旧耐震990万円と築浅5,150万円、越谷の投資物件522件に走る断層 | 埼玉県越谷市 収益・投資用物件 中古相場分析【2026年9月版】— 522件集計

最終更新: 2026年9月26日 | 522件・6サイトのデータに基づく

いちばん安い1件は250万円、いちばん高い1件は5億9,800万円。同じ越谷市の収益・投資用物件でも、価格の幅はここまで開く。本レポートは当サービスが6サイト（センチュリー21、大京穴吹不動産、健美家、ピタットハウス、楽待、三井のリハウス）から2026年8月26日〜9月25日に収集した522件の掲載データを集計したもの。中央値3,680万円というひとつの数字の裏で、築年と規模がどれほど価格を引き裂いているのかを見ていきたい。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 6サイト（センチュリー21, 大京穴吹不動産, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス）の掲載データ 522件、期間 2026-08-26 〜 2026-09-25
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 観測期間が短いため、新着・掲載終了の件数比較は参考程度にご覧ください
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが収集した522件の価格中央値は3,680万円。安めの4分の1が2,480万円、高めの4分の1が5,358万円で、㎡単価中央値は30.3万円/㎡
• 築年帯の断層が鮮明。1980年以前（旧耐震）の中央値990万円に対し、2010〜2019年は5,150万円と約5.2倍の開き
• 旧耐震は58件・全体の11.1%。利回り中央値9.94%と高いが、面積中央値61.6㎡と小ぶりな区分系が中心
• 利回りは帯ごとに景色が違う。10%以上の33件は中央価格650万円・中央築年1974年、5%未満の24件は中央価格1億145万円・中央築年2008年
• 駅徒歩21分以上の利回り中央値10.01%に対し、徒歩1〜5分は6.00%。近さはそのまま利回りの低さとして価格に織り込まれている
• 下位10%（1,380万円以下）と上位10%（1億2,980万円以上）で駅徒歩の中央値は11分と12分。価格差を決めているのは駅距離ではなく規模と築年
• 再建築不可・借地権・告知事項の記載は当集計上いずれも0件。ただし掲載情報に明記がないだけの可能性もあり、現地確認は必須

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 3,680万円
• ㎡単価中央値: 30.3万円/㎡
• 集計件数: 522件（6サイト）

埼玉県越谷市 収益・投資用物件の中古市場の輪郭（当サービス集計）

越谷市の収益・投資用物件を一望すると、まず目に入るのは「価格帯の広さ」だ。当サービスが6サイトから収集した522件は、最小250万円から最大5億9,800万円まで並んでいる。

集めた522件の内訳

件数の内訳は健美家358件、楽待150件、センチュリー21が8件、ピタットハウス4件、大京穴吹不動産と三井のリハウスが各1件。件数の多い2つを比べると、健美家の価格中央値は3,585万円・中央築年2006年台、楽待は3,980万円・中央築年1988年で、同じエリアでもサイトによって並ぶ物件の顔つきが違う。1サイトだけを見ていては、越谷の投資物件の全体像はつかみにくいということでもある。

価格はどこに集中しているか

522件の価格中央値は3,680万円。安めの4分の1が2,480万円、高めの4分の1が5,358万円で、この2,480万〜5,358万円のレンジに半数が収まる。一方、平均は5,833万円と中央値より2,000万円以上高い。高値の裾を長く引いた分布であることが、最安層（下位5%）535万円と最上層（上位5%）2億1,000万円という両端からも見て取れる。価格帯別では2,500万〜3,000万円が73件で最も厚く、3,500万〜4,000万円が53件、2,000万〜2,500万円が47件と続く。㎡単価の中央値は30.3万円/㎡。つまり「3,000万円前後・100㎡級の一棟もの」が本集計の重心にあたる。

掲載の動き

観測期間中、掲載終了として記録されたものは0件だった。新規掲載の週次推移は当サービスの巡回サイクルの影響が強く出ているため、今回は参考扱いとし、件数の増減としては読まない。

築年帯別の相場と価格の断層

越谷市の収益・投資用物件には、はっきりとした築年の断層がある。当サービスが収集した522件を築年帯で切ると、中央価格は990万円から5,150万円まで、最大で約5.2倍の段差を描く。

築年帯ごとの中央価格

最も件数が多いのは1981〜1999年の177件、次いで2020年以降の131件。本集計では「築25〜45年の一棟もの」と「ほぼ新築」の二極に物件が集まっている格好だ。

境界で何が起きているか

新耐震基準（1981年6月施行）をまたぐ段差が最も大きい。1980年以前の990万円に対し、1981〜1999年は3,399万円で、差は2,409万円。ただしこの差は築年だけの効果ではない。面積中央値が61.6㎡から144.08㎡へと倍以上に開いており、旧耐震帯には小ぶりな区分・戸建系、新耐震帯には一棟ものが多く混ざっていると読める。構造別に重ねると違いはさらに具体的だ。1980年以前は木造11件の中央値620万円、RC造6件で698万円と1,000万円を切る水準。対して1981〜1999年ではRC造21件が1億2,980万円、鉄骨造24件が1億1,900万円、木造24件が3,190万円弱と、同じ築年帯の中で構造による三層構造ができている。

品確法（住宅の品質確保促進法、2000年施行）の前後では2000〜2009年が3,590万円と、新耐震帯から+191万円。段差としては小さい。むしろ跳ねるのは2010年代で5,150万円、利回り中央値は4.96%まで落ちる。2020年以降は4,399万円と2010年代より751万円低いが、これは中央面積105.37㎡の新築アパート系が厚く積み上がったためと見える（推測を含む）。

旧耐震の比率と影響

旧耐震に該当するのは58件、全体の11.1%。1割強という比率は、越谷の収益物件を探すうえで「たまに出会う」程度の頻度だ。中央築年は1974年。利回り中央値9.94%は全帯で最も高いが、金融機関の融資年数は法定耐用年数の残存に左右されやすく、自己資金比率が重くなりやすい。地震保険料の算定でも新耐震より不利になりやすい点は押さえておきたい。数字上の利回りと、実際に手元に残るキャッシュの距離がいちばん開きやすいのがこの帯だ、という印象を持っている。

投資指標の現実 — 埼玉県越谷市 収益・投資用物件の利回りを分解する

利回りで見ると、越谷の収益物件は「別々の商品」が同じ棚に並んでいることがよく分かる。当サービスが収集した522件のうち、利回りが取得できた191件を帯別に並べると、価格の顔ぶれが真逆になる。

利回り帯ごとの構成

帯の並びから、ちょうど中央にあたるのは7%台のゾーンになる。件数最多は7〜10%の68件で、5〜7%の66件がほぼ並ぶ。注目したいのは10%以上の33件で、中央価格650万円・中央築年1974年・中央面積53.0㎡。高利回り帯の正体は、小ぶりで古い低価格帯の物件だ。5%未満の24件が中央1億145万円であることと合わせると、「利回りは価格の関数」という当たり前が、このエリアでもきれいに出ている。なお5%未満と10%以上はサンプルが少なめなので、傾向として見る程度にとどめたい。

利回り × 築年・構造

構造別に見ると、本集計の利回り中央値は木造7.83%（66件・中央値3,185万円）、RC造7.77%（38件・中央値6,245万円）、鉄骨造6.61%（30件・中央値1億1,900万円）、SRC造は少数の参考値として6.65%（8件・中央値1,880万円）。木造とRC造の利回り中央値がほぼ並ぶのは意外だが、RC造の中央築年が1987年であることを踏まえれば納得がいく。築古RC造が利回りを押し上げている構図だ。

築年と構造を重ねると、さらに輪郭が出る。1981〜1999年の木造24件は中央3,190万円弱に対し、同じ築年帯のRC造21件は1億2,980万円、鉄骨造24件は1億1,900万円。同世代でも構造が変われば桁がひとつ動く。一方1980年以前では木造11件620万円、RC造6件698万円と価格差がほぼ消える。築45年を超えると、構造プレミアムが価格に反映されにくくなる——そう読める数字だ。2020年以降は木造13件が中央6,300万円。新築木造アパートがこの価格帯で供給されていることになる。

表面利回りと実質利回りの距離

掲載されている利回りはあくまで満室想定の表面値だ。仮説として、築古木造では10年スパンでの外壁・屋根・給排水の更新費が、表面利回りを1〜2ポイント押し下げる場面は珍しくない（一般論であり、本集計から算出した数値ではない）。エリア概要でも、木造アパートの老朽化に伴う修繕費増大、駅から離れたエリアでの空室リスクが典型的な失敗パターンとして挙げられている。10%以上の帯に並ぶ中央築年1974年・53.0㎡クラスは、表面利回りの高さがそのまま手残りにならない可能性を前提に、修繕履歴と現況家賃の妥当性を一件ずつ確認する対象だと考えたい。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外にも、駅に近いほど利回りは低い。当サービスが収集した522件のうち駅徒歩が取れたものを帯別に見ると、その傾向は素直すぎるほどはっきりしている。

徒歩1〜5分は29件で中央価格5,490万円・利回り中央値6.00%。徒歩6〜10分は41件で3,980万円・8.63%、徒歩11〜15分は59件で4,800万円・6.61%、徒歩16〜20分は19件で2,849万円・7.90%、徒歩21分以上は26件で2,973万円・10.01%。徒歩1〜5分と徒歩21分以上の利回り差はちょうど4ポイント、㎡単価で見ると差は約17.9万円/㎡にのぼる。近さの対価がそのまま価格に乗り、利回りとして削られている構図だ。なお徒歩1〜5分、16〜20分、21分以上はサンプルが少なめなので、傾向として見る程度に。

価格の順序が単調でないのは面積が効いているためで、徒歩11〜15分の中央面積は158.98㎡と最も大きい。駅から離れるほど敷地が取れ、一棟ものの比率が上がる——本集計の数字はそう読める。

町丁別は件数が限られるためいずれも参考の域を出ないが、顔つきの違いは面白い。レイクタウンは13件で中央価格5,490万円、中央築年2015年、利回り中央値4.08%と全体の中でも最も低い。イオンレイクタウンを核とした新しい住宅市街地で、ファミリー層向けの住宅地として形成されてきた経緯がエリア概要に示されており、投資物件としては利回りよりも資産性・入居需要の安定が買われている可能性がある（推測）。一方、瓦曽根は12件で中央価格2億160万円・中央面積738.77㎡・利回り中央値8.99%と、大型一棟ものの色が濃い。南越谷は11件で中央価格2,190万円・中央面積61.6㎡と、区分系が中心。東大沢は15件で中央価格1億1,900万円が並び、同一価格帯の物件が集中して掲載されている様子がうかがえる。

越谷は東武スカイツリーラインが東京メトロ日比谷線・半蔵門線と相互直通しており、都心へ乗り換えなしで出られる路線環境を持つ。南越谷ではJR武蔵野線とも接続する。賃貸需要の土台としては通勤利便性が効いているが、駅別の乗降客数や公示地価の最新値は公開情報を今回確認できていないため、本記事では数値としては扱わない。

リスク要素と注意ポイント

リスク要素の比率を見ると、越谷の収益物件は「数字の上ではきれい」だ。だが、きれいすぎる数字こそ読み方に注意がいる。

当サービスが収集した522件のうち、再建築不可の記載があるものは0件（0%）、借地権も0件（0%）、告知事項も0件（0%）。一方で旧耐震に該当するのは58件、11.1%だった。ここで押さえておきたいのは、0%という数字は「越谷にそうした物件が存在しない」ことを意味しないという点だ。掲載タイトルや概要欄に明記されていなければ当集計では拾えない。重要事項説明で初めて出てくる情報もある以上、0%は「掲載段階で明示されていた件数がゼロ」と理解するのが正確だろう。

実務的に効いてくるのは旧耐震の11.1%のほうだ。新耐震基準は1981年6月施行で、それ以前の建物は融資年数が伸びにくく、自己資金を厚く求められやすい。本集計でも旧耐震帯の中央築年は1974年、中央価格990万円と、現金または短期のアパートローンでの取得を前提としたレンジに収まっている。利回り中央値9.94%という数字は、そうした流動性の低さの対価と読むのが自然だ。

もうひとつ、越谷特有の論点として外せないのが水害リスクである。エリア概要では、越谷市が中川・元荒川・古利根川など複数の河川に囲まれた低平地に位置し、埼玉県東部の中でも浸水想定区域が広く指定されている地域として知られること、沖積低地ゆえに液状化リスクが相対的に高いとされる地域特性を持つことが挙げられている（いずれも定性的な評価で、想定浸水深などの具体値は今回確認できていない）。収益物件は自分が住むわけではないぶん現地確認が甘くなりがちだが、浸水想定区域と過去の浸水履歴、そして火災保険の水災補償の有無と保険料は、利回り計算の前に確認したい項目だ。加えて、用途地域や建ぺい率・容積率の具体的な構成、越谷市独自の補助制度の詳細についても公開情報を今回確認できていないため、個別物件ごとに市の窓口や資料で当たる必要がある。

数字の上で「ゼロ」と出ているものほど、実地で潰す。それが本集計から導ける、いちばん実務的な結論だ。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

下位10%と上位10%を並べたとき、いちばん驚いたのは駅までの距離だった。

当サービスが収集した522件のうち、安いほうから10%にあたる52件は1,380万円以下。その中央築年は1974年、中央面積45.51㎡、駅徒歩の中央値は11分。対して高いほうから10%にあたる52件は1億2,980万円以上で、中央築年1990年、中央面積484.94㎡、駅徒歩の中央値は12分。価格は9倍以上離れているのに、駅からの距離はほぼ同じなのだ。つまりこのエリアで価格を決めているのは駅距離ではなく、規模と築年である——本集計の数字はそう語っている。

お得ゾーンとして機能しやすいのは、下位10%の顔つきに近い「築45年超・50㎡前後・徒歩10分台」の区分系だろう。利回り10%以上の33件が中央価格650万円であることを踏まえれば、少額の自己資金で1室目を持ちたい層には現実的な入口になる。ただし旧耐震帯は融資年数が伸びにくく、修繕積立金の水準と大規模修繕の履歴が収支を左右する。逆にプレミアムゾーンは、中央面積485㎡級の一棟もの。5〜7%の利回り帯66件の中央面積が283.24㎡であることからも、この層は法人・資産家向けのロットだと分かる。その中間、2,500万〜4,000万円で全体の3割弱が積み上がるゾーンが、個人投資家の主戦場という見立てだ。

そして、この主戦場こそ動きが速い。今回の観測期間では掲載終了として記録されたものが0件で滞留日数は算出できなかったが、522件が同時に並び、価格帯も250万円から5億9,800万円まで広がる棚の中から、自分の条件に合う数件を人力で毎日拾い続けるのは現実的ではない。条件を決めて自動で追う仕組みを先に用意しておくこと——それが、このデータの形そのものが示している必然だと思う。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 埼玉県越谷市の収益・投資用物件の中古相場はいくらですか？

当サービスが6サイトから収集した522件（2026年8月26日〜9月25日）では、価格中央値は3,680万円でした。安めの4分の1が2,480万円、高めの4分の1が5,358万円で、この範囲に半数が収まります。㎡単価の中央値は30.3万円/㎡。最小250万円から最大5億9,800万円まで幅があり、平均は5,833万円と中央値を上回ります。これは高額の一棟ものが平均を押し上げているためです。

Q2. いまは買い時ですか？

本集計は2026年8月26日〜9月25日の1期間のみの掲載データであり、前月との価格推移比較は今回行っていないため、タイミングの良し悪しを断定することはできません。判断材料として使えるのは分布のほうです。中央値3,680万円、下位10%の境界が1,380万円、上位10%の境界が1億2,980万円という位置関係を頭に入れておくと、目の前の物件が棚のどこにあるかを即座に測れます。

Q3. 旧耐震物件の流通量はどのくらいですか？

当サービスの集計では、1980年以前に建てられた旧耐震に該当するものは58件、全体の11.1%でした。中央価格は990万円、中央築年1974年、中央面積61.6㎡、利回り中央値は9.94%です。新耐震基準は1981年6月施行のため、築年数ではなく建築年で判定してください。融資年数が伸びにくく自己資金が厚く必要になりやすい点は、収支計算の前提に入れておきたいところです。

Q4. 利回りが高いのはどんな条件の物件ですか？

当サービスの集計では、利回り10%以上の33件は中央価格650万円・中央築年1974年・中央面積53.0㎡でした。つまり高利回り帯の正体は、小ぶりで築古の低価格帯です。駅徒歩で見ると、徒歩21分以上の26件が利回り中央値10.01%、徒歩1〜5分の29件が6.00%。構造別では木造66件が7.83%、RC造38件が7.77%とほぼ並びます。いずれも満室想定の表面利回りである点にご注意ください。

Q5. 駅徒歩によって価格はどのくらい違いますか？

当サービスの集計では、徒歩1〜5分（29件）の中央価格が5,490万円、徒歩16〜20分（19件）が2,849万円、徒歩21分以上（26件）が2,973万円でした。ただし徒歩11〜15分（59件）は中央面積158.98㎡と規模が大きく、中央価格4,800万円と逆転しています。価格そのものより、㎡単価と利回りで比べるのが実態に近く、徒歩1〜5分と徒歩21分以上の㎡単価の差は約17.9万円/㎡です。

Q6. レイクタウンエリアの収益物件はどう見ればよいですか？

当サービスが収集したデータでは、レイクタウンは13件とサンプルが少なめのため傾向として見る程度ですが、中央価格5,490万円、中央築年2015年、利回り中央値4.08%と、全体の中で最も利回りが低い部類でした。エリア概要でも、イオンレイクタウンを核に形成された新しい住宅市街地でファミリー層の居住地としての性格が強いと整理されています。利回りより入居需要の安定を買う判断になりやすいエリアという印象です。

Q7. 狙いの条件で埼玉県越谷市の収益・投資用物件の新着を毎日追うには？

本レポートのデータを生成しているのが、LINEの「物件ウォッチ」です。友だち追加して「埼玉県越谷市 投資」と送るだけで監視が始まり、センチュリー21・大京穴吹不動産・健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウスの6サイトを15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了をLINEに通知します。予算、利回り、築年、面積、駅徒歩などの複合条件で絞り込み可能。無料プラン（24時間遅延・1監視）があり、リアルタイム通知やAI分析を含む有料プランは月額980円からです。

2026年9月のハイライトと注意点

今月いちばんの発見は、下位10%と上位10%で駅徒歩の中央値が11分と12分、ほぼ同じだったことだ。当サービスが収集した522件では、1,380万円以下の52件（中央築年1974年・45.51㎡）と、1億2,980万円以上の52件（中央築年1990年・484.94㎡）が、駅からの距離ではほとんど区別できない。越谷の収益物件で価格を決めているのは規模と築年であり、駅距離は利回りのほうに効いている——そう整理すると、探し方が変わってくる。

あわせて2点、読み方の注意を。ひとつは、同じ物件が複数サイトに掲載されている場合、本集計ではそれぞれを1件として数えていること。1億1,900万円付近に件数が集中しているのはその影響を含む可能性があります。もうひとつは、掲載価格は売出時点のもので、実際に取引が成立した価格ではないことです。

本レポートは、物件ウォッチが 6サイト（センチュリー21, 大京穴吹不動産, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス）から自動収集した掲載データ 522件（2026-08-26 〜 2026-09-25）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがセンチュリー21・大京穴吹不動産・健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウスを横断して収集した2026年9月26日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 埼玉県越谷市 収益・投資用物件の注目物件一覧 から確認できます。