掲載件数が前月比+22823.1%の急増、中央値2,390万円の全体像 | 滋賀県大津市 中古戸建て 中古相場分析【2026年9月版】— 2980件集計

最終更新: 2026年9月9日 | 2,980件・12サイトのデータに基づく

築1975年の家と築2025年の家が、同じ「大津市の中古戸建て」として並んでいる——今月のデータを開いて最初に感じたのはその落差でした。当サービスが12サイトから収集した2026年8月9日〜9月8日の滋賀県大津市 中古戸建て2,980件を集計すると、価格中央値は2,390万円、下は120万円から上は13億5,000万円まで裾が伸びています。築年帯をひとつまたぐごとに数百万円単位で値段が変わる、その「断層」を数字で追いました。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 12サイト（athome, センチュリー21, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 2980件、期間 2026-08-09 〜 2026-09-08
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 観測期間が短いため、新着・掲載終了の件数比較は参考程度にご覧ください
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが12サイトから収集した2,980件の価格中央値は2,390万円、平均は2,482万円、㎡単価中央値は17万円/㎡。
• 集計件数は前月の13件から2,980件へ前月比+22823.1%と急増したが、これは当サービスの収集範囲の変動（監視対象の追加やサイト側の掲載構造変更）を含む可能性があり、需給変化の指標としては読めない。
• 間取り別「4LDK以上」は9件→1,061件（前月比+11688.9%の増加）。中央値は1,999万円→2,380万円。ただし前月のサンプルが極小のため比較は参考程度。
• 築年帯別中央値は1980年以前（旧耐震）900万円、2020年以降3,390万円。その差は2,490万円で、㎡単価では約3.5倍の開き。
• 旧耐震に該当する掲載は590件・全体の19.8%。前月の0%からの変化も、収集範囲の拡大による影響が大きいと見られる。
• 駅徒歩1〜5分の中央値2,500万円に対し、11〜15分は2,580万円。駅近が必ずしも高くない逆転が本集計では起きている。
• 掲載開始から掲載終了までの日数は中央値10日（142件ベース）。動きの速さは想像以上だ。

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 2,390万円
• ㎡単価中央値: 17.0万円/㎡
• 中央値の前月比: +4.0%
• 集計件数: 2980件（12サイト）
• 掲載期間の中央値: 10日

今月のトップ3変化（前月比）

集計件数13件→2,980件：まず「収集範囲」を疑うべき変化

当サービスの集計対象は前月の13件から今月2,980件へ、前月比+22823.1%の急増となりました。ただしこの振れ幅は、実需としての出物の増減だけでなく、当サービスの収集範囲の変動（監視対象URLの追加、サイト側の掲載構造変更、取得タイミング）を含む可能性が高い数字です。したがって「在庫が急増した」といった市況判断の根拠には使えません。今月のデータは、件数の前月比ではなく2,980件という母数そのものの厚みを読むための材料として扱うのが妥当です。

「4LDK以上」が9件→1,061件、中央値は1,999万円→2,380万円

間取り別で最も大きく動いたのが4LDK以上で、9件から1,061件へ前月比+11688.9%の増加。中央値も1,999万円から2,380万円へ381万円上がりました。とはいえ前月は母数9件、統計として比較に耐える水準ではありません。むしろ注目したいのは、今月の2,980件のうち4LDK以上が1,061件と最大勢力で、その中央値2,380万円が3LDKの2,880万円を下回っている点です。広さより築年の新しさが価格を決めている構図が読み取れます。

旧耐震比率が0%→19.8%、㎡単価中央値は前月比+61.5%の上昇

リスク要素の比率では、旧耐震（1981年6月の新耐震基準施行前）に該当する掲載が590件・19.8%を占めました。前月は0%でしたが、これも収集範囲の変動を含む可能性が高く、大津市の築古ストックが急に増えたわけではありません。同時に㎡単価中央値は前月比+61.5%の上昇となり17万円/㎡に。前月の母数が13件しかない以上、この上昇幅は「母集団が入れ替わった結果」と解釈するのが素直だと、本集計を見ていて感じます。

滋賀県大津市 中古戸建ての中古市場の輪郭（当サービス集計）

2,980件——この数字を前にすると、大津市の戸建てが「ひとつの相場」で語れないことがよく分かります。

集めた2,980件の内訳

当サービスが12サイトから収集した内訳は、SUUMO 935件、athome 576件、LIFULL HOMES 545件、センチュリー21 504件、HOME4U 328件で大半を占めます。同じ大津市の戸建てでも、サイトごとの中央値はathome 2,050万円、センチュリー21 2,080万円、HOME4U 2,180万円、SUUMO 2,780万円と幅があり、三井のリハウス38件は3,080万円、住友ステップ30件は3,230万円と高めです。掲載物件の性格（築古の在庫が厚いか、新しめの物件が中心か）がそのまま中央値の差になって表れている印象で、1サイトだけを見て相場観をつくると数百万円ずれます。

価格はどこに集中しているか

本集計の価格中央値は2,390万円、平均は2,482万円。安めの4分の1のラインが1,390万円、高めの4分の1が3,198万円です。最安層（下位5%）は486万円、最上層（上位5%）は4,580万円。最小値120万円から最大13億5,000万円まで、高値の裾を大きく引いた分布になっています。価格帯の山はふたつあり、2,500〜3,000万円が502件で最多、3,000〜3,500万円が412件と続く一方、1,000〜1,500万円にも384件、500〜1,000万円に314件が沈んでいます。㎡単価中央値は17万円/㎡。つまり「2,500〜3,500万円の実需ゾーン」と「1,500万円以下の築古・条件付きゾーン」がひとつの検索結果に同居しているわけです。

掲載の入れ替わり

期間中に掲載終了が観測されたのは142件で、掲載開始から終了までの日数は中央値10日、安めの4分の1は4日でした。なお週ごとの新規掲載数は当サービスの巡回タイミングの影響で振れが大きく、参考扱いとしています。

築年帯別の相場と価格の断層

滋賀県大津市の中古戸建てには、はっきりとした築年の断層があります。旧耐震と2020年以降で、中央価格は2,490万円も違う。同じ市内、同じ「戸建て」というカテゴリの中での話です。

築年帯ごとの中央価格

当サービスが収集した2,980件を築年帯で割ると、階段状の並びが現れます。

最も件数が厚いのは1981〜1999年の852件。中央の築年は1990年、中央の面積は142.6㎡です。一方で2020年以降も394件あり、中央の築年は2025年。新築同然の在庫と築50年級が同じ検索結果に並ぶのが、このエリアの特徴と読めます。

節目の前後で何が起きているか

1981年6月施行の新耐震基準をまたぐと、中央価格は900万円→1,890万円で+990万円。2000年4月施行の品確法（住宅の品質確保促進法、10年瑕疵保証の義務化）をまたぐと1,890万円→2,780万円で+890万円。この2つが本集計における最大の断層です。逆に2000年代と2010年代の差は200万円にとどまり、2010年代から2020年以降で410万円上がります。㎡単価で見ると旧耐震帯と2020年以降帯には約3.5倍の開きがあり、価格差の実態は「土地値に近い物件」と「建物価値が乗った物件」の違いだと解釈できます。

間取りを重ねるとさらに鮮明です。1981〜1999年の4LDK以上は400件で中央値1,980万円、2020年以降の4LDK以上は86件で3,398万円。同じ広さの器で1,418万円の差が付いています。面白いのは旧耐震帯で、4LDK以上211件が1,080万円なのに対し3LDK 59件は540万円。広い区画のほうが高く評価されており、建物ではなく土地が値段を決めていることを示唆します（解釈であり、個別物件の査定を保証するものではありません）。逆に2020年以降は3LDK 59件が3,490万円で、4LDK以上の3,398万円をわずかに上回ります。構造別の重ね合わせは母数が小さく、1981〜1999年の木造20件が1,910万円、鉄骨造6件が1,789万円という参考値にとどまります。

旧耐震ストックの厚み

本集計で旧耐震に該当したのは590件、全体の19.8%。5件に1件です。旧耐震は住宅ローンの融資年数や住宅ローン控除の要件で不利になりやすく、火災・地震保険の条件面でも新しい建物と同等には扱われません。900万円という中央値の安さは、その分のリスクとリフォーム費用が価格に織り込まれた結果と見るのが自然でしょう。

構造・面積別の相場

大津市の戸建て中央値は2,390万円。だが構造で見ると、木造2,280万円に対し鉄骨造は2,790万円——約510万円の差が付きます。もっとも、構造まで判別できた掲載は限られており、ここは慎重に読む必要があります。

構造別の相場

当サービスの2,980件のうち構造情報が取れたのは木造47件、鉄骨造14件、RC造4件、SRC造1件のみです。木造47件の中央値は2,280万円（中央の築年1992年、中央の面積155㎡）。鉄骨造14件は2,790万円ですが、サンプルが少なめなので傾向として見る程度に留めたいところです。RC造4件は1,299万円、SRC造1件は集計から外しています。

木造の法定耐用年数は22年で、これを超えるとローンの借入年数が短く設定されやすいのが実務上の壁です。1981〜1999年帯が852件と最も厚い大津市では、外壁・屋根の10〜15年周期の修繕がすでに1〜2回来ている物件が多いはず。購入予算とは別に、修繕履歴の有無を必ず確認したい部分です。

主要面積帯・間取りの顔ぶれ

間取り別では4LDK以上が1,061件で最大勢力、中央値2,380万円、中央の面積139.52㎡。次いで3LDKが366件で中央値2,880万円、中央の面積122.7㎡です。広い4LDK以上のほうが500万円安いという逆転が起きているのは、4LDK以上の中央の築年が1990年、3LDKが2003年と13年も違うため。つまり大津市の戸建て探しでは、部屋数より築年が価格を決めていると本集計は示しています。2DK/2LDK 83件は1,498万円、1LDK 21件は850万円（傾向として）、1K/1DKや1Rは数件の参考値です。面積は全体を通じて120〜145㎡台が中心で、エリア概要にある「郊外団地では150〜200㎡程度の区画が一般的とされる」という定性情報とも大きくは矛盾しません（具体的な確定値は公開情報未確認）。

リノベ済みと即入居の価格差

リノベーション済みかどうかを一律に判別できるデータは当サービスでは保持していないため、価格差の直接計測はできません。代わりの手掛かりとして、買取再販を主力とするカチタスの16件は中央値2,399万円、中央の面積197.925㎡と、全体より広めで価格は中央値近辺。母数が少ないので参考程度ですが、「広い区画を手当てして再商品化する」動きがこのエリアで成立していることは読み取れます。一方、下位10%層（780万円以下）は中央の築年1975年・87.97㎡。ここは購入価格に数百万円のリフォーム費を上乗せして初めて住める水準と考えるのが現実的です。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外な結果でした。駅徒歩1〜5分の中央値が2,500万円なのに対し、11〜15分は2,580万円。駅に近いほうが安いのです。

当サービスが収集した2,980件を駅徒歩帯で分けると、1〜5分228件で2,500万円、6〜10分356件で2,499万円、11〜15分492件で2,580万円、16〜20分409件で2,580万円、そして21分以上633件で2,060万円。徒歩20分以内はほぼ横並びで、21分を超えたところだけが約520万円下がる、という構造です。徒歩1〜5分帯の中央の築年は1990年、11〜15分帯は1995年。推測ですが、駅近には古くから市街化された区画の築古住宅が集まり、徒歩10〜20分帯には比較的新しい分譲地が広がるため、築年の差が徒歩分数の優位を打ち消している可能性があります（確証はありません）。安めの4分の1のラインを見ると1〜5分帯は1,480万円、11〜15分帯は1,374万円で、駅近にも安い玉が相応にあることが分かります。

地区別ではもっとくっきりした差が出ます。件数が最も多いのは坂本174件で中央値2,580万円、中央の築年は2015年。国分112件も2,580万円ですが中央の築年は1989年で、同じ価格でも中身がまるで違います。最も高いのは下阪本100件の3,198万円で、中央の築年2021年——新しい供給が集中しているエリアと読めます。以下、青山91件2,972万円（中央の面積184.865㎡と広め）、雄琴91件2,899万円、大平79件2,790万円（中央の築年2022年）、大江111件2,700万円、仰木の里65件2,590万円（170.97㎡）、瀬田57件2,580万円、千町72件2,299万円と続きます。

エリア概要では、大津市はJR琵琶湖線の大津・膳所・石山の各駅と京阪石山坂本線・京津線が骨格をなし、京都方面への通勤圏という性格が強いとされています。地区名の並びを見ると、湖西の坂本・下阪本・雄琴・仰木の里に掲載が集中しているのが今回の特徴で、湖西線沿いの分譲ストックが本集計の母集団を厚くしていると見えます。徒歩分数だけで足切りせず、地区名と築年をセットで見る——大津市ではこれが効きそうです。

リスク要素と注意ポイント

「安い理由」は必ずどこかに書いてあります。問題は、それが掲載情報の表面に出ているとは限らないことです。

当サービスが収集した2,980件でリスク要素の比率を見ると、旧耐震に該当するものが590件・19.8%。5件に1件が1981年6月の新耐震基準施行前の建物です。一方、再建築不可の明示があったものは1件、告知事項ありも1件、借地権は0件でした。これは「大津市に再建築不可物件がほとんどない」という意味ではありません。あくまで掲載文言から自動抽出できた範囲の数字であり、接道条件や告知事項が物件概要に明示されていないケースは当サービスの集計では拾えない、という限界があります。ここは正直に申し添えておきます。

旧耐震の実務的な影響は3点。第一に融資で、木造の法定耐用年数22年を大きく超える建物は借入年数が短くなりやすく、月々の返済負担が上がります。第二に税・控除面で、住宅ローン控除など優遇制度は建物の耐震性能に関する要件が絡むため、購入前に適合証明の取得可否を確認しておく必要があります。第三に保険で、古い木造住宅は火災保険料の設定が新しい建物より不利になりがちです。旧耐震帯の中央値900万円という安さは、これらのコストを買い手が引き受ける対価と考えるべきでしょう。

エリア固有の確認事項としては、エリア概要が挙げる次の点が実務的です。琵琶湖沿岸部（堅田・雄琴・晴嵐などの沿岸エリア）には浸水想定区域が指定されている可能性が高いとされ、ハザードマップでの確認が推奨されています。山間・傾斜地に近い物件では土砂災害警戒区域の指定有無、郊外の古い分譲団地では前面道路の幅員と再建築の可否、そして傾斜地造成が多いことから地盤・擁壁の状態。いずれも具体的な区域や比率は公開情報未確認のため、物件ごとに一次資料を当たるしかありません。景観保全や高さ規制など湖辺特有の条例の有無も、確定した条文は未確認です。

今回、掲載が集中した下阪本・雄琴・仰木の里はいずれも湖西の湖岸寄り。中央の築年が2021年と新しい下阪本のような地区でも、建物の新しさとハザードは別の話です。価格表と地図とハザードマップ、この3点を必ずセットで開く——本集計を眺めていて、改めてそう感じました。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ市内で、780万円と3,950万円。当サービスが収集した2,980件の上下10%を切り出すと、まったく別の商品が並びます。

下位10%層は780万円以下の279件。中央の築年は1975年、中央の面積87.97㎡、駅徒歩の中央値は16分です。築50年級・90㎡弱・バス圏ではないが駅からは少し歩く、という顔立ち。ここは「土地を買って建物はおまけ」と割り切れる人向けのゾーンで、購入後に耐震補強・水回り更新・外皮改修まで見込むと、総額は中央値2,390万円の実需帯に近づくこともあります。逆に言えば、DIY志向やセカンドハウス、あるいは将来の建て替え前提で土地を押さえたい層には、掘り出し物が最も潜むレンジでもあります。

上位10%層は3,950万円以上の279件。中央の築年は2014年、中央の面積148.59㎡、駅徒歩の中央値は13分。徒歩分数は下位層とほとんど変わらず、差は築年39年と面積約60㎡分に集約されています。つまり大津市の高額帯は「駅前の希少立地」ではなく「新しくて広い家」で構成されている、というのが本集計から読める構図です。最上層（上位5%）でも4,580万円で、3,000〜3,500万円のボリュームゾーンから見て手が届かない世界ではありません。

狙い目としては、2,500〜3,000万円（502件）と3,000〜3,500万円（412件）に厚みがあるため、この帯で築2000年以降・面積130㎡前後を探すのが最も選択肢が多い戦い方になります。

ただし、と付け加えなければなりません。当サービスの集計では、掲載開始から掲載終了までの日数は中央値10日、安めの4分の1では4日でした。条件の良い出物は週末に情報サイトを巡回する程度では拾いきれない速度で入れ替わっています。12サイトを毎日横断して、価格変更と掲載終了まで追う——それを人力でやるのは、正直に言って現実的ではありません。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 滋賀県大津市 中古戸建ての中古相場はいくら？

当サービスの集計では、12サイトから収集した2,980件の価格中央値は2,390万円、平均は2,482万円です。安めの4分の1が1,390万円、高めの4分の1が3,198万円、最安層（下位5%）は486万円、最上層（上位5%）は4,580万円。㎡単価中央値は17万円/㎡です。なお表示価格は売出時点のもので、成約価格ではありません。

Q2. 買い時はいつ？今月のデータからは何が言える？

本サービス集計は掲載データの断面であり、買い時を断定できる材料ではありません。今月の数字で実務的に効くのは、掲載開始から終了までの日数が中央値10日という回転の速さです。予算と築年の条件を先に固め、新着に即反応できる体制を作っておくほうが、時期を待つより効果が大きいと考えられます。

Q3. 旧耐震物件の流通量はどのくらい？

当サービスの集計では、旧耐震（1981年6月の新耐震基準施行前）に該当する掲載は590件、全体の19.8%でした。中央価格は900万円、中央の築年は1975年です。ただしこれは掲載文言から抽出できた範囲の数字で、実際の比率はこれより高い可能性があります。融資年数や保険条件で不利になりやすい点は事前に確認してください。

Q4. ㎡単価が高くなるのはどんな条件？

本集計の㎡単価中央値は17万円/㎡ですが、築年帯で大きく変わります。旧耐震帯と2020年以降帯では約3.5倍の開きがあり、築年の新しさが最も効く変数です。地区別では下阪本（中央値3,198万円、中央の築年2021年）や大江が高めで、面積が広い青山（中央の面積184.865㎡）は総額が高くても単価は抑えられる傾向が見えます。

Q5. 駅徒歩による価格差はどれくらい？

当サービスが収集した2,980件では、徒歩1〜5分2,500万円、6〜10分2,499万円、11〜15分2,580万円、16〜20分2,580万円、21分以上2,060万円。徒歩20分以内はほぼ横並びで、21分超だけが約520万円下がります。駅近帯は中央の築年が1990年と古く、築年の差が立地の優位を相殺していると解釈できます。

Q6. 湖西エリア（坂本・下阪本・雄琴）が多いのはなぜ？何に注意すべき？

本集計の地区別では坂本174件、国分112件、大江111件、下阪本100件、雄琴91件と、湖西側の掲載が厚くなっています。下阪本の中央の築年は2021年、大平は2022年で、新しめの分譲ストックが母数を押し上げていると見えます。ただしエリア概要では琵琶湖沿岸部に浸水想定区域が指定されている可能性が高いとされており、建物の新しさとは別にハザードマップの確認が必須です。

Q7. 狙いの条件で滋賀県大津市 中古戸建ての新着を毎日追うには？

当サービスの集計はLINEの「物件ウォッチ」の実稼働データから作られています。友だち追加して「滋賀県大津市 戸建て」と送るだけで監視開始。athome、センチュリー21、大和ハウス、HOME4U、LIFULL HOMES、カチタス、東急リバブル、ノムコム、ピタットハウス、三井のリハウス、住友ステップ、SUUMOの12サイトを15分間隔で巡回し、新着・価格変動・掲載終了を通知します。予算・築年・面積などの複合条件も指定可能。無料プラン（24時間遅延・1監視）があり、リアルタイム通知やAI分析は¥980/月〜です。

2026年9月のハイライトと注意点

今月いちばんの発見は、価格を決めているのが立地ではなく築年だった、という点です。当サービスが12サイトから収集した2,980件では、徒歩20分以内の中央値がほぼ横並び（2,499〜2,580万円）である一方、築年帯では1980年以前の900万円から2020年以降の3,390万円まで2,490万円の階段ができています。上位10%層と下位10%層の駅徒歩の中央値が13分と16分でほとんど変わらないことも、この見立てを裏付けます。前月比では集計件数が+22823.1%と急増し、㎡単価中央値も前月比+61.5%の上昇となりましたが、前月の母数は13件。これは当サービスの収集範囲の変動を含む可能性が高く、市況の変化としては読めません。また表示価格は売出時点の価格であり成約価格ではないこと、同一物件が複数サイトに掲載されている場合はそれぞれ1件として数えていることも、読み解く際の前提としてご承知おきください。

本レポートは、物件ウォッチが 12サイト（athome, センチュリー21, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 2980件（2026-08-09 〜 2026-09-08）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大和ハウス・HOME4U・LIFULL HOMES・カチタス・東急リバブル・ノムコムなど12サイトを横断して収集した2026年9月9日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 滋賀県大津市 中古戸建ての注目物件一覧 から確認できます。