駅徒歩21分以上が前月比+71.4%増、豊平区の土地は「遠い区画」から動いた | 北海道札幌市豊平区 土地 中古相場分析【2026年9月版】— 396件集計

最終更新: 2026年9月7日 | 396件・10サイトのデータに基づく

駅から遠い区画のほうが、今月は動きが大きかった。物件ウォッチが10サイト（athome、SUUMOほか）から収集した北海道札幌市豊平区・土地の掲載データ396件（対象期間2026年8月7日〜9月6日）を当サービス集計で見ると、価格中央値は2,280万円、㎡単価中央値は11.2万円/㎡。前月の2,080万円から+9.6%の上昇で、なかでも駅徒歩21分以上の掲載は35件→60件（+71.4%増）と目を引く。注文住宅の用地を探す人にとって、この増え方は追い風なのか。数字から読み解いていきます。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 10サイト（athome, センチュリー21, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ピタットハウス, 三井のリハウス, 不動産連合隊, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 396件、期間 2026-08-07 〜 2026-09-06
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 観測期間が短いため、新着・掲載終了の件数比較は参考程度にご覧ください
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが収集した396件の価格中央値は2,280万円。前月の2,080万円から+9.6%の上昇、㎡単価中央値は11.2万円/㎡。
• 駅徒歩21分以上の掲載が35件→60件（+71.4%増）と最も大きな変化。ただし件数の増減には当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があります。
• 総件数も261件→396件（+51.7%の増加）。これも収集範囲の変動を含む可能性があり、需給の変化とは断定できません。
• 価格の山は1,000〜3,000万円で247件（全体の約63%）。1,000万円未満は33件（約8.4%）、5,000万円超は38件（約9.7%）。
• 徒歩6〜10分帯の中央値3,500万円が最も高く、徒歩1〜5分帯の2,060万円を上回る「逆転」が起きている。
• 下位10%層は1,080万円以下・中央面積174.42㎡・駅徒歩中央18分、上位10%層は5,000万円以上・中央面積495.55㎡・徒歩9.5分。
• 掲載情報上、再建築不可・借地権・告知事項の記載はいずれも0%。記載がないだけで、接道幅員と間口は現地確認が必須。

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 2,280万円
• ㎡単価中央値: 11.2万円/㎡
• 中央値の前月比: +9.6%
• 集計件数: 396件（10サイト）
• 掲載期間の中央値: 5日

今月のトップ3変化（前月比）

駅徒歩21分以上が35件→60件、中央値も1,605万円→1,980万円へ

本集計で最も大きく動いたのが徒歩21分以上の帯。件数は35件→60件（+71.4%増）、中央価格は1,605万円→1,980万円（+23.4%上昇）。安い区画が増えたのに中央値が上がるのは、下値の薄い区画が減り2,000万円前後の分譲区画が積み上がったためと解釈できるかもしれない（推測）。なお件数変動には当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があります。

掲載件数は261件→396件（+51.7%の増加）、下位ラインも切り上がる

当サービスが集めた件数は前月261件から396件へ（+51.7%の増加）。同時に安めの4分の1のライン（第1四分位）が1,295万円→1,500万円（+15.8%の上昇）、下位10%の境界価格も890万円→1,080万円（+21.3%の上昇）と、底値側が押し上がりました。ただしこの増加は当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があり、在庫急増と断定はできません。

徒歩16〜20分帯も32件→48件、11〜15分帯は37件→61件

郊外寄りの帯が揃って増えたのが今月の特徴です。本集計では徒歩16〜20分が32件→48件（+50.0%増）で中央値1,995万円→2,265万円（+13.5%上昇）、徒歩11〜15分は37件→61件（+64.9%増）で中央値2,480万円→2,490万円とほぼ横ばい。件数の増減には収集範囲の変動を含む可能性があるため、価格の動きと合わせて見るのが安全です。

北海道札幌市豊平区 土地の中古市場の輪郭（当サービス集計）

396件のうち、7割弱が2つの大手サイト由来という偏りがまずおもしろい。

集めた396件の内訳

当サービスが収集した396件の出どころは、athome 147件、SUUMO 136件で合計283件（約71.5%）。以下はLIFULL HOMES 28件、不動産連合隊 25件、HOME4U 19件、東急リバブル 16件、住友ステップ 11件、三井のリハウス 7件、センチュリー21 5件、ピタットハウス 2件。掲載面積の中央値は各サイトで174〜271㎡のレンジに収まり、豊平区の土地は「200㎡（約60坪）前後の区画」が主戦場だと読めます。

価格はどこに集中しているか

価格中央値は2,280万円。安めの4分の1のラインが1,500万円、高めの4分の1のラインが3,300万円で、1,000〜3,000万円のゾーンに247件（約63%）が集中しています。最安層（下位5%）は800万円、最上層（上位5%）は8,065万円。最小値は40万円、最大値は7億4,000万円という極端な区画も含まれ、平均は3,412万円と中央値より1,100万円以上高い。高値の裾を引いた分布で、平均だけを見ると相場感を誤ります。面積で割った㎡単価中央値は11.2万円/㎡（前月比+2.9%の上昇、+0.3万円/㎡の上昇）。60坪なら土地代2,200万円前後が中心線、というのが本集計から見える輪郭です。

掲載開始・掲載終了の動き

対象期間中の掲載終了は34件。掲載が消えるまでの日数は中央値5日（10件のみの参考値）で、動きの速い区画があること自体は読み取れます。一方、新規掲載の週次カウントは取得タイミングによるバーストが大きく、当サービスでも参考扱いとしている数値です。件数の増減だけで需給を語らない姿勢が、このカテゴリでは特に大切だと感じます。

価格帯の断層と区画条件（築年ではなく土地条件で読む）

豊平区の土地には、面積の境界よりも先に「立地の断層」が走っている——本集計の数字を並べると、その順序がはっきり見えてきます。

面積と価格の対応（本集計で拾える範囲）

当サービスの集計は面積帯（50㎡未満／50〜100㎡／100〜200㎡／200㎡以上）を直接区分した集計を持っていないため、確度のある面積帯別中央価格は本集計では十分なサンプルがありません。代わりに、価格の上下10%グループと全体像から面積の対応を追えます。

注目したいのは、安い層と全体の中央層で面積がほとんど変わらない点。つまり1,080万円以下の区画は「狭いから安い」のではなく、「駅から遠い・条件に癖がある」から安い可能性が高い（推測）。一方の上位10%層は面積が約2.8倍に跳ね、徒歩も9.5分。広さと近さの両方を買う層です。

100㎡・200㎡の境界で何が起きているか

町丁別の中央面積を並べると境界の意味が見えます。月寒東五条は中央141.9㎡で2,135万円、月寒西一条は153.68㎡で2,080万円、平岸四条は147.04㎡で2,980万円。対して西岡二条は216.57㎡で1,509.5万円、福住一条は208㎡で1,980万円。140〜155㎡の小ぶりな区画が2,000万円台、200㎡超の広い区画が1,500〜2,000万円台——面積が広いほうが総額は安いという逆転が、豊平区では成立しています。単価逓減ではなく、立地が単価を決めているという断層です。注文住宅の計画上、100㎡台前半の区画は駐車2台＋積雪期の雪置き場を確保すると建物配置の自由度が落ちやすく、150㎡（約45坪）が実用上の分岐点になりやすい。

建築条件付きと自由設計の断層

残念ながら、当サービスの集計では建築条件の有無を区分した集計値がありません。ただ手掛かりはあります。本集計で「2020年以降」の区分に分類された11件は中央値1,980万円・中央面積208.8㎡。土地に築年が付くこと自体が、建物完成予定や分譲区画としての掲載を示している可能性が高い（推測、確証なし）。建築条件付きは土地価格が抑えめに出るのが一般的で、指定ビルダーの建築費を含めた総額で比べないと安さは判定できません。土地1,500万円＋建築費、という足し算で並べ直す作業を、内見前に必ず。

用途地域・接道条件でみる価格差

豊平区で家を建てる土地は、10サイトから集めた396件で見ると㎡単価11.2万円/㎡・200㎡前後・総額2,000万円台というゾーンに厚く集まっています。ここから延床を逆算してみましょう。

想定延床から逆算する「買える面積帯」

3LDK・延床100㎡前後を狙うなら、必要な敷地はどのくらいか。建ぺい率60%・容積率200%という条件を仮に置くと（豊平区の代表的な指定値はエリアプロフィールでも公開情報未確認とされています）、敷地100㎡で1階の建築面積は最大60㎡、2階建てで延床120㎡までは計算上可能。つまり数字上は100㎡（約30坪）でも4LDKは成立します。ただし札幌は雪の置き場が要る。屋根からの落雪スペースと駐車2台を確保するなら、実務的には150㎡（約45坪）以上が安心圏です。本集計の下位10%層の中央面積174.42㎡なら1階最大104㎡・延床上限348㎡（同じ仮定）で、120㎡の平屋寄りプランすら射程に入ります。予算面では、その174㎡クラスが1,080万円以下で39件。土地1,000万円＋建築費というバランスは、豊平区では十分現実的な設計です。

用途地域構成（建てられる／建てにくいの判定）

エリアプロフィールでは、豊平区の用途地域構成比は公開情報未確認とされ、国道36号沿いや福住・月寒中央などの駅前に商業系が指定されている一般的構成が示唆されるにとどまります。だからこそ物件ごとの確認が要ります。第一種低層住居専用地域は日照と街並みが守られる反面、高さ制限（10mまたは12m）で3階建てや小屋裏活用に制約が出ます。第一種中高層・第一種住居は容積率に余裕があり注文住宅の自由度は高い。準住居や近隣商業は建てられますが、幹線沿いの騒音・夜間の車両動線に注意。商業地域や工業系は住宅の建築自体は可能でも、隣地に将来何が建つかが読めません。第一種低層住居専用地域が理想、第一種中高層・第一種住居が実用解、というのが素直な推奨度です。

接道・形状・建築条件（家を建てる現実的観点）

当サービスの集計では、掲載情報に「再建築不可」の記載があるものは0件（0%）。ただし記載がないことは接道4m・間口2mが満たされている証明にはなりません。旗竿地・変形地の構成比も本集計では区分集計がなく、価格差を数字で示せません。したがって現地では、幅員（4m未満なら後退が必要）、間口、私道の持分と掘削承諾、そして高低差と擁壁の状態を必ず確認したい。豊平区は坂や段差のある住宅地を含み、擁壁のやり直しは数百万円単位の追加になりえます。上下水道・都市ガスの引込みが敷地内まで来ているか、宅内配管の再利用が可能かも総額を左右する項目です。エリアプロフィールでも、低地や旧河道跡でないかの地盤確認、境界確定と越境物の有無が点検項目として挙げられています。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外にも、徒歩5分以内の中央値のほうが安い。本サービス集計の駅徒歩別データは、教科書どおりにはなっていません。

最も高いのは徒歩6〜10分帯の3,500万円で、徒歩1〜5分帯の2,060万円を1,400万円以上上回ります。面積で割った単価でも6〜10分帯が最も高く、16〜20分帯との差は約+9.8万円/㎡。仮説として、徒歩5分以内の掲載には小ぶりな区画や条件に癖のある区画が混ざり、6〜10分帯には200㎡級の整形分譲地が集まっている——という構成の違いが効いている可能性があります（確証なし）。駅近＝高い、を鵜呑みにせず件数と面積を並べて見る癖が要ります。

町丁別に見ると「西岡」と「平岸・月寒東」の二極

本集計で件数が多いのは西岡二条46件（中央1,509.5万円・216.57㎡）、月寒東二条33件（2,980万円・228.78㎡）、西岡一条32件（1,380万円・208.8㎡）。西岡系は200㎡超で1,400〜1,500万円台という価格で、豊平区の「広さを買える」エリアです。対して平岸四条は20件で中央2,980万円・147.04㎡（サンプルが少なめなので傾向として見る程度）。㎡単価では平岸四条が西岡二条を+14.3万円/㎡ほど上回り、同じ区内でも倍以上の差がついています。月寒東四条は14件で3,230万円、月寒東三条18件で2,380万円と、月寒東は条により価格帯が階段状に分かれる印象。地下鉄南北線（平岸・南平岸）と東豊線（豊平公園・美園・月寒中央・福住）が区内を走る構成は変わりませんが、徒歩表示の分数と実測、そして積雪期の所要時間は別物です。エリアプロフィールでも、駅からの実測徒歩時間は冬季に伸びる点が留意事項として挙げられています。

リスク要素と注意ポイント

リスク欄が「全部ゼロ」のとき、安心するのは早い。当サービスの集計で確認できるのは、掲載文に書かれているかどうかだけです。

本集計396件で、旧耐震の記載0件（0%）、再建築不可0件（0%）、借地権0件（0%）、告知事項0件（0%）。土地カテゴリなので旧耐震（1981年6月施行の新耐震基準より前の建築物）は原則無関係ですが、古家付き土地を検討する場合は建築年で判定してください。1981年6月以降の着工なら新耐震で、「築40年だから旧耐震」という数え方は誤りです。旧耐震の古家が残る場合、住宅ローンの取り扱いや火災保険の条件で不利になることがあり、解体費（木造で100万円台後半〜）も総額に乗ってきます。

記載ゼロでも自分で確認すべき5項目

第一に接道。幅員4m以上に2m以上接していなければ再建築ができません。掲載に「再建築不可」の文字がないことは、条件クリアの保証ではない。第二にハザード。エリアプロフィールでは、豊平川・月寒川などの河川近接地について浸水想定区域に該当していないかの事前確認が必要とされ、区としての浸水想定範囲や液状化評価の具体データは公開情報未確認と整理されています。市の防災マップと重ねる作業は必須です。第三に地盤。低地や旧河道跡でないかの確認が点検項目に挙げられており、地盤改良が入れば100万〜200万円規模の追加が現実的に起こります。第四に雪。積雪・排雪スペースが取れる形状か、冬季の日照と除雪動線が確保できるかは、札幌の土地選びで価格以上に生活を左右します。第五に境界。境界確定の有無と越境物（ブロック塀、樹木、給排水管）の確認です。

なお公示地価・路線価の水準、区独自の助成制度、都市計画道路の状況はいずれもエリアプロフィール上で公開情報未確認となっており、本記事では数値を示しません。掲載価格は売り出し時点のもので、成約価格ではないという前提も忘れずに。安く見える区画には、たいてい理由がある——そこを自分で説明できるかが、判断の分かれ目だと思います。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

1,080万円と5,000万円。本集計の下位10%と上位10%の境界線を並べると、豊平区の土地の二つの顔が見えてきます。

お得ゾーン：1,080万円以下、中央面積174.42㎡

下位10%層は39件、価格の上限が1,080万円で、中央面積174.42㎡（約53坪）、駅徒歩の中央は18分。全体の中央面積とほとんど変わらない広さが、この価格で出ています。前月の境界価格890万円から+21.3%の上昇と底値は切り上がりましたが、それでも土地1,000万円＋建築費で家一軒という設計が成り立つ水準。町丁で言えば西岡一条（32件・中央1,380万円）や西岡二条（46件・中央1,509.5万円）が近い顔つきです。車移動が前提で、通勤はバス＋地下鉄で構わない——そう割り切れる家族にとって、延床120㎡の4LDKを無理なく載せられる面積が確保できるのは大きい。ただし駅徒歩18分は積雪期にはもっと遠く感じます。

プレミアムゾーン：5,000万円以上、中央面積495.55㎡

上位10%層も39件。境界価格は前月4,500万円から5,000万円へ（+11.1%の上昇）、中央面積は495.55㎡（約150坪）で駅徒歩中央9.5分。二世帯や事業用も視野に入る規模で、上位5%ラインは8,065万円、最大値は7億4,000万円と裾が長い。注文住宅の用地としては、この層は「区画を分けて使う」前提の土地が多いと読めます。

数日で消える区画がある、という前提

本集計での掲載終了は34件、掲載が消えるまでの日数は中央値5日（10件のみの参考値なので傾向として）。1,000万円台で174㎡級という条件のよい区画は、探し始めてから週末にまとめて見る、という進め方では取りこぼしが出ます。逆に言えば、条件を先に決めて新着だけを毎日拾えれば、豊平区の土地探しは十分に戦える。数字が示しているのは、そういう順序の問題です。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 北海道札幌市豊平区 土地の坪単価はいくら？

当サービスの集計では、収集した396件の㎡単価中央値は11.2万円/㎡です。坪に換算すると約37万円/坪が中心線になります。総額の中央値は2,280万円、安めの4分の1のラインが1,500万円、高めの4分の1のラインが3,300万円。町丁差は大きく、㎡単価で見ると平岸四条は西岡二条を+14.3万円/㎡ほど上回ります。掲載価格は売り出し時点のもので成約価格ではない点にご注意ください。

Q2. いま買い時と言えますか？

当サービスの集計では、価格中央値は前月2,080万円から2,280万円へ（+9.6%の上昇）、下位10%の境界価格も890万円→1,080万円（+21.3%の上昇）と底値側が切り上がっています。数字だけを見れば「安い区画が減った月」です。一方で掲載件数も261件→396件（+51.7%の増加）と増えており、これには当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があります。1か月の変動で買い時を判断せず、狙いの町丁・面積帯で数か月の推移を追うのが現実的です。

Q3. 建築条件付き土地の流通量はどのくらいですか？

当サービスの集計では、建築条件の有無を区分した集計値を持っていないため、構成比を数字でお示しできません。手掛かりとして、土地に完成予定年が付いた形で分類された区画が11件あり、中央値1,980万円・中央面積208.8㎡でした（参考値として）。これらは分譲区画の可能性がありますが確証はありません。自由設計を望む場合は、掲載の「建築条件付」表記と、指定ビルダーの建築費を含めた総額での比較を必ず行ってください。

Q4. 坪単価が高くなるのはどんな条件ですか？

当サービスの集計では、駅徒歩6〜10分帯の中央価格が3,500万円で最も高く、㎡単価でも16〜20分帯との差は約+9.8万円/㎡でした。町丁では平岸四条（20件・中央2,980万円・147.04㎡）や月寒東四条（14件・3,230万円）が高め。逆に西岡一条・西岡二条は200㎡超でも1,300〜1,500万円台です。傾向として、地下鉄駅の徒歩圏かつ整形の分譲区画が単価を押し上げ、面積の広さ自体は単価を下げる方向に働いています。

Q5. 用途地域によって価格はどのくらい変わりますか？

当サービスの集計では用途地域別の価格集計を持っておらず、豊平区の用途地域構成比もエリアプロフィール上で公開情報未確認とされています。そのため数値での比較は本記事では行いません。判断軸としては、第一種低層住居専用地域は環境が守られる一方で高さ制限があり3階建てに制約が出ること、第一種中高層・第一種住居は容積率に余裕があり延床の自由度が高いこと、近隣商業・準住居は幹線沿いの騒音や将来の隣地建築に注意が必要なことを、区画ごとに確認してください。

Q6. 西岡エリアの土地が安く見えるのはなぜですか？

当サービスの集計では、西岡二条46件の中央値が1,509.5万円・中央面積216.57㎡、西岡一条32件が1,380万円・208.8㎡で、区内でも明確に価格が低いゾーンです。共通するのは面積が200㎡を超えることと、地下鉄駅からの徒歩距離が長い帯に該当しやすいこと。今月は徒歩21分以上の掲載が35件→60件（+71.4%増）と増えており、この価格帯の選択肢は広がっています。仮説として、車移動前提の郊外型住宅地という性格が価格に反映されていると考えられます（確証なし）。

Q7. 狙いの条件で北海道札幌市豊平区 土地の新着を毎日追うには？

当サービスの集計はLINEの「物件ウォッチ」の実稼働データから生成しています。友だち追加して「北海道札幌市豊平区 土地」と送るだけで監視が始まり、athome、センチュリー21、HOME4U、LIFULL HOMES、東急リバブル、ピタットハウス、三井のリハウス、不動産連合隊、住友ステップ、SUUMOの10サイトを15分間隔で巡回し、新着・価格変動・掲載終了をLINEに通知します。エリア・予算・面積などの複合条件で絞り込み可能。無料プラン（24時間遅延・1監視）があり、リアルタイム通知やAI分析を含む有料プランは月額980円からです。

2026年9月のハイライトと注意点

今月の当サービス集計で最も語るべきは、価格の底が上がったことです。下位10%の境界価格は890万円から1,080万円へ（+21.3%の上昇）、安めの4分の1のラインは1,295万円から1,500万円へ（+15.8%の上昇）。同時に最上層（上位5%）は6,360万円から8,065万円へ（+26.8%上昇）と、上下両方に広がりました。中央値2,280万円は前月比+9.6%の上昇。1,000万円未満の区画は33件（約8.4%）にとどまり、「1,000万円を切る土地」を探す難易度は前月より上がった格好です。ただし2点、前提の確認を。ひとつは掲載件数が261件→396件（+51.7%の増加）と大きく動いており、当サービスの収集範囲の変動を含む可能性があること。もうひとつは、掲載価格が売り出し時点の価格で成約価格ではないこと。数字は方向を示しますが、確定した取引水準ではありません。

本レポートは、物件ウォッチが 10サイト（athome, センチュリー21, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ピタットハウス, 三井のリハウス, 不動産連合隊, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 396件（2026-08-07 〜 2026-09-06）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブル・ピタットハウス・三井のリハウス・不動産連合隊など10サイトを横断して収集した2026年9月7日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 北海道札幌市豊平区 土地の注目物件一覧 から確認できます。