1LDKは15→5件、木造は倍増——中央値4,392万円の東区戸建て | 福岡県福岡市東区 中古戸建て 中古相場分析【2026年9月版】— 1704件集計

最終更新: 2026年9月6日 | 1,704件・12サイトのデータに基づく

「駅から近いほど高い」——中古戸建てでは、必ずしもそうではない。当サービスが12サイトから収集した福岡市東区の中古戸建て1704件（対象期間2026年8月6日〜9月5日）を集計すると、徒歩1〜5分の中央値は3,898万円で、徒歩6〜10分の4,588万円を下回った。全体の中央値は4,392万円で前月比+2.2%の上昇。築年帯でも町丁でも、価格の段差がくっきり見える一か月だった。以下、収集したデータだけを頼りに読み解いていく。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 12サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, ピタットハウス, 三井のリハウス, 不動産連合隊, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 1704件、期間 2026-08-06 〜 2026-09-05
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 本サービス集計の1704件で価格中央値は4,392万円。前月の4,298万円から+94万円（前月比+2.2%の上昇）
• 分布は4,000〜4,500万円帯が352件で最多。下位5%ラインは2,580万円、上位5%ラインは8,480万円、平均は4,859万円で高値の裾を引いた形
• 築年の断層は明確。旧耐震（1980年以前）2,580万円 → 新耐震（1981〜1999年）3,680万円で差は1,100万円
• 構造別では木造の掲載が20→42件（前月比+110%の急増）。ただし構造の記載がある物件は全体の一部にとどまる
• 築年帯「1980年以前（旧耐震）」の中央値が1,880→2,580万円（前月比+37.2%の上昇）と大きく動いた
• 駅徒歩は逆転気味。徒歩1〜5分が3,898万円で最も安く、徒歩6〜10分の4,588万円を690万円下回る
• 掲載終了までの日数は中央値15日（243件）。新規掲載681件に対し掲載終了528件で、掲載の出入りは活発

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 4,392万円
• ㎡単価中央値: 27.1万円/㎡
• 中央値の前月比: +2.2%
• 集計件数: 1704件（12サイト）
• 掲載期間の中央値: 15日

今月のトップ3変化（前月比）

1LDKの掲載が15件→5件、中央値は5,480万円へ

当サービスの前月比で最も振れ幅が大きかったのは間取り別「1LDK」で、掲載件数が15→5件（前月比−66.7%）、中央値は2,990→5,480万円に動いた。ただしこれは5件の少数サンプルによる参考値で、安価な1棟が抜けただけでも中央値は大きく跳ねる。仮説として、平屋・コンパクト住宅の高価格帯だけが残った構成変化と読めるが、確証はない。

RC造の掲載は3件→1件に。構造別の母数はもともと薄い

構造別「RC造」は3→1件（前月比−66.7%）、中央値は6,980→4,464万円。集めた1704件のうち構造が明記されているのは62件のみで、RC造はそのごく一部にすぎない。少数の参考値として扱うべき数字で、価格が下がったというより「高額なRC物件の掲載が外れた」構成要因が大きいと解釈できるかもしれない。

木造の掲載が20件→42件、前月比+110%の急増

本集計で件数の伸びが目立ったのが木造で、20→42件（前月比+110%の急増）。中央値は4,498→4,448万円とほぼ横ばい（−50万円）で、価格帯を変えずに掲載数だけが増えた形だ。中央築年は2016年、中央面積は139.1㎡。推測だが、築浅の木造分譲住宅の再掲載・新規掲載がまとまって入った可能性がある。

福岡県福岡市東区 中古戸建ての中古市場の輪郭（当サービス集計）

1704件。これが今回、当サービスが12サイトから収集した福岡市東区の中古戸建ての掲載数だ。前月の1533件から+171件（前月比+11.2%の増加）で、掲載の母数そのものが厚くなっている。

集めた1704件の内訳

サイト別の内訳は、SUUMOが792件で全体の46.5%を占め、athome 453件、LIFULL HOMES 279件と続く。以下、HOME4U 77件、三井のリハウス 53件、センチュリー21 18件、住友ステップ 15件、大京穴吹不動産 5件、大和ハウス4件、不動産連合隊4件、カチタス3件、ピタットハウス1件。同一物件が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えているため、実棟数はこれより少ない点は先に断っておきたい。

価格はどこに集中しているか

価格が取得できた1502件で、中央値は4,392万円。安めの4分の1にあたるラインが3,699万円、高めの4分の1が4,998万円で、真ん中の半数はこの1,300万円幅に収まる。最安層（下位5%）は2,580万円、最上層（上位5%）は8,480万円。最小値は990万円、最大値は3億円と幅は広いが、平均は4,859万円と中央値より約470万円高く、少数の高額物件が平均を押し上げた「高値の裾を引いた分布」だと分かる。500万円刻みで見ると4,000〜4,500万円が352件で最多、次いで4,500〜5,000万円が236件、3,500〜4,000万円が228件。つまり3,500万〜5,000万円のゾーンに掲載の過半が集中している。面積あたりでは㎡単価中央値は27.1万円/㎡で、前月と同水準だった。

掲載の出入り

期間中の新規掲載は681件、掲載終了は528件。比率にすると約1.29倍で、入ってくる情報のほうが多い。掲載終了までの日数は中央値15日（243件、安めの4分の1で8日、高めで25日）。本集計の範囲では、目にした物件が2週間後には一覧から消えている、というテンポで情報が入れ替わっている。

築年帯別の相場と価格の断層

福岡市東区の中古戸建てには、はっきりとした築年の断層がある。しかもその段差は、当サービスが収集した1704件のなかで1,000万円を超える。

築年帯ごとの中央価格

目を引くのは、価格が新しいほど高いわけではないことだ。2000〜2009年の4,499万円が最も高く、2020年以降は4,398万円で約100万円低い。ただし中央面積は221.49㎡と136.46㎡で85㎡も違う。面積あたりで見れば2020年以降が最も割高で、旧耐震帯の約3.4倍にあたる。土地の広さで価格を作る築古と、建物の新しさで価格を作る築浅——同じ「戸建て」でも値付けの論理が別物だと読める。

境界の前後で何が起きているか

新耐震基準は1981年6月施行。その前後で中央価格は2,580万円→3,680万円と1,100万円の差がつく。品確法（住宅の品質確保促進法、2000年施行、10年瑕疵保証の義務化）の境界では3,680万円→4,499万円で+819万円。長期優良住宅の認定制度が始まった2009年をまたぐ2010〜2019年帯は4,464万円で、品確法世代とほぼ同水準（−35万円）に落ち着いた。

間取りと重ね合わせると、もう一段見えてくる。1981〜1999年帯では4LDK以上（82件）が3,790万円、3LDK（31件）が3,498万円と、部屋数が多いほうが高い。ところが2020年以降では4LDK以上（139件）4,498万円に対し3LDK（68件）4,590万円と逆転する。築浅では部屋数より仕様や立地が効いている、と解釈できるかもしれない。2000〜2009年帯の4LDK以上（18件）は5,890万円と本集計内で突出しており、広い土地付きの一戸建てがこの世代に残っていることを示唆する。

旧耐震の比率と、その重み

本集計でリスク要素の比率を見ると、旧耐震に該当するのは50件・2.9%。数としては少数派だが、中央価格2,580万円は全体中央値より1,800万円以上安い。1981年6月より前の建物は住宅ローンの融資年数や審査で不利になりやすく、地震保険料の区分でも新しい住宅より不利になる場合がある。「築40年だから旧耐震」ではなく建築年で判定される点は、内見前に必ず押さえておきたい。なお前月比では、この帯の中央値が1,880→2,580万円（前月比+37.2%の上昇）と大きく動いた。件数が53→50件と薄いため、安値帯の物件が抜けた構成変化の影響が大きいと見るのが妥当だろう。

構造・面積別の相場

福岡市東区の戸建て中央値は4,392万円。だが構造まで下りると、木造と鉄骨造で約200万円の差がつく。当サービスが集めたデータで、構造・面積・状態の三方向から中身を開けてみる。

構造別の相場

本集計で構造が明記されているのは62件。内訳は木造42件（中央値4,448万円、中央築年2016年、中央面積139.1㎡）、鉄骨造19件（同4,649万円、2010年、242.52㎡）、RC造1件。鉄骨造は木造より201万円高いが、面積は100㎡以上広く、面積あたりでは木造のほうが割高になる。鉄骨造はサンプルが少なめなので傾向として見る程度にとどめたいし、RC造の1件は参考値にもならない。

木造は法定耐用年数22年が住宅ローンの融資年数の目安に使われることがあり、築20年を超えると期間短縮や自己資金の上積みを求められるケースがある。加えて外壁・屋根の再塗装は10〜15年周期、給湯器やシロアリ対策も含めると維持費の見積もりは購入価格と切り離せない。木造の中央築年が2016年ということは、掲載の中心は「最初の大規模修繕がまだ先」の世代だと読める。

主要な間取り・面積帯の顔ぶれ

間取り別では4LDK以上が633件で最多、中央値4,399万円、中央面積167.22㎡、中央築年2015年。次いで3LDKが244件で中央値4,398万円、中央面積133.23㎡、中央築年2024年。価格差はわずか1万円なのに面積は34㎡違う——つまり3LDKは面積あたりで明確に割高で、その分だけ築浅である、という交換条件になっている。2DK/2LDKは14件で中央値4,790万円だがサンプルが少なめ、1LDKは5件で5,480万円と少数の参考値だ。

上位10%層の中央面積は272.8㎡、下位10%層は173.32㎡。区画サイズの典型値についてはエリアプロフィールでも公開情報未確認のため、本集計の面積分布から逆算して読むほかない。土地建物合計で160〜170㎡前後が東区の戸建て掲載の「標準サイズ」だと、当サービスのデータからは言える。

リノベ前提と即入居の価格差

リノベーション前提物件と即入居物件の価格差についても、エリアプロフィール側には数値がなく未検証だ。そこで築年帯と価格で代替してみる。旧耐震帯（50件）の中央値2,580万円に対し、2020年以降（569件）は4,398万円。差は1,818万円で、これが実質的な「手を入れる前提の物件と、そのまま住める物件の値差」の上限イメージになる。中央面積は旧耐震帯のほうが85㎡広いため、広い土地を安く買って手を入れる選択肢は本集計の範囲でも成立している。ただし解体・改修費の見積もりを取らずにこの差額だけを比較するのは危険だ、と付け加えておきたい。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外にも、駅から一番近い層が一番安い。当サービスが収集した1704件を駅徒歩帯で切ると、そんな結果が出た。

徒歩1〜5分は156件で中央値3,898万円。ところが徒歩6〜10分は421件で4,588万円、徒歩11〜15分は432件で4,398万円、徒歩16〜20分は330件で4,298万円、徒歩21分以上は100件で3,980万円。最も高いのは徒歩6〜10分で、徒歩1〜5分はそれを690万円下回る。

理由は築年に表れている。徒歩1〜5分の中央築年は2015年、対して徒歩6〜10分と11〜15分は2023年、徒歩16〜20分は2026年。駅前は既成市街地で築年の古い物件が中心、少し離れたエリアに新しい供給が出ている——という構図だ。本集計から言えるのは「近さの価格プレミアムが、築年の差に打ち消されている」ということで、駅近を狙うなら築年で妥協するか、逆に築浅を狙うなら徒歩10〜20分に選択肢が広がる、という読み替えができる。

町丁別ではさらに差がはっきりする。件数上位は三苫173件（中央値4,298万円）、美和台172件（4,598万円）、舞松原111件（4,998万円）、若宮97件（4,399万円）、香住ヶ丘90件（4,398万円）、青葉85件（4,439万円）。最も高いのは舞松原の4,998万円で、中央築年2010年・中央面積149.51㎡。逆に西戸崎は76件で中央値3,098万円、雁の巣は56件で3,785万円と、全体中央値4,392万円を1,000万円以上・600万円以上それぞれ下回る。香椎駅東は72件で4,498万円、八田は63件で4,499万円と、面積あたりでは本集計内でも高い部類に入る。

エリアプロフィールによれば、東区にはJR鹿児島本線（香椎・千早・箱崎・九産大前・福工大前・和白ほか）、西鉄貝塚線、福岡市地下鉄箱崎線が走り、香椎・箱崎周辺は古くからの住宅地、アイランドシティ・照葉地区は2000年代以降に開発された新興エリアという位置づけとされる。ただし博多駅までの所要時間や乗降客数の公式数値は同プロフィールでも未検証・未確認のままだ。本集計で言えるのは、同じ「東区の戸建て」でも西戸崎・雁の巣と舞松原・八田では価格の出発点が別物だ、ということに尽きる。

リスク要素と注意ポイント

数字の上では「クリーン」に見える。だが、それは掲載情報に書かれた範囲での話だ——当サービスが収集した1704件のリスク要素の比率を見て、まずそこを確認しておきたい。

本集計で旧耐震に該当するのは50件、全体の2.9%。一方、再建築不可は0件（0%）、借地権も0件（0%）、告知事項も0件（0%）だった。これは「東区に再建築不可の戸建てが存在しない」という意味ではありません。掲載文に該当表記が見つからなかった、というだけの話だ。接道や私道負担、境界未確定といった条件は、物件概要の欄外や現地で初めて分かることも多い。ゼロという数字は安心材料ではなく、自分で確認すべき項目リストとして読むのが正しい。

旧耐震50件の中身は、中央築年1973年、中央面積221.19㎡、中央価格2,580万円。全体中央値の4,392万円より1,800万円以上安く、面積は逆に55㎡ほど広い。ここで効いてくるのが資金計画だ。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は、住宅ローンの融資年数が短くなったり、住宅ローン控除や登録免許税の軽減を受けるために耐震基準適合証明などの書類が必要になったりする。地震保険の割引区分でも新しい住宅より不利になりやすい。固定資産税は建物評価が下がっている分だけ軽い一方で、土地が広ければ税負担はむしろ土地側に寄る。「安いから買える」ではなく「借りられるか」で判断が変わる帯だと押さえておきたい。

立地由来のリスクについては、エリアプロフィールに沿岸部・河川流域（多々良川、和白干潟周辺など）で浸水・高潮リスクの確認が推奨される旨の記載がある。ただし同プロフィールでも具体的なハザードマップ区分や浸水深は未検証とされており、本記事で数値を示すことはできない。用途地域構成、建ぺい率・容積率の典型値、旧耐震比率の公式統計、東区独自の空き家・子育て支援制度についても、公開情報未確認のままだ。裏を返せば、これらは自治体窓口とハザードマップで自分の目で潰すべき論点ということになる。

内見時のチェックとしては、接道状況（幅員・私道負担の有無）、境界確定の有無、浸水履歴と地盤——この3点がエリアプロフィールでも挙げられている。本集計で掲載終了までの日数が中央値15日と短いことを考えると、確認事項を事前にテンプレート化しておかないと、調べているうちに検討対象が入れ替わる。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ徒歩11分でも、価格は倍以上違う。当サービスが集めた1704件の上位と下位を並べると、その理由がきれいに見える。

お得ゾーン：2,980万円以下の150件

下位10%の境界価格は2,980万円。この層150件の中央築年は1990年、中央面積は173.32㎡、駅徒歩の中央値は11分。前月の境界2,900万円から+80万円（前月比+2.8%の上昇）と、安値ゾーンもわずかに切り上がっている。注目したいのは、駅からの距離が全体と変わらないこと。安さの理由は立地ではなく築年と建物の状態にある、と読める。町丁で見れば西戸崎（76件、中央値3,098万円）や雁の巣（56件、3,785万円）がこの帯に近い。予算3,000万円前後で土地の広さを優先し、リフォーム費用を別枠で確保できる読者にとっては現実的な選択肢だ。ただし1990年前後は新耐震（1981年6月以降）に該当するとはいえ、給排水や外装の更新時期には確実に入っている。

プレミアムゾーン：5,999万円以上の150件

上位10%の境界価格は5,999万円で、前月の5,800万円から+199万円（前月比+3.4%の上昇）。この層の中央築年は2011年、中央面積は272.8㎡、そして駅徒歩の中央値はやはり11分だ。下位層と徒歩分数が同じで、築年が21年新しく、面積が約100㎡広い。高値の側は駅距離ではなく「広さ×新しさ」で作られている——本集計はそう語っている。舞松原（111件、中央値4,998万円）や香住ヶ丘（90件、4,398万円だが高めの4分の1は6,300万円）あたりに、この層の物件は集まりやすい。

中央値15日という速さ

そして両ゾーンに共通する事実がひとつ。掲載終了までの日数は中央値15日、安めの4分の1は8日だ。期間中に新規掲載681件・掲載終了528件が動いており、条件の合う一棟が出てから検討を始めるまでの猶予は、平均的に2週間しかない。12サイトを毎日手で見て回るのは非現実的だが、逆に言えば「自分の条件に合う新着だけが自動で届く」状態を作れれば、この15日は十分に間に合う長さでもある。本レポートのデータ自体、そうした自動巡回の実稼働データから作られている。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 福岡県福岡市東区の中古戸建ての相場はいくらですか？

当サービスの集計では、12サイトから収集した1704件（2026年8月6日〜9月5日）の価格中央値は4,392万円です。安めの4分の1が3,699万円、高めの4分の1が4,998万円で、真ん中の半数はこの範囲に収まります。最安層（下位5%）は2,580万円、最上層（上位5%）は8,480万円、平均は4,859万円、㎡単価中央値は27.1万円/㎡でした。なお表示価格は売出時点のもので、成約価格ではありません。

Q2. いまは買い時ですか？

当サービスの集計では、中央値が前月の4,298万円から4,392万円へ+94万円（前月比+2.2%の上昇）、安めの4分の1も+2.8%、上位5%ラインも+4.7%とそろって切り上がりました。掲載数も1533→1704件（前月比+11.2%の増加）で選択肢は増えています。値上がり基調のなかで母数が厚い、という状況です。買い時かどうかは資金計画次第ですが、選べる件数が多い月であることは数字から言えます。

Q3. 旧耐震（1981年以前）の物件はどれくらい流通していますか？

本集計の1704件のうち、旧耐震に該当するのは50件で2.9%です。中央築年は1973年、中央価格は2,580万円、中央面積は221.19㎡。全体中央値より1,800万円以上安い一方で面積は広く、価格の安さは土地の広さと建物の古さの組み合わせで説明できます。住宅ローンの融資年数や各種税制優遇の要件に影響するため、耐震基準適合証明の取得可否を早めに確認しておきたい帯です。

Q4. ㎡単価が高くなるのはどんな条件ですか？

当サービスが収集したデータでは、面積あたりで割高になるのは「築浅」「間取りがコンパクト」「特定の町丁」の3条件です。築年帯別では2020年以降が最も高く、旧耐震帯の約3.4倍。間取り別では3LDK（244件・中央値4,398万円・中央面積133.23㎡）が4LDK以上（633件・4,399万円・167.22㎡）とほぼ同価格で34㎡狭く、面積あたりでは明確に上回ります。町丁では八田・香椎駅東・舞松原が高い部類です。

Q5. 駅からの距離で価格はどれくらい違いますか？

本集計では、駅徒歩1〜5分が156件で中央値3,898万円、6〜10分が421件で4,588万円、11〜15分が432件で4,398万円、16〜20分が330件で4,298万円、21分以上が100件で3,980万円でした。最も高いのは徒歩6〜10分で、徒歩1〜5分はそれを690万円下回ります。徒歩1〜5分の中央築年が2015年、6〜20分帯が2023〜2026年と築浅寄りであることが、この逆転の主因と読めます。

Q6. 町丁による差はどの程度ありますか？

当サービスの集計では、掲載件数上位の町丁で中央値に最大1,900万円の差がありました。高い順に舞松原4,998万円（111件）、美和台4,598万円（172件）、八田4,499万円（63件）、香椎駅東4,498万円（72件）、青葉4,439万円（85件）、若宮4,399万円（97件）、香住ヶ丘4,398万円（90件）、三苫4,298万円（173件）、雁の巣3,785万円（56件）、西戸崎3,098万円（76件）。同じ東区でも出発点が異なります。

Q7. 狙いの条件で福岡市東区の中古戸建ての新着を毎日追うには？

本レポートのデータを生成している「物件ウォッチ」を使う方法があります。LINEで友だち追加し「福岡県福岡市東区 戸建て」と送るだけで監視が始まり、athome、センチュリー21、大京穴吹不動産、大和ハウス、HOME4U、LIFULL HOMES、カチタス、ピタットハウス、三井のリハウス、不動産連合隊、住友ステップ、SUUMOの12サイトを15分間隔で巡回し、新着・価格変動・掲載終了を通知します。エリア、予算、築年、面積などの複合条件で絞り込み可能。無料プラン（24時間遅延・1監視）があり、有料はリアルタイム通知やAI分析付きで月額980円からです。

2026年9月のハイライトと注意点

今月、当サービスの集計で最も印象に残ったのは「駅徒歩と価格の逆転」だ。徒歩1〜5分の156件が中央値3,898万円で、徒歩6〜10分の421件（4,588万円）を690万円下回った。近いほど高いという常識が、築年の差（2015年 対 2023年）で打ち消されている。前月比では中央値が4,298→4,392万円（+2.2%の上昇）、掲載数も1533→1704件（+11.2%の増加）と、価格と母数がそろって伸びた月でもあった。ただし2点、読み方の注意がある。ひとつは、ここで扱っているのはすべて売出時点の表示価格であり、成約価格ではないこと。もうひとつは、同じ物件が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えているため、実際の棟数は1704件より少ないこと。この2点を踏まえたうえで、傾向の方向感を読む材料として使ってほしい。

本レポートは、物件ウォッチが 12サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, ピタットハウス, 三井のリハウス, 不動産連合隊, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 1704件（2026-08-06 〜 2026-09-05）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・HOME4U・LIFULL HOMES・カチタス・ピタットハウスなど12サイトを横断して収集した2026年9月6日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 福岡県福岡市東区 中古戸建ての注目物件一覧 から確認できます。