駅徒歩5分以内より6〜10分が高い、豊平区の土地261件が示す逆転 | 北海道札幌市豊平区 土地 中古相場分析【2026年8月版】— 261件集計

最終更新: 2026年8月21日 | 261件・10サイトのデータに基づく

「駅に近いほど高い」——土地探しの常識が、今月のデータでは崩れている。当サービスが10サイトから収集した2026年7月21日〜8月20日掲載の札幌市豊平区・土地261件を集計すると、駅徒歩1〜5分の価格中央値は1,980万円、対して6〜10分は3,500万円。全体の中央値は2,080万円、最小40万円から最大6億円まで幅がある。この振れ幅の正体を、注文住宅を建てたい人の視点でほどいていく。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 10サイト（athome, センチュリー21, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ピタットハウス, 三井のリハウス, 不動産連合隊, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 261件、期間 2026-07-21 〜 2026-08-20
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 観測期間が短いため、新着・掲載終了の件数比較は参考程度にご覧ください
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが10サイトから収集した豊平区・土地261件の価格中央値は2,080万円、平均は2,975万円。高値の裾を引いた分布で、平均が中央値を大きく上回る
• ㎡単価中央値は10.9万円/㎡（約36万円/坪換算）。安めの4分の1は1,295万円、高めの4分の1は3,180万円
• 駅徒歩1〜5分の中央値1,980万円に対し、6〜10分は3,500万円。件数も6〜10分帯が63件と最多で、価格の山は駅前ではなく「一歩内側」にある
• 町丁別では平岸四条が21.585万円/㎡と最も高く、西岡五条は4.06万円/㎡。同じ区内で5倍以上の差がある
• 本集計での中央面積は駅徒歩帯を通じて167〜232㎡（約50〜70坪）。延床120㎡の4LDKに駐車2台と雪置き場を足しても足りる広さが標準的
• 掲載データ上、再建築不可・借地権・告知事項の表示はいずれも0件（0%）。ただし「表示がない」ことと「問題がない」ことは別で、接道と境界の現地確認は必須
• 価格帯は1,000〜2,000万円が88件（34.5%）と最も厚い一方、5,000万円以上も20件（7.8%）混在する

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 2,080万円
• ㎡単価中央値: 10.9万円/㎡
• 集計件数: 261件（10サイト）

北海道札幌市豊平区 土地の中古市場の輪郭（当サービス集計）

261件を並べてまず驚くのは、価格の「幅」だ。最小40万円、最大6億円。同じ区の同じカテゴリとは思えない振れ幅である。

集めた261件の内訳

当サービスが10サイトから収集した内訳は、SUUMOが130件（49.8%）と半数近くを占め、以下LIFULL HOMES 29件、athome 28件、不動産連合隊 23件、東急リバブル 15件、HOME4U 11件、住友ステップ 10件、三井のリハウス 8件、センチュリー21 5件、ピタットハウス 2件。同一の土地が複数サイトに出ている場合はそれぞれ1件として数えているため、実際のユニークな区画数はこれより少ない点は割り引いて読みたい。

価格はどこに集中しているか

価格中央値は2,080万円、平均は2,975万円。平均が中央値を900万円近く上回るのは、高値の裾を長く引いた分布だからだ。最安層（下位5%）は800万円、最上層（上位5%）は6,360万円。真ん中の半数は1,295万円〜3,180万円のレンジに収まる。面積で割った㎡単価の中央値は10.9万円/㎡、坪に直せばおよそ36万円/坪だ。参考までに、外部の推計では豊平区の土地の㎡単価を131,819円/㎡とする集計（出典: すまいValue）、坪単価を31.4万円/坪とする独自算出（出典: SUUMO）があり、当サービスの掲載ベースの数字はその近傍にある。売出価格と成約価格は別物なので、掲載側がやや高めに出るのは自然だ。

掲載の動きについて

本集計の観測期間内では掲載終了は0件で、新規掲載のカウントも週ごとの偏りが大きい。これは当サービスの収集タイミングの影響を含むため、今回は出入りの勢いを語る材料としては参考扱いにとどめる。読むべきは「今そこにある261件の構造」のほうだ。

価格帯の断層と区画条件（築年ではなく土地条件で読む）

豊平区の土地には、価格帯の境目にはっきりとした断層がある。しかもその断層は、面積ではなく「立地の性格」で引かれている。

価格帯ごとの件数分布

（当サービス集計、価格の判明した255件。構成比は小数第2位を四捨五入）

最も厚いのは1,000〜2,000万円で88件。ここに2,000〜3,000万円の67件を足すと、全体のおよそ6割が1,000〜3,000万円に収まる。注文住宅の土地予算としてはきわめて現実的なレンジだ。

1,000万円と4,500万円、二つの断層

下側の断層は1,000万円あたりにある。1,000万円未満は33件（12.9%）で、下位10%の境界価格は890万円。この層の中央面積は165.41㎡（約50坪）、駅徒歩の中央値は14分だ。狭いから安いのではなく、駅から離れているから安い——本集計の数字はそう読める。

上側の断層は4,500万円。上位10%の境界価格がここで、25件が該当する。この層の中央面積は442.28㎡（約134坪）、駅徒歩の中央値は8分。つまり高額帯は「駅寄りの大区画」で構成されている。個人が一戸建てを建てるには広すぎる規模も含まれており、注文住宅用地として素直に検討できる帯とは言いにくい。

面積帯（50㎡未満/50〜100㎡/100〜200㎡/200㎡以上）ごとの中央価格については、本集計では十分なサンプルの切り出しができていないため、数字は掲げない。代わりに使えるのが上記の下位10%層・上位10%層の中央面積と、駅徒歩帯ごとの中央面積（167〜232㎡）だ。豊平区の土地は総じて「50坪超が標準」であり、100㎡前後の狭小地を前提に予算を組む必要がない点は、都心部の土地探しと決定的に違う。

建築条件付きか自由設計か——データに現れない断層

注文住宅を建てたい人にとって最大の分岐は、建築条件の有無だ。ただし正直に書くと、当サービスが収集した261件では建築条件の有無を集計項目として保持しておらず、エリアの公開情報でも豊平区の建築条件付き土地の比率は確認できていない。ここは「不明」と言うしかない。

そのうえで実務的な注意を一つ。建築条件付きの土地は、同条件の自由設計より土地価格が抑えめに出ることが多い（一般的な傾向としての解釈）。土地1,500万円で安く見えても、指定ビルダーの建築費が積み上がれば総額は逆転しうる。土地価格だけを横並びで比べる限り、この断層は見えない。掲載情報の「取引態様」「建築条件」欄を必ず確認し、条件なしを探すなら検索段階で外さないことだ。

用途地域・接道条件でみる価格差

豊平区で家を建てる土地を、坪単価で見るとどのゾーンに集中しているのか。当サービスの集計では、㎡単価中央値10.9万円/㎡＝約36万円/坪。50坪なら土地代1,800万円前後という計算になる。注文住宅の予算配分として、かなり現実的な水準だ。

想定延床から逆算する「買える面積帯」

3LDK・延床100㎡を建てるとして、総2階なら1階の面積はおよそ50㎡。建ぺい率60%の土地なら敷地84㎡で建物は載る計算だが、札幌ではこれで足りない。駐車2台分（約30㎡）、冬季の雪置き場、除雪動線、隣地からの離隔を足すと、実用的には敷地150㎡（約45坪）以上が欲しい。4LDK・延床120㎡なら1階60㎡前後になり、敷地は180〜200㎡（55〜60坪）あると外構に余裕が出る。

ここで本集計の数字が効いてくる。駅徒歩帯ごとの中央面積は167.05㎡〜232.44㎡。つまり豊平区に出ている土地の「真ん中」は、そのまま4LDKの理想形に収まる。容積率が200%であれば延床は敷地の2倍まで建てられる計算になるので、100〜120㎡の延床で上限に当たることはまずない。制約になるのは容積率ではなく建ぺい率と、雪と車の置き場だ。

用途地域——本集計では判定できないから現地で確認する

用途地域は、土地選びで最初に見るべき項目だ。第一種低層住居専用地域なら周囲も低層戸建て中心で日照と静けさが守られやすく、注文住宅には理想的。第一種中高層・第一種住居はマンションや小規模店舗が混じるが利便性は上がる。近隣商業や準工業は住宅を建てられるものの、隣に店舗や作業場が来る可能性があり、静けさを最優先するなら慎重に。

ただし、豊平区の用途地域別の面積比率や建ぺい率・容積率の典型値は、公開情報として確認できていない（未確認）。当サービスの261件にも用途地域は集計項目として入っていない。したがって「本集計で用途地域別の価格差を示す」ことはできない。エリアの性格として、平岸・月寒中央・福住といった地下鉄駅周辺は住商の混在度が高く、西岡方面は住宅中心という地理的な位置づけが知られている程度だ。個別の土地については、札幌市の都市計画情報で用途地域・建ぺい率・容積率を一件ずつ確認してほしい。

接道・形状・建築条件、そして札幌ならではの追加コスト

旗竿地・整形地の比率も、本集計では項目化されていないため数字で示せない。ただし掲載データ上、再建築不可の表示は0件（0%）だった。接道幅員4m以上・間口2m以上という再建築の要件を満たさない土地は、少なくとも表示ベースでは混じっていない。とはいえ「表示がない＝確認済み」ではない。前面道路の幅員、セットバックの要否、間口の実測は、現地と役所で裏を取る。

加えて豊平区で見落としやすいのが、土地代の外側にかかる費用だ。高低差のある区画では擁壁の状態（既存擁壁が現行基準を満たすか）で数百万円単位の差が出る。上下水道・ガスの引込みが前面道路までか敷地内までかで工事費が変わる。地盤改良の要否は地盤調査を待たないと分からない。洪水・土砂災害の想定区域については豊平区の具体的な指定状況を確認できていないため、札幌市が公開するハザードマップで必ず自分の目で確かめてほしい。そして札幌固有の観点として、排雪スペースを確保できる形状か、冬季に前面道路が除雪されるか——これは可能なら1〜2月に現地を見るのが一番早い。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

「駅から近いほど高い」——このセオリーが、今月のデータでは通らない。

当サービスが収集した261件を駅徒歩帯で切ると、次のようになる。

ピークは徒歩1〜5分ではなく6〜10分。中央価格3,500万円、㎡単価18.60万円/㎡で、いずれの帯も上回る。徒歩1〜5分の1,980万円・11.24万円/㎡と比べると、単価で+7.36万円/㎡の上昇だ。

なぜ逆転するのか。推測だが、徒歩1〜5分帯には駅前の狭小区画や変形地、住商混在エリアの小割り区画が混じり、6〜10分帯には平岸・月寒東の整った住宅地の区画が集まっている、という構成の違いが効いている可能性がある（確証なし）。中央面積が167.05㎡と209.40㎡で40㎡以上開いていることも、この見立てと矛盾しない。いずれにせよ、注文住宅用地として質を求めるなら、駅前一等地ではなく「一歩内側」を見るのが豊平区の作法だと本集計は示している。

町丁別に見ると、格差はさらに鮮明だ。件数が最も多い西岡二条は30件で中央価格1,499万円、㎡単価6.165万円/㎡。西岡一条は21件で1,100万円、西岡五条は11件で1,280万円・4.06万円/㎡（中央面積340.27㎡）と、いずれもサンプルが少なめなので傾向として見る程度だが、西岡エリアが「広くて安い」ゾーンであることは一貫している。対極が平岸四条で、13件・中央価格2,980万円、㎡単価21.585万円/㎡。西岡五条との差は5倍以上に開く。中央面積が124.88㎡と狭いことからも、都心寄りの小割り区画という性格が読み取れる。

中間層は月寒東二条（19件・2,400万円・10.49万円/㎡）や福住二条（10件・2,740万円・11.24万円/㎡）、月寒東五条（11件・2,590万円・12.86万円/㎡）。エリアの公開情報では、地下鉄駅近傍の公示地価は南北線平均477,923円/㎡、東豊線平均549,495円/㎡とされる（出典: 土地代データ）。駅至近の一等地とは価格の桁が違うことも、あわせて頭に入れておきたい。

リスク要素と注意ポイント

リスク表示が「ゼロ」というデータほど、慎重に読むべきものはない。

当サービスが収集した261件では、再建築不可の表示0件（0%）、借地権0件（0%）、告知事項0件（0%）。土地カテゴリなので旧耐震（1981年6月施行の新耐震基準より前の建物）の該当も0件で、これは建物がないのだから当然だ。数字だけ見れば「クリーンな261件」に見える。

しかし、これは掲載情報にそう書かれていないという事実であって、現地の状態を保証するものではありません。特に注文住宅用地では、次の3点を自分で確認したい。第一に接道。幅員4m以上の道路に間口2m以上で接していなければ再建築はできない。私道の場合は持分と通行・掘削の承諾書があるか。第二に境界。エリアの実務メモでも、境界確定の有無と越境物の有無は内見時の確認事項として挙げられている。ブロック塀や樹木が越境しているケースは珍しくない。第三に高低差と擁壁。既存擁壁が現行基準に適合しないと、建築時に造り直しを求められ、費用は土地代の数%〜十数%に達することもある。

ハザードについては、豊平区の洪水・土砂災害の想定区域や液状化の評価の詳細は、公開情報として確認できていない（未確認）。だからこそ、候補地が決まったら札幌市のハザードマップで一件ずつ照合するプロセスを省略しないでほしい。「データにないから安全」ではなく「データにないから自分で見る」である。

価格面のリスクも押さえておこう。豊平区の公示地価・基準地価の平均は179,378円/㎡、坪592,985円で前年比+4.52%の上昇（出典: 土地代データ）、路線価は住宅地平均で坪39.6万円・前年比+3.9%の上昇（出典: totinokati.com）と、いずれも上向きだ。一方で、令和7年の都道府県地価調査では札幌市内の上昇率鈍化傾向が示され、全区が前年の上昇率を下回ったことが報告されている（出典: 札幌市）。上がってはいるが、勢いは緩んでいる——これが直近の外部指標の姿だ。取引件数も2019年の144件から2024年は129件へと15件減っている（出典: すまいValue）。母数が多いカテゴリではないぶん、条件の合う土地が出る頻度自体が限られる、という前提で探すのが現実的だろう。

最後に、当サービスの集計は売出価格ベースであり、成約価格ではない。値引き交渉の余地は個別事情に左右される。この点を織り込んだうえで、掲載価格を「上限の目安」として使ってほしい。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ区の同じカテゴリなのに、下位10%層と上位10%層ではまるで別の商品が並んでいる。

当サービスが収集した261件のうち、下位10%層は890万円以下の25件。この層の中央面積は165.41㎡（約50坪）、駅徒歩の中央値は14分。注目したいのは、安いのに狭くないことだ。50坪あれば延床120㎡の4LDKに駐車2台と雪置き場を確保できる。西岡一条・西岡三条・西岡五条といった町丁の中央価格が1,000〜1,300万円台に並んでいることを考えると、この層の多くは「駅からバス圏だが敷地はゆったり」というタイプと読める（町丁別はサンプルが少なめなので傾向としての読みだ）。地下鉄徒歩圏を諦められる人、車生活が前提の人にとっては、ここが最大のお得ゾーンになる。

対して上位10%層は4,500万円以上の25件。中央面積442.28㎡（約134坪）、駅徒歩の中央値8分。面積が下位層の2.7倍近くあり、価格の高さの相当部分は「広さ」で説明がつく。個人の注文住宅としてはオーバースペックな規模も含まれ、二世帯住宅や庭に強いこだわりがある人以外は、無理に射程に入れる必要はない帯だ。むしろ現実的な狙い目は、この二極の間——1,295万円〜3,180万円という真ん中の半数のゾーンであり、駅徒歩11〜15分帯（中央2,480万円・214.33㎡）あたりが延床と予算のバランスが取りやすい。

そして、ここからが土地探しの難所である。豊平区の土地の取引件数は2024年で129件（出典: すまいValue）。年間100件強という規模のカテゴリで、しかも「用途地域が合う・整形地・接道良好・建築条件なし・予算内」という複数条件を同時に満たす区画となれば、月に何件出るかという世界だ。今回の観測期間では掲載終了が0件だったため、掲載がどれくらいの期間で消えるかを日数で語れる材料はない。それでも、母数が限られる以上、良い区画は「出た瞬間に気づけるかどうか」で勝負が決まる。週末にまとめてポータルを見る運用では、平日に出た1件を見落とす確率が構造的に残る。毎日、できれば自動で、10サイトを横断して見張る仕組みが要る——261件の構造を眺めていると、その必然性が浮かび上がってくる。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 北海道札幌市豊平区の土地の坪単価はいくら？

当サービスの集計では、10サイトから収集した261件の㎡単価中央値は10.9万円/㎡。坪に換算するとおよそ36万円/坪です。外部の推計では豊平区の土地の坪単価を31.4万円/坪とする独自算出（出典: SUUMO）、㎡単価を131,819円/㎡とする集計（出典: すまいValue）があり、当サービスの掲載ベースの数字はこれらの近傍にあります。一方、公示地価・基準地価の平均は坪592,985円（出典: 土地代データ）と大きく開きますが、これは駅至近の地点を含む平均であり、母集団が異なるため単純比較はできません。

Q2. いまは買い時？

当サービスの集計では価格中央値2,080万円、安めの4分の1が1,295万円、高めの4分の1が3,180万円で、真ん中の半数は約1,300万〜3,200万円に収まります。外部指標では豊平区の公示地価・基準地価平均が前年比+4.52%の上昇（出典: 土地代データ）、路線価が前年比+3.9%の上昇（出典: totinokati.com）と上向きですが、令和7年の都道府県地価調査では札幌市内の全区が前年の上昇率を下回り、上昇ペースの鈍化が示されています（出典: 札幌市）。値動きを待つより、用途地域・接道・面積という自分の条件に合う区画が出たときに動けるよう準備しておくほうが、母数の限られるこのカテゴリでは現実的です。

Q3. 建築条件付き土地の流通量はどのくらい？

当サービスの集計では、収集した261件について建築条件の有無を集計項目として保持していないため、比率をお示しできません。エリアの公開情報でも豊平区の建築条件付き土地の比率は確認できていません（未確認）。自由設計を前提にするなら、各サイトの「建築条件」欄を必ず確認し、検索段階で条件なしに絞ることをおすすめします。土地価格が安く見えても、指定ビルダーの建築費を含めた総額では逆転しうる点にご注意ください。

Q4. ㎡単価が高くなるのはどんな条件？

当サービスの集計では、駅徒歩6〜10分帯の㎡単価中央値18.60万円/㎡が最も高く、16〜20分帯の8.44万円/㎡を大きく上回ります。町丁別では平岸四条が21.585万円/㎡（13件、中央面積124.88㎡）で最高、西岡五条は4.06万円/㎡（11件、中央面積340.27㎡）で最低と、5倍以上の差があります。傾向としては、都心寄り・地下鉄駅近傍・小割りの区画ほど単価が上がり、区の南側で敷地が広くなるほど単価は下がる、という構図です。町丁別はサンプルが少なめなので傾向としてご覧ください。

Q5. 用途地域によって価格はどれくらい違う？

当サービスの集計では、収集した261件に用途地域の情報を集計項目として持っていないため、用途地域別の価格差は算出できません。豊平区の用途地域別の面積比率や建ぺい率・容積率の典型値も、公開情報として確認できていません（未確認）。一般論として、第一種低層住居専用地域は建ぺい率・容積率の上限が抑えられ周辺環境が安定する一方、住居系でも中高層・準住居・近隣商業になるほど建物規模の自由度と周辺の混在度が上がります。候補地ごとに札幌市の都市計画情報で確認してください。

Q6. 西岡エリアの土地が安いのはなぜ？

当サービスの集計では、西岡二条30件の中央価格1,499万円（6.165万円/㎡）、西岡一条21件で1,100万円、西岡三条13件で1,080万円と、区内でも明確に安い水準でした。一方で中央面積は西岡二条220.785㎡、西岡五条340.27㎡と広く、狭いから安いわけではありません。推測ですが、地下鉄駅から距離があり通勤にバスを介する立地が多いことが価格に反映されている可能性があります（確証なし）。車生活が前提で敷地の広さを重視する方には、費用対効果の高い選択肢になりえます。冬季のバス便と除雪状況は現地でご確認ください。

Q7. 狙いの条件で北海道札幌市豊平区の土地の新着を毎日追うには？

当サービスの集計はLINEの物件監視サービス「物件ウォッチ」の実稼働データから生成しています。LINEで友だち追加し、「北海道札幌市豊平区 土地」と送るだけで監視が始まり、athome・センチュリー21・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブル・ピタットハウス・三井のリハウス・不動産連合隊・住友ステップ・SUUMOの10サイトを15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了をLINEに通知します。エリア・カテゴリ・予算・面積などの複合条件で絞り込めるため、たとえば「予算3,000万円以内・面積165㎡以上」といった形で通知量を調整できます。無料プランは24時間遅延・1監視まで、リアルタイム通知やAI分析を含む有料プランは月額980円からです。

2026年8月のハイライトと注意点

今月いちばんの発見は、駅徒歩帯の価格逆転だ。当サービスが10サイトから収集した261件では、駅徒歩1〜5分の中央価格1,980万円に対し、6〜10分は3,500万円。件数も6〜10分帯が63件と最多で、豊平区の土地の「主戦場」は駅前ではなく一歩内側にあることが数字で見える。単価でも6〜10分の18.60万円/㎡が全帯で最も高い。推測だが、駅至近には狭小・変形の小割り区画が混じり、6〜10分帯に整った住宅地の区画が集まっているためと読めます（確証なし）。注文住宅用地としては、この6〜15分のゾーンが面積と環境のバランス点になりそうだ。

なお本集計には二つの前提がある。ひとつは、表示価格が売出時点のもので成約価格ではないこと。もうひとつは、同じ土地が複数サイトに掲載されている場合それぞれを1件として数えているため、実際の区画数は261より少ないことだ。数字は「傾向をつかむ物差し」として使ってほしい。

本レポートは、物件ウォッチが 10サイト（athome, センチュリー21, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ピタットハウス, 三井のリハウス, 不動産連合隊, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 261件（2026-07-21 〜 2026-08-20）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブル・ピタットハウス・三井のリハウス・不動産連合隊など10サイトを横断して収集した2026年8月21日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 北海道札幌市豊平区 土地の注目物件一覧 から確認できます。