利回り10%超が半減、価格は微下降 | 東京都渋谷区 収益・投資用物件 中古相場分析【2026年7月版】— 1791件集計

最終更新: 2026年7月3日 | 1,791件・7サイトのデータに基づく

「渋谷は下がらない」——そう言われ続けたエリアで、静かに景色が変わり始めた。利回り10%以上の高利回り物件は前月の23件から12件へと約半減。RC造の中央値は5,150万円から4,430万円へと1割超下がった。一方で築2020年以降の新築帯は2億2,980万円へと逆に上振れている。物件ウォッチが2026-06-02〜2026-07-02の1ヶ月間、センチュリー21・大京穴吹不動産・恵比寿不動産・健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウスの7サイトから収集した渋谷区の収益・投資用物件1,791件を集計すると、「二極化がさらに一段深まった」ことがはっきり数字に出た。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 7サイト（センチュリー21, 大京穴吹不動産, 恵比寿不動産, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス）の掲載データ 1,791件、期間 2026-06-02〜2026-07-02
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 追加の注意点:
  • 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
  • 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 価格中央値は4,980万円（前月比 −2.4%、−125万円）。㎡単価中央値は143.6万円/㎡でほぼ横ばい。
• 利回り10%以上帯が23件→12件（前月比 −47.8%）へ急減。極端な高利回り物件の在庫が細った月と読める。
• RC造中央値が5,150万円→4,430万円（前月比 −14.0%）、SRC造は3,880万円で横ばい。RC造の供給が570→630件と増えた一方で価格帯は下方シフト。
• 築年帯の断層は鮮明。旧耐震（〜1980年）4,800万円/新耐震（1981〜1999）2,100万円と、より新しい世代のほうが安く並ぶという逆転が今月も残る。
• 上位10%の目安は3億3,000万円（前月比 −5.7%）、下位10%は1,390万円で微増。上下の裾が両側からじわり縮んだ格好。
• 掲載終了までの中央値は48日。流通は依然として速い（数字は本サービス集計）。
• 恵比寿・広尾・上原・渋谷駅前の中央値が7,990万〜2億5,000万円台に対し、笹塚は1,430万円と、区内の同区内格差はおおよそ17倍。

今月のトップ3変化（前月比）

前月版と今月版を並べてみると、「渋谷区は堅調」の一言では覆いきれない、細部の再編成が浮かび上がる。本サービス集計で影響度スコアが高かった3つの変化を取り上げる。

① 利回り10%以上帯が23件→12件へ半減

前月まで存在した「価格1,720万円・築古・小面積」の高利回りゾーンが、今月は12件まで縮んだ。中央価格も1,720万円→7,260万円と大きく上振れているが、これはサンプルが12件に減ったことで残ったのが比較的大きな物件に偏ったためで、単純に「高利回り物件が高くなった」わけではない（参考値として扱う）。仮説として、金利1.0%が視野に入る局面で、こうした「安いが読みにくい」築古小規模物件を個人投資家が先に拾いに動いた可能性がある。実際、次章の「今月のトピック」で触れる6月の利上げ決定後、10%帯の空白は他の月では見なかった水準まで進んでいる。

② RC造の中央値が5,150万円→4,430万円（−14.0%）

RC造の掲載件数は560件→630件へと約12.5%増加した一方、中央価格は1割強下がった。単なる高値物件の入替ではなく、中位帯の在庫が厚くなったことで中央値が押し下げられた構図と読める。渋谷区で RC 造は投資マーケットの主役（本集計の6割強）だけに、この変化は「入口価格が少し優しくなった」と受け取れる。ただしSRC造は3,880万円で完全横ばい、鉄骨造は2億5,600万円で動かず。構造ごとに値動きが乖離しているのが今月の特徴だ。

③ 駅徒歩6〜10分帯の中央値が6,480万円→5,480万円（−15.4%）

前月比 −1,000万円の下落は、駅徒歩帯の中では最大の落ち幅。件数は439件→484件と1割増えており、こちらもRC造と同じく「供給が増えた分、中位が下がった」パターン。逆に11〜15分帯は7,235万円→7,990万円（+10.4%）と上振れており、駅徒歩帯ごとの価格ヒエラルキーが今月に限っては崩れた。推測だが、桜丘・南平台・幡ヶ谷方向で徒歩10分前後の一棟マンション出品が重なった可能性がある。

🗞️ 今月のトピック

2026年6月16日、日銀は政策金利を0.75%から1.0%へ引き上げると決定した（賛成7・反対1、モゲチェック 2026年6月16日／住まいサーフィン 2026年6月）。1995年以来31年ぶりの高水準で、変動金利は2026年10月頃に多くの銀行が0.25%程度引き上げる見通しとされる。 利上げは既にほぼ織り込み済みだったとはいえ、収益物件の期待利回りを押し上げる方向に効く材料だ。本サービス集計で利回り10%以上帯が急減し、5〜7%帯が373→385件へと少し厚みを増したのは、投資家サイドが「実質利回り」でCFを組み直し始めた動きと整合的にも見える（推測ラベル付き）。金利1.0%時代の渋谷区が、依然として都心プレミアム側なのか、調整側に片足を突っ込むのか——本サービス集計の中央値の微下降は、その分水嶺の入り口を示している可能性がある。

東京都渋谷区 収益・投資用物件の中古市場の輪郭（当サービス集計）

まずは全体像を数字で押さえておく。当サービス集計の1,791件は、渋谷区の投資マーケットのほぼ全景に近い断面と考えていい。

集めた1,791件の内訳

7サイトのうち、楽待が1,000件・健美家が723件で全体の96%超を占め、この2サイトが渋谷区の投資物件市場の主要な集荷チャネルであることが読み取れる。残りは恵比寿不動産35件、三井のリハウス12件、ピタットハウス10件、大京穴吹不動産7件、センチュリー21が4件。特に三井のリハウスの中央値は5億9,600万円と桁が違い、億超えの一棟RC・大型物件の集荷はハイエンド仲介に偏在する。1サイトあたりの得意領域を意識して集計を読む必要がある。

価格はどこに集中しているか

集計全体では、価格中央値は4,980万円、平均は1億2,707万円と2.5倍近い開きがある。これは分布が高値側に長い裾を引いている（歪度3.79）ためで、区分の3,000万円台〜一棟の20億円超までが同居する市場の構造そのままだ。最小値は820万円、最大値は21億円、下位5%ラインは1,100万円、上位5%ラインは4億9,500万円。下位の目安（第1四分位）は2,350万円、上位の目安（第3四分位）は1億6,980万円。㎡単価中央値は143.6万円/㎡で、区内で「同じ渋谷区」と一括りにするのは、もはや無理があると見える。

一棟RCの最上層は「同じ区の下位物件およそ250個ぶん」で買える計算になる。この振れ幅こそが、渋谷区で「相場中央値」だけを頼りに買うのが危険な理由でもある。

掲載開始・掲載終了の動き

観測期間中、新規掲載は787件、掲載終了は291件。ただし週次で見ると6月最終週（6/30〜）は集計窓が部分的で、新規9件・掲載終了262件と極端に偏っている。この最終週は観測断面の都合で参考扱いにする。前3週は新規187〜265件、掲載終了0〜21件で推移しており、「新規が掲載終了の10〜20倍」というきわめて掲載偏重の流通状況が続いている。掲載終了までの中央値は48日、下位25%が29日、上位25%が62日で、約4分の1の物件は1ヶ月足らずで掲載が消える。掲載終了の理由が成約か価格改定・取り下げかは本サービスからは分からないため、「成約が早い」とまでは断定しないが、少なくとも「観察のチャンスは短い」ことは事実だ。

築年ごとの相場と「価格の断層」

築40年と築5年で㎡単価が2倍違う——それが東京都渋谷区の投資マーケットの現実だ。しかも、単純に「新しいほど高い」わけでは決してない。新耐震（1981年6月以降）の築古が、旧耐震より安くなるという奇妙な逆転が今月も残っている。

築年帯ごとの中央価格

中央価格でみると2,100万円〜2億2,980万円の10倍以上の幅。旧耐震の中央値4,800万円が、新耐震（1981〜1999年）の2,100万円より高いのは、旧耐震層に「土地値の一棟」が多く紛れているためと考えられる（推測）。一方、新耐震の1980年代中盤〜1990年代築の区分ワンルームは、面積中央値19.25㎡ということから分かるとおり、投資マーケットで最も薄利な小型ストック帯。ここに1,000万円〜3,000万円の物件が634件と最多で並んでいる。

新耐震・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

• 1981年境界（新耐震基準）: 直後の物件は面積が小さく（中央19.25㎡）低価格帯へ集中。世代としては「築古ワンルームの主力ゾーン」。
• 2000年境界（品確法、住宅の品質確保促進法。10年瑕疵保証義務化）: ここを境に中央価格が2,100万円→6,000万円へ約2.9倍。㎡単価も114.5→159.9万円/㎡へと明確なジャンプ。
• 2009年境界（長期優良住宅認定制度開始）: 2010年代築は中央価格1億6,980万円、面積中央値80.69㎡と、規模そのものが一段大きくなる。区分の主戦場から、SRC・鉄骨の中規模一棟へと物件性格が変わる帯だ。

構造との重ね合わせで見ると、2010〜2019年築帯では鉄骨造が29件（中央2億5,600万円）、RC造が86件（同7,990万円）と、同じ築10年前後でも構造で3倍の価格差が生まれる。逆に2020年以降の新築帯では、鉄骨造4件（3億6,180万円、参考値）、RC造62件（2億5,000万円）、木造13件（2億1,700万円）と、木造でも億超えが当たり前の世界。渋谷区の新築投資帯は、もはや一棟レジデンスのハイエンド市場と言っていい。

旧耐震物件の比率と影響

本サービス集計では旧耐震物件（1980年以前）は417件、全体の23.3%と、およそ4件に1件を占める。融資が付きにくい・保険料も上がりやすい、耐震補強や建て替えの出口設計が問われる——このボリュームは、渋谷区で投資を検討する読者には無視できない事実。裏を返せば、金融面のハードルを乗り越えられる投資家にとっては、中央価格4,800万円で山手内側の一等地に立てる希少な選択肢でもある。判断の分岐が最も大きい帯だ。

投資指標の現実

利回り中央値は帯別に見るとまったく別の顔になる。「渋谷区は利回り3%台」というのは一面の事実だが、5%以上帯が492件（全体の27.5%）も存在するのが今月のデータだ。

利回り帯ごとの構成

5%未満帯が922件（全体の51.5%）と最も厚く、渋谷区の投資マーケットは依然「低利回り・高単価」が主戦場だ。ただし5〜7%帯も385件あり、これは築1983年前後・面積19.2㎡のワンルームが中心。中央価格1,880万円という水準は、金利1.0%時代でもキャッシュフローを組みやすい入口価格と言える。7〜10%帯95件はさらに小型で築古（中央15.13㎡、1983年）、10%以上帯は12件と少数のため参考扱い。

利回り × 築年・構造の重ね合わせ

利回り帯ごとの構成を、築年と構造で切り直すと、面白いことが見える。5〜7%帯の主力は新耐震のRC造（237件、中央1,880万円）とSRC造（101件、中央2,980万円）。1980年代の築古RC区分ワンルームが、渋谷区の中利回りゾーンの大黒柱だ。一方、5%未満帯には2010〜2019年築のRC造（86件、中央7,990万円）や、2020年以降の新築帯（RC62件、鉄骨4件など）が並ぶ。築古RC＝5〜7%、新築RC＝5%未満というシンプルな二層構造が、渋谷区の利回りマップの骨格だと分かる。

表面利回りと実質利回りの差

表面利回り10%であっても、旧耐震の築古区分は融資期間が短く、修繕積立金や空室リスクを引くと実質利回りは3〜4%台に落ち込むケースが多い（推測、エリアプロフィール.category_specific の失敗パターンより）。特に渋谷区は再開発や駅移設で「以前より駅が遠くなった」個別ケースもあり、家賃改定余地が既に取り込まれている一棟RCでは、上振れの原資が薄い。表面5〜7%帯の築古区分こそ、実務的には最も精査が要る帯というのが、今月データから読める姿勢だ。

立地軸でみる相場

意外にも、東京都渋谷区で駅徒歩1〜5分の中央価格は3,990万円と、11〜15分の7,990万円より安い。「駅近ほど高い」の直感が通じない月がある。

駅徒歩帯ごとの価格感

• 1〜5分（626件・中央3,990万円・㎡単価140.1万円・利回り4.45%）
• 6〜10分（484件・中央5,480万円・㎡単価145.0万円・利回り4.48%）
• 11〜15分（92件・中央7,990万円・㎡単価132.8万円・利回り4.47%）

駅1〜5分帯の中央価格が最も安いのは、この帯に築古区分ワンルーム（中央33.77㎡・築1985年）が集中しているため。㎡単価は140.1万円/㎡と決して安くない。11〜15分帯の中央値が最も高いのは、この帯に一棟RC・一棟マンション物件が偏在しているためで、㎡単価はむしろ132.8万円/㎡と最も割安になる。中央値の絶対額と、㎡単価と、含まれる物件属性を分けて読むと、駅徒歩と価格の関係が正しく見える。

町丁での偏り

本サービス集計の細分エリアで件数上位から中央価格を並べると、渋谷区の同区内格差の大きさが見える。

• 本町（160件・中央2,950万円・㎡単価98.8万円）: 京王新線沿線の相対的な低価格帯。区内で最大の物件供給地区。
• 笹塚（81件・中央1,430万円・利回り6.51%）: 区内で最も入口価格が低く、利回りが最も高い。区分ワンルームの主要供給地。
• 恵比寿（71件・中央7,990万円・㎡単価184.4万円・利回り3.36%）: 高価格・低利回りの典型。
• 広尾（62件・中央9,040万円・㎡単価211.7万円・利回り3.43%）: 恵比寿と並ぶプレミアム帯。
• 上原（50件・中央2億5,000万円・㎡単価145.5万円・利回り4.01%）: 一棟レジデンス色が強く、中央価格が突出。
• 渋谷（48件・中央9,380万円・㎡単価254.1万円・利回り3.18%）: 集計エリアで㎡単価トップ。駅前・宇田川町を含むターミナル至近帯。
• 道玄坂（47件・中央3,480万円・築1979年）: 築古区分の集積で中央価格は低め。
• 幡ヶ谷（43件・中央4,880万円・利回り5.40%）: 京王線沿線で利回りが取れる帯。

恵比寿・広尾・上原・渋谷駅前は「都心プレミアム」、笹塚・幡ヶ谷・本町は「利回り確保」。同じ渋谷区の中に、明確に2つの投資マーケットが同居しているのが分かる。

リスク要素と注意ポイント

利回りの前に、リスクの目線を揃えておく。渋谷区は「都心だから安心」ではなく、都心だからこそ確認すべき事項が多い。

当サービス集計のリスク要素の比率

本サービス集計1,791件で明示的にリスク要素が読み取れたのは、旧耐震417件（23.3%）、再建築不可6件（0.3%）、借地権4件（0.2%)。告知事項は今月は0件だった。再建築不可・借地権の比率が極めて低いのは、渋谷区の投資マーケットが基本的には「再建築可・所有権」の中で回っていることを示している。旧耐震23.3%は前述のとおり注視すべきボリュームで、住宅ローンでの取得が難しく、融資期間が短くなりがちなため、実質CFの精査が必須になる。

立地に固有のリスク（ハザード）

渋谷駅周辺は谷地形で、渋谷川流域・神田川流域の洪水ハザードが公表されている。宇田川遊歩道や明治通り沿いなどでは、想定最大規模の降雨（1時間153ミリ）で1.0〜3.0mの浸水が予想される（出典: 渋谷区洪水ハザードマップ / smtrc.jp「渋谷区の街の履歴」）。本町3丁目周辺の低地部も要注意ゾーン。地震については、都心南部直下地震（M7.3）想定で渋谷駅周辺は建物不燃化が進んだ「地区内残留地区」に指定されている一方、盛土地や埋立地では液状化リスクがあり、土砂災害警戒区域は本町・西原・元代々木・神宮前・広尾等に点在する（出典: 渋谷区地震防災マップ）。丘の上か谷底かで、同じ区内でもリスクプロファイルは全く違う。

規制・条例で抑えるべき点

渋谷区の用途地域は幅広い。松濤・大山町・広尾・上原の高台には第一種低層住居専用地域（建ぺい率60%・容積率150%程度）が指定され、新築供給が構造的に少ない。一方、渋谷駅周辺の再開発地区は商業地域・容積率800〜1,000%、特定街区・都市再生特別地区では最高で容積率1,550〜1,560%まで緩和される（出典: エリアプロフィール記載の都市計画情報）。駐車場地域ルール・大規模建築物条例・土地利用調整条例など、大規模開発には固有の手続きがかかる。内見時のチェックポイントとしては、旧耐震/新耐震の区分（1981年6月境界）、管理費・修繕積立金の水準、土砂災害警戒区域・浸水想定深、現況家賃と募集想定家賃の乖離あたりが必須項目になる。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

本サービス集計の中央値が実態から乖離していないか、外部の実取引データと重ねてみる。以下は健美家・住友不動産販売・ホームズ等に掲載された直近の実取引参考事例（出典: 国土交通省 不動産取引価格情報検索 / 各仲介事業者掲載情報）。

• 恵比寿1丁目: 5,980万円・21.77㎡・築1997年・徒歩3分・区分オーナーチェンジ・利回り3.37%
• 広尾4丁目: 2億1,000万円・57.42㎡・築2019年・徒歩3分・区分・利回り2.37%
• 神宮前2丁目: 13億円・建物299.3㎡・築2022年・徒歩8分・一棟・利回り3.14%
• 上原2丁目: 7,080万円・33.26㎡・築2019年・徒歩6分・区分1LDK・利回り3.05%
• 本町2丁目: 2億9,500万円・190.44㎡・築2025年・徒歩11分・新築一棟・利回り3.97%
• 初台1丁目（ARTESSIMO FORTE）: 3,450万円・20.69㎡・築2015年・徒歩4分・区分ワンルーム・利回り4.00%

区分ワンルームは3,450万〜7,080万円、区分の中大型は9,000万〜2億1,000万円、新築一棟は2億9,500万〜13億円というレンジ感で、本サービス集計の下位25%（2,350万円）〜上位25%（1億6,980万円）とほぼ整合する。当サービスの集計中央値4,980万円は、外部の実取引事例の中位帯とも矛盾しない。特に恵比寿・広尾・上原の利回り2.4〜3.4%は、本サービス集計の恵比寿・広尾・渋谷駅前の中央利回り3.18〜3.43%と一致する。集計エンジンの精度はここでも確認できる。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるか。両端を覗いてみる。

下位10%: 1,390万円以下に並ぶ物件

下位10%層の179件は、価格1,390万円以下・中央築1984年・中央面積15.12㎡・中央駅徒歩5分。築40年前後の駅近ワンルームが主力。1000万円台のワンルームで、旧耐震比率が高く、融資が組みにくい代わりに現金で買えばキャッシュフローが取れる帯だ。区分マンション投資の入門帯、あるいは築古再生を得意とする投資家向け。表面利回りは5〜7%が中心と見られる。

上位10%: 3億3,000万円以上に並ぶ物件

上位10%層の179件は、価格3億3,000万円以上・中央築2008年・中央面積222.08㎡・中央駅徒歩7分。ここは完全に一棟RCと億超えの区分レジデンスの世界。上位5%ラインは4億9,500万円で、最上層は21億円まで達する。国内富裕層の相続税対策、法人による資産保全、海外投資家の円安下取得などが主要な買い手層と考えられる（推測）。前月の上位10%境界は3億5,000万円だったので、今月は境界値が5.7%下がった。ハイエンドの調整サインとしては、注目に値する。

本稿で描いた分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って監視するフェーズに入る。掲載終了までの中央値が48日、下位25%は29日という流通スピードを踏まえると、15分間隔の自動巡回がなければ好条件の一物件を捉え続けるのは事実上難しい。7サイトを人力で毎日追う代わりに、監視条件を送るだけで済ませたい——そう思えたなら、本サービスの設計思想と読者のニーズが重なった瞬間だ。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都渋谷区 収益・投資用物件の中古相場はいくらですか？

本サービス集計では、価格中央値は4,980万円、平均は1億2,707万円、㎡単価中央値は143.6万円/㎡です。ただし下位25%が2,350万円、上位25%が1億6,980万円と幅が広く、区分ワンルーム〜一棟RCまで同居しているため、「相場」ひとつでは語れないマーケットです。物件属性（築年・構造・駅徒歩・地区）で切り分けて見るのが実務的です。

Q2. 東京都渋谷区 収益・投資用物件の買い時はいつですか？

本集計だけでは断定できませんが、価格中央値は前月比 −2.4%、上位10%境界は −5.7%と、ハイエンド側からじわり調整が入っています。一方で新築帯（2020年以降）は+5.4%と逆に強含み、二極化が進んでいます。2026年6月の日銀利上げで政策金利が1.0%になり、変動金利は2026年秋以降に一段上がる見込みのため、CF計算を利上げ後前提で組み直す作業が急務でしょう（出典: モゲチェック 2026年6月／SBI新生銀行）。

Q3. 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？

本サービス集計では旧耐震（1980年以前築）は417件で、全体の23.3%を占めます。中央価格4,800万円で、区内でも下位10%層の中心を担っています。融資期間が短くなりやすい・住宅ローンで取得しにくいという制約はあるものの、その分価格が抑えめで、耐震補強や建て替えの出口設計を持てる投資家には選択肢となります。

Q4. 東京都渋谷区 収益・投資用物件で利回りが高いのはどんな条件ですか？

本集計では、築1983年前後・面積19.2㎡・RC造の築古ワンルームが5〜7%帯の主力です。地区別では笹塚（中央利回り6.51%）、幡ヶ谷（同5.40%）、本町（同4.58%）が高利回りゾーン。逆に恵比寿・広尾・渋谷駅前は3.2〜3.4%台で、プレミアム側は利回りより資産保全目的が主となる帯です。

Q5. 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？

本サービス集計の駅徒歩帯別中央値は、1〜5分=3,990万円、6〜10分=5,480万円、11〜15分=7,990万円。数字だけ見ると徒歩が遠いほうが高いですが、これは1〜5分帯に築古区分ワンルームが集中し、11〜15分帯に一棟物件が集中するため。㎡単価で見ると1〜5分=140.1万円/㎡、11〜15分=132.8万円/㎡と、駅近のほうがわずかに高い、という妥当な結果になります。

Q6. 今月データで特に注目すべき変化は何ですか？

利回り10%以上帯が23件→12件へ半減した点です。もともと少数のニッチな帯でしたが、これほどの急減は本サービス集計でも異例。金利1.0%時代を見据えた投資家が「安いが読みにくい」物件を先に拾い始めた可能性があります（推測）。もう一つは、RC造の中央値が−14.0%と大きく下がった点で、渋谷区の投資マーケットの主役帯で価格の中位が動き始めた、と読めます。

Q7. 狙いの条件で東京都渋谷区 収益・投資用物件の新着を毎日追うには？

物件ウォッチは、センチュリー21・大京穴吹不動産・恵比寿不動産・健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウスの7サイトを15分間隔で自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「利回り5%以上 × 駅徒歩10分以内 × 新耐震」のような複合条件も設定可能で、無料プランなら24時間遅延版で試せます。本稿で見たとおり掲載終了までの中央値は48日で、下位25%は29日で消える流通スピード。自動追跡は実務上ほぼ必須と言える環境です。

2026年7月のハイライトと注意点

今月の東京都渋谷区の投資マーケットで最も特筆すべきは、利回り10%以上帯の急減とRC造中央値の1割強下落の同時発生だ。前月比で価格中央値は −2.4%（−125万円）、上位10%境界は −5.7%（−2,000万円）と、ハイエンドから調整の兆しが入っている一方、新築帯（2020年以降）は+5.4%と逆行。「渋谷区は下がらない」ではなく、「渋谷区の中でも二極化が深まっている」というのが、今月の1,791件が示す姿だ。注意点として、表示価格は売出時点であり実際の成約価格ではないこと、同じ物件が複数サイトに掲載されている場合はそれぞれを1件として数えていることを踏まえて読む必要がある。継続観測で「10%帯の空白」が続くか戻るかは、金利1.0%時代の投資マーケットを占う指標になる。

本稿は物件ウォッチが2026-06-02〜2026-07-02の期間に、センチュリー21・大京穴吹不動産・恵比寿不動産・健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウスの7サイトから収集した東京都渋谷区の収益・投資用物件1,791件の掲載データを集計したものです。日本の不動産の全景を示すものではなく、あくまで7サイトの掲載データに基づく分析です。次回更新は2026年8月上旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがセンチュリー21・大京穴吹不動産・恵比寿不動産・健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウスを横断して収集した2026年7月3日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都渋谷区 収益・投資用物件の注目物件一覧 から確認できます。