で、これは収益物件特化型サイトの掲載が厚いという、当エリアの市場特性をよく表している。データ補強（築年・面積などの欠損補完）を行ったのは rakumachi 21件、century21 1件で、本集計の主役はあくまで2大ポータルだ。

価格はどこに集中しているか

全1,116件の価格中央値は 4,330万円、平均は8,425万円——平均と中央値の3倍近い乖離は、上位の高額一棟物件が分布の右側を強く引っ張っている証だ（歪度3.11）。下位の目安（25パーセンタイル）は 1,280万円、高めの4分の1（75パーセンタイル）は 9,990万円。最安層（下位5%）は596万円、最上層（上位5%）は 2億9,800万円。最高値は14億円（一棟マンション級）まで届く。㎡単価中央値は 55.48万円——これは区分・一棟が混在した数字なので、後述する築年・構造別の切り口で立体化していく。

価格分布のヒストグラムを覗くと、500〜1,000万円帯に214件と最大の山があり、その正体は築古区分ワンルームの群れだ。一方で1億円超のレンジでも1〜2億円帯に約80件が散らばり、新横浜・新綱島のタワー区分や築浅一棟マンションが並ぶ。「2,000万円台までの単身向け区分」と「1億円超の一棟物件」の二峰分布が、神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件の独特の地形だ。

掲載開始・掲載終了の動き

週次で見ると、4月第1週に296件、第2週184件、第3週544件と中盤に集中したのち、第4週82件、第5週10件（末日のみで部分集計）と急減した。第3週の山は月次のリスティング更新タイミングと重なる印象で、特定ポータルでの再掲が含まれている可能性が高い。掲載終了（delisted）は本集計上0件で、これは観測期間が1ヶ月と短く、収集ロジック上の制約も含むため、流通速度の指標としては参考扱いに留めるのが安全だろう。

築年ごとの相場と「価格の断層」

神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件には、はっきりとした築年の断層がある。1981年（新耐震基準施行）と2000年（品確法施行）を境に、価格・㎡単価・利回りが階段状にジャンプする。それぞれの段差は年を経るほどに広がり、いまや築古と築浅で「同じ区にある別の市場」と言ってよいレベルだ。

築年帯ごとの中央価格

最も件数が多いのは1981〜1999年（新耐震）の497件——区分マンションのストックが厚い帯だ。一方、2020年以降の103件は中央価格が8,680万円と2010年代より低く見えるが、㎡単価は 80.58万円 と最高値で、利回りは 4.26% に沈む。新築の小型区分（投資用ワンルーム）と、築浅一棟物件が混在しているための「平均化された顔」だ。

新耐震・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

新耐震基準（1981年6月施行、これ以前は「旧耐震」と呼ばれ住宅ローン審査・保険料で不利になりやすい）の前後で、中央価格は 1,780万円→2,780万円 と1,000万円のジャンプ。さらに品確法（住宅の品質確保促進法、2000年施行で10年瑕疵保証義務化）の前後では 2,780万円→8,190万円 と一段と大きな段差が現れる。前者の差は耐震性能による融資条件の違い、後者の差は構造の混在（築古は区分中心、築浅は一棟中心）の効果と読める。

構造別に重ね合わせると景色がより鮮明になる。1981〜1999年帯のRC造は123件・中央850万円（築古ワンルーム区分の典型）、同帯の鉄骨造は54件・中央2億3,000万円（一棟物の世界）。同じ築年帯でも、構造が違えば一桁価格が変わる。2000〜2009年帯では木造（一棟アパート）20件が中央9,990万円で、利回り重視の投資家層の主戦場だ。

旧耐震物件の比率と影響

旧耐震物件は 全1,116件中183件、16.4% を占める。これは無視できないボリュームで、中央値築年は1971年——築55年級の世代だ。住宅ローン審査では融資年数の短縮や金利優遇の対象外となりやすく、地震保険料率も新耐震より高い。一方で利回り中央値は 9.19% と全帯で最高、価格は中央1,780万円と買いやすい。「自己資金比率を高めて融資依存を減らす」「リノベ後の出口を区分実需に置く」など、戦略次第で旨みが残る帯と言える（推測ラベル付き：個別物件の精査次第で評価は大きく分かれる）。

投資指標の現実

利回り中央値は帯ごとに見ると景色が違う。本集計では「5%未満」「5〜7%」「7〜10%」「10%以上」の4帯に分かれ、それぞれ全く異なる物件像が並んでいる。

利回り帯ごとの構成

最大ボリュームは「5〜7%」の335件で、中央価格1億円超——築浅〜築20年級の一棟マンション・タワー区分が並ぶ「メインストリーム」だ。「5%未満」192件は築2009年中央・㎡単価92.68万円と築浅高単価ゾーンで、新横浜・日吉のタワー区分や築浅区分の世界。「7〜10%」230件と「10%以上」128件は中央価格が1,000万円を割り、築古区分ワンルームが主戦場と分かる。

利回り×築年・構造の重ね合わせ

築年帯と構造のクロスを見ると、高利回り帯の正体がさらに具体的になる。1981〜1999年帯のRC造は123件・中央850万円——これが「7〜10%」「10%以上」帯を構成する典型的な顔。一方、同じ築年帯の鉄骨造（54件、中央2億3,000万円）は一棟物の世界で、利回りは7%前後に収まる。「築古RC区分は高利回り、築古鉄骨一棟は中利回り高単価」という二層構造が、神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件の収益軸の骨格だ。

2020年以降の木造は26件・中央4億3,000万円という驚きの数字が出ているが、これは新築一棟マンション・大型木造アパートの掲載が薄く混じった結果と読める（推測ラベル付き：サンプル数が少なめなので傾向として見る程度）。

表面利回り vs 実質利回りの注意点

帯別の表面利回りは派手な数字が並ぶが、実質利回りの世界はもう少し地味だ。仮説として、築古RC区分の利回り9〜12%帯は、修繕積立金不足・大規模修繕の前倒し負担・固定資産税・空室率を控除すると、実質では3〜5ポイント目減りする可能性がある。さらに、エリアプロフィールに記載されている失敗パターン——「新横浜の単身者向け区分の供給過剰」「綱島駅東口再開発（2028年完成）後の周辺築古物件の相対競争力低下」「鶴見川氾濫リスクエリアでの稼働率低下」——も、表面利回りには織り込まれない要素だ。

立地軸でみる相場

神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件の立地プレミアムは、駅徒歩と町丁の両方で読み解ける。ただし投資物件の場合、駅徒歩の中央値は単純な「近いほど高い」とは限らない構造をしている。

駅徒歩帯ごとの価格感

駅徒歩別の中央価格は、1〜5分が 3,989.5万円、6〜10分が 3,360万円、11〜15分が 2,500万円、16〜20分が 5,680万円、21分以上が 2億5,500万円。一見すると「徒歩15分超のほうが高い」という逆転に見えるが、これは16分以上の帯に大規模一棟物件（中央面積167〜460㎡）が偏って混入しているため。㎡単価中央値で見直すと 1〜5分が63.29万円、6〜10分が56.11万円、11〜15分が38.49万円、16〜20分が33.90万円 と、駅近プレミアムは正直に㎡単価に表れている。

つまり、神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件においては、「価格中央値」より「㎡単価中央値」のほうが立地プレミアムを正しく映す指標ということ。駅遠の高価格物件は規模で勝負しているにすぎず、単価ベースでは6〜10分帯に対して約4割安となる。

町丁・地区での偏り

サンプルが30件以上ある主要町丁を見ると、菊名85件（中央3,360万円・利回り8.0%）、日吉本町69件（中央780万円・利回り10.0%）、日吉57件（中央2億5,500万円・利回り5.62%）、新横浜49件（中央2,550万円・利回り4.39%・㎡単価84.49万円） という顔ぶれ。同じ「日吉」でも、日吉本町は築古区分中心で利回り10%、日吉駅は大型一棟物件中心で利回り5%台と、駅と地名で住み分けが成立している。

新横浜49件の㎡単価84.49万円・利回り4.39%は、新横浜駅前の路線価上昇（2025年路線価で前年比10%超上昇を維持）を反映した「資産性重視」の取引観の現れだろう。一方、樽町40件は中央599万円・利回り9.06%、大倉山32件は中央765万円・利回り9.0%と、築古区分の高利回り供給源として並ぶ。綱島東32件は中央2億3,000万円——綱島駅東口再開発（2028年竣工予定の27階建て350戸タワー、出典: 横浜市住宅供給公社／キウイ不動産ブログ https://www.housing-museum.com/tsunashima-redevelopment/）の影響圏で、一棟物件価格が押し上げられている構図だ。

リスク要素と注意ポイント

当サービス集計のリスク要素

本集計でリスク要素が確認できるのは、旧耐震183件（16.4%）、再建築不可5件（0.4%）、借地権0件、告知事項0件。再建築不可と借地権・告知事項は当エリアではほぼ流通していないが、旧耐震の16.4%は要注意ライン。前述の通り融資年数・金利・地震保険料・売却時の出口に直接響く。さらに、本集計には現れにくい「管理組合の修繕積立金不足」「自主管理物件」などのソフトリスクも、築古RC区分では実質的なボトルネックになる。

立地に固有のリスク（ハザード）

エリアプロフィールに記載されているとおり、鶴見川流域（綱島東・樽町・大曽根・新羽の一部）は想定最大規模の浸水想定区域に該当し、家屋倒壊等氾濫想定区域も鶴見川沿いに点在する。さらに、日吉5・6・7丁目、箕輪町2丁目、綱島東全域、樽町、大曽根の一部、師岡町のトレッサ横浜付近は高潮浸水想定区域に含まれる。意外なのは「高台でも内水浸水可能性あり」とされる篠原北・錦が丘・富士塚通り・仲手原・篠原台町などのエリアで、地形図だけでは安心できない（出典: 横浜市港北区洪水ハザードマップ https://www.city.yokohama.lg.jp/bousai-kyukyu-bohan/bousai-saigai/map/shinsui/kouhoku.html）。投資判断の前にハザードマップ重ね合わせは必須だ。

規制・条例で抑えるべき点

港北区内は新横浜駅周辺商業地（容積率500〜700%、高度地区指定）、東横線沿線住宅地（容積率150〜200%）、一種低層住居エリア（容積率80〜100%）と用途地域がモザイク状に配置される。エリアプロフィールに示されているとおり、地下鉄グリーンライン・日吉本町駅周辺や新吉田東のバス通りでは「第一種低層住居専用地域」の見直し計画が進行中で、店舗併用などの可能性が広がる地点もある。築古RC区分の内見では、現賃料が周辺相場と乖離していないか、退去後再募集での家賃下落リスク、修繕積立金水準を必ずチェックしたい。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

公的データとの整合性も確認しておこう。エリアプロフィールに収録されている2024〜2025年の代表取引事例は、区分（投資用）が綱島5分・築1985年・30㎡で2,980万円（利回り約5.5%）、新横浜10分・築1990年・22㎡で1,980万円、日吉8分・築2010年・65㎡で5,800万円。一棟アパートは菊名12分・築2015年・220㎡で9,500万円（利回り約7.2%）、妙蓮寺10分・築1998年・180㎡で7,800万円（利回り約8.5%）。一棟マンションは大倉山7分・築2005年・480㎡で2億1,000万円（利回り約7.0%）。

これらの実取引中央値と本集計の中央値（4,330万円、利回り帯ごとの分布）はオーダー感で整合しており、当サービスの掲載ベース集計が大きく市場実勢から外れていないことが確認できる。詳細な個別事例は国土交通省「不動産情報ライブラリ」（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/realEstatePrices/ ）で「神奈川県横浜市港北区／中古マンション・建物及びその敷地」として直接検索することを推奨する。

なお、神奈川県の公示地価は2026年も全用途4.4%上昇（出典: 日本経済新聞「【公示地価2026】神奈川県4.4%上昇 5年連続」 https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCC115VM0R10C26A3000000/ ）、住宅地3.4%・商業地7.3%・工業地6.0%という上昇基調が続く。土地値の追い風がある以上、収益物件の表面利回り低下圧力も継続する見込みと読める。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるかを最後に俯瞰しておこう。

下位10%: 690万円以下に並ぶ物件

価格下位10%のラインは 690万円。該当する111件の中央属性は、築1988年・面積16.02㎡・駅徒歩8分。築古ワンルーム区分の極小帯で、いわゆる「ワンルーム投資の入口」にあたる。利回りは表面で10%超を狙えるが、修繕積立金・管理費・退去リスク・出口（売却時の流動性）を加味すると実質利回りは想定より厳しい可能性が高い。リノベ前提で実需出口を作れる買主、または初心者がレバレッジを抑えて練習する用途には向くゾーンと言えるが、選別眼は必須だ。

上位10%: 2億5,500万円以上に並ぶ物件

上位10%のラインは 2億5,500万円。該当111件の中央属性は、築2004年・面積459.63㎡・駅徒歩8分。新横浜・日吉・綱島東の一棟マンション、築浅タワー区分のフルフロア、築古でも再開発圏の大型物件などが並ぶ層だ。利回りは5%前後で、資産性・将来の出口・相続税対策の文脈で動く層。現金比率の高い法人・富裕層・外国人投資家の主戦場で、本集計の上限は14億円まで届く。

流通速度と「監視」の必要性

本稿で描いた1,116件の分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って継続的にウォッチするフェーズに入る。下位10%・上位10%のような外れ値帯ほど、好条件の個体は数日〜数週間で消える。神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件は2026年4月単月で約1,000件超の新規掲載があった一方で、月の真ん中で544件が一気に流入する週もある。手動でこのスピードに追いつくのは現実的でない——これが、毎日の自動巡回が事実上必須となる理由だ。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1: 神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件の中古相場はいくらですか？ 当サービスの集計では、価格中央値は 4,330万円、㎡単価中央値は 55.48万円 です。ただし区分・一棟が混在した数字なので、500〜1,000万円帯（築古ワンルーム区分）と1〜2億円帯（一棟物件）の二峰分布になっている点に注意が必要です。

Q2: 神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件の買い時はいつですか？ 本集計だけでは「タイミング」は決められませんが、神奈川県の公示地価は2026年も全用途4.4%上昇（5年連続）と土地値の上昇基調が続いています。利回りは中長期で低下傾向のため、「いま動かないと利回りはさらに下がる」と「金利上昇リスクで物件価格が下がる可能性」のトレードオフを、自分のキャッシュフローで判断するしかありません。

Q3: 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？ 本集計では1,116件のうち 183件（16.4%） が1980年以前築（旧耐震）。中央価格1,780万円・利回り中央値9.19%と高利回りですが、住宅ローン審査の不利・地震保険料の割増・出口流動性の低さといったハンディがあります。

Q4: 神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件で利回りが高いのはどんな条件ですか？ 本集計で利回り10%以上の128件の中央属性は、築1984年・中央価格880万円・㎡単価29.19万円。築古RC造の小型区分が中心で、樽町・大倉山・日吉本町といった町丁に集中する傾向があります。逆に新横浜・日吉駅前・新綱島の築浅は利回り4〜5%台に沈みます。

Q5: 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？ ㎡単価ベースで見ると、徒歩1〜5分が 63.29万円、6〜10分が 56.11万円、11〜15分が 38.49万円、16〜20分が 33.90万円。駅近プレミアムは㎡単価で約2倍に達します。価格中央値では一棟物件の混入で逆転が起きるので、㎡単価で比較するのが正解です。

Q6: 綱島駅東口再開発（2028年竣工）は、いま投資する物件にどう影響しますか？ 南棟27階建て・約350戸のタワーマンションと約50店舗の商業施設が一体で2028年度に完成予定（出典: キウイ不動産ブログ／横浜市住宅供給公社 https://www.housing-museum.com/tsunashima-redevelopment/ ）。仮説として、完成までは綱島東・綱島西・樽町の周辺物件価格に追い風となる一方、完成後は周辺築古物件が「新築タワーとの相対比較」で陳腐化リスクを負う可能性があります。「完成前に出口を取る」「完成後の賃料上昇トレンドを取る」のどちらに張るかで戦略が変わるエリアです。

Q7: 狙いの条件で神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件の新着を毎日追うには？ 当サービス（物件ウォッチ）は、century21・kenbiya・pitat・rakumachi の 4サイト を毎日自動巡回し、条件に合致する新着・価格変動・掲載終了をLINEに即時通知します。「利回り7%以上 × 駅徒歩10分以内」「価格5,000万円以下 × 築2000年以降」のような複合条件も設定可能で、無料プラン（24時間遅延、1監視）から試せます。本稿で見た「4月第3週に544件が一気に出る」流通スピードを考えると、自動追跡は事実上必須と言えます。

2026年5月のハイライトと注意点

当月データで最も特筆すべきは、築年帯の段差が「1981年（新耐震）と2000年（品確法）」の二段階で明確に現れたこと。中央価格で 1,780万円→2,780万円→8,190万円 という階段は、住宅ローン審査基準・建築基準法・市場が建物に求める品質基準が、価格にそのまま転写されている証だ。一方、駅徒歩帯での「徒歩遠いほうが価格が高い」という見かけ上の逆転は、一棟物件の混入によるノイズで、㎡単価で見れば駅近プレミアムは健在。集計は中央値だけでなく㎡単価とセットで読む——これが、神奈川県横浜市港北区 収益・投資用物件を見るときの基本動作だ。

注意点として、本集計は1ヶ月の掲載スナップショットであり、最終成約価格とは異なる。同一物件が複数サイトに重複掲載されている場合は別件として計上されている。継続観測することで、初めて「個別物件のリスティング寿命」「価格改定の頻度」「出物の季節性」が見えてくる。次回の月次レポートでは前月比の変化点も加えてお届けする予定だ。

本レポートは物件ウォッチが4サイト（century21・kenbiya・pitat・rakumachi）から自動収集した1,116件の掲載データに基づく集計です。日本の不動産市場全体の動向ではなく、当サービスが収集した範囲での集計値であることをご了承ください。分析対象期間は2026年4月1日〜2026年5月1日。価格は掲載時点の表示価格で最終成約価格とは異なり、同一物件が複数サイトに重複掲載されている場合はそれぞれ1件として集計しています。次回更新は2026年6月初旬を予定しています。

関連記事

• 旭川市 投資用マンション 注目物件20件
• 横浜市港北区 投資用マンション 注目物件20件
• 楽待と健美家の違いを比較｜不動産投資サイトの効率的な使い方
• 江東区 投資用マンション 注目物件20件
• 札幌市中央区 投資用マンション 注目物件20件

※ この記事のデータは物件ウォッチがcentury21・kenbiya・pitat・rakumachiを横断して収集した2026年5月1日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は こちら から確認できます。