中央値4,298万円、旧耐震だけ1,880万円という築年の断層 | 福岡県福岡市東区 中古戸建て 中古相場分析【2026年8月版】— 1533件集計

最終更新: 2026年8月5日 | 1,533件・11サイトのデータに基づく

中央値4,298万円。ところが同じ福岡市東区の中古戸建てでも、1980年以前に建てられた家の中央値は1,880万円、2020年以降は4,399万円。同じ「戸建て」という一語の中に、2,500万円超の段差が隠れている。当サービスが11サイトから収集した2026年7月6日〜8月5日の掲載データ1533件を集計すると、価格は3,000万〜5,000万円台に厚く積み上がる一方、築年・駅距離・町丁でくっきりと層が分かれた。本サービス集計の数字だけを頼りに、東区の戸建て選びの勘所を読み解いていく。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 11サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, 三井のリハウス, 不動産連合隊, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 1533件、期間 2026-07-06 〜 2026-08-05
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 観測期間が短いため、新着・掲載終了の件数比較は参考程度にご覧ください
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが11サイトから収集した1533件（2026年7月6日〜8月5日）の価格中央値は4,298万円、㎡単価中央値は27.1万円/㎡。
• 価格が読み取れた1,369件のうち891件（65.1%）が3,000万〜5,000万円に集中。平均は4,744万円と中央値より高く、高値の裾を引いた分布。
• 築年帯別の中央値は1980年以前（旧耐震）1,880万円 → 1981〜1999年（新耐震）3,690万円。境界をまたぐだけで1,810万円の段差。
• 2020年以降が410件と最大勢力で中央値4,399万円、建築年中央値は2026年。築浅・新築級が在庫の主役になっている。
• 駅徒歩1〜5分（145件）の中央値3,898万円は、徒歩6〜10分（408件）の4,464万円を下回る逆転。徒歩帯の価格差は単純な距離順ではない。
• 町丁別は舞松原4,898万円（112件）が最高、西戸崎3,180万円（61件）が最安。その差1,718万円。
• 旧耐震は53件で3.5%。再建築不可・借地権・告知事項の明記は本集計で0件（掲載文面から検出できた範囲）。

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 4,298万円
• ㎡単価中央値: 27.1万円/㎡
• 集計件数: 1533件（11サイト）

福岡県福岡市東区 中古戸建ての中古市場の輪郭（当サービス集計）

まず、この1533件がどこから来た数字なのかをはっきりさせておきたい。

集めた1533件の顔ぶれ

当サービスが11サイトを自動巡回して収集した福岡市東区の中古戸建ては、SUUMOが820件（中央値4,298万円）と最も多く、athome337件（4,198万円）、LIFULL HOMES251件（うち価格まで読み取れたのは91件、3,980万円）が続く。以下、三井のリハウス48件（4,694万円）、センチュリー21が24件（4,590万円）、HOME4U22件（4,725万円）、住友ステップ16件（3,730万円）。残り4サイト（不動産連合隊・大京穴吹不動産・カチタス・大和ハウス）は各3〜4件で、少数の参考値という扱いになる。同じ物件が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えているため、実棟数はこれより少ない点は先に断っておく。

価格はどこに集中しているか

価格が読み取れた1,369件の中央値は4,298万円、平均は4,744万円。平均が中央値を446万円上回るのは、上に長く伸びた裾があるからだ。最小値は990万円、最大値は3億円で、最安層（下位5%）は2,460万円、最上層（上位5%）は8,100万円。安めの4分の1のライン（第1四分位）が3,598万円、高めの4分の1のライン（第3四分位）が4,880万円なので、東区の戸建て探しの「主戦場」はおおむね3,600万〜4,900万円と読める。500万円刻みの分布を見ても、4,000万〜4,500万円が281件で最大、次いで3,500万〜4,000万円241件、4,500万〜5,000万円229件。3,000万〜5,000万円の4区分だけで891件（65.1%）を占める。逆に2,500万円未満は83件（6.1%）、1億円以上は49件（3.6%）と、両端はかなり薄い。㎡単価中央値は27.1万円/㎡だ。

掲載の出入り

観測期間中の掲載終了は255件を検知しているが、当サービスの巡回タイミングの影響が混じる可能性があるため参考扱いとしたい。週ごとの新規掲載件数も同様に大きな山谷があり、今回は記事の判断材料から外している。掲載の在庫そのもの（1533件）は、比較の土台として十分な厚みがある。

築年帯別の相場と価格の断層

東区の中古戸建てには、はっきりとした築年の断層がある。しかもそれは、価格だけでなく「広さ」の側にも現れる。

築年帯ごとの中央価格

当サービスが収集した1533件を築年帯で切ると、次のようになる。

目を引くのは、価格が上がるほど面積が縮んでいく点だ。2020年以降の帯は最も高いのに面積中央値は最も小さい。だから㎡あたりで見ると差はさらに開き、2020年以降は旧耐震を+22.7万円/㎡上回る。土地の広さを買うか、建物の新しさを買うか——東区の戸建て選びは、この二択にかなり近い構造になっている。

境界の前後で何が起きているか

新耐震基準（1981年6月施行）をまたぐと、中央値は1,880万円から3,690万円へ、1,810万円の段差ができる。築古＝安いという単純な話ではなく、住宅ローンの融資年数や審査で不利になりやすい旧耐震が、価格側で明確に割り引かれていると読める。

一方、品確法（住宅の品質確保促進法、2000年施行で10年瑕疵保証が義務化）の帯は3,500万円で、ひとつ前の新耐震帯（3,690万円）より190万円低い逆転が出ている。ただしこの帯は高めの4分の1が6,980万円と裾が広く、65件という規模も他帯より小さい。間取りとの重ね合わせを見ると、2000〜2009年の4LDK以上22件が5,590万円なのに対し、3LDK7件が2,999万円と極端に割れており、少数の低価格物件が中央値を押し下げた可能性がある（推測、確証なし）。長期優良住宅の認定制度が始まった2009年より後の帯（2010〜2019年）は4,280万円で、品確法帯より780万円高い。

2020年以降の410件は中央値4,399万円で、建築年中央値は2026年。つまりこの帯の中身は事実上「新築・築浅」が主役で、中古を探している読者が同じ検索結果の中で新築級と競合することになる。間取り別に重ねると、2020年以降×4LDK以上111件が4,498万円、同×3LDK62件が4,398.5万円と、この帯では間取りによる価格差が100万円程度しかないのも特徴だ。

旧耐震の比率と、それがもたらすもの

本集計で旧耐震と判定できたのは53件、全体の3.5%にとどまる。数としては少数派だが、価格帯としては下位10%（2,900万円以下）の中核を占める層でもある。旧耐震は融資期間が短くなりやすく、地震保険料の面でも新しい建物より不利になりやすい。取得後の耐震補強やリフォーム費用まで含めた総額で判断しないと、「1,880万円」という数字だけが独り歩きしかねない。土地として買い、建て替えや大規模改修を前提にする——そう割り切れる読者向けのゾーンだと本集計からは読める。

構造・面積別の相場

東区の当集計の中央値は4,298万円。だが構造の記載まで拾えた物件に限ると、木造4,498万円に対してRC造は6,980万円。同じ「戸建て」で2,500万円近い開きが出る。

構造別の相場

本集計1533件のうち構造が読み取れたのは37件にすぎない（木造20件、鉄骨造14件、RC造3件）。したがってサンプルが少なめで、傾向として見る程度にとどめたい。木造は中央値4,498万円、建築年中央値2018年、面積中央値178.99㎡。鉄骨造は4,649万円、2010年、242.52㎡と、木造より広いのに価格差は151万円しかなく、㎡あたりでは木造を4.3万円/㎡下回る。RC造は3件のみの参考値として6,980万円（2000年、230.71㎡）。築年帯と重ねると、2010〜2019年の鉄骨造8件が4,649万円、2020年以降の木造10件が4,598万円と、この価格帯では構造よりも築年のほうが効いて見える。

実務面では、木造は法定耐用年数が短いため築年が進むほど融資期間が伸びにくく、月々の返済負担が同じ価格でも重くなりやすい。外壁・屋根の再塗装、シロアリ対策といった周期的な出費も見込んでおきたい。鉄骨・RCは耐久面で有利な一方、解体費や改修単価が上がりやすい。当集計の構造データは薄いので、個別物件では必ず物件資料で確認するのが前提だ。

主要面積帯・間取りの顔ぶれ

間取りが判明した物件では4LDK以上が569件と最大で、中央値4,399万円、面積中央値167.52㎡、建築年中央値2015年。次いで3LDKが269件、3,998万円、134.53㎡、建築年中央値2023年。両者の価格差は401万円だが面積差は約33㎡あり、㎡あたりでは3LDKが4LDK以上を+1.7万円/㎡上回る。つまり「部屋数を1つ減らして安く買う」よりも「広さ単価では割高になる」構図で、予算を200万〜400万円上積みできるなら4LDK以上の選択肢が一気に広がる、というのが本集計から読める実務的な示唆だ。

2DK/2LDKは16件で3,948.5万円、1LDKは15件で2,990万円（面積中央値74.72㎡、建築年中央値2026年）。いずれもサンプルが少なめだが、コンパクト住戸が新しい供給として一定数入っている点は覚えておきたい。なお、典型的な区画サイズや接道条件についてはエリアプロフィール側の情報が未確認のため、当集計の面積中央値で代替している。

リノベ前提と即入居の価格差

リノベ前提物件と即入居物件の価格差についても、外部の公開情報は今回未確認だ。そこで本集計の両端で代替してみる。下位10%層（2,900万円以下）136件は建築年中央値1989年・面積中央値173.32㎡・駅徒歩11分。上位10%層（5,800万円以上）136件は建築年中央値2007年・282.74㎡・駅徒歩11分。駅距離は同じ11分なのに、築年18年分と面積109㎡分で価格帯が丸ごと入れ替わる。築年帯の中央値でいえば旧耐震1,880万円と2020年以降4,399万円で2,519万円の開きがあり、この差をどこまで工事費で埋められるかが、リノベ前提派の損益分岐になる（解釈であり、工事費相場の裏付けデータはない）。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外にも、駅にいちばん近い層がいちばん安い。当サービスが収集した1533件を駅徒歩帯で切ると、教科書どおりの右肩下がりにはならなかった。

徒歩1〜5分は145件で中央値3,898万円。ところが徒歩6〜10分は408件で4,464万円、徒歩11〜15分は406件で4,398万円、徒歩16〜20分でも274件・4,298万円と、駅から遠いはずの帯のほうが高い。カギは築年で、徒歩1〜5分の建築年中央値が1998年なのに対し、徒歩16〜20分は2026年。駅近には古い住宅がそのまま残り、駅から離れた区画に新しい供給が乗っている——本集計の数字はそう読める。仮説だが、駅前は敷地が細分化されていて新規の戸建て開発が入りにくく、外周部でまとまった区画が出やすい、という供給側の事情が背景にある可能性がある（確証なし）。

ただし徒歩21分以上になると話は別で、96件・中央値3,598万円と明確に落ちる。㎡あたりでも徒歩6〜10分帯を7.3万円/㎡下回る。ここは「広さは買えるが換金性は落ちる」ゾーンで、将来の売却まで視野に入れるなら価格の割安さと出口をセットで考えたい。

町丁別の偏り

本集計で30件以上が集まった地区を並べると、地図の輪郭が見えてくる。最も高いのは舞松原の4,898万円（112件、面積中央値149.51㎡、建築年中央値2007年）で、㎡単価は全体の中央値を+5.7万円/㎡上回る。次いで香住ヶ丘4,589万円（65件、建築年中央値1996年）、美和台4,588万円（149件）、若宮4,399万円（81件）。若宮は建築年中央値2026年、面積中央値133.19㎡と、比較的コンパクトな新しい供給が中心で、㎡単価は全体を+4.8万円/㎡上回る。

件数が最も多いのは三苫の150件で中央値4,298万円、建築年中央値2026年、面積中央値169.65㎡。安めの4分の1が4,099万円、高めの4分の1が4,599万円と価格帯が驚くほど締まっており、分譲型のまとまった供給が並んでいる様子がうかがえる。青葉109件は4,298万円ながら安めの4分の1が3,480万円と幅が広く、築年のばらつきが大きい。香椎駅東は80件・4,198万円で、面積中央値133.23㎡と小ぶりな分、㎡単価は全体を+7.4万円/㎡上回り、本集計の主要地区では最も割高な部類に入る。

最安は西戸崎の3,180万円（61件）。安めの4分の1は1,880万円まで下がり、㎡単価も全体の中央値を6.8万円/㎡下回る。奈多3,898万円（51件）、塩浜4,088万円（49件）も中央値以下だ。同じ東区でも、地区を1つずらすだけで1,000万円単位の予算差が生まれる——それが本集計の結論である。

リスク要素と注意ポイント

「危ない物件」は数字のどこに出るのか。当サービスが収集した1533件について、掲載文面から検出できたリスク要素の比率を見ておきたい。

最も多いのは旧耐震で53件、3.5%。1980年以前に建てられた住宅で、面積中央値201.27㎡と土地は広いが、中央値は1,880万円にとどまる。一方、再建築不可・借地権・告知事項の明記はいずれも0件だった。ここで注意したいのは、0件＝そうした物件が存在しないという意味ではない、という点だ。あくまで掲載情報の文面から機械的に検出できた範囲であり、接道条件や越境、私道負担といった論点は個別の物件資料と現地確認でしか潰せない。むしろ「掲載段階では書かれていない」ケースこそ、内見時のチェックリストに残しておくべきだろう。

旧耐震の実務的な影響は3つに整理できる。第一に住宅ローン。建築年が古いほど融資年数が短くなりやすく、同じ価格でも月々の負担が重くなる。第二に保険。地震保険は建物の耐震性能によって扱いが変わるため、取得前に条件を確認しておきたい。第三に税制優遇。住宅ローン控除など各種制度は建物の要件を伴うことが多く、旧耐震では追加の証明や工事が必要になる場面がある。当集計の旧耐震53件は中央値1,880万円と全体より2,418万円安いが、この差額がそのまま「得」になるわけではない、というのが編集部の見立てだ。

もうひとつ、本集計特有の注意点を挙げておく。2020年以降の帯（410件）の建築年中央値は2026年で、中古を探しているつもりでも新築級の物件が同じ検索結果に並ぶ。両者を同列に価格比較すると、中古側が不当に「高く見える／安く見える」判断ミスが起きやすい。価格の上限側も同様で、最大値は3億円、1億円以上が49件（3.6%）含まれる。平均4,744万円が中央値4,298万円より高いのはこの裾のためで、平均値だけを予算の基準にしないほうがいい。

なお、洪水・高潮のハザードマップ状況、液状化リスク、学区評価、医療・商業施設のアクセスといったエリア側の情報は、今回のエリアプロフィールでは公開情報未確認のため本記事では扱っていない。用途地域の構成や建ぺい率・容積率の目安、空き家関連の区の施策についても同様だ。海側の地区を検討する場合を含め、自治体が公表するハザードマップと都市計画情報は各自で必ず確認してほしい。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ駅徒歩11分。なのに一方は2,900万円以下、もう一方は5,800万円以上。当サービスが収集した1533件の両端を並べると、東区の価格を決めているのが「距離」ではないことがよく分かる。

お得ゾーン：下位10%層

価格の下位10%にあたる136件は、2,900万円以下。建築年中央値1989年、面積中央値173.32㎡、駅徒歩中央値11分。築30年台後半の家を、170㎡超の敷地込みで3,000万円を切って買える計算になる。町丁で言えば西戸崎（中央値3,180万円、安めの4分の1が1,880万円）や、青葉の安いほうの層がここに重なりやすい。向くのは、建物の古さを工事費と時間で吸収できる読者——具体的には、耐震・断熱まで踏み込んだ改修を前提にする人、二世帯で広い敷地を使いたい人、将来の建て替えまで見据えて土地として買う人だ。逆に「そのまま住んですぐ完成形」を求めるなら、この帯は追加コストの読みが甘いと苦しくなる。

プレミアムゾーン：上位10%層

上位10%は5,800万円以上の136件。建築年中央値2007年、面積中央値282.74㎡、駅徒歩中央値はやはり11分。下位10%層と比べると築年で18年、面積で109㎡の差があり、価格差はここで説明がつく。地区としては舞松原（中央値4,898万円）や香住ヶ丘（高めの4分の1が9,095万円）が上位側に顔を出す。上位5%ラインは8,100万円で、1億円以上も49件。広い敷地・低層の落ち着いた住宅地・築浅——この3つを同時に満たす在庫は絶対数が限られる。

両端は、それぞれ全体の1割しかない

重要なのは、下位10%層も上位10%層も136件ずつ、つまり在庫の1割ずつしか存在しないということだ。しかも東区の中心価格帯は3,598万〜4,880万円に固まっており、狙い目はその外側にある。当サービスの掲載終了検知は巡回タイミングの影響が混じるため参考扱いだが、期間中に255件が掲載から消えているのも事実である。条件を絞り込むほど母数は小さくなり、週末にまとめてサイトを見に行く運用では、目当ての1件が出た週の平日に取り逃す確率が上がる。両端を狙うなら、毎日——できれば分単位で在庫の出入りを追う仕組みが要る。本レポートの数字自体、その自動巡回から生成されている。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 福岡県福岡市東区 中古戸建ての中古相場はいくら？

当サービスの集計では、2026年7月6日〜8月5日に11サイトへ掲載された1533件のうち価格が読み取れた1,369件で、中央値4,298万円、平均4,744万円でした。安めの4分の1が3,598万円、高めの4分の1が4,880万円なので、実際の検討ゾーンは3,600万〜4,900万円が中心です。最安層（下位5%）は2,460万円、最上層（上位5%）は8,100万円、㎡単価中央値は27.1万円/㎡でした。

Q2. いまは買い時？ 判断材料になる数字は？

当サービスの集計は掲載価格の1か月スナップショットであり、成約価格でも長期トレンドでもないため「買い時」を断定する材料にはなりません。ただし判断に使える偏りはあります。価格帯は3,000万〜5,000万円に891件（65.1%）が集中し、この中心帯では選択肢が多く比較が効きます。一方で2,500万円未満は83件（6.1%）、1億円以上は49件（3.6%）と薄く、両端を狙う人ほど「出たら即動く」体制が必要になります。

Q3. 旧耐震物件の流通量はどのくらい？

当サービスの集計では、旧耐震（1980年以前の建築）と判定できたのは53件、全体の3.5%でした。中央値は1,880万円、面積中央値201.27㎡、建築年中央値1972年です。全体の中央値より2,418万円安い代わりに、住宅ローンの融資年数が短くなりやすく、地震保険や各種優遇制度の要件でも不利になりがちです。土地としての価値と改修費を合算して判断するゾーンと言えます。

Q4. ㎡単価が高くなるのはどんな条件？

当サービスの集計で㎡単価が高く出るのは、築浅かつ面積が小ぶりな物件です。2020年以降の帯（410件、中央値4,399万円、面積中央値136.72㎡）は旧耐震を+22.7万円/㎡上回りました。地区別では香椎駅東（80件、面積中央値133.23㎡）が全体を+7.4万円/㎡上回り、舞松原は+5.7万円/㎡上回ります。逆に西戸崎は全体を6.8万円/㎡下回りました。

Q5. 駅からの距離でどれくらい価格が違う？

当サービスの集計では、単純な距離順にはなりませんでした。徒歩1〜5分（145件）は中央値3,898万円で、徒歩6〜10分（408件）の4,464万円を566万円下回ります。これは駅近の建築年中央値が1998年と古いためです。徒歩11〜15分は4,398万円、16〜20分は4,298万円とほぼ横ばいで、徒歩21分以上（96件）で3,598万円へ明確に下がり、㎡あたりでも徒歩6〜10分帯を7.3万円/㎡下回ります。

Q6. 中古を探しているのに新築のような物件が混ざるのはなぜ？

当サービスの集計でも同じ現象が確認できます。2020年以降の帯410件は、建築年の中央値が2026年でした。つまりこの帯の中身は築浅から新築級が主役で、地区別に見ても三苫（150件、建築年中央値2026年）、若宮（81件、同2026年）、奈多（51件、同2026年）、塩浜（49件、同2026年）が該当します。中古物件と価格を比べるときは、築年帯を必ず揃えて比較してください。

Q7. 狙いの条件で福岡県福岡市東区 中古戸建ての新着を毎日追うには？

本レポートの元になっているのが、まさにその仕組みです。LINEで「物件ウォッチ」を友だち追加し、「福岡県福岡市東区 戸建て」と送るだけで監視が始まります。athome、センチュリー21、大京穴吹不動産、大和ハウス、HOME4U、LIFULL HOMES、カチタス、三井のリハウス、不動産連合隊、住友ステップ、SUUMOの11サイトを15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了を通知します。エリア・カテゴリのほか予算・築年・面積などの複合条件で絞り込め、無料プラン（24時間遅延・1監視）から試せます。有料はリアルタイム通知やAI分析付きで月額980円からです。

2026年8月のハイライトと注意点

今月、当サービスが11サイトから集めた1533件で最も鮮明だったのは「価格を決めているのは駅距離ではなく築年と面積だ」という構図でした。下位10%層（2,900万円以下、136件）も上位10%層（5,800万円以上、136件）も駅徒歩中央値は同じ11分。違うのは建築年中央値1989年と2007年、面積中央値173.32㎡と282.74㎡という中身のほうです。徒歩1〜5分の中央値3,898万円が徒歩6〜10分の4,464万円を下回る逆転も、駅近に古い住宅が残っていることの裏返しと読めます。なお本集計の価格は掲載時点の売出価格であって成約価格ではなく、同じ物件が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えている点も、数字を読むうえで押さえておいてください。

本レポートは、物件ウォッチが 11サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, 三井のリハウス, 不動産連合隊, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 1533件（2026-07-06 〜 2026-08-05）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・HOME4U・LIFULL HOMES・カチタス・三井のリハウスなど11サイトを横断して収集した2026年8月5日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 福岡県福岡市東区 中古戸建ての注目物件一覧 から確認できます。