築年で開く5倍の価格差、立飛・錦町に集まる大型案件 | 東京都立川市 収益・投資用物件 中古相場分析【2026年5月版】— 550件集計

最終更新: 2026年5月1日 | 550件・4サイトのデータに基づく

立川は、いま「多摩のターミナル」から「投資マネーが回帰する街」へと立ち位置を変えつつある。商業地公示地価は前年比＋9.81％、住宅地路線価は＋6.4％。多摩モノレールの箱根ヶ崎延伸も2034年度開業に向けて動き始めた。そんな立川で、収益・投資用物件のリアルな価格はいくらで、どこに「断層」が走っているのか。本稿は物件ウォッチが4サイトから2026年4月の1ヶ月で集めた550件をもとに、築年・利回り・立地の三軸でその輪郭を描き出す。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 4サイト（century21, kenbiya, pitat, rakumachi）の掲載データ 550件、期間 2026-04-01 〜 2026-05-01
• 集計方法: monitoring_url_id × external_id でユニーク化し、URL重複も吸収。延べ掲載数ベースで集計
• 観測期間が短いため、新規/掲載終了の流量比較は参考扱い
• 価格は掲載時点の表示価格であり、最終成約価格とは異なる
• 同一物件が複数サイトに重複掲載されている場合、それぞれを1件として集計

TL;DR / 今月の要点

• 4サイトから集めた東京都立川市 収益・投資用物件 550件の価格中央値は 5,680万円、㎡単価中央値は 47.7万円/㎡。最安は390万円、最高は9億3,800万円とレンジは極めて広い。
• 築年帯で見ると、1980年以前（旧耐震）の中央値1,880万円に対し、2000〜2009年帯は 2億9,980万円 ── 築年で実に 15倍以上の価格差。一棟RC・大型案件が後者に集中するため。
• 利回り中央値は 5〜7%帯が中心（全体で190件）。10%超の高利回りゾーンは14件のみで、中央値640万円・築1982年と築古区分に偏在。
• 錦町128件・富士見町40件・高松町37件で全体の3割超。錦町は中央値8,800万円と一棟物の主戦場、高松町は1,836万円と区分・小型中心と顔つきが異なる。
• 旧耐震物件は **8.9%**、再建築不可は0.5%。立川は新耐震以降のストックが厚い。
• 商業地の2026年公示地価は平均162万2,125円/㎡で前年比＋9.81％（出典: 土地代データ／tochidai.info）。地価上昇は利回り低下圧力として効き始めている。
• 駅徒歩1〜5分の中央値4,980万円に対し11〜15分は3,397万円。だが㎡単価では109.3万円 vs 42.9万円と、駅近プレミアムは「面積を絞る」形で表れる。

東京都立川市 収益・投資用物件の中古市場の輪郭（当サービス集計）

立川という街の立ち位置は、もはや「多摩の中心」だけでは語り切れない。JR立川駅の1日平均乗降客数は 28万8,914人で、JR中央線停車駅では新宿・東京に次ぐ第3位。新宿24分・東京40分というアクセスを背負いながら、ららぽーと立川立飛・GREEN SPRINGS・IKEAを擁する商業集積を持つ── そんな街の収益物件を、本サービスはどう捉えているのか。

集めた550件の内訳

集計対象4サイトの内訳は、kenbiya 312件、rakumachi 231件、pitat 5件、century21 2件。kenbiya と rakumachi の二強で全体の **98.7%**を占める。これは立川が「一棟物中心」の市場であることを反映している。kenbiya の中央価格は5,460万円・中央築年1999年、rakumachi は中央価格6,340万円・中央築年1993年と、両サイトの顔つきはほぼ揃う。詳細情報まで取得できたenrichment比率は kenbiya 21.2%（66件）、rakumachi 3.9%（9件）。

価格はどこに集中しているか

550件全体の価格中央値は 5,680万円、平均は9,145万円。平均が中央値を大きく上回るのは、9億円超の超大型案件が分布の右裾を引っ張っているためで、歪度は2.25。読者の感覚に近いのは中央値だ。下位の目安（25%ライン）は2,250万円、高めの4分の1（75%ライン）は1億円。最安層（下位5%）は 550万円で、これは築古区分マンションの世界。最上層（上位5%）は3億300万円で、ここからは一棟RCマンションや大型店舗ビルの領域になる。

ヒストグラムを眺めると、500〜1,000万円台に58件の山、4,500〜5,000万円台に29件の山、そして3億円ジャストの帯に 52件の異常な突起がある。これは1棟RCの売出表示価格が「3億」「9,800万円」「1億」など心理的キリ番に集中する習性を示しており、価格交渉の余地が暗示されている読み方もできる（推測ラベル付き）。㎡単価中央値は47.74万円。坪換算すると約158万円で、立川駅周辺の住宅地公示地価（坪301万円台、出典: tochidai.info）の半分強。土地値と建物込み売出価格の関係としてはまずまず妥当だ。

掲載開始・掲載終了の動き

観測期間1ヶ月の新規出品は550件、掲載終了は0件で計測された。ただしこの数字は当サービスのスキャン catch-up cycle の影響を強く含んでおり、週次の流量比較には適さない。あくまで参考扱いで、月内の供給ペースとしては「立川の収益・投資用物件は、4サイトに毎月数百件規模で動いている」という解像度で受け止めるのが妥当だろう。

築年ごとの相場と「価格の断層」

東京都立川市 収益・投資用物件には、はっきりとした築年の断層がある。それも一段や二段ではない。1980年代と2000年代では、中央価格が 15倍以上開いている。これは単なる築古プレミアムの裏返しではなく、築年帯ごとに「並ぶ商品の種類」が違うという話だ。

築年帯ごとの中央価格

ひと目でわかるのは、2000〜2009年帯の中央面積487㎡という異様な大きさだ。これは新築期に建てられた一棟RCマンションがそのままストックとして流通していることを意味する。新築から20年強、減価償却の残存もあり、利回り5.32%でも投資妙味があると判断される世代だ。

新耐震基準・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

1981年6月の新耐震基準施行を境に、中央価格は1,880万円から4,980万円へ約 3,100万円のジャンプ。これは当然、築年が浅くなった分の価格ではあるが、㎡単価で見るとほぼ横ばい（37.4万円→36.0万円）であり、「面積が増えた分の価格上昇」と解釈するのが正確だ。

2000年4月の品確法（住宅の品質確保促進法、10年瑕疵保証義務化）施行で何が起きたか。中央価格は4,980万円から 2億9,980万円へ実に6倍に跳ね上がる。だがこれは品確法そのものの効果ではなく、2000年代に立川駅周辺・立飛エリアで一棟RCマンション開発が活発化し、その世代がそのまま投資市場に流れているからだ。築年帯×構造の重ね合わせで見ると、2000〜2009年帯では鉄骨造32件（中央3億300万円）、RC造16件（中央8,740万円）、木造9件（中央6,980万円）と、鉄骨大型案件が中央値を引き上げているのがわかる。

2010〜2019年帯では木造15件（中央 1億2,000万円）が登場する。羽衣町・西国立駅徒歩7分・2018年築の1.45億円・利回り6.37%といった、新築木造アパート1棟ものがこの世代の主役だ。

旧耐震物件の比率と影響

550件中、旧耐震は49件で **8.9%**。立川の収益・投資用物件市場では、旧耐震は明確な少数派と言える。ただ少数派ながら中央利回り7.47%は全帯で最高水準。「住宅ローンの法定耐用年数を超えやすく、融資年数が短くなり、地震保険料も割増になる」という旧耐震特有の重さを織り込んだ価格設定になっている、と解釈できる（推測）。買い手層が現金または事業性融資に限られるため、流動性は構造的に低い。柏町団地（1971年築・660戸）に代表される築古大型団地の区分が、この帯の象徴的な顔ぶれだ。

投資指標の現実

利回り中央値は5〜7%帯が中心（190件）。だが帯ごとに見ると、景色は驚くほど違う。

利回り帯ごとの構成

5%未満の帯は「築浅・駅近・小〜中規模」に集中しており、㎡単価81万円は全帯で最高。7〜10%帯は中央800万円・築1985年・48㎡と築古区分マンションが主役で、ここから先は「利回りは取れるが流動性で勝負」の世界。10%超14件にいたっては、中央27㎡という極小面積。この帯は「数百万円で買える築古ワンルーム」と読み替えると現実が見えてくる。

利回りと築年・構造の重ね合わせ

築年帯×構造で重ねると、利回りの高い物件群の正体が見える。1980年以前×SRC造は7件で中央660万円、1981〜1999年×RC造は 75件で中央1,520万円 ── これらが7〜10%帯の主要構成員だ。一方、2010〜2019年×鉄骨造6件は中央3億円、2000〜2009年×鉄骨造32件は中央3億300万円。「築浅・大型・鉄骨」の組み合わせはほぼ4〜5%台に固定されており、利回りで勝負する商品ではないことが数字で裏打ちされる。

立川駅徒歩7分の商業地（建蔽率80%・容積率400%）に建つ一棟RCマンションは、利回りこそ抑えめでも、土地値の堅さで勝負する商品。逆に西武拝島線玉川上水駅徒歩8分の柏町団地（1971年築・46.27㎡）が 利回り9.0%・786万円で出ている事例は、出口戦略を組めるかどうかが勝負の典型例だ。

表面利回り vs 実質利回りの注意点

表面利回りが7%でも、修繕積立金・固定資産税・空室率15%・原状回復費を引いた実質利回りは3〜4%台に着地することが多い、と見るべきだ（推測）。とくに築古区分では大規模修繕の積立不足が一気に出費を膨らませる。立川市の収益物件で「築古区分の管理組合の修繕計画」「再建築可否」「接道幅員」の3点を最初に潰さないと、表面利回りの数字は意味を失う。

立地軸でみる相場

駅徒歩帯ごとの価格感

駅徒歩1〜5分は27件・中央4,980万円・㎡単価 109.3万円。6〜10分は167件・中央6,980万円・㎡単価53.4万円。一見すると徒歩6〜10分のほうが「価格が高い」が、これは面積が大きいから。㎡単価で比べれば駅徒歩5分以内は他帯のほぼ2倍で、駅近プレミアムは明確に存在する。

意外なのが11〜15分帯の中央3,397万円。最も安いゾーンに見えるが、利回り中央値は **7.09%**で全帯トップクラス。「価格を抑えて利回りを取る」戦略の中心地だ。16〜20分は21件で中央5,890万円と価格は持ち直すが、これは大型一棟物が混じるため。21分以上は3件のみで参考値ながら中央1.1億円と高値。郊外の大型案件が珍しく流通しているケースと見られる。

町丁ごとの偏り

錦町128件は全集計の **23.3%**を占め、立川駅南口・旧市役所跡地周辺の再開発エリアを含む。中央値8,800万円は一棟マンション主戦場の数字だ。一方、高松町は中央1,836万円・利回り7.03%と区分マンション・小規模一棟の市場で、立川北・立川南からのモノレール沿線。曙町は㎡単価87.4万円と最高クラス、立川駅北口の繁華街エリアで「ヴァースクレイシアアイズ立川（立川駅徒歩6分）」のような新築供給も背景にある。

注目は羽衣町の中央築年2018年。西国立駅徒歩圏の新築〜築浅木造アパートが集中し、「価格1億円・利回り6%」が標準スペックになっている。砂川町（参考値、6件）は中央4,210万円・利回り **8.06%**で、武蔵砂川駅周辺の郊外利回り型エリアの顔つきが出ている。

リスク要素と注意ポイント

当サービス集計のリスク要素

550件の中で、旧耐震は 8.9%（49件）、再建築不可は 0.5%（3件）、借地権は0件、告知事項は0.2%（1件）。23区の都心部に比べると、旧耐震・再建築不可ともに低水準だ。立川は1980年代以降に住宅地化と再開発が並行で進んだ街で、戦前・戦後すぐの細街路ストックが少ない── という地理的特徴が、こうした数字の低さに現れている。

ただし旧耐震49件は無視できない。住宅ローンが組めない／組みにくい、地震保険料が割増、出口での買い手が現金または事業性融資のみに絞られる── この3点は購入前提として固めておきたい。築古団地の区分は、表面利回り9%でも管理組合の修繕積立金不足で実質3%台になるケースもある（推測）。

立地に固有のリスク（ハザード）

立川市は地形的にはほぼ全域が台地で、地盤は比較的安定。ただ多摩川（48時間総雨量588mm想定）と残堀川（24時間総雨量690mm、1時間最大153mm想定）の外水ハザードマップが公開されており、柴崎町・錦町南部・羽衣町・富士見町南部の一部は浸水想定区域に含まれる（出典: 立川市公式 防災マップ／city.tachikawa.lg.jp）。本集計でも錦町・富士見町・羽衣町の3町だけで全体の33%を占めるため、購入候補がこの3町なら、住所単位でハザードマップを必ず確認したい。

地震については立川断層帯が市北部を横切るが、地形は台地中心で液状化リスクは限定的（出典: 三井住友トラスト不動産 地震リスクレポート）。ただし航空法の高さ制限（旧立川飛行場関連）が立飛エリア・昭和記念公園周辺で効いており、容積率を最大限使えない物件も存在する。

規制・条例で抑えるべき点

立川駅徒歩7分の立川通り沿いは商業地域・建蔽率80%・容積率400%。一棟収益物件として最も使い勝手の良い容積率帯だ。一方、住宅地の主流は第一種中高層住居専用地域（容積率200%）、第一種住居地域（容積率300%）。郊外の住宅地で「土地は広いが容積率200%でこれ以上建てられない」物件は、出口で更地売却を視野に入れる必要がある。立川市は東京都駐車場条例（大規模建築物の駐車施設附置）が適用されるほか、絶対高さを定める高度地区も施行済み。一棟物件の購入時には、現状の建蔽率・容積率・高さ制限の余裕度を必ず確認したい。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

当サービスの集計が「掲載価格ベース」である以上、実取引価格との整合性を見ておく価値がある。国土交通省の不動産取引価格情報をベースとした集計（出典: ieuri.com 立川市マンション市況）では、2025年度の立川市マンション取引件数は 248件、平均売却額3,215万円、平均専有面積55㎡、平均築年数30年だ。

本サービス集計の価格中央値5,680万円とのギャップは、取引データが居住・投資合算かつ区分マンション中心であるのに対し、本サービス集計が一棟物件を含むためで、構成の違いが反映された結果と読むのが妥当。区分マンションだけに絞ると、本サービスの下位25%ライン（2,250万円）から中央値（5,680万円）の手前に取引平均がはまり、整合は取れている。

直近の中古マンション売出事例（2026年4月、東急リバブル新着）では、セルテシティオ立川（立川駅徒歩10分・78.61㎡・1996年築）7,599万円、グレーシアシティ立川ブロードウィング（立川駅徒歩9分・79㎡・2005年築）7,598万円、グランパーク立川（立川駅徒歩10分・67.59㎡・1997年築）5,180万円── いずれも本サービス集計の中央値〜75%ライン内に着地しており、相場感としても矛盾はない。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるか。

下位10%: 690万円以下に並ぶ物件

下位10%層54件のカットオフは 690万円。中央築年1989年、中央面積 16.75㎡、中央駅徒歩11分。これは事実上「築古ワンルームの世界」だ。数百万円で買えるかわりに、面積が小さく、駅徒歩も10分超。立川駅から離れた郊外駅（武蔵砂川・西武立川など）の築古区分や、柏町団地のような大型団地の小型タイプがこの帯の主役。リノベ前提でセルフ運営する個人投資家、または相続・資産整理で出てきた現金買い主向けの商品と見える。

上位10%: 3億300万円以上に並ぶ物件

上位10%層54件のカットオフは 3億300万円。中央築年2003年、中央面積 487㎡、中央駅徒歩6分。築20年前後の一棟RCマンション・大型店舗ビルの世界だ。下位10%と比べると面積で 29倍、駅徒歩で半分。「立地と規模を両取りする一方、利回りは5%前後で安定」という商品。法人・富裕層・相続税対策の地主層が主たる買い手と見られる（推測）。錦町・富士見町・曙町の駅徒歩10分以内に集中する。

本稿で描いた分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って監視するフェーズだ。立川は東京駅まで40分・新宿24分で都心マネーの回帰先となっており、商業地公示地価は前年比＋9.81％（出典: tochidai.info）。利回り目線で「7%以上・駅徒歩10分以内」のような複合条件で動く個体は数が限られ、出てから消えるまでの時間も短い。毎日の自動巡回が、こうした個体を取り逃さない最低条件になる。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都立川市 収益・投資用物件の中古相場はいくらですか？

当サービスが2026年4月の1ヶ月で集計した550件では、価格中央値は 5,680万円、㎡単価中央値は47.7万円/㎡です。ただし区分マンション主体の取引平均は3,215万円（出典: ieuri.com）で、一棟物件を含むかどうかで相場感は大きく変わります。区分なら500〜2,500万円、木造一棟アパートなら7,000万〜1.5億円、RC一棟マンションなら3億円前後が目安です。

Q2. 東京都立川市 収益・投資用物件の買い時はいつですか？

明確な答えは出せませんが、本集計のデータからは「金利上昇と地価上昇のせめぎ合い局面」と読めます。商業地公示地価は前年比＋9.81％、住宅地路線価は＋6.4％（出典: tochidai.info／totinokati.com）と上昇圧力が続く一方、利回りは中央値5〜7%で頭打ち気味。多摩モノレール箱根ヶ崎延伸事業認可（2025年11月）で沿線価値の再評価が進む段階のため、立飛・高松・泉体育館周辺は中長期で見れば「今が買い場」の可能性があります（推測）。

Q3. 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？

本集計では550件中49件、**8.9%**が1980年以前（旧耐震基準）の建築です。23区都心部に比べると低めの比率で、立川は1980年代以降に住宅地化が進んだ街であることが反映されています。中央利回りは7.47%と全帯で最高ですが、住宅ローンが組みづらく、出口の買い手が限定されるため、現金・事業性融資前提で考えるべき商品です。

Q4. 東京都立川市 収益・投資用物件で利回りが高いのはどんな条件ですか？

本集計では「築1985年前後・面積30〜50㎡・駅徒歩10分超・SRC造またはRC造の区分マンション」が高利回り帯の中心。利回り10%超14件の中央値は640万円・27㎡・築1982年と、極小面積・築古ワンルームに集中しています。武蔵砂川・西武立川・玉川上水といった郊外駅、または柏町団地のような大型団地の区分が代表例です。

Q5. 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？

駅徒歩1〜5分の中央4,980万円に対し11〜15分は3,397万円── 一見すると2割ほど安く見えますが、㎡単価で比べると109.3万円 vs 42.9万円で 2.5倍の差。駅近プレミアムは「面積を絞った形」で価格に表れます。利回りで見ると徒歩5分以内が5.83%、徒歩11〜15分が **7.09%**で、駅遠ほど利回りが取れる構造もデータで明確です。

Q6. 立飛エリアは投資先として伸びる余地がありますか？

本集計の高松町37件（中央1,836万円・利回り7.03%）と羽衣町15件（中央1億円・築2018年・利回り6%）が立飛エリアの顔つきを示しています。立飛ホールディングスが市中心部に約98万㎡の土地を保有し、ららぽーと・GREEN SPRINGS・MAO RINK・COMMONS TACHIKAWA TACHIHI（2025年7月開業、計18店舗）と継続的に開発が進んでいます（出典: 立飛HD公式）。商業従事者依存の賃貸需要という側面はあるものの、長期的な街の成長期待は数字に表れていない部分でも積み上がっている、というのが本集計から読み取れる仮説です。

Q7. 狙いの条件で東京都立川市 収益・投資用物件の新着を毎日追うには？

物件ウォッチは、century21・kenbiya・pitat・rakumachi の4サイトを毎日自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「利回り7%以上 × 駅徒歩10分以内 × 価格1億円以下」のような複合条件も設定可能で、無料プランなら24時間遅延版で試せます。立川では好条件物件は出てから短期間で消えることが多く、自動追跡は事実上必須と言えます。

2026年5月のハイライトと注意点

今月のデータで最も特筆すべきは、築年帯による 15倍以上の価格断層と、錦町・富士見町・羽衣町・高松町の4町に全体の40%超が集中する地理的偏在だ。とくに錦町128件・中央8,800万円は、立川駅南口の旧市役所跡地周辺の地区計画（プレシス立川パークフロント等）と連動する形でストックが厚みを増している印象がある。一方、新規出品の流量に関する数字は、観測期間の制約上参考扱いに留まる。

注意点として、本集計は2026年4月1日〜5月1日の掲載データに基づくため、最終成約価格との乖離はあり得る。また同一物件が複数サイトに重複掲載されている場合は、それぞれ1件として集計している。来月は中央値・利回り中央値・町丁構成の月次変化を継続観測する予定だ。多摩モノレール箱根ヶ崎延伸の事業着手（2025年11月認可）から半年が経過した今、沿線価値の数字への反映を月次で追っていく価値がある。

本レポートは物件ウォッチが4サイト（century21、kenbiya、pitat、rakumachi）から自動収集した東京都立川市 収益・投資用物件 550件の掲載データに基づく集計です。日本の不動産市場全体の動向ではなく、4サイトの掲載分布の分析である点にご留意ください。分析対象期間は2026年4月1日〜5月1日。次回更新は2026年6月初旬を予定しています。

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※ この記事のデータは物件ウォッチがcentury21・kenbiya・pitat・rakumachiを横断して収集した2026年5月1日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は こちら から確認できます。