更地・新規区画の掲載が11→33件へ急増、中央値は3,050万円 | 京都府京都市南区 土地 中古相場分析【2026年9月版】— 261件集計

最終更新: 2026年9月6日 | 261件・9サイトのデータに基づく

「京都駅まで自転車で行ける場所に、家を建てる土地はいくらなのか」——答えは、当サービスが9サイトから収集した京都市南区・土地261件（2026年8月6日〜9月5日の30日間）の集計で、価格中央値3,050万円、㎡単価中央値38.8万円/㎡。ただし平均は5,849万円で、中央値の倍近い。事業用の大区画が高値の裾を引いているからだ。注文住宅の用地として現実的なのはどのゾーンか、面積・駅距離・町丁の3方向から数字で切り分けていく。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 9サイト（athome, センチュリー21, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 261件、期間 2026-08-06 〜 2026-09-05
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが収集した261件の価格中央値は3,050万円、㎡単価中央値は38.8万円/㎡（前月比+1.9%の上昇）
• 更地・新規区画に分類された掲載が11件→33件へ（前月比+200.0%の増加）。この層の中央値は3,180万円・中央面積78.54㎡
• 駅徒歩1〜5分が36件→53件（前月比+47.2%の増加）。中央値4,699万円・中央面積104㎡と、広めの区画が駅近に出た
• 総額は徒歩11〜15分（3,099万円）が徒歩6〜10分（2,848万円）を上回る逆転。面積の違いが主因
• 掲載終了までの日数は中央値29.5日、早いものは13.25日で消える。新規79件に対し掲載終了101件
• 上位10%層は中央面積508.96㎡・境界価格1億3,880万円、下位10%層は中央面積42.3㎡・境界価格1,300万円
• リスク要素の明示は再建築不可が1件（0.4%）のみ。借地権・告知事項の明示は0件

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 3,050万円
• ㎡単価中央値: 38.8万円/㎡
• 中央値の前月比: -1.5%
• 集計件数: 261件（9サイト）
• 掲載期間の中央値: 29.5日

今月のトップ3変化（前月比）

更地・新規区画の掲載が11件→33件、前月比+200.0%の増加

当サービスの集計で、登録年次が2020年以降（更地・新規区画として扱われる層）に分類された掲載は前月の11件から33件へ。中央値は2,848万円→3,180万円（前月比+11.7%の上昇）、中央面積78.54㎡。土地に築年の概念は薄いが、この層は区画整理・分割直後の情報が多い。推測だが、夏場に売却準備を終えた区画がまとまって表に出た可能性がある（確証なし）。100㎡前後を探す読者には母数が増えた月だ。

駅徒歩21分以上の中央値が980万円→2,080万円へ跳ね上がる

本集計で駅徒歩21分以上は7件→10件（前月比+42.9%の増加）。中央値は980万円から2,080万円へと倍以上に上昇したが、これは値上がりというより、中央面積113.58㎡という広めの区画が入れ替わりで載ったことの反映と読める。㎡単価では28万円/㎡と全帯で最も低い。件数10件のためサンプルが少なめで、傾向として見る程度にとどめたい。

駅徒歩1〜5分が36件→53件、前月比+47.2%の増加

駅近の掲載が一気に厚くなった。当サービス集計では中央値4,699万円、中央面積104㎡、㎡単価44.04万円/㎡。前月の中央値4,580万円からは+119万円（前月比+2.6%の上昇）とほぼ横ばいで、値動きより「選択肢が増えた」ことのほうが大きい。4LDK・延床120㎡級を駅徒歩5分圏で狙う読者にとっては、比較検討がしやすい月だったと言える。

京都府京都市南区 土地の中古市場の輪郭（当サービス集計）

261件——これが当サービスが9サイトから収集した、2026年8月6日〜9月5日の京都市南区・土地の掲載数だ。前月の240件から+8.8%の増加で、母数は着実に厚くなっている。

集めた261件の内訳

内訳はSUUMO58件、センチュリー21が56件、LIFULL HOMES54件、athome45件、HOME4U42件。住友ステップ3件、東急リバブル・ノムコム・三井のリハウスが各1件と続く。サイトごとに中央値は2,714万円（センチュリー21）から3,715万円（athome）まで開きがあるが、これは載っている区画の面積が違うためで、値付けの差ではない。センチュリー21の中央面積76.4㎡に対し、athomeは50㎡。小さい区画を多く抱えるほど総額中央値は下がる、という当たり前の構造が数字に出ている。

価格はどこに集中しているか

価格が取れた254件の中央値は3,050万円。安めの4分の1は2,273万円、高めの4分の1は5,100万円で、この2,273万〜5,100万円のレンジが「注文住宅の用地」として現実的な戦場だ。ヒストグラムでは2,000〜2,500万円が41件で最多、次いで2,500〜3,000万円が31件、3,000〜3,500万円が29件。この3帯だけで101件、価格が取れた分の約39.8%を占める。

一方で最安層（下位5%）は980万円、最上層（上位5%）は2億5,920万円、最大値は3億8,000万円。平均が5,849万円と中央値の倍近くまで押し上げられているのは、この高値の裾を引いた分布のせいだ。1億円超の掲載は34件あり、事業用地とみられる大区画が混ざっている。個人の用地探しでは、平均ではなく中央値と第1〜第3四分位で見るのが正解になる。

掲載開始・終了の動き

期間中の新規掲載は79件、掲載終了は101件。出た数より消えた数のほうが多く、在庫はやや絞られる方向にある。掲載終了までの日数は中央値29.5日、早いもので13.25日、長引くもので57日。ひと月見ないうちに候補が入れ替わる速度だと理解しておきたい。

価格帯の断層と区画条件（築年ではなく土地条件で読む）

京都市南区の土地には、面積の境界ではっきりとした「価格の断層」がある。しかも断層の向きが、総額と単価で逆を向いているのが厄介なところだ。

面積帯ごとの中央価格

当サービスの集計は面積帯そのものでの区分を持たないため、面積が近いグループの数字を代用して並べる。捏造を避けるため、各行がどのグループの値かを明記した。

200㎡以上の帯は、本集計では単価の代表値を取れるだけのサンプルが揃っていない。参考値として、西九条島町の5件が中央面積440.93㎡・中央値2億8,000万円という水準にある。

50/100/200㎡の境界で何が起きているか

42.3㎡クラスから59.66㎡クラスへ移ると、総額は約+1,224万円の差。㎡単価も36.64万円/㎡から40.14万円/㎡へ、+3.5万円/㎡ほど上回る。狭小地は単価が安く見えるが、これは「小さいから安い」だけでなく、3階建てを前提にしないと延床が確保できない区画が混じるからだ。建ぺい率60%・容積率200%を仮に置くと、敷地50㎡では各階30㎡、2階建てで延床60㎡。3LDK100㎡には届かない。

100㎡の境界を越えると単価は逆に下がる。徒歩21分以上の帯は中央面積113.58㎡で28万円/㎡と、本集計で最も低い水準だ。つまり南区の土地は、「広さを買うなら駅から離れる」という交換条件がかなり素直に効いている。200㎡を超えると今度は事業用地の相場観に飲み込まれ、個人の注文住宅用地とは別の値付けになる——ここが最大の断層だ。

建築条件付きと自由設計の断層

正直に書くと、当サービスの集計では建築条件の有無を機械的に判別できていない。構成比も価格差も本集計では出せない。ただし読者側の実務としては重要で、同じ「2,800万円の土地」でも、建築条件付きで指定ビルダーの建築費が坪単価で数万円上振れすれば、総額では数百万円の差になる。土地価格だけを横並びで比較しても総予算は比較できない、という点は必ず頭に置いておきたい。

用途地域・接道条件でみる価格差

京都市南区で家を建てる土地、当サービス集計の数字で見ると、注文住宅向けのゾーンは総額2,273万〜5,100万円のレンジにかなり密集している。ではその中で、自分の希望する延床は本当に建つのか。

想定延床から逆算する「買える面積帯」

3LDK・延床100㎡を2階建てで建てるなら、各階50㎡。建ぺい率60%なら敷地は最低でも約84㎡、庭や駐車スペースを見れば90〜100㎡が現実的だ。本集計でこの面積感に近いのは、駅徒歩11〜15分帯（中央面積86.06㎡・中央値3,099万円）と、駅徒歩1〜5分帯（中央面積104㎡・中央値4,699万円）。同じ100㎡前後でも、徒歩距離の違いで+1,600万円ほどの差が出ると読める。

4LDK・延床120㎡になると、2階建てでは敷地100〜120㎡が欲しい。本集計では駅徒歩21分以上（中央面積113.58㎡・中央値2,080万円）がこの帯に近く、総額を抑えたいなら「駅から離れて広く」という選択が最も効率的だ。逆に、駅徒歩10分以内で120㎡級を狙うと5,100万円（高めの4分の1のライン）を超える確率が高い。京都市は高さや意匠の規制が厳しいことで知られるが、南区の各地区への具体的な適用内容は公開情報未確認のため、3階建てで延床を稼ぐ計画は必ず事前に個別確認を。

用途地域構成（建てられる/建てにくいの判定）

南区全体の用途地域構成比は公開情報未確認で、本集計にも用途地域の項目はない。ただしエリアプロフィールでは、令和7年の公示地価が住宅地213,181円/㎡（前年比+6.12%の上昇）、商業地1,332,333円/㎡（同+19.42%の上昇）、工業地156,000円/㎡（同+10.09%の上昇）と3用途区分すべてで標準地が存在する（出典: tochidai.info）。つまり南区は住・商・工が同居する混在型で、隣地に工場や物流施設が来る可能性を前提に見る必要がある。実際、京都駅南側〜東九条ではオフィス・ラボ誘導の「京都サウスベクトル」が進行中（出典: athome タウンライブラリー）、上鳥羽鉾立町では任天堂の本社第二開発棟が2025年12月に着工している（出典: building-pc.cocolog-nifty.com）。第一種低層住居専用地域のような静穏な住環境を最優先するなら、候補地の用途地域は必ず京都市の都市計画情報で1件ずつ確認したい。

接道・形状・建築条件（家を建てる現実的観点）

本集計では旗竿地・整形地の判別フラグを持たないため、形状別の構成比は出せない。明示されたリスク要素は再建築不可が1件（0.4%）のみで、掲載文面の上ではほぼ全件が再建築可能に見える。ただしこれは「文面に書かれていない＝安全」を意味しない。幅員4m以上の道路に2m以上接しているか、私道の掘削承諾は取れるかは、現地と役所で確認するしかない。地形面では、南区はほぼ高低差のない京都盆地上に位置するとされ（出典: 生活ガイド.com）、擁壁や造成の負担は比較的軽いエリアと読めるが、上下水道・ガスの引込みが未整備なら数十万円〜の追加費用が発生する。土地価格の比較は、この外構・引込み費用まで含めた総額でやるのが鉄則だ。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外なことに、当サービスの集計では駅徒歩11〜15分（中央値3,099万円）のほうが、徒歩6〜10分（2,848万円）より総額が高い。逆転の理由は単純で、面積が違うからだ。

駅徒歩帯別に並べると、1〜5分は53件で中央値4,699万円・中央面積104㎡・44.04万円/㎡。6〜10分は94件で2,848万円・59.66㎡・40.14万円/㎡。11〜15分は87件で3,099万円・86.06㎡・38.76万円/㎡。16〜20分は14件で2,273万円・36.6万円/㎡（サンプルが少なめなので傾向として）、21分以上は10件で2,080万円・28万円/㎡。単価は駅から離れるほどきれいに逓減しており、徒歩1〜5分と21分以上では単価に大きな開きがある。総額の逆転に惑わされず、㎡単価で見れば序列は崩れていない。

注目したいのは、収集した261件の重心が徒歩6〜15分（94件＋87件＝181件）にあること。南区は区の北端に京都駅そのものがあり、九条・十条・東寺・上鳥羽口といった駅も揃う（出典: 生活ガイド.com）。徒歩10分台でも複数路線が使える立地が多く、駅近プレミアムを払わずに利便性を確保しやすい構造だと読める。

町丁別では、本集計で最も掲載が多かったのが久世中久世町の24件。中央値1,624万円・中央面積42.3㎡・36.64万円/㎡で、狭小区画が集中している（傾向として見る程度の件数）。以下は少数サンプルの参考値だが、上鳥羽高畠町7件が中央値1億3,880万円・84.35万円/㎡、四ツ塚町5件が6,000万円・71.33万円/㎡、西九条東島町5件が3,480万円と、京都駅に近い町丁ほど単価が跳ね上がる。一方、東九条中札辻町5件は2,000万円・中央面積42.97㎡と、駅近でも面積を絞ればレンジに入る例だ。

エリアプロフィールによれば、令和7年の公示地価で南区の最高地点は京都駅圏の310万5769円/㎡、最低は上鳥羽口駅圏の15万6750円/㎡（出典: tochidai.info）。区内で20倍近い格差がある。「南区の相場」を一本の数字で語ることに意味はなく、町丁単位で見るしかない——本集計の町丁別データが示すのも同じ結論だ。

リスク要素と注意ポイント

261件のうち、再建築不可と明示されていたのはわずか1件（0.4%）。借地権も告知事項も、明示は0件だった。数字だけ見れば驚くほどクリーンだが、これは「掲載文面に書かれた範囲での話」だと理解しておきたい。

土地カテゴリなので旧耐震の該当は当然ゼロだが、更地を買って建てる側にとっての本当のリスクは別のところにある。第一に接道。幅員4m以上の道路に2m以上接していないと再建築ができず、住宅ローンの担保評価も厳しくなる。本集計でフラグが立ったのが1件だけということは、裏を返せば「文面では判別できない案件が大半」ということでもある。セットバックの要否、私道負担の有無は必ず現地と役所で確認を。

第二にハザード。エリアプロフィールでは南区の洪水・浸水想定の具体的な範囲は公開情報未確認だが、南区は河川が多く水環境の豊かな区とされ（出典: 生活ガイド.com）、鴨川・桂川の水系に近い立地特性がある。液状化リスクの区独自評価も公開情報未確認。地形はほぼ高低差のない京都盆地上とされるため（出典: 生活ガイド.com）、擁壁や高低差の問題は起きにくい反面、平坦な低地ゆえに水のリスクは自分でハザードマップを開いて確認する必要がある。地盤改良費は数十万〜100万円超の幅で見込んでおきたい。

第三に価格そのもののリスク。令和7年地価公示で南区の平均地価は前年比+10.62%の上昇、商業地は+19.42%の上昇と大幅に伸び、2025年分路線価では東九条上殿田町が360万円/㎡（前年比+65万円）と商業地上昇率のトップクラスに入った（出典: tochidai.info／bito-tax.com）。上昇局面では公示地価と実勢価格の乖離が生じやすく、売主の希望価格が先行することがある。なお令和8年（2026年）の地価公示は2026年3月18日に京都府分が公表されている（出典: 京都府）。

第四に環境。南区は住宅地と工業地が混在し、幹線道路・高速道路も多く通る。用途地域上は建てられても、隣接する工場の稼働音や交通量が生活の質を左右する。平日昼と夜、休日の3回、現地に立ってみるのが最も安上がりな検証だ。当サービスの集計は掲載データの分析であり、こうした現地条件までは代替できない。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ「京都市南区の土地」でも、当サービスが収集した261件の両端は、まったく別の商品だ。

下位10%層（25件）の境界価格は1,300万円。この層の中央面積は42.3㎡、駅徒歩の中央値は11分。つまり「駅から徒歩10分台、40㎡台の狭小地」が最安ゾーンの典型像だ。前月の境界価格1,380万円から−80万円下がっており、安値側はわずかに緩んだ。この帯は3階建て前提の設計になりやすく、延床100㎡を確保するには建ぺい率と斜線制限との勝負になる。逆に言えば、夫婦＋子1人で延床80㎡前後、車を持たない前提なら、京都駅圏の利便性を1,000万円台の土地代で手にできるゾーンでもある。

上位10%層（25件）の境界価格は1億3,880万円で、前月から変わらず。中央面積は508.96㎡、駅徒歩の中央値は9分と、むしろ最安層より駅に近い。500㎡級の駅近区画は個人の住宅用地としては明らかにオーバーサイズで、事業用地としての値付けが混ざっていると読むのが自然だ。注文住宅を建てる読者にとっては、この層を除いて相場を見たほうが体感に合う。実際、上位5%ラインは2億5,920万円（前月比+57.1%の上昇）まで伸びており、この裾が平均5,849万円という数字を作っている。

注文住宅の実用ゾーンは、その中間——安めの4分の1の2,273万円から高めの4分の1の5,100万円まで、中央値3,050万円を挟んだ帯だ。ここに掲載の大半が集中している。

そして厄介なのが、その帯の入れ替わりの速さである。本集計で掲載終了までの日数は中央値29.5日、早いものは13.25日で消えていた。期間中の新規掲載79件に対し掲載終了101件で、在庫は絞られる方向。ひと月に一度ポータルを巡回する探し方では、条件に合う1件が出て消えるまでの間に一度も目に入らない可能性がある。9サイトを毎日追う——それが現実的にできるかどうかが、用地探しの成否を分ける。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 京都府京都市南区 土地の坪単価はいくらですか？

当サービスが9サイトから収集した261件の集計では、㎡単価中央値は38.8万円/㎡。1坪＝約3.3㎡で換算すると、およそ128万円/坪が目安になります。参考としてエリアプロフィールでは、令和7年公示地価の住宅地平均が704,733円/坪（出典: tochidai.info）。公示地価は標準地の評価額、当集計は掲載中の売出価格なので、性格が異なる数字として分けて見てください。

Q2. いまは買い時ですか？

当サービスの集計では、価格中央値は前月の3,096万円から3,050万円へ（前月比−1.5%）とほぼ横ばい、㎡単価中央値は38.76万円/㎡で前月比+1.9%の上昇と、方向感は拮抗しています。一方でエリアプロフィールでは令和7年公示地価が前年比+10.62%の上昇（出典: tochidai.info）。長期では上昇基調ですが、月次では大きく動いていません。相場の読みより「自分の条件に合う区画が出た瞬間に動けるか」のほうが決定的だと考えられます。

Q3. 建築条件付き土地の流通量はどのくらいですか？

当サービスの集計では建築条件の有無を機械的に判別しておらず、261件の構成比は算出できていません。この点は正直にお伝えします。実務上は、土地価格が周辺より明らかに安い区画は建築条件付きの可能性があるため、指定ビルダーの建築費まで含めた総額で比較してください。自由設計を希望する場合は、問い合わせ時に「建築条件の有無」を最初に確認するのが最短です。

Q4. 坪単価が高くなる条件は何ですか？

当サービスの集計で最も単価が高いのは駅徒歩1〜5分帯（53件・44.04万円/㎡）で、徒歩21分以上（10件・28万円/㎡）とは大きな開きがあります。町丁別では少数サンプルの参考値ながら、上鳥羽高畠町7件が84.35万円/㎡、四ツ塚町5件が71.33万円/㎡と高水準。京都駅に近いほど単価が上がる構造が明確に出ています。

Q5. 用途地域によって価格はどれくらい違いますか？

当サービスの集計には用途地域の項目がないため、掲載データからの用途地域別比較はできません。エリアプロフィールの令和7年公示地価では、住宅地213,181円/㎡、工業地156,000円/㎡、商業地1,332,333円/㎡と用途で大きな差があります（出典: tochidai.info）。南区は住・商・工が混在するエリアなので、候補地の用途地域は京都市の都市計画情報で1件ずつ確認してください。

Q6. 久世中久世町に小さい区画の掲載が多いのはなぜですか？

当サービスの集計では久世中久世町が24件と町丁別で最多で、中央面積42.3㎡・中央値1,624万円・36.64万円/㎡と小ぶりな区画に集中しています（件数的には傾向として見る程度）。理由についての公開情報は未確認ですが、推測として、まとまった敷地の分割によって同時期に複数区画が出た可能性が考えられます（確証なし）。延床100㎡以上を計画する場合は、この町丁だけで探すと選択肢が狭くなる点に注意してください。

Q7. 狙いの条件で京都府京都市南区 土地の新着を毎日追うには？

当サービスの集計でも、掲載終了までの日数は中央値29.5日、早いものは13.25日でした。LINEで「物件ウォッチ」を友だち追加し、「京都府京都市南区 土地」と送るだけで監視が始まります。athome、センチュリー21、HOME4U、LIFULL HOMES、東急リバブル、ノムコム、三井のリハウス、住友ステップ、SUUMOの9サイトを15分間隔で巡回し、新着・価格変動・掲載終了を通知。エリア・予算・面積などの複合条件で絞り込めます。無料プラン（24時間遅延・1監視）があり、有料はリアルタイム通知で¥980/月〜です。

2026年9月のハイライトと注意点

今月いちばんの発見は、更地・新規区画に分類された掲載が11件→33件へ、前月比+200.0%の増加を見せたことだ。この層の中央値は3,180万円、中央面積78.54㎡と、まさに3LDK・延床100㎡を建てたい層の射程に入る。同時に駅徒歩1〜5分も36件→53件（前月比+47.2%の増加）と厚みを増し、母数の面では動きやすい月だったと言える。一方で高値の裾は伸び、上位5%ラインは1億6,504万円→2億5,920万円（前月比+57.1%の上昇）。事業用の大区画が相場観を歪めるので、個人の用地探しは中央値3,050万円と第1〜第3四分位（2,273万〜5,100万円）で見るのが実務的だ。なお当サービスの集計は9サイトの掲載データに基づくもので、表示価格は売出時点の価格であり成約価格ではありません。同一物件が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えている点もご留意ください。

本レポートは、物件ウォッチが 9サイト（athome, センチュリー21, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 261件（2026-08-06 〜 2026-09-05）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブル・ノムコム・三井のリハウス・住友ステップなど9サイトを横断して収集した2026年9月6日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 京都府京都市南区 土地の注目物件一覧 から確認できます。