駅徒歩16〜20分はわずか1件、渋谷の収益物件は駅近に極端集中 | 東京都渋谷区 収益・投資用物件 中古相場分析【2026年10月版】— 1567件集計

最終更新: 2026年10月3日 | 1,567件・7サイトのデータに基づく

駅から20分歩く収益物件が、たった1件しかない区。それが今回の渋谷区です。当サービスが7サイト（センチュリー21、大京穴吹不動産、恵比寿不動産、健美家、ピタットハウス、楽待、三井のリハウス）から2026年9月2日〜10月2日に収集した1,567件を集計すると、価格中央値は6,480万円、前月比+11.9%の上昇。一方で1,000万円台の小粒な区分も厚く残る。平均1億3,640万円という数字の裏側にある、この区の二層構造を数字で解剖します。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 7サイト（センチュリー21, 大京穴吹不動産, 恵比寿不動産, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス）の掲載データ 1567件、期間 2026-09-02 〜 2026-10-02
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが収集した1,567件の価格中央値は6,480万円。前月の5,790万円から+11.9%の上昇だが、㎡単価中央値は148.2万円/㎡で前月とほぼ横ばい（+0.4%）
• 駅徒歩データのある932件のうち861件（92.4%）が徒歩10分以内。徒歩16〜20分帯は前月2件→今月1件と少数の参考値にとどまり、駅近偏重が鮮明
• 構造別「木造」の件数が18件→28件へ（前月比+55.6%の増加）。中央価格は1億6,800万円→1億2,750万円と下振れ
• 利回り10%以上は5件→3件に減少（前月比−40.0%）。高利回り帯の在庫は参考値レベルまで薄い
• 築年帯別中央値は1980年以前5,650万円、1981〜1999年2,780万円、2000〜2009年7,985万円、2010〜2019年1億1,300万円、2020年以降2億1,000万円
• 旧耐震（1981年6月以前）は300件・19.1%で前月の17.2%から1.9ポイント上昇。再建築不可は2件（0.1%）と極小
• 掲載終了までの日数は中央値53.5日、安めの4分の1は24日。本集計期間の新規掲載は530件、掲載終了は503件

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 6,480万円
• ㎡単価中央値: 148.2万円/㎡
• 中央値の前月比: +11.9%
• 集計件数: 1567件（7サイト）
• 掲載期間の中央値: 53.5日

今月のトップ3変化（前月比）

徒歩16〜20分帯は2件→1件。渋谷の収益物件は「駅近しか出てこない」

当サービスの前月比では、駅徒歩16〜20分帯が2件→1件（前月比−50.0%）。もともと母数が極小の少数の参考値であり、単月の増減を深読みする指標ではありません。ただし徒歩10分以内が861件と大半を占める構図は本集計でも安定しており、渋谷区で「駅遠だから安い」という買い方の選択肢自体が乏しい、という構造的な示唆は読み取れます。

木造が18件→28件へ急増、中央価格は−24.1%の下落

構造別の木造が前月18件→今月28件（前月比+55.6%の増加）。中央価格は1億6,800万円→1億2,750万円へと下がりました。木造はサンプルが少なめなので傾向として見る程度ですが、中央築年1991年・中央面積80.4㎡という顔ぶれから、一棟アパートの売り出しが相対的に小ぶりな物件中心に入れ替わった可能性があります（推測、確証なし）。

利回り10%以上は5件→3件。高利回り在庫がさらに細る

利回り10%以上の帯は前月5件→今月3件（前月比−40.0%）。いずれも少数の参考値ですが、本集計では5%未満の帯が854件と利回り記載のある物件の約7割を占め、7〜10%帯も84件→69件へ減少しています。当サービスの集計範囲では、渋谷区で二桁利回りを待つより、5〜7%帯（285件・中央価格1,860万円）をどう拾うかが現実的な論点に見えます。

東京都渋谷区 収益・投資用物件の中古市場の輪郭（当サービス集計）

まず、集めた1,567件がどんな顔ぶれなのかを押さえておきたい。当サービスが7サイトから収集した本集計の内訳は、楽待768件、健美家739件が二大供給源で、以下、恵比寿不動産38件、三井のリハウス12件、センチュリー21が4件、大京穴吹不動産とピタットハウスが各3件。掲載元によって扱う物件の性格が大きく違うのが渋谷区の特徴で、健美家の中央価格5,280万円に対し、三井のリハウス掲載分は中央価格5億1,000万円・中央面積378.91㎡（12件、サンプルが少なめなので傾向として見る程度）。同じ「渋谷区の収益物件」という言葉でも、区分一室と一棟ビルが同じ土俵に並んでいる。

価格はどこに集中しているか

価格中央値は6,480万円。ところが平均は1億3,640万円と倍以上に跳ね上がる。最小値は820万円、最大値は19億8,000万円で、高値の裾を長く引いた分布だ。下位5%ラインは1,200万円、上位5%ラインは4億9,500万円。安めの4分の1が2,780万円、高めの4分の1が1億7,800万円と、四分位の間ですら6倍以上の開きがある。価格帯別に見ると最も件数が多いのは1,000万〜1,500万円の133件で、次いで2,500万〜3,000万円の120件。つまり件数のボリュームゾーンは「1,000万円台の区分」にあり、中央値6,480万円という数字は高額帯に引っ張られた結果である、と読むのが正確だ。㎡単価中央値は148.2万円/㎡で、前月から+0.4%とほぼ動いていない。

掲載の出入り

本集計期間に新しく載ったのは530件、掲載が終わったのは503件。差し引きでは在庫がわずかに積み上がる形で、総件数は1,572件→1,567件とほぼ横ばいだった。週別では9月2日週の新規160件が突出し、月後半は100件台前半で推移している。掲載終了までの日数は中央値53.5日、早いもので24日、長めのもので78日。約2カ月で入れ替わる速度感だと見ておきたい。

築年帯別の相場と価格の断層

渋谷区の収益物件には、はっきりとした築年の断層がある。しかもその断層は「古いほど安い」という素直な形をしていない。

築年帯ごとの中央価格

当サービスの集計で最も目を引くのは、1981〜1999年帯の中央値2,780万円が、それより古い1980年以前の5,650万円を2,870万円も下回っていること。種を明かせば面積で、新耐震帯の中央面積は24.66㎡と旧耐震帯の約半分。バブル期前後に大量供給されたワンルーム区分がこの帯に集中している、という見立てが数字と整合する。

法令の節目で何が起きているか

新耐震基準（1981年6月施行）の前後は、価格では逆転、利回りでは旧耐震4.57%・新耐震4.88%と新耐震側がやや高い。一方、品確法（住宅の品質確保促進法、2000年施行、10年瑕疵保証の義務化）を挟むと景色が変わる。1981〜1999年帯から2000〜2009年帯への移行で中央値は+5,205万円、利回り中央値は4.88%→3.48%へ1.4ポイント低下する。ここが最大の断層だ。さらに2010年代で1億1,300万円、2020年以降で2億1,000万円と、節目ごとに階段状に上がっていく。

築年と構造を重ね合わせると、断層の正体がもう少し見える。1981〜1999年帯ではRC造121件が中央2,780万円、SRC造62件が2,660万円と低価格のワンルーム群を形成する一方、同じ年代の木造7件は1億1,980万円、鉄骨造5件は3億3,000万円。2020年以降はRC造51件が中央1億9,980万円。つまり同じ年代の中でも、区分一室か一棟かで桁が変わる。

旧耐震の比率とその重み

本集計では旧耐震が300件・19.1%。前月の17.2%から1.9ポイント増えている。旧耐震は融資年数が短くなりやすく、金融機関によっては担保評価が厳しい。地震保険料の区分や、耐震診断・補強のコストも出口価格に効いてくる。それでも中央値5,650万円・利回り4.57%という水準で並んでいるのは、渋谷区では土地の持ち分評価が建物の古さを吸収しているため、と解釈できるかもしれない（推測）。

投資指標の現実 — 東京都渋谷区 収益・投資用物件の利回りを分解する

利回り10%以上はわずか3件。渋谷区の収益物件を「利回りで選ぶ」という発想自体が、本集計の数字の前では成立しにくい。

利回り帯ごとの構成

当サービスが収集した利回り記載のある1,211件のうち、5%未満が854件で約7割。渋谷ブランドの裏返しとして、キャップレートが徹底的に圧縮されているのが数字から見て取れる。逆に7〜10%帯69件は中央価格1,050万円・中央面積17.62㎡で、築年中央値は1983年。利回りが二桁に近づくほど「築古・狭小・低価格の区分」に収斂していく構図だ。

利回りを構造と築年で割る

構造別の利回り中央値は、木造4.655%（28件、傾向として）、SRC造4.46%（143件）、RC造4.13%（387件）、鉄骨造3.875%（31件）。一見すると木造が有利に見えるが、木造の中央価格は1億2,750万円・中央面積80.4㎡で、顔ぶれは一棟アパート。対してSRC造は中央価格3,660万円・中央築年1983年・中央面積29.35㎡と、旧耐震〜新耐震初期のワンルーム群が主力で、利回りは物件価格の安さが生んでいる側面が大きい。築年帯と重ねると、旧耐震帯のSRC造52件は中央4,970万円、RC造78件は6,735万円。高利回り帯の正体は「築古SRC・RCの小型区分」と言い切ってよさそうだ。

表面利回りと実質利回りの距離

ここからは注意点。本集計に載る利回りは原則として表面利回りで、経費控除前の数字だ。築40年超の区分であれば修繕積立金の増額改定、専有部の給排水管更新、原状回復費が継続的にのしかかる。固定資産税・都市計画税、管理委託料、そして空室期間を織り込むと、表面5.59%の帯が手取りベースで3%台前半に沈むことは珍しくない（一般的な費用構造からの推測であり、本集計に経費データは含まれません）。

エリアの性格面でも、再開発工事期間中の眺望・日照悪化による一時的な入居付けの悪化、商業地域内での深夜営業店舗の近接による賃貸ニーズのミスマッチ、再建築不可物件の出口の難しさが、渋谷区での典型的なつまずきどころとして挙げられています。表面利回りの0.5ポイント差より、この種の定性要因のほうが最終的な手残りを左右する——当サービスの数字を眺めていると、そんな印象を強くします。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外なことに、渋谷区で最も件数が多い地区は渋谷でも恵比寿でもない。当サービスが収集した1,567件のうち、地区名が取れた物件で最多は本町の157件だった。

駅徒歩帯から見ていこう。徒歩1〜5分が451件で中央価格5,580万円、徒歩6〜10分が410件で7,980万円、徒歩11〜15分が70件で1億6,740万円。徒歩16〜20分は1件のみ（少数の参考値）。駅から遠いほど高い、という一見逆転した並びになっているが、これは徒歩分数が延びるほど一棟物件・大型物件の比率が上がるため。中央面積も徒歩1〜5分の40.63㎡に対し、徒歩11〜15分は77.44㎡と倍近い。利回り中央値は4.125%・4.15%・4.2%とほぼ横並びで、駅距離による利回りプレミアムはほとんど観測されない。渋谷区では駅徒歩が利回りの差ではなく、物件タイプの差として現れていると読める。

地区別の濃淡はもっと鮮明だ。本町は157件で中央価格3,050万円・利回り中央値4.85%、笹塚61件が2,180万円・5.23%、幡ヶ谷57件が1,780万円・5.74%。京王線沿いの3地区は、いずれも中央価格が2,000万〜3,000万円台で利回りは区内最上位グループに入る。対照的に、神宮前41件は中央価格1億2,800万円・利回り3.7%、広尾62件は1億400万円・3.45%、恵比寿70件は約9,490万円・3.17%。渋谷49件は8,880万円・3.38%。利回りで見れば幡ヶ谷と恵比寿の差は2.57ポイント、価格では5倍以上の開きがある。

道玄坂は30件で中央価格3,240万円・中央面積22.75㎡・中央築年1979年と、築古狭小区分の供給地になっている。上原は28件で中央価格2億895万円・中央面積157.14㎡（サンプルが少なめなので傾向として見る程度）と、一棟・大型に寄った顔ぶれだ。

同じ渋谷区という住所でも、京王線沿いの「利回りで握るエリア」と、山手線内側の「資産性で握るエリア」が本集計の中ではっきり分かれている。どちらを狙うかで、見るべき掲載サイトも価格帯も変わってくる。

リスク要素と注意ポイント

数字で見る限り、渋谷区の収益物件に目立った地雷フラグは少ない。むしろ少なすぎて油断を誘う、と言ったほうが近い。

当サービスが収集した1,567件のうち、再建築不可の表示があったのは2件（0.1%）、借地権は4件（0.3%）、告知事項ありは0件。一方で旧耐震は300件・19.1%と、5件に1件弱を占める。しかもこの比率は前月の17.2%から1.9ポイント上がっている。本集計期間に旧耐震帯の掲載が271件→300件へ増えたことが効いており、築古在庫が相対的に厚くなっている局面だと見える。

旧耐震物件で実務的に効いてくるのは、第一に融資。金融機関によっては法定耐用年数を基準に返済期間を設定するため、1981年6月以前の建物は期間が短くなりやすく、同じ利回りでも手元に残るキャッシュフローが薄くなる。第二に地震保険料と、万一の際の建替え・補強コスト。第三に出口で、買い手側の融資が付きにくければ売却時の買い手層が限られる。中央価格5,650万円・利回り4.57%という旧耐震帯の水準は、これらのコストを織り込んだ上でも成立するかを自分で検算する必要がある。

一方、掲載情報に現れないリスクも渋谷区には固有のものがある。エリアの特性として、渋谷川流域の谷地形に由来する高低差・坂道が多く、前面道路の勾配や階段アクセスの有無は図面では分かりにくい。渋谷駅周辺など低地部では、局地的豪雨による内水氾濫の想定区域が設定されているとされ、区の最新ハザードマップの確認は欠かせません。地盤面では区の多くが武蔵野台地上にあり液状化リスクは相対的に低いとされる一方、川沿いの低地では条件が変わりうる点に注意したい。

規制面では、渋谷区が民泊の営業日数制限を独自に定める条例を設けていることが知られており、区分マンションの運用方法を前提に収支を組む場合は影響しうる。また松濤・神山町・鴬谷町といった路地奥のエリアでは、接道義務を満たさない物件が存在しうるとされる。本集計で再建築不可が0.1%しかないのは、掲載上そう表示されていないだけの可能性もあり、登記簿と建築確認での自己確認は必須だと考えておきたい。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ渋谷区で、1,430万円と3億4,800万円。当サービスが収集した1,567件を価格で並べたとき、下位10%と上位10%の境界はこれだけ離れている。

お得ゾーン、すなわち下位10%層（156件）の顔ぶれは明快だ。境界価格1,430万円、中央築年1985年、中央面積16㎡、駅徒歩は中央値5分。新耐震基準には入っているが築40年前後、面積は16㎡台という、バブル期前後の投資用ワンルームである。価格帯別の件数で1,000万〜1,500万円が133件と最大のボリュームを作っているのも、この層の厚みを反映している。自己資金で複数戸を積み上げたい人、あるいは現金で小さく始めたい人にとっては入口になる一方、専有部の設備更新と修繕積立金の増額が読みにくい点は織り込んでおきたい。下位5%ラインは1,200万円。

プレミアムゾーン、上位10%層（156件）は境界価格3億4,800万円、中央築年2007年、中央面積239.72㎡、駅徒歩中央値7分。こちらは区分ではなく一棟ビル・一棟レジの世界で、上位5%ラインは4億9,500万円、最大値は19億8,000万円に達する。前月と比べると上位10%の境界は3億3,000万円→3億4,800万円（前月比+5.5%の上昇）、下位10%の境界も1,350万円→1,430万円（前月比+5.9%の上昇）。上下の両端がそろって切り上がっているのが本集計で見えた今月の特徴だ。

注意したいのは、この二層の間に「ちょうどいい中間帯」が薄いこと。5,000万〜6,000万円の価格帯は本集計で55件しかなく、1,000万円台の133件とは厚みが違う。中間帯を狙うなら、母数が少ない分、出てきた瞬間に気づけるかどうかが勝負になる。

実際、本集計で掲載終了までの日数は中央値53.5日、安めの4分の1は24日だった。約2カ月、早ければ3週間強で掲載が消えていく世界で、週末だけポータルを見回る運用では条件に合う1件を取りこぼす確率が高い。日々の掲載差分を機械的に拾い続ける仕組みが要る、というのがデータから導かれる素直な結論だ。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都渋谷区の収益・投資用物件の中古相場はいくら？

当サービスの集計では、7サイトから収集した1,567件（2026年9月2日〜10月2日）の価格中央値は6,480万円、㎡単価中央値は148.2万円/㎡でした。ただし平均は1億3,640万円、最小820万円・最大19億8,000万円と幅が極端に広く、区分一室と一棟ビルが同居しています。安めの4分の1は2,780万円、高めの4分の1は1億7,800万円です。

Q2. いまは買い時ですか？

当サービスの集計では、価格中央値は前月の5,790万円から6,480万円へ（前月比+11.9%の上昇）。ただし㎡単価中央値は148.2万円/㎡で前月から+0.4%とほぼ横ばいでした。つまり単価が急騰したというより、掲載される物件の大きさ・構成が変わった影響が大きいと読めます。買い時の判断は、全体の中央値より自分の狙う帯の推移を追うほうが実践的です。

Q3. 旧耐震物件の流通量はどれくらいですか？

当サービスの集計では、1,567件中300件・19.1%が旧耐震（1981年6月の新耐震基準より前）でした。前月の17.2%から1.9ポイント上昇しています。この帯の中央価格は5,650万円、中央築年1974年、利回り中央値4.57%。融資期間が短くなりやすく、出口の買い手層が限られる点を価格に織り込めているかが検討の分かれ目になります。

Q4. 利回りが高いのはどんな条件の物件ですか？

当サービスの集計では、7〜10%帯69件の中央価格は1,050万円、中央面積17.62㎡、中央築年1983年。5〜7%帯285件も中央価格1,860万円・中央面積20.27㎡で、高利回り帯は築古・狭小・低価格の区分に集中しています。地区別では幡ヶ谷5.74%、笹塚5.23%、本町4.85%が上位。10%以上は3件のみで、少数の参考値です。

Q5. 駅徒歩による価格差はどのくらいありますか？

当サービスの集計では、徒歩1〜5分が451件・中央5,580万円、徒歩6〜10分が410件・中央7,980万円、徒歩11〜15分が70件・中央1億6,740万円。駅から遠いほど高く見えますが、これは徒歩が延びるほど一棟・大型物件の比率が上がるためで、利回り中央値は4.125%〜4.2%とほぼ差がありません。

Q6. 渋谷区で京王線沿い（本町・笹塚・幡ヶ谷）はなぜ安いのですか？

当サービスの集計では、本町157件が中央3,050万円、笹塚61件が2,180万円、幡ヶ谷57件が1,780万円で、恵比寿（約9,490万円）や神宮前（1億2,800万円）と大きな開きがあります。中央面積がいずれも20〜30㎡台と小型区分中心であることが主因です。利回りは5%前後と区内最上位グループで、利回り重視なら検討価値のある帯だと言えます。

Q7. 狙いの条件で東京都渋谷区の収益・投資用物件の新着を毎日追うには？

当サービスの集計基盤は「物件ウォッチ」というLINEの新着監視サービスで、このエリア×カテゴリでは7サイト（センチュリー21、大京穴吹不動産、恵比寿不動産、健美家、ピタットハウス、楽待、三井のリハウス）を15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了を通知します。LINEで友だち追加して「東京都渋谷区 投資」と送るだけで監視開始。無料プラン（24時間遅延・1監視）があり、有料は月額980円からです。

2026年10月のハイライトと注意点

今月、当サービスが7サイトから収集した1,567件で最も象徴的だったのは、駅徒歩16〜20分帯がわずか1件まで細ったことです。前月の2件からの減少で、これ自体は少数の参考値にすぎません。しかし徒歩10分以内が861件、徒歩データのある932件の92.4%を占める構図とあわせて見ると、渋谷区で「駅から離れて安く買う」という選択肢がほぼ存在しないことが数字で裏づけられます。価格の安さは駅距離ではなく、面積の小ささと築年の古さが生んでいる——下位10%層の中央面積16㎡・中央築年1985年・駅徒歩中央値5分という顔ぶれが、それを端的に示しています。なお本集計の価格は売出時点のもので成約価格ではありません。また同一物件が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えているため、実数より件数が厚く出る点はご承知おきください。

本レポートは、物件ウォッチが 7サイト（センチュリー21, 大京穴吹不動産, 恵比寿不動産, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス）から自動収集した掲載データ 1567件（2026-09-02 〜 2026-10-02）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがセンチュリー21・大京穴吹不動産・恵比寿不動産・健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウスを横断して収集した2026年10月3日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都渋谷区 収益・投資用物件の注目物件一覧 から確認できます。