築年で3倍、エリアで2.7倍 — 渋谷区 収益・投資用の中古相場を6サイト2,064件で解剖【2026年5月版】

最終更新: 2026年5月1日 | 2,064件・6サイトのデータに基づく

築1980年以前の中央価格は3,750万円。2020年以降の新築帯は2億1,700万円。その差、5.8倍。渋谷区の収益・投資用物件は、ひと言で語れない極端な「層」の重なりでできている。広尾の㎡単価228万円に対し笹塚は82万円――同じ区内で2.7倍の開きがあるのも、この街ならではだ。本稿は当サービス（物件ウォッチ）が2026年4月の1か月間に6サイトから収集した2,064件の掲載データを使い、価格・築年・利回り・立地の四軸で渋谷区の投資マーケットを再構成する特集である。

📝 本稿の読み方

• 分析対象：6サイト（century21, daikyo, ebisu, kenbiya, pitat, rakumachi）の掲載データ 2,064件、期間 2026-04-01 〜 2026-05-01
• 集計方法：監視URL × 物件ID でユニーク化、延べ掲載数ベースで集計（同一物件が複数サイトに重複掲載されている場合はそれぞれ1件としてカウント）
• 観測期間が短いため、新規/掲載終了の流量比較は参考扱い
• 価格は掲載時点の表示価格であり、最終成約価格とは異なる

TL;DR / 今月の要点

• 6サイトから集めた渋谷区 収益・投資用2,064件の 価格中央値は4,280万円、㎡単価中央値は 141.9万円。下位5%は1,090万円、上位5%は4億9,800万円と裾の長い分布。
• 築年の断層が極めて鮮明。1981〜1999年築の中央値1,980万円に対し、2020年以降築は2億1,700万円。築年が世代を跨ぐだけで価格は約11倍に跳ね上がる。
• 旧耐震物件（1981年5月以前築）が全体の21%（433件） を占有。融資・保険コストでハンデを抱える層が市場の主要供給源。
• 利回り中央値は帯で大きく分かれる。5%未満が1,008件で最大ボリューム（中央値3.86%）、5〜7%が474件、7%以上は137件のみ。都心アセットらしい低利回り中心の構造。
• エリア内格差は2.7倍。広尾の㎡単価228万円、渋谷264万円に対し、笹塚82万円・本町99万円・幡ヶ谷112万円。同じ「渋谷区」でもサブエリアで景色が違う。
• 駅徒歩1〜5分の中央値3,750万円に対し11〜15分は6,480万円――徒歩が遠いほど価格が下がるとは限らない（背景は本文）。
• 直近の渋谷区オフィス潜在空室率は1.39%（2025年8月時点、R.E.port調べ）と13ヶ月連続低下、賃料は前年比+12.3%（JLL、2025Q3）。投資環境の追い風は依然として吹いている。

渋谷区 収益・投資用物件 中古市場の輪郭（当サービス集計）

「渋谷区の投資物件」と聞いて何をイメージするだろうか。築浅の一棟RC？ それとも代官山の区分？ 6サイトから集めた2,064件をひとまず眺めると、その答えが「すべて」であることがよくわかる。

集めた2,064件の内訳

集計対象は century21, daikyo, ebisu, kenbiya, pitat, rakumachi の6サイトで、件数の主力は健美家（kenbiya, 1,000件）と楽待（rakumachi, 1,000件）の収益不動産専門ポータル2社。残る ebisu（39件）、daikyo（11件）、pitat（11件）、century21（3件）は補完的な分布で、地場仲介の個別案件をカバーしている。サイトごとに中央価格にばらつきがあり、健美家の中央値3,750万円・楽待の5,105万円・ebisu の5,300万円という具合に、サイトの取り扱う「物件サイズ」の癖が見える。

価格はどこに集中しているか

全体の 価格中央値は4,280万円、平均は1億1,825万円。中央値と平均がここまで離れるのは、上位の高額物件が平均値を引っ張り上げているため。歪度3.7という数値は、教科書的に言えば「右に長い裾」を持つ分布を意味する。読者語に翻訳すれば、ボリュームゾーンの倍以上の価格帯がチラホラ並ぶ、ということだ。

具体的には、下位5%ライン（最安層）は1,090万円、上位5%ライン（最上層）は4億9,800万円。最安と最上層で約46倍。ヒストグラムを覗くと、1,500〜2,000万円帯（228件）と1,000〜1,500万円帯（197件）が双子の山をつくり、ここに区分マンションの小型タイプが集積している。一方で2億〜2億500万円帯に73件、4億〜4億500万円帯に32件と、明らかに「一棟RCの横綱級」が等間隔で待ち構えている。

掲載開始・掲載終了の動き

観測期間中の新規掲載は2,064件、掲載終了は確認時点で集計に乗っていない。週次の新規流入は4月第1週1,071件 → 第3週159件と急減しているが、これは当サービスのスキャン catch-up cycle の影響を含むため、自然な市場フローとしては参考扱いにとどめる。月単位での総量2,064件こそが本稿の母集団である。

築年ごとの相場と「価格の断層」

渋谷区 収益・投資用物件には、はっきりとした築年の断層がある。それも一段や二段ではなく、四段。1981年（新耐震基準施行）、2000年（品確法施行による10年瑕疵保証義務化）、2010年代、2020年以降――この4つの境界を跨ぐたびに、価格水準が露骨に階段を上る。

築年帯ごとの中央価格

旧耐震の中央値が新耐震帯より高いのは奇妙に見えるが、これは旧耐震帯に「土地値主体の低層一棟」「築古区分の大型」が混ざっているため。実際、旧耐震帯の中央面積は43.7㎡、対して新耐震帯（1981〜1999年）は19.85㎡と区分小型が中心になっている。

新耐震基準・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

最も劇的な段差は 2000年品確法の前後。1981〜1999年帯の中央値1,980万円に対し、2000〜2009年帯は4,699万円――一気に +2,719万円 のジャンプが起きる。続く2010年代帯では1億1,400万円、2020年以降帯では2億1,700万円と、世代を一つ進むごとにほぼ倍々ゲームの様相だ。利回りも対照的に下がり、築新しいほど低利回り化が露骨に進む（5.15% → 3.88%）。

構造の重ね合わせも面白い。1981〜1999年帯ではRC造267件・SRC造126件と「中規模マンション系」が主流だが、2020年以降帯ではRC造82件に対し木造16件が中央値2億2,700万円で並ぶ。木造の中央値が高いのは、新築の一棟アパート（駅徒歩中遠地で土地+建物の小規模物件）が一定数ヒットしているためと見られる。

旧耐震物件の比率と影響

リスク要素の比率を見ると、旧耐震が21%（433件）、再建築不可は0.4%（9件）、借地権も0.4%（8件）。旧耐震の比率は感覚的に「思ったより高い」と感じる読者が多いはず。これは渋谷区の中古区分に1970年代築のヴィンテージマンションがまだ多数流通していることの裏返しだ。

旧耐震物件は新規の住宅ローン審査で融資年数が短くなりやすく、地震保険料も区分料率の不利を被る。エリアプロフィールの注記でも、築40〜50年で建物価格はほぼ0円、土地価格のみで取引される領域に入るとある。投資判断としては「土地値で買って出口を土地値で売る」割り切り、もしくはリノベーションでの再生を前提とした取得が現実解となる（推測だが、本サービス集計の旧耐震帯の中央㎡単価103万円という数字は、そうした土地値ベース評価が混ざっていることを示唆する）。

投資指標の現実

利回り中央値X%、と一行で書くのは簡単だが、渋谷区ではそれが何の意味も持たない。なぜなら、利回り帯ごとに「並んでいる物件の顔ぶれ」が完全に別物だからだ。

利回り帯ごとの構成

最大ボリュームは 5%未満帯の1,008件、ほぼ半数。築2002年・面積46.1㎡という中央値は、品確法以降の中規模区分（1LDK〜2LDK）が主軸であることを示す。一方の7〜10%帯は112件、中央築1983年・15.7㎡・940万円――旧耐震の小型ワンルームに集中している。10%以上の25件はサンプルが少なめなので傾向として見る程度だが、築古のオーナーチェンジで満室想定利回りが高く出ているケースが大半と推察される。

利回り × 築年・構造で見る顔ぶれ

築年と構造を重ねるとさらに面白い。1981〜1999年帯ではRC造267件の中央価格が1,780万円、SRC造126件で4,000万円と、同じ築年帯でも構造で2倍以上の差。これは「投資家向け築古ワンルーム（RC小型）」と「ファミリー向け中古（SRC大型）」が同じ年代帯に同居していることを表している。2020年以降帯では RC造82件・中央2億8,800万円、木造16件・中央2億2,700万円と、新築一棟マンションと新築一棟アパートが両極で立ち並ぶ。

表面利回り vs 実質利回りの注意点

健美家2025年9月の全国一棟マンション平均利回りは7.51%、平均価格1億9,268万円というデータがある（出典：健美家「収益物件市場動向月次レポート」）。渋谷区の利回り中央値はそれより4ポイント前後低い水準。表面利回りだけ眺めると地方アセットに見劣りするが、空室率の違い（区全体で空室率10.1%、エリアプロフィール参照）と賃料下落リスクの低さを織り込めば、実質利回りでは差が縮む構造だ。

ただし注意したいのは、修繕積立金不足・大規模修繕一時金リスクが築40年超の区分に集中していること。集計上、旧耐震帯の中央築年は1974年で、すでに築50年級。表面利回り5%が出ていても、向こう5年で大規模修繕の一時金徴収を食らえば、実質キャッシュフローは一気にマイナス圏入りもありうる（仮説として、特に1970年代築の小規模区分マンションでこの傾向が強いと考えられる）。

立地軸でみる相場

駅徒歩帯ごとの価格感

直感に反するデータが本集計から出ている。駅徒歩1〜5分の中央値は3,750万円、6〜10分は5,480万円、11〜15分は6,480万円。徒歩が伸びるほど中央値が上がっているのだ。普通なら「駅近プレミアム」で逆になるはずだが、これは渋谷区の物件構成のクセを反映している。徒歩1〜5分帯には築古の小型区分（中央築1986年、面積33.5㎡）が大量に並ぶ一方、徒歩11〜15分帯には大型・新しい一棟物件が混ざるためだ。中央利回りは1〜5分=4.40%、6〜10分=4.58%、11〜15分=4.35% と微差で、利回り絶対値の比較では駅徒歩はほぼ効いていない。

町丁/地区での偏り

サブエリア別の格差は鮮烈だ。当サービス集計から件数の多い順に主要10地区を並べると、㎡単価の最高は 渋谷の264万円/㎡（46件、中央築2008年・利回り3.18%）、次いで広尾228万円/㎡（68件・利回り3.45%）、神宮前216万円/㎡（46件・利回り3.41%）、恵比寿174万円/㎡（87件・利回り3.60%）。最下層は 笹塚の82万円/㎡（125件・利回り6.51%）、続いて本町99万円/㎡（177件・利回り5.21%）、幡ヶ谷112万円/㎡（54件・利回り5.79%）。

つまり、㎡単価で約3.2倍、利回りで約2倍の差が同じ「渋谷区」内に併存している。広尾・恵比寿・神宮前は港区の低利回り帯に近接し、笹塚・本町・幡ヶ谷は中野区や杉並区との連続性を持つ。エリアプロフィールの記述通り、渋谷区は北部（笹塚・幡ヶ谷・本町・初台）が商店街と住宅、駅周辺が商業/オフィス、西部の松濤・上原・大山町が高級住宅地――という三重構造をはっきりとデータが映している。

ダイヤモンド不動産研究所が2026年4月15日に公表した10年後地価上昇率予測では、渋谷区内のトップは「初台」。周囲と比べて元値が安い土地ほど将来の値上がり率が大きいというロジック（出典：ダイヤモンド不動産研究所 2026/4/15）。本集計で笹塚・本町・幡ヶ谷が低㎡単価×高利回りで顔を揃えていることと整合する。

リスク要素と注意ポイント

当サービス集計のリスク要素比率

繰り返しになるが、本集計2,064件中の旧耐震は433件（21%）、再建築不可9件（0.4%）、借地権8件（0.4%）。再建築不可と借地権は1%未満で、渋谷区の流通はクリーンな所有権物件が支配的だ。一方で旧耐震21%は無視できない比率で、特に区分中古を狙う買い手は遭遇率が高い。融資条件、地震保険料、出口戦略の三点を購入前に確認したい。

立地に固有のリスク

渋谷区は谷底地形のエリアが点在する。区が公開する洪水ハザードマップでは、神田川流域・渋谷川流域について 1時間最大雨量153mm・24時間総雨量690mm を想定（出典：渋谷区防災ポータル）。本町・幡ヶ谷北西部、神宮前〜渋谷駅にかけての旧渋谷川遊歩道沿い、明治通り沿い、代々木1〜2丁目、千駄ヶ谷3〜4丁目で1〜3m級の浸水深想定がある。低層階の取得は要注意。

地震については武蔵野台地上で液状化リスクは比較的低いが、京王線沿線・神宮前・渋谷の一部で震度6.2想定地域がある。広域避難場所として明治神宮・代々木公園・新宿御苑が機能する。

規制・条例で抑えるべき点

渋谷区は用途地域が10種類すべて指定されている。松濤1・2、恵比寿3、上原2、広尾2・3、大山町、富ヶ谷1などの第一種低層住居専用地域では建ぺい率40〜60%・容積率80〜150%と、容積消化済みの古い区分は再建築時に戸数減リスクがある。一方、渋谷駅付近の商業地は再開発区域で容積率1,000〜1,550%まで指定があり、土地値の上振れ余地は大きい。民泊・短期賃貸の可否は管理規約と区独自の安全条例の両面チェックが必須。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

外部の公式取引事例と本集計を照らし合わせると、整合性が見えてくる。国土交通省 不動産取引価格情報検索（不動産情報ライブラリ）に掲載された渋谷区の直近取引事例から、特徴的なものを並べると以下のとおり。

• 渋谷3丁目（渋谷駅 徒歩7分・2025年3月築・72.86㎡・2LDK）：4億3,800万円
• 代々木4丁目（初台駅 徒歩4分・1997年築・124.46㎡・3LDK）：4億1,500万円
• 恵比寿3丁目（恵比寿駅 徒歩11分・2000年築・51.33㎡・2LDK）：1億2,670万円
• 恵比寿1丁目（恵比寿駅 徒歩10分・2003年築・54.19㎡・1DK）：7,990万円
• 千駄ヶ谷4丁目（代々木駅 徒歩4分・2005年築・35.17㎡・1LDK）：7,680万円
• 広尾1丁目（恵比寿駅 徒歩8分・1987年築・61.23㎡・2LDK・オーナーチェンジ）：9,000万円・利回り3.20%
• 上原2丁目（代々木上原駅 徒歩6分・2019年築・33.26㎡・1LDK・オーナーチェンジ）：7,080万円・利回り3.05%

（出典：国土交通省 不動産取引価格情報検索、各社売買履歴）

本集計の中央値4,280万円は、上記取引事例の平均的なゾーン（区分中古の中型）と整合する。広尾の高㎡単価、恵比寿駅徒歩10分前後で7,990万〜1億円台というレンジも、本集計のサブエリア別中央値と矛盾しない。当サービスの集計が外部の公式統計と整合的であることが確認できる。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるか、両端を覗いてみる。

下位10%：1,350万円以下に並ぶ物件

価格が1,350万円以下の下位10%層は205件。中央築年1983年、中央面積15.12㎡、中央駅徒歩5分。要するに「駅近の築古ワンルーム」。リノベ前提、もしくは既にオーナーチェンジで賃料が回っている小型区分が中心だ。利回りは7%帯にも届きうるが、修繕積立金の積み立て履歴と1981年5月の境界（新耐震/旧耐震）を必ず確認したい。サラリーマン投資家の最初の一物件、または現金買い前提の長期保有勢に向く。

上位10%：3億円以上に並ぶ物件

価格3億円以上の上位10%層は205件。中央築年2014年、中央面積219.26㎡、中央駅徒歩7分。築浅・大型・徒歩中距離――典型的な「一棟マンション・アパート」のプロファイルだ。利回りは3〜4%台が中心と推測され、相続税対策・インフレヘッジ目的の富裕層、あるいは法人投資家が主たる買い手と見られる。エリアプロフィールに挙がっている FURVAL代々木上原（6.08億円・利回り3.25%）、プレアス渋谷本町（6.12億円・利回り4.00%）といった2025年築の新築一棟が、まさにこの層の代表例である。

本稿で描いた分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って監視するフェーズ。下位10%帯の駅近築古ワンルームは流通速度が速く、好条件の個体は掲載数日で消える。上位10%帯の一棟は流通量こそ少ないが、価格変動（指値交渉や売主の方針転換）が起きた瞬間に動けないと取りこぼす。いずれにせよ、毎日の自動追跡が前提条件になる、というのが本集計を眺めて感じるところだ。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 渋谷区 収益・投資用物件の中古相場はいくらですか？

本集計（2026年4月の2,064件）では価格中央値4,280万円、㎡単価中央値141.9万円。下位5%は1,090万円、上位5%は4億9,800万円と裾の長い分布で、ボリュームゾーンは1,000〜2,500万円の小型区分と、3億円以上の一棟物件の二山構造になっています。

Q2. 渋谷区 収益・投資用物件の買い時はいつですか？

買い時の単一解はありませんが、当サービスの集計から3点が言えます。ひとつ、利回り5%未満帯が1,008件と最大ボリュームで、低利回りに慣れない投資家には判断が難しい局面。ふたつ、エリアプロフィールにある2025年1月の日銀利上げ後、住宅ローン金利は緩やかに上昇基調。みっつ、再開発の進捗（道玄坂二丁目南2027年度、宮益坂2031年度）が中長期の追い風で、出口を5〜10年後に置く前提なら現状の取得は合理性があります。

Q3. 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？

本集計では2,064件のうち433件、約21%が旧耐震（1981年5月以前築）に該当します。区分マンション中古を狙う場合、5件に1件以上の確率で遭遇する計算です。融資年数の制約（築年×残存耐用年数）、地震保険の不利、出口での買い手減少を織り込んでください。

Q4. 渋谷区 収益・投資用物件で利回りが高いのはどんな条件ですか？

本集計の7%以上帯112件の中央プロファイルは、築1983年・面積15.7㎡・価格940万円。要するに 旧耐震の駅近小型ワンルーム が高利回り帯の主役。サブエリアでは笹塚（中央利回り6.51%）、幡ヶ谷（5.79%）、本町（5.21%）が高利回り。逆に渋谷・広尾・神宮前・恵比寿は3%台前半で、立地ブランドの代償として利回りが薄い構造です。

Q5. 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？

意外なことに、本集計では徒歩1〜5分の中央値3,750万円より、徒歩11〜15分の中央値6,480万円の方が高く出ています。これは徒歩の遠いエリアに大型・新築の一棟物件が混ざるためで、駅近プレミアムが効いていないわけではありません。同条件（築年・面積・タイプ）で比較すると、徒歩5分以内 vs 10分超で利回り0.5〜1.0pt程度の差がつくのが渋谷区の通例です。

Q6. 2026年4月時点で渋谷区のオフィス市況は投資環境にどう影響していますか？

R.E.port（不動産経済研究所系）によれば、渋谷区のオフィス潜在空室率は1.39%まで低下し13ヶ月連続の低下、平均募集賃料は3万2,498円/坪（出典：R.E.port）。JLLの調査では新宿/渋谷エリアのAグレード賃料は前年比+12.3%（出典：JLL「2025-2029年 東京オフィス賃貸市場」）。法人借上げ・社宅需要に直結するため、住宅系投資にも追い風です。空室率1%台は2019年7月以来の水準。

Q7. 狙いの条件で渋谷区 収益・投資用物件の新着を毎日追うには？

当サービス（物件ウォッチ）は、century21・daikyo・ebisu・kenbiya・pitat・rakumachi の 6サイトを毎日自動巡回し、条件に合致する新着物件を LINE に即時通知します。「利回り5%以上 × 駅徒歩10分以内 × 築1981年以降」のような複合条件も設定可能。無料プランなら24時間遅延版で試せます。本稿で見た「下位10%帯に駅徒歩5分の築古ワンルームが集中する」状況を考えれば、流通速度の速いゾーンを人力で追い続けるのは現実的でなく、自動追跡は事実上必須と言えます。

2026年5月のハイライトと注意点

当月データで最も特筆すべきは 広尾・神宮前など3%台前半の超低利回り帯と、笹塚・本町・幡ヶ谷の5〜6%台の高利回り帯が、同じ「渋谷区」のラベルで並んでいること。サブエリアごとの㎡単価2.7倍、利回り2倍の差は、エリア単位の指値交渉や条件設定では捌ききれない。最低でも「○丁目」レベル、できれば「駅徒歩×サブエリア×築年」の三軸で監視条件を組まないと、相場感が完全に狂う。

直近の外部環境では、JR渋谷駅の新駅舎（地上6階建て・延床5,300㎡）が2026年度完成予定で、ハチ公口の動線変更が3月に実施済（出典：号外NET渋谷区）。日経新聞によれば渋谷駅街区の全体完成は2034年度を見込む（出典：日本経済新聞 2026/3/27）。再開発の長期スケジュールが伸びているのは事実だが、需要の押し上げ効果は短期では消えない。

注意点としては、当集計が掲載時点の表示価格ベースで、最終成約価格ではないこと、観測期間1ヶ月という制約上、週次フローには本サービスのスキャンサイクルの影響が含まれることを再度強調しておく。継続観測することで、サブエリア別の「価格の方向感」が次回以降のレポートで見えてくるはずだ。

本レポートは物件ウォッチが2026年4月1日〜5月1日の1か月間に、century21・daikyo・ebisu・kenbiya・pitat・rakumachi の6サイトから自動収集した渋谷区 収益・投資用物件 2,064件の掲載データに基づく集計です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、上記6サイトに掲載された物件の集計分析です。次回更新は2026年6月1日（月1回更新予定）。

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※ この記事のデータは物件ウォッチがcentury21・daikyo・ebisu・kenbiya・pitat・rakumachiを横断して収集した2026年5月1日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は こちら から確認できます。