中央値2,299万円、面積は約60坪 — 大津市の中古戸建て13件が示す「広さで買う」構図 | 滋賀県大津市 中古戸建て 中古相場分析【2026年8月版】— 13件集計

最終更新: 2026年8月10日 | 13件・1サイトのデータに基づく

滋賀県大津市の中古戸建てで、まず目を引いたのは価格ではなく「広さ」でした。当サービスが1サイト（カチタス）から収集した13件（対象期間2026年7月10日〜8月9日）の集計では、価格中央値は2,299万円、面積の中央値は199.69㎡。㎡単価の中央値は10.5万円/㎡です。都市部のコンパクトな戸建てとはまるで別の商品設計と言っていい。13件という少数サンプルではありますが、この規模感が価格帯にどう跳ね返っているのか、数字を追っていきます。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 1サイト（カチタス）の掲載データ 13件、期間 2026-07-10 〜 2026-08-09
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 総件数が少ないため、価格帯や築年帯ごとの数字はサンプル不足の区分があります
• 観測期間が短いため、新着・掲載終了の件数比較は参考程度にご覧ください
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが1サイトから収集した滋賀県大津市の中古戸建て13件の価格中央値は2,299万円、平均は2,153万円。
• 価格レンジは最小値899万円〜最大値3,399万円。下位5%ラインは959万円、上位5%ラインは3,159万円と、3.5倍以上の開きがある。
• 面積の中央値は199.69㎡（約60坪相当）。㎡単価中央値は10.5万円/㎡で、「土地の広さで値段が決まる」商品構成に見える。
• 価格帯は2,500〜3,000万円が4件（30.8%）で最多。1,500〜2,000万円が3件（23.1%）と続き、高値側に極端に偏ってはいない。
• 間取りは4LDK以上が9件（69.2%）と全体の約7割。参考値ながら、その中央価格は1,999万円と全体中央値を下回る。
• 掲載表記から検出できた範囲では、旧耐震・再建築不可・借地権・告知事項はいずれも0件（0%）。ただし築年の記載自体が取得できておらず、判断材料が足りない点に注意。
• 対象期間中の掲載終了は0件。滞在日数は算出できず、動きの速さは今回のデータからは判定できない。

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 2,299万円
• ㎡単価中央値: 10.5万円/㎡
• 集計件数: 13件（1サイト）

滋賀県大津市 中古戸建ての中古市場の輪郭（当サービス集計）

13件。まずはこの数字の小ささを前提として共有しておきたい。当サービスが1サイト（カチタス）から収集した滋賀県大津市の中古戸建ては、2026年7月10日〜8月9日の対象期間で13件でした。統計としては傾向を眺める程度の厚みで、断定的な結論を出す規模ではありません。それでも、13件の並びには一貫した性格が見えます。

価格はどこに集中しているか

本サービス集計の価格中央値は2,299万円、平均は2,153万円です。中央値のほうが平均より高いということは、安値側に少し裾を引いた分布であることを意味します。実際、最小値は899万円、下位5%ラインは959万円。1,000万円を切る物件が2件含まれており、これが平均を押し下げています。

一方の上限は最大値3,399万円、上位5%ラインは3,159万円。安めの4分の1が1,599万円、高めの4分の1が2,649万円ですから、13件の大半は1,600万〜2,650万円のレンジに収まっている計算です。㎡単価の中央値は10.5万円/㎡。面積の中央値199.69㎡と合わせて読むと、「広い土地を、㎡単価を抑えて売る」という商品構成が浮かびます。

最多は2,500〜3,000万円の4件（30.8%）。ただし1,500〜2,000万円も3件（23.1%）あり、山が一つに尖っているわけではありません。予算2,000万円前後の読者にも、3,000万円近い予算の読者にも、それぞれ選択肢が残っている状態と読めます。

掲載の動き

対象期間中、掲載終了は0件でした。新規掲載の週次推移については、当サービスの巡回タイミングの影響が混じっている可能性が高く、参考扱いとして数字の引用は控えます。掲載終了0件という事実だけは動かず、つまりこの1か月で「表舞台から消えた物件」は観測されていない、ということになります。

築年帯別の相場と価格の断層

築年の断層を語りたかったのですが、今回はそこに踏み込めません。理由は単純で、当サービスが収集した13件では、築年（建築年）の情報を集計可能な形で取得できた物件がなかったためです。築年帯ごとの中央価格も、築年別の件数分布も、今回の集計では算出されていません。ここは正直に「データなし」と書きます。

築年が分からないと、何が分からないのか

中古戸建ての価格を分解するとき、築年は面積・立地と並ぶ三本柱です。特に日本の住宅は制度上の節目が価格に効きます。新耐震基準は1981年6月施行で、これ以前の建物は「旧耐震」と呼ばれ、住宅ローンの審査や融資年数で不利になりやすい。品確法（住宅の品質確保促進法）は2000年4月施行で、10年間の瑕疵保証が義務化され、建築品質の底が上がりました。長期優良住宅の認定制度は2009年6月開始で、耐震・省エネ・維持管理の基準を満たした住宅がここから登場します。さらに2017年の改正では省エネ基準が強化され、断熱性能が本格的に問われるようになりました。

よくある誤解ですが、「築40年だから旧耐震」というのは正しくありません。判定はあくまで建築年です。1985年築なら新耐震ですし、1980年築なら築45年でも旧耐震。年数ではなく西暦で確認する、という原則を持っておくと物件選びの精度が上がります。

築年不明を、どう補うか

本集計で築年が拾えなかった以上、読者側の実務としては個別確認が唯一の解になります。物件資料に建築年月の記載があるか、登記上の新築年月日はいつか、住宅ローン減税や地震保険の割引の対象になり得るか——このあたりは内見前の電話一本で確認できる項目です。

推測として書きますが、面積中央値が199.69㎡（約60坪相当）という規模感からすると、比較的古い時期に区画された住宅地の物件が含まれている可能性はあります。ただしこれは面積からの類推であって、確証はありません。エリアプロフィールにも、大津市の旧耐震比率や住宅地の造成時期に関する公開情報は今回確認できていません。

掲載表記上のリスク検出は0件

付け加えると、当サービスが13件の掲載情報から検出できた範囲では、「旧耐震」と明示された物件は0件（0%）でした。これは「旧耐震物件が存在しない」という意味ではなく、「掲載文面にその表記がなかった」という意味です。築年データそのものが取得できていない以上、0%という数字を安心材料として扱うべきではない、というのが編集部の見方です。判断材料が足りないときは、足りないと認識したうえで動くほうが安全でしょう。

構造・面積別の相場

滋賀県大津市の中古戸建て、当サービス集計の中央値は2,299万円。ところが面積の中央値は199.69㎡もあります。都市部の感覚で「2,300万円の戸建て」と聞いたときに思い浮かべる姿とは、かなり違う物件像です。

構造別の相場は今回算出できず

先に断っておくと、収集した13件では構造（木造・鉄骨造・RC造）の区分が集計可能な形で取得できておらず、構造別の中央値は算出されていません。したがって「木造とRCで何万円違う」という比較は本集計からは出せません。

一般論として押さえておきたいのは、木造戸建ての法定耐用年数が22年であり、これが住宅ローンの融資年数や中古物件の担保評価に影響しやすいという構造的な事実です。外壁塗装や屋根の防水は10〜15年周期でメンテナンス費用が発生するのが通例で、購入価格の安さだけで判断すると保有コストで逆転することもある。構造データが取れていないエリアだからこそ、内見時に「構造」「築年」「直近の修繕履歴」の3点を口頭で確認する価値は高いと言えます。

主要面積帯の顔ぶれ

間取りで集計できたのは4LDK以上の9件のみで、これは13件の69.2%にあたります。少数サンプルの参考値として扱う必要がありますが、その中央価格は1,999万円、安めの4分の1が1,399万円、高めの4分の1が2,799万円。面積の中央値は191.11㎡でした。

興味深いのは、部屋数の多い4LDK以上のほうが中央価格で全体を下回っている点です。参考値としての比較ですが、「部屋数が多い＝高い」という直感が通用しないことを示しています。仮説として、部屋数の多い物件群に築年の古いものや駅から離れたものが含まれ、価格を押し下げている可能性が考えられます（確証はありません）。

広さの意味を、単価に翻訳する

㎡単価の中央値は10.5万円/㎡。この水準で200㎡の面積を確保できるという事実は、予算配分の設計を変えます。都市部の戸建てで200㎡クラスを狙えば予算が跳ね上がるところ、本サービス集計の13件では2,000万円台前半でその規模に届く物件が並んでいる。庭・駐車場複数台・二世帯化の余地といった「面積でしか買えない価値」を求める層には、まず候補に入れるべきエリアだと読めます。

リノベ前提か、即入居か

エリアプロフィールには、大津市におけるリノベ前提物件と即入居物件の価格差に関する公開データは今回確認できていません。ただし当サービスが収集したのはカチタスの掲載物件であり、同社は買取再販を軸とする事業者です。掲載物件の性格として一定の改修が施されたものが中心になる可能性はありますが、個別物件の改修範囲は資料で確認するほかありません。中央値2,299万円という水準が「手を入れた後の価格」なのか「これから手を入れる前提の価格」なのかで、総予算は数百万円単位で変わります。ここは内見時の最重要チェック項目です。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

駅からの距離が価格をどう動かすか——中古戸建てを語るうえで最も知りたい部分ですが、今回はここも空欄になります。当サービスが収集した13件では、最寄り駅と徒歩分数の情報が集計可能な形で揃わず、駅徒歩帯別の中央値は算出できませんでした。同様に、町丁・地区別の集計も今回は成立していません。

数字がない、という情報

ただ、データがないこと自体がひとつの示唆でもあります。面積中央値199.69㎡（約60坪相当）という規模の物件群は、駅前の高密度な住宅地ではなく、車移動を前提とした住宅地に立地している可能性が高い。これは推測ですが、その場合、価格を決める主因は「駅徒歩」ではなく「土地面積」と「区画の形状」に移ります。実際、本集計の㎡単価中央値は10.5万円/㎡と、面積で価格が説明しやすい構造をしています。

エリアプロフィールを確認しましたが、大津市の主要駅・路線、ターミナルまでの所要時間、駅の乗降人員、公示地価・路線価の水準について、今回参照できる公開情報は揃っていませんでした。人口動態や転入超過の数値も同様です。したがって本記事では、これらの外部指標に基づく立地評価は行いません。書けないことは書かない、という姿勢を取ります。

読者が自分で埋めるべき項目

では実務としてどうするか。当サービス集計が立地の粒度を持たない以上、候補物件を絞る段階で読者自身が確認すべきリストは明確です。第一に、通勤・通学で使う駅までの実測時間（徒歩か、バスか、自家用車か）。第二に、日常の買い物先までの距離。第三に、冬季の道路事情。第四に、最寄りの医療機関と学校区。第五に、駐車場の台数と車両サイズの適合。

特に面積の大きい物件では、土地の間口と接道の幅が実用性を左右します。間口が狭く奥に長い区画は、面積の割に使い勝手が落ちることがある。逆に、面積が同程度でも整形地であれば価値は上がります。掲載情報の面積表記だけでは判別できない部分なので、公図や地積測量図の確認を強くおすすめしたい。

価格レンジで見れば、本サービス集計の13件は最小値899万円から最大値3,399万円まで、3.5倍以上の幅を持っています。この幅を生んでいるのが立地なのか面積なのか築年なのか——現時点で当サービスのデータからは分解できません。だからこそ、複数物件を横に並べて比較する作業が効いてきます。

リスク要素と注意ポイント

リスク項目がすべて0%。この数字を見て安心してはいけない、というのが本稿で最も伝えたいことかもしれません。

当サービスが収集した13件について、掲載情報からリスク要素の表記を検出したところ、旧耐震0件（0%）、再建築不可0件（0%）、借地権0件（0%）、告知事項0件（0%）という結果になりました。13件すべてで該当表記が見つからなかった、ということです。

0%が意味すること、意味しないこと

これは「そうした条件の物件が大津市に存在しない」という意味ではありません。当サービスの検出は掲載文面の表記に依存しており、記載がなければ検出されません。加えて今回は築年データ自体が取得できておらず、旧耐震かどうかを建築年から機械的に判定することもできていない。つまり0%は「クリーンである証明」ではなく「未確認である」に近い数字だと理解すべきです。

そのうえで、リスク項目が価格や資金計画に与える影響は押さえておきたい。旧耐震（1981年6月の新耐震基準施行より前に建築確認を受けた建物）は、住宅ローンの審査で融資年数が短くなったり、住宅ローン減税や登録免許税の軽減措置の適用に耐震基準適合証明書が必要になったりします。地震保険料の割引区分でも不利になる。再建築不可であれば、建て替えができないぶん融資が付きにくく、出口（将来の売却）が細くなります。借地権付きなら地代と譲渡承諾料が継続的なコストとして乗る。いずれも購入価格の割安さと引き換えの条件です。

ハザード情報は自分で取りに行く

エリアプロフィールでは、大津市の洪水・内水ハザードマップの状況、地震時の液状化リスク、学区評価、主要医療機関へのアクセスに関する情報を今回確認できませんでした。よってここでは具体的な地名やリスク評価を書きません。読者側の実務としては、自治体が公開するハザードマップで対象地番を必ず確認すること、これに尽きます。面積の大きい物件は敷地内の高低差や擁壁を伴うことがあり、擁壁の築造年と検査済証の有無は追加コストに直結します。

価格の幅そのものがリスク情報

最後に、本集計の価格分布をリスクの観点から読み直しておきます。最小値899万円と最大値3,399万円、下位5%ライン959万円と上位5%ライン3,159万円。同じ市内、同じ中古戸建てというカテゴリで3.5倍以上の開きがあるということは、価格差を生む要因（築年・接道・構造・改修範囲）が物件ごとに大きく異なるということです。安い物件には安い理由がある。その理由を特定できるまで契約に進まない、というのが13件のデータから導ける最も実務的な結論です。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

13件しかないデータでも、両端を見ると輪郭がはっきりします。当サービス集計における下位10%の境界価格は899万円、上位10%の境界価格は3,399万円。それぞれ該当は1件のみで、あくまで少数の参考値として眺めるものですが、顔ぶれの違いは示唆的です。

お得ゾーン：1,000万円未満、面積158.4㎡

下位層に位置する物件の面積は158.4㎡。1,000万円を切る価格で、この規模の敷地が付いてくる計算になります。参考値ながら、㎡単価で見れば全体の中央値10.5万円/㎡を明確に下回る水準に落ちる帯です。築年・駅徒歩の情報は今回のデータでは取得できておらず、なぜ安いのかは掲載データからは分解できません。

このゾーンが向くのは、自己資金比率を高めに取れて、購入後の改修に予算を回せる読者。あるいはセカンドハウスや、車社会を前提に生活設計ができる読者です。逆に、フルローンで購入し即入居を前提とする読者には、想定外の追加費用が出やすいゾーンでもあります。

プレミアムゾーン：3,000万円台、面積199.69㎡

上位層は3,399万円、面積199.69㎡。全13件の面積中央値と同水準の広さで、価格だけが上に伸びている構図です。参考値としての観察ですが、面積で説明できない上乗せ分——立地の良さ、改修の質、築浅であること——が価格に含まれている可能性が考えられます（確証はありません）。予算3,000万円台前半で、手を入れずに住み始めたい読者の第一候補になる帯でしょう。

中間帯、つまり1,599万円〜2,649万円のレンジには13件の大半が入っています。ここが大津市の中古戸建てにおける「実戦的な予算帯」だと本集計からは読めます。

13件しかない、ということの意味

対象期間中、掲載終了は0件でした。したがって物件がどれくらいの期間で掲載から消えるのか、その日数は今回算出できていません。動きが速いとも遅いとも言えない状態です。

ただし確実に言えるのは、1か月間の観測で13件しか捕捉できていないということ。母数が小さいエリアでは、条件に合う1件が出てくるタイミングが読めません。予算1,600万円以下で面積180㎡超、といった具体的な条件を持っている読者ほど、該当物件は月に数件、あるいはゼロ件という状況が続くはずです。だからこそ、自分の目で毎日サイトを開いて確認する方式には限界がある。条件を登録しておき、該当が出た瞬間に手元へ届く仕組みのほうが、この規模のエリアでは合理的だと考えます。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 滋賀県大津市 中古戸建ての中古相場はいくら？

当サービスが1サイト（カチタス）から収集した13件の集計では、価格中央値は2,299万円、平均は2,153万円です。安めの4分の1が1,599万円、高めの4分の1が2,649万円で、最小値899万円から最大値3,399万円までの幅がありました。㎡単価の中央値は10.5万円/㎡です。ただし13件という少数サンプルのため、傾向として見る程度にとどめてください。

Q2. いまは買い時ですか？

当サービスの集計は2026年7月10日〜8月9日の1か月分・13件のみで、前月との比較データを持ちません。したがって「相場が上がっている／下がっている」という時期判断は本集計からは行えません。判断材料としては、価格帯が2,500〜3,000万円に4件（30.8%）と1,500〜2,000万円に3件（23.1%）で二つの山を作っており、予算2,000万円前後でも3,000万円前後でも選択肢が残っている点が挙げられます。

Q3. 旧耐震物件の流通量はどれくらいですか？

当サービスが収集した13件では、掲載表記から「旧耐震」を検出できた物件は0件（0%）でした。ただし今回は築年データそのものが集計可能な形で取得できておらず、建築年からの機械的な判定ができていません。0%は「該当なし」ではなく「未確認」に近い数字です。新耐震基準は1981年6月施行なので、個別物件では建築年月を資料で必ず確認してください。

Q4. ㎡単価が高くなるのはどんな条件ですか？

当サービスの集計では㎡単価の中央値が10.5万円/㎡ですが、構造別・駅徒歩別・築年別のデータが今回は揃っておらず、単価を押し上げる条件の特定はできていません。分かっているのは、上位層の物件が面積199.69㎡と全体の面積中央値と同水準でありながら3,399万円という価格帯にあることで、面積以外の要素が上乗せされていると推測できます（確証はありません）。

Q5. 駅徒歩による価格差はどれくらいありますか？

当サービスが収集した13件では、最寄り駅と徒歩分数の情報が集計可能な形で揃わず、駅徒歩帯別の価格差は算出できませんでした。面積中央値が199.69㎡（約60坪相当）と大きいことから、駅前立地よりも車移動前提の住宅地が中心と推測されますが、これは面積からの類推であり確証はありません。個別物件で最寄り駅と実測の所要時間をご確認ください。

Q6. 築年が分からない物件は避けたほうがいいですか？

当サービスの集計では13件すべてで築年を集計可能な形で取得できていませんが、これは掲載情報の記載形式によるもので、物件側に問題があるという意味ではありません。実務としては、問い合わせ時に建築年月・構造・直近の修繕履歴の3点を確認すれば解消します。住宅ローン減税や地震保険の割引の可否は建築年で決まるため、資金計画を立てる前に必ず押さえておきたい項目です。

Q7. 狙いの条件で滋賀県大津市 中古戸建ての新着を毎日追うには？

当サービスの集計はLINEベースの新着監視サービス「物件ウォッチ」の実稼働データから生成されています。LINEで友だち追加し「滋賀県大津市 戸建て」と送るだけで監視が始まり、このエリア・カテゴリでは1サイト（カチタス）を15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了を通知します。エリア、カテゴリ、予算、築年、面積などの複合条件で絞り込みが可能。無料プラン（24時間遅延・1監視）があり、リアルタイム通知やAI分析を含む有料プランは月額980円からです。

2026年8月のハイライトと注意点

今月最大の発見は、価格ではなく面積でした。当サービスが1サイトから収集した13件の面積中央値は199.69㎡（約60坪相当）。価格中央値2,299万円、㎡単価中央値10.5万円/㎡という組み合わせは、「広さを買う」という購入動機がこのエリアで成立することを示しています。部屋数の多い4LDK以上の9件（69.2%）の中央価格が1,999万円と全体を下回っていた点も、参考値ながら面白い。部屋数と価格が素直に比例しないということです。

一方で、今回のデータには明確な限界が二つあります。ひとつは総件数が13件と少なく、価格帯や属性ごとの数字はサンプル不足の区分が多いこと。もうひとつは、掲載されている価格が売出時点のものであり、実際に成約した価格ではないこと。この二点を踏まえたうえで、傾向を掴む材料としてお使いください。

本レポートは、物件ウォッチが 1サイト（カチタス）から自動収集した掲載データ 13件（2026-07-10 〜 2026-08-09）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがカチタスを横断して収集した2026年8月10日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 滋賀県大津市 中古戸建ての注目物件一覧 から確認できます。