「2020年以降」区画が前月比+83%の増加、中央値1,894万円 | 沖縄県うるま市 土地 中古相場分析【2026年9月版】— 298件集計

最終更新: | 298件・5サイトのデータに基づく

土地の中央値が1,894万円、そして最安は40万円、最高は2億9,646万円——同じ「沖縄県うるま市 土地」という検索条件の中に、これほどの落差が同居しています。当サービスが5サイト（athome、センチュリー21、HOME4U、LIFULL HOMES、SUUMO）から2026年8月8日〜9月7日に収集した298件を集計し、注文住宅を建てる土地を探している人の目線で、価格の断層と面積・接道・建築条件の読み方を整理しました。

市場サマリー

集計件数
298件
中央値価格
1,893.5万円
㎡単価中央値
5.8万/㎡
価格帯 (Q1–Q3)
938〜3,000万円

沖縄県うるま市 土地の新着を見逃さない

今月の注目: 建築条件なし, 敷地150〜300㎡, 2,500万円以下
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📝 本稿の読み方

TL;DR / 今月の要点

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

今月のトップ3変化（前月比）

「2020年以降」区分の掲載が12件→22件、中央値は2,045万円へ

当サービスの集計で最も動いたのはここ。前月12件だった「2020年以降（新省エネ基準）」区分が今月は22件、前月比+83.3%の増加です。中央価格は1,845万円→2,045万円（前月比+10.8%の上昇）、中央面積は307㎡。土地カテゴリでこの区分に入るのは新しく造成・情報更新された区画が中心と読めます。推測だが、区画整理済みの分譲地がまとまって掲載面に出た影響が考えられます（確証なし）。

徒歩11〜15分帯が10件→19件に、中央値は440万円で据え置き

本集計の徒歩11〜15分帯は10→19件と前月比+90.0%の増加。一方で中央価格は440万円のまま横ばい、安めの4分の1は90万円と極端に低い水準です。中央面積は184.55㎡で、100㎡台の宅地規模が中心。サンプルが19件と少なめなので傾向として見る程度ですが、価格が動かずに件数だけ増えた形で、選択肢が広がったと読めます。安価帯は接道と上下水道の確認が要になります。

掲載件数は206件→298件（+44.7%の増加）、ただし収集範囲の変動を含む

当サービスが集計した件数は前月206件から298件へ、前月比+44.7%の増加でした。ただしこの増減には、監視対象URLの追加やサイト側の掲載構造の変更など、当サービスの収集範囲の変動が含まれる可能性があります。件数だけを根拠に「在庫が増えた」と断定はできません。実際、㎡単価中央値は前月比-8.3%で、増えた分が広め・安めの区画に寄ったことを示唆しています。

沖縄県うるま市 土地の中古市場の輪郭（当サービス集計）

298件を並べてまず驚くのは、価格のレンジの広さです。最小40万円、最大2億9,646万円。同じ検索条件の中に、家庭菜園ほどの小片から事業用の大区画までが混在しています。

集めた298件の内訳

当サービスが5サイトから収集した内訳は、LIFULL HOMES 113件、HOME4U 105件、athome 43件、SUUMO 36件、センチュリー21 1件。サイト別の価格中央値はathome 1,780万円、HOME4U 1,899万円、LIFULL HOMES 1,947万円、SUUMO 1,835万円と、1,700〜1,900万円台に驚くほどきれいに収れんしています。掲載面が違っても土地の値付けの重心はほぼ同じ、と読めます。面積の中央値はHOME4U 267.74㎡、LIFULL HOMES 269㎡、SUUMO 325㎡。本土の宅地感覚からすると、うるま市の土地は「広め」が標準です。

価格はどこに集中しているか

本集計の中央値は1,894万円、平均は3,050万円。平均が中央値を1,000万円以上上回るのは、高値の裾を長く引いた分布だからです。安めの4分の1は938万円、高めの4分の1は3,000万円。最安層（下位5%）は243万円、最上層（上位5%）は9,341万円。価格帯別では1,500〜2,000万円が59件（296件中19.9%）で最多、次いで0〜500万円が45件、500〜1,000万円が39件と、低価格帯にも84件（28.4%）が積み上がっています。㎡単価中央値は5.8万円/㎡、坪に換算するとおよそ19万円/坪。総額で見ると2,000万円前後でも、単価では「土地に広くお金を払っている」というより「広い土地を安い単価で買っている」構図です。

掲載の出入り

観測期間中の新規掲載は87件、掲載終了は15件でした。ただし週別に見ると8月29日週だけで65件と偏りが大きく、これは当サービスのスキャン周期の影響を含む可能性が高いため、参考扱いにとどめます。件数の増減より、価格帯ごとの顔ぶれの変化を追うほうが実りがあります。

価格帯の断層と区画条件（築年ではなく土地条件で読む）

沖縄県うるま市の土地には、面積の境界ではっきりした「価格の断層」が走っています。しかもその断層は、総額ではなく単価の側に現れます。

面積帯ごとの中央価格（本集計で確認できる範囲）

当サービスの集計は面積帯そのものでの中央値を直接持たないため、地区別の中央値で代替します。中央面積と中央価格はそれぞれ別に算出した値で、同一区画の組み合わせではない点にご注意ください。

面積帯ごとの中央価格（本集計で確認できる範囲）
面積の目安 本集計で確認できる代表グループ 中央面積 中央価格
50㎡未満 石川東恩納（16件・傾向値） 34㎡ 1,148万円
50〜100㎡ 十分なサンプルがなく算出せず — —
100〜200㎡ 塩屋（27件） 145.74㎡ 305万円
100〜200㎡ 西原（21件） 117.96㎡ 2,280万円
100〜200㎡ 高江洲（19件） 183.05㎡ 1,889万円
200㎡以上 与那城屋慶名（17件） 345㎡ 1,980万円
200㎡以上 与那城饒辺（9件・参考値） 723.08㎡ 3,300万円

いずれも30件に満たないため、傾向として見る程度が適切です。それでも読み取れるのは、117.96㎡の西原が2,280万円、345㎡の与那城屋慶名が1,980万円という逆転。面積が3倍近く違っても総額は西原のほうが高い。単価の断層が、面積の断層を飲み込んでいます。

50/100/200㎡の境界で何が起きているか

注文住宅を建てる側から見ると、境界の意味は「建てられる延床」に直結します。敷地100㎡・建ぺい率60%なら1層60㎡、2階建てで延床120㎡がぎりぎり。4LDK 120㎡を無理なく置くなら、駐車2台と外構を考えても敷地150㎡以上が現実的です。本集計の面積中央値は各サイトで267〜325㎡ですから、うるま市の掲載土地は「延床100〜120㎡を建てるには十分すぎる広さ」が主流だと言えます。逆に200㎡を大きく超える区画は、上位10%層（6,000万円以上・29件）の中央面積が1,393.5㎡であることが示すように、住宅用地から事業用地の性格へ変わっていきます。総額が跳ねる断層は、おおむね200〜300㎡を超えたあたりから始まると読めます。

建築条件付き vs 自由設計の断層

残念ながら、当サービスが収集した298件には建築条件の有無を機械的に判別できる項目がなく、構成比は未確認です。ここは正直に書きます。ただし注文住宅の用地探しでは、この一項目が総額を最も大きく動かします。土地1,800万円＋自由設計の建築費と、土地1,600万円＋指定ビルダーの建築費では、後者が安いとは限らない。土地価格だけを並べた比較は、実質コストの比較にならないということです。掲載を見るときは「建築条件付」「売建」の表記と、条件解除の可否を必ず個別に確認してください。

用途地域・接道条件でみる価格差

沖縄県うるま市で家を建てる土地を探すなら、当サービスの集計上、注文住宅の現実解は総額1,000万〜2,500万円・敷地150〜300㎡のゾーンに集中しています。坪単価で言えばおよそ19万円/坪（㎡単価中央値5.8万円/㎡）の周辺です。

想定延床から逆算する「買える面積帯」

3LDK 延床100㎡を建てるなら、2階建て前提で1層50㎡強。建ぺい率60%なら敷地90㎡でも計算上は成立しますが、沖縄は車社会で鉄道路線がないため駐車2台分（約25〜30㎡）が事実上必須です。実務的には敷地130〜150㎡が下限ライン。4LDK 延床120㎡なら1層60〜70㎡が必要で、敷地150〜200㎡がゆとりのある選択になります。本集計の掲載面積は中央値で267〜325㎡ですから、多くの区画で延床120㎡は容積の心配なく収まります。むしろ気にすべきは「広すぎて総額と造成費が膨らむ」側。中央値1,894万円の土地に建物と外構を積むと総額のイメージがつかみやすくなります。

用途地域構成（建てられる/建てにくいの判定）

うるま市の用途地域構成比は、エリア概要でも本集計でも未確認です。定性的には具志川・石川の市街地に住居系、勝連・与那城の一部沿岸部に工業系や用途地域の指定がない区域が広がるとされます。一般論として、第一種低層住居専用地域は住環境が最も安定する反面、建ぺい率40〜60%・容積率80〜200%程度と規模の制約が強い。第一種中高層・第一種住居はマンションや小規模店舗が混じるものの、延床120㎡クラスなら十分建てられます。準工業・工業系は住宅の建築自体は可能でも、資材置場や工場が隣接するリスクがある。うるま市は具志川インダストリアルパークなど工業団地を抱えるエリアでもあり、掲載区画の周辺に何があるかは地図と現地の両方で確認したいところです。用途地域は市の都市計画情報で必ず一次確認を。

接道・形状・建築条件（家を建てる現実的観点）

当サービスが収集した298件では、再建築不可の記載は0件（0%）。ただしこれは掲載側の表記に依存する数字で、旗竿地・路地状敷地の比率まではデータ項目として持っていません。幅員4m以上の道路に2m以上接しているか、私道負担があるか、位置指定道路かは、掲載文だけで判断せず必ず確認してください。エリア概要でも、沖縄では私道・位置指定道路や無接道地のある地域があり、接道条件が価格に大きく影響するとされています。あわせて注意したいのが土地代の外に出るコスト。琉球石灰岩や赤土の地盤では造成・地盤改良費が読みにくく、石灰岩地盤特有の空洞・陥没リスクも指摘されます。上下水道・電気の引込みは離島部や郊外部で未整備の場合があり、高低差のある区画では擁壁の状態も総額を左右します。安く見える下位10%層（300万円以下・中央面積145.74㎡）ほど、この「土地代の外」を先に見積もるべきだと感じます。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外にも、当サービスの集計で最も安いのは「徒歩11〜15分」帯です。中央値440万円——徒歩1〜5分帯の1,898万円の4分の1以下でした。

まず前提の確認から。うるま市には鉄道駅がなく、移動は自動車と路線バスが中心です（沖縄本島の鉄軌道はゆいレールのみ）。したがって本集計の「徒歩◯分」は、掲載側が示す最寄りのバス停や交通拠点までの徒歩表記として読む必要があります。都市部の駅距離とは意味が異なる、という点を踏まえたうえで数字を見ていきます。

徒歩1〜5分帯は123件（298件中41.3%）と最も厚く、中央価格1,898万円、中央面積329.5㎡。6〜10分帯は63件（21.1%）で中央価格2,100万円、中央面積202㎡です。面積は6割ほどなのに総額は逆に高い——ここが本集計で最も面白い逆転で、面積あたりの負担は6〜10分帯のほうが明確に上回ります。推測だが、6〜10分帯には市街地の分譲宅地が、1〜5分帯には幹線沿いの広い区画が多く含まれているためと解釈できます（確証なし）。11〜15分帯は19件で中央値440万円、安めの4分の1は90万円。16〜20分帯は6件のみの少数の参考値ながら中央値3,850万円・中央面積1,560.64㎡と、住宅用地とは性格の違う大区画が混ざっています。

地区別に見ると、傾向としてですが色分けははっきりしています。塩屋（27件）は中央値305万円・中央面積145.74㎡と、本集計で最も手が届きやすいゾーン。西原（21件）は中央値2,280万円・中央面積117.96㎡で、面積が小さいのに総額が高く、面積あたりの負担は本集計全体の中央値を大きく上回ります。高江洲（19件）は1,889万円・183.05㎡、喜仲（12件）は1,770万円・179.83㎡と、いずれも住宅用地として素直なサイズ感と価格です。与那城屋慶名（17件）は1,980万円で中央面積345㎡と広め。参考値として、与那城上原（8件）は中央値75万円、与那城桃原（8件）は750万円と極端に安い層も存在します。

生活面では、県立中部病院がうるま市字宮里に所在し、中部圏の基幹病院として救急や産科の機能を担うとされます。子育て期の家づくりでは、この距離感も土地選びの評価軸に入れておきたいところです。

リスク要素と注意ポイント

「再建築不可0件、借地権0件、告知事項0件」——当サービスが収集した298件のリスク表記は、驚くほどクリーンです。ただし、この数字の読み方には注意が要ります。

本集計におけるリスク要素の比率は、再建築不可0件（0%）、借地権0件（0%）、告知事項0件（0%）、旧耐震0件（0%）。土地カテゴリなので旧耐震（新耐震基準は1981年6月施行、それ以前の建物が旧耐震）が0件なのは当然として、残る3項目も掲載文にその表記が見当たらなかったという意味であり、実際に権利や接道の問題がないことを保証するものではありません。特に接道は、掲載段階では「私道負担あり」程度の一言で済まされることが多い項目です。古家付き土地を検討する場合は、建物の建築年で新耐震か旧耐震かを判定し、解体費も含めて総額を組み立ててください。

エリア概要が挙げるうるま市の注意点は、本土の宅地探しとは毛色が違います。第一に地盤。琉球石灰岩や赤土の地盤では造成・地盤改良のコストが読みにくく、石灰岩地盤特有の空洞・陥没リスクも指摘されています。第二に高さ制限。米軍基地関連の高さ制限や航空法の規制区域に該当するかは、区画ごとに確認が必要とされます（うるま市内の具体的な該当有無は未確認）。第三に沿岸部のリスク。台風時の高潮・越波の可能性がある土地では、建築時の基準確認が推奨されています。海中道路沿いや離島部（平安座島・宮城島・伊計島）はうるま市域に含まれ、眺望の魅力と裏腹に、この点の重みが増します。

洪水・高潮の浸水想定区域の具体的な指定状況、液状化リスク、学区評価については、エリア概要でも「未確認」となっています。当サービスの集計データにもハザード項目はありません。つまり、この記事のデータだけでハザードの安全性は判断できないということです。市のハザードマップと重ねて見る一手間は省けません。

インフラ面では、上下水道・電気の引込みが離島部・郊外部で未整備の場合があるとされます。本集計の下位10%層（300万円以下・29件）は中央面積145.74㎡と決して狭くありませんが、価格が安い理由が接道か、引込みか、高低差か、それとも用途地域か——ここを一件ずつ潰す作業こそが、うるま市で土地を買う実務の中心になると感じます。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

300万円以下と6,000万円以上。当サービスが収集した298件の両端には、それぞれ29件ずつの物件が並びます。この2つのグループは、同じ「土地」という言葉でくくるのがためらわれるほど別物です。

下位10%層の境界価格は300万円。中央面積は145.74㎡、掲載上の徒歩表記は中央値6分と、決して交通の便が悪いわけではありません。地区で言えば塩屋（27件・中央値305万円）や、参考値ながら与那城上原（8件・中央値75万円）、与那城桃原（8件・中央値750万円）といった顔ぶれが重なります。145㎡あれば、建ぺい率60%の2階建てで延床120㎡クラスは計算上収まる。つまり「土地代を300万円に抑えて建物に予算を寄せる」という組み立てが理屈のうえでは成立します。ただし前章のとおり、安さの理由（接道・引込み・地盤・高低差）を確認しないまま飛びつく価格帯ではありません。手間をかけられる人にとってのゾーン、というのが率直な印象です。

上位10%層の境界価格は6,000万円。中央面積は1,393.5㎡、徒歩表記の中央値は5分。下位10%層の約9.6倍の広さです。最高値は2億9,646万円で、上位5%ラインは9,341万円。傾向として、与那城饒辺（9件・参考値、中央値3,300万円・中央面積723.08㎡）のような沿岸の大区画がこの層に連なります。自邸を建てる目的でこの帯を見る人は多くないはずですが、上位ラインが伸びていること（上位5%ラインは前月比+10.3%の上昇）は、うるま市の掲載データ全体の裾が広がっているサインとして押さえておきたい。

最後に一点。本集計で掲載が終了した7件について、掲載開始から終了までの日数の中央値は8日でした。7件のみの参考値なので断定はできませんが、下位25%は1.5日、上位25%でも18.5日と短めに寄っています。5サイトの新着を毎日手作業で見比べて、条件に合う一件を8日以内に見つけるのは、仕事をしながらでは現実的ではありません。条件を先に決めて、機械に見張らせる。土地探しはそういう性質の作業になりつつあります。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 沖縄県うるま市 土地の坪単価はいくら？

当サービスの集計では、298件の㎡単価中央値は5.8万円/㎡でした。坪に換算するとおよそ19万円/坪です。ただし地区差は大きく、塩屋（27件・中央値305万円）と西原（21件・中央値2,280万円）では面積あたりの負担が大きく異なります。総額の中央値は1,894万円、安めの4分の1で938万円、高めの4分の1で3,000万円です。

Q2. いまは買い時ですか？

当サービスの集計では、価格中央値は前月1,829万円→今月1,894万円（前月比+3.5%の上昇）、一方で㎡単価中央値は前月比-8.3%と下がりました。広めで単価の安い区画が増えたことによる動きと読めます。件数の増加には当サービスの収集範囲の変動が含まれる可能性があるため、これだけで買い時と断定はできません。自分の予算・面積条件で母数が何件あるかを見るほうが確実です。

Q3. 建築条件付き土地はどのくらい流通していますか？

当サービスの集計では、収集した298件に建築条件の有無を機械的に判別できる項目がなく、構成比は未確認です。実務上は「建築条件付」「売建」の表記の有無、条件解除の可否、指定ビルダーの建築費水準を個別に確認する必要があります。土地価格が安く見えても、建物側で総額が変わる点は必ず押さえてください。

Q4. 面積あたりの単価が高くなるのはどんな条件ですか？

当サービスの集計で目立つのは面積の小さい市街地の区画です。徒歩6〜10分帯（63件）は中央面積202㎡・中央価格2,100万円で、中央面積329.5㎡・中央価格1,898万円の徒歩1〜5分帯より面積は小さいのに総額は高い。西原（21件・117.96㎡・2,280万円）、高江洲（19件・183.05㎡・1,889万円）、喜仲（12件・179.83㎡・1,770万円）も同じ方向の傾向を示しています。

Q5. 用途地域によってどのくらい価格が違いますか？

当サービスの集計データには用途地域の項目がなく、エリア概要でもうるま市の用途地域構成比は未確認のため、価格差を数字で示すことはできません。一般論として第一種低層住居専用地域は住環境が安定する反面、建ぺい率・容積率の制約が強く、準工業・工業系は建てられても周辺環境に注意が要ります。市の都市計画情報での一次確認が必須です。

Q6. うるま市には鉄道駅がないのに、掲載の「徒歩◯分」はどう読めばいい？

当サービスの集計でも徒歩帯別の数字は出ていますが、沖縄本島にはゆいレールを除く鉄軌道がなく、うるま市内に鉄道駅はありません。したがって徒歩表記は最寄りのバス停や交通拠点までの距離と読むのが妥当です。実際の生活動線は自動車が中心になるため、国道329号・331号や沖縄自動車道 沖縄北ICへのアクセス、駐車2台分の敷地余裕を評価軸に加えることをおすすめします。

Q7. 狙いの条件で沖縄県うるま市 土地の新着を毎日追うには？

当サービスの集計は、LINEで動く「物件ウォッチ」の実稼働データから生成されています。友だち追加して「沖縄県うるま市 土地」と送るだけで監視が始まり、athome・センチュリー21・HOME4U・LIFULL HOMES・SUUMOの5サイトを15分間隔で自動巡回して、新着・価格変動・掲載終了をLINEに通知します。エリア、カテゴリ、予算、面積などの複合条件で絞り込みが可能。無料プラン（24時間遅延・1監視）があり、リアルタイム通知やAI分析を含む有料プランは月額980円からです。

2026年9月のハイライトと注意点

今月、当サービスが収集した298件で最も象徴的なのは「面積は増えたのに単価は下がった」という一点です。価格中央値は1,894万円へ前月比+3.5%の上昇。ところが㎡単価中央値は5.8万円/㎡と前月比-8.3%。総額が上がって単価が下がるのは、広い区画が母数に加わったときの典型的な動きで、上位5%ラインが9,341万円へ前月比+10.3%の上昇となったこととも整合します。注文住宅の用地を探す立場なら、この変化は「同じ予算でより広い敷地を検討できる月」と読めます。ただし本集計には注意点が2つ。掲載価格は売り出し時点のもので、実際の取引価格ではないこと。そして同じ区画が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えていることです。件数の増減を市況の断定材料にせず、価格帯と面積の分布の変化を追う——それが今月のデータの正しい使い方だと感じます。

本レポートは、物件ウォッチが 5サイト（athome, センチュリー21, HOME4U, LIFULL HOMES, SUUMO）から自動収集した掲載データ 298件（2026-08-08 〜 2026-09-07）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

298件超の沖縄県うるま市 土地から条件に合う1件を

特に 建築条件なし, 敷地150〜300㎡, 2,500万円以下 は早く動きます。5サイトの新着を15分間隔でチェックして、LINEで即通知。
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※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・HOME4U・LIFULL HOMES・SUUMOを横断して収集した2026年9月8日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 沖縄県うるま市 土地の注目物件一覧 から確認できます。