駅徒歩5分圏の出物が前月比+100%、中央値925万円帯に殺到 | 北海道旭川市 収益・投資用物件 中古相場分析【2026年6月版】— 387件集計

最終更新: 2026年6月4日 | 387件・5サイトのデータに基づく

旭川駅徒歩5分圏の売り物件が、たった1ヶ月で倍になった——。物件ウォッチが5サイト（センチュリー21・健美家・ピタットハウス・楽待・不動産連合隊）から自動収集した北海道旭川市 収益・投資用物件 387件のデータを開けてみると、月単位ではめったに起きない地殻変動が見える。中央値は1,500万円で前月と同水準にもかかわらず、駅近帯の中央値は475万円から925万円へほぼ倍増（前月比+94.7%の上昇）。本稿はこの「中心部の出物ラッシュ」を軸に、築年・構造・利回りの三軸で旭川の投資市場を解剖する。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 5サイト（センチュリー21, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 不動産連合隊）の掲載データ 387件、期間 2026-05-05 〜 2026-06-04
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 追加の注意点:
  • 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
  • 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが集めた387件の価格中央値は 1,500万円（前月と同値）。下から数えて4分の1（安め帯）が600万円、上から数えて4分の1（高め帯）が4,880万円で、価格レンジの裾は広い。
• ㎡単価の中央値は 約6万円/㎡。同じ価格帯の都市部RC築古に比べ、地方高利回り市場の典型的な水準。
• 今月最大の変化は駅徒歩1〜5分帯: 件数が18→36件へ倍増、中央値も475→925万円へ +94.7%上昇。旭川駅前への売り出し集中が鮮明。
• 利回り中央値は 17%（利回り情報のある物件）。利回り10%以上の物件が257件と全体の3分の2を占める。
• 旧耐震物件が33.6%（130件）と前月の32.4%から微増。築年構成は依然として1980年代以前と1981〜1999年に集中。
• 構造別では木造が138件まで急増（前月比+58.6%の増加）、中央値1,300万円。郊外アパートの出回りが進行中。
• 掲載から消えるまでの中央値は 約10日（少数サンプルの参考値）。気になる個体は数日単位で動く。

今月のトップ3変化（前月比で動いたポイント）

月次レポートの読みどころは、先月との「差」にある。当サービスの前月との比較から、今月のインパクトが大きかった3つの変化を抜き出す。

1. 駅徒歩1〜5分帯の出物が18→36件へ倍増、中央値+94.7%

最大のインパクトは駅近帯の供給急増だ。前月18件しか出ていなかった駅徒歩5分以内の収益物件が、今月は36件と倍に膨らんだ（前月比+100%の増加）。中央値も475万円から925万円へ +94.7%の上昇。これは単なる「高い物件が増えた」ではなく、価格帯そのものが上方シフトしていることを示す。

背景として外部要因を1つ挙げておきたい。2026年4月に プレミスト旭川ザ・タワー（地上25階建・総戸数151戸、旭川駅徒歩4分）の入居が開始している。旭川駅前の「築浅高層プレミアム」が新たな比較軸として立ち上がったタイミングで、駅近の築古区分・小規模一棟を持つオーナーが「いまが売り時」と判断した可能性は十分にある（推測ラベル：仮説として）。

2. 築年帯「2010〜2019年」の件数が15→28件へ急増、中央値は-13.7%

築浅一棟物件のセグメントも動いている。2010年代築の物件は前月15件から今月28件へ +86.7%の増加。同時に中央値は10,980万円から9,480万円へ低下した。出物の増加と価格の落ち着きが同時に進む構図で、相続税対策で建てた一棟RC・木造アパートが市場に放出され始めている、と読むこともできる（推測：背景要因の1つとして）。エリアプロフィールに示された「相続税対策で動いた地元法人・地主」の層と整合的だ。

3. 駅徒歩11〜15分帯の中央値が2,230→1,400万円へ −37.2%

価格の下落が目立ったのは中距離帯。駅徒歩11〜15分の中央値は前月比 −830万円（−37.2%の下落）。件数も37→45件へ微増。中央値の急落は「安い個体が一気に増えた」ことを反映するが、㎡単価ベースでは8.0万円/㎡で全帯のなかで最も高い水準にあり、必ずしも"安く崩れた"わけではない。築古小規模の数の流入が中央値を引き下げただけ、という解釈ができる。

🗞️ 今月のトピック

2026年4月から本格化した旭川駅前のタワマン入居は、今月の数字にも影を落としている。プレミスト旭川ザ・タワー（旭川駅徒歩4分・151戸）は2025年2月完成済で、2026年4月から入居開始（出典：アットホーム https://www.athome.co.jp/mansion/hokkaido/asahikawa-city/list/）。販売価格帯は8,680万円〜2億2,000万円で、北海道旭川市の従来の中古区分マンション相場（中央値1,500万円）とは別の市場が立ち上がった格好だ。当サービス集計でも駅徒歩5分以内帯の中央値が475→925万円へ上振れしており、駅前供給ラッシュの波が中古市場にも到達していると見える。

また、2026年3月に発表された地価公示で、旭川市の 住宅地は前年比+0.23%、商業地は+0.20%とわずかに上昇に転じた（出典：土地代データ https://tochidai.info/hokkaido/asahikawa/）。長く横ばい〜微減だった土地価格が小幅上昇に振れたことは、本サービス集計で見える「駅近帯の上方シフト」と整合する数値変化だ。

北海道旭川市 収益・投資用物件の中古市場の輪郭（当サービス集計）

ここからは数字の全体の姿を素描していく。本集計の素材は、5サイト合計で387件。サイト構成のバラつきと、価格帯の広がり方をまず押さえておきたい。

集めた387件の内訳

サイト別の件数では楽待が206件と最も多く、健美家が115件、不動産連合隊が34件、ピタットハウスが20件、センチュリー21が12件。投資特化2サイト（楽待・健美家）で全体の8割超を占める。中央価格はサイトごとに差があり、楽待で1,350万円、健美家で1,700万円、ピタットハウスは3,500万円、不動産連合隊は1,750万円、センチュリー21は596万円。ピタットハウスは収益一棟RCの掲載が多く、センチュリー21は区分の比率が高いと推測される構成だ。

価格はどこに集中しているか

全体の価格中央値は1,500万円。下から数えた目安（下位の4分の1）が600万円、上から数えた目安（高めの4分の1）が4,880万円で、価格分布は「左に厚い、右に長い尾」の典型形をしている。下位5%の最安層は131.5万円、上位5%の最上層は1.44億円——同じ街の中で約110倍の開きがある。

ヒストグラムを開くと、0〜500万円帯に76件、500〜1,000万円帯に72件と、1,000万円未満で実に148件（全体の約38%）が並ぶ。一方で1億円を超える物件も40件以上あり、最大は10億円。札幌の収益区分が4〜6%帯で動くのに対し、旭川の価格レンジは「築古区分100万円の個人投資家」から「一棟RC10億の事業投資家」まで一つの市場に同居している、と言える。

掲載開始・掲載終了の動き

当サービス集計の供給フローを見ると、直近30日間で新規掲載が91件、掲載終了が21件。週次では5月12日週に新規35件・終了21件と動きが集中している。サンプル数の制約から速度の数値（掲載から消えるまでの中央値約10日）は参考値だが、傾向としては「数週間で姿を消す個体が存在する」とは言える。

築年ごとの相場と「価格の断層」

旭川市の収益物件には、はっきりとした築年の断層がある。新耐震基準（1981年6月施行）の前と後、品確法（2000年4月施行、住宅の品質確保促進法）の前と後で、価格と利回りの景色がまるで違う。

築年帯ごとの中央価格

新耐震境界（1981年）を境に、中央価格は680万円→1,980万円へ約3倍に跳ねる。さらに2000年（品確法）で5,480万円、2010年代で9,480万円と、10年区切りで価格が階段状に上がっていく。利回りはその逆で、19.4%→15.2%→10.8%→9.0%と築年が新しくなるほど低下する。

新耐震基準・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

築年境界での価格差を金額で見ると断層がよく分かる。旧耐震→新耐震境界で約1,300万円、新耐震→品確法境界で約3,500万円、品確法→2010年代で約4,000万円。つまり、新しい法令が施行されるたびに「中央値が数千万円跳ね上がる」という現象が確認できる。

構造との重ね合わせで見ると、1981〜1999年帯ではRC造の中央値が8,000万円（n=32）、木造が1,350万円（n=58）と6倍近い開きがある。同じ「新耐震・築古」でも、構造で価格レンジは全く別物だ。

旧耐震物件の比率と影響

本サービス集計のリスク要素として、旧耐震（1981年以前築）の比率は33.6%（130件）。3物件に1つが旧耐震という構成は、旭川の収益市場の「築古高利回り型」を象徴する。

ただし、旧耐震物件は住宅ローンの審査・融資年数で不利になりやすく、火災保険料も新耐震に比べ高めに設定されるケースが多い。出口戦略（再販時の買い手）が現金買い手や同業投資家に絞られるリスクも、購入前に必ず織り込んでおきたい。

投資指標の現実：利回りはどこに集中するか

利回り中央値は17%。だが帯ごとに見ると景色は違う。当サービス集計を利回り帯で切ると、市場は3つの層にきれいに分かれる。

利回り帯ごとの構成

利回り10%以上の層が全体の3分の2（257件）を占める一方、中央価格はわずか1,230万円・中央築年1983年——つまり「築古・小口」が高利回りの正体だ。一方、利回り7〜10%帯は中央価格9,480万円・中央築年2009年で、明らかに築浅一棟RCの世界。本集計の旭川市場は、二つの全く違う投資ロジックが混在している。

利回り × 築年・構造

築年と構造を重ねると、利回り上位の顔ぶれがさらにクリアになる。SRC造（n=21）の中央価格は155万円・中央築年1981年・中央利回り22.5%——これは中心部の築古区分マンション群、特に宮下通や旭川駅前の小規模個別ユニットを反映している。

一方、新耐震帯（1981〜1999年）のRC造は中央価格8,000万円とまったく別市場。同じ「築古」でも、SRC区分100万円台と一棟RC8,000万円が同居しているのが旭川の特異性だ。

表面利回り vs 実質利回りの注意点

表面利回り20%超の物件は確かに見栄えがするが、エリアプロフィールに記された失敗パターンが繰り返し報告されている。修繕費・空室率・固定資産税を引いた実質利回りは、表面の半分〜3分の2程度に落ちるのが普通（推測ラベル：一般論として）。旭川特有の論点としては、灯油暖房・除雪費・凍結防止帯などの寒冷地ランニングコストが管理委託費に上乗せされる構造があり、道外投資家が現地未訪問で買って後悔するケースは少なくない。

立地軸でみる相場：駅徒歩のプレミアム

不動産の鉄則「駅近=高い」は、旭川でも基本的には成立する。だが、当サービス集計を駅徒歩帯で並べると、いくつかの興味深い逆転現象が見える。

駅徒歩帯ごとの価格感

• 徒歩1〜5分: 36件、中央値925万円、㎡単価5.6万円、利回り中央値19.4%
• 徒歩6〜10分: 29件、中央値6,000万円、㎡単価5.9万円、利回り中央値14.2%
• 徒歩11〜15分: 45件、中央値1,400万円、㎡単価8.0万円、利回り中央値15.3%
• 徒歩16〜20分: 42件、中央値2,200万円、㎡単価6.1万円、利回り中央値14.6%
• 徒歩21分以上: 68件、中央値1,165万円、㎡単価6.0万円、利回り中央値15.8%

中央値だけ見ると、徒歩6〜10分（6,000万円）が最も高く、1〜5分（925万円）はむしろ安い。これは1〜5分帯に旭川駅前の小規模区分マンションが大量に含まれ、6〜10分帯に北彩都エリアの一棟RC・大型物件が偏っているための構造的逆転だ。㎡単価で見直すと11〜15分帯の8.0万円が最高、というのも面白い。1〜5分帯の物件は1戸あたりの面積が小さい個別ユニットが中心と推測される。

町丁・地区での偏り

本サービス集計を地区別に切ると、特徴的な顔ぶれが見える（少数サンプルの参考値）。錦町は中央価格9,300万円・中央築年2013年・利回り9.5%で、築浅一棟RC市場。宮下通は中央価格185万円・利回り20.7%で、駅前築古区分100〜300万円帯の象徴的エリア。永山は1,700万円帯で築浅木造アパートが中心、東光は1,725万円帯で郊外住宅地のアパート供給が並ぶ。神居は550万円台で利回り13.6%——郊外バス便エリアの典型値だ。

リスク要素と注意ポイント

数字の裏側に潜むリスクを整理しておきたい。本サービス集計のリスク要素・立地ハザード・規制の3軸で見る。

当サービス集計のリスク要素の比率

旧耐震物件が33.6%（130件）。3件に1件が旧耐震という構成は、地方都市の収益市場としても高めの水準だ。再建築不可・借地権・告知事項の各フラグは本集計では検出されていない（タイトル・概要ベースの抽出のため、実態より少ない可能性あり）。

旧耐震物件は購入時の融資選択肢が狭く、地銀・信金の長期融資が付きにくい。火災保険料も新耐震区分に比べ年5〜10%程度高めに見積もるのが堅実だ（一般論として）。

立地に固有のリスク（ハザード）

旭川市は石狩川・忠別川・牛朱別川の合流域に中心市街地が形成されており、洪水浸水想定区域が広範囲に及ぶ。市は令和3年水防法改正に対応した新ハザードマップを公開しており、想定し得る最大規模（おおむね1,000年に1度）の降雨に基づくシミュレーションを掲載している（出典：旭川市公式 https://www.city.asahikawa.hokkaido.jp/kurashi/320/kouzui/d065806.html）。

特に駅南部の北彩都エリア、東光の低地、旭川駅周辺の河川近接帯は、購入前にハザードマップ確認が必須。地震については活断層密度は低めだが、震度5強想定区域に含まれ、河川沿いの低地は液状化可能性が残る。

規制・条例で抑えるべき点

中心部1〜9条通は商業地域（建ぺい率80%・容積率400〜600%）、住居系郊外は建ぺい率60%・容積率200%が典型値。買い増し・建て替えを視野に入れるなら用途地域の確認は必須。

内見時の旭川特有チェックポイントとしては、給湯/暖房ボイラーの交換履歴（寿命15年程度）、外壁・屋根の融雪/凍結被害、二重サッシ・断熱性能、屋根付き駐車場の有無の4点が筆頭。寒冷地仕様の維持コストを見落とすと、表面利回り20%が実質10%以下に沈む。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

エリアプロフィールが拾った直近の実取引・売出事例と、本サービス集計の中央値を並べて整合性を確認しておく。

直近の代表的事例:

• メゾン・ド・ノール（旭川駅徒歩3分、1989年築、20.7㎡区分）: 売出255万円・利回り17.7%
• 豊岡15条 一棟RC（築43年、3階建6戸）: 売出2,200万円・利回り14.6%
• 4条通 一棟アパート（築37年、4階建）: 売出1,475万円・利回り20.5%
• 永山9条 一棟アパート（築29年、JR南永山駅徒歩5分）: 売出1,800万円・利回り11.5%
• 忠和2条 一棟アパート（築34年）: 売出1,000万円・利回り23.8%
• デュオサンテ旭川北彩都（2022年築、宮前2条、駅徒歩3分、2LDK）: 売出3,600万円

参考値として、外部統計（中古マンション流通サイト）の 2024年の旭川市の土地価格相場は坪単価7.6万円/坪（2.3万円/㎡）で前年比+0.9%の微増（出典：トチノカチ https://utinokati.com/details/...）。本サービス集計の中央価格1,500万円・㎡単価6万円/㎡という水準は、上記の実事例（中央値1,500〜2,200万円帯）と整合しており、外部の取引データと矛盾しない。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるか。下位10%と上位10%を切り出してプロファイリングしてみる。

下位10%: 180万円以下に並ぶ物件

38件、中央築年1980年、中央面積44.9㎡、中央駅徒歩14分。多くが旧耐震・小規模・駅から少し離れた区分マンションだ。価格帯としては100〜200万円台が中心で、現金買いの個人投資家、もしくはリノベ前提で出口を再販に置く事業者向け。

このゾーンは表面利回り20%超が並ぶ「いかにも美味しそうな」価格帯だが、管理費・修繕積立金・固定資産税を引くと実質利回りが半減することは珍しくない。さらに融資が付きにくいため、出口戦略は現金買い手に限定される。「現金で買って5年保有→現金で売却」というシンプルな運用に割り切れる投資家向けの領域だ。

上位10%: 1.05億円以上に並ぶ物件

38件、中央築年1998年、中央面積1,537㎡、中央駅徒歩19分。築20〜30年の中規模〜大規模一棟RC・鉄骨が並ぶ。価格帯1〜2億円が主戦場で、専業投資家・地主法人・REIT周辺事業者の市場。

このゾーンは利回りが7〜10%帯に集まり、地方一棟RCとして全国平均（地方上限11〜12%）からはやや控えめ。一方で建物規模が大きく、満室時の月次キャッシュフローは大きい。長期保有・賃料安定型のポートフォリオ向けと言える。

本稿で描いた分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って監視するフェーズに入る。掲載から中央値約10日で動く個体を見逃さないには、毎日の自動巡回が不可欠だ。手動で5サイトを毎日チェックする手間と、自動通知の差は、月次運用では大きく効いてくる。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1: 北海道旭川市 収益・投資用物件の中古相場はいくらですか？ 本サービス集計（387件、2026年5月5日〜6月4日）では、価格中央値は1,500万円、安め帯（下から4分の1）が600万円、高め帯（上から4分の1）が4,880万円です。㎡単価中央値は約6万円/㎡。下位5%は131.5万円、上位5%は1.44億円と価格レンジは広く、市場は「築古区分100万円台」と「一棟RC1億円超」が同居する二極構造です。

Q2: 北海道旭川市 収益・投資用物件の買い時はいつですか？ 当サービスの月次比較では、旧耐震帯と築古木造の供給が前月比+30〜58%で増加中。供給の厚みは買い手有利のサインです。一方、駅徒歩5分以内帯は中央値が前月比+94.7%の上昇となっており、駅前築浅は値上がり局面に入った可能性があります（推測ラベル）。一般論として、欲しい条件で監視を続け「中央値より15〜20%安い個体」が出た瞬間に動くのが定石です。

Q3: 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？ 本集計では旧耐震（1981年5月以前築）の物件が130件、全体の33.6%。3件に1件が旧耐震という比率で、地方収益市場としては高め。中央価格680万円・利回り中央値19.4%と「築古高利回り型」の主軸を担っています。ただし融資が組みにくく出口戦略が限定される点は織り込んでおきたいところ。

Q4: 北海道旭川市 収益・投資用物件で利回りが高いのはどんな条件ですか？ 本集計で利回り中央値が高いのは、SRC造の小規模区分（22.5%、中央価格155万円）、旧耐震帯（19.4%、中央価格680万円）、宮下通エリアの築古区分（20.7%）。逆に2010年代築の築浅一棟は9.0%、2020年以降の新省エネ基準帯は6.9%まで落ちます。「築年が古い × 小規模 × 中心部」が高利回りの方程式です。

Q5: 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？ 駅徒歩5分以内の中央値925万円（築古区分多め）、6〜10分が6,000万円（一棟RC多め）、11〜15分が1,400万円、16〜20分が2,200万円、21分以上が1,165万円。中央値だけ見ると単純な「駅近ほど高い」ではなく、物件タイプの偏りが現れます。㎡単価では11〜15分帯の8.0万円が最高で、立地軸の解釈は単純ではありません。

Q6: 旭川駅前のタワーマンション入居開始は、収益物件市場にどう影響しますか？ 2026年4月にプレミスト旭川ザ・タワー（151戸）が入居開始。本サービス集計でも駅徒歩1〜5分帯の出物が前月比で倍増、中央値も+94.7%の上昇となっており、駅前供給ラッシュの波が中古市場にも到達している兆候があります。築古区分と築浅高層の二極化が進む局面と読めます（推測：仮説として）。

Q7: 狙いの条件で北海道旭川市 収益・投資用物件の新着を毎日追うには？ 当サービス（物件ウォッチ）は、センチュリー21・健美家・ピタットハウス・楽待・不動産連合隊の5サイトを毎日自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「利回り15%以上 × 駅徒歩10分以内 × 1,000万円以下」のような複合条件も設定可能で、無料プランなら24時間遅延版で試せます。本稿で見たとおり掲載から中央値約10日で消える個体がある以上、自動追跡は事実上必須と言えます。

2026年6月のハイライトと注意点

今月最大のハイライトは、駅徒歩1〜5分帯の出物が前月比で倍増（18→36件）、中央値が475→925万円へ +94.7%上昇したことだ。2026年4月のプレミスト旭川ザ・タワー入居開始というイベントと時期が重なっており、駅前の「築浅高層プレミアム」誕生が中古市場の価格形成に波及している可能性が高い。

同時に、築古木造の供給急増（87→138件、+58.6%の増加）、2010年代築の出回り増加（15→28件、+86.7%の増加）と、複数の層で同時に売り物が増えている。一般論として、供給が増える局面は買い手有利。狙いの条件を明確にして待つフェーズだ。

データ上の注意点として、本集計の価格は売出時点の表示価格であり実成約価格ではないこと、同一物件が複数サイトに掲載されている場合は別件としてカウントしていることを再度明記しておく。利回りは満室想定の表面利回りであることが多く、実質利回りは別途算定が必要だ。

本レポートは物件ウォッチが5サイト（センチュリー21・健美家・ピタットハウス・楽待・不動産連合隊）から自動収集した北海道旭川市 収益・投資用物件の掲載データ387件（2026年5月5日〜6月4日）に基づく集計です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではありません。表示価格は売出時点のもので、実成約価格とは異なる場合があります。次回更新は来月、月1回のペースで継続します。

※ この記事のデータは物件ウォッチがセンチュリー21・健美家・ピタットハウス・楽待・不動産連合隊を横断して収集した2026年6月4日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は こちら から確認できます。