日銀『6月利上げ』前夜の渋谷区 中古マンション ― 築年で3倍、立地で2倍の断層 | 東京都渋谷区 中古マンション 中古相場分析【2026年6月版】— 3104件集計

最終更新: 2026年6月4日 | 3,104件・14サイトのデータに基づく

築40年と築5年で、㎡単価がほぼ3倍ちがう。同じ駅徒歩10分圏内なのに、町丁が一本違うだけで中央値が倍ちがう。日銀の追加利上げ観測が「秒読み」と語られる2026年6月、東京都渋谷区の中古マンション市場は、過去数年の地価高騰とこれから来る金利環境の谷間で、はっきりした「価格の断層」を見せている。本稿は、当サービスが14サイトから収集した渋谷区の中古マンション3,104件（2026年5月5日〜6月4日）を素材に、その断層と狙い目を読み解いていく。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 14サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 恵比寿不動産, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 3,104件、期間 2026-05-05 〜 2026-06-04
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 注意点: 観測期間が短いため新着・掲載終了の件数比較は参考程度。表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません。同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています。

TL;DR / 今月の要点

• 14サイトから集めた東京都渋谷区の中古マンション3,104件の価格中央値は 1億2,800万円、㎡単価中央値は 約223万円。最安層（下位5%）は約4,280万円、最上層（上位5%）は約4億9,800万円までレンジが広い。
• 築年帯別の中央値は、1980年以前の 6,680万円 から2020年以降の 2億5,800万円 まで、約3.9倍 の差。「築年の断層」が際立つ。
• 主要間取りでは、1LDK中央値 8,990万円、2DK/2LDK 1億6,500万円、3LDK 1億9,980万円。間取り1段上がるごとに数千万円のジャンプ。
• 駅徒歩 6〜10分が件数最多（1,635件）。徒歩 1〜5分との中央値差はわずか 1,300万円で、駅近プレミアムは思ったほど効いていない。
• 当サービス集計で旧耐震物件（1980年以前築）は全体の 21%。融資条件や保険料に影響するため、内見前の確認が必須。
• 掲載から消えるまでの滞在日数は中央値3日。好条件物件の流通速度は依然として速い。
• 直近の論点は 日銀6月会合での追加利上げ観測と、新発10年国債利回りが一時2.8%まで上昇したことによる固定金利の急騰（後述）。

🗞️ 今月のトピック

日銀6月会合の利上げ観測が「秒読み」段階に。 15〜16日に金融政策決定会合を開く日銀内で利上げの必要性を訴える声が強まっており、中東緊迫がもたらす景気の下振れ懸念が和らぐ一方、インフレ加速のリスクは高まったとの見方が広がっている （出典: 日本経済新聞 2026年6月2日）。さらに、 2026年5月18日、日本の国内債券市場で長期金利の指標となる新発10年物国債利回りが一時2.8%まで上昇 した（出典: 野村ウェルスタイル 2026年5月）。この長期金利上昇を反映し、 6月は長期金利上昇の影響から各銀行の固定金利は大きく引き上がり、特にフラット35は年0.50％の上昇とひときわ目立つ上げ幅 となっている（出典: モゲチェック 2026年6月）。高額帯比率の高い渋谷区中古マンションでは、固定派購入者の月返済負担増がそのまま購買力に効く局面で、本サービス集計の中央値1億2,800万円が今後どう動くか、注視したい。

渋谷区中古マンションの全体像（当サービス集計で見る輪郭）

「3,104件」と言われても、それがどんな物件群かは見えにくい。まずは集めたデータの内訳から、市場の輪郭を描き直してみよう。

集めた3,104件の内訳

掲載元の構成は、LIFULL HOMES 780件、SUUMO 561件、ノムコム 437件、三井のリハウス 435件、恵比寿不動産 216件、東急リバブル 186件、センチュリー21 164件と続く。掲載元ごとに価格帯の傾向は割れていて、三井のリハウスの中央値は 1億6,499万円、ノムコム 1億4,490万円、長谷工の仲介 1億4,800万円 と高めなのに対し、住友ステップ 8,980万円、SUUMO 1億980万円、センチュリー21 1億889万円と1億円前後。掲載元のターゲット層がそのまま中央値の差として現れている印象だ。

価格はどこに集中しているか

3,033件の有効価格データで、中央値は 1億2,800万円、安めの4分の1の目安（第1四分位） 7,490万円、高めの4分の1の目安（第3四分位） 2億1,980万円。最安層（下位5%）は 4,280万円、上位5%ライン（高めの上位ライン）は 4億9,800万円。最大値は 2億5,000万円超まで広がる。平均は約1億8,000万円で、中央値を5,000万円以上引き上げており、高値の裾を引いた分布、つまり超高額物件が少数ながら平均を釣り上げる構造になっている。㎡単価中央値は 約223万円。エリアプロフィールに示された2025年6月時点の渋谷区平均㎡単価（179万円）と比べると、本サービス集計の方が約25%高い水準で、これは当集計に新築・築浅・タワマンや高単価物件の比率が反映された結果と考えられる。

ヒストグラムを覗くと、ボリュームゾーンは 4,500万〜5,500万円帯（210件） と 7,000万〜8,000万円帯（195件） と 1億1,500万〜1億2,500万円帯（197件） に複数のピークがある。築古コンパクト・実需中堅・新築代替の3層に分かれている、と読める。

掲載開始・掲載終了の動き

期間中の掲載終了は379件、滞在日数の中央値は 3日（第1四分位2日、第3四分位5日）。条件が合う個体は1週間と持たない、というスピード感が数字に出ている。なお新規出品の週次推移はスキャン側の事情で大きな振れがあり、ここでは参考扱いとする。

築年帯ごとの相場と「価格の断層」

東京都渋谷区の中古マンションには、築年帯のあいだにはっきりとした「断層」がある。1981年6月の新耐震基準、2000年の品確法（住宅の品質確保促進法、10年瑕疵保証義務化）、2009年の長期優良住宅認定制度、そして2020年以降の新省エネ基準。法令の節目を跨ぐたびに、中央値が階段状にジャンプしていく。

築年帯ごとの中央価格

旧耐震から最新築まで、中央値で 約3.9倍、㎡単価で 約2.9倍。同じ「渋谷区の中古マンション」と呼ばれていても、築年が違えば全くの別商品である。

新耐震・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

注目すべきは、新耐震の節目（1981年）で約4,310万円のジャンプが起き、㎡単価が136.5万円から201.0万円へと一気に約47%上昇していることだ。住宅ローン審査・融資年数で旧耐震物件が不利になりやすいことを考えると、この差は単なる建物価値の差ではなく「ローンを組めるか否か」のプレミアム差を含んでいると読める。

品確法（2000年）以降にもう一段上がり、2010年代以降は1棟あたりの中央面積が60㎡台に乗る。築年帯と間取りを重ね合わせると、2020年以降の3LDKは中央値 4億3,000万円、2DK/2LDKでも 3億3,000万円。一方、1981〜1999年帯の3LDKは 1億4,999万円、2DK/2LDKは 1億3,499万円 と、3LDKで約2.9倍、2LDKで約2.4倍の差がつく。読者の予算感に対して「ここから先は別の市場」という線を、築年帯がはっきり引いてくれる。

旧耐震物件の比率と影響

本集計のリスク要素の比率では、1980年以前築（旧耐震相当）は653件・全体の21%。5棟に1棟強が旧耐震という比率は、都心区としては実感どおりの数字だ。融資年数が短く設定されやすく、火災保険料も高め、相続時の評価でも土地値中心の算定になりやすい。一方で、本集計の中央値が6,680万円という水準は、新耐震帯の半額近く。「立地で買う、建物価値はおまけ」と割り切れる読者層には、選択肢として無視できないゾーンでもある。借地権物件は0.3%（8件）、再建築不可と告知事項のフラグは集計上0件だった。

間取り・構造別の相場

「同じマンションでも、間取り1段違うと数千万円違う」。これは渋谷区では文字通りで、3LDK中央値1億9,980万円に対して、1LDKは8,990万円と、1億円超の差がつく。

主要間取りの顔ぶれ

最大の流通量は2DK/2LDK（885件）と1LDK（771件）。渋谷区中古マンションの主役は、シングル・DINKS・パワーカップル向けの50〜65㎡帯であることが、件数比からも明確に読める。3LDKは351件と少なく、ファミリー実需は供給制約のなかで取り合いになりやすい構造だ。

構造別の相場

掲載データに構造表記があるのはごく一部で、本集計ではRC造（鉄筋コンクリート）が59件、SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート）が33件。RC造の中央値は 1億2,640万円（中央築年2004年）、SRC造は 1億2,000万円（中央築年1985年）。SRC造の方が築古に偏っているため、中央値はやや低めに出る。構造の差は耐震・遮音・断熱・将来の修繕費に効くため、内見時には構造表記と築年をセットで確認したい。

タワマン・低層マンションの位置づけ

エリアプロフィール由来の情報になるが、渋谷区はタワマン供給が中心地区（渋谷駅周辺・恵比寿駅周辺）に偏り、住宅街では低層・中規模マンションが主流。「シティタワー恵比寿」や「プラウド渋谷東」など、2025年前後に複数の新築タワマンが供給されており、これらが中古市場に出るときの典型㎡単価が、本集計の上位ライン（高めの上位ライン）4億9,800万円帯を押し上げている。一般論として、コンシェルジュ・ジム付きタワマンは管理費・修繕積立金が㎡600〜800円帯に乗ることが多く、月10万円超の管理コストを前提に組む必要がある。

立地軸でみる相場（駅徒歩・地区別）

「駅徒歩は近いほど高い」――この常識は本サービス集計だと、思ったほどクリアには出ていない。

駅徒歩帯ごとの価格感

本集計の駅徒歩別中央値は、徒歩 1〜5分が 1億1,500万円（1,174件）、6〜10分が 1億2,800万円（1,635件）、11〜15分が 1億6,999万円（228件）。一見、徒歩11〜15分の方が高い逆転現象が見える。中央築年と中央面積を覗くと、11〜15分帯は中央築年2003年・中央面積65.5㎡で、より広く・新しめの物件比率が高い。駅徒歩のプレミアムが、面積・築年のミックス効果に隠されてしまっている、と解釈するのが妥当だ。徒歩 6〜10分が最大ボリュームというのも、渋谷区の地形（武蔵野台地の谷地形）と幹線駅から少し離れた住宅街の構成を反映している。

町丁・地区での偏り

地区別では、渋谷エリア中央値2億2,500万円（中央築年2023年、235件）が突出。再開発に近い新築・築浅供給が中央値を引き上げている。続いて 神宮前1億9,800万円（162件）、広尾1億8,800万円（198件、ただし中央築年1985年でヴィンテージ系）、上原1億4,299万円（105件）。一方、幡ヶ谷は5,999万円（156件）、笹塚6,680万円（97件）、本町6,698万円（122件）と、渋谷駅から西側・北西側に広がる住宅街は 1億円を切る中央値で並ぶ。地区の差は ㎡単価で127万〜376万円、つまり3倍弱の格差だ。「渋谷区」と一括りで語る怖さがここにある。

リスク要素と注意ポイント

当サービス集計のリスク要素の比率

繰り返しになるが、旧耐震（1980年以前築）が21%、借地権が0.3%、再建築不可と告知事項は集計上0件。21%は重い数字で、内見前のスクリーニングで築1981年6月をひとつの線として引くだけで、ローン審査・保険料・将来の売却容易性のリスクをまとめてヘッジできる。

立地に固有のリスク（ハザード）

渋谷駅周辺は谷地形で、エリアプロフィールに示された洪水ハザード情報によれば、区内の880メッシュのうち667メッシュ（75.8%）が洪水浸水想定区域に含まれ、想定最大浸水深は5.0m（出典: 渋谷区防災情報）。ただし2006年と2020年に渋谷駅周辺に巨大な雨水貯留施設が設置されたことで、渋谷川流域の水害リスクは大幅に減少している。それでも、1階・地下住戸・半地下メゾネット型は浸水深さの確認が必須。地震リスクでは、今後30年以内に震度6弱以上の揺れが発生する確率が最大62.14%、地盤増幅率1.49倍（出典: 全国地震動予測地図2024年版）。渋谷駅周辺は不燃化が進む「地区内残留地区」に指定されており、延焼火災リスクは相対的に低い。

規制・条例で抑えるべき点

渋谷区の用途地域は、中央部（渋谷駅・原宿）が商業地域で容積率500〜800%、外周の住宅街（代々木上原・松濤・笹塚・本町）は第一種・第二種中高層住居専用地域や第一種低層住居専用地域で容積率150〜300%。再開発予定地周辺（渋谷二丁目22地区・宮益坂等）では、将来の眺望喪失リスクも忘れずに。内見時は、ハザードマップ上の浸水想定深さ、修繕積立金の累計残高と長期修繕計画書、管理組合議事録、ペット・SOHO・民泊規約をひととおり確認したい。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

本サービス集計の中央値は、外部の公的統計とどう整合するか。国土交通省「不動産情報ライブラリ」 の渋谷区中古マンション取引事例（2024年Q4〜2025年Q4）には、たとえば渋谷駅周辺で築2015年・72㎡・1億3,800万円、代官山で築2020年・85㎡・1億8,500万円、神宮前で築2018年・95㎡・2億2,000万円、広尾で築2017年・78㎡・1億5,800万円、代々木上原で築2012年・70㎡・1億1,500万円といった事例が並ぶ。築古側でも、本町で築1982年・55㎡・6,800万円、笹塚で築1985年・60㎡・7,200万円といった事例があり、本サービス集計の築年帯別中央値（旧耐震6,680万円、2010〜2019年帯1億7,800万円）と概ね整合している。さらに、 渋谷区における土地取引価格は、2025年（令和7年）第1四半期～第3四半期において、平米単位で243万2857円/m2、坪単価では804万2502円/坪、前年比変動率+17.54％ （出典: 土地代データ／国交省データ集計）。土地そのものが年率+17%超で動いている地盤の上に、中古マンション市場が形成されていることを忘れたくない。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるか。下位10%と上位10%を切り出すと、まったく違う「2つの渋谷区」が見えてくる。

下位10%: 5,180万円以下に並ぶ物件

下位10%ライン（最安層）は 5,180万円。該当する303件の典型像は、中央築年 1980年・中央面積 34.2㎡・中央駅徒歩 5分。旧耐震×コンパクト×駅近という、はっきりした顔つきだ。1R・1Kのワンルーム投資需要、もしくはリノベ前提のセカンドハウス・小規模社宅、相続物件の処分案件などがここに集まりやすい。利回りで見ると、1980年以前帯の中央利回りは 3.35%、1981〜1999年帯は 4.3% と、ここが本サービス集計のなかでは利回り最高層になる。実需向きとは言いがたいが、立地を取りに行く投資勢にとっては選別の余地がある層。

上位10%: 3億6,800万円以上に並ぶ物件

上位10%ライン（最上層）は 3億6,800万円。該当する303件の典型像は、中央築年 2019年・中央面積 105.3㎡・中央駅徒歩 6分。築浅×100㎡超×駅距離は意外と緩いのが特徴だ。利回り中央値は2.85〜3%まで圧縮され、もはやインカムでは説明できない値付け。富裕層実需・海外居住者・法人社宅・節税目的の買い手が主役で、エリアプロフィールにある国交省調査の渋谷区国外居住者取得比率8.1%という数字とも整合する。

「中央値3日で消える」市場で、何を狙うか

本稿で描いた分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って毎日追うフェーズだ。本サービス集計では掲載から消えるまでの中央値が3日。週末しか動けない読者層にとって、自動巡回なしで好条件物件を拾うのはほぼ不可能、というのが数字の示す現実である。「築20年以内 × 1LDK以上 × 駅徒歩10分以内 × 1億2,000万円以下」のような複合条件で監視枠を1つ作るだけで、見逃しのリスクは劇的に下がる。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1: 東京都渋谷区 中古マンションの中古相場はいくらですか？ A. 本サービスが14サイトから集めた3,104件の集計では、価格中央値は 1億2,800万円、㎡単価中央値は 約223万円。安めの4分の1の目安が約7,490万円、高めの4分の1ラインが約2億1,980万円です。間取りでは2DK/2LDK中央値1億6,500万円、1LDK中央値8,990万円が中心レンジ。

Q2: 東京都渋谷区 中古マンションの買い時はいつですか？ A. 当サービスの集計では今月時点の中央値が前年同期から大きく動いた指標は確認できていませんが、外部要因として日銀の追加利上げ観測（2026年6月会合での0.75%→1.00%が市場のメインシナリオ）と長期金利の2.8%到達があり、固定金利は上昇局面に入っています。一方、2026年4月のフラット35融資限度額引き上げ（8,000万円→1.2億円）は1億円台中盤の購買層に追い風です。「金利上昇前に固定で押さえたい層」と「様子見」の双方の事情が交錯する局面、と整理できます。

Q3: 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？ A. 本集計では、1980年以前築（旧耐震基準に該当する世代）が653件・全体の 21% を占めます。中央値は 6,680万円、新耐震帯（1981〜1999年）の中央値1億990万円より約4,310万円安い水準。住宅ローン審査年数や火災保険料で不利になりやすいため、購入時は融資条件の事前確認をおすすめします。

Q4: 東京都渋谷区 中古マンションで㎡単価が高いのはどんな条件ですか？ A. 本集計で㎡単価が突出して高いのは、渋谷エリア（中央値376万円/㎡、中央築年2023年）、続いて広尾（278.9万円/㎡）・神宮前（275.1万円/㎡）。築年帯では 2020年以降築が395.9万円/㎡ と最高層。「再開発至近×築浅×築浅タワマン」の3条件が揃うと、㎡単価400万円超が珍しくなくなります。

Q5: 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？ A. 本集計の駅徒歩帯別中央値は、1〜5分1億1,500万円、6〜10分1億2,800万円、11〜15分1億6,999万円。一見すると徒歩遠い方が高い逆転に見えますが、11〜15分帯は面積・築年が大きめにずれているため、純粋な駅徒歩プレミアムを単独では切り出しにくい構造です。同条件・同築年・同面積で比較した場合の駅近プレミアムは、㎡単価で1〜2割程度を見込むのが目安。

Q6: 渋谷駅近の新築・築浅タワマンと、住宅街の中古、どちらが「渋谷区らしい」買い物ですか？ A. これは予算と目的次第ですが、本集計の数字が興味深いヒントを示します。渋谷エリア中央値2億2,500万円・㎡単価376万円という数字は、もはや「都心マンション」というより「ランドマーク資産」の値付け。一方、上原・富ヶ谷・千駄ヶ谷といった住宅街中央値は1億〜1億4,000万円台で、新耐震・築20年前後の優良中古が拾える層です。実需で長く住むなら後者、資産価値の最大化と相続税対策を優先するなら前者、というのがデータから読める棲み分けです。

Q7: 狙いの条件で東京都渋谷区 中古マンションの新着を毎日追うには？ A. 当サービス（物件ウォッチ）は、athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 恵比寿不動産, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO の 14サイトを毎日自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「築20年以内×1LDK以上×駅徒歩10分以内×1億2,000万円以下」のような複合条件も設定可能で、無料プランなら24時間遅延版で試せます。本稿で見た「掲載から中央値3日で消える」流通速度を考えると、自動追跡は事実上必須と言えます。

2026年6月のハイライトと注意点

今月のレポートで最も特筆すべきは、「築年の断層」がデータに明瞭に刻まれていることだ。旧耐震6,680万円→新耐震1億990万円→2010年代1億7,800万円→2020年代2億5,800万円という階段は、単なる建物の価値の差ではなく、「ローンの組みやすさ」「省エネ性能」「再開発時期との相対位置」という複数の構造要因の積み重ねだと読める。これに、今月後半に控える日銀会合の判断が乗る。固定金利が一段上振れすれば、上位10%帯（3.68億円以上）の動意はさらに細るだろうし、フラット35限度額引き上げの恩恵を受ける1億円前後の中堅層は厚みを増す可能性がある。当サービス集計の継続観測で、月次の変化を追っていきたい。

注意点として、本レポートのデータは売出時点の掲載価格であり、実際の成約価格ではありません。また同じ物件が複数サイトに掲載されている場合はそれぞれを1件として数えています。観測期間が短いため、新規出品数の週次比較は参考扱いとしてください。

本レポートは物件ウォッチが14サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 恵比寿不動産, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した3,104件の掲載データに基づく集計です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではありません。対象期間は2026年5月5日〜6月4日。次回更新は約1ヶ月後、月次で継続して公開予定です。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・恵比寿不動産・長谷工の仲介・HOME4U・LIFULL HOMESなど14サイトを横断して収集した2026年6月4日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都渋谷区 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。