新省エネ基準の土地が11→27件に倍増 | 静岡県静岡市葵区 土地 中古相場分析【2026年7月版】— 697件集計

最終更新: 2026年7月6日 | 697件・7サイトのデータに基づく

「新しい土地が急に増えている気がする」——そんな感覚を持った読者は正しい。当サービスが7サイトから集めた静岡県静岡市葵区 土地697件のデータでは、2020年以降築の区画が前月の11件から27件へと急増していた。本稿では2026年6月6日〜7月6日の1カ月間に収集した697件を軸に、価格の断層、駅徒歩の意外な逆転、そして注文住宅を建てたい人が押さえるべき面積・用途地域の急所を、数字で解き明かしていく。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 7サイト（athome, センチュリー21, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, ピタットハウス, SUUMO）の掲載データ697件、期間2026-06-06〜2026-07-06
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 追加の注意点:
  • 観測期間が短いため、新着・掲載終了の件数比較は参考程度にご覧ください
  • 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
  • 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービス集計での価格中央値は1,380万円、下位の目安850万円〜上位の目安2,320万円のレンジに大半が収まる
• ㎡単価の中央値は15.5万円/㎡。下位5%ラインは354万円、上位5%ラインは4,990万円と裾の広い分布
• 築年帯「2020年以降（新省エネ基準）」の件数が11件→27件へ急増（前月比+145.5%）。ただし収集範囲の変動を含む可能性がある
• 駅徒歩「21分以上」の件数も90件→118件に増加（前月比+31.1%）。郊外エリアの掲載が厚みを増した形
• 下位10%層は中央面積97.79㎡・価格500万円以下、上位10%層は中央面積214.36㎡・価格3,980万円以上と、面積と価格が比例して二極化
• リスク要素（旧耐震・再建築不可・借地権・告知事項）は697件中いずれも比率0%だが、これはデータ項目上フラグが立っていないだけの可能性があり、現地確認は別途必須

今月のトップ3変化（前月比）

前月データとの比較で、697件の顔ぶれは静かに、しかし確実に変わっていた。

築年帯「2020年以降（新省エネ基準）」の件数が急増

前月は11件だった2020年以降築の区画が、今月は27件へと増加した（前月比+145.5%）。中央価格は1,957万円から1,745万円へと下がっており、件数が増える一方で価格の重心はやや軽くなっている。仮説として、新規分譲区画や造成済み宅地の掲載が同時期にまとまって増えた可能性があるが、収集範囲の変動を含む可能性がある点は割り引いて見る必要がある。

駅徒歩「21分以上」の件数が急増

駅から21分以上かかるエリアの掲載が90件から118件へ増加した（前月比+31.1%）。中央価格は2,180万円から1,745万円に下落しており、郊外の割安な区画がまとまって流入した形に見える。推測だが、駅近エリアでの新規供給が細る一方、郊外の相続案件や造成地の掲載が増えたことが背景にあるかもしれない。

駅徒歩「11〜15分」の中央値が変化

同じ11〜15分帯でも、中央価格は1,774万円から1,500万円へ15.4%下落した（前月比）。件数自体は32件から39件へ微増しており、絶対数が増えたことで価格帯の裾が広がり中央値を押し下げた可能性がある。1駅徒歩帯の中でも安価な物件が相対的に多く出た月と読める。

静岡県静岡市葵区 土地の中古市場の輪郭（当サービス集計）

697件という規模は、葵区の土地探しの「今」をかなり広く映し出す。まずは全体の骨格を押さえておきたい。

集めた697件の内訳

サイト別の内訳を見ると、athomeが268件と最多で全体の約4割弱を占め、次いでLIFULL HOMESが233件、SUUMOが149件と続く。HOME4Uが24件、ピタットハウスが17件、センチュリー21が5件、カチタスが1件と、主要3サイト（athome・LIFULL HOMES・SUUMO）で650件、全体の9割以上をカバーしている構図だ。athomeでは49件、LIFULL HOMESでは15件、SUUMOでは3件について詳細情報の補完（エンリッチメント）が行われており、面積・築年などの精度がやや高い。

価格はどこに集中しているか

697件全体の価格分布は、中央値1,380万円、平均1,904万円と、平均が中央値を大きく上回るいびつな形をしている。これは高値の裾を引いた分布であることを意味し、実際に上位5%ラインは4,990万円、最高値は1億2,638万円に達する一方、最安値は50万円だ。下位の目安（850万円）と上位の目安（2,320万円）の間に大半の物件が収まっており、ここが「普通に検討できる価格帯」と言えそうだ。㎡単価の中央値は15.5万円/㎡で、坪換算ではおよそ51万円/坪に相当する水準になる。

掲載開始・掲載終了の動き

週次の新規掲載・掲載終了の推移を見ると、観測初週に427件という突出した新規掲載が記録され、その後は週20〜50件程度に落ち着いている。この初週の急増は、当サービスの巡回範囲拡張や取得タイミングの影響を含む可能性が高く、実際の市場での新規供給ペースをそのまま表しているとは言い切れない。したがって新規掲載数そのものを需給判断の根拠にするのは避け、あくまで参考情報として捉えるのが安全だ。

面積帯ごとの相場と「価格の断層」

静岡県静岡市葵区 土地には、面積の境界ではっきりとした「価格の断層」がある。100㎡を割ると価格は一気に軽くなり、200㎡を超えると一段跳ね上がる——そんな構図が、当サービス集計の各グループから浮かび上がる。

面積帯ごとの中央価格

本集計では面積帯（50㎡未満・50〜100㎡・100〜200㎡・200㎡以上）ごとの直接集計は行っていないため、ここでは下位10%層・上位10%層・駅徒歩帯別の中央面積と価格を代替指標として並べ、面積と価格の関係を読み解く。

下位10%層は中央面積98㎡弱と、100㎡を割り込む狭小〜標準サイズが中心。一方の上位10%層は中央面積214.36㎡と200㎡を超えており、面積が広がるほど価格も総額で伸びる構図が読み取れる。

50/100/200㎡の境界で何が起きているか

下位10%層の中央面積は97.79㎡で価格帯は500万円以下、上位10%層は214.36㎡で3,980万円以上。単純計算でも面積差はおよそ2.2倍、価格差は8倍近くに開いており、100㎡と200㎡という2つの境界を跨ぐごとに価格帯が非連続に切り替わっていると解釈できる。3LDK延床100㎡前後を想定する買主にとって、建ぺい率次第では敷地100〜150㎡程度が現実的な検討ラインになりやすい。なお静岡市内の最低敷地面積に関する条例の有無は、本レポートのエリアプロフィールでは確認が取れておらず「unknown」扱いとしている。実際の購入検討時は静岡市都市計画課で最低敷地面積・壁面後退の指定有無を必ず確認したい。

建築条件付き vs 自由設計（建築条件なし）の断層

本集計では建築条件の有無を区別するデータ項目が無いため、正確な構成比は算出できない。ただし注文住宅を建てたい買主にとって、この違いは総額に直結する重要な論点だ。土地価格が同じでも、指定ビルダーによる建築条件付きの区画は建築費が相場より割高に設定されているケースがあり、「土地は安く見えても総額では変わらない、あるいは高くつく」という事態が起こり得る。土地の価格だけで比較検討を進めず、自由設計が可能かどうかを仲介会社に必ず確認する姿勢が欠かせない。

用途地域・延床計画から見る相場

静岡県静岡市葵区で家を建てる土地、坪単価で見ると駅から近いゾーンに割高な区画が集まりやすい一方、面積の大きさで単価は必ずしも下がらない——このねじれをどう読むかが今回のポイントだ。

想定延床から逆算する「買える面積帯」（注文住宅buyer視点）

3LDK・延床100㎡前後を目指す場合、建ぺい率60%・容積率200%程度の一般的な住居系用途地域を想定すると、必要な敷地面積はおおむね70〜100㎡程度が目安になる。これは下位10%層の中央面積97.79㎡に近く、当サービス集計の安価ゾーンでも計画自体は成立し得る規模感だ。一方、4LDK・延床120㎡前後を目指すなら、建ぺい率次第で敷地120〜170㎡程度が必要になりやすく、駅徒歩6〜10分帯の中央面積171.03㎡や11〜15分帯の148.14㎡が現実的な候補になってくる。ただし建ぺい率・容積率の具体的な指定値はエリアプロフィールでも「unknown」であり、実際の計画時は静岡市都市計画図での用途地域・建ぺい率・容積率の確認が前提になる。

用途地域構成（建てられる/建てにくいの判定）

静岡駅北口から呉服町・七間町にかけての中心市街地は商業地域が中心で、その外周に近隣商業地域や第一種住居地域・第一種中高層住居専用地域が広がり、北部の山間部は都市計画区域外や市街化調整区域が多いとされる（一般的傾向、静岡市都市計画図での個別確認が必要）。注文住宅を建てるなら、閑静さと日照を重視するなら第一種低層住居専用地域が理想だが、葵区中心部ではむしろ第一種中高層・第一種住居地域が主戦場になりやすい。商業地域や近隣商業地域でも住宅は建てられるが、店舗・事務所の混在による騒音や人通りの多さは事前に現地で体感しておきたい。

接道・形状・建築条件（家を建てる現実的観点）

本集計では旗竿地・整形地・接道幅員といった形状情報を項目として持たないため、正確な構成比は示せない。ただしエリアプロフィールが指摘するように、葵区の旧市街地では相続案件を中心に接道状況が不十分な土地（幅員4m未満、あるいは接道2m未満で再建築不可となるケース）が紛れ込みやすい傾向がある。境界確定・確定測量図の有無、そして上下水道・ガスの引き込み状況（山間部・郊外では未整備の場合がある）は内見時に必ず確認したいポイントだ。高低差や擁壁がある区画では、外構・地盤改良費が想定外にかさむこともあるため、造成前の写真や擁壁の検査済証の有無も忘れずチェックしたい。

立地軸でみる相場

駅から歩いて何分か——土地探しで最初に効いてくるのがこの軸だが、当サービス集計を見ると単純な「近いほど高い」では説明がつかない逆転が起きている。

駅徒歩帯ごとの価格感

駅徒歩1〜5分は中央価格1,800万円・㎡単価15.71万円/㎡、6〜10分は中央価格1,890万円・㎡単価14.88万円/㎡、11〜15分は中央価格1,500万円・㎡単価16.2万円/㎡、16〜20分は中央価格1,800万円・㎡単価25.5万円/㎡、21分以上は中央価格1,745万円・㎡単価17.09万円/㎡と、駅から遠ざかるほど単純に安くなるわけではない。16〜20分帯の㎡単価が全帯で最も高いのは意外だが、この帯はサンプルが少なめなので参考値として見る程度にとどめたい。総じて言えるのは、駅徒歩だけで坪単価を判断せず、面積・区画条件とセットで見る必要があるということだ。

町丁・地区での偏り

町丁別に見ると、羽鳥（48件、中央価格1,200万円）、瀬名（27件、1,480万円）、田町（26件、1,690万円）、瀬名川（23件、1,680万円）、与一（23件、1,416万円）が掲載件数の上位を占める。一方で北安東は19件と件数こそ少ないものの中央価格3,960万円と突出しており、少数サンプルながら参考値としては明確なプレミアムゾーンと言える。静岡駅からの距離だけでなく、区画の性格が地区ごとに大きく異なることが読み取れる結果だ。

リスク要素と注意ポイント

土地探しで見落とされがちなのが、価格の裏に潜むリスク要素だ。数字を鵜呑みにする前に、何が「見えていないか」を意識したい。

当サービス集計のリスク要素

697件全体を見ると、旧耐震・再建築不可・借地権・告知事項のいずれも比率は0%だった。ただし土地は建物と異なり「旧耐震」という区分自体が該当しないケースが多く、また掲載データ上でこれらのフラグが明示的に立っていないだけで、実際には再建築不可や借地権付きの区画が含まれている可能性は否定できない。数字上のリスク比率0%を鵜呑みにせず、重要事項説明書や登記簿での個別確認は必須と考えたい。

立地に固有のリスク（ハザード）

葵区は安倍川・藁科川に近接するエリアがあり、静岡市が公表する洪水ハザードマップ上で浸水想定区域に指定されている箇所がある可能性が高いとされる。また静岡県は南海トラフ巨大地震の想定震源域に近接し、河川沿いの低地部では液状化リスクが相対的に高いとされる傾向がある。ただし具体的な浸水深や液状化危険度の区域別評価は、本レポートのエリアプロフィールでは個別確認が取れておらず「unknown」扱いとなっている。実際の土地探しでは静岡市公表のハザードマップ・地盤サポートマップでの現地照合が欠かせない。

規制・条例で抑えるべき点

北部山間部は急傾斜地・土砂災害警戒区域の指定があるエリアを多く含むとされ、同じ葵区内でも立地によって規制の掛かり方が大きく異なる。旧市街地では敷地の接道状況（建築基準法上の道路か否か）を重点的に確認すべきで、相続を背景とした売地では境界確定・測量が未了のケースもあるため、確定測量図の有無を必ず確認したい。内見時は接道幅員・道路種別、高低差・擁壁の老朽化状況、上下水道・ガス引き込みの有無を一つずつチェックする姿勢が求められる。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるか、697件のデータから輪郭を描いてみる。

下位10%：500万円以下に並ぶ物件

価格500万円以下の下位10%層は、中央面積97.79㎡、駅徒歩の中央値は4分と、意外にも駅近が多く含まれる層だ。狭小地や不整形地、あるいは接道条件に課題を抱える区画が混ざっている可能性があり、造成やリフォーム前提での取得を検討する読者、あるいは総額を抑えて延床控えめの住宅を建てたい層に向く価格帯と言える。

上位10%：3,980万円以上に並ぶ物件

一方、価格3,980万円以上の上位10%層は、中央面積214.36㎡、駅徒歩の中央値は8.5分と、広さと立地の両方を確保した区画が中心になる。ゆとりある庭・駐車スペースを含む4LDK以上の設計を考える読者や、資産性を重視して広めの区画を確保したい層に向いている。

本稿で描いた分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って監視するフェーズに入る。697件という母数の中から、自分の延床計画・予算・駅徒歩条件に合う区画を毎日拾い続けるには、人力での巡回には限界がある。15分間隔での自動巡回のような仕組みが、見逃しを防ぐ実質的な手段になる。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 静岡県静岡市葵区 土地の坪単価はいくらですか？ 当サービスの集計では、697件全体の㎡単価中央値は15.5万円/㎡で、坪換算するとおよそ51万円/坪です。ただし駅徒歩帯や地区によって14万円台〜25万円台/㎡まで幅があり、一律には言えません。

Q2. 静岡県静岡市葵区 土地の買い時はいつですか？ 本集計では前月比で価格中央値が1,570万円から1,380万円へ下落しており、価格帯としては軽くなる方向に動いています。ただし観測期間は1カ月と短く、季節要因や収集範囲の変動を含む可能性があるため、単月の動きだけで「買い時」を断定するのは避けたいところです。

Q3. 建築条件付き土地はどれくらい流通していますか？ 当サービスの集計データには建築条件の有無を示す項目がなく、正確な比率は算出できません。自由設計を希望する場合は、仲介会社への個別確認が必須です。

Q4. 静岡県静岡市葵区 土地で坪単価が高いのはどんな条件ですか？ 本集計では、北安東（19件、中央価格3,960万円）のように少数の参考値ながら高単価帯を形成する地区や、駅徒歩16〜20分帯（㎡単価25.5万円/㎡、参考値）のような意外なゾーンが確認されています。広い区画と良好な接道条件が重なると単価が上振れしやすい傾向があります。

Q5. 用途地域の違いで価格はどれくらい変わりますか？ 本集計では用途地域別の直接集計は行っていませんが、エリアプロフィールによれば中心市街地は商業地域、外周部は住居系用途地域が広がるとされています。一般に住居専用系より商業系のほうが容積率が高く設定される傾向があり、同じ面積でも建てられる延床が変わるため、単純な価格比較よりも「建てられる延床」で比較する視点が重要です。

Q6. なぜ今月、2020年以降築の区画が急増したのですか？ 当サービスの集計では、該当区画が前月の11件から27件へと+145.5%増加しました。新規造成地・分譲区画がまとまって掲載された可能性がある一方、収集範囲の変動を含む可能性もあり、単一の要因に断定はできません。

Q7. 狙いの条件で静岡県静岡市葵区 土地の新着を毎日追うには？ 当サービス（物件ウォッチ）は、athome, センチュリー21, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, ピタットハウス, SUUMOの7サイトを15分間隔で自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「100㎡前後×駅徒歩15分以内×建築条件なし」のような複合条件も設定可能で、無料プランなら24時間遅延版で試せます。本稿で見た価格帯の広い分布と地区ごとの偏りを踏まえると、自分の条件に合う一区画を見つけるには自動追跡が現実的な手段と言えます。

2026年7月のハイライトと注意点

今月最大の発見は、2020年以降築区画の11件→27件への急増（前月比+145.5%）と、それに伴う中央価格の1,957万円から1,745万円への下落だ。件数増加と価格下落が同時に起きたことは、供給の厚みが増したサインとも読めるが、収集範囲の変動を含む可能性がある点は繰り返し強調しておきたい。また観測期間が1カ月と短いため、新着・掲載終了の件数比較はあくまで参考程度に留めるべきで、表示価格も売出時点のものであり実際の成約価格ではない点にも注意が必要だ。継続して月次で観測を重ねることで、今回見えた断層や逆転現象が一時的なものか、構造的な傾向かが徐々に明らかになっていくはずだ。

本レポートは、物件ウォッチが7サイト（athome, センチュリー21, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, ピタットハウス, SUUMO）から自動収集した静岡県静岡市葵区 土地697件の掲載データに基づく集計です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではありません。対象期間は2026年6月6日〜7月6日、次回更新は2026年8月を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・HOME4U・LIFULL HOMES・カチタス・ピタットハウス・SUUMOを横断して収集した2026年7月6日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 静岡県静岡市葵区 土地の注目物件一覧 から確認できます。