駅徒歩16〜20分は2件だけ、渋谷区の投資物件は「駅近」に寄り切った | 東京都渋谷区 収益・投資用物件 中古相場分析【2026年9月版】— 1572件集計

最終更新: 2026年9月3日 | 1,572件・7サイトのデータに基づく

渋谷区の収益物件は「駅近しかない」——そう言い切れるほど偏った1か月だった。当サービスが7サイト（センチュリー21、大京穴吹不動産、恵比寿不動産、健美家、ピタットハウス、楽待、三井のリハウス）から2026年8月3日〜9月2日に収集した東京都渋谷区の収益・投資用物件1572件では、駅徒歩1〜10分が850件を占め、16〜20分は2件しかない。価格中央値5,790万円に対し平均は1億3,196万円。この歪みの正体を、築年・構造・利回り・町丁の順で分解していく。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 7サイト（センチュリー21, 大京穴吹不動産, 恵比寿不動産, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス）の掲載データ 1572件、期間 2026-08-03 〜 2026-09-02
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが収集した1572件の価格中央値は5,790万円、平均は1億3,196万円。真ん中の半分は2,590万円〜1億8,000万円に収まり、㎡単価中央値は147.6万円/㎡
• 駅徒歩11〜15分（75件）の中央値は前月1億3,580万円→今月1億8,000万円と+32.5%の上昇。件数は94件→75件に絞られた
• 駅徒歩6〜10分（405件）の中央値も5,240万円→6,980万円へ+33.2%の上昇。全体の中央値がほぼ横ばい（5,799万円→5,790万円）でも、内訳は動いている
• 築年帯別の中央値は旧耐震5,580万円、1981〜1999年2,200万円、2000〜2009年6,800万円、2010〜2019年1億3,980万円、2020年以降2億7,400万円
• 利回りは5%未満が835件と過半。5〜7%が313件、7〜10%が84件で、後者の中央価格は1,080万円・中央面積16.83㎡の小型区分
• 町丁別で件数最多は本町178件（中央値3,000万円・利回り5.11%）。利回り最高は幡ヶ谷5.8%、最低は渋谷2.83%
• 旧耐震は271件で全体の17.2%。掲載終了までの日数は中央値29日、早い4分の1は17日以内

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 5,790万円
• ㎡単価中央値: 147.6万円/㎡
• 中央値の前月比: -0.2%
• 集計件数: 1572件（7サイト）
• 掲載期間の中央値: 29日

今月のトップ3変化（前月比）

駅徒歩16〜20分がほぼ消滅、残ったのは大型2件

本集計で最も極端な動きが出たのは駅徒歩16〜20分帯だ。前月は3件、今月は2件（前月比−33.3%）。中央値は1,890万円から3億6,945万円へと約19倍に跳ねたが、これは2件だけの参考値で、中央面積224.53㎡という大型物件が残った結果にすぎない。渋谷区の収益系の掲載は駅徒歩10分圏に集中しており、駅遠帯は統計として成立しにくい、というのが実務的な読みだ。

駅徒歩11〜15分の中央値が1億8,000万円へ、+32.5%の上昇

当サービスの集計では、駅徒歩11〜15分は前月94件→今月75件へ絞られ、中央値は1億3,580万円→1億8,000万円と+32.5%の上昇。件数が2割近く減るなかで高額帯が残った形で、価格が上がったというより顔ぶれが入れ替わったと読むのが自然だろう。推測だが、低価格の区分が先に掲載終了し、一棟や大型が滞留した構成変化の可能性がある（確証なし）。

利回り10%以上が3件→5件（参考値）

利回り10%以上の帯は前月3件から今月5件へ、+66.7%の増加。ただし5件の少数サンプルで、中央価格は1億7,500万円、中央築年1994年、中央面積109.2㎡。表面利回り10%超が渋谷区で常時流通しているわけではなく、当集計では例外的な位置づけだ。参考値として、こうした帯は稼働率や賃料の前提を個別に検証する必要がある。

東京都渋谷区 収益・投資用物件の中古市場の輪郭（当サービス集計）

1572件——数だけ見れば潤沢だが、中身は驚くほど偏っている。

何を集めたのか

当サービスが7サイトから収集した1572件の内訳は、健美家783件、楽待731件でこの2つが全体の約96%を占め、残りは恵比寿不動産38件、三井のリハウス9件、センチュリー21が5件、大京穴吹不動産とピタットハウスが各3件。件数が少ないサイトの数値は少数の参考値として扱う。掲載サイトの性格差はそのまま物件の性格差にもなっており、健美家の中央面積が159㎡（中央築年1989年）、楽待が43.14㎡（同1995年）と、一棟主体と区分主体で真っ二つに分かれる。

価格はどこに寄っているか

本集計の価格中央値は5,790万円。ところが平均は1億3,196万円で、中央値の2倍を超える。最小値820万円から最大値21億円まで、高値の裾を長く引いた分布だからだ。最安層（下位5%）は1,150万円、最上層（上位5%）は4億8,000万円。真ん中の半分は2,590万円〜1億8,000万円という広いレンジに散る。件数のボリュームゾーンはむしろ低価格側で、1,000〜1,500万円が157件、2,500〜3,000万円が118件、1,500〜2,000万円が104件。つまり「渋谷区の投資物件」と一括りにしても、実際に数として出会いやすいのは1,000万円台のワンルーム区分だ。㎡単価中央値は147.6万円/㎡。

掲載の出入り

観測期間中の新規掲載は526件、掲載終了は497件で、出入りはほぼ均衡（比率1.06）。掲載終了までの日数は中央値29日、早い4分の1は17日以内、遅い方は60日程度。1か月で顔ぶれが半分近く入れ替わる速度感で、総件数は前月1616件→今月1572件（前月比−2.7%）とわずかに減った。

築年帯別の相場と価格の断層

渋谷区の収益物件には、はっきりとした築年の断層がある。しかもその断層は「古いほど安い」という常識の通りには走っていない。

築年帯ごとの中央価格

本集計で最も安いのは旧耐震ではなく1981〜1999年の2,200万円。旧耐震より3,380万円も低い。理由は明快で、この帯の中央面積は21.77㎡——バブル期前後に大量供給されたワンルーム区分の在庫が467件と最大勢力を張っているからだ。価格の断層は築年そのものより「物件タイプの断層」として現れている。

節目の前後で何が起きているか

1981年6月施行の新耐震基準（それ以前は旧耐震）をまたぐと、価格は下がるのに利回り中央値は4.56%→5.06%へ上がる。2000年4月施行の品確法（住宅の品質確保促進法、10年瑕疵保証の義務化）以降になると、中央値は6,800万円へ4,600万円上振れし、利回りは3.49%まで沈む。2009年の長期優良住宅認定制度以降に相当する2010年代は1億3,980万円、2020年以降は2億7,400万円で、㎡単価でも旧耐震帯との差は+76万円/㎡。新しい帯は面積の大きい一棟が中心で、利回りよりも資産性で値付けされている、と読める。

構造を重ねると輪郭がさらに出る。1981〜1999年ではRC造99件が中央1,980万円、SRC造47件が1,880万円と揃って2,000万円割れ。一方2020年以降のRC造26件は中央3億400万円。同じRC造でも築年帯で価格の桁が変わる。旧耐震帯もRC造55件6,500万円、SRC造40件5,240万円で、区分と一棟が混在している。

旧耐震の比率と実務への影響

旧耐震は271件、全体の17.2%。決して無視できない量だ。旧耐震は融資年数が短くなりやすく金融機関の選別も厳しくなる、と一般に言われる領域で、当集計でも利回り中央値4.56%と新しい帯より高いのは、その調達ハンデが価格に織り込まれている可能性がある（推測）。エリアプロフィールでも、旧耐震物件は耐震診断の要否と住宅ローンの取扱いを事前確認すべき点、および出口（売却）が難化しやすい点が留意事項として挙げられている。保有コストや火災保険料の条件も含め、利回りの上乗せ分が本当に手残りに変わるかは個別検証が要る。

投資指標の現実 — 東京都渋谷区 収益・投資用物件の利回りを分解する

利回り中央値は帯ごとに景色がまるで違う。5%未満に835件——当集計の過半が「利回りでは説明できない価格帯」に沈んでいる。

利回り帯ごとの構成

本集計で最大の835件は利回り5%未満、中央値3.77%の帯。中央築年2000年・中央面積66.47㎡で、価格中央値は6,450万円（前月6,800万円から−5.1%）。次の5〜7%帯313件は中央1,820万円・20.74㎡と一気に小型化し、7〜10%帯84件になると中央1,080万円・16.83㎡・築1983年。要するに、渋谷区で表面利回りを取りに行くと、行き着くのは築40年前後の狭小ワンルーム区分だ。10%以上は5件のみの少数サンプルで、当集計では例外的な存在として扱うのが妥当だろう。

利回り × 築年・構造

構造別で見ると、RC造290件が中央7,850万円・利回り4.2%、SRC造111件が中央3,580万円・利回り4.5%。鉄骨造24件は中央2億7,280万円・3.88%、木造18件は中央1億6,800万円・4.89%だが、後者2つはサンプルが少なめなので傾向として見る程度にとどめたい。高利回り側の供給源を築年と重ねると、1981〜1999年のRC造99件（中央1,980万円）とSRC造47件（同1,880万円）が中核であることがはっきりする。5〜7%帯・7〜10%帯の中央価格が1,000万円台に張り付いているのは、この2グループの厚みがそのまま反映された結果だ。逆に2020年以降のRC造26件は中央3億400万円、鉄骨造も2010年代17件が中央2億5,600万円で、価格の桁が上がるほど利回りは3%台に収束していく。前月比ではRC造の中央値が6,800万円→7,850万円と+15.4%の上昇、SRC造が3,780万円→3,580万円（−5.3%）と方向が分かれた。

表面利回りと実質利回りのあいだ

ここからは推測を含む注意点だ。表面利回り5.5%の1,820万円クラスの区分でも、管理費・修繕積立金、賃貸管理料、固定資産税・都市計画税、そして空室期間を織り込めば、手残りベースでは1〜1.5ポイント程度削られるケースが一般的に想定される（当集計は表面利回りのみを扱うため、確証はない）。築40年前後のSRC造・RC造では大規模修繕の一時金や設備更新も読みに入れておきたい。エリアプロフィールでは、失敗パターンとして「再開発区域指定によるテナント・入居者の移転」「旧耐震・再建築不可物件の出口難化」「駅遠・坂道立地での空室長期化」が挙げられている。表面利回りの上乗せ分が、これらのリスクの対価に見合っているか——当集計の数字はその判断材料でしかない。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外なことに、当集計では駅から遠い帯のほうが価格が高い。しかも利回りはほとんど変わらない。

本サービスが収集した駅徒歩別の中央値は、1〜5分が445件で5,500万円、6〜10分が405件で6,980万円、11〜15分が75件で1億8,000万円。距離が伸びるほど価格が上がるという逆転が起きている。理由は面積で、中央面積が40.63㎡→49.27㎡→66.92㎡と拡大し、中央築年も1985年→1988年→2003年と新しくなる。駅近帯には築古の小型区分が大量に混ざり、駅から離れた帯には一棟や大型が並ぶ。つまり「駅徒歩」は価格の説明変数として弱く、面積と物件タイプが主導している構図だ。利回り中央値は1〜5分4.11%、6〜10分4.2%、11〜15分4.2%とほぼ横並びで、駅距離のプレミアムは利回りに現れていない。16〜20分は2件のみで統計として扱わない。

前月との比較では、6〜10分の中央値が5,240万円→6,980万円と+33.2%の上昇、1〜5分も4,700万円→5,500万円と+17.0%の上昇。件数はそれぞれ+3件、+10件と微増で、価格帯構成の入れ替わりが効いていると読める。

町丁別の偏り

件数最多は本町178件で、中央値3,000万円・利回り5.11%。次に笹塚66件（1,920万円・5.5%）、広尾59件（8,880万円・3.45%）、恵比寿58件（7,990万円・3.21%）、千駄ヶ谷49件（5,850万円・4.64%）、幡ヶ谷45件（2,080万円・5.8%）、渋谷41件（9,680万円・2.83%）、神宮前38件（1億9,900万円・3.04%）、上原33件（2億4,990万円・4.0%）、道玄坂31件（3,300万円・4.55%）と続く。利回り最高は幡ヶ谷の5.8%、最低は渋谷の2.83%——同じ区内で2倍以上の開きだ。㎡単価では広尾が本町を+128万円/㎡上回る。

エリアプロフィールによれば、渋谷区は渋谷駅（JR山手線・埼京線、東急東横線・田園都市線、京王井の頭線、東京メトロ銀座線・半蔵門線・副都心線などが交差）を核に、松濤・富ヶ谷・上原・広尾・代官山などは低層〜中高層の住居専用地域が広がる混在型の構成。加えて高低差のある地形が多く、駅近表記でも体感の徒歩時間が伸びる物件がある点が留意事項として挙げられている。本町・笹塚・幡ヶ谷の高利回りゾーンは、都心中心部からの距離だけでなく、この地形と用途地域の違いも合わせて現地で確かめたい。

リスク要素と注意ポイント

1572件のうち、旧耐震は271件で17.2%。6件に1件強という比率をどう見るか。

当サービスが収集したリスク要素の比率は、旧耐震17.2%（271件）、再建築不可0.1%（2件）、借地権0.2%（3件）、告知事項0件。再建築不可と借地権の少なさは一見安心材料だが、注意したい点がある。これらは掲載情報の記載から機械的に判定した比率であり、記載のない物件が「該当しない」とは断定できない。実際の比率はこれより高い可能性がある（推測、確証なし）。逆に旧耐震は建築年から判定できるため、17.2%という数字の確度は高い。なお「築40年だから旧耐震」ではなく、新耐震基準は1981年6月施行のため1985年築なら新耐震だ。当集計でも1981〜1999年帯の中央築年は1985年で、この帯467件はすべて新耐震側に立つ。

旧耐震271件は中央値5,580万円・中央面積55.83㎡・利回り中央値4.56%。金融機関の融資年数が短くなりやすく、買い手の裾野が狭まる領域とされる。出口では次の買い手の融資条件が価格の上限を決めるため、購入時の利回りが多少高くても売却時に価格が伸びにくい——エリアプロフィールでも「旧耐震・再建築不可物件の出口（売却）難化」が失敗パターンとして挙げられている。

地形・規制のチェックポイント

エリアプロフィールによれば、渋谷区内は渋谷川流域などの谷地形を含み、一部エリアで内水氾濫・浸水想定区域に指定されている可能性が指摘されているが、最新のハザードマップ区分は公開情報未確認（unknown）。液状化リスクも同様に未確認だ。用途地域は、駅周辺の商業地域で建ぺい率80%・容積率400〜700%程度、住居系地域では建ぺい率40〜60%・容積率100〜200%程度が典型とされるが、地区計画等で個別に異なる。さらに松濤・代官山など一部エリアでは景観計画による高さ・意匠の規制が設けられているとされ、一棟の建て替えや増床を前提にする場合は事前確認が不可欠だ。

価格交渉の構造

エリアプロフィールでは、売主が再開発期待から強気の値付けをしがちな一方、買主（投資家）は利回りベースでシビアに査定するため交渉が長期化しやすい、というミスマッチが指摘されている。本集計で掲載終了までの日数が中央値29日、遅い方は60日程度まで伸びるのは、この綱引きの反映という解釈もできるかもしれない（推測）。接道状況、管理組合の修繕積立金の状態、周辺の再開発計画の有無——内見時に潰しておくべき論点はこの3つに集約される。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ区内で、1,350万円と3億3,000万円が同じ「渋谷区の収益物件」として並んでいる。当集計の上下10%を並べると、その落差の中身が見えてくる。

安く入れるゾーン（下位10%層）

下位10%の境界価格は1,350万円で、157件が該当。この層の中央築年は1985年、中央面積15.62㎡、駅徒歩は中央値5分。新耐震のワンルーム区分で、駅近という条件は満たしている。利回り7〜10%帯84件（中央1,080万円・16.83㎡・築1983年）とほぼ重なる集団だ。自己資金で1棟目を持ちたい層、あるいは複数戸を積み上げて分散させたい層に向く。ただし面積15㎡台は住宅ローン適用外となる可能性が高く、賃料の下限も見えやすい。修繕積立金の水準と管理組合の体力は必ず確認したい。前月比では下位10%の境界価格は1,350万円で変化なし、安めの4分の1のライン（第1四分位）は2,417.5万円→2,590万円と+7.1%の上昇だった。

プレミアムゾーン（上位10%層）

上位10%の境界価格は3億3,000万円で、こちらも157件。中央築年2007年、中央面積231.75㎡、駅徒歩は中央値7分。一棟RC・鉄骨造の中規模ビルやマンションが中心で、利回りは3%台に収束する世界だ。最上層（上位5%）は4億8,000万円で、前月4億6,500万円から+3.2%の上昇。上位ライン（第3四分位）は1億8,700万円→1億8,000万円（−3.7%）と逆方向に動いており、高額帯の内部でも顔ぶれの入れ替わりが起きている。資産管理会社や法人の長期保有、キャピタル重視の資金に向くゾーンで、エリアプロフィールが挙げる「相続税評価額と実勢価格の乖離を利用した節税ニーズ」もこの層に集まりやすいとされる。

29日という更新速度

この上下の落差は、探し方の設計を変えるべき理由でもある。本集計で掲載終了までの日数は中央値29日、早い4分の1は17日以内。1,000万円台の駅近ワンルームも、3億円超の一棟も、同じスピードで掲示板から入れ替わっていく。当サービスが7サイトを機械的に巡回して初めてこの1572件が積み上がったように、条件を絞った上での毎日の自動追跡がなければ、狙いの帯に出た数件は目に触れないまま流れていく。手作業で7サイトを毎日開き直すコストと、通知で受け取るコストの差——そこが実務上の分かれ目になる。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都渋谷区の収益・投資用物件の中古相場はいくらですか？

当サービスの集計では、7サイトから収集した1572件（2026年8月3日〜9月2日）の価格中央値は5,790万円、平均は1億3,196万円です。真ん中の半分は2,590万円〜1億8,000万円に収まり、最安層（下位5%）は1,150万円、最上層（上位5%）は4億8,000万円。㎡単価中央値は147.6万円/㎡です。区分と一棟が混在するため、平均が中央値の2倍を超える高値の裾を引いた分布になっています。

Q2. いまは買い時ですか？

当サービスの集計では、価格中央値は前月5,799万円→今月5,790万円でほぼ横ばい、㎡単価中央値も147.38万円/㎡→147.6万円/㎡と動いていません。一方で安めの4分の1のラインは+7.1%上昇、上位ラインは−3.7%と方向が分かれています。全体としては横ばい、条件帯ごとに強弱がある1か月でした。掲載終了までの日数は中央値29日なので、判断の材料は「全体の相場」より「自分の条件帯の在庫量」に置くのが実務的です。

Q3. 旧耐震物件はどのくらい流通していますか？

当サービスの集計では、旧耐震（1981年6月の新耐震基準施行前）は271件、全体の17.2%でした。中央値5,580万円、中央面積55.83㎡、利回り中央値4.56%。件数としては十分に選択肢がありますが、融資年数が短くなりやすく出口の買い手が絞られる領域とされます。なお1985年築は新耐震側で、築年数の見た目ではなく建築年で判定してください。

Q4. 利回りが高いのはどんな条件の物件ですか？

当サービスの集計では、利回り7〜10%帯84件の中央価格は1,080万円、中央面積16.83㎡、中央築年1983年。5〜7%帯313件も中央1,820万円・20.74㎡・築1984年で、いずれも築古の小型区分に集中しています。構造では1981〜1999年のRC造99件（中央1,980万円）とSRC造47件（同1,880万円）が中核。逆に5%未満の835件は中央66.47㎡・築2000年と、大型・築浅ほど利回りは3%台へ沈みます。

Q5. 駅徒歩でどれくらい価格が変わりますか？

当サービスの集計では、駅徒歩1〜5分445件が中央5,500万円、6〜10分405件が6,980万円、11〜15分75件が1億8,000万円と、遠い帯のほうが高いという逆転が出ています。これは駅遠帯に中央面積66.92㎡・築2003年の大型物件が多いためで、利回り中央値は4.11%・4.2%・4.2%とほぼ同じ。駅距離単独では価格差を説明できないのが今回のデータの特徴です。

Q6. 渋谷区で利回り5%以上を狙うなら、どのあたりを見るべきですか？

当サービスの集計で利回り中央値が5%を超えたのは、幡ヶ谷45件の5.8%（中央2,080万円）、笹塚66件の5.5%（同1,920万円）、本町178件の5.11%（同3,000万円）でした。特に本町は件数最多で選択肢が広いエリアです。一方、渋谷41件は2.83%、恵比寿58件は3.21%、広尾59件は3.45%と3%台前半。同じ区内で利回りは2倍以上の開きがあり、狙いを利回りに置くなら区の西側に軸足を置く形になります。

Q7. 狙いの条件で東京都渋谷区の収益・投資用物件の新着を毎日追うには？

当サービスの集計はLINEの「物件ウォッチ」の実稼働データから作られています。友だち追加後に「東京都渋谷区 投資」と送るだけで監視が始まり、7サイト（センチュリー21、大京穴吹不動産、恵比寿不動産、健美家、ピタットハウス、楽待、三井のリハウス）を15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了を通知します。エリア・予算・利回り・築年・面積などの複合条件で絞り込みが可能。無料プラン（24時間遅延・1監視）があり、リアルタイム通知やAI分析を含む有料プランは月額980円からです。

2026年9月のハイライトと注意点

今月いちばんの発見は、全体の中央値がほぼ動かないまま（5,799万円→5,790万円）、駅徒歩別の中央値だけが揃って上がったことだ。当サービスが収集した1572件では、6〜10分が5,240万円→6,980万円へ+33.2%の上昇、1〜5分が4,700万円→5,500万円へ+17.0%の上昇、11〜15分が1億3,580万円→1億8,000万円へ+32.5%の上昇。件数はほぼ横ばいか減少で、値上がりというより「安い区分が抜け、残った物件の顔ぶれが重くなった」構成変化と読むのが自然だろう（推測）。全体の中央値を見ているだけでは、この動きは絶対に見えない。

最後に前提の確認を。ここで扱った価格はすべて売り出し時点の掲載価格で、実際に取引が成立した価格ではありません。また同一物件が複数サイトに載っている場合は、それぞれを別の1件として数えています。数字は「いま何がいくらで出ているか」の地図として使ってください。

本レポートは、物件ウォッチが 7サイト（センチュリー21, 大京穴吹不動産, 恵比寿不動産, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス）から自動収集した掲載データ 1572件（2026-08-03 〜 2026-09-02）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがセンチュリー21・大京穴吹不動産・恵比寿不動産・健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウスを横断して収集した2026年9月3日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都渋谷区 収益・投資用物件の注目物件一覧 から確認できます。