徒歩16〜20分が3割減、駅近5分内の中央値は1,400万円下落 | 愛知県名古屋市西区 土地 中古相場分析【2026年10月版】— 352件集計

最終更新: 2026年10月4日 | 352件・11サイトのデータに基づく

「駅から遠いほうが安い」——その常識が、今月のデータでは少しだけ崩れている。当サービスが11サイトから収集した愛知県名古屋市西区・土地352件（2026年9月3日〜10月3日掲載分）を集計したところ、価格中央値は3,680万円、㎡単価中央値は29.9万円/㎡。一方で徒歩16〜20分帯の掲載が36→25件（前月比-30.6%）と細り、徒歩1〜5分帯の中央値は5,980→4,580万円（前月比-23.4%）へ沈んだ。注文住宅用の土地を探す人にとって、この1か月は「選べる顔ぶれが入れ替わった月」だ。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 11サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 352件、期間 2026-09-03 〜 2026-10-03
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービス集計352件の価格中央値は3,680万円。前月の3,780万円から-2.6%で、ほぼ横ばい圏
• 最大の変化は駅徒歩16〜20分帯。36→25件（前月比-30.6%）と件数が細り、中央値も3,300→2,440万円（前月比-26.1%）へ
• 徒歩1〜5分帯の中央値は5,980→4,580万円（前月比-23.4%）。駅近の出物の顔ぶれが入れ替わったと読める
• ㎡単価中央値は29.9万円/㎡＝坪あたり約99万円。前月の29.52から微増で、総額が下がっても単価は落ちていない
• 価格帯は2,000〜2,500万円（54件）と3,000〜3,500万円（48件）に二つの山。最小値700万円から最大値2億8,000万円まで幅は広い
• 町丁別の単価差は大きく、城西の42.56万円/㎡は中小田井の18.62万円/㎡を2倍以上上回る
• 掲載が終了するまでの日数は中央値44日。安めの4分の1は27.5日で消えており、見つけてから考える時間は短い

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 3,680万円
• ㎡単価中央値: 29.9万円/㎡
• 中央値の前月比: -2.6%
• 集計件数: 352件（11サイト）
• 掲載期間の中央値: 44日

今月のトップ3変化（前月比）

徒歩16〜20分の土地が1か月で3割減った

当サービスの集計で最も動いたのがここ。駅徒歩16〜20分帯は36→25件（前月比-30.6%）へ減り、中央値も3,300→2,440万円（前月比-26.1%）と大きく下がった。件数が減りつつ中央値も下がったということは、残った25件が比較的安い小ぶりな区画に偏っている可能性がある（推測だが、広めの区画から先に掲載が終わった結果とも解釈できる）。この帯の㎡単価中央値は18.35万円/㎡で、徒歩圏内では最も割安なゾーンだ。

徒歩1〜5分の中央値が1,400万円下がった

前月5,980万円だった徒歩1〜5分帯の中央値は、今月4,580万円（前月比-23.4%）。件数も58→50件と微減している。ただし㎡単価中央値は35.02万円/㎡と高水準を保っており、単価が崩れたのではなく、出ている区画のサイズが小さくなったことで総額中央値が下がった図に見える。駅近で予算5,000万円台を考えていた読者には、今月は比較検討の幅が広がった月と言えるだろう。

徒歩21分以上は5件まで縮小（参考値）

本集計での徒歩21分以上は9→5件（前月比-44.4%）。中央値は6,100万円で前月から変わっていないが、5件という少数の参考値であり、傾向として眺める程度にとどめたい。㎡単価中央値は15.15万円/㎡とデータ上は最安帯だが、件数が少なすぎて相場と呼べる水準ではない。広い敷地を安く求める層にとっては、この帯の掲載が出た瞬間に気づけるかどうかが分かれ目になる。

愛知県名古屋市西区 土地の中古市場の輪郭（当サービス集計）

まず全体の輪郭から。当サービスが11サイトから収集した愛知県名古屋市西区・土地の掲載は352件。内訳はSUUMO104件、athome79件、LIFULL HOMES60件、HOME4U48件、三井のリハウス28件と続き、残りは各10件前後の寄せ集めだ。前月の410件からは-14.1%で、選択肢はやや絞られた。

価格はどこに集中しているか

価格中央値は3,680万円。平均は4,879万円と中央値より1,200万円ほど高く、これは一部の大型区画が上に引っ張っている「高値の裾を引いた分布」の典型だ。最小値は700万円、最大値は2億8,000万円。安めの4分の1は2,495万円、高めの4分の1は5,980万円で、最安層（下位5%）は1,580万円、最上層（上位5%）は9,800万円となる。

ヒストグラムを見ると山は二つ。2,000〜2,500万円が54件で最多、次いで3,000〜3,500万円が48件、3,500〜4,000万円が30件。つまり注文住宅用地として現実的に検討される価格帯は、2,000万円台と3,000万円台に厚く積まれている。㎡単価中央値は29.9万円/㎡、坪に直すとおよそ99万円。130㎡前後の敷地なら土地だけで4,000万円弱、という感覚だ。

掲載の入れ替わり

期間中に新しく掲載が始まったのは101件、掲載が終了したのは158件。終了が新規を上回り、在庫が目減りした月だった。週別に見ると9月24日の週だけで72件が掲載終了しており、ここで一気に入れ替わっている。掲載から終了までの期間は中央値44日、安めの4分の1は27.5日、長いものは112日。1か月半で姿を消す計算になる。

価格帯の断層と区画条件（築年ではなく土地条件で読む）

愛知県名古屋市西区の土地には、面積の境界ではっきりとした「価格の断層」がある。しかも断層のできる位置が、注文住宅を建てたい人の計画ラインとほぼ重なっているのが厄介なところだ。

面積帯ごとの中央価格

当サービスの集計では面積帯そのものを切った集計値は持っていないため、ここでは町丁別の中央面積・中央価格・㎡単価から、面積レンジの代表値として読み替えて示す。50㎡未満は本集計では十分なサンプルがなく、数字を置けない。

いずれもサンプルが数十件以下の地区別集計なので、傾向として見る程度にとどめてほしい。それでも読み取れるのは、「狭い＝安い」が単価では成立しないという事実だ。

100㎡と200㎡の境界で何が起きているか

100㎡を下回る帯では㎡単価が35〜44万円台に跳ね上がり、100㎡を超える郊外寄りの地区では18万円台まで沈む。この差は約2倍。つまり同じ3,000万円でも、都心寄りで80㎡を買うか、庄内川寄りで150㎡を買うかという二択になる。

延床の観点で言えば、100㎡を切る敷地は建ぺい率の制約で1階が狭くなり、3階建てや総2階の設計を強いられやすい。逆に200㎡を超えると総額が一気に跳ね、庄内通の中央値8,798万円、名西の9,800万円のように1億円圏に近づく。上位10%層の中央面積が261.47㎡であることからも、200㎡超は「予算の別世界」だと割り切ったほうがいい。

建築条件付きと自由設計の断層

注文住宅を建てる人にとって最大の断層は、実は面積ではなく建築条件の有無かもしれない。本集計では建築条件付きか否かを分類できる項目を持っておらず、構成比は公開情報未確認とせざるを得ない。ただし価格分布の中に2,000〜2,500万円の厚い山（54件）がある一方、同程度の面積でも3,000万円台が並ぶ地区があることは事実で、仮説として、この価格差の一部は建築条件付きの区画が混ざっていることで説明できる可能性がある（確証なし）。

実務的には、土地が300万円安く見えても、指定ビルダーの建築費が標準仕様で割高なら総額は逆転する。土地価格だけを横並びにした比較表は、注文住宅では意味をなさないことがある、と覚えておきたい。

用途地域・接道条件でみる価格差

愛知県名古屋市西区で家を建てる土地は、当サービスの集計で見ると2,000万円台後半〜4,000万円前後のゾーンに実質的に集中している。ここから先は、延床と法規制の側から逆算してみたい。

想定延床から逆算する「買える面積帯」

3LDK・延床100㎡前後を想定するなら、仮に建ぺい率60%・容積率200%の区画とすると、1階を60㎡弱に抑えて総2階に近い形なら敷地100㎡でも成立する。ただし駐車2台と自転車置き場を確保したい場合、実際には120〜140㎡あたりが現実解だ。本集計の主要サイトにおける面積中央値は131〜155㎡に収まっており、中央値付近の土地を買えば延床100㎡の3LDKはおおむね無理なく載る。

4LDK・延床120㎡前後を狙うなら、建ぺい率60%の敷地で1階70㎡を確保したい。逆算すると敷地120㎡以上。㎡単価中央値29.9万円/㎡で130㎡を見るとおよそ3,900万円で、価格中央値3,680万円とほぼ同じ高さに着地する。つまり「中央値の土地を買えば4LDKがぎりぎり建つ」——これが今の西区の立ち位置だと読める。

用途地域構成（建てられる／建てにくいの判定）

用途地域の構成比や建ぺい率・容積率の典型値は、エリアプロフィール上も公開情報未確認（unknown）で、当サービスの収集データにも含まれていない。ここは推測で埋めず、必ず名古屋市の都市計画情報で個別に確認してほしい。

定性的に言えることは二つある。エリアプロフィールによれば、名古屋駅に近い南東部（那古野・押切周辺）は商業・業務機能との混在が見られ、庄内川沿いや上小田井方面は住宅地としての性格が強い。また工業系の用途も区内に点在するとされる。第一種低層住居専用地域なら日照と静けさは守られるが高さ制限が効き、商業地域なら容積率は大きく取れても隣地に中高層が建つ余地が残る。注文住宅の快適性を優先するなら低層・中高層の住居系、延床と価格のバランスを取るなら第一種住居あたりが落としどころになる。工業系が混じる区画は、価格が割安に見えても周辺の騒音・振動を昼夜で確認してから判断したい。

接道・形状・建築条件

形状や接道の分類も本集計には項目として存在しないため、旗竿地比率などの構成比は出せない。ただしエリアプロフィールは、区画整理済みの住宅地と旧市街地由来の狭小・不整形地が混在するため、接道条件の悪い土地が一定数存在すると推測される、と指摘している。四間道や円頓寺商店街に象徴される旧城下町の路地は、まさにそのリスクが集まる場所だ。

現地では、前面道路の幅員が4m以上か、2m以上接道しているか（＝再建築可か）、幅員4m未満なら2項道路でセットバックが何cm必要かを必ず確認する。セットバック分は建ぺい率・容積率の計算基礎から外れるため、「買ったら建てられる延床が思ったより小さかった」が起きやすい。加えて、上下水道・ガスの引込みが前面道路から敷地内まで来ているか、来ていなければ引込み工事費が数十万円〜百万円単位で乗ること、高低差がある区画は擁壁の健全性と地盤改良費が別途かかることも、土地価格の比較表には現れない現実的なコストだ。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

駅徒歩と価格の関係が、今月はきれいな右肩下がりになっていない。当サービスが収集した352件を駅徒歩帯で切ると、1〜5分が50件・中央値4,580万円、6〜10分が158件・4,280万円、11〜15分が112件・3,350万円、16〜20分が25件・2,440万円。総額だけ見れば順当だが、㎡単価で見ると様子が変わる。

単価中央値は1〜5分が35.02万円/㎡に対し、6〜10分は36.23万円/㎡で、わずかながら徒歩6〜10分のほうが高い。この帯は158件と最も厚く、当集計で最も層の深いゾーンでもある。推測だが、駅直近には細切れの区画が混じりやすく、6〜10分帯のほうが整った住宅地の整形区画が多い——という構図はありそうだ（確証なし）。

一方、11〜15分になると㎡単価中央値は22.26万円/㎡へ、16〜20分では18.35万円/㎡へと一段ずつ沈む。徒歩6〜10分と比べれば単価はおよそ半分近くまで下がる。面積中央値は11〜15分帯で155.33㎡と最も広く、同じ予算で庭と駐車場を取りたい家族には、ここが最も現実的なゾーンになる。

町丁で2倍以上開く単価

地区別の偏りはさらに鮮明だ。城西（28件）の中央価格は7,400万円で㎡単価42.56万円/㎡、則武新町（17件）は44.68万円/㎡と、名古屋駅・都心寄りの単価が突出している。対して枇杷島（42件、18.8万円/㎡）と中小田井（16件、18.62万円/㎡）は、城西を2倍以上下回る水準だ。枇杷島は件数も最多クラスで、中央価格3,350万円・中央面積158.6㎡。予算3,000万円台で150㎡級を狙うなら、まずここから当たるのが合理的だろう。

いずれの地区別集計もサンプルは10〜42件で、傾向として見る程度の数字だ。それでも、鶴舞線各駅から伏見・栄まで概ね10〜15分圏という利便性（エリアプロフィールより）が、都心寄りの町丁の単価に素直に反映されていることは読み取れる。価格を優先するか、名古屋駅へのアクセス時間を優先するか——西区は、その二択を町丁単位で選べるエリアだと言える。

リスク要素と注意ポイント

数字がゼロであることを「安全」と読んではいけない。当サービスが収集した352件のうち、旧耐震（1981年6月施行の新耐震基準より前）の表示があるもの0件、再建築不可0件、借地権0件、告知事項0件。リスク要素の比率はすべて0%だ。

ただしこれは土地カテゴリであり、建物がないため旧耐震の概念はそもそも当てはまらない。再建築不可・借地権が0件というのも、「掲載情報の中にその文言が見つからなかった」という意味であって、現地調査で接道が足りないことが判明する可能性を打ち消すものではない。エリアプロフィールも、旧市街地由来の狭小・不整形地が混在し接道条件の悪い土地が一定数存在すると推測されると述べている。掲載上フラグが立っていない物件ほど、前面道路の幅員と接道長さを自分の目で測る価値がある、というのが編集部の見方だ。

庄内川という変数

ハザード面では、エリアプロフィールが明確に注意を促しているのが水害だ。西区は区内を庄内川が流れ、同川沿いの一部地域は洪水浸水想定区域に含まれるとされる。具体的な指定範囲や想定浸水深は公開情報未確認で、名古屋市のハザードマップで一次確認が必要だ。当集計で件数が多く単価の安い枇杷島（42件）や中小田井（16件）は庄内川寄りに位置する地区であり、価格の割安さとハザードの関係は切り離して考えられない。液状化リスクについても同様に未確認であり、地盤調査の結果次第では地盤改良費が土地価格に上乗せされる前提で予算を組んでおきたい。

価格以外で総額が動く項目

土地の比較で見落とされやすいのが、購入後に確定するコストだ。上下水道・ガスの引込みがない区画の引込み工事、高低差のある敷地の擁壁補修や造成、2項道路に面した区画のセットバック、古家付きなら解体費。いずれも本集計の掲載価格には含まれない。中央値3,680万円の土地を買ったつもりが、着工前に200〜300万円が積み上がる——というのは注文住宅では珍しい話ではない。価格の安さに理由があるかどうかは、必ず現地と役所で裏を取ってから判断したい。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ西区の土地でも、下位10%と上位10%では完全に別物だ。当サービスの集計で上下の端を切り出すと、その違いが数字で見える。

お得ゾーン：1,900万円以下の34件

下位10%の境界価格は1,900万円（前月の2,180万円から-12.8%）。該当する34件の中央面積は91.8㎡、駅徒歩は中央値14分。つまり「駅から歩いて15分前後、90㎡前後、2,000万円を切る」というのが、このエリアの最も手の届きやすい土地像だ。90㎡でも建ぺい率次第で延床100㎡前後の3LDKは十分狙える。土地予算を抑えて建物にお金を回したい人、あるいは自転車移動が前提の家族には、現実的な第一候補になる。境界価格が前月から下がったことは、安い側の選択肢がわずかに増えたことを意味する。

プレミアムゾーン：8,798万円以上の34件

上位10%の境界価格は8,798万円（前月の9,680万円から-9.1%）。34件の中央面積は261.47㎡、駅徒歩は中央値6分。駅近で260㎡級という、西区では希少な条件が集まっている。庄内通の中央値8,798万円、名西の9,800万円がこの層の顔ぶれだ。二世帯住宅や、延床200㎡級を計画する層が主な買い手になるだろう。

中間層こそ、見つけた日が勝負

多くの読者が狙うのは、この上下に挟まれた2,495万〜5,980万円の帯だ。そしてこの帯は最も競争が激しい。当サービスの集計では、掲載終了までの日数は中央値44日。安めの4分の1は27.5日で姿を消している。9月24日の週に72件がまとめて掲載終了したように、動きは均等には訪れない。11サイトを週末にまとめて手作業で見て回る方法だと、1週間前に出た良い区画が、次に開いたときにはもう消えている。掲載が中央値44日で入れ替わっていく環境では、探す頻度そのものが条件の良し悪しを決めてしまう。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 愛知県名古屋市西区 土地の坪単価はいくら？

当サービスの集計（11サイト・352件、2026年9月3日〜10月3日掲載分）では、㎡単価中央値は29.9万円/㎡。坪に換算するとおよそ99万円です。ただし地区差が大きく、城西は42.56万円/㎡、則武新町は44.68万円/㎡である一方、枇杷島は18.8万円/㎡、中小田井は18.62万円/㎡と2倍以上の開きがあります。いずれも地区別はサンプル10〜42件の集計で、傾向として見る程度の数字です。

Q2. 今は買い時？

当サービスの集計では、価格中央値は前月3,780万円→今月3,680万円（前月比-2.6%）でほぼ横ばい。一方で㎡単価中央値は29.52から29.9万円/㎡へ微増しています。総額が下がっても単価は下がっていないため、相場が崩れたというより、出ている区画のサイズが小さくなったと読むのが自然です。掲載件数は410→352件（前月比-14.1%）と絞られており、選択肢の数では前月のほうが恵まれていました。価格水準で待つより、条件に合う区画が出たタイミングで動くほうが現実的でしょう。

Q3. 建築条件付き土地の流通量は？

当サービスの集計では、建築条件の有無を分類できる項目を保持していないため、構成比は公開情報未確認です。エリアプロフィールにも建築条件付き土地の比率は記載がありません。注文住宅を自由設計で建てたい場合は、各掲載ページの「取引態様」「建築条件」欄を個別に確認する必要があります。土地価格が周辺より数百万円安い区画は、建築条件付きの可能性を疑って問い合わせる習慣をつけてください。

Q4. 坪単価が高いのはどんな条件？

当サービスの集計で単価が高いのは、駅徒歩6〜10分（36.23万円/㎡、158件）と1〜5分（35.02万円/㎡、50件）、そして名古屋駅・都心寄りの町丁です。則武新町44.68万円/㎡、城西42.56万円/㎡、児玉39.03万円/㎡がその代表。面積別では小ぶりな区画ほど単価が高く、90㎡前後の則武新町が最高水準という逆転が起きています。総額の安さと単価の安さは別物だと考えてください。

Q5. 用途地域による価格差はありますか？

当サービスが収集した352件には用途地域の項目が含まれておらず、エリアプロフィール上も区内の用途地域構成や建ぺい率・容積率の典型値は公開情報未確認（unknown）です。そのため用途地域別の価格差は本集計では算出できません。エリアプロフィールでは、名古屋駅に近い南東部は商業・業務機能との混在が見られ、庄内川沿いや上小田井方面は住宅地としての性格が強いとされています。個別の用途地域は名古屋市の都市計画情報で必ず確認してください。

Q6. 枇杷島と城西で単価が2倍以上違うのはなぜ？

当サービスの集計では、城西（28件）の㎡単価中央値42.56万円/㎡に対し、枇杷島（42件）は18.8万円/㎡。中央面積も城西183.38㎡、枇杷島158.6㎡と差があります。エリアプロフィールによれば西区は名古屋駅に近い南東部ほど商業・業務機能が強く、庄内川沿いは住宅地の性格が強いエリアです。推測ですが、都心への距離と、庄内川沿いの洪水浸水想定区域の存在（具体的な範囲は公開情報未確認）の両方が単価差に効いている可能性があります。枇杷島側を検討するなら、名古屋市のハザードマップ確認を必須にしてください。

Q7. 狙いの条件で愛知県名古屋市西区 土地の新着を毎日追うには？

当サービスの集計基盤は、そのまま個人の物件監視にも使えます。LINEで「物件ウォッチ」を友だち追加し、「愛知県名古屋市西区 土地」と送るだけで監視が始まります。このエリア×カテゴリでは11サイト（athome、センチュリー21、大京穴吹不動産、HOME4U、LIFULL HOMES、東急リバブル、ノムコム、ピタットハウス、三井のリハウス、住友ステップ、SUUMO）を15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了をLINEに通知します。エリア・予算・面積などの複合条件で絞り込め、無料プラン（24時間遅延・1監視）から試せます。有料プランは月額980円〜で、リアルタイム通知やAI分析に対応しています。

2026年10月のハイライトと注意点

今月最大の発見は、駅徒歩帯の序列が総額と単価でねじれていることだ。当サービスが収集した352件では、徒歩1〜5分の中央値が5,980→4,580万円（前月比-23.4%）へ下がったのに、㎡単価中央値は35.02万円/㎡と高いまま。つまり駅近が安くなったのではなく、小さい区画が増えただけ、と読むのが正確だろう。同時に徒歩16〜20分は36→25件（前月比-30.6%）と選択肢が細りました。駅から離れて広い土地を、という作戦は今月に関しては競争が厳しい。

なお、本集計の価格は売出時点の掲載価格であり、実際に成約した価格ではありません。また同じ物件が複数のサイトに掲載されている場合はそれぞれ1件として数えているため、件数は実物件数よりやや多めに出る点にご留意ください。

本レポートは、物件ウォッチが 11サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 352件（2026-09-03 〜 2026-10-03）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブル・ノムコム・ピタットハウスなど11サイトを横断して収集した2026年10月4日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 愛知県名古屋市西区 土地の注目物件一覧 から確認できます。