2億400万円が真ん中。港区中古マンション、築年で㎡単価2.8倍の断層 | 東京都港区 中古マンション 中古相場分析【2026年9月版】— 6846件集計

最終更新: 2026年9月9日 | 6,846件・14サイトのデータに基づく

同じ「港区の中古マンション」でありながら、真ん中の価格は2億400万円、最安は650万円、最高は31億5,000万円。この振れ幅をどう読むかで、買い手の戦略はまるで変わります。本記事は当サービスが14サイトから収集した2026年8月9日〜9月8日の掲載データ6846件を集計し、築年・間取り・駅徒歩・町丁の切り口で価格の「断層」を可視化したものです。数字はすべて売出時点の掲載価格に基づきます。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 14サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 恵比寿不動産, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 6846件、期間 2026-08-09 〜 2026-09-08
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 観測期間が短いため、新着・掲載終了の件数比較は参考程度にご覧ください
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが14サイトから収集した6846件の価格中央値は2億400万円、平均は2億7,390万円。高値の裾を引いた分布で、平均が中央値を大きく上回る
• ㎡単価中央値は292.4万円/㎡。築1980年以前は156.43万円/㎡、2020年以降は445.92万円/㎡で、差は約289.5万円/㎡
• 築年帯別の中央価格は7,499万円（1980年以前）→3億2,000万円（2020年以降）と約4.3倍に開く
• 駅徒歩1〜5分（3,021件）の中央値2億3,000万円に対し、11〜15分（949件）は1億6,990万円。徒歩帯が2段階変わると6,000万円強の差
• 町丁別の㎡単価中央値は虎ノ門477.3万円/㎡が最高、港南220.63万円/㎡が最低。同じ区内で2倍超の開き
• 旧耐震（1981年6月より前の基準）に該当する掲載は944件・13.8%。中央面積45.75㎡と小ぶりで、中央価格は7,499万円
• 下位10%層の境界は5,999万円（中央築年1980年・27.94㎡）、上位10%層は5億6,000万円（中央築年2017年・113.52㎡）

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 2.04億円
• ㎡単価中央値: 292.4万円/㎡
• 集計件数: 6846件（14サイト）

東京都港区 中古マンションの中古市場の輪郭（当サービス集計）

6846件という母数は、港区という限られた面積の区（20.36k㎡）にしては驚くほど厚い。当サービスが14サイトから収集した今回の集計を眺めると、まず目に入るのはサイトごとの「顔つき」の違いです。

集めた6846件の内訳

最も件数が多いのはSUUMOの1,121件（中央値2億9,994万円・中央面積81.01㎡・中央築年2012年）、次いでLIFULL HOMESの1,043件、ノムコムの971件。一方でathomeの258件は中央値3,585万円・中央面積26.03㎡・中央築年1980年と、まったく別の相場に見えます。同じ「港区の中古マンション」でも、収集元によってワンルーム中心か、ファミリー向けタワー中心かで中央値が一桁近く動く。単一サイトだけを見て相場を語ることの危うさが、ここに出ています。

価格はどこに集中しているか

価格中央値は2億400万円、平均は2億7,390万円。平均が中央値をはっきり上回るのは、高値の裾を長く引いた分布だからです。安めの4分の1のラインが1億1,500万円、高めの4分の1が3億4,000万円。最安層（下位5%）は4,196万円、最上層（上位5%）は7億4,800万円で、最小値650万円から最大値31億5,000万円まで約485倍の幅があります。㎡単価中央値は292.4万円/㎡。70㎡に換算すれば2億円を超える計算で、これは「都心のマンション」というより「都心の資産」と呼んだほうが実感に近い水準です。

掲載の動き

観測期間中の掲載開始・掲載終了の件数については、当サービスのスキャン周期の影響が含まれる可能性が高く、今回は参考扱いにとどめます。週次の増減をもって需給が緩んだ／締まったと読むのは避けたいところ。むしろ注目したいのは、6846件という在庫の厚みそのものです。条件を絞らなければ選べない、絞れば数十件に落ちる——それが港区の実像でしょう。

築年帯別の相場と価格の断層

築年で、価格は4倍以上変わる。港区の中古マンションには、はっきりとした築年の断層があります。当サービスの集計を築年帯で切ると、その段差が数字で見えてきます。

築年帯ごとの中央価格

1980年以前と2020年以降の㎡単価の差は約289.5万円/㎡。面積差を除いた「1㎡の値段」でおよそ2.8倍です。

境界の前後で何が起きているか

新耐震基準（1981年6月施行）をまたぐと、中央価格は7,499万円から1億1,800万円へ、4,301万円のジャンプ。品確法（住宅の品質確保促進法、2000年施行、10年間の瑕疵保証義務化）の前後では1億1,800万円→1億9,800万円で8,000万円。さらに2010年代に入ると2億8,480万円、2020年以降は3億2,000万円と積み上がります。ただし面積の中央値は2000年代以降ほぼ70㎡台で横ばい。つまり価格差は「広くなったから」ではなく、単価そのものが上がっていると読めます。

間取りと重ね合わせるとさらに面白い。3LDKで見ると、2000〜2009年築（323件）の中央値は2億4,990万円、2010〜2019年築（203件）は4億4,200万円、2020年以降（311件）は4億4,000万円。一方で1981〜1999年築の3LDK（123件）は3億2,800万円と、2000年代築を上回っています。仮説として、この年代の3LDKには広い住戸を持つ高台の低層物件や、再開発近接地の大型住戸が混ざっている可能性がある（確証はありません）。構造別に重ねると、2020年以降築のRC造78件の中央値は2億9,890万円、旧耐震のSRC造70件は7,399万円でした。

旧耐震の比率とその意味

当サービスが収集した6846件のうち、旧耐震に該当する掲載は944件・13.8%。7〜8件に1件の割合です。中央面積は45.75㎡と小ぶりで、価格は7,499万円。港区で「1億円未満」を探すなら、この層が主戦場になります。ただし旧耐震は住宅ローンの融資年数や住宅ローン控除の適用、地震保険料率に影響しうる点に注意が必要で、耐震診断の実施状況の確認は必須です（エリアプロフィールでも同様の注意が挙げられています）。この層の利回り中央値は4.7%と、1981〜1999年築の4.2%より高め。価格が抑えられている分、賃料収益で見た数字は良く見える構図です。

間取り・構造別の相場

3LDKの中央値は3億2,900万円。1LDKの1億4,000万円と比べると、部屋がひとつ増えるごとに家が一軒買える金額が乗っていく——港区の間取り別相場は、そんな世界です。当サービスが収集した6846件を間取りで分解してみます。

主要間取りの顔ぶれ

注目したいのは4LDK以上の逆転です。117.48㎡と最も広いのに中央価格は2億3,500万円、㎡単価も228.88万円/㎡と3LDKを下回る。37件と少なめのため傾向として見る程度ですが、安めの4分の1が2億1,800万円、高めの4分の1が7億6,990万円と価格帯が真っ二つに割れており、築古の広い住戸と最新の大型住戸が同居していると読めます。広さ単価で買うなら、この層は掘り出し物の潜む場所かもしれません。

単身向けは対照的に静かです。1Rの中央築年は1982年、1K/1DKは2002年。1K/1DKの利回り中央値は4.45%で、投資目線の在庫が一定量あることを示しています。

構造別の相場

構造の記載がある掲載を見ると、RC造（鉄筋コンクリート）が560件で中央値1億7,990万円・267.51万円/㎡、SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート）が191件で1億480万円・208.06万円/㎡。SRC造のほうが安いのは、中央築年が1992年とRC造の2006年より古いためで、構造そのものの優劣ではありません。鉄骨造は14件と少なくサンプルが限られるため傾向として見る程度ですが、中央値7,390万円・中央築年1981年でした。

一般論として、RC・SRCは木造や鉄骨造に比べて遮音性・耐火性で優位に立ちます。港区のように幹線道路沿いや商業地域内の物件が多いエリアでは、外部騒音と上下階の生活音の両方に効くこの差は実際の住み心地に直結します。

タワーと低層、そしてランニングコスト

エリアプロフィールによれば、港区では三井不動産の「パークコート」「パークマンション」、三菱地所レジデンスの「ザ・パークハウス」、住友不動産の「シティタワー」、森ビル関連のヒルズレジデンス、野村不動産の「プラウド」といったブランドが厚く供給されてきました。当サービスの集計で2010年代以降の中央面積が70㎡台に収れんしているのは、この時期のタワー型供給が中心だからと解釈できます（解釈であり、物件種別の内訳を直接集計したものではありません）。

忘れてはならないのがランニングコスト。70㎡クラスのタワーでは管理費と修繕積立金の合計が月3〜6万円程度になることが一般的とされます。物件価格が2億円を超える世界では見落としがちですが、20年で1,000万円前後の支出になる計算。長期修繕計画と積立金の充足状況の確認は、価格交渉より先に来るチェック項目です。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外にも、駅から遠いほうが「面積は広い」。当サービスが収集した6846件を駅徒歩帯で並べると、価格と広さがきれいに反対方向へ動きます。

徒歩1〜5分は3,021件で中央値2億3,000万円、中央面積65.54㎡、361.38万円/㎡。6〜10分は2,683件で1億9,980万円、70.18㎡、283.71万円/㎡。11〜15分は949件で1億6,990万円、73.52㎡、229.64万円/㎡。徒歩帯が2段階遠くなると価格は6,010万円下がり、面積は約8㎡広がる。㎡単価で見た差は約131.7万円/㎡です。つまり「駅近を諦めれば、同じ予算で一部屋増える」が港区でも成立している。16〜20分は35件と少数で、中央値1億2,300万円でした。

町丁で2倍以上開く

さらに大きいのは地区差です。㎡単価中央値の最高は虎ノ門の477.3万円/㎡（243件・中央値3億3,890万円）。三田460.12万円/㎡（844件・3億2,990万円）、六本木455.26万円/㎡（358件・3億1,980万円）が続きます。逆に低いのは港南の220.63万円/㎡（698件・1億6,980万円）、南麻布の244万円/㎡（374件・1億2,985万円）、芝浦の251.67万円/㎡（555件・1億6,800万円）。最高と最低で2倍を超える開きです。

南麻布が下位に入るのは直感に反しますが、中央面積が56.82㎡と小さく、中央築年も2001年と古め。高級住宅地としての評価と、掲載されている住戸の性格は別物だということでしょう。エリアプロフィールでは町名別の㎡単価は麻布台が最高、赤坂が最低でその差は約1.8倍とされており（出典: スムナラ）、集計の切り口が違えば序列も変わる点は押さえておきたい。

港南・芝浦の合計1,253件は、当サービスの集計全体の18.3%を占めます。中央面積は港南77.47㎡、芝浦68.48㎡と広め。品川駅を使える立地でありながら単価が抑えめという構図で、リニア中央新幹線が2027年以降に品川をターミナルとして開通予定であること（出典: kuramore）を踏まえると、この価格差をどう評価するかは判断の分かれ目になりそうです。なお港区の住宅地の平均地価は1平方メートルあたり257万7千円で、東京都内では千代田区に次ぐ2位（出典: 国土交通省令和7年地価公示／memorva）。地価の裏付けは区全体に効いていますが、掲載価格の分布はそれよりずっと不均一だ、というのが今回の集計から読める姿です。

リスク要素と注意ポイント

「再建築不可0件」という数字を、そのまま安心材料にしてはいけません。当サービスが収集した6846件のリスク要素の記載状況を見ると、旧耐震944件（13.8%）、借地権11件（0.2%）、再建築不可0件、告知事項0件。区分所有マンションという性格上、再建築不可の表示が出にくいのは自然ですが、これは「掲載情報にその記載があったか」の集計であり、リスクが存在しないことの証明ではない点は強調しておきます。

最も現実的な論点は旧耐震です。944件は13.8%、7〜8件に1件。中央築年1978年、中央面積45.75㎡、中央価格7,499万円。港区で1億円を切る住戸を探すと自然にこの層へ行き着きます。ただし1981年6月施行の新耐震基準より前の物件は、住宅ローンの融資期間や住宅ローン控除の適用、地震保険料率に影響しうるとされ（エリアプロフィールの注意点でも指摘）、耐震診断や補強工事の履歴、管理組合の議事録確認が欠かせません。「築40年だから旧耐震」という単純判定は誤りで、1985年築なら新耐震です。必ず建築確認の時期で判断してください。

地形リスクも港区特有です。区内は高台と低地が入り組み、古川流域や芝浦・海岸・港南といった沿岸部には洪水・高潮の浸水想定区域に該当する地域がある一方、麻布・白金・南麻布・高輪などの高台は想定区域外が多いとされます。埋立地寄りのエリアでは液状化リスクが相対的に高いとも言われます。当サービスの集計で港南698件・芝浦555件と厚い在庫があるのは魅力ですが、同じ価格帯でも高台物件とはハザード条件が異なる。区の防災地図での確認は、内見前に済ませておきたい作業です。

もう一点、価格形成そのもののリスク。エリアプロフィールでは、売主が麻布台ヒルズ（2023年11月開業、出典: kuramore）などの再開発による相場上昇を根拠に強気の価格を希望する一方、買主側は金利上昇局面での返済負担を懸念し、条件交渉が長期化するケースが増えているとの一般的傾向が指摘されています。今回の集計で中央値が2億400万円、上位の4分の1が3億4,000万円という水準を見ると、この綱引きが在庫の厚みとして表面化している可能性は否定できません（解釈であり、個別の交渉データは確認していません）。

借地権11件は全体の0.2%と少数ですが、所有権前提でローンを組む計画なら見落とすと痛い項目。数が少ないぶん、条件で弾く設定を最初に入れておくのが実務的です。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

掲載価格と実際の取引価格は、どれくらい違うのか。国土交通省の取引価格情報に基づく個別事例は、今回のエリア調査では取得できておらず（一次データ未確認）、代わりに四半期の集計値を参照します。

エリアプロフィールによれば、港区の中古マンション平均取引価格は2020年10-12月期が7,343万円、2025年10-12月期が1億5,867万円、2026年1-3月期の集計時点で1億7,033万円。5年間で+116%の上昇です（出典: スムナラ）。また70㎡換算では2025年6月時点で1億9,527万円となり、都心5区で最高値だったと報じられています（出典: ダイヤモンド不動産研究所）。

これを当サービスの集計と並べてみましょう。今回収集した6846件の価格中央値は2億400万円。取引ベースの平均値（1億7,033万円）より3,000万円強高い水準です。ただしこれは「売り出し価格が3,000万円高い」と単純に読める数字ではありません。片方は成約した取引の平均、もう片方は掲載時点の中央値であり、集計母体も期間も異なるためです。それでも、掲載価格の中央値が取引平均を上回るという関係は、指値交渉の余地が一定程度残っていることを示唆します（推測であり、値引き率の実測ではありません）。

面積帯別では、20㎡未満と100㎡以上で単価が最大3.27倍開くとされ（出典: スムナラ）、当サービスの集計でも1Rの175.93万円/㎡と2DK/2LDKの353.83万円/㎡という開きが確認できます。方向性は一致していると見てよさそうです。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

6846件の両端を見にいくと、港区の二層構造がくっきりします。当サービスの集計で下位10%層の境界価格は5,999万円。この層669件の中央築年は1980年、中央面積27.94㎡、駅徒歩の中央値は6分でした。一方の上位10%層は境界5億6,000万円、669件の中央築年2017年、中央面積113.52㎡、駅徒歩5分。徒歩分数はほぼ同じなのに、築年で37年、面積で約4倍、価格で9倍以上違う。港区では「駅近」はもはや差別化要因ではなく前提条件で、勝負は築年と広さで決まっている——そう読めます。

お得ゾーンはどこか

6,000万円未満の層は、単身者向けやセカンドハウス、賃貸運用を前提とする買い手に向きます。旧耐震帯の利回り中央値は4.7%で、価格が抑えられている分だけ収益率の数字は良く見える。ただし融資条件と修繕計画の制約が付いて回るため、現金比率を高くできる人向けの領域です。

実需のファミリー層にとって現実的な狙い目は、2000〜2009年築（2,362件・中央値1億9,800万円・270.8万円/㎡）と、港南・芝浦の1億6,000万〜1億7,000万円台のゾーン。2010年代築の399.30万円/㎡と比べれば単価は明確に低く、面積の中央値は73.89㎡と十分。品確法以降の建物なので、旧耐震のような融資上の不利も基本的にありません。

プレミアムゾーン

3億円超の世界は、虎ノ門・三田・六本木に集中します。虎ノ門の477.3万円/㎡は当集計で最高水準。ここは住み心地というより資産性で選ばれる領域で、上位5%ラインの7億4,800万円、最大値31億5,000万円がその上に乗ります。

なぜ毎日追う必要があるのか

掲載終了までの日数については、今回の観測では信頼できる数値が算出できず参考扱いです。しかし数の話をすれば、2000年代築×70㎡台×徒歩5分以内といった具体条件まで絞ると、6846件の在庫は一気に数十件規模まで落ちます。母数が数十件の世界では、1件の新着や1件の価格改定が選択肢の何割かを占める。だからこそ、条件を決めたら人力で巡回するのではなく、自動で拾い続ける仕組みが要る。今回の集計そのものが、その仕組みから出てきた副産物です。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都港区 中古マンションの中古相場はいくら?

当サービスが14サイトから収集した6846件の集計では、価格中央値は2億400万円、平均は2億7,390万円です。安めの4分の1が1億1,500万円、高めの4分の1が3億4,000万円、㎡単価中央値は292.4万円/㎡。最小650万円から最大31億5,000万円まで幅が広く、条件を絞らないと相場観はつかめません。

Q2. 港区の中古マンションは今が買い時?

本サービス集計は掲載時点の売出価格であり、買い時の断定はできません。参考として、区の中古マンション平均取引価格は2020年10-12月期の7,343万円から2026年1-3月期に1億7,033万円へ+116%の上昇です（出典: スムナラ）。当集計の中央値2億400万円は取引平均を上回っており、条件交渉の余地が残る可能性はあります（推測）。

Q3. 旧耐震物件の流通量はどのくらい?

当サービスの集計では6846件中944件、13.8%が1980年以前の旧耐震帯です。中央築年1978年、中央面積45.75㎡、中央価格7,499万円と小ぶり・低価格帯に偏ります。融資期間や住宅ローン控除、地震保険料率に影響しうるため、耐震診断と管理組合の対応状況の確認が前提になります。

Q4. ㎡単価が高くなる条件は?

本集計で単価を押し上げるのは築年と立地です。築年帯別では2020年以降が445.92万円/㎡、1980年以前が156.43万円/㎡で、差は約289.5万円/㎡。町丁別では虎ノ門477.3万円/㎡、三田460.12万円/㎡、六本木455.26万円/㎡が上位で、港南220.63万円/㎡が最も低い水準でした。

Q5. 駅徒歩による価格差はどれくらい?

当サービスが収集したデータでは、徒歩1〜5分（3,021件）の中央値2億3,000万円に対し、6〜10分（2,683件）は1億9,980万円、11〜15分（949件）は1億6,990万円。徒歩帯が2段階遠くなると6,010万円下がる一方、中央面積は65.54㎡から73.52㎡へ広がります。

Q6. 港区で1億円台の物件はどのあたりに多い?

本集計の町丁別中央価格を見ると、港南1億6,980万円（698件）、芝浦1億6,800万円（555件）、南麻布1億2,985万円（374件）が1億円台のゾーンです。港南・芝浦は中央面積が68〜77㎡台と広めですが、沿岸部には浸水想定区域に該当する地域があるとされるため、ハザード確認は必須です。

Q7. 狙いの条件で東京都港区 中古マンションの新着を毎日追うには?

当サービスの集計元でもある14サイト（athome、SUUMO、LIFULL HOMES、三井のリハウス、東急リバブル、ノムコムほか）を15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了をLINEに通知します。使い方は「物件ウォッチ」を友だち追加し「東京都港区 マンション」と送るだけ。エリア・予算・築年・面積・利回りの複合条件で絞り込め、無料プラン（24時間遅延・1監視）から試せます。

2026年9月のハイライトと注意点

今月、当サービスが収集した6846件で最も象徴的だったのは、上位10%層と下位10%層の駅徒歩がほぼ同じだったことです。上位10%層（境界5億6,000万円）の駅徒歩中央値は5分、下位10%層（境界5,999万円）は6分。港区では駅近が差別化要因ではなく前提条件になっていて、価格を決めているのは築年（2017年対1980年）と面積（113.52㎡対27.94㎡）だという構図が、両端の数字から浮かび上がります。裏を返せば、駅徒歩11〜15分帯（949件・中央値1億6,990万円・中央面積73.52㎡）は、まだ価格に「距離のディスカウント」が残っている領域だと読めます。なお本集計は売出時点の掲載価格であり成約価格ではないこと、同一物件が複数サイトに掲載されている場合はそれぞれ1件として数えていることの2点は、数字を読む際の前提としてご留意ください。

本レポートは、物件ウォッチが 14サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 恵比寿不動産, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 6846件（2026-08-09 〜 2026-09-08）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・恵比寿不動産・長谷工の仲介・HOME4U・LIFULL HOMESなど14サイトを横断して収集した2026年9月9日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都港区 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。