㎡単価は築年で約3倍、地区で約3.5倍。821件が映す中区の二層構造 | 愛知県名古屋市中区 中古マンション 中古相場分析【2026年9月版】— 821件集計

最終更新: 2026年9月23日 | 821件・12サイトのデータに基づく

同じ中区の同じ3LDKが、片方は1,998万円、もう片方は8,480万円。当サービスが12サイトから収集した愛知県名古屋市中区の中古マンション821件（2026年8月23日〜9月22日の掲載分）を集計すると、価格中央値は3,380万円、㎡単価中央値は56.5万円/㎡でした。ただしこの1本の線の裏側では、築年帯と地区で㎡単価が3倍以上ひらく二層構造が進んでいます。今月はその断面を、数字だけで解剖していきます。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 12サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 821件、期間 2026-08-23 〜 2026-09-22
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 観測期間が短いため、新着・掲載終了の件数比較は参考程度にご覧ください
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが集めた821件の価格中央値は3,380万円。安めの4分の1が2,199万円、高めの4分の1が4,799万円で、平均4,403万円は高値の裾に引っ張られた値
• 築年の断層が明確。1980年以前（旧耐震）1,900万円 → 1981〜1999年2,789万円 → 2000〜2009年（品確法）4,480万円と、2つの節目で合計2,580万円の段差
• ㎡単価は旧耐震帯が29.23万円/㎡、2020年以降が88.89万円/㎡で約3倍の開き。新しい世代ほど住戸は小さく単価は高い
• 地区差も大きく、大須（48件）は中央5,215万円・101.89万円/㎡、金山（47件）は中央2,180万円・28.8万円/㎡
• 駅徒歩1〜5分（452件）と6〜10分（316件）の中央価格は3,350万円と3,380万円でほぼ同じ。一方㎡単価は66.17万円/㎡と52.64万円/㎡で差が出る
• リスク要素の比率は旧耐震121件・14.7%。再建築不可・借地権・告知事項の表示は本集計では0件
• 上位10%は7,800万円以上・築2021年・81.81㎡・徒歩4分、下位10%は1,580万円以下・築1981年・32.3㎡・徒歩5分。徒歩分数はほぼ同じで、差は築年と面積

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 3,380万円
• ㎡単価中央値: 56.5万円/㎡
• 集計件数: 821件（12サイト）

🗞️ 今月のトピック

この夏、中区を語るうえで押さえておきたい統計の更新が2つありました。1つは2026年7月2日に民間集計サイトが公開した中区の最新人口・世帯数で、人口93,100人・世帯数61,399世帯（出典: field-adv.com）。2020年国勢調査時点の99,348人・63,214世帯（出典: field-adv.com）と比べると減少を示す集計です。ただし別の民間推計では約99,000人とされるなど出典間で9.3万〜9.9万人の幅があり、区の公式最新値は未確認のため、方向感を見る参考にとどめたいところ。

もう1つは2026年8月1日時点の名古屋市公式統計で、市全体の人口は2,353,515人（対前月+363人の増加）、世帯数は1,198,635世帯（対前月+834世帯の増加）（出典: 名古屋市）。世帯の増え方が人口の増え方を上回る、いわゆる小規模世帯化が続いています。当サービス集計で2020年以降の住戸の中央面積が49.165㎡まで縮んでいることと、方向としては整合的に見えます。

愛知県名古屋市中区 中古マンションの中古市場の輪郭（当サービス集計）

821件を並べてまず驚くのは、価格の幅です。最安200万円から最高6億1,000万円まで、同じ区・同じカテゴリの中に300倍のレンジが同居している。

821件の内訳

当サービスが12サイトから収集した愛知県名古屋市中区の中古マンションは、2026年8月23日〜9月22日の掲載分で821件。内訳はLIFULL HOMES 201件、SUUMO 169件、HOME4U 155件、三井のリハウス65件、東急リバブル49件、大京穴吹不動産44件、ノムコム41件、センチュリー21 39件、住友ステップ29件、大和ハウス14件、athome 10件、ピタットハウス5件です。掲載サイトごとに中央値も大きく違い、SUUMOの2,680万円からノムコムの5,280万円まで開きがあります。これは相場そのものの違いというより、各サイトが抱える物件の築年層の違い（SUUMOの中央築年1994年に対しノムコムは2017年）が効いている、と読むのが自然でしょう。

価格はどこに集中しているか

本集計の中央値は3,380万円。安めの4分の1のラインが2,199万円、高めの4分の1が4,799万円、平均は4,403万円です。平均が中央値を1,000万円以上上回るのは、高値側に長い裾を引いた分布だから。最安層（下位5%）は980万円、最上層（上位5%）は1億68万円で、ここだけで10倍以上の差がつきます。㎡単価中央値は56.5万円/㎡。500万円刻みで件数を数えると最も多いのは1,500〜2,000万円の108件で、次いで3,000〜3,500万円が96件、4,000〜4,500万円が88件。つまり「築古コンパクト・低価格帯」と「比較的新しいファミリー帯」の二つの山が同居する形です。

掲載の動き

観測期間中、掲載終了として確認できた件数は0件でした。週次の新規掲載数についても当サービスの巡回サイクルの影響が含まれるため、今月は参考扱いとし、件数の増減からの読み取りは行いません。今回は在庫としてそこに並んでいる821件の「価格の形」に集中します。

築年帯別の相場と価格の断層

愛知県名古屋市中区の中古マンションには、はっきりとした築年の断層がある——当サービスが集めた821件を築年帯で切ると、それは感覚ではなく万円単位の段差として出てきます。

築年帯ごとの中央価格

1981年と2000年、2つの節目

1981年6月施行の新耐震基準を挟むと、1980年以前の1,900万円に対して1981〜1999年は2,789万円。889万円の段差です。さらに2000年4月施行の品確法（住宅の品質確保促進法、10年間の瑕疵保証が義務化）以降の世代に入ると4,480万円まで上がり、1990年代までとの差は1,691万円。2つの節目を跨ぐだけで、合計2,580万円の高さが積み上がる計算になります。

目を引くのは、中央価格の最高が2010〜2019年の4,690万円で、2020年以降はむしろ4,300万円へ下がること。ただし中央面積は65.29㎡から49.165㎡へ縮み、㎡単価は76.56万円/㎡から88.89万円/㎡へ上がっています。値下がりではなく、住戸が小さくなった。旧耐震帯の29.23万円/㎡と比べると、2020年以降は約3倍の単価水準です。

同じ3LDKで重ねると断層はさらに鮮明になります。旧耐震帯の3LDK（38件）が1,998万円、1981〜1999年（67件）が3,498万円、2000〜2009年（37件）が4,480万円、2010〜2019年（25件）が5,490万円、2020年以降（32件）が8,480万円。間取り表記が同じでも表示価格は4倍超に開く。構造を重ねても、旧耐震のSRC造（24件）1,790万円、1981〜1999年のSRC造（42件）2,890万円、2010〜2019年のRC造（29件）4,490万円と、築年に沿ってきれいに階段状になっています。

旧耐震121件、14.7%をどう見るか

本集計で1980年以前の物件は121件、全体の14.7%。7件に1件はこの帯です。旧耐震は住宅ローンの審査や融資年数で不利になりやすく、金融機関によっては借入期間が短くなる分、月々の返済負担が重くなることがあります。地震保険料の区分や、将来の耐震改修費の見込みも検討材料。この帯の中央価格1,900万円という数字は「安い」のではなく、それらのコストを織り込んだ価格だと受け止めたいところです。なお当サービス集計のうち利回り表示のある旧耐震帯の物件では中央値10%が出ており、投資目線で拾われている層が一定数あることも見えます。

間取り・構造別の相場

3LDKの中央値は4,080万円。ところが、より狭いはずの2DK/2LDKが4,180万円で上回る。間取り表記だけで価格を推し量ると、中区では読み違えます。

主要間取りの顔ぶれ

本集計で最多は2DK/2LDKの207件、僅差で3LDKの200件。2LDK帯が3LDK帯より高いのは、築年中央値が2012年と1997年で15年違うからです。㎡単価で見ると2DK/2LDKが71.89万円/㎡、3LDKが52.49万円/㎡、4LDK以上は42.95万円/㎡。広くなるほど単価が下がる、典型的な逆相関が出ています。裏を返せば、広さを最優先するなら4LDK以上の中央3,698万円は面積効率の良い選択肢。1LDK（105件）は築年中央値2021年と最も新しく、㎡単価79.64万円/㎡と高め。都心コンパクト住戸がこの数年の供給の主役だったことが、中古の在庫構成にも表れていると読めます。

構造別の相場

構造別ではSRC造77件が中央2,680万円（築年中央値1985年・73.71㎡・36.35万円/㎡）、RC造77件が中央4,190万円（築年中央値2019年・56.21㎡・77.5万円/㎡）。件数が同数で価格が1,510万円違うため一見「構造差」に見えますが、実際は築年差がそのまま出ている構図です。SRC造は柱梁に鉄骨を組み込むぶん大スパン・高層化に向き、かつては高層マンションの主流でした。近年は高強度コンクリートの普及でRC造の高層化が進み、新しい帯ほどRC造が増えます。遮音・断熱については構造種別よりも、床スラブ厚・サッシ性能・二重床かどうかといった仕様の差のほうが体感に効く、というのが実務的な見方です。なお鉄骨造は1件のみのため本集計では評価対象から外します。

タワー型・大規模物件の位置づけ

名古屋市内ではパークホームズ、ザ・パークハウス、プラウド、シティハウス、プレミストといった大手ブランドの供給実績が知られていますが、中区内の個別プロジェクト名や供給時期は公開情報で確認できていないため、ここでは断定しません。ただし当サービス集計の上位10%層（79件）が築年中央値2021年・81.81㎡・徒歩4分という顔ぶれであることから、比較的新しい大型物件の上層階が高値帯を形成している可能性が高い（推測、確証なし）。眺望・階数・共用施設は中区で価格を押し上げる要素として一般に挙げられますが、修繕積立金や管理費の相場水準は公開情報が未確認です。タワー型は共用施設が充実するほど月額負担が重くなりやすいので、内見時に長期修繕計画とセットで必ず数字を確認してください。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

駅徒歩1〜5分と6〜10分の中央価格が、ほぼ同じ。これは中区の在庫を見るうえで、最初に受け入れておくべき事実です。

当サービスの集計では、徒歩1〜5分が452件で中央3,350万円、6〜10分が316件で中央3,380万円。821件の55.1%が徒歩5分圏、38.5%が6〜10分圏に収まり、区内在庫の9割以上が徒歩10分圏という都心らしい構成です。価格が同水準なのに㎡単価は66.17万円/㎡（1〜5分）と52.64万円/㎡（6〜10分）で差が開く。つまり同じ予算なら、数分歩くだけで面積が増える構図になっています。11〜15分は26件で中央4,290万円と最も高い一方、㎡単価は47.02万円/㎡と最も低い。ただしサンプルが少なめなので、傾向として見る程度にとどめたいところです。

地区別はもっと極端です。大須（48件）は中央5,215万円・101.89万円/㎡・築年中央値2022年と突出し、対する金山（47件）は中央2,180万円・28.8万円/㎡・築年中央値1982年。㎡単価でおよそ3.5倍の開きがあります。これは立地の優劣というより、在庫の築年構成の差がそのまま価格に出たもの。丸の内（104件）は中央4,270万円・76.67万円/㎡・築年中央値2016年で、区内最大の在庫量と比較的新しい層を併せ持ちます。千代田（72件）2,980万円・44.68万円/㎡、新栄（51件）2,780万円・39.99万円/㎡、富士見町（40件）2,490万円・34.2万円/㎡は、面積のわりに価格を抑えやすい帯。正木（49件）3,680万円・48.77万円/㎡、上前津（35件）3,380万円・66.17万円/㎡、平和（30件）2,964万円・56.5万円/㎡が中間に位置します。松原（27件）は中央3,699万円ですが件数が少なめのため参考程度に。

背景として、栄駅の2024年度1日平均乗降客数は211,709人（名鉄瀬戸線栄町駅を含まず）とされ（出典: Wikipedia「栄駅（愛知県）」）、地下鉄東山線・名城線・鶴舞線が区内を縦横に走ります。公示地価では2025年時点で中区栄3-25-41（矢場町200m・商業地）が1,900,000円/㎡、中区葵1-27-31（新栄町250m・商業地）が1,140,000円/㎡（出典: 住友不動産販売）。商業地としての評価が極めて高いエリアに住宅が混在する、という中区の性格が数字に出ています。

リスク要素と注意ポイント

再建築不可0件、借地権0件、告知事項0件。821件のリスク表示を数えると、中区で注意すべき論点はほぼ1つに集約されます——築年です。

本集計でリスク要素の比率として抽出できたのは旧耐震の121件・14.7%のみ。再建築不可・借地権・告知事項の表示はいずれも0件でした（掲載情報から機械的に抽出できた範囲であり、個別物件に事項が無いことを保証するものではありません）。裏を返せば、中区の中古マンションで最初に効いてくるのは権利関係より建築年、ということになります。

旧耐震（1981年6月の新耐震基準施行前）の物件は、住宅ローンの審査・融資年数で不利になりやすく、借入期間が短くなれば月々の返済は重くなります。地震保険料の区分や、将来の耐震改修・大規模修繕の負担も見込んでおきたい。注意したいのは「築40年＝旧耐震」ではないこと。判定は建築年で行うもので、1985年築なら新耐震です。当サービス集計では金山（築年中央値1982年）や富士見町（同1982年）の在庫にこの帯が厚く含まれている可能性がありますが、地区ごとの旧耐震比率までは本集計では分解していません（推測を含むため、個別物件で必ず建築年を確認してください）。

立地固有の確認事項も挙げておきます。区内には堀川が流れ、河川沿いの一部が浸水想定区域に含まれる可能性が指摘されていますが、区内の具体的な浸水想定深や区域指定は公開情報で確認できていません。購入検討時は名古屋市のハザードマップで物件単位の確認を。栄・錦周辺は歓楽街に近く、昼の内見だけでは分からない夜間の音環境・人通りは必ず別時間帯に確かめたいところ。加えて中区は商業ビルと住宅が混在するため、同一建物内に店舗・事務所が入る複合用途マンションでは管理規約や使用制限の確認が欠かせません。都心部は駐車場が不足しがちで、駐輪・駐車の契約条件も事前チェック項目です。

マクロ側の材料も一つ。2025年7月1日発表の路線価では愛知県平均が前年比+2.8%の上昇（前年は+3.2%の上昇）と伸びが鈍化し、名古屋市中心部は建設コスト高を背景に取引が鈍って頭打ち感がある一方、値上がりの牽引役はマンション建設が活発な周辺部へ移りつつあると報じられています（出典: 日本経済新聞）。中区のような既成市街地では、これまでのような右肩上がりを前提に置かない判断が要りそうです。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

1,580万円以下と7,800万円以上。当サービスが収集した821件の両端を切り出すと、駅からの距離はほとんど変わらないのに、まったく別の世界が現れます。

下位10%層（79件）の境界は1,580万円。顔ぶれは築年中央値1981年・32.3㎡・駅徒歩5分。都心のワンルーム〜コンパクト住戸で、築年は旧耐震の境界線上です。対する上位10%層（79件）の境界は7,800万円で、築年中央値2021年・81.81㎡・駅徒歩4分。徒歩分数は5分と4分でほぼ同じ。つまり中区の価格差を作っているのは駅距離ではなく、築年と面積という2軸だと言い切れます。

下位層が向くのは、現金またはローン年数が短くても回せる買い手、リノベーション前提の実需、そして利回り重視の投資目線。旧耐震帯のうち利回り表示のある物件では中央値10%が出ており、価格の安さがそのまま表面利回りに反映されています。ただし融資が付きにくい・修繕負担が読みにくいという裏側はセットです。上位層は、新しい大型物件の広めの住戸を都心で確保したい層向け。中央値3,380万円という区全体の数字と比べると、上位ラインは2倍以上の水準になります。

狙い目として現実的なのは、その中間。たとえば1981〜1999年の3LDK（67件・中央3,498万円）や、4LDK以上（43件・中央3,698万円・84.12㎡・42.95万円/㎡）は、面積単価で見れば区内でかなり効率の良いゾーンです。

最後に、追い方の話を。今回の観測期間では掲載終了として確認できた件数が0件で、1件あたりの掲載期間は算出できませんでした。ただし、200万円から6億1,000万円まで300倍のレンジが同居し、12サイトに在庫が分散し、同じ間取り表記でも築年次第で価格が4倍超に開くエリアです。条件に合う1件が「いつ、どのサイトに」出るかを人力で張り込むのは現実的ではありません。価格帯と築年帯を先に決め、その条件に合致した瞬間だけ通知が来る仕組みに任せる——それが821件という母数に対する、いちばん省エネな向き合い方だと思います。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 愛知県名古屋市中区の中古マンションの中古相場はいくらですか？

当サービスの集計では、12サイトから収集した821件（2026年8月23日〜9月22日掲載分）の価格中央値は3,380万円、㎡単価中央値は56.5万円/㎡でした。安めの4分の1のラインが2,199万円、高めの4分の1が4,799万円、平均は4,403万円です。平均が中央値を上回るのは、上位5%が1億68万円に達する高値の裾があるためです。なお、これらは売出時点の表示価格であり成約価格ではありません。

Q2. いま買い時と言えますか？

当サービスの集計は1か月分の掲載データのため、買い時そのものを判定する材料にはなりません。判断材料として使えるのは価格の位置関係です。たとえば中央値3,380万円に対して自分の候補が上位の目安4,799万円を超えるなら、築年・面積・階数で説明できる理由があるかを確認する。外部要因としては、2025年7月発表の路線価で愛知県平均が前年比+2.8%の上昇と伸びが鈍化し、名古屋市中心部に頭打ち感があると報じられています（出典: 日本経済新聞）。

Q3. 旧耐震物件の流通量はどのくらいですか？

当サービスの集計では、1980年以前（旧耐震）の物件は121件で全体の14.7%、およそ7件に1件です。この帯の中央価格は1,900万円、中央面積64.8㎡、㎡単価29.23万円/㎡。1981年6月施行の新耐震基準以降（1981〜1999年）の中央2,789万円と比べ889万円低い水準です。住宅ローンの融資年数や保険料、耐震診断の有無が価格に織り込まれていると読めます。

Q4. ㎡単価が高くなるのはどんな条件ですか？

当サービスの集計で㎡単価が最も高いのは築年の新しい帯で、2020年以降が88.89万円/㎡、2010〜2019年が76.56万円/㎡、2000〜2009年が59.61万円/㎡、旧耐震帯が29.23万円/㎡。地区では大須が101.89万円/㎡、丸の内が76.67万円/㎡と高めです。間取りでは1LDKが79.64万円/㎡、2DK/2LDKが71.89万円/㎡で、広い住戸ほど単価は下がる傾向にあります。

Q5. 駅徒歩による価格差はどの程度ありますか？

当サービスの集計では、徒歩1〜5分（452件）が中央3,350万円、6〜10分（316件）が中央3,380万円と、価格そのものはほぼ同水準でした。差が出るのは㎡単価で、1〜5分が66.17万円/㎡、6〜10分が52.64万円/㎡。同じ予算でも数分歩くと面積を取りやすい構図です。11〜15分（26件）は中央4,290万円ですが件数が少なめのため、傾向として見る程度にとどめてください。

Q6. 大須と金山でなぜこれほど価格差が出るのですか？

当サービスの集計では、大須（48件）が中央5,215万円・101.89万円/㎡なのに対し、金山（47件）は中央2,180万円・28.8万円/㎡でした。差の主因は在庫の築年構成で、築年中央値は大須が2022年、金山が1982年と40年違います。立地の優劣というより、どの世代の住戸が今その地区で出ているかの違いと読むのが妥当です。金山周辺はJR・名鉄・地下鉄が集まる広域ターミナルで、アクセス面の評価は別途あります。

Q7. 狙いの条件で愛知県名古屋市中区の中古マンションの新着を毎日追うには？

当サービスの集計に使っているのと同じエンジンが、そのまま個人の物件監視に使えます。LINEで「物件ウォッチ」を友だち追加し、「愛知県名古屋市中区 マンション」と送るだけで監視開始。このエリア×カテゴリでは12サイト（athome、センチュリー21、大京穴吹不動産、大和ハウス、HOME4U、LIFULL HOMES、東急リバブル、ノムコム、ピタットハウス、三井のリハウス、住友ステップ、SUUMO）を15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了を通知します。エリア・予算・築年・面積・利回りなどの複合条件で絞り込み可能。無料プラン（24時間遅延・1監視）があり、有料はリアルタイム通知やAI分析付きで月額980円からです。

2026年9月のハイライトと注意点

今月いちばんの発見は、「新しい＝高い」という単純な図式が中区では崩れていたことです。本集計の中央価格が最も高いのは2010〜2019年の4,690万円で、2020年以降はむしろ4,300万円。ところが中央面積は65.29㎡から49.165㎡へ縮み、㎡単価は76.56万円/㎡から88.89万円/㎡へ上がっています。価格が下がったのではなく、住戸が小さくなった。2020年以降が214件と厚い在庫を持つことを踏まえると、都心コンパクト住戸が中古在庫の主役になりつつある、と読めます。

なお2点、読み方の注意を。ここで扱っているのはすべて売出時点の表示価格であり、成約した価格ではありません。また同じ物件が複数サイトに掲載されている場合はそれぞれ1件として数えているため、件数は実在の住戸数とは一致しません。数字は絶対値ではなく、比較のための物差しとして使ってください。

本レポートは、物件ウォッチが 12サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 821件（2026-08-23 〜 2026-09-22）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブル・ノムコムなど12サイトを横断して収集した2026年9月23日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 愛知県名古屋市中区 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。