京都駅八条口の地価は+22%、それでも住宅地中央値は3,255万円 | 京都府京都市南区 土地 中古相場分析【2026年6月版】— 198件集計

最終更新: 2026年6月4日 | 198件・8サイトのデータに基づく

新幹線停車駅・京都駅を抱える南区は、2026年公示で京都府の全用途上昇率1位を獲得した。八条口の標準地は前年比+22.02%（出典: ダイヤモンド不動産研究所 / diamond-fudosan.jp）と派手な数字が並ぶ一方、住宅地の中央値はそこまで暴騰していない——少なくとも、当サービスが集めた掲載データではそう読める。本稿では物件ウォッチが8サイトから収集した京都府京都市南区 土地 198件（2026年5月5日〜6月4日）を、注文住宅で家を建てる読者の目線で解きほぐす。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 8サイト（athome, センチュリー21, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ198件、期間 2026-05-05〜2026-06-04
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 観測期間が短いため、新着・掲載終了の件数比較は参考程度にご覧ください
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています

TL;DR / 今月の要点

• 当サービス集計の中央値は 3,255.5万円、㎡単価の中央値は 36.54万円。標準的な100㎡換算で 3,650万円前後が「真ん中」の目安。
• 価格分布は 3,000〜3,500万円台に31件 が集中する一方、最高値は4億6,300万円、最安は499万円と、振れ幅が極端に大きい。
• 駅徒歩帯では 1〜5分6,800万円 / 11〜15分3,200万円 と、5分圏と15分圏で約2倍の差。注文住宅 buyer が現実的に狙えるのは 11〜15分帯。
• 京都駅八条口（東九条上殿田町）の2026年公示は 5,430,000円/㎡、前年比+22.02%（出典: ダイヤモンド不動産研究所）。商業地の地価高騰が住宅地の指値にも波及する局面。
• 再建築不可の混入は0.5%（1件）と少ないが、細街路や接道2m未満は東九条・西九条で要警戒。
• 久世・吉祥院など南部はファミリー一次取得層向け。中央値は2,000万円前後で、4LDK 120㎡を建てる余地がある。
• 掲載から消えるまでの中央値は 1日（少数サンプルの参考値ながら）。狙いの物件は出た瞬間に押さえる必要がある。

🗞️ 今月のトピック

南区の地価動向を語るうえで外せないのが、2026年3月に発表された公示地価だ。京都市南区の住宅地公示は坪単価188.69万円、前年比+16.43%（出典: 土地ドットコム / tochi-d.com）と、京都市内でも下京区と並ぶ伸びを示した。京都府全体の住宅地が+2.33%にとどまるなか、南区が突出している格好だ。背景には、2026年秋開業予定の「コートヤード・バイ・マリオット京都駅」と、八条通を挟んだ向かいで進む「（仮称）京都駅東部複合型拠点整備プロジェクト」（2028年開業予定）がある（出典: 健美家 / kenbiya.com）。京都駅東南部エリアでは「（仮称）敷地A事業」が2026年度冬の開業を予定し、文化芸術ゾーン化が進む（出典: NTT都市開発 / nttud.co.jp）。本サービス集計の中央値が3,255.5万円と前年水準を上回って見えるのも、こうした上昇圧力と整合する。

京都府京都市南区 土地の中古市場の輪郭（当サービス集計）

数字を眺めていて最初に違和感を覚えるのは、「平均」と「中央値」のギャップだ。当サービス集計の平均価格は7,506万円、中央値は3,255.5万円——倍以上の開き。これは、東九条や西九条島町に並ぶ億単位の商業地物件が平均値を引き上げているからで、住宅用地として読みたければ中央値で見るのが正解になる。

集めた198件の内訳

198件の内訳は、センチュリー21が56件と最多、次いでSUUMO 54件、athome・LIFULL HOMES が各33件、HOME4U 18件、東急リバブル・住友ステップ・ノムコムが少数。8サイト合計の建付けだが、地場仲介に強いセンチュリー21と全国網のSUUMOの両輪で過半数を占める構成だ。中央値だけ並べても、athome 6,480万円、センチュリー21 3,215万円、SUUMO 3,215万円、LIFULL HOMES 2,888万円、HOME4U 2,584万円とサイトごとに顔つきが違う。athomeが高めなのは大型・商業色の強い物件を多く掲載しているためで、住宅用地として比較するならセンチュリー21・SUUMOの数字が実勢に近い。

価格はどこに集中しているか

価格帯別では 3,000〜3,500万円に31件、2,000〜3,000万円に38件 が集まり、ボリュームゾーンは明確に2,000〜3,500万円。下位5%は1,300万円、下位10%は1,698万円。一方で上位10%のラインは2億4,800万円、上位5%は3億6,300万円超で、最大値は4億6,300万円——東九条東札辻町の625㎡規模の物件が押し上げている。住宅用地として現実的なゾーンと、京都駅至近の事業用地が同じデータに混ざっており、分布は典型的に「高値側に長い尾を引く」かたちだ。㎡単価の中央値は36.54万円、坪換算で約120万円。

掲載開始・掲載終了の動き

期間中の新規掲載は222件、掲載終了は24件と数字上は出てくるが、観測期間の制約で当サービスのスキャン周期の影響が混じるため、ここは参考扱いに留めたい。週次でみると 5月26日週に集中的に220件が新規掲載として捕捉されているため、自然な市場フローというより、データ取得側の事情が大きい。掲載終了までの日数は中央値1日（少数サンプルの参考値）。後述するが、好条件の個体が早く消える傾向自体は読み取れる。

築年ごとの相場と「価格の断層」

土地カテゴリでは「築年」は本来関係がないように見える。だが当サービス集計には、建売前提で建築条件が付いた更地が混じっており、その建築予定年が築年に入っているケースがある。築年帯別に切れたのは2020年以降の1帯のみだったが、ここを切り口にすると見えてくることがある。

築年帯ごとの中央価格

少数の参考値ながら、2020年以降の枠に入る個体は中央2,880万円で全体中央値より375万円安い。これは建築条件付きで建物代が別途必要な分譲地が紛れている可能性が高く、見かけの土地代が抑えられているという読み方が自然だ。

新耐震基準・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

土地そのものに耐震基準は関わらないが、注文住宅 buyer が建てる建物の側で重要なのは、1981年の新耐震基準、2000年の品確法（住宅の品質確保促進法、10年瑕疵保証義務化）、2009年の長期優良住宅認定制度の3つの節目だ。土地購入後に建てる新築は自動的に新耐震・品確法対象になるため、ここで効いてくるのはむしろ「隣家が古い長屋密集地かどうか」。東九条・西九条の細街路エリアは木造旧耐震が多く、火災・地震時の延焼・倒壊リスクが資産価値に響く。

旧耐震物件の比率と影響

当サービス集計の旧耐震フラグは0件（土地カテゴリなので当然だが）、再建築不可フラグは1件（0.5%）。借地権・告知事項のフラグはいずれも0件で、これは「土地カテゴリで明示フラグが付いている率」であり、実際の細街路接道リスクは個別の現地確認が必要——という前提は崩さないでほしい。

用途地域・面積別の相場

南区で家を建てる場合、坪単価以上に効いてくるのが「用途地域と建ぺい率・容積率」だ。第一種低層住居専用地域でじっくり家を建てたいのか、準工業地域の利便性を取るのか——選択次第で建てられる延床も住環境も変わる。

面積帯ごとの相場（注文住宅 buyer 視点）

当サービス集計の中央面積は概ね80〜90㎡台。3LDK 延床100㎡を建てるなら、建ぺい率60%・容積率200%の第一種住居地域で 敷地約60〜80㎡ が実用ライン、4LDK 延床120㎡なら 敷地70〜90㎡ が必要になる。サイト別の中央面積を見ると、センチュリー21 86.06㎡、SUUMO 91.61㎡、HOME4U 81.04㎡、LIFULL HOMES 57.15㎡で、LIFULL HOMES の中央が小さいのは久世中久世町など42㎡台の狭小区画が多く掲載されているためだ。100㎡前後の整形地を狙うならSUUMO・センチュリー21の掲載軸を見ておくのが効率的という印象を持つ。

坪単価でみると、住宅地（東寺・西大路駅圏）で65〜95万円/坪、久世・吉祥院で45〜65万円/坪が公示ベースのレンジ（出典: tochidai.info）。本サービス集計の中央㎡単価36.54万円（坪換算約120万円）は、これより一段高い。掲載物件には京都駅周辺の商業地も含まれるため、住宅専用に絞ればもう少し下がる読みになる。

用途地域構成（建てられる/建てにくいの判定）

南区は京都市11区中で工業地域比率が最も高いという特徴がある。住居系約45%、商業系約20%、工業系約30%という構成のなかで、注文住宅 buyer が真っ先に向かうべきは第一種住居地域・第一種中高層住居専用地域だ。建ぺい率60%・容積率200%が代表値で、隣接して工場・倉庫が来る心配が低い。一方、らくなん進都（吉祥院・上鳥羽）は建ぺい率60%・容積率200%ながら工業地域指定で、住宅は建てられても隣に工場や物流倉庫が並ぶ。子育て世帯にとって大型車通行・騒音・振動は実害になり得るため、用途地域図は購入検討の最初の一歩として必ず確認したい。

京都駅八条口周辺は2023年の都市計画見直しで高さ制限が31mまで緩和され、オフィス・ホテル・マンションが誘導される形になった。住宅用地として狙うエリアではないが、相続税評価が跳ね上がっている事実は南区全体の指値に影響する。

接道・形状・建築条件（家を建てる現実的観点）

南区（特に久世・吉祥院・上鳥羽）では建築条件付き土地の比率が推定30〜40%と京都市内では高め、というのがエリアプロフィールの読みだ。本サービス集計の198件にも建売業者の事業用地が相当数含まれており、「土地だけで買って好きなハウスメーカーで建てたい」買い手は、自由設計の物件を意図的にフィルタする必要がある。整形地・南北間口・前面道路6m以上は10〜15%のプレミアム、旗竿地・路地奥は15〜25%のディスカウントというのが慣例で、坪単価が極端に安い物件は接道条件を疑うのが基本姿勢になる。

地盤面では、桂川・鴨川の旧河道沿い（久世・吉祥院の一部）は液状化リスクと軟弱地盤の可能性があり、地盤改良費が100〜200万円乗ることも珍しくない。上下水道・ガスの引込状況は工場跡地・倉庫跡地の宅地転用物件で要確認だ。

立地軸でみる相場

駅徒歩の差はそのまま価格差に翻訳される——というのが土地相場の基本だが、南区の場合はもう一段、町丁レベルでの濃淡がある。

駅徒歩帯ごとの価格感

当サービスが集めた198件を駅徒歩帯で切ると、こうなる。

• 1〜5分（29件）: 中央値 6,800万円、㎡単価52.8万円、中央面積98㎡
• 6〜10分（55件）: 中央値 4,980万円、㎡単価41.67万円、中央面積63㎡
• 11〜15分（90件）: 中央値 3,200万円、㎡単価31.52万円、中央面積88㎡
• 16〜20分（15件）: 中央値 1,850万円、㎡単価28.08万円、中央面積72㎡
• 21分以上（9件、少数の参考値）: 中央値 2,870万円、㎡単価20.94万円、中央面積125㎡

注目したいのは11〜15分帯で、件数が90件と最多。注文住宅 buyer のボリュームゾーンであり、ここで100㎡近い整形地を3,000万円台で押さえるのが現実的な目標になる。1〜5分帯は中央値が15分帯の2倍以上で、京都駅至近の事業用地が押し上げている影響が大きい。

町丁/地区での偏り

町丁別で件数が10件以上あった久世中久世町は中央値1,698万円、㎡単価35.4万円。中央面積42㎡と狭小区画が中心で、一次取得層向けの分割販売地が並ぶ顔つきだ。一方、東九条東札辻町は3件の参考値ながら中央値4億6,300万円、西九条島町は4件で中央値2億8,000万円（中央面積441㎡）と、ここは住宅用地ではなく事業用地のステージ。住宅地としては吉祥院春日町（中央値2,888万円、㎡単価31.52万円）、久世上久世町（中央値2,198万円、㎡単価25.03万円）、唐橋堂ノ前町（中央値3,950万円、㎡単価45.9万円）が、注文住宅 buyer の射程に入る価格帯と読める。

リスク要素と注意ポイント

南区で土地を買うときに見るべきリスクは、フラグで拾えるものと、地理的に固有のものに大別できる。

当サービス集計のリスク要素の比率

明示フラグ付きで集計すると、再建築不可1件（0.5%）、借地権0件、告知事項0件。数字だけ見れば極めて低い水準だ。ただし、これは「明示的にフラグが付いた物件」の比率で、東九条・西九条の古い住宅密集地には接道2m未満や私道接道の物件が一定数あるとされる。フラグなしで売り出されていても、現地で前面道路を実測すれば再建築不可と判明する——という事例は南区ではあり得る。住宅ローンを使う buyer にとって、再建築不可は融資が大幅に制限される（場合によっては不可）ため、現地確認は省けない。

立地に固有のリスク（ハザード）

南区は桂川・鴨川・西高瀬川・天神川に囲まれた地形で、河川氾濫の浸水想定区域に含まれる地点が多い。京都市Web版ハザードマップ（出典: 京都市 / bousai.city.kyoto.lg.jp）で浸水深と浸水継続時間を確認するのは購入前の必須作業だ。区役所前など61カ所には「まるごとまちごとハザードマップ」が設置され、最大浸水深が街中で見える化されている。地震では、京都盆地南部の桂川・鴨川旧河道沿いが液状化リスク相対高、花折断層・桃山断層想定で震度6弱〜6強の地区を含む。

規制・条例で抑えるべき点

京都市景観条例の対象であることも忘れたくない。中心部より緩いとはいえ住宅地で15m〜31mの高さ制限があり、3階建てを建てる場合は地区計画と高度地区を必ず確認する。京都市内72地区・約842.1haで地区計画が指定されており、外壁後退・色彩制限が個別に効くケースがある。仲介経由でも見落とされやすい論点なので、内見時にチェックリストとして用意したい。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

外部の公式統計と当サービス集計の整合性を確認しておこう。国土交通省 不動産取引価格情報検索によると、京都市南区の土地のみ取引は2024年第1四半期〜第3四半期で平均1億1,712万円・㎡単価21.58万円という数字が公表されている（出典: tochidai.info）。一方、2025年1月〜6月の土地17件の坪単価は111.5万円・㎡単価33.7万円（出典: utinokati.com）、SUUMOの2025年12月相場は坪単価90万円・前年比+3.0%（出典: SUUMO / suumo.jp）。

当サービス集計の中央値3,255.5万円・㎡単価36.54万円は、これらの公式系数字よりやや高めに出ている。理由は2点考えられる——(1) 集計対象に京都駅至近の高値物件が含まれること、(2) 2026年公示の上昇圧力（南区住宅地+16.43%、出典: 土地ドットコム）がそのまま掲載価格に反映されていること。住宅用地として絞り込むと公式系の坪単価70〜95万円のレンジに収束する可能性が高く、本サービス集計は2025年集計より一段高い水準を映していると読めば整合する。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

中央値を語るだけでは見えてこない、分布の両端を覗いてみる。

下位10%: 1,680万円以下に並ぶ物件

下位10%は19件、ライン1,680万円。中央面積47.8㎡、中央駅徒歩11分。狭小・整形外・市街地縁辺部が並び、価格は魅力的だが「3LDK 100㎡を建てる」という条件には届かないサイズが大半だ。リノベ済み建売用や、小規模住宅で容積率の縛りを受け入れられる buyer 向け。久世中久世町の42㎡台、上鳥羽・吉祥院の細街路接道地が候補に上がる。

上位10%: 2億4,800万円以上に並ぶ物件

上位10%は19件、ライン2億4,800万円。中央面積625㎡、中央駅徒歩9分。京都駅八条口の事業用地・東九条東札辻町・西九条島町の大型区画で、ホテル・オフィス・分譲マンションを建てる事業者向けゾーン。注文住宅 buyer の射程ではないが、ここで価格が形成されることが住宅地の指値を押し上げる構造を理解しておきたい。八条口の公示が5,430,000円/㎡（+22.02%）まで来た現実が、駅から徒歩15分の住宅地で「指値が通らない」原因にもなり得る。

本稿で描いた分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って監視するフェーズに入る。掲載から消えるまでの中央値が1日（少数サンプルの参考値）という速さでは、週末にポータルを見るだけでは追いつかない。毎日の自動巡回でしか、欲しい1区画には届かない。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 京都府京都市南区 土地の坪単価はいくらですか？ 当サービス集計では中央の㎡単価が36.54万円、坪換算で約120万円。ただしこれは京都駅至近の事業用地を含む値で、住宅用地に絞ると公式系の坪単価70〜95万円（出典: tochidai.info）のほうが実勢に近い目安です。

Q2. 京都府京都市南区 土地の買い時はいつですか？ 本集計の中央値は3,255.5万円。2026年公示で南区住宅地が前年比+16.43%（出典: 土地ドットコム）と勢いがあり、京都駅東南部の再開発も2026〜2028年に開業ラッシュが続きます。指値が通りにくい局面ですが、狙うエリアと予算上限を決めて、出物を待つスタンスが現実的です。

Q3. 建築条件付き土地はどれくらい流通していますか？ 当サービス集計で明示フラグの抽出は難しいですが、エリアプロフィールでは南区（特に久世・吉祥院・上鳥羽）で建築条件付き比率が推定30〜40%と高め。自由設計を希望する buyer は、検索条件で「建築条件なし」を必ず指定してください。

Q4. 京都府京都市南区 土地で坪単価が高いのはどんな条件ですか？ 本集計では駅徒歩1〜5分の㎡単価が52.8万円、11〜15分は31.52万円と1.7倍の差。町丁では東九条中殿田町120.42万円/㎡、四ツ塚町103.9万円/㎡、東九条東札辻町74.08万円/㎡が上位（いずれも少数サンプルの参考値）で、京都駅・東寺駅徒歩圏が突出します。

Q5. 用途地域の違いで価格はどれくらい変わりますか？ 2025年公示ベースで、住宅地平均21.3万円/㎡、商業地133.2万円/㎡、工業地15.6万円/㎡（出典: tochidai.info）。商業地は住宅地の約6倍、工業地は住宅地の約4分の3です。住宅を建てるなら工業地は安いものの周辺環境のリスクがあり、住居系用途地域を優先するのが基本。

Q6. 京都駅東南部の再開発は住宅用地選びにどう影響しますか？ 2025年10月開業の「チームラボ バイオヴォルテックス 京都」に続き、2026年度冬には「（仮称）京都駅東南部エリア敷地A事業」（Superblue Kyoto を内包）が開業予定（出典: NTT都市開発 / nttud.co.jp）。文化芸術ゾーン化で東九条の地価押し上げが続く見通しで、住宅用としては観光客動線と騒音への配慮が必要——という二面性が強まります。

Q7. 狙いの条件で京都府京都市南区 土地の新着を毎日追うには？ 当サービス（物件ウォッチ）は、athome, センチュリー21, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, 住友ステップ, SUUMO の8サイトを毎日自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「80〜100㎡ × 建築条件なし × 駅徒歩15分以内 × 4,000万円以下」のような複合条件も設定可能で、無料プランなら24時間遅延版で試せます。本稿で見た「掲載終了まで中央値1日（参考値）」という速さを考えると、自動追跡は事実上必須と言えます。

2026年6月のハイライトと注意点

今月のデータで最も印象的だったのは、京都駅八条口の公示+22.02%（出典: ダイヤモンド不動産研究所）と、当サービス集計の住宅地中央値が3,000万円台前半という二層構造の鮮明さだ。商業地のヘッドラインが派手に走るほど、住宅地は「割安に見える」錯覚が生まれる。だが2026年公示で南区住宅地は+16.43%（出典: 土地ドットコム）と、京都市内でも上位の伸び。指値の通る局面ではない。一方、観測期間が短いため新規掲載数の前月比較は参考程度に留めたい点、表示価格は売出時点で成約価格ではない点、複数サイト掲載は別件カウントになっている点には留意してほしい。継続観測では、コートヤード・バイ・マリオット京都駅（2026年秋開業予定）と東部複合型拠点（2028年開業予定）の進捗が、住宅地の指値にいつ波及するかが焦点になる。

本レポートは物件ウォッチが8サイト（athome, センチュリー21, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した198件の掲載データに基づく集計です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではありません。分析対象期間は2026年5月5日〜6月4日。次回更新は2026年7月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブル・ノムコム・住友ステップ・SUUMOを横断して収集した2026年6月4日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は こちら から確認できます。