年次情報つき区画が4→31件に急増、土地中央値は2,555万円 | 埼玉県新座市 土地 中古相場分析【2026年8月版】— 461件集計

最終更新: 2026年8月5日 | 461件・12サイトのデータに基づく

駅から近いほうが高い——土地探しの常識が、今回のデータでは崩れている。当サービスが12サイトから収集した埼玉県新座市・土地461件（2026年7月6日〜8月5日）を集計すると、駅徒歩1〜5分帯の中央値2,280万円に対し、徒歩11〜15分帯は3,390万円。中央面積はほぼ同じなのに、総額で1,110万円の差がついた。全体の価格中央値は2,555万円で前月比+6.0%の上昇。掲載終了までの日数は中央値14日。2週間で消える区画を、どう捕まえるか。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 12サイト（athome, センチュリー21, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 461件、期間 2026-07-06 〜 2026-08-05
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが12サイトから収集した461件の価格中央値は2,555万円（前月比+6.0%の上昇）、㎡単価中央値は23.7万円/㎡。
• 掲載に年次情報（2020年以降扱い）が付いた区画が4件→31件（+675.0%の増加）、その中央値は2,575万円。
• 駅徒歩11〜15分帯の中央値が2,980→3,390万円（+13.8%の上昇）、徒歩21分以上帯も1,725→1,980万円（+14.8%の上昇）。
• 徒歩1〜5分帯（68件）は2,280万円で、徒歩11〜15分帯（58件）より1,110万円安いという逆転が起きている。
• 本集計の掲載は野火止102件・野寺78件に集中。価格の低い側は石神1,680万円（22件・傾向として）、池田1,580万円（少数の参考値）。
• 下位10%層は1,180万円以下・中央面積58.9㎡・駅徒歩21分、上位10%層は3,790万円以上・139.7㎡・16分。
• 期間中の新規掲載196件／掲載終了146件、掲載終了までの日数は中央値14日（安めの4分の1で7日）。

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 2,555万円
• ㎡単価中央値: 23.7万円/㎡
• 中央値の前月比: +6.0%
• 集計件数: 461件（12サイト）
• 掲載期間の中央値: 14日

今月のトップ3変化（前月比）

年次情報つき区画が4件→31件へ、掲載の顔ぶれが入れ替わった

本集計で最も大きく動いたのはここだ。掲載に年次情報（2020年以降扱い、多くは2026年）が付いた区画が、前月4件→今月31件（+675.0%の増加）。中央値も1,979→2,574.5万円（+30.1%の上昇）、中央面積は100.2㎡。仮説として、区画整理済みの新しい分譲地が一括で掲載に乗ったことが背景にある可能性がある（確証なし）。全体の底上げと方向が一致している。

駅徒歩11〜15分帯の中央値が2,980→3,390万円（+13.8%の上昇）

当サービスの集計で徒歩11〜15分帯は51件→58件と増えつつ、中央値が2,980万円から3,390万円へ上がった。中央面積は105.0㎡で、100㎡級の整った区画が中心と読める。この帯は今月、市内の全徒歩帯で最も高い中央値になった。推測だが、駅前より住環境重視の分譲区画が集まりやすい帯である可能性がある（確証なし）。

駅徒歩21分以上帯も1,725→1,980万円（+14.8%の上昇）

本集計では徒歩21分以上帯が81件→89件、中央値1,725万円から1,980万円へ。安めのゾーンまで水準が上がった格好で、下位10%層の境界価格も1,080→1,180万円（+9.3%の上昇）と連動している。中央面積は100.2㎡なので、面積を落とさず総額を抑えたい人の主戦場が、少し遠くへ移りつつあると読める。

埼玉県新座市 土地の中古市場の輪郭（当サービス集計）

461件——これは当サービスが2026年7月6日から8月5日までの30日間に、12サイトから収集した埼玉県新座市の土地掲載の総数だ。

集めた461件の内訳

サイト別ではLIFULL HOMES164件、athome117件、SUUMO93件、三井のリハウス42件、HOME4U19件が中心で、ノムコム8件、東急リバブル5件、住友ステップ4件などが続く。同じ区画が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えているため、実在する区画数は461より少ない。逆に言えば、一つの土地が複数サイトに顔を出すからこそ、どこか1社のサイトだけを見ている人には取りこぼしが生まれる。

価格はどこに集中しているか

本集計の価格中央値は2,555万円。安めの4分の1のラインが1,790万円、高めの4分の1が3,103万円。最安層（下位5%）は900万円、最上層（上位5%）は5,100万円で、最小値200万円から最大値6億7,000万円まで振れ幅は大きい。平均は3,376万円と中央値を800万円以上上回り、これは一部の大型地が高値の裾を引いた分布であることを示す。面積あたりでは㎡単価中央値23.7万円/㎡。価格帯の山は2,500〜3,000万円が105件で最も高く、3,000〜3,500万円73件、1,500〜2,000万円71件、2,000〜2,500万円69件と続き、1,500〜3,500万円のレンジに約71%が収まる。注文住宅の土地予算として現実的な帯が、そのまま分布の重心になっている。

掲載開始・掲載終了の動き

期間中の新規掲載は196件、掲載終了は146件。週別では7月27日の週だけで新規95件・終了64件と動きが集中した。掲載終了までの日数は中央値14日（安めの4分の1が7日、遅いほうで23日）。2週間という数字が、この30日間の一つの目安になる。

価格帯の断層と区画条件（築年ではなく土地条件で読む）

50㎡、100㎡、200㎡——この3つの境界で、新座市の土地は顔つきが変わる。当サービスの集計では面積帯を独立した集計軸として持っていないため、下位10%層・上位10%層の中央面積と、町丁別の中央面積・中央価格から輪郭を描く。

面積帯ごとの中央価格

50/100/200㎡の境界に走る断層

最も分かりやすい断層は、下位10%層と上位10%層の間にある。下位は1,180万円以下・中央面積58.9㎡・駅徒歩中央値21分、上位は3,790万円以上・139.7㎡・16分。面積が約2.4倍になると価格は3倍以上に開く。単純な単価逓減ではなく、広い土地には「整形で接道が良い」という条件が付いてくるためだ、と読める。

100㎡は延床の分水嶺でもある。仮に建ぺい率50%・容積率100%の指定地なら、100㎡の敷地で建てられるのは建築面積50㎡・延床100㎡が上限。3LDK延床100㎡はぎりぎり、4LDK延床120㎡なら容積率がもう一段緩い指定か、敷地120㎡超が必要になる。新座市の用途地域・建ぺい率・容積率の指定内容は公開情報未確認なので、候補地ごとに都市計画図で確認したい。

建築条件付きと自由設計の断層

本集計は建築条件の有無を項目として集計していないため、比率は算出できない。ただ手がかりはサイト別の中央値にある。HOME4U 3,110万円（19件・中央面積100.1㎡・傾向として）、長谷工の仲介とピタットハウスが各3,100万円（各3件・少数の参考値）に対し、三井のリハウスは2,655万円（42件・中央面積107.9㎡）、SUUMOは2,249万円（90件）。仮説として、掲載元によって新規分譲区画と個人売主の土地の混じり方が違う可能性がある（確証なし）。注文住宅を建てる立場では、土地が200〜300万円安く見えても、指定ビルダーの建築費が上振れすれば総額は簡単に逆転する。土地価格だけを並べて比較しないことが、この断層の渡り方だ。

用途地域・接道条件でみる価格差

新座市で家を建てる土地は、どのゾーンに集まっているのか。当サービスが集めた461件を、延床の計画から逆算して眺め直してみる。

想定延床から逆算する「買える面積帯」

3LDK・延床100㎡前後を望むなら、敷地は100㎡以上を基準に置きたい。仮に建ぺい率50%・容積率100%の指定地であれば、100㎡の敷地でつくれるのは建築面積50㎡・延床100㎡が上限で、駐車1台と小さな庭を取ると設計はかなりタイトになる。本集計で中央面積が100㎡台に乗るのは野寺（78件・2,690万円）、片山（44件・2,390万円）、畑中（33件・2,280万円）、野火止（102件・120.0㎡・2,980万円）。つまり「100㎡級で2,300万〜3,000万円」が、この30日間の現実的な着地点だ。4LDK・延床120㎡を狙うなら敷地はもう一段広く、上位10%層の中央面積139.7㎡（境界価格3,790万円以上）がその世界になる。土地に3,800万円を投じるか、100㎡級に抑えて建物へ回すか——この配分が最初の決断になる。

用途地域構成——建てられる/建てにくいの判定

残念ながら、新座市の用途地域構成や建ぺい率・容積率の指定内容は公開情報未確認で、エリアプロフィールにも数値は載っていない。したがって当集計から「第一種低層住居専用地域が何%」とは言えない。押さえるべきは一般的な性格だ。第一種低層住居専用地域は日照と街並みが守られる反面、容積率が低く延床が伸びにくい。第一種中高層住居専用地域や第一種住居地域は延床が取りやすい一方、隣地に中層の建物が建つ余地がある。準住居や商業系・準工業系でも住宅は建てられるが、騒音や将来の隣地利用まで見ておきたい。エリアプロフィールでも、用途地域・建ぺい率/容積率・高度地区の制限を役所窓口や都市計画図で事前確認することが挙げられている。

接道・形状・建築条件——見積りに直接響く部分

当集計は形状（整形地／旗竿地／変形地）と建築条件の有無を項目として持たず、比率は出せない。ただ示唆はある。駅徒歩1〜5分帯（68件）の中央値2,280万円が、徒歩11〜15分帯の3,390万円より1,110万円安いという逆転だ。推測だが、駅近側に狭小地や間口の狭い区画が混じっている可能性がある（確証なし）。現地では、前面道路の幅員と種別（4m未満の42条2項道路ならセットバックで有効敷地が削られる）、間口2m以上の接道、境界標と越境物、上下水道・ガスの引込み位置、そして高低差と擁壁の状態を必ず見る。引込み工事、地盤改良、擁壁のやり直しはいずれも百万円単位で総額を動かす。土地の表示価格は、家づくり全体の一部でしかない。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外にも、いちばん高いのは駅前ではない。当サービスが集めた461件を駅徒歩帯で切ると、中央値の順位は徒歩11〜15分（58件）3,390万円、徒歩16〜20分（135件）2,960万円、徒歩6〜10分（30件）2,499万円、徒歩1〜5分（68件）2,280万円、徒歩21分以上（89件）1,980万円となる。徒歩1〜5分帯の中央面積は109.0㎡、徒歩11〜15分帯は105.0㎡。面積はほぼ同じなのに、総額で1,110万円も違う。仮説として、駅近帯には間口や形状に制約のある小割り区画が、徒歩10分超には整った分譲区画がまとまって出ている、という構図が考えられる（確証なし）。

前月との比較でも、この2つの帯が動いた。徒歩11〜15分は2,980→3,390万円（+13.8%の上昇）、徒歩21分以上は1,725→1,980万円（+14.8%の上昇）。一方、徒歩1〜5分は2,290→2,280万円でほぼ横ばい、徒歩16〜20分は2,960万円で変わらず。件数では徒歩6〜10分が23→30件（+30.4%の増加）と目立つ。

町丁別の偏りははっきりしている。掲載が多いのは野火止102件（2,980万円・中央面積120.0㎡）、野寺78件（2,690万円・100.0㎡）、片山44件（2,390万円・100.2㎡）、新堀35件（2,480万円・86.3㎡）、畑中33件（2,280万円・100.0㎡）、西堀31件（2,230万円・97.0㎡）。畑中は安めの4分の1が2,200万円、高めの4分の1が2,280万円と幅が極端に狭く、推測だが同一分譲地の複数区画が並んで掲載されている可能性がある（確証なし）。価格の低い側は石神22件・1,680万円（サンプルが少なめなので傾向として）、池田9件・1,580万円（少数の参考値）。狭小志向なら栗原14件（中央面積42.2㎡・1,980万円、参考傾向）だが、延床100㎡を素直に置ける面積帯ではない。

エリアプロフィールによれば、市内には志木駅（東武東上線、駅所在地は行政上は新座市本町）とJR武蔵野線の新座駅がある。どの駅を基準に徒歩分数が付いているかで同じ町丁でも見え方が変わるため、条件を組むときは駅名と徒歩分数の両方を持っておきたい。

リスク要素と注意ポイント

リスク要素の比率は、拍子抜けするほど静かだった。当サービスが収集した461件のうち、再建築不可の表示は0件（0%）、借地権も0件（0%）、告知事項も0件（0%）。旧耐震という区分は土地には付かないため、こちらも0件だ。

ただ、これは「新座市の土地に再建築不可が一切ない」という意味ではありません。あくまで12サイトの掲載文面から機械的に拾った結果で、表示されていないだけの区画は当然あり得る。土地で怖いのは、書かれていないことのほうだ。

潰すべき点は決まっている。エリアプロフィールでも、建築基準法上の道路への2m以上の接道を満たしているか（再建築不可でないか）、用途地域・建ぺい率/容積率・高度地区の制限、地盤と境界確定状況（確定測量図の有無）の確認が挙げられている。内見時のチェック項目としては、境界標の有無と越境物、前面道路の幅員・種別（42条1項/2項道路等）、上下水道・ガスの引込み状況が示されている。幅員4m未満の道路に接する区画は、セットバック後の有効敷地で延床を計算し直す必要がある。ここを飛ばすと、間取りの前提が後から崩れる。

ハザードについて、エリアプロフィールは市内を流れる黒目川・柳瀬川の流域周辺に浸水想定区域が存在する可能性に触れつつ、具体的な指定範囲は未確認としている。液状化リスクや土砂災害の指定状況も公開情報未確認だ。したがって本記事では「この町丁は安全／危険」とは書けない。買付を入れる前に、市が公開するハザードマップで対象地番を自分の目で確かめてほしい。高低差・擁壁の有無や地盤改良の要否も、当集計には項目として含まれていない。

最後に価格面の読み違いリスク。本集計の平均は3,376万円で中央値2,555万円を800万円以上上回り、最大値は6億7,000万円。高値の裾を引いた分布なので、平均値を予算の基準にすると実態から外れる。判断は中央値（2,555万円）と、安めの4分の1（1,790万円）・高めの4分の1（3,103万円）で行うのが安全だ。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ新座市の土地でも、下位10%と上位10%はほとんど別の商品だ。

当サービスの集計では、下位10%層の境界価格は1,180万円（44件）。この層の中央面積は58.9㎡、駅徒歩の中央値は21分。前月の1,080万円から+9.3%の上昇で、底値のラインも上がっている。58.9㎡という面積は、指定される建ぺい率・容積率次第では延床100㎡の確保が難しいゾーン。三階建てや狭小プランを受け入れられる人、駐車1台と割り切れる人には手が届く価格帯だが、「4LDK120㎡をゆったり」という希望とは噛み合わない。

上位10%層の境界価格は3,790万円（44件）で、中央面積139.7㎡、駅徒歩の中央値は16分。前月の3,480万円から+8.9%の上昇、最上層（上位5%）のラインも4,498→5,100万円（+13.4%の上昇）まで伸びた。この層なら延床120㎡＋庭＋駐車2台も現実的だが、土地に4,000万円近くを配分すれば建物予算は当然圧迫される。総額で握っている人にとっては「見に行くが買わない」ゾーンになりやすい。

現実解は中間層だ。価格帯の山は2,500〜3,000万円が105件、3,000〜3,500万円が73件。野火止・野寺・片山あたりの100〜120㎡がここに並ぶ。逆に1,500〜2,000万円（71件）は、面積か駅距離のどちらかを譲る前提で見るゾーンと読める。

そして時間の話をしたい。本集計で掲載終了までの日数は中央値14日、安めの4分の1では7日。期間中は新規掲載196件に対し掲載終了146件で、入れ替わりが速い。7月27日の週には新規95件・終了64件が集中した。週末だけまとめてサイトを巡る探し方では、条件に合う区画が視界に入る前に消えている計算になる。12サイトを毎日、できれば時間単位で機械的に見張る仕組みがなければ、この回転速度には追いつけない。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 埼玉県新座市 土地の坪単価はいくらですか？

当サービスの集計（12サイト・461件）では、㎡単価中央値は23.7万円/㎡です。1坪＝約3.3㎡で換算すると、坪あたり約78万円が中心的な水準になります。前月の集計から+1.7%の上昇で、ほぼ横ばいと言えます。ただし総額中央値は2,555万円、安めの4分の1が1,790万円、高めの4分の1が3,103万円と幅が広く、面積・駅距離・形状で単価は大きく振れます。

Q2. いまは買い時ですか？

当サービスの集計では、価格中央値は前月の2,410万円から2,555万円へ+6.0%の上昇、安めの4分の1も1,620→1,790万円（+10.5%の上昇）と底上げされています。同時に新規掲載196件・掲載終了146件で供給も出ており、選べる件数はある状態です。掲載終了までの日数は中央値14日なので、「相場が下がるのを待つ」より「条件を固めて出た瞬間に動く」ほうが実務的だと読めます。

Q3. 建築条件付き土地はどのくらい流通していますか？

当サービスの集計では建築条件の有無を項目として持っていないため、比率は算出できません。手がかりとしては、サイト別の中央値がHOME4U 3,110万円（19件・傾向として）と、SUUMO 2,249万円（90件）や三井のリハウス2,655万円（42件）で差があります。仮説として掲載元ごとに新規分譲区画の混じり方が違う可能性がありますが（確証なし）、条件の有無は物件概要の「建築条件」欄と媒介業者への確認で必ず個別に潰してください。

Q4. 坪単価が高くなるのはどんな条件ですか？

当サービスの集計で面積あたりが最も高いのは、狭小区画が中心の栗原（14件・中央面積42.2㎡・中央価格1,980万円、サンプル少なめで傾向として）です。総額で最も高い帯は駅徒歩11〜15分（58件・3,390万円）、町丁別では野火止（102件・2,980万円）。逆に安いのは駅徒歩21分以上（89件・1,980万円）や石神（22件・1,680万円・傾向として）。面積が小さいほど単価は上がり、広い区画は単価が落ち着く傾向が読み取れます。

Q5. 用途地域による価格差はありますか？

当サービスの集計には用途地域の項目がなく、エリアプロフィールでも新座市の用途地域構成や建ぺい率・容積率の指定内容は公開情報未確認です。そのため「第一種低層住居専用地域だから何万円高い」といった数字は本記事では出せません。延床の上限は容積率で決まるため、候補地ごとに都市計画図と役所窓口で用途地域・建ぺい率・容積率・高度地区を確認するのが確実です。

Q6. 野火止に掲載が集中しているのは、どう解釈すればよいですか？

当サービスの集計では野火止が102件で最多、中央値2,980万円・中央面積120.0㎡と、面積も価格も市内の上位側にあります。集中の理由は公開情報未確認ですが、仮説としては住宅地としての区画数の多さと、分譲区画の掲載が重なったことが考えられます（確証なし）。120㎡級を探すなら候補が多く比較しやすい一方、価格は市内平均より高めなので、隣接する野寺（100.0㎡・2,690万円）や片山（100.2㎡・2,390万円）と並べて見るのが現実的です。

Q7. 狙いの条件で埼玉県新座市 土地の新着を毎日追うには？

当サービスの集計基盤をそのまま使えます。LINEで「物件ウォッチ」を友だち追加し、「埼玉県新座市 土地」と送るだけで監視が始まります。本レポートと同じ12サイト（athome、センチュリー21、大和ハウス、長谷工の仲介、HOME4U、LIFULL HOMES、東急リバブル、ノムコム、ピタットハウス、三井のリハウス、住友ステップ、SUUMO）を15分間隔で巡回し、新着・価格変動・掲載終了をLINEに通知します。エリア・予算・面積などの複合条件で絞り込み可能。無料プラン（24時間遅延・1監視）があり、リアルタイム通知やAI分析は¥980/月〜です。掲載終了までの日数が中央値14日という速さなので、通知で受け取る形が現実的です。

2026年8月のハイライトと注意点

今月いちばんの発見は、年次情報つき区画の急増だ。当サービスの集計では、掲載に年次（2020年以降扱い、多くは2026年）が付いた区画が前月4件→今月31件（+675.0%の増加）。その中央値は2,575万円、中央面積100.2㎡で、前月の1,979万円から+30.1%の上昇。推測だが、造成済みの新しい分譲区画がまとまって掲載に乗ったことが影響している可能性がある（確証なし）。全体の中央値が2,410→2,555万円（+6.0%の上昇）、安めの4分の1が1,620→1,790万円（+10.5%の上昇）と底上げされた動きとも方向が一致する。

注意点も2つ。ここでの価格は掲載開始時点の表示価格で、実際に取引が成立した価格ではない。また同じ区画が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えているため、件数は実在する区画数より多く出る。数字は「候補の厚み」を測る道具として使うのが正しい。

本レポートは、物件ウォッチが 12サイト（athome, センチュリー21, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 461件（2026-07-06 〜 2026-08-05）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大和ハウス・長谷工の仲介・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブル・ノムコムなど12サイトを横断して収集した2026年8月5日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 埼玉県新座市 土地の注目物件一覧 から確認できます。