千代田・北安東が突出した『文教プレミアム』 | 静岡県静岡市葵区 土地 中古相場分析【2026年6月版】— 547件集計

最終更新: | 547件・7サイトのデータに基づく

「同じ葵区なのに、坪単価がほぼ2倍違う」——千代田の㎡単価22.07万円と、瀬名の10.6万円。徒歩圏や面積感はそう変わらないのに、価格はくっきり層化している。物件ウォッチが2026年5月5日〜6月4日に7サイトから収集した静岡市葵区の土地547件を読み解くと、葵区の土地市場は「中心〜文教エリアのプレミアム層」と「郊外住宅地のボリュームゾーン」、そして「中山間部の極端な廉価帯」の三層構造になっているのが見えてくる。注文住宅を建てたい家族にとって、どの層を狙うべきか——547件のデータと地価公示・再開発の動きを重ねて検証する。

📝 本稿の読み方

市場サマリー

集計件数
547件
中央値価格
1,570万円
㎡単価中央値
15.2万/㎡
価格帯 (Q1–Q3)
700〜2,880万円

静岡県静岡市葵区 土地の新着を見逃さない

今月の注目: 建築条件なし 50〜70坪 駅徒歩15分以内, 千代田・北安東の3,500万円台以下, 瀬名・羽鳥の1,200万円前後
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TL;DR / 今月の要点

🗞️ 今月のトピック

葵区の土地相場を語るうえで外せない直近の動きが、2026年3月13日に公表された 令和8年（2026年）地価公示 です。静岡県の集計によると、葵区の住宅地平均は坪80.54万円・前年比+2.87%と、静岡市3区で最も高い上昇率を示しました（出典: 土地ドットコム / tochi-d.com）。静岡市全体の平均上昇率+1.02%を大きく上回る水準で、葵区の土地売主には強気の値付けインセンティブが働きやすい局面です。本サービス集計の547件の価格分布が中央値1,570万円とやや上方に厚みを持つことと、方向感は整合しています。

もうひとつは 2026年2月26日に決まった東静岡多目的アリーナの落札者選定。NTTドコモを代表とするThe Shizuoka Allianceが落札し、2030年4月の運営開始に向け準備が進みます（出典: 静岡市報道資料）。整備予定地は葵区東静岡1丁目で、東静岡駅周辺の土地需要を中長期で押し上げる材料になりそうです。

静岡県静岡市葵区 土地の中古市場の輪郭（当サービス集計）

当サービスが集めた547件の土地データ。まずは「どこから・いくらの・どんな広さの土地が、どう動いていたか」をひととおり眺めてみたい。

集めた547件の内訳

サイト別の構成比は、LIFULL HOMESが231件で最多、次いでSUUMO 164件、athome 113件と続き、この3サイトで全体の93%を占めます。残りはピタットハウス17件、HOME4U 16件、センチュリー21 5件、カチタス1件。サイトごとに価格中央値も大きく異なり、athomeは648万円と低め（小ぶり・郊外案件が多い印象）、SUUMOは2,163万円、ピタットハウスは3,100万円と高め。同じ葵区でも掲載サイトごとの「物件の顔ぶれ」がはっきり違うため、複数サイトを横断的に見ない限り、相場観は簡単に偏ります。

価格はどこに集中しているか

547件全体の価格中央値は 1,570万円、安めの4分の1ライン（Q1）は700万円、高めの4分の1ライン（Q3）は2,880万円。最安は50万円、最上は1億6,000万円と幅は大きく、平均値は2,231万円で中央値より約660万円高い。典型的に「上に裾を引いた」分布で、ごく一部の中心市街地・広大地が平均を引き上げている構造です。

ヒストグラムで見ると、500〜1,000万円帯（124件）が最も厚く、次いで1,500〜2,000万円帯（76件）、1,000〜1,500万円帯（65件）。500万円未満の安値層も61件あり、これは中山間部・狭小・変形地が混入しているとみてよさそう。一方で4,500万円超の高値層は約60件、1億円超も12件と、上層も意外に厚い。㎡単価中央値は15.155万円。100㎡（約30坪）の整形地なら1,500万円台、200㎡なら3,000万円台が当サービス集計の真ん中——これがざっくりした相場感です。

掲載開始・掲載終了の動き

期間中の新規掲載は累計567件、掲載終了は20件。ただし当サービスのスキャン更新サイクルの影響で週次の出品数にバーストがあり、この期間の流入数は参考扱いとします。週次の並びを眺めると5月19日週・26日週に集中して新規掲載が立ち上がっており、これは技術的な掲載タイミングの偏りが含まれている可能性が高い。掲載終了が極端に少ないことから、葵区の土地は「出たら数日で消える」流動性ではなく、中央値ベースで数週間〜数ヶ月単位でじっくり買主を探すマーケットだと読めます。

用途地域・面積別で見る『建てられる家』のリアル

葵区で家を建てる——そう決めたとき、土地価格そのもの以上に効いてくるのが「そこに自分の希望延床が本当に入るか」。坪単価だけ追っても答えは出ません。

面積帯ごとの相場と『3LDK 100㎡・4LDK 120㎡』が建つかどうか

本集計で面積中央値が取れたサブエリアを見ると、瀬名215.83㎡、北安東205.7㎡、田町191.72㎡、大岩171.15㎡、千代田165.67㎡、新伝馬158.99㎡、与一136.02㎡、羽鳥130.195㎡、瀬名川127.815㎡と、葵区の売り土地は130〜215㎡（約40〜65坪）が主流ゾーンです。これは注文住宅を建てる層にとってはちょうど扱いやすいサイズ感。

3LDK・延床100㎡の家なら、建ぺい率60%・容積率200%の一般的な住居系（過去のデータより）で 敷地100㎡（約30坪）から成立します。4LDK・延床120㎡なら敷地130〜150㎡が現実的。つまり当サービス集計の中央値レンジ（130〜200㎡）は、ファミリー向け4LDKを無理なく収めるサイズ——売り土地と注文住宅ニーズは、面積面でかみ合っています。

問題は価格で、坪単価感を地区別に並べると 千代田22.07万円/㎡、北安東19.375万円/㎡、大岩21.06万円/㎡ という「文教プレミアムゾーン」と、瀬名10.6万円/㎡、羽鳥10.99万円/㎡、与一8.81万円/㎡ という「郊外バリューゾーン」の差が約2倍。延床120㎡の家を建てるとして、土地代だけで1,000万円超の差が出る計算になります。

用途地域構成と「建てやすさ」

エリアプロフィールに示されているように、葵区は中心市街地（呉服町・紺屋町・鷹匠等）が商業地域、市街化区域の大半が住居系（第一種・第二種中高層住居専用地域、近隣商業など）、国道1号沿いに準工業地域が点在、区面積の8割以上が中山間部という構成です。

注文住宅 buyer 視点で推奨度を整理すると——

接道・形状・建築条件——契約直前に効いてくる現実

葵区の中心市街地は前面道路幅員が4m未満の旧街割が残り、エリアプロフィールではセットバック義務で実効面積が減るケースが警告されています。幅員4m以上の道路に2m以上接道していなければ再建築不可——これは中古土地を買う側にとって最大級の確認ポイントです。

エリアプロフィールに示されているとおり、葵区の新規分譲土地のうち建築条件付きは50〜70%と推定され、大手ハウスメーカー（セキスイハイム東海、積水ハウス、ダイワハウス）が安東・北安東・上足洗等で宅地分譲を展開しています。「自分の選んだ工務店・設計事務所で建てたい」層は、検索条件に『建築条件なし』を必ず入れるべきです。当サービス集計でも安東2丁目（セキスイハイム）6,284万円、北安東3丁目II（ダイワハウス）3,840万円、北安東5丁目（積水ハウス）2,990万円といった建築条件付き分譲が複数件確認できます。

地盤・ハザード・上下水道引込み・高低差・擁壁の老朽度。これらは契約直前に「想定外の数百万円」になり得る項目で、エリアプロフィールでは現地で必ず確認したい5項目として挙げられています。

立地軸で見る『駅徒歩と地区』の意外な構造

葵区の土地価格を駅徒歩で並べると、「徒歩11〜15分帯の㎡単価が最高（23.16万円）」という素直に解釈しがたい逆転が起きています。

駅徒歩帯ごとの価格感

本集計の駅徒歩別中央値は、1〜5分: 2,000万円（㎡単価16.52万円、159件）、6〜10分: 1,890万円（同14.19万円、47件）、11〜15分: 1,774万円（同23.16万円、32件）、16〜20分: 1,950万円（同22.63万円、26件）、21分以上: 2,180万円（同17.09万円、90件）。

価格そのものは徒歩1〜5分が最も高いが、㎡単価では11〜20分帯が最高水準。仮説として、徒歩1〜5分帯には新静岡駅・東静岡駅周辺のやや広めの宅地が多く、徒歩11〜20分帯には文教地区の千代田・北安東・大岩のような「狭めだが単価の高い」住宅地が含まれているため——と解釈できます（推測）。徒歩21分以上の中央価格が2,180万円と最も高くなるのは、瀬名や郊外の広大地（200㎡超）が押し上げているためで、㎡単価で見ると17.09万円とむしろ穏当。「駅近=高単価」を盲信せず、地区と面積の組み合わせで判断する——これが葵区の土地探しのコツです。

町丁・地区での偏り

サブエリア別の中央価格を並べると：

千代田・北安東・大岩の3地区は明確に「文教学区プレミアム」を形成。エリアプロフィールにあるように安東小・千代田小・横内小学区は文教地区として人気で、本サービス集計でもその評価が㎡単価に反映されているのが鮮明です。一方、瀬名・羽鳥・松富は㎡単価10万円台前後で、郊外住宅地の「コスパ枠」として注文住宅志向の家族に現実的な選択肢です。

築年・整地状況と「価格の断層」

土地カテゴリでは築年帯の概念が直接は当てはまりませんが、本集計には「2020年以降（造成・分譲時期）」が11件あり、中央価格1,957万円・㎡単価14.27万円・中央面積165.42㎡という整いの良い顔ぶれが見えます。新規造成地は上下水道引込み・接道整備・地盤調査済みのケースが多く、購入後の追加コストが少ないのがメリット。一方、古くからの売り土地（特に中心部の旧街割エリア）は前面道路幅員・セットバック・地中埋設物（旧住宅基礎・浄化槽）といった「現地で見ないと分からない」要素が価格にどう織り込まれているかを精査する必要があります。

リスク要素の比率を見ると、本集計の547件では旧耐震・再建築不可・借地権・告知事項の明示フラグはいずれも0件。ただしこれは「掲載情報に明示がない」だけで、実際の再建築可否は接道調査が必須です。中心市街地の旧街割エリアは特に要注意。

リスク要素と「現地で必ず見る」ポイント

葵区の土地でとくに気をつけたい外部リスクは、ハザード・地盤・規制の3つ。

立地に固有のリスク（ハザード）

エリアプロフィールに示されているとおり、2025年3月31日に静岡県知事から葵区を含む一級河川富士川水系小池川ほか83河川が新たに洪水浸水想定区域に指定されました。安倍川・藁科川・足久保川流域の低地で重要事項説明での水害リスク説明範囲が拡大しています。葵区は海に面していないため津波の直接的な影響はありませんが、南海トラフ地震想定で安倍川下流の沖積地は液状化リスク中〜高。一方、市街地中心部は段丘で相対的に低リスクです。山間部（梅ケ島・井川・中藁科地区）は土砂災害警戒区域の指定が多く、エリアプロフィールでは購入前のハザードマップ確認が必須項目として警告されています（出典: 静岡市公式ハザードマップ）。

規制・条例で抑えるべき点

駿府城公園周辺・歴史的風致地区での景観配慮、屋外広告物規制があります。山間部は水源保全地域指定で建築・売買時に届出義務が生じるエリアも。注文住宅で「思った通りの外観」を実現したい場合、条例規制は契約前に必ず役所窓口で確認したい項目です。

当サービスで見えた建築条件付きの比率

エリアプロフィールに示されているとおり、葵区の新規分譲土地は建築条件付きの比率が高めです。本集計でも安東・北安東・上足洗で大手ハウスメーカーの建築条件付き案件が複数確認されました。自由設計を希望する場合、建築条件なしの土地は流通量が限られるため、新着監視で素早く拾う必要性が高い——これはあとで触れる「監視の仕組み」につながる重要なポイントです。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

国土交通省「不動産取引価格情報検索」の葵区・土地のみ集計では、2024年Q1時点の平均取引価格が 159,164円/㎡（坪約52.6万円）、前年比+9.31%（出典: 国土交通省 不動産取引価格情報検索 / tochidai.info）。本サービス集計の㎡単価中央値15.155万円（≒151,550円/㎡）と、ほぼ同水準でかみ合っています。

エリアプロフィールに記録された売出事例も並べると、葵区瀬名3丁目597.77㎡で7,880万円、上足洗3丁目115.52㎡で2,980万円、東千代田1丁目166.55㎡で3,120万円、羽高町分譲地155㎡で1,290万円、北5分譲地115.36㎡で1,190万円——これらの実例価格は、本サービス集計の中央値レンジと整合的です。「掲載値は売出時点の希望価格で、実取引はおおむね1割程度減価する傾向」というエリアプロフィールの注記を踏まえると、希望価格-10%が交渉の現実的な目安と考えてよさそうです。

データが示す『お得ゾーン』と『プレミアムゾーン』

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるか。

下位10%: 450万円以下に並ぶ52物件

価格の下位10%ライン（カットオフ450万円）に並ぶ52件の中央面積は 222.5㎡（約67坪）、中央駅徒歩5.5分。直感に反するこの組み合わせは、「広いのに安い・駅近なのに安い」物件群が下位層に集中していることを示唆します。仮説として、中山間部や羽鳥・松富のような郊外でバス停近接の広大地、あるいは中心市街地でも前面道路の狭さ・旗竿地形状・地中埋設物などで減価された案件が中心と読めます。注文住宅志向の家族には、現地調査と再建築可否確認をセットで進められる人にとっての「素材物件」ゾーン。リフォーム・解体前提と割り切れば、土地代を抑えた建築計画が組めます。

上位10%: 4,490万円超に並ぶ52物件

上位10%ライン（4,490万円超）の中央面積は 214.36㎡（約65坪）、中央駅徒歩10分。下位層と面積はほぼ同じなのに価格は10倍以上違うわけで、価格差を作っているのは立地と整形度——千代田・北安東・新伝馬といった文教地区、あるいは中心市街地の整形地が中心です。エリアプロフィールに見える紺屋町・御幸町地区第一種市街地再開発(地上27階・高さ110.55mのA地区)の進捗(出典: skyscrapers-and-urbandevelopment.com / 静岡市公式)が、中心部の地価期待を底支えしています。

本稿で描いた分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って監視するフェーズ。葵区の土地は中央値1,570万円のボリュームゾーンよりも、千代田の3,668万円や北安東の3,980万円、あるいは羽鳥1,200万円・与一1,622万円といった「特定地区×特定価格帯」の狭いレンジを毎日追うことに価値があります。掲載終了の動きは20件と限定的ながら、好条件の建築条件なし土地は出てから動きが早い——毎日の自動巡回が、欲しい一物件への最短ルートになります。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 静岡県静岡市葵区 土地の坪単価はいくらですか？

本サービスの集計では、547件の㎡単価中央値は 約15.2万円（坪50万円前後）。地区差が大きく、文教地区の千代田で㎡単価22.07万円、北安東で19.375万円、郊外の瀬名で10.6万円、与一で8.81万円。2026年公示地価（葵区平均坪80.54万円・出典: 土地ドットコム）と比べると、本集計の方が郊外・狭小地が含まれる分やや低めに出ています。

Q2. 静岡県静岡市葵区 土地の買い時はいつですか？

本集計では新規掲載と掲載終了の関係から「特定の月に集中して安く出る」シーズナリティは検出できませんでした。一方、2026年公示地価で葵区は+2.87%と静岡市3区トップの上昇（出典: 土地ドットコム）。上昇局面なので売主の希望価格は下がりにくく、買い時の判断は「物件単体の妥当性」で行うのが現実的。希望条件を満たす物件が出たら、その時が買い時です。

Q3. 建築条件付き土地はどれくらい流通していますか？

エリアプロフィールでは葵区の新規分譲土地のうち建築条件付きは50〜70%と推定されています。本集計でも安東・北安東・上足洗で大手ハウスメーカーの建築条件付き案件が複数件確認できました。「自由設計を望む」場合は検索条件で『建築条件なし』を明示して絞り込むのが鉄則です。

Q4. 静岡県静岡市葵区 土地で坪単価が高いのはどんな条件ですか？

本集計の高坪単価地区は、千代田・北安東・大岩（いずれも㎡単価19〜22万円台）。共通点は安東小・千代田小・横内小学区を含む文教地区で、駅徒歩11〜20分の住宅専用エリア。整形地・南向き・幅員4m以上の道路への角地接道は、本集計では数値化していませんがエリアプロフィールでは+10〜15%のプレミアム要因として挙げられています。

Q5. 用途地域の違いで価格はどれくらい変わりますか？

エリアプロフィールに示された公示地価ベースでは、商業地域（呉服町・紺屋町等）は坪300〜500万円、近隣商業の鷹匠・新静岡周辺は坪150〜175万円、住居系の中心エリア（安東・北安東・千代田）は坪50〜80万円、郊外住居系（瀬名・羽鳥）は坪25〜45万円、山間部は坪1〜5万円。注文住宅 buyer が現実的に検討するのは住居系の坪25〜80万円ゾーンで、本集計の中央値（坪50万円）はこのレンジの真ん中に位置します。

Q6. 2026年6月時点で、葵区で特に注目しておくべきエリアは？

本集計の数字と直近の動きを重ねると、東静岡駅周辺が今後の上振れ余地で要注目です。2026年2月の東静岡多目的アリーナ落札者決定（NTTドコモ代表のThe Shizuoka Alliance、2030年4月運営開始予定／出典: aoi.goguynet.jp）が中長期の地価上昇圧力になり、駿河区側との連動も見込まれます。中心部では紺屋町・御幸町地区第一種市街地再開発(出典: 静岡市公式・skyscrapers-and-urbandevelopment.com)が事業推進中で、周辺の駐車場・古ビル跡地の動きが想定されます。

Q7. 狙いの条件で静岡県静岡市葵区 土地の新着を毎日追うには？

当サービス（物件ウォッチ）は、athome, センチュリー21, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, ピタットハウス, SUUMO の 7サイトを毎日自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「千代田・北安東 × 建築条件なし × 3,500万円以下」「60〜80坪 × 駅徒歩15分以内 × 整形地」のような複合条件も設定可能で、無料プランなら24時間遅延版で試せます。本稿で見たとおり、葵区の土地は建築条件付きが過半を占めるため、自由設計を希望する家族にとって「条件なし物件の新着」を見逃さない仕組みは事実上必須です。

2026年6月のハイライトと注意点

今月のデータで最も特筆すべき発見は、千代田・北安東という文教地区プレミアムが、㎡単価でほぼ郊外の2倍に達している層化でした。中央値1,570万円のボリュームゾーンを真ん中に、上は4,490万円超の文教プレミアム層、下は450万円以下の中山間・郊外バリュー層へと、葵区の土地市場は三層に分かれています。2026年公示地価で葵区は静岡市3区トップの+2.87%上昇——上昇局面の中で売主希望価格が強含む一方、紺屋町・御幸町再開発や東静岡アリーナといった中期材料が中心部・東静岡側を下支えしています。

注意点として、観測期間が短いため新着・掲載終了の件数比較は参考程度にとどめてください。表示価格は売出時点の希望価格で実取引価格ではなく、同じ物件が複数サイトに掲載されている場合はそれぞれを1件として数えています。月次で同じ視点を継続観測することで、地区別中央値の推移や建築条件付き／なしの比率変化が見えてきます。

本レポートは、物件ウォッチが7サイト（athome, センチュリー21, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, ピタットハウス, SUUMO）から自動収集した、2026年5月5日〜6月4日の静岡県静岡市葵区 土地カテゴリ掲載データ547件に基づく集計分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、当サービスが収集した範囲での月次スナップショットとなります。次回更新は2026年7月初旬を予定しています。

547件超の静岡県静岡市葵区 土地から条件に合う1件を

特に 建築条件なし 50〜70坪 駅徒歩15分以内, 千代田・北安東の3,500万円台以下, 瀬名・羽鳥の1,200万円前後 は早く動きます。7サイトの新着を30分ごとにチェックして、LINEで即通知。
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※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・HOME4U・LIFULL HOMES・カチタス・ピタットハウス・SUUMOを横断して収集した2026年6月4日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 静岡県静岡市葵区 土地の注目物件一覧 から確認できます。