データの集計方法と限界｜物件ウォッチの一次データについて

物件ウォッチが公開する相場・掲載データは、当サービスが独自に収集した一次データです。ブログの実測記事や月次・週次レポートで用いる数値がどのように作られ、何を意味し、どこに限界があるのかを、このページで正直に明示します。

どのように収集しているか

• 収集対象：SUUMO・athome・LIFULL HOME'S・楽待・健美家をはじめとする複数の不動産サイトを横断して収集しています。
• 収集頻度：毎日・自動巡回で、新着の掲載と掲載終了を継続的に記録しています。同じ仕組みで全サイトを巡回しているため、サイト間・エリア間の比較が可能です。
• 記録項目：物件名・価格・所在地（市区町村コード）・種別（マンション／戸建て／土地／投資）・掲載ページ本文などを保存しています。築年・駅徒歩などは掲載本文から抽出します。

どのように集計しているか

• 代表値は中央値：平均は極端な高額物件の影響を受けやすいため、原則として中央値（真ん中の値）を用います。
• 初回一括取り込みの除外：監視を開始した直後の一括取り込み分（is_baseline）は「新着」ではないため、時系列・新着系の集計から除外します。
• 種別の区別：マンション・戸建て・土地・投資用は価格帯も流動性も異なるため、原則として種別を分けて集計します。
• 交絡への配慮：築年や駅徒歩など、立地が混ざりやすい比較では、同一エリア内での集計（交絡統制）を行い、その旨を各記事で明記します。

データの限界（正直な注記）

• 売り出し価格であって成約価格ではありません：集計はサイトに掲載された売り出し価格に基づきます。成約価格はやや低くなる傾向があります。
• 供給量は監視対象エリアに依存します：エリア別の掲載件数（供給量）は、当サービスが巡回しているエリアやURLに依存します。市場全体の在庫総数ではありません。掲載の薄いエリアは「物件がない」のではなく「監視対象が薄い」ことを意味します。
• 掲載中の物件は「掲載期間」の集計に含みません：掲載期間はすでに掲載終了した物件のみで算出するため、長く残る物件ほど集計から漏れやすい（統計でいう打ち切り）点に留意しています。
• 面積あたりではありません：価格は物件単位の中央値で、専有面積あたりではないため、広さの違いを含みます。
• スナップショットです：相場は市況で動きます。各記事には集計時点を明記しています。

この方法で作られた主な実測記事

• 中古マンションのエリア別「価格×供給」マップ
• 中古マンションは築年数でいくら下がるか（旧耐震の壁）
• 中古物件は価格が高いほど売れ残るか（種別・価格帯別の掲載期間）
• 物件の新着は何時に出やすいか（時間帯別）
• 中古物件は掲載から何日で消えるか（掲載期間）

引用について

本サービスのデータを引用いただく際は、出典として「物件ウォッチ（株式会社ビット）調べ」と集計時点をご明記ください。編集体制やサービス概要は運営についてをご覧ください。