参考プラン付き区画が前月比+59.5%増、中央値は3,265万円へ | 愛知県名古屋市西区 土地 中古相場分析【2026年9月版】— 410件集計

最終更新: 2026年9月5日 | 410件・11サイトのデータに基づく

更地の一覧なのに「2026年」という年数表示が並ぶ区画が、前月の37件から59件へ。当サービスが11サイトから収集した愛知県名古屋市西区・土地の掲載データ410件（対象期間2026年8月5日〜9月4日）を集計すると、価格中央値は3,780万円で前月の3,980万円から-5.0%。一方で上位ラインは1億500万円と動かず、下だけが薄く伸びた1か月でした。家を建てるための土地として、この410件はどう読めるのか。数字だけで追いかけます。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 11サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 410件、期間 2026-08-05 〜 2026-09-04
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが11サイトから収集した410件の価格中央値は3,780万円、前月の3,980万円から-5.0%の下落。㎡単価中央値は29.5万円/㎡
• 参考建物年「2020年以降」が付いた区画が37件→59件（+59.5%の増加）、その中央値は4,130万円→3,265万円（-20.9%）と大きく沈んだ
• 駅徒歩16〜20分帯が26件→36件（+38.5%の増加）。徒歩11〜15分帯の中央値は3,700万円→3,250万円（-12.2%）
• 下位10%層40件は2,180万円以下・中央面積91.8㎡・駅徒歩14分、上位10%層40件は9,680万円以上・中央面積276.75㎡・駅徒歩9分
• 町丁別では庄内通が中央値9,198万円（22件）、江向町が2,039.5万円（14件）。同じ区内で4倍超の開き
• 掲載終了までの日数は中央値35日（下位22日〜上位62.5日）。新規90件に対し掲載終了73件で、在庫はやや積み増し
• 本集計での再建築不可・借地権の表示は0件、告知事項は1件（0.2%）。ただし掲載文に記載がないだけの可能性は残る

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 3,780万円
• ㎡単価中央値: 29.5万円/㎡
• 中央値の前月比: -5.0%
• 集計件数: 410件（11サイト）
• 掲載期間の中央値: 35日

今月のトップ3変化（前月比）

参考建物年「2020年以降」の区画が37件→59件、中央値は-20.9%

当サービスの集計で年数情報が付いた区画は、前月37件から今月59件へ（+59.5%の増加）。中央値は4,130万円から3,265万円へ-20.9%と大きく下がりました。土地カテゴリで建物年が付くのは参考プランや建築条件が併記されたケースが多く、推測だが、比較的コンパクトな条件付き区画がまとまって掲載された影響と読めます（確証なし）。この層の中央面積は134.79㎡です。

駅徒歩16〜20分帯が26件→36件へ、中央値3,300万円

本集計で徒歩16〜20分帯は26件から36件へ（+38.5%の増加）。中央値は3,500万円→3,300万円（-5.7%）、中央面積152.39㎡。総額3,000万円台前半で150㎡級が取れる帯が厚みを増した形です。徒歩11〜15分帯（142件・3,250万円）とほぼ同水準まで下がっており、徒歩差が価格に反映されにくくなっている点に注目したい。

駅徒歩21分以上は13件→9件に減り、中央値は+13.4%上昇

当サービスが集めたデータで最も件数が薄い徒歩21分以上帯は13件→9件へ（-30.8%）。中央値は5,380万円→6,100万円と+13.4%の上昇ですが、9件のみの少数サンプルで、中央面積349.37㎡という大区画に引っ張られた数字です。参考値として眺める程度にとどめたい変化です。

愛知県名古屋市西区 土地の中古市場の輪郭（当サービス集計）

410件を一列に並べて最初に目に入るのは、価格の重心が思ったより低い位置にあることです。

集めた410件の顔ぶれ

当サービスが11サイトから収集した内訳は、athome 130件、SUUMO 110件、LIFULL HOMES 59件、HOME4U 51件、三井のリハウス 23件が上位で、残りをノムコム10件、大京穴吹不動産9件、センチュリー21が7件、東急リバブル5件、住友ステップ4件、ピタットハウス2件が占めます。掲載面積の中央値はサイトによって50㎡台から246㎡台までばらつき、同じ区でもまったく違う商品が同時に並んでいることが分かります。

価格はどこに集まっているか

価格が判明した403件の中央値は3,780万円。平均は5,306万円で、中央値より1,500万円以上高い。これは最大2億8,000万円といった大区画が上を引っ張る、高値の裾を引いた分布だからです。安めの4分の1のラインは2,930万円、高めの4分の1は6,495万円、最安層（下位5%）は1,599万円、最上層（上位5%）は1億500万円。500万円刻みで見ると3,000〜3,500万円が72件で最多、2,000万〜4,000万円のゾーンに186件と、価格が判明した件数の約46%が集中しています。㎡単価中央値は29.5万円/㎡。エリアプロフィールにある住宅地の基準地価180,500円/㎡・前年比+2.44%（出典: 土地代データ）と比べると、掲載段階の水準は明確に上を行っています。

掲載の出入り

期間中の新規掲載は90件、掲載終了は73件で、出入り比は1.23。8月26日週に新規38件と一気に増え、在庫はやや積み増しの方向です。掲載終了までの日数は中央値35日（下位22日〜上位62.5日）。1か月強で一覧から消えていく計算で、週末だけの検索では取りこぼしが出る速さです。

価格帯の断層と区画条件（築年ではなく土地条件で読む）

愛知県名古屋市西区の土地には、面積の境界にはっきりとした「価格の断層」があります。しかもその断層は、総額ではなく単価の側に現れます。

上下10%層で見る面積と価格の対比

本集計は面積帯ごとの中央価格を直接持たないため、価格の下位10%層・上位10%層と全体像を並べます。

面積は約3倍、価格は約4.4倍。つまり広くなるほど単価が下がる「単価逓減」ではなく、広い区画ほど駅に近く単価も高い、という並びになっています。50㎡未満・50〜100㎡といった細かい帯別の中央値は、当サービスの集計項目としては十分なサンプルが取れていないため、ここでは数字を置きません。

50/100/200㎡の境界で起きていること

町丁別の中央面積を並べると境界の姿が見えます。江向町は53.43㎡で中央値2,039.5万円、天塚町は63.63㎡で2,300万円、児玉は79.43㎡で3,100万円。100㎡を越える中小田井は133.97㎡で2,880万円、南堀越は152.39㎡で3,500万円、枇杷島は158.6㎡で3,250万円。ここが重要で、60㎡台の天塚町と150㎡超の南堀越の総額差は1,200万円しかありません。狭い土地が安いのではなく、狭い土地ほど単価が高いのです。

建ぺい率60%・容積率200%を仮に置くと、2階建てで延床100㎡（3LDK想定）には敷地約85㎡、延床120㎡（4LDK想定）には敷地約100㎡が必要になります。江向町・天塚町の中央面積では3階建てや準耐火仕様が前提になりやすく、建築費側が膨らむ。総額だけを見て「安い土地」と判断すると、この境界で足をすくわれます。

建築条件の有無という、もうひとつの断層

当サービスの集計には建築条件付きか自由設計かを分類する項目がありません。ただ、参考建物年「2020年以降」が付いた区画が59件（410件の14.4%）あり、前月の37件から+59.5%の増加。その中央値は3,265万円、中央面積134.79㎡で、全体の中央値3,780万円より安い水準です。推測だが、この層には建築条件付きやプラン付きの区画が相当数含まれる可能性があります（確証なし）。仮にそうなら、土地だけ見た数百万円の安さは、指定ビルダーの建築費で相殺されることも珍しくありません。土地価格の断層は、必ず総額（土地＋建築＋外構）で読み直す必要があります。

用途地域・接道条件でみる価格差

名古屋市西区で家を建てるための土地は、当サービスが集めた410件のうち、実はかなり限られたゾーンに集中しています。予算と延床の希望を先に決めると、その輪郭がくっきりします。

想定延床から逆算する「買える面積帯」

3LDK・延床100㎡前後を2階建てで建てるなら、敷地は概ね85〜110㎡。4LDK・延床120㎡前後なら100〜140㎡が現実的な出発点です（建ぺい率60%・容積率200%を仮に置いた場合）。本集計の町丁別中央面積で見ると、この帯に素直に収まるのは中小田井（133.97㎡・中央値2,880万円）、南堀越（152.39㎡・3,500万円）、枇杷島（158.6㎡・3,250万円）、城北町（129.55㎡・5,130万円）あたり。価格帯としては2,800万〜3,500万円が現実的な着地点になります。逆に児玉（79.43㎡）、則武新町（92.97㎡）、天塚町（63.63㎡）、江向町（53.43㎡）は、延床120㎡を平屋・2階建てで確保するのが難しい面積帯。3階建てを許容できるか、延床を90㎡台に落とせるかが分かれ目です。全体の安めの4分の1ライン2,930万円は、ちょうどこの「面積と延床の妥協点」の上にあります。

用途地域は町丁単位で確認するしかない

区内の用途地域構成比は、本記事が参照したエリア情報では公開情報未確認です。分かっているのは、西区が商業地・工業地・住宅地の混在する区であること（出典: field-adv.com）。この一点が実務的には重い。第一種低層住居専用地域なら日照・高さが守られる代わりに建ぺい率・容積率が低く、延床120㎡には広い敷地が要ります。第一種中高層・第一種住居なら容積率に余裕が出る一方、周辺に中層建物が建つ前提。商業系・準工業系は住宅も建てられますが、隣地の営業音や将来の建て替えリスクを織り込む必要があります。エリアプロフィールも「同じ区内でも町丁目によって用途地域や周辺環境が大きく異なる」点を注意点として挙げています。当サービスの町丁別の価格差（庄内通9,198万円 対 江向町2,039.5万円）は、立地だけでなくこの用途地域差を映している可能性が高いと読めます（推測）。

接道・形状・条件付きは現地とヒアリングで潰す

本集計には旗竿地・整形地の別、接道幅員、上下水道の引込み状況を横断集計する項目がありません。ただし再建築不可の表示は410件中0件、借地権も0件でした。表示上はクリーンですが、記載がないだけという可能性は残るため、幅員4m以上の道路に2m以上接しているかは必ず現地と役所で確認したい。面積中央値が50〜60㎡台の町丁では、路地状敷地や変形地が混じりやすいのも構造的な傾向です（推測）。加えて、参考建物年付きの59件のように建築条件が絡む区画では、設計の自由度が制約されます。上下水道・ガスの引込み、隣地との高低差や擁壁の状態、地盤改良の要否は、いずれも100万円単位で総額を動かす項目。土地価格の比較は、これらを足した「更地から着工までの総額」で行うのが実践的です。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外にも、駅から遠いほうが安いとは限らない——当サービスが集めた410件の駅徒歩別の並びは、そんな結果になりました。

徒歩1〜5分は58件で中央値5,980万円（中央面積160.2㎡）、6〜10分は最多の162件で4,440万円（165.27㎡）、11〜15分は142件で3,250万円（155.33㎡）、16〜20分は36件で3,300万円（152.39㎡）。徒歩11〜15分と16〜20分の総額差はわずか50万円で、面積もほぼ同じ。つまり、この区では徒歩15分を越えても価格はもう下がりません。徒歩21分以上は9件の少数サンプルで中央値6,100万円ですが、中央面積349.37㎡の大区画に引っ張られた参考値として見る程度にとどめます。

前月との比較では、徒歩11〜15分帯の中央値が3,700万円→3,250万円と-12.2%。件数も131件→142件へ増えており、注文住宅用地として最も現実的なこの帯に、今月は選択肢と価格の緩みが同時に来ています。

町丁別の顔ぶれは以下の通りです（件数の少ない地区は傾向として見る程度に）。

城西は本集計でも高値グループで、エリアプロフィールでも2025年の公示地価が360,000円/㎡・前年比+6.68%と区内で突出しています（出典: 土地代データ）。一方、中小田井・比良・平田といった戸建て中心の住宅地はファミリー層の需要が強いとされ（出典: field-adv.com）、当サービスの数字でも中小田井は中央値2,880万円で130㎡超と、延床120㎡の家を素直に置ける面積帯です。予算3,000万円前後で4LDKを狙うなら、まずこの並びを軸に据えたい。

リスク要素と注意ポイント

表示上は驚くほどクリーンでした。当サービスが収集した410件で、再建築不可の表示は0件（0%）、借地権も0件（0%）、旧耐震の表示も0件。告知事項の表示があったのは1件（0.2%）だけです。

ただし、これは「掲載文にその語が書かれていなかった」という意味であって、現地の条件が全て問題ないことを保証するものではありません。土地カテゴリでは、幅員4m未満の道路に接する敷地や、接道2m未満の敷地が、掲載段階では明示されないまま並ぶことがあります。幅員4m以上の道路に2m以上接していれば再建築可、という基本条件は、契約前に自分の目と役所窓口で確認する。これは0%という数字を見た後でも変わりません。セットバックが必要な場合、有効宅地面積が数㎡単位で削られ、建てられる延床にそのまま効いてきます。

ハザードについては、本記事が参照したエリア情報では洪水・液状化・土砂災害の区内評価は未確認です。数字がない以上ここで断定はしませんが、名古屋市のハザードマップと地盤情報は、候補地が決まった段階で必ず自分で当たるべき項目です。地盤改良が必要になれば100万円単位、擁壁のやり替えが絡めばさらに大きい金額が総額に乗ります。当サービスの集計に載る土地価格は、あくまで更地の売出価格である点を忘れないでください。

規制面で最も実務的なリスクは、用途地域のばらつきです。エリアプロフィールでも「同じ区内でも町丁目によって用途地域や周辺環境が大きく異なる」「城西などは相場感が区平均と乖離している可能性があるため、ピンポイントで公示地価・基準地価を確認することが望ましい」と注意喚起されています（出典: 土地代データ）。実際、本集計の町丁別中央値は庄内通9,198万円から江向町2,039.5万円まで4倍超の開きがありました。「西区の相場」というひとつの数字で判断すると、ほぼ確実にズレます。

価格動向の面では、路線価が令和6年分で前年比+5.0%（出典: 都心住建）、住宅地の基準地価が+2.44%（出典: 土地代データ）と上昇基調が続く一方、当サービスの中央値は前月比-5.0%。掲載価格と公的評価は別の指標であり、短期の上下は在庫の入れ替わりでも動きます。1か月の増減だけで買い時を判断せず、同じ条件で数か月分の推移を見るのが安全です。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ410件の中に、2,180万円以下の40件と9,680万円以上の40件が同居しています。この両端の顔つきが、選び方をかなり単純にしてくれます。

お得ゾーン：2,180万円以下・中央面積91.8㎡

下位10%層40件の中央面積は91.8㎡、駅徒歩の中央値は14分。90㎡前後という面積は、建ぺい率60%・容積率200%を仮に置けば2階建てで延床100〜110㎡が視野に入る水準で、3LDKなら十分に成立します。徒歩14分は、本集計で価格がほぼ横ばいになる11〜20分のゾーン。つまり「駅からもう少し歩く代わりに、延床100㎡の家を建てられる敷地を2,000万円前後で確保する」という組み立てが、このゾーンの現実的な使い方です。町丁で言えば則武新町（14件・2,350万円・92.97㎡）や天塚町（20件・2,300万円・63.63㎡）がこの価格帯に重なります。

プレミアムゾーン：9,680万円以上・中央面積276.75㎡

上位10%層40件は中央面積276.75㎡、駅徒歩中央値9分。庄内通の中央値9,198万円・246.19㎡、城西の7,400万円・175.08㎡といった数字がここに連なります。250㎡超は個人の注文住宅としては明らかに広く、分割前提の区画や事業用の敷地が含まれている可能性が高い（推測）。延床120㎡の4LDKを建てたい読者にとっては、面積も価格もオーバースペックになりがちなゾーンです。

中央値35日で消える一覧を、どう追うか

本集計で掲載終了までの日数は中央値35日、早い4分の1は22日で一覧から消えています。今月の新規掲載は90件。単純化すれば、3日に1件のペースで新しい区画が出て、1か月強で入れ替わる流れです。延床120㎡が置ける130㎡以上、建築条件なし、徒歩15分以内——といった条件を全部満たす区画は、この410件の中でも決して多くありません。数少ない該当物件が22日で消える速度に、週末だけの手作業の検索で追いつくのは構造的に難しい。だから、条件を先に固定して、出た瞬間に知る仕組みを持つ側が有利になります。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 愛知県名古屋市西区 土地の坪単価はいくらですか？

当サービスの集計では、11サイトから収集した410件の㎡単価中央値は29.5万円/㎡でした。坪に直すとおよそ97万円台です。外部の公開データでは、西区の土地相場は坪87.8万円（出典: SUUMO土地相場）、区平均の公示地価・基準地価の平均が294,735円/㎡・坪974,331円で前年比+3.54%（出典: 土地代データ）とされています。掲載価格は売出時点の希望価格である点を踏まえて比較してください。

Q2. いまは買い時ですか？

当サービスの集計では、価格中央値は前月の3,980万円から3,780万円へ-5.0%、㎡単価中央値も29.5万円/㎡へわずかに低下し、掲載件数は366件→410件（+12.0%の増加）でした。選択肢が増え、下側の価格が緩んだ月です。一方で外部データでは路線価が令和6年分で前年比+5.0%（出典: 都心住建）と上昇基調。1か月の増減で判断せず、希望条件に合う区画が出たときに動けるよう準備しておくのが現実的です。

Q3. 建築条件付き土地の流通量はどれくらいですか？

当サービスの集計には建築条件の有無を直接分類する項目がありません。参考になるのは、参考建物年「2020年以降」が付いた区画が59件（410件の14.4%）あり、前月の37件から+59.5%の増加という点です。推測ですが、この層には建築条件付きやプラン付きの区画が相当数含まれる可能性があります（確証なし）。自由設計を希望するなら、問い合わせ時に「建築条件の有無」を最初に確認するのが確実です。

Q4. 坪単価が高くなるのはどんな条件ですか？

本サービス集計で最も明確なのは駅距離です。徒歩1〜5分の58件は中央値5,980万円、6〜10分の162件は4,440万円、11〜15分の142件は3,250万円。徒歩15分を越えると価格の下げ止まりが見られ、16〜20分の36件は3,300万円と11〜15分帯とほぼ同水準でした。町丁別では庄内通（22件・9,198万円）、城西（36件・7,400万円）が高値グループです。

Q5. 用途地域によって価格差はありますか？

当サービスの集計は用途地域別の分類項目を持たないため、直接の比較はできません。区内の用途地域構成比も、本記事が参照したエリア情報では公開情報未確認です。ただし西区は商業地・工業地・住宅地が混在する区とされ（出典: field-adv.com）、本集計の町丁別中央値も庄内通9,198万円から江向町2,039.5万円まで4倍超の開きがあります。候補地ごとに都市計画図で用途地域を確認することを強くおすすめします。

Q6. 城西エリアが特に高いのはなぜですか？

当サービスの集計で城西は36件・中央値7,400万円・中央面積175.08㎡と、区内でも上位の水準でした。外部データでも城西の公示地価は2025年に360,000円/㎡・前年比+6.68%と、区平均の+3.54%を上回る上昇率です（出典: 土地代データ）。名古屋駅方面へのアクセス利便性が需要を支えているとみられますが、価格上昇の内訳を示す統計は未確認のため、断定はできません。

Q7. 狙いの条件で愛知県名古屋市西区 土地の新着を毎日追うには？

当サービスの集計基盤である「物件ウォッチ」をLINEで友だち追加し、「愛知県名古屋市西区 土地」と送るだけで監視が始まります。本レポートと同じ11サイト（athome、センチュリー21、大京穴吹不動産、HOME4U、LIFULL HOMES、東急リバブル、ノムコム、ピタットハウス、三井のリハウス、住友ステップ、SUUMO）を15分間隔で自動巡回し、新着・価格変更・掲載終了をLINEに通知します。エリア・カテゴリ・予算・面積などの複合条件で絞り込み可能。無料プラン（24時間遅延・1監視）があり、リアルタイム通知やAI分析は月額980円からです。

2026年9月のハイライトと注意点

今月いちばんの発見は、参考建物年が付いた区画の急増です。当サービスが収集した410件のうち、この区分は前月の37件から59件へ（+59.5%の増加）、中央値は4,130万円から3,265万円へ-20.9%。中央面積134.79㎡と、延床120㎡の4LDKが素直に置けるサイズが、3,000万円台前半にまとまって出てきた計算になります。推測ですが、条件付きやプラン付きの区画が集中的に掲載された影響と読めます（確証なし）。同時に徒歩11〜15分帯の中央値も3,700万円→3,250万円（-12.2%）と沈んでおり、注文住宅の主戦場に価格の緩みが出た1か月でした。なお本集計の価格はいずれも売出時点の掲載価格で、実際に取引が成立した価格ではありません。また同一の区画が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えているため、実物件数は410件より少なくなります。この2点を踏まえたうえで、傾向の把握に使ってください。

本レポートは、物件ウォッチが 11サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 410件（2026-08-05 〜 2026-09-04）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブル・ノムコム・ピタットハウスなど11サイトを横断して収集した2026年9月5日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 愛知県名古屋市西区 土地の注目物件一覧 から確認できます。