利回り7〜10%帯の中央値が前月比+85.7%の上昇、東区の主戦場が動いた | 福岡県福岡市東区 収益・投資用物件 中古相場分析【2026年8月版】— 415件集計

最終更新: 2026年8月6日 | 415件・5サイトのデータに基づく

価格中央値は3,300万円、いっぽう平均は7,737万円。ふたつの数字が2倍以上離れているのが、福岡市東区の収益・投資用物件の第一印象だ。当サービスが2026年7月6日〜8月5日に5サイト（センチュリー21、健美家、楽待、三井のリハウス、不動産連合隊）から収集した415件を集計すると、200万円台の区分ワンルームから12億円超の一棟物件までが同じ一覧に並ぶ。そして今月いちばん大きく動いたのは、投資家がもっとも見ている利回り7〜10%帯だった。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 5サイト（センチュリー21, 健美家, 楽待, 三井のリハウス, 不動産連合隊）の掲載データ 415件、期間 2026-07-06 〜 2026-08-05
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが5サイトから収集した415件では、価格中央値は3,300万円、㎡単価中央値は28.2万円/㎡。下位の目安(第1四分位)は710万円、上位の目安(第3四分位)は8,390万円と、レンジが極端に広い
• 今月最大の変化は利回り7〜10%帯。中央価格が1,605万円→2,980万円（前月比+85.7%の上昇）、件数も82→100件と増加した
• 築年帯別では1980年以前(旧耐震)=1,805万円、1981〜1999年(新耐震)=1,750万円、2000〜2009年(品確法)=4,700万円、2010〜2019年=7,450万円、2020年以降=9,900万円。2000年前後に約2,950万円の断層がある
• 旧耐震帯の中央値は1,380万円→1,805万円（前月比+30.8%の上昇）。ただし12件と少ないため傾向として見る程度
• 駅徒歩6〜10分（95件）の中央値は2,380万円・利回り中央値8.015%で、徒歩1〜5分（69件・3,580万円・6.33%）より安く高利回り。小型区分の集中が背景と見られる
• リスク要素の比率は旧耐震2.9%（12件）、再建築不可・借地権・告知事項の記載はいずれも0%
• 掲載終了までの日数は中央値13日（32件）。安い区分ほど動きが速い印象で、毎日の追跡なしでは拾いきれない

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 3,300万円
• ㎡単価中央値: 28.2万円/㎡
• 中央値の前月比: +1.5%
• 集計件数: 415件（5サイト）
• 掲載期間の中央値: 13日

今月のトップ3変化（前月比）

利回り7〜10%帯の中央価格が1,605万円→2,980万円（前月比+85.7%の上昇）

当サービス集計でもっとも件数の多いボリューム層のひとつ、利回り7〜10%帯（今月100件）の中央価格が前月の1,605万円から2,980万円へ跳ねた。件数も82→100件と増加している。価格が上がったというより、この帯に入ってくる物件の顔ぶれが小型区分から中規模の一棟へ入れ替わった可能性が高い（推測、確証なし）。同帯の中央面積は114.66㎡、中央築年は1990年である。

旧耐震帯の中央値が1,380万円→1,805万円（前月比+30.8%の上昇）

1980年以前の物件は今月12件（前月13件）と、当サービス集計全体の2.9%にすぎない。その少数の中で中央値が425万円分上振れした。件数が少ないぶん1〜2件の入れ替わりで中央値が大きく動く帯なので、断定はせず傾向として見る程度にとどめたい。融資年数が伸びにくい層だけに、価格よりも土地値とのバランスで判断すべきゾーンだ。

駅徒歩6〜10分の中央値が2,990万円→2,380万円（前月比 −20.4%）

本集計で最多の95件を抱える駅徒歩6〜10分帯が、中央値で610万円下がった。件数は82→95件と増えており、安価な区分の新規掲載がまとまって入ったことで中央値が押し下げられた構図と読める。同帯の中央面積は87.81㎡、利回り中央値は8.015%と全帯で最も高い。価格が下がったのではなく、母集団が変わったと解釈するのが自然だろう（推測）。

福岡県福岡市東区 収益・投資用物件の中古市場の輪郭（当サービス集計）

415件を1本の物差しで測るのが、そもそも難しい。それが今月の福岡市東区の収益・投資用物件を見た率直な感想だ。

集めた415件の内訳

当サービスが5サイトから収集した415件の内訳は、楽待218件、健美家167件、不動産連合隊20件、センチュリー21が9件、三井のリハウス1件。件数の多い2サイトの価格中央値は健美家3,220万円、楽待3,200万円とほぼ重なり、両者が全体像の芯をつくっている。掲載物件の中央築年はいずれも1991年前後で、築30年台の一棟・区分が母集団の中心だ。

価格はどこに集中しているか

全体の価格中央値は3,300万円。ところが平均は7,737万円と、中央値の2倍を超える。最小値199万円、最大値12億5,000万円という高値の裾を引いた分布のせいで、平均は上に引っ張られている。下位5%ラインは280万円、上位5%ラインは3億円。下位の目安(第1四分位)は710万円、上位の目安(第3四分位)は8,390万円で、㎡単価中央値は28.2万円/㎡だった。500万円刻みで見ると最も厚いのは0〜500万円の84件で、これは区分ワンルーム群。次いで1,500〜2,000万円が35件、500〜1,000万円が27件と続く。つまり「数の中心は数百万円の区分、金額の中心は数千万円の一棟」という二層構造である。

掲載の出入り

観測期間中の新規掲載は177件、掲載終了は127件で、出入りの比は約1.39倍。週別では7月27日週に81件の新規掲載が集中した。掲載終了までの日数は中央値13日（32件、下位で約6日、上位で33日）。前月比では総件数が367→415件（+13.1%の増加）と積み増しており、選択肢はむしろ増えている月だった。

築年帯別の相場と価格の断層

福岡市東区の収益・投資用物件には、2000年を挟んだはっきりとした価格の断層がある。当サービスの集計で築年帯を並べると、その段差は数字で一目瞭然だ。

築年帯ごとの中央価格

件数の6割弱にあたる223件が1981〜1999年に集中している。この帯の中央値1,750万円に対し、2000〜2009年は4,700万円。差は2,950万円で、率にすれば2.7倍だ。さらに2010年代は7,450万円、2020年以降は9,900万円と、10年刻みで階段を上がっていく。

境界の前後で何が起きているか

新耐震基準（1981年6月施行）の前後では、中央値は1,805万円→1,750万円とほとんど段差がない。旧耐震側が12件と少なく、しかも中央面積96.2㎡と小ぶりであることが効いている。段差がはっきり出るのはむしろ品確法（住宅の品質確保促進法、2000年4月施行、10年瑕疵保証の義務化）の境界だ。ここで+2,950万円。利回りも同時に反転し、1981〜1999年帯の利回り中央値8.55%に対し、2000〜2009年帯は4.76%まで落ちる。価格の断層は、そのまま利回りの断層でもある。

構造との重ね合わせを見ると、この段差の正体が見えてくる。1981〜1999年帯の内訳は、RC造76件が中央700万円、SRC造11件が1,390万円、木造26件が3,580万円、鉄骨造9件が7,860万円。つまり築古帯の低い中央値は、数百万円の区分RCが大量に含まれることで作られている。対して2010〜2019年帯は木造28件が中央7,980万円、鉄骨造6件が9,700万円と、新築供給された一棟アパートが主役だ。同じ「築年帯別の中央値」でも、中身は別物と考えたほうがいい。

旧耐震の比率とその影響

本集計でリスク要素として旧耐震が確認できたのは12件、全体の2.9%。比率としては小さい。ただし旧耐震物件は融資期間が伸びにくく、金融機関によっては耐震診断や補強を条件とされることがある。地震保険料の区分でも不利になりやすく、キャッシュフローは表面利回りほど残らない。今月は旧耐震帯の中央値が前月比+30.8%の上昇と目立ったが、12件の少数サンプルであり、傾向として見る程度にとどめるのが妥当だろう。

投資指標の現実 — 福岡県福岡市東区 収益・投資用物件の利回りを分解する

利回りは「何%か」より「どの帯にいるか」で景色が変わる。当サービスが収集した415件を利回り帯で切ると、それぞれまったく別の商品が並んでいることがわかる。

利回り帯ごとの構成

最多は5〜7%帯の126件。築2011年前後・180㎡級の一棟物件が中心で、価格帯も7,500万円と本集計でいちばん重い。逆に10%以上の75件は中央価格340万円・中央面積22.68㎡で、正体は築30年超の区分ワンルームだ。利回り11.28%という数字だけを見れば魅力的だが、1室の空室が即座に利回りゼロになるという意味でもある。5%未満の59件は築2014年前後と新しく、値付けは「利回りより資産性」の論理で動いている印象を受ける。

利回り × 築年・構造

構造別に見ると対比はさらに鮮明だ。RC造98件は中央1,395万円・中央面積44.39㎡・利回り中央値7.67%、木造65件は中央6,650万円・171.95㎡・6.335%、鉄骨造16件は9,700万円・271.93㎡・5.4%（サンプルが少なめなので傾向として）。RC造の中央築年が1990年、木造が2012年という逆転が起きているのが東区の特徴で、「RC＝高い」という一般的なイメージは本集計には当てはまらない。

築年と構造を重ね合わせると、1981〜1999年のRC造76件の中央値が700万円であるのに対し、同年代の鉄骨造9件は7,860万円。同じ築年帯でも一桁違う。高利回り帯の主要構成は「築1990年前後・小型・RC区分」であり、駅徒歩帯で見ても6〜10分（95件）の利回り中央値8.015%が最も高い。つまり東区で二桁利回りを狙うことは、ほぼ築古区分を買うことと同義になっている。

表面利回りと実質利回りの距離

ここからは注意点だ。掲載上の利回りは満室想定の表面値であり、修繕積立金・管理費・固定資産税・空室期間・原状回復費を引くと、体感の手取り利回りは表面から2〜3ポイント落ちるのが一般的とされる（一般論であり、本集計から算出した数値ではない）。特に築30年超のRC区分は、大規模修繕の時期と重なると単年のキャッシュフローが吹き飛ぶ。エリアの背景としては、九州大学箱崎キャンパスの伊都地区への移転により旧来の学生向けワンルーム需要が縮小した可能性が指摘されているが、これは検証済みの数値による裏付けがない一般的な指摘であり、空室率データとしては未確認である。跡地の再開発による需要創出との綱引きになっている、という程度に受け止めておきたい。表面利回り11%台の物件を見たら、まず賃料の妥当性と稼働履歴を疑うところから始めるのが安全だろう。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外にも、駅に近いほうが安いとは限らない——というより、東区では逆転している。当サービスが収集した415件を駅徒歩帯で切ると、そのねじれがはっきり出る。

徒歩1〜5分は69件で中央3,580万円、中央築年2000年、面積138.16㎡、利回り中央値6.33%。ところが最多の徒歩6〜10分（95件）は中央2,380万円、築1990年、87.81㎡で、利回り中央値は8.015%と全帯トップだ。11〜15分（68件）は3,345万円・6.8%、16〜20分（17件）は3,120万円・6.775%、21分以上（16件）は5,000万円・6.66%（後ろ2帯はサンプルが少なめなので傾向として）。徒歩21分以上がいちばん高いのは、駅から離れたエリアに大型の一棟物件が多いためで、立地の良し悪しではなく物件サイズの違いが数字を作っている。

地区別に見ると差はさらに立体的だ。箱崎は30件と本集計で最も掲載が厚く、中央1,050万円・中央面積53.965㎡・利回り中央値8.03%。小型区分の在庫がまとまっている地区だと読める。香椎駅前は13件で中央350万円・18.9㎡・利回り中央値11.215%と、ワンルーム一色（サンプルが少なめなので傾向として）。対照的なのが和白の15件で、中央9,600万円・268.38㎡・築2001年。松香台は10件で中央7,980万円・築2008年と、こちらも一棟中心だ。中間層としては馬出16件が2,605万円、唐原14件が4,250万円、和白東13件が3,580万円、原田12件が6,240万円、下原11件が3,180万円、松田12件が450万円と並ぶ。

東区は香椎宮の門前町を起源とする香椎地区、旧九州大学キャンパスを抱えた箱崎地区、2000年代以降に開発された人工島アイランドシティ（照葉地区）と、成り立ちの異なるエリアが同居している。同じ区名でも需要層は別物で、箱崎の数百万円区分と和白の1億円級一棟を同じ「福岡市東区」で括ると判断を誤る。本集計を使うときは、必ず地区と面積帯まで下ろして比較したい。

リスク要素と注意ポイント

「リスクなし」と読むか、「情報がないだけ」と読むか。当サービスが収集した415件のリスク要素の比率は、その解釈が試される数字だ。

本集計で掲載情報から抽出できたリスク要素は、旧耐震が12件・2.9%、再建築不可が0件・0%、借地権が0件・0%、告知事項が0件・0%。再建築不可や借地権がゼロというのは、東区の収益物件にそうした事情の物件が存在しないという意味ではありません。あくまで掲載文面に該当する記載が見つからなかった件数であり、実際の権利関係や接道条件は個別に登記簿・公図・道路種別で確認する必要がある。

実務上インパクトが大きいのは旧耐震だ。新耐震基準は1981年6月施行で、それ以前の建物は住宅ローン・アパートローンともに融資年数が短くなりやすく、金融機関によっては耐震診断や補強工事を条件とされる。地震保険の割引区分でも不利になり、同じ表面利回りでも手残りは薄くなる。今月の12件は中央築年1978年、中央面積96.2㎡、利回り中央値8.0%。8%という数字は、融資条件の不利を織り込んだ結果とも読める（解釈であり、売主の意図を確認したものではない）。

エリア固有の留意点としては、東区が博多湾に面し、香椎浜やアイランドシティといった沿岸部・埋立地を含む点が挙げられる。埋立地では一般に高潮・浸水・液状化への配慮が論点になるが、区内の具体的な浸水想定区域や液状化評価については本記事では公開情報を確認できていないため、数値としては提示しない。購入検討時には自治体のハザードマップを物件単位で必ず参照してほしい。また、旧キャンパス跡地周辺やアイランドシティのように再開発・新規開発が続くエリアは、計画の進捗によって将来の賃貸需要が振れやすい。最新の都市計画情報を個別に確認することが望ましい。

最後にデータ側の限界も明記しておく。本集計の価格は掲載時点の売出価格であり、実際に取引された価格ではない。また同一物件が複数のサイトに掲載されている場合、それぞれを1件として数えている。中央値を「取引の実勢」と読み替えないことが、この種のデータと付き合ううえでの最低条件だ。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ「福岡市東区の収益物件」でも、下位と上位では別の惑星の話になる。当サービスが収集した415件を価格の両端で切り出すと、その落差が数字で出てくる。

お得ゾーン：下位10%

下位10%の境界価格は330万円で、該当は41件。この層の中央築年は1989年、中央面積は17.4㎡、駅からは徒歩9分。つまり築35年前後・20㎡弱の区分ワンルームが主役だ。10%以上の利回り帯（75件・中央340万円・利回り中央値11.28%）とほぼ重なる集団でもある。現金で買える価格、二桁の表面利回り、そのぶん1室空けば収入ゼロという振れ幅。少額から始めたい人、複数戸に分散して回転させたい人には入口になるが、管理費・修繕積立金の水準と長期修繕計画の残高チェックは必須だ。

プレミアムゾーン：上位10%

いっぽう上位10%の境界価格は1億5,800万円、こちらも41件。中央築年1993年、中央面積733.935㎡、駅徒歩10分。驚くのは面積で、下位10%の実に40倍以上のスケールだ。最大値は12億5,000万円、上位5%ラインは3億円。ここは個人投資家というより法人・資産家の領域で、利回りより担保評価と出口が問われるゾーンになる。前月比では上位10%の境界価格が1億7,000万円→1億5,800万円（−7.1%）、上位5%ラインも3億4,800万円→3億円と下がっており、超高額帯の顔ぶれが入れ替わった月と読める。

13日で消える一覧をどう追うか

そして忘れてはいけないのが速度だ。本集計で掲載終了までの日数は中央値13日、早いものは6日前後で一覧から消えている。観測期間中の新規掲載は177件、掲載終了は127件。つまり月の在庫の3割強が入れ替わっている計算になる。週別で見れば7月27日週だけで81件が新規掲載された。この出入りの速さの中で「箱崎の300万円台区分」や「駅徒歩10分以内・利回り8%超」といった条件の物件を人力で拾い続けるのは、現実的に無理がある。条件を先に決めて、出た瞬間に手元へ届く仕組みを持っているかどうかが、そのまま買える確率の差になる。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 福岡県福岡市東区の収益・投資用物件の中古相場はいくらですか?

当サービスが5サイトから収集した415件（2026年7月6日〜8月5日）の集計では、価格中央値は3,300万円、㎡単価中央値は28.2万円/㎡です。下位の目安(第1四分位)は710万円、上位の目安(第3四分位)は8,390万円、最小値199万円、最大値12億5,000万円と幅が非常に広く、平均は7,737万円と中央値より大きく上振れします。区分ワンルームと一棟物件が同じ母集団に混在しているため、必ず面積帯・構造まで絞って比較してください。なお掲載価格は売出時点の価格であり、成約価格ではありません。

Q2. いまは買い時ですか?

当サービスの集計では、総件数が前月の367件から415件へ（+13.1%の増加）と選択肢が増えており、探す側にとっては比較しやすい月でした。全体の価格中央値は3,250万円→3,300万円（+1.5%）とほぼ横ばいです。一方で利回り7〜10%帯の中央価格が1,605万円→2,980万円（前月比+85.7%の上昇）と大きく動いており、狙う帯によって体感は変わります。相場全体のタイミングを当てにいくより、自分の条件レンジで割安な個体が出た瞬間に動けるかどうかが実務的です。

Q3. 旧耐震物件の流通量はどのくらいですか?

当サービスの集計では、1980年以前（旧耐震）の物件は12件で全体の2.9%でした。中央価格は1,805万円、中央築年1978年、中央面積96.2㎡、利回り中央値8.0%です。新耐震基準は1981年6月施行なので、築40年前後でも1985年築なら新耐震にあたります。築年数ではなく建築年で判定してください。旧耐震は融資年数が短くなりやすく地震保険でも不利になりがちで、件数も12件と少ないため、傾向として見る程度にとどめるのが妥当です。

Q4. 利回りが高いのはどんな条件の物件ですか?

当サービスの集計では、利回り10%以上の75件は中央価格340万円・中央面積22.68㎡・中央築年1990年で、ほぼ築古の区分ワンルームです。駅徒歩帯では6〜10分（95件）の利回り中央値8.015%が最も高く、構造別ではRC造98件の7.67%が木造65件の6.335%を上回ります。地区別では香椎駅前13件の利回り中央値11.215%、箱崎30件の8.03%が目立ちました（少なめのサンプルを含むため傾向として）。ただし表面利回りは満室想定であり、修繕費・空室・税負担を引いた実質はこれより下がります。

Q5. 駅からの距離でどのくらい価格が違いますか?

当サービスの集計では、駅徒歩1〜5分（69件）の中央値が3,580万円、6〜10分（95件）が2,380万円、11〜15分（68件）が3,345万円、16〜20分（17件）が3,120万円、21分以上（16件）が5,000万円でした。近いほど高いという単純な並びにはなっておらず、これは徒歩6〜10分帯に小型の区分が集中し、徒歩21分以上に大型の一棟物件が多いためです。距離そのものより、面積と物件種別が価格を決めていると読むほうが実態に近いでしょう。

Q6. 箱崎エリアの物件は割安なのでしょうか?

当サービスの集計では、箱崎は30件と地区別で最も掲載が厚く、中央価格1,050万円、中央面積53.965㎡、中央築年1989年、利回り中央値8.03%でした。全体中央値3,300万円と比べて低いのは、築古の小型区分が集中しているためで、単純に安いエリアという意味ではありません。エリア背景としては、九州大学箱崎キャンパスの移転に伴う跡地の大規模再開発が進行中とされる一方、旧来の学生向けワンルーム需要は縮小した可能性が指摘されています。いずれも本記事では具体的な進捗数値を確認できていないため、購入前に最新の都市計画情報を個別にご確認ください。

Q7. 狙いの条件で福岡県福岡市東区の収益・投資用物件の新着を毎日追うには?

当サービスの集計では掲載終了までの日数が中央値13日、下位では6日前後で一覧から消えています。手作業での巡回は現実的ではありません。物件ウォッチはLINEで友だち追加し「福岡県福岡市東区 投資」と送るだけで監視が始まり、このエリアとカテゴリでは5サイト（センチュリー21、健美家、楽待、三井のリハウス、不動産連合隊）を15分間隔で自動巡回して、新着・価格変動・掲載終了を通知します。エリア、カテゴリ、予算、利回り、築年、面積などの複合条件で絞り込みが可能です。無料プラン（24時間遅延・1監視）があり、リアルタイム通知やAI分析を含む有料プランは月額980円からです。本レポートも同じ収集エンジンのデータから作成しています。

2026年8月のハイライトと注意点

今月いちばんの発見は、利回り7〜10%帯という「投資家がもっとも見る帯」の中身が入れ替わったことだ。当サービスが収集した415件のうち同帯は100件（前月82件）、中央価格は1,605万円→2,980万円と前月比+85.7%の上昇。同帯の中央面積は114.66㎡、中央築年1990年で、数百万円の小型区分中心だった構成に、中規模の一棟が食い込んできた構図と読める（解釈であり、個別物件を追跡した結果ではない）。同時に駅徒歩6〜10分帯の中央値は2,990万円→2,380万円（前月比 −20.4%）と逆方向に動いており、価格の上下より母集団の入れ替わりが数字を作っている月だった。なお本集計の価格は掲載時点の売出価格であって取引価格ではなく、同じ物件が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えている点は、読み解く際に必ず頭に置いてほしい。

本レポートは、物件ウォッチが 5サイト（センチュリー21, 健美家, 楽待, 三井のリハウス, 不動産連合隊）から自動収集した掲載データ 415件（2026-07-06 〜 2026-08-05）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがセンチュリー21・健美家・楽待・三井のリハウス・不動産連合隊を横断して収集した2026年8月6日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 福岡県福岡市東区 収益・投資用物件の注目物件一覧 から確認できます。