新規区画の掲載が+71%増、価格中央値は2,300万円へ | 埼玉県新座市 土地 中古相場分析【2026年9月版】— 494件集計

最終更新: 2026年9月8日 | 494件・11サイトのデータに基づく

「駅から遠いほど安い」——それはおおむね当たっていた。ただ今回の集計で目を引くのは、価格の下位10%層と上位10%層で駅までの徒歩分数がほぼ同じ（中央値15.5分と15分）だという点だ。差を生んでいるのは距離ではなく面積である。当サービスが11サイトから収集した埼玉県新座市・土地の掲載データ494件（2026年8月8日〜9月7日）を集計すると、価格中央値は2,300万円、㎡単価中央値は23.1万円/㎡。前月の2,555万円から−10.0%だった。注文住宅の用地として、どの数字を見るべきかを追っていく。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 11サイト（athome, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 494件、期間 2026-08-08 〜 2026-09-07
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 観測期間が短いため、新着・掲載終了の件数比較は参考程度にご覧ください
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが11サイトから収集した埼玉県新座市・土地494件（2026年8月8日〜9月7日）の価格中央値は2,300万円、㎡単価中央値は23.1万円/㎡。
• 2026年引渡し想定とみられる新規区画の掲載が31→53件（前月比+71.0%増）と大きく伸び、今月最大の変化になった。
• 駅徒歩6〜10分が30→47件（+56.7%増）、1〜5分が68→100件（+47.1%増）と駅近帯の掲載が厚みを増した一方、中央価格はほぼ横ばい。
• 価格中央値は前月2,555万円→今月2,300万円（−10.0%）。ただし顔ぶれの入れ替わりによる構成変化の影響が大きいと見るのが妥当。
• 1,500〜3,500万円のレンジに343件（価格が取れた479件の71.6%）が集中。注文住宅の用地探しは実質この帯の勝負になる。
• 下位10%層（1,180万円以下・47件）は中央面積56.97㎡、上位10%層（3,590万円以上・47件）は130.9㎡。駅徒歩はほぼ同じで、差は面積に出ている。
• 掲載終了までの日数は中央値34日（安めの4分の1は15日、高めの4分の1は49日）。1か月見送ると選択肢の半分は入れ替わる計算になる。

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 2,300万円
• ㎡単価中央値: 23.1万円/㎡
• 中央値の前月比: -10.0%
• 集計件数: 494件（11サイト）
• 掲載期間の中央値: 34日

今月のトップ3変化（前月比）

2026年引渡し想定の新規区画が31→53件（+71.0%増）

本集計で最も動いたのがここだ。引渡し・完成時期が2026年として記録された区画が前月の31件から53件へ、+71.0%増。中央価格は2,574.5万円→2,494.5万円（−3.1%）で、価格を上げずに件数だけが増えた形である。推測だが、区画割りされた新規分譲地や建築条件付きの区画がまとまって掲載されたタイミングと重なった可能性がある（確証なし）。まとめて出る性質のものなので、同一分譲地内の比較検討が今月はしやすい。

駅徒歩6〜10分が30→47件（+56.7%増）、価格は横ばい

駅からの徒歩10分圏という、注文住宅では最も競争が激しい帯の掲載が30件から47件へ+56.7%増えた。それでも中央価格は2,499.5万円→2,499万円とほぼ動いていない。件数が増えても値が緩まないのは、この帯に一定の需要が張り付いていると読める。当サービスの集計では中央面積104.73㎡で、延床100㎡前後の3LDKを狙う層とちょうど重なる帯だ。

駅徒歩1〜5分も68→100件（+47.1%増）に厚み

徒歩5分以内の帯は68件から100件へ+47.1%増、中央価格は2,280万円→2,285万円で実質横ばい。当サービス集計では中央面積109㎡と、狭小に偏っていないのが意外な点だ。ただし新座市内には複数路線の駅が絡み、どの駅を起点にした表示かは物件ごとに異なる。徒歩分数だけで判断せず、起点駅と実際の経路を1件ずつ確認したい。

埼玉県新座市 土地の中古市場の輪郭（当サービス集計）

まず全体の輪郭から。当サービスが11サイトから収集した埼玉県新座市・土地の掲載データは494件。内訳はLIFULL HOMES 155件、SUUMO 99件、HOME4U 97件、athome 75件、三井のリハウス 46件が主力で、ノムコム7件、東急リバブル5件、住友ステップ・ピタットハウス・長谷工の仲介が各3件、大和ハウス1件と続く。同一の土地が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えているため、実物件数はこれより少ない点は最初に押さえておきたい。

価格はどこに集中しているのか。価格が取れた479件の中央値は2,300万円、平均は2,924万円。平均が中央値を600万円以上上回るのは、最大5億3,000万円という事業用地級の外れ値まで含む「高値の裾を引いた分布」だからだ。安めの4分の1は1,730万円、高めの4分の1は2,990万円、最安層（下位5%）は900万円、最上層（上位5%）は4,500万円。500万円刻みで見ると2,000〜2,500万円が105件で最多、次いで2,500〜3,000万円が95件、1,500〜2,000万円が74件、3,000〜3,500万円が69件。1,500〜3,500万円のレンジに343件、つまり71.6%が入る。㎡単価中央値は23.1万円/㎡で、100㎡なら2,300万円前後という素直な計算が成り立つ。最小値200万円のような超低額帯は、面積・接道・形状のいずれかに強い制約があるケースが多いので、金額だけで飛びつかないほうがいい。

掲載の動きも見ておく。当サービスが把握している掲載件数は前月の461件から494件へ33件増（+7.2%増）。期間中に掲載が終わった件数は149件だが、これは当サービスの巡回タイミングの影響を含むため参考扱いとしたい。より安定しているのが、掲載開始から終了までの日数で、中央値は34日（安めの4分の1は15日、高めの4分の1は49日、対象92件）。ひと月まるごと見送ると、目にしていた選択肢の半分近くが入れ替わっている勘定になる。土地探しが「情報の鮮度勝負」になる理由が、この一つの数字にある。

価格帯の断層と区画条件（築年ではなく土地条件で読む）

埼玉県新座市の土地には、面積の境界ではっきりとした「価格の断層」がある。ただし断層が走っているのは総額ではなく、単価と「建てられる家の大きさ」の側だ。

面積帯ごとの中央価格

当サービスの集計は面積帯を直接切ったものではないため、価格の下位10%層・上位10%層と町丁別の中央面積で代替して並べる。数字が取れない帯は正直に空欄にしてある。

50・100・200㎡の境界で何が起きているか

下位10%層と上位10%層を比べると、面積差は約74㎡、総額差は約2,410万円。駅までの徒歩分数は中央値15.5分と15分でほぼ同じだから、この2,410万円はほぼ純粋に「敷地の広さ」の値段だと読める。注文住宅目線で重いのは100㎡の境界だ。石神（25件・中央77.77㎡・1,680万円）や栗原（12件・中央83.51㎡）のような80㎡前後の帯は総額が1,700万円台まで下がる一方、㎡単価の水準では栗原・野寺が本集計の上位に来る。つまり「狭いから割安」とは限らず、狭い区画は単価で取り返されているケースがある。

一方で広い側は単価が逓減する。畑中は中央面積114.09㎡で中央値2,280万円、㎡単価の水準は本集計の下位グループ。野寺は中央103.76㎡で2,650万円と、面積が小さいのに総額が上回る。100㎡台後半から先は、総額のハードルが上がる代わりに1㎡あたりは買いやすくなる——これが本集計で見える断層の形だ。

建築条件付きと自由設計、見えない「価格の断層」

ここが注意点。当サービスが集めた494件では、建築条件付きか自由設計かを機械的に判定できる項目が揃っておらず、構成比は算出できていない。手がかりは、引渡し・完成年が2026年として記録された区画が53件（中央価格2,494.5万円）あり、前月から+71.0%増と伸びている点だ。仮説として、区画割りされた分譲地由来の掲載が増えている可能性はある（確証なし）。

建築条件付きは土地価格が抑えめに見えることが多いが、指定ビルダーの建築費を含めた総額で比べないと判断を誤る。土地2,300万円＋建築2,500万円で4,800万円と、土地2,600万円＋自由設計2,200万円で4,800万円は、同じ総額でも設計自由度がまったく違う。掲載価格の隣に「条件の有無」を必ず書き足して比較する癖をつけたい。

用途地域・接道条件でみる価格差

埼玉県新座市で家を建てる土地を、坪単価で見ていくと注文住宅向けは2,000万円台のゾーンに驚くほど集まっている。当サービスの集計で中央値2,300万円、㎡単価中央値23.1万円/㎡（坪換算で約76万円/坪）という水準は、延床100㎡クラスの家を現実的に載せられる価格帯だ。

想定延床から逆算する「買える面積帯」

延床100㎡の3LDKを2階建てで計画する場合、単純計算で1階と2階が各50㎡。建ぺい率50%なら1階50㎡には敷地100㎡が必要で、容積率100%の指定なら延床の上限も100㎡ちょうど。つまり「延床100㎡＝敷地100㎡」がひとつの目安になる。本集計の中央面積が100〜110㎡台に集まっているのは、この計算とよく符合する。三井のリハウス掲載分の中央面積100.05㎡、HOME4U 106.02㎡、SUUMO 105㎡がその代表だ。

延床120㎡の4LDKになると話が変わる。容積率100%の前提では敷地120㎡級が必要になり、候補は野火止（中央120.47㎡・中央価格2,960万円）、畑中（114.09㎡・2,280万円）、馬場（131.23㎡・2,650万円、サンプル少なめで傾向として）といった広め区画のエリアに寄る。上位10%層の中央面積130.9㎡・3,590万円以上という数字も、4LDK志向の総額感を示している。逆に石神・栗原の80㎡前後は、容積率の指定次第では延床100㎡が窮屈になりかねない。

用途地域構成（建てられる／建てにくいの判定）

正直に書くと、エリア概要では新座市の用途地域構成、建ぺい率・容積率の典型値、都市計画道路の状況、最低敷地面積の条例の有無はいずれも公開情報未確認だった。だから当サービス集計の数字と、掲載1件ごとの表示で判断するしかない。実務的な優先順位はこうだ。第一種低層住居専用地域は住環境の安定という点で注文住宅の第一候補だが、建ぺい率・容積率が抑えられ、延床120㎡には敷地の広さが要る。第一種中高層・第一種住居は容積率に余裕が出やすく、狭めの敷地でも延床を確保しやすい反面、近隣に中層建物が建つ可能性を織り込む必要がある。準住居や近隣商業は道路交通量・営業音、工業系は工場との距離という別の変数が加わる。同じ「2,300万円」でも、用途地域が違えば建てられる家と20年後の環境が違う。

接道・形状・建築条件（家を建てる現実的観点）

本集計では、旗竿地・整形地・変形地の比率も接道幅員も項目として取得できていない。ただし価格の下位10%層が中央面積56.97㎡という数字は、狭小・変形・路地状敷地が一定量含まれている可能性を示す（推測、確証なし）。現地では、幅員4m以上の道路に2m以上接しているか（再建築の前提条件）、セットバック後の有効面積、私道の持分と掘削承諾、上下水道とガスの引込み位置、擁壁の状態と高低差、この5点を必ず確認したい。いずれも土地代の外側で数十万円から数百万円の工事費に化ける項目だ。エリア概要では洪水・液状化のリスク情報も未確認のため、市が公表するハザードマップと地盤情報は自分の目で当たっておくのが確実である。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

駅に近いほど高い——という定石が、今回のデータでは一直線には通らない。当サービスが収集した494件を駅徒歩帯で切ると、中央価格は徒歩1〜5分が2,285万円（100件）、6〜10分が2,499万円（47件）、11〜15分が3,150万円（60件）、16〜20分が2,980万円（110件）、21分以上が1,990万円（101件）。もっとも高いのは徒歩5分以内ではなく、11〜15分の帯である。

カラクリは面積だ。徒歩1〜5分の中央面積は109㎡、16〜20分は119.95㎡で、遠い帯のほうが広い区画が並ぶ。総額は面積に引っ張られる。一方、㎡単価で見ると21分以上の帯が本集計で最も低く、11〜15分の帯が最も高い。その差は約6.8万円/㎡にのぼる。100㎡換算で数百万円規模の違いになるから、「駅から遠いほど1㎡が安い」という原則自体は生きている。総額で比べるか単価で比べるかで、見える景色が反転するということだ。

今月の変化としては、徒歩1〜5分が68→100件（+47.1%増）、6〜10分が30→47件（+56.7%増）と駅近帯の掲載が厚くなった。それでも中央価格は前月比でそれぞれ+0.2%、ほぼ0%と動かない。件数が増えても値が緩まない帯だと読める。

町丁別の顔ぶれも見ておきたい。

掲載量の主役は野火止と野寺で、この2つで163件。野火止は中央面積120㎡台で総額2,960万円と、4LDK志向に向く広め区画の中心地といえる。対して片山・畑中・西堀は中央値2,280〜2,290万円で横並び、面積は100〜114㎡。延床100㎡計画で総額を抑えたい読者にとっての本命ゾーンだ。石神は中央値1,680万円と目を引くが、中央面積77.77㎡と狭く、サンプルも25件なので傾向として見る程度にとどめたい。なお新座市はJR武蔵野線の新座駅と、隣接市に位置する東武東上線の志木駅などを生活の足とする住宅都市で、市域は約22.80km²。同じ町名でもどの駅を使うかで通勤時間が変わるため、徒歩分数の起点駅の確認は欠かせない。

リスク要素と注意ポイント

気になるのは、当サービスが集めた494件でリスク表記がきれいにゼロだったことだ。旧耐震0件（0%）、再建築不可0件（0%）、借地権0件（0%）、告知事項0件（0%）。土地カテゴリなので旧耐震という概念自体が原則無関係だが、残る3つが0%というのは「新座市の土地に問題物件が無い」ことの証明ではありません。掲載文面の書き方によって当サービスの自動判定に拾われていないだけの可能性が高く、むしろ「掲載情報だけでは判別できない」と受け取るのが安全だ。

実際、土地で総額に効くリスクは掲載欄の外側にある。第一に接道。幅員4m以上の道路に2m以上接していなければ原則として建物を建て替えられず、幅員4m未満ならセットバックで有効面積が削られる。本集計の下位10%層は中央面積56.97㎡（1,180万円以下・47件）で、セットバック後の残り面積では希望の延床が載らないケースが出てくる。第二に私道。持分の有無、掘削承諾、将来の補修負担は重要事項説明で必ず確認したい。第三に高低差と擁壁。既存擁壁が現行基準を満たさない場合、造り替え費用が土地代に上乗せされる。第四にインフラ。上下水道・ガスが前面道路まで来ていても、敷地内引込みが無ければ工事費が別途かかる。第五に地盤。改良工事の要否は地盤調査次第で、100万円単位の差が出る領域だ。

ハザードについては、エリア概要では洪水ハザードマップの整備状況、地震時の液状化リスク、学区評価、医療アクセスのいずれも公開情報未確認だった。ここは推測で埋めるべき情報ではない。新座市が公表するハザードマップ、国の地盤・地形情報、そして現地での周辺の道路の高さ関係を、候補地ごとに自分で当たるのが唯一の正解である。用途地域・建ぺい率・容積率・都市計画道路・最低敷地面積の条例についても同様に未確認のため、掲載表示と市の窓口で二重に確認しておきたい。

もう一つ、価格側のリスク。当サービス集計の価格中央値は前月2,555万円から2,300万円へ−10.0%だが、これを「値下がり」と単純化しないほうがいい。今月は駅近帯と新規区画の掲載が大きく増えており、顔ぶれの入れ替わりによる構成変化が中央値を押し下げた可能性がある（推測）。掲載価格は売出時点の希望価格であり、成約価格ではない点も併せて押さえておきたい。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ市内の土地で、駅までの距離がほぼ同じなのに価格が3倍違う。当サービスの集計で下位10%層と上位10%層を並べると、その事実がきれいに出てくる。

お得ゾーン、すなわち価格下位10%層は境界価格1,180万円以下の47件。中央面積56.97㎡、駅徒歩の中央値15.5分。総額は魅力的だが、60㎡を切る敷地で延床100㎡を計画するには、建ぺい率・容積率の指定と3階建ての可否がカギになる。狭小でも敷地条件が整っているなら選択肢になるが、旗竿・変形・セットバックの有無を現地で潰す作業が前提だ。町丁で言えば石神（25件・中央値1,680万円・中央面積77.77㎡、サンプル少なめで傾向として）や、価格下位が厚い西堀（35件・中央値2,280万円で安めの4分の1が1,180万円）あたりが該当しやすい。

プレミアムゾーンは境界価格3,590万円以上の47件。中央面積130.9㎡、駅徒歩の中央値15分。注目したいのは、下位10%層との徒歩分数の差がほぼ無いことだ。上位層が払っているのは駅距離ではなく、約74㎡分の広さと、おそらくは整形・接道の良さである（形状データは本集計に無いため推測）。延床120㎡超の4LDKに庭と駐車2台を求める読者は、素直にこの帯を見るべきだ。野火止（87件・中央値2,960万円・中央面積120.47㎡）は、プレミアム寄りの選択肢が量的に揃うエリアといえる。

そして両ゾーンに共通する現実がある。当サービスが追跡した92件では、掲載開始から終了までの日数は中央値34日、安めの4分の1は15日。条件の良い区画は1か月で視界から消える計算だ。しかも今月の掲載は494件、うち駅徒歩10分以内が147件。この量を11サイト分、毎週手作業で見比べるのは現実的ではない。土地探しは「良い区画を選ぶ」作業である以上に、「出た瞬間に気づく」仕組みづくりの作業だと、この34日という数字が教えている。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 埼玉県新座市 土地の坪単価はいくら？

当サービスの集計では、11サイトから収集した494件の㎡単価中央値は23.1万円/㎡でした。坪に換算すると約76万円/坪が目安です。総額の中央値は2,300万円、安めの4分の1が1,730万円、高めの4分の1が2,990万円。ただし町丁と面積で水準は大きく振れ、㎡単価の水準では野寺・栗原が上位、池田・石神・畑中が下位に並びます。掲載価格は売出時点の希望価格である点にご注意ください。

Q2. 今は買い時？

当サービスの集計では、価格中央値は前月の2,555万円から2,300万円へ−10.0%、上位5%ラインも5,100万円から4,500万円へ下がりました。一方で駅徒歩1〜5分が68→100件（+47.1%増）など掲載量そのものが増えており、下落は顔ぶれの入れ替わりによる構成変化を含む可能性があります（推測）。値動きを待つより、候補が同時に複数見られる今の掲載量を活かして比較検討する方が、注文住宅の用地探しでは合理的だと考えます。

Q3. 建築条件付き土地の流通量は？

当サービスの集計では、建築条件の有無を項目として機械的に判定できていないため、構成比は算出できていません。手がかりは、引渡し・完成年が2026年として記録された区画が53件（中央価格2,494.5万円）あり、前月の31件から+71.0%増と伸びている点です。仮説として分譲区画由来の掲載増が背景にある可能性はありますが確証はありません。条件付きかどうかは掲載本文と販売図面で1件ずつ確認してください。

Q4. 坪単価が高い条件は？

本集計では、㎡単価がもっとも高い帯は駅徒歩11〜15分（60件・中央価格3,150万円）で、もっとも安いのは21分以上（101件・中央価格1,990万円）。その差は約6.8万円/㎡です。町丁では野寺（76件・中央値2,650万円・中央面積103.76㎡）と栗原（12件、サンプル少なめ）が単価上位。また面積が小さい区画は総額が下がる一方で単価が高止まりする傾向が見え、80㎡前後の区画は「安いが単価は高い」構図になりやすいです。

Q5. 用途地域による価格差は？

当サービスの集計には用途地域の項目が含まれておらず、エリア概要でも新座市の用途地域構成・建ぺい率・容積率の典型値は公開情報未確認のため、価格差を数値でお示しできません。代替として町丁別の中央価格をご覧ください（野火止2,960万円、野寺2,650万円、新堀2,480万円、片山2,290万円、畑中2,280万円、西堀2,280万円）。用途地域は建てられる延床と将来の周辺環境に直結するので、掲載表示と市の窓口で必ず二重確認を。

Q6. 駅から遠い区画は本当に「買い」なのでしょうか？

当サービスの集計では、駅徒歩21分以上の101件は中央価格1,990万円・中央面積104.325㎡で、㎡単価も本集計で最も低い水準です。同じ100㎡台なら数百万円の差が出ます。ただし価格の下位10%層（1,180万円以下・47件）の駅徒歩中央値は15.5分で、上位10%層の15分とほぼ同じ。つまり「安さ＝駅遠」ではなく、安い区画の主因は狭さです。遠さで安く広く買うのか、狭さで安く買うのかは別の選択だと整理してください。

Q7. 狙いの条件で埼玉県新座市 土地の新着を毎日追うには？

当サービスの集計では掲載終了までの日数は中央値34日、安めの4分の1は15日でした。手作業の巡回では取りこぼしが出ます。物件ウォッチはLINEで友だち追加し「埼玉県新座市 土地」と送るだけで監視が始まり、athome、大和ハウス、長谷工の仲介、HOME4U、LIFULL HOMES、東急リバブル、ノムコム、ピタットハウス、三井のリハウス、住友ステップ、SUUMOの11サイトを15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了を通知します。エリア・予算・面積などの複合条件で絞り込みが可能で、無料プラン（24時間遅延・1監視）から、リアルタイム通知やAI分析付きの有料プランは月額980円からです。

2026年9月のハイライトと注意点

今月いちばんの発見は、価格の下位10%層と上位10%層で駅までの徒歩分数がほぼ同じだった点だ。当サービスが収集した494件のうち、1,180万円以下の47件は中央面積56.97㎡・徒歩中央値15.5分、3,590万円以上の47件は130.9㎡・15分。上位層が払っている約2,410万円の差額は、距離ではなく約74㎡の広さに向けられている。延床120㎡の4LDKを望むなら、駅近を狙うより「広さのあるエリアで徒歩15分」を軸にしたほうが計画が通りやすい、というのが今月の読みだ。変化としては、2026年引渡し想定の区画が31→53件（+71.0%増）、駅徒歩6〜10分が30→47件（+56.7%増）と掲載が厚くなり、価格中央値は2,300万円へ−10.0%。ただし本レポートは11サイトの掲載情報の集計であり、価格はいずれも売出時点の希望価格で成約価格ではないこと、同一物件が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えていることを、数字を読む前提として押さえておいてほしい。

本レポートは、物件ウォッチが 11サイト（athome, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 494件（2026-08-08 〜 2026-09-07）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・大和ハウス・長谷工の仲介・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブル・ノムコム・ピタットハウスなど11サイトを横断して収集した2026年9月8日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 埼玉県新座市 土地の注目物件一覧 から確認できます。