住宅地は+6.18%、島嶼部は坪3万円台まで—価格の断層地図 | 沖縄県うるま市 土地 中古相場分析【2026年7月版】— 192件集計

最終更新: 2026年7月3日 | 192件・4サイトのデータに基づく

同じ「うるま市」の土地なのに、みどり町の坪単価は30万円台、伊計島や与那城上原では坪3万円台。この10倍近い価格差は、単なる立地の違いではなく、用途地域・接道・地目・島嶼か本島かという条件の重なりが生んだ「断層」だ。本稿では、当サービスが4サイト（athome, HOME4U, LIFULL HOMES, SUUMO）から2026年6月2日〜7月2日に収集した192件を分析し、注文住宅で家を建てたい読者が「どのゾーンで、いくらの土地を、どう見極めればよいか」を数字で解きほぐしていく。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 4サイト（athome, HOME4U, LIFULL HOMES, SUUMO）の掲載データ 192 件、期間 2026-06-02 〜 2026-07-02
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 観測期間が短いため、新着・掲載終了の件数比較は参考程度にご覧ください
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 本サービス集計の価格中央値は1,840万円、㎡単価中央値は4.2万円/㎡。50坪(165㎡)前後の住宅用地なら概ね1,200〜2,000万円のゾーンに集中している。
• 分布は右に長い裾を引き、平均は3,635万円、上位5%ラインは1億2,685万円、最大値は5億1,480万円まで飛ぶ。大規模地・軍用地・事業用地が異常値を作っている。
• 島嶼部（与那城平安座、伊計島、与那城上原）は集計中央値が75万〜925万円と本島側の1/3以下。参考値ながら価格の断層が鮮明。
• 用途未指定地域が市域の約半分を占め、強化基準/一般基準/緩和基準I・IIの4区分で建ぺい率・容積率が個別に決まる。事前確認は必須。
• 公示地価は12年連続上昇、住宅地は2025年+6.1%（うるま市平均+6.18%、みどり町+6.94%）。売り手優位は継続。
• 上位10%の顔ぶれは中央面積1,072㎡と広く、下位10%は中央面積145㎡と小ぶり——同じ「うるま市の土地」でも別マーケット。

🗞️ 今月のトピック

直近90日で目立った動きが2つある。1つは2026年5月7日の「ユニオンスカラ うるま店」オープン発表で、スーパー・北野エース・ダイソーを併設した複合業態が5月21日に前原へ開業した（出典: 琉球新報 ryukyushimpo.jp）。前原・田場周辺の宅地は当サービス集計でも中央値2,000万円前後のボリュームゾーンに位置し、商業利便性の底上げが今後の価格に効いてくる可能性がある（推測）。

もう1つは2026年4月の軍用地相場で、字天願（キャンプ・コートニー）が倍率46〜47倍、勝連ホワイト・ビーチ地区が40倍で流通中（出典: urumafudousan.com）。本サービス集計でも塩屋・天願周辺の高額帯物件は上位10%層に含まれ、住宅用地とは別枠の投資マーケットが並走している構図が数字にも表れている。

4サイトで集めた沖縄県うるま市 土地の全体像（当サービス集計）

「うるま市の土地」と一括りにすると見えない差が、192件の分布を開いた瞬間に浮かび上がる。

集めた 192 件の内訳

当サービスが2026年6月2日〜7月2日にathome、HOME4U、LIFULL HOMES、SUUMOの4サイトから収集したのは192件。内訳はLIFULL HOMES 100件、athome 43件、SUUMO 28件、HOME4U 21件で、LIFULL HOMESが半数を占める形。うち17件はLIFULL HOMES側で詳細属性が付与されており、面積・用途・接道条件の突き合わせに使えるデータが厚い。

価格はどこに集中しているか

集計の価格中央値は1,840万円、下位の目安(第1四分位)が985万円、上位の目安(第3四分位)が3,289万円。ヒストグラムを見ると1,000〜2,500万円のレンジに87件が固まり、これが注文住宅用地の実質的なコアゾーンだ。一方で平均は3,635万円まで押し上げられ、最大値は5億1,480万円——塩屋の大規模地や中城湾岸の事業用地が分布を歪めている（歪度4.9）。最安層は40万円で、これは島嶼部の小面積地や地目が農地のままの物件。下位5%ラインは248万円、上位5%ラインは1億2,685万円と、同じカテゴリなのに価格帯の幅が50倍を超える。㎡単価中央値は4.2万円/㎡で、坪換算すると約14万円。エリアプロフィールが示す2024年の実勢坪単価14万円と一致しており、本サービス集計は市場実勢の中心をきちんと捉えていると読める。

掲載開始・掲載終了の動き

期間中の新規掲載は210件、掲載終了は18件だが、週次系列を見ると6月23日週に集中しており、これは当サービスのスキャン更新サイクルの影響を含む参考扱いの数字だ。掲載終了までの滞在日数は少数サンプルながら中央値1日と極端に短い記録が出ているが、これも観測期間の制約による参考値。ここでは「販売」「成約」を語れる断面ではなく、あくまで掲載データがどう出入りしているかの傾向として押さえておく。

面積帯ごとの相場と「価格の断層」

沖縄県うるま市 土地には、面積の境界ではっきりとした「価格の断層」がある。それは総額の断層でもあり、㎡単価の断層でもある。

面積帯ごとの中央価格

面積帯別の直接集計が取れない領域は下位10%・上位10%層、駅徒歩帯別の中央値で補っている。帯が広がるにつれて総額は跳ね上がる一方、㎡単価は緩やかに逓減する——ただし1,000㎡超のレンジは軍用地・事業用地が混じるため単純比較は避けたい。

150/400/1000㎡の境界で何が起きているか——断層の正体

注目すべきは150㎡前後の断層だ。下位10%層(中央面積145㎡)の中央価格は480万円以下だが、面積が150㎡を超え200〜400㎡帯に入ると中央値は一気に1,800万円台へ跳ね上がる。差額はざっと1,300万円。この段差は「面積が広がった分」ではなく、地目が農地・原野のままか宅地か、島嶼か本島か、接道が確保されているかという属性の切り替わりが重なった結果だ。注文住宅で3LDK延床100㎡（建ぺい率60%なら敷地約170㎡が最低ライン）を建てたいなら、下位ゾーンは物理的に選択肢に入りにくい。

400㎡を超えると単価は下がるが総額は上がる——これは「余った土地」を持て余す買主が減るため、価格弾力が働きにくいゾーンだ。4LDK延床120㎡＋駐車場2台＋庭を想定しても敷地200〜250㎡で足りるため、400㎡超は「広すぎて分筆前提」か「事業用途向け」に振れやすい。

建築条件付き vs 自由設計（建築条件なし）の断層

エリアプロフィールによれば、うるま市の建築条件付き土地比率は都市部より低く20〜30%程度と推定される。本サービス集計192件の内訳詳細は掲載データ側の項目差があり厳密比率は算出しにくいが、地元仲介経由の個人売主が中心の市場構造からも、自由設計可能な「純粋な売地」が主流という構図は整合的だ。ただし建築条件付き土地は表示価格が土地単体では安く見えても、指定ビルダーの建築費(坪75〜85万円想定)を積むと総額が3,500〜4,500万円に達するケースがある。土地1,800万円+建物2,000万円=総額3,800万円、という総額視点で見ないと、比較が噛み合わない。

用途地域・延床計画から見る相場

沖縄県うるま市で家を建てる土地、坪単価で見ると注文住宅向けはこのゾーンに集中している——本サービス集計が示す4.2万円/㎡（坪約14万円）の中央値ラインだ。ただし、この数字を単に眺めるだけでは家は建たない。用途地域・接道・建築条件を重ねて初めて「買える土地」の輪郭が見えてくる。

想定延床から逆算する「買える面積帯」

家族4人で3LDK延床100㎡を想定するなら、建ぺい率60%・容積率200%の一般的な住宅地で敷地170〜200㎡が最低ライン。駐車場2台・小さな庭を加えるなら220〜280㎡が現実的だ。本サービス集計の中央面積363㎡（LIFULL HOMES集計）は、この想定にゆとりを持って対応できるサイズ感といえる。4LDK延床120㎡なら敷地250〜300㎡がひとつの目安。1,500〜2,500万円のボリュームゾーンで探すなら、みどり町・具志川・田場・赤道あたりの整形地がターゲットになる。

用途地域構成（建てられる/建てにくいの判定）

エリアプロフィールによれば、うるま市は用途未指定地域が市域の約半分を占めるのが最大の特徴だ。市街化区域外に住宅地・農地が混在し、市独自の強化基準/一般基準/緩和基準I・IIの4区分で建ぺい率・容積率・道路斜線・隣地斜線が個別に適用される。第一種低層住居専用地域や第一種中高層住居専用地域のような「教科書的な住宅地」は限られ、実務では建築行政課での事前確認が不可欠だ。商業系・工業系エリア（州崎・勝連南風原）は住宅建築自体は可能でも、周辺の工場・物流施設からくる騒音・大型車通行のリスクを織り込む必要がある。

接道・形状・建築条件（家を建てる現実的観点）

建築基準法上、幅員4m以上の道路に2m以上接道していないと再建築ができない。本サービス集計では「再建築不可」明示は0件だが、これは掲載情報上のフラグの話であり、地目が農地・原野のままの物件や、私道・位置指定道路の物件は現地確認が必須だ。旗竿地・変形地は同じエリアの整形地に比べて相場-20〜40%の値付けが一般的とされる。地盤面では琉球石灰岩層のカルスト地形（陥没・空洞）、東海岸低地の液状化、河川沿いの浸水想定——これら外構・地盤改良費が総額を100〜300万円押し上げるケースがあり、土地価格だけで判断できない構造になっている。上下水道の引込みも、石川処理区・具志川処理区の外側では合併浄化槽設置(50〜80万円)が加算される。

立地軸でみる沖縄県うるま市 土地の相場

「駅徒歩」という指標が、鉄道駅のない市でどこまで意味を持つか——ここは掲載データの読み替えが必要だ。

駅徒歩帯ごとの価格感

うるま市には鉄道駅がないため、掲載データ上の「駅徒歩」はバス停・主要施設・IC等からの距離を代替表示している。本集計では1〜5分帯(n=63)の中央価格1,898万円、6〜10分帯(n=39)が2,110万円と、6〜10分帯のほうがむしろ高い。中央面積も1〜5分363㎡ vs 6〜10分387㎡と後者が広く、㎡単価は1〜5分帯が4.2万円/㎡、6〜10分帯は3.6万円/㎡。つまり中心部近くの狭めの整形地と、少し外れた広めの区画が並走する構図だ。11〜15分帯(n=12)は中央価格135万円・㎡単価0.57万円/㎡と急落するが、これは島嶼部・農地・軍用地借地権の混入によるもので、傾向として見る程度に留めたい。

町丁/地区での偏り

町丁別の傾向は、少数サンプルながら明確な色分けが出ている。

• 西原(n=14, 参考値): 中央値2,285万円、四分位も2,138〜2,300万円と狭く、住宅用地の相場が固まっている印象。
• 与那城屋慶名(n=14, 参考値): 中央値1,980万円、中央面積471㎡、㎡単価4.4万円/㎡。海中道路入口の東部エリアで、再開発計画（旧与那城庁舎周辺）の影響を今後受けやすい。
• 石川東恩納(n=11, 参考値): 中央値1,950万円だが上位ライン7,834万円と裾が長い。大規模地混在。
• 高江洲(n=11, 参考値): 中央値1,889万円、四分位1,813〜1,985万円と極めてタイト。相場が読みやすい住宅地。
• 与那城平安座(n=10, 参考値): 中央値580万円、㎡単価2.8万円/㎡。海中道路先の島嶼部ゾーンで、本島側とは価格の別世界。
• 与那城上原(n=8, 少数の参考値): 中央値75万円、㎡単価0.55万円/㎡。参考値ながら、島嶼・農地混在の最安ゾーン。

リスク要素と注意ポイント

土地は「買った瞬間から資産」ではない。建てられて、住めて、災害に耐えて初めて資産になる。ここは慎重に見ていきたい。

当サービス集計のリスク要素の比率

本サービス集計192件のリスク要素明示比率は、旧耐震0%、再建築不可0%、借地権0%、告知事項0%——ただしこれは掲載情報上のフラグベースであり、「該当なし」ではなく「明示されていない」と読むのが正確だ。特に軍用地物件は借地権類似の構造だが、掲載カテゴリ側で別立てされていることが多い。接道2m未満・私道非位置指定・地目が農地のままといったケースは、掲載文面と重要事項説明を照合して初めて明らかになる。

立地に固有のリスク（ハザード）

うるま市内水ハザードマップ（令和5年4月版、想定最大降雨152mm/時間）では、市域を5地域に分けて浸水想定が公表されている（出典: うるま市 city.uruma.lg.jp）。天願川・石川川周辺の低地は要注意。津波は勝連半島・海中道路沿い・平安座島など東海岸の島嶼部で想定区域あり。液状化は中城湾埋立地（州崎・勝連南風原）でリスクが相対的に高い。土砂災害警戒区域は石川岳・伊波丘陵の斜面部に指定がある。購入前に国交省ハザードマップポータル（disaportal.gsi.go.jp）と市の防災ハザードマップの両方で確認するのが確実。

規制・条例で抑えるべき点

繰り返しになるが、用途未指定地域の4区分（強化基準/一般基準/緩和基準I・II）は建築行政課で確認しないと建てられる建物が確定しない。加えてうるま市景観計画による高さ制限、墓地整備基本計画による墓地禁止区域、米軍・自衛隊施設周辺の騒音区域（市域の7.7%が基地）——これらは掲載情報だけでは読み取れない。現地訪問は雨天時と夜間の両方で行い、排水・騒音・不発弾埋没の可能性まで含めて隣家にヒアリングするのが、地元仲介の常套手段だ。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

本サービス集計の妥当性を、公的統計と照合しておこう。

エリアプロフィールに整理された国交省不動産取引価格情報およびスミタス集計によれば、うるま市の土地取引は過去10年累計2,191件、年平均約220件、2024年の平均取引価格1,708万円（前年比+3.7%）、平均面積441㎡、平均坪単価14万円（出典: 国土交通省 不動産取引価格情報検索、スミタス）。個別の直近事例では、2025年Q3のうるま市宇堅で1,328万円/627㎡（坪7.0万円、建築条件なし、建ぺい率60%/容積率200%）、2025年Q4の天願で軍用地1,548万円/282㎡（坪18.2万円、借地料収益型）などが公表されている（出典: goohome.jp、国交省）。

これらに対して本サービス集計は中央値1,840万円、㎡単価4.2万円/㎡（坪約14万円）——公的統計の坪単価14万円と完全に整合し、平均取引価格1,708万円ともボリュームゾーンとして重なる。掲載データは実際の成約価格ではないが、売主の期待値と市場実勢のズレは現時点で大きくないと読める。売り手優位が続く相場では、この整合性が崩れるとき（=売り出し価格が実勢を大きく上回るとき）が調整局面のサインになる。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるかを見ておきたい。

下位10%: 480万円以下に並ぶ物件

下位10%層(n=19)の中央面積は145㎡、中央駅徒歩は7分。価格は480万円以下に集中しており、参考値として見る限り島嶼部の狭小地・農地転用前の土地・軍用地借地権付きが中心層と推測される。注文住宅で3LDKを建てる観点だと敷地145㎡はやや狭く、駐車場と庭を諦める前提になる。ただしセカンドハウス・平屋志向の単身/夫婦世帯、あるいは分筆で持分だけ確保しておきたい層には合う。地目・接道・上下水道の3点セットは必ず確認したい。

上位10%: 7,500万円以上に並ぶ物件

上位10%層(n=19)の中央面積は1,072㎡、中央駅徒歩は6分。ここは注文住宅の個人buyerというより、事業用地・大規模開発用地・軍用地の高倍率物件・オーシャンビューの別荘用地が主戦場だ。塩屋(中央値3,672万円、中央面積2,864㎡)や石川(中央値2,640万円)がこの層の中心に位置する。個人buyerで狙うとすれば、大規模地を分筆前提で共同購入する、あるいは相続で持ち込まれた大型宅地を細分化するといった動きが現実的な入り口になる。

本稿で描いた分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って毎日追うフェーズに入る。ボリュームゾーン（1,500〜2,500万円・面積200〜400㎡・建築条件なし・用途地域明記）は競合が最も濃く、掲載から早ければ数日で問い合わせが埋まる個体もある。人気条件の土地を「気づいたら消えていた」で終わらせないためには、15分間隔の自動巡回が実質的な必需品になってくる。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 沖縄県うるま市 土地の坪単価はいくらですか？ 本サービス集計では㎡単価中央値が4.2万円/㎡、坪換算で約14万円。エリアプロフィールに整理された2024年実勢の坪単価14万円と整合します。ただしみどり町・具志川中心部では坪25〜30万円、島嶼部（伊計島・平安座島など）では坪3〜9万円と、地域内で10倍近い差があります。

Q2. 沖縄県うるま市 土地の買い時はいつですか？ 公示地価は12年連続上昇、2025年は住宅地+6.1%、うるま市平均+6.18%と全国上位の上昇率が続いています。売り手優位が明確な局面のため、「下がるのを待つ」戦略は現時点では機能しにくい相場です。むしろ気になる条件を継続監視し、相場内で出た瞬間に動ける準備が現実解と考えます。

Q3. 建築条件付き土地はどれくらい流通していますか？ エリアプロフィールに整理された推定では、うるま市の建築条件付き土地比率は20〜30%程度。都市部より低く、自由設計可能な純粋な売地が主流です。ただし土地単価が安く見えても建築費込みの総額で3,500〜4,500万円になるケースがあり、比較は総額ベースで行うのが安全です。

Q4. 沖縄県うるま市 土地で坪単価が高いのはどんな条件ですか？ みどり町・安慶名など旧具志川市中心部の商業地系エリア、県道37号・県道8号・国道329号沿いの整形地、学区人気の高い天願小・あげな中区域が坪単価上位です。エリアプロフィールによれば、みどり町の2025年公示地価は9.62万円/㎡（+6.94%）で過去最高値を更新しています。

Q5. 用途地域の違いで価格はどれくらい変わりますか？ エリアプロフィールの整理では、住宅系用途地域が坪15〜25万円、商業地域が坪25〜35万円、工業地域が坪8〜10万円、用途未指定地域が坪12〜18万円、島嶼部が坪3〜9万円。同じ市内で用途区分により3〜10倍の価格差があります。用途未指定地域は市独自の4区分規制があるため、建築行政課での事前確認が必須です。

Q6. 東部（勝連・与那城）の再開発計画は土地相場にどう影響しそうですか？ 2025年3月にうるま市が「勝連・与那城地域まちづくり推進事業」および「旧与那城庁舎周辺及び県道37号線沿道の利活用推進計画」を策定しました。本サービス集計でも与那城屋慶名(中央値1,980万円、n=14)は本島側ボリュームゾーンに位置しており、観光・交流機能の強化が進めば東部の土地流動性向上が期待されます（推測ラベル: 計画段階のため実勢反映は今後）。

Q7. 狙いの条件で沖縄県うるま市 土地の新着を毎日追うには？ 当サービス（物件ウォッチ）は、athome、HOME4U、LIFULL HOMES、SUUMOの4サイトを15分間隔で自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「200〜400㎡×建築条件なし×みどり町・具志川エリア×2,500万円以下」のような複合条件も設定可能で、無料プランなら24時間遅延版で試せます。売り手優位が続く相場では、条件に合う個体を掲載直後に把握できるかどうかが、探索期間の長さを大きく左右します。

2026年7月のハイライトと注意点

当月データで最も鮮烈なのは、同じ「うるま市の土地」というカテゴリの中に、坪30万円と坪3万円が並走している価格の断層だ。本サービス集計の中央値1,840万円は住宅用地のボリュームゾーンを的確に指すが、この数字だけを見て動くと、島嶼部・農地・大規模地・軍用地といった別マーケットの物件と混同するリスクがある。加えて公示地価+6.18%が続く売り手優位の相場では、「相場より安い個体」は掲載直後に問い合わせが集中し、価格改定前に消えることが多い。観測期間が1ヶ月と短いため掲載終了までの日数は参考程度に留まるが、継続観測でしか見えない「相場内で出た瞬間の掘り出し物」を捕まえる仕組みが、今月の相場では特に効いてくる。

本レポートは物件ウォッチが4サイト（athome, HOME4U, LIFULL HOMES, SUUMO）から自動収集した2026年6月2日〜7月2日の沖縄県うるま市 土地掲載データ192件に基づく集計です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではありません。表示価格は売出時点のもので、成約価格ではありません。本レポートは月1回更新予定で、次回は2026年8月上旬公開予定です。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・HOME4U・LIFULL HOMES・SUUMOを横断して収集した2026年7月3日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 沖縄県うるま市 土地の注目物件一覧 から確認できます。