徒歩5分以内が徒歩10分圏より673万円安いという逆転 | 千葉県千葉市稲毛区 土地 中古相場分析【2026年8月版】— 242件集計

最終更新: 2026年8月5日 | 242件・10サイトのデータに基づく

駅に近いほど土地は高い——その常識が、今回のデータでは通用しない。当サービスが10サイト（センチュリー21、長谷工の仲介、HOME4U、LIFULL HOMES、東急リバブル、ノムコム、ピタットハウス、三井のリハウス、住友ステップ、SUUMO）から収集した千葉県千葉市稲毛区の土地242件、対象期間2026年7月6日〜8月5日の集計では、徒歩1〜5分の中央値が徒歩6〜10分より673万円安い。家を建てる土地として、この数字は何を意味するのか。本集計から読み解いていく。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 10サイト（センチュリー21, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 242件、期間 2026-07-06 〜 2026-08-05
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 観測期間が短いため、新着・掲載終了の件数比較は参考程度にご覧ください
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが収集した242件（うち価格判明238件）の価格中央値は2,580万円、平均は3,003万円。最小値は490万円、最大値は1億8,500万円と幅が広い
• ㎡単価中央値は18万円/㎡。坪あたりに直すとおよそ60万円前後の水準が本集計の真ん中
• 駅徒歩帯で逆転あり。徒歩1〜5分は中央値2,325万円で、徒歩6〜10分の2,998万円より673万円安い。狭い区画が徒歩至近に多いことが背景と読める
• 町丁別の開きが大きい。小仲台4,200万円・黒砂台4,970万円に対し、宮野木町2,105万円・園生町2,250万円（いずれも中央値、サンプルが少なめの町丁は傾向として）
• 2,000万円台のボリュームゾーンに全体の約38%が集中。1,500万〜3,000万円で見ると約55%が入る
• 下位10%の境界価格は1,500万円で中央面積115㎡、上位10%の境界価格は4,970万円で中央面積238.44㎡。面積が約2倍で価格帯は3倍以上
• 本集計では再建築不可・借地権・告知事項の表示はいずれも0件。ただし接道幅・高低差・上下水道引込みは掲載情報だけでは判別できず、現地確認が前提

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 2,580万円
• ㎡単価中央値: 18.0万円/㎡
• 集計件数: 242件（10サイト）

千葉県千葉市稲毛区 土地の中古市場の輪郭（当サービス集計）

まず、242件という数字の中身を見ておきたい。当サービスが10サイトから収集した千葉県千葉市稲毛区の土地は、SUUMO 90件、LIFULL HOMES 54件、センチュリー21 36件、三井のリハウス 19件、HOME4U 14件、ピタットハウス 14件、ノムコム 8件、住友ステップ 3件、長谷工の仲介 3件、東急リバブル 1件。掲載元によって扱う区画の性格が違い、それが価格の見え方にも表れている。

価格はどこに集まっているか

価格が判明した238件の中央値は2,580万円、平均は3,003万円。平均が中央値を420万円ほど上回るのは、高値側に長い裾を引いた分布だからだ。最小値は490万円、最大値は1億8,500万円。最安層（下位5%ライン）は1,200万円、最上層（上位5%ライン）は5,500万円で、安めの4分の1のライン（第1四分位）が1,989万円、高めの4分の1のライン（第3四分位）が3,599万円である。つまり、注文住宅の用地として現実的に検討される多くは2,000万〜3,600万円のレンジに収まる。㎡単価中央値は18万円/㎡。140㎡前後の敷地なら総額2,500万円程度という掛け算が、本集計の「真ん中の姿」だ。

件数で見ると2,000〜2,500万円が53件、1,500〜2,000万円が41件、2,500〜3,000万円が38件。この3帯だけで132件、全体の約55%を占める。逆に5,000万円超は16件と限られ、1億円を超える区画は1件のみ。土地単体でこの分布ということは、建物と諸費用を積んだ総予算では2,000万円台の土地を選ぶ人が最も多くなる、という読み方ができる。

掲載の動き

掲載開始・終了の推移については、観測期間の制約でスキャンのタイミングに偏りが出ており、当サービスとしても週ごとの増減は参考扱いにとどめている。今回の期間中、掲載終了として観測された区画は0件で、掲載がどれくらいの期間続いたかを示す日数は算出できていない。したがって本記事では「どれだけ早く消えるか」ではなく、「今出ている242件がどう分布しているか」に軸を置いて読んでいく。

価格帯の断層と区画条件（築年ではなく土地条件で読む）

千葉県千葉市稲毛区の土地には、面積の境界ではっきりとした「価格の断層」がある。ただしその断層は、単価が上がる方向にも下がる方向にも走っている——これが本集計を眺めて最初に驚いた点だ。

価格帯ごとの顔ぶれと断層

当サービスが収集した238件（価格判明分）を価格帯で並べると、断層の位置がよく見える。

※価格帯集計は237件分。構成比は238件を分母とした概算。

1,500万円を割ると件数が一気に細り、5,000万円を超えるとまた細る。裏を返せば、1,500万〜5,000万円の帯に約84%が詰まっている。この帯の中でどう選ぶかが、稲毛区で家を建てる土地探しの実務になる。

50/100/200㎡の境界で何が起きているか

本集計は面積帯ごとの中央価格を直接は持っていないため、面積帯別の総額を数字で断定することはできない。ただし手がかりはある。価格の下位10%層（1,500万円以下、23件）の中央面積は115㎡、上位10%層（4,970万円以上、23件）の中央面積は238.44㎡。面積が約2倍になる間に、価格帯は3倍以上に開いている。単価の逓減（広いほど㎡単価が下がる）というより、広い区画そのものが希少で高値になっている構図と読める。

町丁別の中央面積も参考になる。穴川は84.55㎡、稲毛東は83.49㎡、黒砂は90.6㎡と100㎡未満が中心で、いずれも㎡単価は高い（穴川31.82万円/㎡、稲毛東41.68万円/㎡、黒砂39.78万円/㎡）。一方、宮野木町は155.96㎡で14.93万円/㎡、天台は216.66㎡で18万円/㎡。100㎡を境に、単価の水準が明確に切り替わっている。これは「駅に近い＝細分化された小区画」「郊外側＝広めの区画」という供給構成の違いが表に出たものと解釈できる（解釈であり、区画分割の経緯そのものは本集計では確認できない）。

注文住宅の視点で言えば、100㎡は延床の上限を左右する分水嶺だ。建ぺい率50%・容積率100%の地域で敷地90㎡なら、建てられる延床は理論上90㎡が上限。3LDK 100㎡を望むなら足りない。逆に敷地140㎡あれば、同条件でも延床140㎡まで計算上は取れる。稲毛区の最低敷地面積に関する条例の有無は、エリア概要では確認できていない（公開情報未確認）。契約前に用途地域とあわせて必ず窓口で確認したい。

建築条件付きか、自由設計か

もう一つの断層は、面積でも駅距離でもない。建築条件の有無だ。残念ながら、当サービスが集めた242件では建築条件付きか否かを判別するフラグを保持していないため、構成比は算出できない（本集計では十分な情報がない）。ただ実務的な注意点は明確で、同じ2,200万円の区画でも、指定ビルダーでの建築が条件なら建物価格の交渉余地が限られ、総額は自由設計より膨らむことがある。土地の安さだけで比較すると判断を誤る。掲載ページで「建築条件」「建築請負契約」の記載を必ず確認し、条件なしを探すなら検索条件そのものに組み込んでおくのが早い。

用途地域・接道条件でみる価格差

千葉県千葉市稲毛区で家を建てる土地は、㎡単価で見ると注文住宅向けの現実解が15万〜25万円/㎡のゾーンに集中している。本集計の㎡単価中央値18万円/㎡は、その真ん中だ。ここからは「いくらの土地なら、望む延床が建つのか」を逆算していく。

想定延床から逆算する「買える面積帯」

3LDK・延床100㎡前後を想定する場合、必要な敷地は建ぺい率と容積率次第だが、実務的には110〜130㎡が目安になる。1階を50㎡強に抑え、2階に居室を寄せる設計だ。当サービスの集計では、駅徒歩1〜5分帯の中央面積が127.98㎡、徒歩6〜10分帯が119.54㎡。この2帯はまさに「3LDKを建てる面積」が中心である。総額はそれぞれ中央値2,325万円、2,998万円。

4LDK・延床120㎡前後なら、駐車場2台や庭を考えると敷地140〜170㎡が現実的。この帯に近いのは徒歩16〜20分帯（中央面積154.56㎡、中央値3,480万円）や徒歩21分以上（138.36㎡、1,895万円）、町丁では宮野木町（155.96㎡、2,105万円）や長沼町（142.78㎡、2,375万円）だ。ここは車前提の生活になるが、土地に2,000万円台前半で収めて建物にコストを寄せる選択が取りやすい。逆に穴川・稲毛東・黒砂のような80〜90㎡台が中心の町丁では、4LDK 120㎡は3階建てや地下を検討しない限り厳しい。

用途地域構成の判定

注文住宅にとって、用途地域は「何が建つか」と同時に「隣に何が建つか」を決める条件だ。第一種低層住居専用地域は高さが抑えられ、環境の安定性は最上位。ただし建ぺい率30〜60%・容積率50〜200%の範囲で厳しめに指定されることが多く、延床の確保には敷地面積が要る。第一種中高層住居専用地域や第一種住居地域は容積率200%程度が取りやすく、延床の自由度は上がるが、周囲にマンションや小規模店舗が建つ可能性を織り込む必要がある。準住居・近隣商業となると、幹線道路沿いの騒音や将来の建て替わりまで視野に入れたい。

なお、稲毛区の用途地域構成比や地区計画、景観条例の詳細については、当サービスが参照したエリア概要では数値が確認できていない（公開情報未確認）。JR稲毛駅（総武線・京葉線）、京成稲毛駅、みどり台駅という主要駅の存在は把握しているが、駅周辺の用途地域の線引きは物件ごとの重要事項説明書と都市計画情報で確かめるほかない。掲載ページの「用途地域」欄は必ずチェックし、記載がない物件は問い合わせで埋める——これは面倒でも省けない工程だ。

接道・形状・建築条件という現実

本集計では、再建築不可・借地権・告知事項の表示はいずれも0件だった。ここは安心材料と言っていい。一方で、整形地か旗竿地か、接道の幅員が4m以上あるか、間口が2m確保されているかは、当サービスが集めた242件の掲載情報からは体系的に判別できていない。㎡単価が同じ町丁の中で大きくばらつく場合、その差の一部は形状と接道条件に由来していると推測できる（確証なし）。

現地とセットで確認したいのは5点。①接道の幅員と間口（4m未満ならセットバックの範囲）、②高低差と擁壁の状態（築古の擁壁は補修費が数百万円単位になる）、③上下水道とガスの引込み位置（前面道路までしか来ていない場合は引込み工事費が別途）、④地盤（軟弱地盤なら地盤改良で100万円前後の追加もある）、⑤自治体が公開するハザードマップでの洪水・液状化の想定。稲毛区のハザード評価に関する具体的な数値はエリア概要では確認できていないため、必ず一次情報で確かめてほしい。土地価格が200万円安くても、擁壁と地盤改良で相殺される。それが注文住宅の用地選びのリアルだ。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外にも、駅に近いほど安い。当サービスが収集した242件を駅徒歩帯で並べると、素直な右肩下がりにはならなかった。

徒歩1〜5分の中央値2,325万円は、徒歩6〜10分の2,998万円より673万円安い。㎡単価でも徒歩1〜5分が下回る。件数が48件と73件でどちらも十分あるため、偶然のばらつきとは言いにくい。仮説として、徒歩至近帯には京成線沿線の小駅や、比較的単価水準の低い地区の駅至近区画が混ざっていること、逆に徒歩6〜15分帯には住環境評価の高い住宅地が多く含まれることが影響しているのではないか（構成の違いによる見かけの逆転であり、同一地区内で駅近が安いことを意味するものではない）。

町丁別に見ると、その構成差がはっきりする。件数が最も多い宮野木町（32件）は中央値2,105万円、14.93万円/㎡。園生町（29件、サンプルが少なめなので傾向として）は2,250万円、19.77万円/㎡。長沼町（22件）は2,375万円、16.04万円/㎡。一方で小仲台（24件）は4,200万円、27.17万円/㎡、黒砂台（13件）は4,970万円、35.53万円/㎡。稲毛東（10件）は3,480万円ながら中央面積83.49㎡で41.68万円/㎡と、単価では本集計の最上位グループに入る。天台（12件）は3,900万円・216.66㎡・18万円/㎡で、広さを買う町丁という顔つきだ。

注文住宅の予算配分で言えば、宮野木町・長沼町・園生町の2,000万円台前半ゾーンは、150㎡前後の敷地を確保しつつ建物に資金を回せる現実的な選択肢。対して小仲台・黒砂台・稲毛東は、同じ延床を建てるための土地代が1,500万円以上上振れする。住環境や通学環境の評価を含めた「その差に払う価値があるか」は、数字の外側の判断になる。11分以上の帯はサンプルが少なめなので、傾向としての参照にとどめたい。

リスク要素と注意ポイント

土地のリスクは、掲載ページに書かれていることより、書かれていないことに宿る。ここは冷静に確認したい。

まず、当サービスが集めた242件でのリスク要素の比率。再建築不可の表示は0件（0%）、借地権も0件（0%）、告知事項ありの表示も0件（0%）。土地カテゴリなので旧耐震（1981年6月の新耐震基準施行以前の建物）は直接関係しないが、古家付きの区画を検討する場合は、解体費とあわせて建築年の確認が必要になる。1981年6月より前の建物なら住宅ローンの条件面で不利になりやすく、更地渡しかどうかで総額も変わる。

注意すべきは、表示が0件であることは「該当区画が存在しない」証明ではない、という点だ。掲載側が記載していないだけのケースは実務上あり得る。特に接道条件は要注意で、幅員4m以上の道路に間口2m以上で接していなければ建物は建てられない。本集計では接道の幅員・間口を体系的に取得できていないため、この242件の中に幅員4m未満の道路に接する区画がどれだけ含まれるかは判別できない。内見時には道路の種別（建築基準法42条の何項か）と幅員の実測、セットバック後の有効敷地面積まで確認するのが安全だ。

ハザードについては、当サービスが参照したエリア概要では洪水・内水氾濫・高潮・液状化のいずれについても具体的な評価が確認できていない（公開情報未確認）。したがって本記事でリスクの高低を断定することはしない。JR稲毛駅（総武線・京葉線）や京成稲毛駅、みどり台駅を含む区であること以外、地形・地盤に関する数値は本記事の情報源にない。自治体が公開するハザードマップと地盤情報を、候補地ごとに必ず自分で当たってほしい。

もう一つ、価格に現れにくいコストの話をしておく。高低差のある区画では擁壁の健全性が資産価値と直結する。既存擁壁が古い場合、やり替えで数百万円規模の出費になることがある。上下水道の引込みが前面道路で止まっていれば、宅内までの引込み工事費が別途。都市ガスが未整備ならプロパンか、オール電化への設計変更が必要になる。これらは掲載価格には含まれない。本集計の中央値2,580万円という数字は、あくまで土地の売出価格の真ん中であって、家が建つまでの総コストの真ん中ではない。ここを混同しないことが、稲毛区で土地を選ぶうえで最初のリスク管理になる。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ稲毛区の土地で、下位10%と上位10%はまったく別の商品に見える。当サービスが収集した242件の両端を並べてみよう。

お得ゾーン（下位10%層）

下位10%の境界価格は1,500万円。該当23件の中央面積は115㎡、駅徒歩の中央値は10.5分。1,500万円以下で115㎡というのは、㎡単価に直せば13万円台の水準感で、本集計の中央値18万円/㎡を明確に下回る。徒歩10分前後という数字も、極端に不便な立地ばかりではないことを示している。建ぺい率と容積率の条件次第では、115㎡でも3LDK・延床100㎡は組める余地がある。土地を1,500万円台に抑え、建物に2,000万円台を投じる——予算総額3,500万〜4,000万円で注文住宅を考える層には、まず見るべきゾーンだ。ただしこの価格帯には、形状や接道、高低差に事情を抱えた区画が混ざりやすい（推測を含む）。安さの理由を一つずつ潰す作業が前提になる。

プレミアムゾーン（上位10%層）

上位10%の境界価格は4,970万円。該当23件の中央面積は238.44㎡、駅徒歩の中央値は8分。面積は下位10%層の約2倍で、駅距離はむしろ近い。町丁では黒砂台（中央値4,970万円、35.53万円/㎡）や小仲台（4,200万円、27.17万円/㎡）がこの層の中心を占める。240㎡クラスの敷地は平屋や大きな庭、2台以上の駐車場が成立する広さで、代替が効かない希少性がある。最上層のラインは5,500万円、最大値は1億8,500万円。土地に5,000万円を投じる判断ができる読者にとっては、この帯の新着を逃さないことが最優先課題になる。

なぜ毎日の追跡が要るのか

今回の期間中、掲載終了として観測された区画は0件で、掲載がどれくらい続くかを示す日数は本集計では算出できていない。だからこそ、判断材料は「量」に頼るしかない。242件のうち、下位10%層は23件、上位10%層も23件。つまり、あなたの条件に合う区画は全体の1割前後という現実がある。さらに面積帯・用途地域・建築条件・接道の条件を重ねれば、候補は片手で数えられる数になる。10サイトを毎日手で巡回してその数件を拾い続けるのは、仕事と両立させるには重い。だから、条件を先に決めて、機械に見張らせる。土地探しの効率は、その一点で変わる。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 千葉県千葉市稲毛区 土地の坪単価はいくら？

当サービスの集計では、10サイトから収集した242件の㎡単価中央値は18万円/㎡です。坪あたりに換算するとおよそ60万円前後が真ん中の水準になります。ただし町丁差が大きく、宮野木町は14.93万円/㎡、長沼町は16.04万円/㎡と低め、稲毛東は41.68万円/㎡、黒砂は39.78万円/㎡、黒砂台は35.53万円/㎡と高めです（件数が少ない町丁は傾向としてご覧ください）。総額の中央値は2,580万円です。

Q2. 今は買い時？

本サービス集計は対象期間2026年7月6日〜8月5日の掲載データであり、複数月の推移を比較したものではないため、時期の良し悪しを断定はできません。ただ言えるのは、価格が判明した238件のうち1,500万〜5,000万円に約84%が集中し、2,000万円台だけで約38%を占めるということ。予算レンジが明確な人にとって選択肢の絶対数はある状態です。土地は同じ条件の区画が二度出ないため、「相場の底を待つ」よりも「条件に合う区画が出た瞬間に動ける準備」を整えるほうが実利があると考えています。

Q3. 建築条件付き土地の流通量は？

当サービスの集計では、収集した242件について建築条件付きか自由設計かを判別する情報を体系的に保持していないため、構成比は算出できていません（本集計では十分な情報がない項目です）。実務上は、掲載ページの「建築条件」「建築請負契約」の記載で確認する必要があります。条件付きの場合、指定ビルダーとの契約が前提となり、土地価格が周辺より安く見えても建物価格を含めた総額では自由設計と変わらない、あるいは上回るケースがあります。

Q4. 坪単価が高いのはどんな条件？

当サービスの集計で単価が高く出るのは、面積が小さく駅至近の区画です。中央面積が83.49㎡の稲毛東は41.68万円/㎡、90.6㎡の黒砂は39.78万円/㎡、84.55㎡の穴川は31.82万円/㎡。逆に中央面積216.66㎡の天台は18万円/㎡、155.96㎡の宮野木町は14.93万円/㎡です。100㎡を境に単価水準が切り替わる傾向が読み取れます。注文住宅では総額だけでなく「その面積で望む延床が建つか」で判断すべき局面です。

Q5. 用途地域による価格差は？

当サービスが集めた242件には用途地域別の集計に足る情報が揃っておらず、参照したエリア概要でも稲毛区の用途地域構成比は確認できていません（公開情報未確認）。そのため用途地域ごとの価格差は本記事では数値化していません。一般論として、第一種低層住居専用地域は住環境の安定性が高い一方で建ぺい率・容積率が抑えられ、同じ延床を建てるにはより広い敷地が必要になります。候補地ごとに用途地域・建ぺい率・容積率の3点を必ず確認してください。

Q6. 駅に近いほうが安いというのは本当ですか？

当サービスの集計では、徒歩1〜5分の中央値は2,325万円（48件）、徒歩6〜10分は2,998万円（73件）で、徒歩至近帯のほうが673万円安いという結果でした。ただしこれは「同じ地区で駅に近いほど安くなる」という話ではありません。徒歩至近帯には単価水準の低い地区の小区画が多く含まれ、徒歩6〜15分帯には小仲台・黒砂台のような単価の高い住宅地が含まれるという構成差の反映と読めます（解釈です）。物件比較は必ず同一地区内で行ってください。

Q7. 狙いの条件で千葉県千葉市稲毛区 土地の新着を毎日追うには？

当サービスの集計データは、LINEの「物件ウォッチ」が実際に稼働して集めたものです。友だち追加して「千葉県千葉市稲毛区 土地」と送るだけで監視が始まり、10サイト（センチュリー21、長谷工の仲介、HOME4U、LIFULL HOMES、東急リバブル、ノムコム、ピタットハウス、三井のリハウス、住友ステップ、SUUMO）を15分間隔で巡回し、新着・価格変動・掲載終了をLINEに通知します。エリア・カテゴリ・予算・面積などの複合条件で絞り込め、無料プラン（24時間遅延・1監視）から使えます。リアルタイム通知やAI分析を含む有料プランは月額980円からです。

2026年8月のハイライトと注意点

今月、当サービスが収集した242件で最も目を引いたのは駅徒歩帯の逆転だった。徒歩1〜5分の中央値2,325万円に対し、徒歩6〜10分は2,998万円。徒歩至近のほうが673万円安く、㎡単価でも下回る。48件と73件という件数の厚みがあるため、単なるばらつきでは説明しづらい。同時に、町丁別では宮野木町2,105万円と黒砂台4,970万円の間に2倍以上の開きがある。つまり稲毛区の土地探しは「駅からの分数」より「どの町丁か」で予算が決まる構図に近い、と読める。

ただし2点、留保が必要だ。ひとつは、掲載されている価格は売出時点の価格であり、実際の成約価格ではないこと。もうひとつは、同じ区画が複数サイトに掲載されている場合、それぞれを1件として数えているため、件数は実在する区画数より多くなり得ること。数字を鵜呑みにせず、傾向を掴む道具として使ってほしい。

本レポートは、物件ウォッチが 10サイト（センチュリー21, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 242件（2026-07-06 〜 2026-08-05）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがセンチュリー21・長谷工の仲介・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブル・ノムコム・ピタットハウス・三井のリハウスなど10サイトを横断して収集した2026年8月5日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 千葉県千葉市稲毛区 土地の注目物件一覧 から確認できます。