上位10%価格ラインが前月比+51.2% — 駅前再開発の再延期下で広がる二極化 | 北海道函館市 土地 中古相場分析【2026年6月版】— 567件集計

最終更新: 2026年6月4日 | 567件・8サイトのデータに基づく

函館の土地市場は、いま静かに「二極化」しています。当サービスが2026年5月5日から6月4日の30日間に集めた567件を集計したところ、中央値は680万円と前月の700万円から微減。ところが上位10%を区切るラインは2,480万円から3,750万円へと一気に跳ね上がりました。住宅地公示地価は 前年比+0.06％とほぼ横ばい で推移するなか、実際の売地は「住宅用の中庸ゾーン」と「事業用・観光用の高額ゾーン」に分かれて動いている。注文住宅のための土地探しが、これまで以上に難しい局面に入ったように見えます。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 8サイト（athome, センチュリー21, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, ピタットハウス, 不動産連合隊, SUUMO）の掲載データ 567件、期間 2026-05-05 〜 2026-06-04
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 注意点:
  • 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
  • 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています

TL;DR / 今月の要点

• 当サービス集計の価格中央値は 680万円（前月比 −2.9%）、㎡単価中央値は 3.26万円/㎡（同 +2.5%）
• 上位10%価格ラインは2,480万円 → 3,750万円へ +51.2% と急上昇。大型事業用地・観光用地の高額売り出しが影響したと推測される
• 安めの4分の1ライン（下位の目安）は 400万円、高めの4分の1ラインは 985万円。住宅用の現実的レンジは概ね 400〜1,000万円
• 集計対象567件のうち、SUUMOが409件、ピタットハウス46件、不動産連合隊45件と続き、住宅向け中堅サイトに掲載が集中
• 駅徒歩 1〜5分の中央値 698万円に対し、16〜20分は 955万円。郊外大型地が混じる逆転現象も
• 桔梗町・本通・湯川町・桔梗・富岡町など住宅向け人気町丁の中央値は概ね 700〜1,200万円台、㎡単価で 3.6〜4.5万円
• 前月の640件から567件へ掲載数は −11.4% 縮小。空き家解体に伴う更地放出ペースに変化の兆し

今月のトップ3変化（前月比）

前月版（2026年5月集計）と当月版で、最も大きく動いた指標を3つ取り上げます。本サービス集計の 前月比較 から、変化のインパクトが大きい順に並べたものです。

上位10%価格ラインが2,480万円 → 3,750万円へ +51.2%

最もインパクトの大きい変化は、上位10%層を区切る価格の急上昇でした。前月は2,480万円だったラインが、当月は3,750万円。差分1,270万円、率にして+51.2%です。中央値が680万円とほぼ横ばいで推移するなか、「裾の長さ」だけが大きく伸びた形になります。

背景の仮説として、 函館駅前東地区第一種市街地再開発事業は2028年10月以降の順次竣工を見込み、25階建の住宅棟・15階建のホテル棟が計画されている 状況にあり、駅前・湯川町など観光接続が見込めるエリアで事業用・宿泊用地としての大型売り出しが増えた可能性があります。実際、湯川町の高めの4分の1ラインは6,950万円まで伸びており、住宅地ではなく事業用地のロットがこの層を押し上げていると読めます（推測ですが、確証はありません）。

築年帯「2020年以降（新省エネ基準）」の中央値が 690→580万円へ −15.9%

更地・新規造成地に多い「2020年以降」枠の中央値が、690万円から580万円へ110万円下がりました。サンプル数は19件と限定的なので参考扱いですが、新規分譲地のロットがやや小ぶりな住宅向けに振れた、あるいは郊外造成地の価格調整が入った可能性があります。

注文住宅用地を探す方にとっては、新規分譲ロットの中央値が600万円を切ってきているのは見逃せないシグナル。建築条件付きの場合もあるため、後述する「自由設計か条件付きか」のチェックがますます重要になります。

駅徒歩 16〜20分帯の件数が34件 → 26件へ −23.5%

駅徒歩 16〜20分という「郊外バス便圏」の掲載数が、前月から8件減って26件になりました。中央値は980万円 → 955万円で大きく動いていません。掲載数が減るときは、「捌けた」「売主が引っ込めた」「新規供給が止まった」の3つの可能性がありますが、本サービスでは掲載データのみを見ているため成約の有無は判定できません。

ただし 函館駅前東地区市街地再開発組合が2025年1月28日に発足 して以降、市内全体で土地の動きが活発化している印象は否定できず、郊外大型地も含めて「動くものは動いている」と解釈する余地があります（推測）。

🗞️ 今月のトピック

直近で押さえておきたいニュースを2件。いずれも当サービス集計の解釈に影響します。

2026年3月公表の公示地価: 函館市の住宅地は 2026年の公示地価平均で3万9267円/m2、坪単価12万9810円/坪、前年比+0.06% とほぼ横ばい。一方で 商業地は6万8234円/m2、+1.34% と上昇基調。当サービス集計の㎡単価中央値（3.26万円/㎡）は公示地価より低く出ていますが、これは郊外住宅地や狭小地・再建築不可懸念地が混じる売出データの特性であり、整合的です。出典: 土地代データ（tochidai.info）。

駅前東地区再開発の進捗: 函館駅前東地区市街地再開発組合が2025年1月28日に発足、2026年度に新築工事着手、2029年5月の竣工を目指す。新施設はホテル棟、商業・公益棟、商業棟、住宅棟で構成され、補助金は市35億円・国35億円の計70億円 と決まっています。再延期報道もあり読み筋は揺れていますが、駅前の住宅供給230戸計画は当サービス集計の高額レンジの説明変数として留意したいところです。出典: 函館新聞デジタル。

北海道函館市 土地の中古市場の輪郭（当サービス集計）

中央値680万円・㎡単価3.26万円という数字を、まずは構成と分布の角度から眺めます。本サービスが567件を集めた背景を見ると、市場の「厚み」がどこにあるかが見えてきます。

集めた567件の内訳

567件のうち、SUUMOが409件と圧倒的シェア。次いでピタットハウス46件、不動産連合隊45件、athome 32件、LIFULL HOMES 19件、HOME4U 10件、大和ハウス4件、センチュリー21 2件。住宅向け中堅サイトに掲載の主軸があり、ハウスメーカー直販系（大和ハウス）や仲介ネットワーク系（センチュリー21）は限定的という構図です。

注目したいのは不動産連合隊。掲載45件の価格中央値が 7,075万円 と桁違いに高い。これは同サイトに事業用大型地・1,000㎡超の宿泊向け用地などが集中しているため、と読めます（中央面積1,635㎡）。住宅用地を探す読者がここで「相場が違う」と感じるのは正常な反応で、母集団の中身を見れば説明がつきます。

価格はどこに集中しているか

価格分布を500万円刻みのヒストグラムで見ると、0〜500万円が192件、500〜1,000万円が222件で、合わせて全体の73%。北海道函館市の土地は、住宅用地としては1,000万円以下が主戦場だとはっきり示されます。

下位の目安（安めの4分の1）は400万円、最安層（下位5%）は100万円台まで降ります。100万円台というのは、市外郊外や狭小地・再建築不可懸念の付着した物件が中心。一方、高めの4分の1は985万円、上位5%は7,000万円。中央値の10倍以上の物件が同じ「函館市の土地」というラベルで並んでいるわけです。

㎡単価で見ると中央値3.26万円/㎡＝坪単価約10.8万円。SUUMOが公開する 函館市全体の坪単価相場11万円 と概ね一致しており、当サービス集計が市全体の感覚値とずれていないことが分かります。

掲載開始・掲載終了の動き

期間中の新規掲載は34件、掲載終了は32件で、ほぼ均衡。週次で見ると2026年5月19日週に新規12件・終了28件と動きが集中しています。前月の640件から当月の567件へと総数が−11.4%縮小しているのは、新規供給より掲載整理（再掲含む）が先行したためと読めます。

なお、本サービスは掲載データのみを見ており、成約したのか売主が引っ込めたのかは判定できません。掲載終了≠成約である点は留意してください。

築年ごとの相場と「価格の断層」

土地のレポートで築年帯を語る意味はやや限定的です。土地そのものに築年はないからです。ただし当サービスのデータには「2020年以降」枠が19件あり、これは新規造成地・分譲地・既存建物解体後の新規売り出しなどに対応すると考えられます。土地市場で築年帯の代わりに効くのは、面積帯・接道・形状・用途地域。この章では、その「断層」を見ます。

新規供給ロット（2020年以降）の特徴

2020年以降に新規流通したと見られる19件の中央値は 580万円、中央面積213.5㎡、㎡単価3.26万円。整形地中心の新規造成と推測され、価格的にもサイズ的にも「注文住宅で家を建てる買い手の現実的な選択肢」に位置取りされています。

サンプルが少なめなので傾向として見る程度ですが、前月の17件・中央値690万円から件数・価格ともに微増・微減した格好で、「新規造成地で家を建てる」道筋の現実的な価格目線はおおむね 500〜800万円台 と読めます。

旧耐震は判定対象外、リスクは別軸で

当サービスは土地カテゴリでは旧耐震・再建築不可・借地権・告知事項のフラグ件数を0件で集計しています。これは「土地そのもの」には1981年の新耐震基準（1981年6月施行、それ以前は『旧耐震』と呼ばれる建物分類）が直接当てはまらないためです。

ただし、注文住宅用地の探索ではこれらのリスクは別軸で立ち上がります。とくに再建築不可は接道2m未満の土地で発生し、函館市の西部地区（元町・末広町などの伝統的建造物群保存地区）で散見されると地元のエリアプロフィールに示されています。掲載タイトルだけでは判定できないので、内見・現地で必ず確認が必要です。

用途地域・面積別の相場

北海道函館市で家を建てる土地を探すとき、最初に効くのは「面積帯」と「用途地域」。当サービス集計で集めた567件のうち、注文住宅で現実的に検討できるレンジを切り出してみます。

面積帯ごとの相場（注文住宅 buyer 視点）

集計の中央面積は208.5㎡（約63坪）で、注文住宅 buyer が想定する敷地サイズとほぼ重なります。価格中央値680万円をこの面積で割ると坪単価約10.8万円。3LDK 延床100㎡（建ぺい率60%で建築面積60㎡＝約18坪）を平屋〜2階建てで建てるなら、敷地は200㎡前後で十分。4LDK 延床120㎡を2階建てで考えても、必要敷地は150〜200㎡で足りる計算になります。

つまり北海道函館市の中央的な物件（680万円・208㎡）は、4LDK級の家を建てるのにちょうど良いサイズ感。価格レンジで言えば400〜1,000万円が住宅用地のスイートスポット、というのが当サービス集計から読める実感値です。

ただし、面積が大きすぎる物件には注意。湯川町の中央面積409㎡、桔梗の360㎡など、200㎡を超えるロットは固定資産税や草刈り・除雪などの維持コストが膨らみます。注文住宅の延床から逆算して「広すぎない土地」を選ぶ視点が欠かせません。

用途地域構成（建てられる/建てにくいの判定）

エリアプロフィールによれば、函館市の住宅地での建ぺい率・容積率は典型的に60%・200%（第一種住居地域など）、低層住居専用地域では40〜50%・80〜100%が標準。これは延床120㎡前後の4LDK注文住宅であれば、敷地150㎡以上あればほぼ問題なく建てられる水準です。

注文住宅 buyer に推奨度が高いのは、第一種低層住居専用地域→第一種中高層→第一種住居→準住居の順。低層専用は閑静ですが容積率80〜100%で延床に上限が出る場合があるため、4LDKを希望するなら敷地は180㎡以上を確保したいところ。商業地域・工業系の用途地域でも住宅は建てられますが、周辺に飲食店・工場が混在することがあるため、夜間・休日の現地確認をおすすめします。

接道・形状・建築条件（家を建てる現実的観点）

地元のエリアプロフィールでは、西部地区（歴史地区）に狭隘道路・接道2m未満の再建築不可土地が散見され、相場の2〜5割引で出るケースがあるとされています。安く見える物件ほど、接道幅員4m以上＋接道2m以上の条件を満たすか、建築基準法上の道路として認定されているかを確認すべきです。

建築条件付き・自由設計の構成比は、当サービスの掲載タイトル単位では正確に分離できませんが、新規分譲地（美原・桔梗・北美原など）では条件付きが2〜3割程度と推定されています。注文住宅でハウスメーカーを自由に選びたい買い手は、「建築条件なし」「売地のみ」での絞り込みが必須。物件ウォッチのLINE通知では、この条件を初期設定に組み込めます。

地盤・上下水道についても、郊外ではLPガス・浄化槽の物件が混じります。引込み費用・地盤改良費・擁壁の有無は、建築総額に100〜300万円単位で効くため、現地・売主資料での確認が欠かせません。

立地軸でみる相場

駅徒歩・町丁の2軸で、当サービス集計の567件を切り分けます。函館は車社会で、新幹線停車駅は新函館北斗（北斗市）にあるため、市内JR駅・市電電停の徒歩分は「車を持たない世帯の利便性指標」として読むのが妥当です。

駅徒歩帯ごとの価格感

注目点は2つ。16〜20分の中央価格が955万円と最も高いこと、そして21分以上でも700万円と1〜5分とほぼ同水準であること。

前者は郊外の大型ロットが混じる影響と推測されます（中央面積264㎡）。後者は、函館は車前提のため、駅から離れても住宅地としての価格は大きく下がらない、ということを示唆します。「駅近プレミアム」を強く見込んだ価格設定は通用しにくいエリア性、と読むのが現実的でしょう。

町丁・地区での偏り

当サービス集計で件数が多かった町丁（10件以上）の中央価格を並べると次の通り。

• 桔梗町（26件）: 中央値 816万円、㎡単価 4.38万円、中央面積 180㎡
• 湯川町（24件）: 中央値 1,200万円、㎡単価 3.76万円、中央面積 409㎡
• 本通（23件）: 中央値 980万円、㎡単価 3.71万円、中央面積 221㎡
• 日吉町（22件）: 中央値 700万円、㎡単価 2.64万円、中央面積 256㎡
• 東山町（18件）: 中央値 100万円、㎡単価 0.56万円、中央面積 192㎡
• 桔梗（17件）: 中央値 960万円、㎡単価 3.61万円、中央面積 360㎡
• 富岡町（16件）: 中央値 890万円、㎡単価 4.52万円、中央面積 209㎡
• 昭和（14件）: 中央値 686.5万円、㎡単価 4.25万円、中央面積 166㎡

富岡町・昭和・桔梗町は㎡単価4万円台と人気町丁の顔ぶれ。東山町・陣川町は㎡単価1万円を切り、郊外山手のロットが中心。湯川町は中央面積が409㎡と大きく、観光・温泉接続の事業用地が混じっているため、住宅専用で見るなら㎡単価3.76万円の方を信用すべきです。

注文住宅で「子育てしやすい人気エリア」を狙うなら、桔梗町・富岡町・昭和の3町丁が候補。 昭和3-8-10で5万3,600円/m2、富岡町3-23-13で6万3,000円/m2、本町11-12で8万5,000円/m2 といった公示地点の数字（土地評価額情報サイトより）と整合します。

リスク要素と注意ポイント

土地は建物と違い「築年でのリスク」が直接立ち上がらない代わりに、接道・地盤・ハザード・規制の4軸でリスクが顕在化します。当サービス集計だけでは判別しきれない部分を、エリアプロフィール由来の情報で補強します。

リスク要素の比率（当サービス集計）

567件中、旧耐震・再建築不可・借地権・告知事項のフラグはいずれも0件で集計されています。これは掲載タイトルや公開項目から自動抽出した結果であり、「リスクがゼロ」を意味するものではありません。とくに再建築不可は、現地確認・役所調査ではじめて判明するケースが多いため、内見前段階で見抜くのは難しいのが実情です。

立地に固有のリスク（ハザード）

エリアプロフィールによれば、函館市内では 令和3年7月に津波浸水想定区域が設定され、令和4年2月に津波災害警戒区域として指定されています（出典: 函館市公式サイト）。具体的には函館駅周辺の低地（若松町・大手町・末広町・宝来町）、湯川海岸沿いが想定区域に含まれます。

地震・液状化リスクは、函館は北海道のなかでも相対的に低い地域とされていますが、埋立地（港湾部）では液状化リスクがあり、津波想定区域とも重なるため、駅前・港町・湯川海側の物件は内見時にハザードマップを必ず確認すべきです。出典: 函館市公式ハザードマップ（city.hakodate.hokkaido.jp）。

規制・条例で抑えるべき点

注文住宅で意外と見落とされがちなのが、西部地区の景観条例。元町・末広町には伝統的建造物群保存地区が指定されており、外観・色彩に制限がかかります。新築のデザインで自由を求める買い手にとっては盲点になりやすいポイントです。出典: 函館市公式サイト。

また、函館市は 基準地価の過去最低値が4万0631円/m2（2018年） を経て持ち直し局面にあり、住宅地は2025年基準地価でなお−1.29%。長期的に「資産価値の伸び」を期待する物件選びというより、「住み続ける家の土台」として土地を選ぶスタンスがフィットします。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

567件を価格の両端から見ると、それぞれに特徴的な顔ぶれが並びます。注文住宅 buyer が狙うべきゾーンと、避けたいゾーンが、ここで分かれます。

下位10%: 200万円以下に並ぶ物件

下位10%のカットラインは200万円。該当する55件の特徴は次の通り。

• 中央面積: 176㎡
• 中央駅徒歩: 5.5分
• 主な町丁: 東山町（中央値100万円）、陣川町（200万円）

駅徒歩は意外と近いのに価格が極端に安い、というのがこのゾーンの特徴です。理由は推測ですが、(1)山手の傾斜地・擁壁付き土地、(2)再建築不可・接道不足、(3)市街化調整区域に近接、などが考えられます。安いには安いだけの理由があるゾーンなので、住宅用地として狙うなら現地・役所調査が必須。投資目的やリノベ前提でも厳しい個体が混じります。

上位10%: 3,750万円以上に並ぶ物件

上位10%のカットラインは3,750万円。該当する55件の特徴は次の通り。

• 中央面積: 1,449㎡（約438坪）
• 中央駅徒歩: 3.5分
• 性格: 大型事業用地・宿泊施設用地・複数区画一括売り

注文住宅の買い手がこのゾーンを狙うことは現実的にありません。1,000㎡超の駅近一等地は、観光・宿泊・複合施設向けの大ロットだからです。前月比+51.2%の急上昇は、こうした大型事業用地の新規売り出しが集中したことが主因と読めます（推測）。

住宅用の現実的ゾーン

注文住宅 buyer が見るべきは、結局400〜1,000万円・150〜250㎡・駅徒歩15分以内のゾーン。567件のうち約4割がこの帯に入ります。

本稿で描いた分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って監視するフェーズ。掲載期間中央値（直近サンプルでの観測）が短い物件ほど「速く消える」傾向があり、毎日の自動巡回なしでは見逃しが続発します。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1: 北海道函館市 土地の坪単価はいくらですか？

当サービス集計では、北海道函館市の土地の㎡単価中央値は 3.26万円/m2（坪単価約10.8万円）。住宅地に絞ると、桔梗町4.38万円・富岡町4.52万円・本通3.71万円・昭和4.25万円といったレンジで、市の中心住宅地は概ね4万円前後／㎡です。公示地価では 住宅地平均が3万9267円/m2（2026年） とされており、当サービス集計と整合的です。

Q2: 北海道函館市 土地の買い時はいつですか？

本集計の前月比では中央値が700万円→680万円（−2.9%）と微減、住宅地公示地価は+0.06%でほぼ横ばい。「劇的に下がる」「劇的に上がる」局面ではなく、好条件の個体を粘り強く探すフェーズと言えます。注文住宅の場合は建築費・金利の動向と土地探しを並行させ、土地が見つかった時点で着工タイミングを決める進め方が現実的です。

Q3: 建築条件付き土地はどれくらい流通していますか？

エリアプロフィールによれば、新規分譲地（美原・桔梗・北美原など）では建築条件付きが2〜3割程度と推定されます。注文住宅でハウスメーカーを自由に選びたい方は「建築条件なし」「売地」での絞り込みが必須。本集計の567件は売地中心ですが、タイトルに「条件付き」を含むものは個別に除外して検討してください。

Q4: 北海道函館市 土地で坪単価が高いのはどんな条件ですか？

本サービス集計では、㎡単価が高い順に 富岡町（4.52万円）→桔梗町（4.38万円）→昭和（4.25万円）→湯川町（3.76万円）→本通（3.71万円）。共通項は、(1)JR駅または市電停留場から徒歩10分圏、(2)整形地で接道良好、(3)生活インフラ（病院・商業）に近接、の3点。公示地価では 市内最高地点が本町32-13で18.1万円/m2（坪単価59.8万円） と、商業中心地が群を抜きます。

Q5: 用途地域の違いで価格はどれくらい変わりますか？

エリアプロフィール由来の参考値では、第一種低層住居専用地域（郊外）で坪単価8〜13万円、第一種住居地域（美原・昭和・本通）で10〜18万円、中心商業地域（五稜郭・本町・駅前）で30〜60万円、工業地域で8〜12万円。住宅向けは坪10〜18万円が現実的なレンジです。同じ函館市内でも、用途地域で2〜3倍の価格差があると認識してください。

Q6: 今月（2026年6月版）の集計で特に注目すべき点は？

当月版で目を引くのは、上位10%価格ラインが前月比+51.2%で2,480万円→3,750万円に急上昇したこと。中央値はほぼ横ばい（−2.9%）なので、「住宅用の中庸ゾーン」と「事業用・大型ロットゾーン」の二極化が顕在化しています。注文住宅 buyer が狙う400〜1,000万円ゾーンは大きく動いていないため、慌てる必要はありませんが、「市場全体が動いている」という相場感だけは押さえておきたいところです。

Q7: 狙いの条件で北海道函館市 土地の新着を毎日追うには？

当サービス（物件ウォッチ）は、athome, センチュリー21, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, ピタットハウス, 不動産連合隊, SUUMO の 8サイトを毎日自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「60〜80坪 × 建築条件なし × 駅徒歩15分以内」「桔梗町・富岡町・本通エリア × 800万円以下」のような複合条件も設定可能。無料プランなら24時間遅延版で試せます。本稿で見たとおり、新規供給は週によって6〜12件と波があり、好条件の個体を見逃さないには毎日の自動追跡が事実上必須と言えます。

2026年6月のハイライトと注意点

当月データで最も特筆すべきは、上位10%価格ラインの+51.2%という急上昇。中央値は−2.9%とほぼ横ばいで動いているため、「市場が動いた」のは住宅用ではなく大型事業用ゾーン、というのが正しい読み筋です。住宅用地を探している買い手にとっては、「ニュースの数字に惑わされず、自分の予算レンジ（400〜1,000万円）に集中する」のが今月の合言葉になります。

注意点として、本集計は掲載データのみを扱い、成約価格・成約有無は判定できません。また、再建築不可・建築条件付きの判定は掲載タイトル単位では難しく、個別物件での現地・役所調査が必須です。前月の640件から567件への−11.4%は、新規供給の鈍化ではなく掲載整理のタイミングが影響したものと考えられ、来月以降の継続観測で実態がはっきりしてくるはずです。

本レポートは物件ウォッチが athome, センチュリー21, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, ピタットハウス, 不動産連合隊, SUUMO の 8サイトから自動収集した、北海道函館市 土地カテゴリ 567件の掲載データに基づく集計です。分析対象期間は2026年5月5日から2026年6月4日の30日間。日本の不動産市場全体の動向ではなく、当サービスが集めたデータ範囲での分析である点にご留意ください。次回更新は2026年7月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大和ハウス・HOME4U・LIFULL HOMES・ピタットハウス・不動産連合隊・SUUMOを横断して収集した2026年6月4日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は こちら から確認できます。