築年の断層で価格は4.5倍、青葉区2,095件が語る中古の現実 | 宮城県仙台市青葉区 中古マンション 中古相場分析【2026年8月版】— 2095件集計

最終更新: | 2,095件・13サイトのデータに基づく

1,980万円——これが、当サービスが13サイトから集めた宮城県仙台市青葉区の中古マンション2,095件(2026年7月6日〜8月5日)の価格中央値だ。だが、この一点だけで「青葉区の相場」を掴んだつもりになると、たいてい足をすくわれる。収集したデータの中には99万円の一室から3億6,800万円の住戸まで並び、その開きは370倍を超える。しかも築年帯をひとつまたいだ瞬間、中央値は階段状に跳ね上がる。今月は、その「断層」がどこに走っているのかを数字で追っていく。

市場サマリー

集計件数
2,095件
中央値価格
1,980万円
㎡単価中央値
28.4万/㎡
価格帯 (Q1–Q3)
1,290〜2,680万円

宮城県仙台市青葉区 中古マンションの新着を見逃さない

今月の注目: 新耐震以降の3LDK, 駅徒歩10分以内, 予算1,500〜2,500万円
13サイトを15分間隔で自動チェック。新着が出たらLINEに即通知します。
この月次レポートも毎月3日にLINEで届きます。

LINEで新着通知を受け取る

📝 本稿の読み方

TL;DR / 今月の要点

📊 今月の主要数値(当サービス集計)

宮城県仙台市青葉区 中古マンションの中古市場の輪郭(当サービス集計)

まず、今回の2,095件がどんな顔ぶれなのかを押さえておきたい。

集めた2,095件の内訳

本集計は13サイトから自動収集したデータで構成されている。内訳はSUUMO 802件、athome 544件、LIFULL HOMES 371件で、この上位3サイトだけで全体の約8割。以下、三井のリハウス100件、東急リバブル92件、センチュリー21 52件、住友ステップ38件、大京穴吹不動産34件、HOME4U 31件と続く。面白いのはサイトごとの「品揃えの差」だ。athomeの価格中央値は1,365万円・築年中央1986年に対し、住友ステップは3,980万円・築年中央2003年、三井のリハウスは2,770万円・築年中央1997年。同じ青葉区を見ていても、どのサイトを開くかで目に入る価格帯がまるで違う。1サイトあたりの掲載だけを眺めていると、相場観が偏る構造になっている。

価格はどこに集中しているか

価格が判明した2,066件の中央値は1,980万円、平均は2,342万円。平均が中央値を600万円近く上回るのは、上に長い裾を引いた分布だからだ。最小値は99万円、最大値は3億6,800万円。安めの4分の1のラインが1,290万円、高めの4分の1が2,680万円、最安層(下位5%)が450万円、最上層(上位5%)が5,788万円。㎡単価の中央値は28.4万円/㎡だった。件数の山を500万円刻みで見ると、1,500〜2,000万円が421件、2,000〜2,500万円が408件で、この2つの帯に829件——約4割が集まる。つまり青葉区の中古マンション探しは、実務的には「1,500万〜2,500万円で何が買えるか」の勝負になりやすい、というのが本集計から読める姿だ。

掲載の出入り

収集期間中に掲載が終了した物件のうち、掲載期間を追えた187件では、掲載終了までの日数は中央値11日(下位の目安5日、上位の目安17日)。週次の新規掲載数には観測上のばらつきが大きく、これは参考扱いにとどめるが、少なくとも「気になる部屋は2週間前後で画面から消える」ことは押さえておきたい。

築年帯別の相場と価格の断層

宮城県仙台市青葉区の中古マンションには、はっきりとした築年の断層がある。しかも一段ではなく、三段だ。

築年帯ごとの中央価格

当サービスが収集した2,095件を築年帯で切ると、次のようになる。

築年帯ごとの中央価格
築年帯 件数 価格中央値 面積中央値
1980年以前(旧耐震) 348件 1,280万円 63.97㎡
1981〜1999年(新耐震) 1,318件 1,880万円 64.80㎡
2000〜2009年(品確法) 193件 3,280万円 80.06㎡
2010〜2019年 71件 5,180万円 72.02㎡
2020年以降(新省エネ基準) 123件 5,780万円 69.83㎡

端から端まで、1,280万円と5,780万円。約4.5倍である。面積はむしろ品確法世代(2000〜2009年)が最も広いのに価格は真ん中、という点も見逃せない。㎡単価の中央値で比べると、2020年以降は1980年以前の約4.8倍、2010年代でも約3.5倍にあたる。

境界線の前後で何が起きているか

断層の一段目は1981年6月に施行された新耐震基準だ。この線をまたぐと中央値は1,280万円から1,880万円へ、+600万円の上昇。二段目が2000年4月施行の品確法(住宅の品質確保促進法、10年瑕疵保証の義務化)で、1,880万円から3,280万円へ+1,400万円。今回のデータで最も落差が大きいのはここだ。三段目は2010年代で、3,280万円から5,180万円へ+1,900万円。一方、2010年代と2020年以降の差は+600万円にとどまり、上に行くほど段差が縮む。件数構成も特徴的で、1981〜1999年の1,318件が全体の6割超を占める一方、2010年代はわずか71件。築浅の在庫が薄いのだ。

間取りと重ねるとさらに輪郭が出る。3LDKに絞ると、1980年以前1,990万円(38件)、1981〜1999年2,190万円(314件)、2000〜2009年3,999万円(90件)、2010〜2019年5,090万円(46件)、2020年以降6,630万円(48件)。新耐震世代の3LDKは2,000万円台前半に厚く積み上がっており、ここが青葉区の「実需の本丸」と読める。構造情報が取れた分だけを見ると、1981〜1999年ではRC造2,090万円(24件)に対しSRC造2,235万円(16件)と、サンプルは少なめながらSRC造がやや高い傾向にあるようだ。

旧耐震16.6%が意味すること

本集計で旧耐震に該当する掲載は348件、全体の16.6%。築年中央値は1975年で、価格中央値1,280万円、安めの4分の1は650万円まで下がる。金額だけ見れば魅力的に映るが、住宅ローンの融資年数が短く設定されやすい、金融機関によっては取扱いそのものが限られる、といった資金面のハードルが実務上ついて回る。地震保険料の区分や、耐震診断・改修の有無も購入判断の材料になる。エリアプロフィールでは青葉区の旧耐震比率に関する公的データは確認できていないため、比較は本集計の範囲にとどめておきたい。

間取り・構造別の相場

3LDKの中央値は2,480万円。だが同じ区内で、1K/1DKなら620万円で買える部屋もある。間取りが変わると、価格の桁がひとつ動く。

主要間取りの顔ぶれ

当サービスが集めた2,095件を間取り別に整理すると、こうなる。

主要間取りの顔ぶれ
間取り 件数 価格中央値 面積中央値 築年中央
1K/1DK 35件 620万円 29.91㎡ 1985年
1LDK 86件 1,980万円 51.90㎡ 1993年
2DK/2LDK 294件 2,090万円 61.88㎡ 1985年
3LDK 538件 2,480万円 73.71㎡ 1996年
4LDK以上 134件 2,390万円 86.04㎡ 1995年

※1Rは2件のみで統計としては扱わない。

目を引くのは、4LDK以上(2,390万円)が3LDK(2,480万円)より安いことだ。面積は12㎡以上広いのに価格は下。㎡単価ベースでも4LDK以上は全間取りで最も低い水準にある。仮説として、広い住戸ほど郊外側・バス便エリアや築年の古い大型住戸に偏るためではないかと見ているが、確証はない。単身・DINKS向けの1LDKは1,980万円と、面積が20㎡以上小さい割に2DK/2LDKに肉薄しており、都心部の築浅ワンフロアものが価格を押し上げている構図が透けて見える。

構造別の相場

構造の記載が取れたのは全体の一部にとどまる。その範囲では、RC造46件の中央値2,299万円(築年中央1997年)、SRC造21件が2,180万円(同1987年、サンプルが少なめなので傾向として見る程度)、鉄骨造は4件で1,765万円という少数の参考値だ。RC造は築年中央が10年新しく、価格帯の上振れ(高めの4分の1が5,142万円)が大きいのが特徴。一般論として、SRC造は鉄骨を芯に持つぶん大スパン・高層に向き遮音や耐久で有利とされる一方、解体・改修コストは重くなる。RC造は中低層から高層まで幅広く、断熱・遮音は仕様と施工年代の影響が大きい。構造名だけで優劣を決めず、管理状態と修繕履歴で見るのが現実的だと考えている。

高仕様物件と新築供給の位置づけ

青葉区で優勢なマンションブランドや、修繕積立金・管理費の相場観については、エリアプロフィールの範囲では公開情報が確認できていない(未確認)。一方、仲介大手の掲載では一番町1丁目の免震構造マンションなど、設備仕様を前面に出した物件が見られる(出典: 住友不動産ステップ)。新規供給側では、木町通一丁目で地上15階建・全70邸、平均専有面積73㎡超、1LDK 2,700万円台〜/3LDK 4,900万円台〜(いずれも予定価格)という事例が確認されている(出典: Yahoo!不動産)。この価格帯は、本集計の2020年以降の中央値5,780万円と概ね同じ地平にある。加えて、仙台市内の新築供給の中心は仙台駅東側の宮城野区や太白区あすと長町へシフトしているとの分析があり(出典: 東京カンテイ)、青葉区では新規供給の希少性が中古の価格を下支えする可能性がある。

立地軸でみる相場(駅徒歩・エリア内の偏り)

意外にも、駅に近いほど高い——という単純な図式が、今回のデータでは成立していない。

本サービスが収集した2,095件を駅徒歩帯で分けると、徒歩1〜5分が589件で中央値1,980万円、6〜10分が851件で1,890万円、11〜15分が369件で2,035万円、16〜20分が138件で2,090万円、21分以上が82件で1,639万円。中央値だけ見れば、徒歩16〜20分帯が最も高い。からくりは面積で、徒歩1〜5分の面積中央値が63.45㎡なのに対し、16〜20分は73.84㎡、11〜15分は70.65㎡。都心の駅近はコンパクト住戸が多く、外側に行くほど専有面積が広がる。㎡単価の中央値で比べ直すと順位は反転し、徒歩1〜5分が最も高く、21分以上はその約6割の水準まで落ちる。「総額」で見るか「単価」で見るかで、まったく違う地図が描けるわけだ。

町丁別に見ると、青葉区の中の格差はさらに露骨になる。当集計で件数が多い地区の中央値は、柏木2,998万円(113件、築年中央1997年)、二日町2,380万円(69件)、一番町2,290万円(69件)、五橋2,205万円(137件)、本町2,190万円(60件)、北根2,180万円(72件)、立町2,090万円(98件)、上杉1,690万円(72件)、国見1,590万円(74件)、八幡1,080万円(80件)。最高の柏木と最低の八幡で約2.8倍の開きだ。㎡単価では本町・二日町・五橋が上位に並び、八幡は本町の半分以下の水準にとどまる。一番町と上杉は安めの4分の1と高めの4分の1の幅が極端に広く(一番町は1,080万円〜5,180万円)、築古のコンパクト住戸と築浅の高額住戸が同じ町名の中で混在していると読める。

この「区内格差」は公的データとも符合する。令和7年の公示地価で青葉区の平均は556,933円/㎡(前年比+6.48%の上昇)、住宅地142,392円/㎡(+5.55%)、商業地1,054,382円/㎡(+7.59%)。区内最高地点は中央1-10-1の475万円/㎡である(出典: 土地代データ)。駅圏で見るとあおば通駅が210万7,266円/㎡である一方、山間部の陸前白沢駅圏は7,900円/㎡と、約267倍の開きがある(出典: 土地代相場)。「青葉区」という括りだけで相場を判断せず、駅・町丁目単位で確認すべきだという指摘もある(出典: 土地価格相場)。本集計の町丁別データも、まさにその通りの姿を示している。

リスク要素と注意ポイント

価格の安さには、たいてい理由がある。青葉区の場合、その理由の筆頭は築年だ。

当サービスが収集した2,095件のうち、旧耐震(1981年6月の新耐震基準施行以前)に該当する掲載は348件、比率にして16.6%。おおむね6件に1件だ。この層の築年中央値は1975年、価格中央値は1,280万円、安めの4分の1では650万円まで下がる。総額の魅力は大きいが、購入時に効いてくるのは資金計画のほうだ。旧耐震は住宅ローンの融資期間が短く抑えられたり、取扱い自体に条件が付いたりすることがあり、自己資金の比率を上げざるを得ないケースがある。地震保険の保険料区分でも新耐震より不利になりやすい。加えて、築50年前後になると大規模修繕の周期が3巡目に入る。修繕積立金の残高と長期修繕計画、これまでの実施履歴は必ず管理組合の書面で確認したい。青葉区の修繕積立金・管理費の相場水準については、エリアプロフィールの範囲では公開データが確認できていない(未確認)。

一方、本集計で掲載情報から判定できた範囲では、再建築不可の表示があった物件は0件(0%)、借地権も0件(0%)、告知事項の記載も0件(0%)だった。あくまで各サイトの掲載文言から拾える範囲の集計であり、「該当物件が存在しない」ことの証明ではない点は補足しておく。実際の契約前には重要事項説明で個別に確認するほかない。

ハザード面については、青葉区の浸水想定区域や液状化リスクの区別評価データは、エリアプロフィールでも確認できていない(未確認)。広瀬川が区内を東西に貫く地形であることは知られているが、具体的なリスク評価は各自でハザードマップにあたる必要がある。用途地域の構成比や建ぺい率・容積率の典型値についても同様に、公開情報未確認としておく。

価格側のリスクも押さえておきたい。令和7年分の路線価では、宮城県内最高額は69年連続で青葉区中央一丁目「青葉通」の370万円/㎡。宮城県平均の路線価上昇率は4.4%で全国4位となった一方、不動産鑑定士は「仙台市や仙台圏の地価は利便性の良い場所を中心に今後も上昇するが上昇幅は縮小する」との見方を示し、中心部と郡部の二極化が指摘されている(出典: KHB東日本放送)。本集計で見えた柏木と八幡の2.8倍の差は、その二極化が中古マンションの売出し価格にも表れたものと解釈できるかもしれない(解釈であり、因果の確証はない)。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

エリアプロフィールに収録された青葉区の物件事例10件は、いずれも大手仲介サイトの掲載価格であり、確定した成約価格ではない。この前提を置いたうえで、本集計の数字と突き合わせてみると、なかなか示唆的だ。

価格帯は1,699万円〜6,680万円。最も高いのは大手町の2021年築・75.54㎡・3LDK・大町西公園駅徒歩2分で6,680万円、次いで広瀬町の2011年築・85.86㎡で6,380万円(いずれも出典: 東急リバブル)。一番町1丁目の2024年築・50.07㎡・1LDK・仙台駅徒歩6分が5,180万円、花壇の2023年築・75.61㎡・3LDKが4,980万円(出典: 三井のリハウス)。当サービス集計における2020年以降の中央値5,780万円、2010〜2019年の5,180万円という水準と、ほぼ同じ帯に収まっている。掲載価格ベースの事例と、13サイトから広く集めた本集計の築浅レンジが整合しているのは、この価格帯が青葉区の築浅3LDKの実勢に近いことを裏づける材料になる。

対照的なのが国見ケ丘5丁目の1992年築・199.95㎡・5SLDKで3,480万円、仙台駅までバス37分という事例(出典: 三井のリハウス)。㎡あたりで見れば区内で最も安い部類で、本集計の「4LDK以上は面積が広いのに㎡単価は最低水準」という傾向とぴったり重なる。角五郎2丁目のリフォーム済み物件1,699万円(出典: 東急リバブル)も、本集計の中央値1,980万円を下回る水準だ。掲載価格は駅近・築浅に偏りやすいため中央値は上振れしがちだが、レンジの両端は本集計とよく符合している。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ青葉区で、590万円の部屋と4,300万円の部屋が、駅からほぼ同じ距離に建っている。

当サービスが収集した2,095件のうち、価格が下位10%に入る206件の境界価格は590万円。この層の顔ぶれは、築年中央1985年、面積中央値23.32㎡、駅徒歩中央値7分だ。つまり「駅近の築40年前後・20㎡台コンパクト」。実需のファミリー層には向かないが、現金または少額ローンで買える価格帯であり、単身向け賃貸としての運用や、セカンドハウス用途を検討する層には現実的な選択肢になる。ただし旧耐震が混在するレンジでもあるため、融資と修繕積立金の確認は必須だ。

一方、上位10%の206件は境界価格4,300万円、築年中央2017年、面積中央値78.63㎡、駅徒歩中央値6分。駅からの距離は下位層とほぼ同じ6〜7分なのに、面積は3.4倍、築年は32年新しい。青葉区で価格を決めているのは「駅距離」よりも「築年と広さ」だ——本集計の数字はそう読める。予算4,000万円台後半以上なら、築浅・70㎡台・都心徒歩圏という三拍子が現実的な射程に入る。逆に2,000万円前後の実需層は、1981〜1999年の3LDK(中央値2,190万円、314件)という最大在庫プールが主戦場になる。

そして、どのゾーンを狙うにしても共通する制約がある。本集計で掲載終了までの日数を追えた187件では、その日数は中央値11日、安いほうから4分の1のラインは5日だった。週末に物件情報をまとめてチェックする習慣では、条件に合う一室の半分近くを見逃す計算になる。13サイトを横断して、新着と価格変更を毎日拾い続ける——地味だが、11日という速さの前ではこれが唯一の対抗手段だ。人力でやれば1日30分は溶ける作業だからこそ、自動で回す価値がある。

よくある質問(当サービス集計での回答)

Q1. 宮城県仙台市青葉区 中古マンションの中古相場はいくらですか?

当サービスが13サイトから収集した2,095件(2026年7月6日〜8月5日)の集計では、価格中央値は1,980万円、平均は2,342万円、㎡単価の中央値は28.4万円/㎡です。安めの4分の1のラインが1,290万円、高めの4分の1が2,680万円で、1,500〜2,500万円のレンジに829件(価格判明分の約4割)が集中しています。最小99万円、最大3億6,800万円と幅は非常に広く、一つの数字で語れるエリアではありません。なお、これらは売出時点の掲載価格であり、成約価格ではありません。

Q2. いまは買い時ですか?

当サービスの集計は売出価格の断面であり、買い時を判定するものではありません。判断材料としては、令和7年の公示地価で青葉区平均が前年比+6.48%の上昇、住宅地が+5.55%の上昇となった一方(出典: 土地代データ)、不動産鑑定士が「上昇幅は縮小する」との見方を示している点が挙げられます(出典: KHB東日本放送)。本集計側では、掲載終了までの日数が中央値11日と回転が速いため、価格を待つよりも条件に合う物件を取り逃さない体制のほうが、実務上の効きは大きいと考えています。

Q3. 旧耐震物件の流通量はどれくらいですか?

本サービス集計の2,095件のうち、旧耐震(1981年6月の新耐震基準施行以前)に該当する掲載は348件、比率にして16.6%でした。築年中央値は1975年、価格中央値1,280万円で、安めの4分の1は650万円まで下がります。総額は魅力的ですが、住宅ローンの融資期間や取扱い条件、地震保険料の区分で不利になりやすく、大規模修繕の周期も進んでいます。修繕積立金の残高と長期修繕計画の確認が前提になります。

Q4. ㎡単価が高くなるのはどんな条件ですか?

当サービスの集計では、㎡単価の中央値は全体で28.4万円/㎡ですが、条件で大きく変わります。築年帯では2020年以降が1980年以前の約4.8倍、2010年代でも約3.5倍。駅徒歩では1〜5分帯が最も高く、21分以上帯はその約6割の水準です。町丁別では本町・二日町・五橋が上位で、八幡は本町の半分以下。逆に4LDK以上は面積が広いぶん㎡単価が最も低くなります。要するに「築浅・駅近・都心寄り・コンパクト」ほど単価は上がります。

Q5. 駅徒歩による価格差はどのくらいありますか?

本集計の駅徒歩帯別の中央値は、徒歩1〜5分1,980万円(589件)、6〜10分1,890万円(851件)、11〜15分2,035万円(369件)、16〜20分2,090万円(138件)、21分以上1,639万円(82件)です。総額だけ見ると徒歩16〜20分帯が最も高い逆転現象が起きていますが、これは面積差によるもので、徒歩1〜5分の面積中央値63.45㎡に対し16〜20分は73.84㎡。㎡単価で見ると駅近ほど高い、という通常の順序に戻ります。

Q6. 青葉区は同じ区内でも価格差が大きいと聞きます。どう絞り込めばよいですか?

当サービスの町丁別集計でも差は明確で、柏木の中央値2,998万円に対し八幡は1,080万円と約2.8倍の開きがあります。公示地価でも、区内最高のあおば通駅圏210万7,266円/㎡に対し山間部の陸前白沢駅圏は7,900円/㎡と約267倍の差があり、「駅・町丁目単位での確認が必須」と指摘されています(出典: 土地価格相場)。区名だけで検索条件を組まず、町丁または沿線・駅で区切り、そこに予算と面積の条件を重ねるのが現実的です。

Q7. 狙いの条件で宮城県仙台市青葉区 中古マンションの新着を毎日追うには?

当サービス「物件ウォッチ」はLINEで友だち追加し、「宮城県仙台市青葉区 マンション」と送るだけで監視を開始できます。本レポートと同じ13サイト(athome、センチュリー21、大京穴吹不動産、大和ハウス、HOME4U、LIFULL HOMES、カチタス、東急リバブル、ピタットハウス、三井のリハウス、不動産連合隊、住友ステップ、SUUMO)を15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了をLINEに通知します。エリア、予算、築年、面積、利回りなどの複合条件で絞り込み可能。無料プラン(24時間遅延・1監視)があり、リアルタイム通知やAI分析を含む有料プランは月額980円からです。本集計では掲載終了までの日数が中央値11日のため、毎日の自動追跡が効きます。

2026年8月のハイライトと注意点

今月、当サービスが13サイトから収集した2,095件で最も鮮明だったのは、価格を決めているのが駅距離ではなく「築年と広さ」だという事実だ。下位10%層(境界590万円、206件)の駅徒歩中央値は7分、上位10%層(境界4,300万円、206件)は6分と、駅からの距離はほとんど変わらない。違うのは築年(1985年対2017年)と面積(23.32㎡対78.63㎡)だけである。築年帯別に見ても、旧耐震1,280万円から2020年以降5,780万円まで、階段は三段。特に品確法世代への+1,400万円、2010年代への+1,900万円の段差が大きい。注意点も二つ。ここに並ぶ価格はすべて売出時点の掲載価格で、成約価格ではないこと。そして同一物件が複数サイトに掲載されている場合、それぞれを1件として数えていることだ。数字は方位磁針であって、地図そのものではない。

本レポートは、物件ウォッチが 13サイト(athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, 東急リバブル, ピタットハウス, 三井のリハウス, 不動産連合隊, 住友ステップ, SUUMO)から自動収集した掲載データ 2095件(2026-07-06 〜 2026-08-05)を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

2,095件超の宮城県仙台市青葉区 中古マンションから条件に合う1件を

特に 新耐震以降の3LDK, 駅徒歩10分以内, 予算1,500〜2,500万円 は早く動きます。13サイトの新着を15分間隔でチェックして、LINEで即通知。
この月次レポートも毎月3日にLINEで届きます。

LINEで新着通知を受け取る

他のレポート

過去の宮城県仙台市青葉区 中古マンションに関する記事

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・HOME4U・LIFULL HOMES・カチタス・東急リバブルなど13サイトを横断して収集した2026年8月5日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 宮城県仙台市青葉区 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。