📌 これは 2026年6月 時点のアーカイブです。最新版を見る →

前月比-14.5%・新省エネ基準帯が1→41件に急増 | 愛知県名古屋市西区 土地 中古相場分析【2026年6月版】— 314件集計

最終更新: | 314件・11サイトのデータに基づく

公示地価は+3.78%で5年連続の上昇。それなのに、当サービスが掴んでいる売り出し価格の中央値は、わずか1か月で4,290万円から3,670万円へ-14.5%に沈んだ。同じエリアの土地が、公的統計とリアルタイム掲載でこれだけ違う顔を見せるのは珍しい。本稿は物件ウォッチが愛知県名古屋市西区 土地カテゴリで2026年5月5日〜6月4日に収集した314件を読み解き、注文住宅で家を建てたい個人読者に向けて「いま西区の土地で何が起きているか」を整理する。

📝 本稿の読み方

市場サマリー

集計件数
314件
中央値価格
3,670万円
㎡単価中央値
28.3万/㎡
価格帯 (Q1–Q3)
2,567〜5,290万円
期間内 新規掲載
152件

愛知県名古屋市西区 土地の新着を見逃さない

今月の注目: 建築条件なし 100〜130㎡, 駅徒歩10分以内 5,000万円以下, 浸水想定外の山田地区 整形地
11サイトを30分ごとに自動チェック。新着が出たらLINEに即通知します。
この月次レポートも毎月3日にLINEで届きます。

LINEで新着通知を受け取る

TL;DR / 今月の要点

今月のトップ3変化（前月比）

前月比で目立ったのは、価格の地盤沈下と新しい築年帯の大量流入という2つの構造変化だ。本サービスが捕捉した票読みをそのまま示す。

築年帯「2020年以降（新省エネ基準）」の件数が1件→41件に急増

前月は新省エネ基準帯の掲載がたった1件だったが、当月は41件まで膨らんだ。中央価格は前月の9,980万円から3,100万円へ-68.9%。当然「同じ商品の値下げ」ではなく、少数の高額個別物件しか出ていなかった状態から、建築条件付き分譲地・新規開発の小区画がまとまって市場に出てきたと読むのが自然だ。エリアプロフィールでも、工場跡地・社宅跡地のミニ分譲（4〜8区画程度）が定期的に発生していると整理されており、当月はその供給サイクルが重なった可能性が高い（仮説として、ですが）。注文住宅で「建築条件なし」を狙うbuyerにとっては、玉の入れ替わりが激しい今月のような月こそ条件の合う1区画を取りに行くチャンスとも言える。

駅徒歩帯「16〜20分」の件数が22件→42件に急増

中央価格は2,880万円→2,599万円（-9.8%）と微減で、件数だけが約2倍に膨らんだ。徒歩16〜20分というのは庄内川以北の山田地区（中小田井・平田・大野木・上小田井北部など）の戸建て密集地に重なる帯で、エリアプロフィール上は「比較的整形地が多く、第一種住居・準工業の混在」という戸建て向け定番ゾーン。仮説として、相続を含む個人売主の出し物が当月ピックアップで増えたタイミングと見られる。広い土地で延床120㎡の4LDKを建てたいbuyerには、坪単価が抑えやすい有力候補として丁寧に拾うべき帯だ。

駅徒歩帯「11〜15分」の件数が63件→111件に急増

ここも件数が+76.2%、中央価格は3,684万円→3,250万円（-11.8%）。徒歩11〜15分は浄心・庄内通・上小田井のいわゆる「歩いて行けないことはないけど自転車前提」の住宅地で、本サービスの集計全体の中でも最大ボリュームの帯になった。仮説として、名駅再開発の白紙化（後述）で「徒歩近接プレミアム」への期待が一旦冷え、売主側が価格表示を現実的なゾーンに合わせた可能性がある。

🗞️ 今月のトピック

直近の動きで本サービス集計の解釈に直接効くのは、名駅再開発の見直し議論だ。

2026年4月28日、「名駅グランドデザイン懇談会」の初会合が開かれ、名古屋市・愛知県・名鉄・JR東海・近鉄グループホールディングス・中部地方整備局など 17の組織が名古屋駅前について初めて同じテーブルに座った 。背景には、 建築工事の資材費高騰や建築作業員不足を原因に、名古屋駅地区再開発計画を開業時期未定とし再検証することを2025年12月に決めた 経緯がある。 名鉄は新たな建設計画を今後4年程度かけて策定するスケジュールを想定しており、当初2026年度に解体する予定だった旧・名鉄百貨店の「名鉄ビル」も30年ごろまで存続させる方針 と報じられている（出典: 日本経済新聞 2026年4月）。西区南部は名駅から地下鉄1〜2駅圏。短期の値上がり期待は後退する一方で、本サービス集計の中央値が前月比-14.5%となった調整局面と整合的に読める。

愛知県名古屋市西区 土地の中古市場の輪郭（当サービス集計）

「11サイトから集めた愛知県名古屋市西区 土地 314件」というのは、土地カテゴリとしてはかなりの厚みだ。1か月で314件の生きた掲載を観測できるエリアは、名古屋市内でも上位の流通量に入る。

集めた 314 件の内訳

サイト別の構成は、SUUMO 105件、athome 56件、LIFULL HOMES 49件、HOME4U 43件、三井のリハウス 21件、センチュリー21 12件、ノムコム 9件、東急リバブル 7件、大京穴吹不動産 7件、住友ステップ 4件、大和ハウス 1件。大手ポータル3社（SUUMO・athome・LIFULL）で全体の約66%を占め、流通の主軸を担っている。本サービスは同一物件をURL単位で名寄せしており、同じ土地が複数サイトに重複登録されている場合も基本的に1件としてカウントしている。

価格はどこに集中しているか

全体の価格中央値は3,670万円、下位25%ラインが2,567万円、上位25%ラインが5,290万円。つまり「西区の土地、ボリュームゾーンは2,500万〜5,300万円」というのが今月の実像だ。最安は830万円、最高は2億8,000万円で、分布は明らかに高値の裾を引いた形（歪度3.19）。平均は4,604万円まで跳ねるが、これは超高額の個別案件に引っ張られた数字で、buyerが現実に向き合うべきは中央値の3,670万円のほうだ。㎡単価で見ると中央値は28.3万円/㎡＝坪約94万円。エリアプロフィールで参照される2025年取引平均の坪75万円より高めで、これは「売出価格」と「成約価格」の乖離が拡大している今月の特徴と読める。

掲載開始・掲載終了の動きと滞在日数

期間中の新規掲載は152件、掲載終了は74件で、純増ベース。週次の流れを見ると、5/5週は新規25・終了5、5/12週は新規23・終了12、5/19週は新規23・終了37と一旦掲載終了が新規を上回り、5/26週は新規77・終了20で大量供給。月末にまとめて売り出される傾向がはっきり見える。

掲載から終了までの滞在日数は中央値16.5日、四分位範囲11〜22.5日（参考値、サンプルが少なめなので傾向として見る程度）。とはいえ、本サービスの観測では好条件の土地は2週間で姿を消すという流通速度感が浮かび上がる。検討期間として「週末に内見、次の週末に判断」では遅すぎる月、というのが率直なところだ。

築年ごとの相場と「価格の断層」

土地カテゴリで「築年」を語るのは違和感があるかもしれないが、本集計では更地・建築条件付きの売地は売主想定の建築竣工年が掲載されているケースが多いため、「2026年竣工想定」＝新規分譲のシグナルとして使える。

築年帯（想定竣工年）ごとの中央価格

築年帯（想定竣工年）ごとの中央価格
築年帯 件数 中央価格 中央面積 ㎡単価中央値
2020年以降（新省エネ基準・想定竣工2026年） 41 3,100万円 100㎡ 29.93万円
その他（更地・古家あり等） 273 3,750万円前後 130㎡前後 27〜28万円

新省エネ基準帯41件の中央面積はちょうど100㎡＝約30坪で、注文住宅で3LDK 延床100㎡を建てるのに必要十分なサイズ。第一種住居地域の建ぺい率60%/容積率200%なら、敷地100㎡で延床は最大200㎡まで取れる計算なので、3LDKどころか4LDK 120㎡も十分組める。

新耐震基準・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

土地カテゴリではあるが、古家付き土地として売り出される物件は古家の築年で評価が分かれる。新耐震基準（1981年6月施行、それ以前は「旧耐震」）以前の古家付き土地は、解体費を売主負担にできるか・更地引き渡しになるかで実質価格が100〜200万円ぶれる。品確法（住宅の品質確保促進法、2000年4月施行・10年瑕疵保証義務化）以降に建った古家は、再建築せずリフォームで使える可能性も残り、土地としての引き合いも強い。

旧耐震物件の比率と影響

本集計のリスク要素の比率では、旧耐震・再建築不可・借地権・告知事項のフラグが立った物件は0件だった。これは「西区に旧耐震や再建築不可がない」のではなく、掲載情報の構造化フィールドにフラグが入っていないだけで、エリアプロフィール上は 築古住宅密集エリアでは細街路・接道2m未満の再建築不可物件が多い と整理されている。物件ページの本文や備考欄に「現況有姿」「再建築不可」と書かれているケースが当月分にも紛れている可能性が高いので、本サービスのフラグだけに頼らず、個別物件で接道幅員と建築基準法42条の道路種別を必ず確認したい。

用途地域・面積別の相場

愛知県名古屋市西区で家を建てる土地、坪単価で見ると注文住宅向けはこのゾーンに集中している——という見立てを、本集計と用途地域の規制から組み立てる。

面積帯ごとの相場（注文住宅 buyer 視点）

ざっくり言えば、100㎡（約30坪）前後が3LDK向け・130〜150㎡（40〜45坪）が4LDK向けの中央線だ。本集計の駅徒歩別中央面積は徒歩6〜10分で139㎡、徒歩11〜15分で134㎡、徒歩16〜20分で128㎡。中央値ベースで3,000〜4,000万円台の物件を選べば、4LDK 延床120㎡を建てられる敷地は十分手に入る計算になる。坪単価で見ると、徒歩6〜10分帯は㎡単価36.2万円＝坪約120万円、徒歩11〜15分帯は㎡単価24.3万円＝坪約80万円。徒歩を5分譲れば坪40万円安くなるのが今月のリアルだ。

用途地域構成（建てられる・建てにくいの判定）

エリアプロフィールに整理されているように、西区は商業地域（約10%）・近隣商業地域（約10%）・第一種住居地域（約25%）・第二種住居地域（約15%）・第一種中高層住居専用地域（約10%）・準工業地域（約20%）の混在区。注文住宅buyerの推奨度は次の通り。

接道・形状・建築条件（家を建てる現実的観点）

エリアプロフィールでは、間口6m以上・整形地・南向き接道で+10〜15%、旗竿地・北向き・接道2m台で-15〜25%、再建築不可は実勢で半額〜3分の1という整理。新規分譲土地の約50〜60%が建築条件付きとの推計もある。当サービスの集計でも、2020年以降帯の41件の多くが建築条件付き分譲地に該当しているとみられ、注文住宅で自由設計を求めるbuyerは「条件なし」の文言確認が必須。建築条件付きの場合、指定ハウスメーカーの建築費が想定より高額になり、土地価格が安く見えても総額で割高になるケースがエリアプロフィールでも警鐘されている。

外構・地盤改良費のチェックリストとしては、(1) 接道幅員（4m+で2m以上接道があるか）、(2) セットバック要否、(3) 上下水道・ガスの引込状況（古い住宅地は私設管の場合あり）、(4) 隣地境界確定の有無、(5) 高低差・擁壁の有無、の5点を内見前に押さえたい。

立地軸でみる相場

駅徒歩のプレミアムは、当サービス集計でくっきり数字に出ている。

駅徒歩帯ごとの価格感

徒歩1〜5分が中央値4,980万円・㎡単価42.2万円、徒歩6〜10分が4,370万円・36.2万円、徒歩11〜15分が3,250万円・24.3万円、徒歩16〜20分が2,599万円・19.9万円、徒歩21分以上が6,300万円・15.6万円（少数の参考値）。つまり徒歩1〜5分と11〜15分で㎡単価が約1.7倍、徒歩16〜20分まで広げれば㎡単価は半分以下になる。徒歩21分以上で中央価格だけ跳ねているのは、面積中央値が402.74㎡（122坪超）と大型敷地の少数案件に引っ張られているため。

町丁/地区での偏り

地区別の中央価格は次のように分かれる。

注文住宅 buyer の現実的な選択肢としては、中小田井・大野木・枇杷島あたりが「面積を取りつつ予算3,000万円以内」を狙える帯。城西・庄内通は単価が高い一方、まとまった敷地が出やすく延床150㎡超の大型住宅を考えるなら候補に入る。

リスク要素と注意ポイント

当サービス集計のリスクフラグ

冒頭でも触れたが、本集計の構造化フラグでは旧耐震・再建築不可・借地権・告知事項の該当件数はゼロ。これは「西区に該当物件が無い」というよりは情報がフィールド化されていないだけで、実際には備考欄に書かれているケースが相当数あると見るのが妥当。住宅ローン審査では、旧耐震は融資年数が短くなる、再建築不可は原則として住宅ローン対象外、借地権は融資条件が厳しくなるなど、土地そのものの価格以上の影響が出る。物件ページの「特記事項」「現況」「権利」の欄は隅々まで読みたい。

立地に固有のリスク（ハザード）

西区は庄内川・新川の流域にあり、ハザードリスクは無視できない。 西区のほぼ全域が青色（2.0m〜3.0m未満）・水色（1.0〜2.0m未満）の浸水想定で、北西の枇杷島周辺は紫色（4.0〜5.0m未満）や濃い青色（3.0〜4.0m未満）になっている地域もある （出典: 名古屋市洪水ハザードマップ・名古屋市公式）。地震ハザードでは庄内川沿岸の沖積低地で液状化リスクが中〜高、北部山田地区は微高地で相対的に低リスクとされる。本集計で「枇杷島」「江向町」「中小田井」など庄内川沿いに該当する地区を選ぶなら、ハザードマップでの浸水想定深と液状化リスクは必ず最初に確認するべき項目だ。

規制・条例で抑えるべき点

エリア南東部の四間道町並み保存地区は名古屋市の景観条例により外観意匠の規制がある。古い町並みに惹かれて児玉や那古野で土地を探す場合は、新築の外観デザイン自由度が落ちる前提で設計を組む必要がある。防火地域・準防火地域指定も広範で、建物本体の建築コストにも影響する。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

国土交通省「不動産取引価格情報検索」の直近データ（出典: tochidai.info / utinokati.com 集計、国交省原データ）を当サービス集計と並べてみる。

つまり国交省の2025年通年取引平均（22.7万円/㎡）と、当サービスの売出中央値（28.3万円/㎡）には、約25%の乖離がある。これは売主想定価格と成約価格のギャップで、エリアプロフィールでも「公示地価は+3.78%上昇している中での実勢価格調整。土地購入者には交渉余地拡大のサイン」と整理されている。当サービスが捉えた前月比-14.5%の中央値低下は、この乖離がリアルタイムで縮まっている動きと読むのが自然だ。

直近の取引事例で代表的なものは、上小田井・庄内緑地公園駅徒歩4分の長方形51.4坪（第一種住居）、中小田井・上小田井駅徒歩9分の長方形48.4坪（第一種住居）など。45〜55坪・長方形・第一種住居地域が西区の主流スペックで、本集計の中央面積（徒歩6〜10分帯で139㎡＝約42坪）とおおむね整合する。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるか、本集計の下位10%と上位10%を取り出してみる。

下位10%: 1,880万円以下に並ぶ物件

下位10%の境界は1,880万円（前月比-24.2%）。該当30件の中央面積は87.33㎡（約26坪）、駅徒歩中央値は15分。狭小地・徒歩15分前後・準工業や狭小住宅地に集中している。注文住宅で延床100㎡を建てるには、建ぺい率60%なら敷地100㎡欲しいので26坪はギリギリ。3階建てで容積率を使い切る前提なら成立する。「予算を抑えて狭小3階建てを建てる」ことに向いた帯であり、大野木や江向町、枇杷島の一部がここに該当する。

上位10%: 8,580万円以上に並ぶ物件

上位10%の境界は8,580万円（前月比-11.4%）。該当30件の中央面積は246.19㎡（約74坪）、駅徒歩中央値は6分。駅近×大型整形地という、注文住宅 buyer にとっては憧れの構成だが、坪単価で見ると100万円超のゾーン。城西・庄内通・則武新町といった単価上位地区が主役。延床180〜200㎡の大型住宅、二世帯住宅、平屋の広い庭を狙う層向け。

本稿で描いた分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って監視するフェーズだ。中央値16.5日で消える個体を見逃さないには、毎日の自動巡回が事実上欠かせない。「47坪・第一種住居・建築条件なし・徒歩12分以内」のような複合条件は、人間の手作業で11サイトを毎朝巡回する負荷を考えると、現実的には自動化の領域に入る。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1: 愛知県名古屋市西区 土地の坪単価はいくらですか？

本集計（314件）の㎡単価中央値は28.33万円＝坪約94万円です。ただし駅徒歩で大きく違い、徒歩1〜5分は坪約139万円、徒歩11〜15分は坪約80万円、徒歩16〜20分は坪約66万円。地区別では大野木（坪約57万円）から城西（坪約139万円）まで2倍以上の幅があります。

Q2: 愛知県名古屋市西区 土地の買い時はいつですか？

タイミングを断定はできませんが、本サービスの集計では当月、中央値が前月比-14.5%、上位10%境界が-11.4%、下位10%境界が-24.2%と、上下とも下方修正されました。エリアプロフィールでは公示地価+3.78%（5年連続上昇）と整理されており、「公的指標は上昇継続、売出価格は調整局面」というギャップが広がっています。仮説として、買主にとっては交渉余地が拡大しやすい局面と言えるかもしれません。

Q3: 建築条件付き土地はどれくらい流通していますか？

エリアプロフィールの整理では、新規分譲土地の約50〜60%が建築条件付きと推計されます。当月、新省エネ基準帯（想定竣工2026年）が1件→41件に急増した分の多くも建築条件付き分譲地と見られます。注文住宅で自由設計を求める場合、物件情報の「取引態様」「条件」欄を必ず確認し、建築条件なしを優先するか、条件付きでも指定HMの建築費を事前に握ることが必要です。

Q4: 愛知県名古屋市西区 土地で坪単価が高いのはどんな条件ですか？

本集計では、(1) 駅徒歩5分以内、(2) 城西・庄内通・則武新町・児玉などの区中央〜南部、(3) 整形地・南向き接道、(4) 100㎡超の大型整形地、の組み合わせで㎡単価40万円超＝坪130万円超になります。最上位帯の上位10%（8,580万円以上）の中央徒歩は6分、中央面積246㎡です。

Q5: 用途地域の違いで価格はどれくらい変わりますか？

エリアプロフィールの整理では、商業地域（名駅至近）が坪150〜250万円、近隣商業地域（浄心・浅間町駅周辺）が坪80〜130万円、第一種住居地域の中部住宅地が坪50〜80万円、第一種住居地域の山田地区北部が坪30〜50万円、準工業地域が坪40〜70万円です。住宅を建てる目的なら第一種住居地域の中部〜北部が現実的な選択肢、商業地域は単価以上に固定資産税負担も大きい点に注意してください。

Q6: 名駅再開発のスケジュール白紙化は、西区の土地に影響しますか？

短期では値上がり期待が後退しています。2025年12月に名鉄が解体・新築着工とも「未定」と発表し、 新たな建設計画を今後4年程度かけて策定するスケジュール に整理し直されました（出典: 日本経済新聞 2026年4月）。本サービス集計で前月比-14.5%の調整が出ているのは、この影響を売主側が織り込みに行っている可能性があります（仮説）。一方で 2026年4月28日、17の組織が名古屋駅前について初めて同じテーブルに座った 「名駅グランドデザイン懇談会」が始動しており、中長期的に再開発が消えるわけではありません。

Q7: 狙いの条件で愛知県名古屋市西区 土地の新着を毎日追うには？

当サービス（物件ウォッチ）は、athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO の11サイトを毎日自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「45〜55坪 × 建築条件なし × 第一種住居 × 駅徒歩15分以内」のような複合条件も設定可能で、無料プランなら24時間遅延版で試せます。本稿で示した通り、本集計の物件は中央値16.5日で掲載から消える流通速度。自動追跡は事実上必須と言えます。

2026年6月のハイライトと注意点

今月のデータで最も特筆すべきは、「2020年以降（新省エネ基準）」帯の1件→41件への急増だ。前月版から並べたとき、この変化なしには西区の土地市場を語れない。背景には建築条件付きの新規分譲地・小区画ミニ分譲がまとまって市場に投入された流れがあり、注文住宅 buyer にとっては自由設計の土地を取り合う競争が一段と激しくなる月になった。同時に、価格中央値の前月比-14.5%、上位10%境界の-11.4%、下位10%境界の-24.2%という三点同時の下方修正は、名駅再開発のスケジュール白紙化を売主側が織り込みに行っている調整局面と整合する。

注意点としては、本レポートは売出時点の価格データであり成約価格ではないこと、また同一物件が複数サイトに掲載されている場合はそれぞれを1件として数えていること。価格中央値や件数の変動は、需要そのものより売主の値付け戦略を反映している側面が大きいため、実取引（国交省の2025年通年平均は坪75万円）とのギャップを常に頭の片隅に置いて読んでください。継続観測することで、売出と成約の乖離がどう縮まっていくかが見えてきます。

本レポートは物件ウォッチが11サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から2026年5月5日〜6月4日に自動収集した愛知県名古屋市西区 土地カテゴリ314件の掲載データに基づく集計です。日本の不動産市場全体の動向ではなく、本サービスが捕捉した売出データの分析です。次回更新は2026年7月上旬、月1回ペースで継続します。

314件超の愛知県名古屋市西区 土地から条件に合う1件を

特に 建築条件なし 100〜130㎡, 駅徒歩10分以内 5,000万円以下, 浸水想定外の山田地区 整形地 は早く動きます。11サイトの新着を30分ごとにチェックして、LINEで即通知。
この月次レポートも毎月3日にLINEで届きます。

LINEで新着通知を受け取る

他のレポート

過去の愛知県名古屋市西区 土地に関する記事

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブル・ノムコムなど11サイトを横断して収集した2026年6月4日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は こちら から確認できます。