築10年世代の中央値が前月比+44.6%、1.6億円へジャンプ | 東京都渋谷区 収益・投資用物件 中古相場分析【2026年6月版】— 1795件集計

最終更新: 2026年6月4日 | 1,795件・6サイトのデータに基づく

「築浅は安全、築古は割安」――そんな単純な構図が、東京都渋谷区の収益・投資用物件では崩れつつある。物件ウォッチが2026年5月5日〜6月4日の30日間に6サイトから集めた1795件を集計したところ、2010〜2019年築の中央値が前月の1億1,400万円から1億6,480万円へ、わずか1か月で44.6%もジャンプした。一方で利回り10%超のレア物件は2,750万円→1,720万円へ急降下。同じ「渋谷区」のラベルで括れない、世代ごとの価格地殻変動を、当サービス集計データから読み解く。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 6サイト（センチュリー21, 大京穴吹不動産, 恵比寿不動産, 健美家, ピタットハウス, 楽待）の掲載データ1,795件、期間2026-05-05〜2026-06-04
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 注意点: 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません。同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています。

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが集めた1,795件の価格中央値は5,105万円、㎡単価中央値は143.4万円。前月（4,280万円）から約19%上振れた
• 今月の最大の動きは築10年世代（2010〜2019年）が1.14億円→1.65億円へ+44.6%。同時にRC造中央値も+29.4%、利回り5%未満帯も+28.3%とプレミアム層が一斉に押し上げ
• 築年帯の境界では新耐震/品確法/2010年代/2020年代の段差が明確。2000年代築→2010年代築で中央値は約1億円もジャンプ
• 旧耐震物件は1,795件中416件(23.2%)。前月の21.0%から微増、融資・保険コストへの影響は要計算
• 駅徒歩1〜5分の中央値3,980万円に対し、6〜10分は6,480万円――徒歩が遠いほうが高い「面積効果」の罠
• 掲載が消えるまでの中央値は18日（四分位レンジ13〜22日）。動きの速い東京都渋谷区では監視の自動化が事実上必須
• 利回り中央値は帯ごとに大きく分散。5%未満が944件と過半を占め、5〜7%が373件、7%超は121件のみ

今月のトップ3変化（前月比）

月次レポートの価値は「先月と何が変わったか」に尽きる。今月の集計で最も大きく動いた3つの軸を、当サービスのデータから抽出した。

築10年世代の中央値が1.14億円→1.65億円へ（+44.6%）

築年帯「2010〜2019年」の214件の中央値は、前月の1億1,400万円から今月1億6,480万円へ、+44.6%の急騰となった。前月比で5,080万円の上振れは全築年帯で最大幅。

背景として、 100年に1度と呼ばれる渋谷大改造が大詰めを迎え、東急・JR東日本・東京メトロが渋谷スクランブルスクエア第II期（中央棟・西棟）の2031年度竣工、駅周辺全体の2034年度完成へ最終章に入った ことで、駅徒歩圏の築浅一棟への期待値が再評価された可能性が考えられる。仮説として、2010年代築は新耐震・品確法・省エネ強化の全条件を満たしつつ「築古でない」唯一の年代帯であり、サクラステージ周辺の人流定着とも相まって、長期保有用の出口を意識した売り出し価格の上方修正が起きていると解釈できる。

RC造の中央値が3,980万円→5,150万円へ（+29.4%）

構造別では560件のRC造が前月の3,980万円から5,150万円へ、+29.4%の上振れ。サンプル数は前月710件→今月560件と21.1%減少しており、相対的に高価格帯のRC造が滞留して中央値を押し上げた格好だ。一方でSRC造は4,480万円→3,880万円（−13.4%）と逆方向に動いており、構造別での選別が進んでいる印象だ。推測として、銀行融資の積算評価で有利なRC造の築浅一棟に売主側の強気が反映され、SRC造の旧耐震寄り物件は買主の利回り基準で叩かれている、と読める。

利回り10%以上の中央値が2,750万円→1,720万円へ（−37.5%）

最高利回り帯では23件の中央値が、前月の2,750万円から1,720万円へ−37.5%。価格が下がるほど利回りは上がる関係から見れば自然な動きだが、サンプル数も25→23件とほぼ横ばいで、極端な築古・狭小物件の出物が積み上がった様子が窺える。中央値の築年が1963年と60年超、面積中央値53.12㎡という顔ぶれを見ると、相続放出・旧耐震・再建築可否の見極めが必要な層と解釈できる。

🗞️ 今月のトピック

直近で外せないのは、渋谷駅前の象徴的な店舗の動向と、地価の継続上昇だ。

2026年5月（日本経済新聞）: 2026年5月4日付の日経新聞で「西武渋谷店、再開発ビル群の谷間に沈む 跡地に求む『休める場所』」と報じられた 。さらに別の業界記事では 西武渋谷店が2026年9月30日をもって閉店し、跡地は「A館」と「B館」の一体的な再開発が検討されている 。当サービス集計で渋谷エリア46件の中央値が10,130万円、築年中央値2008年と新しめに偏っている事実とも整合し、井の頭通り側の再開発期待が築浅価格に反映されている可能性がある。

2026年4月（マイナビニュース）: 2026年の東京都商業地公示地価は前年比12.2%増となり、上昇率1位は渋谷駅最寄りの「渋谷区桜丘町15番6外」で30%、唯一の30%台 を記録した。当サービス集計でも渋谷・神宮前・広尾の㎡単価が250万円台と区内最上位で並んでおり、桜丘・道玄坂の地価トレンドが投資物件の積算評価を底上げしている構図が見える。

東京都渋谷区 収益・投資用物件の中古市場の輪郭（当サービス集計）

数字をひとつずつ並べる前に、まず1,795件という標本の素顔を確認しておきたい。どこから集めたのか、どこに集中しているのか、流れはどう動いているのか。

集めた1,795件の内訳

集計対象は6サイト（センチュリー21, 大京穴吹不動産, 恵比寿不動産, 健美家, ピタットハウス, 楽待）の掲載データ。サイト別では健美家929件と楽待803件で全体の96%を占め、収益物件専門サイトの厚みが東京都渋谷区の投資市場を映し出す形となった。残りは恵比寿不動産38件、ピタットハウス13件、大京穴吹不動産9件、センチュリー21の3件。健美家の中央値は4,200万円・中央面積164.27㎡と一棟主体、楽待は6,000万円・37.55㎡で区分とのミックス、恵比寿不動産は7,000万円・43.51㎡と高単価ゾーンに寄っている。

価格はどこに集中しているか

全1,792件（価格データ有効）の中央値は5,105万円、四分位は2,300万円〜16,980万円。最安の下位5%は1,100万円以下、上位5%は4億9,800万円以上で、最高値は21億円。平均が1億2,727万円と中央値の倍以上に膨らんでいるのは、高額一棟が裾を引いた典型的な分布で、専門用語で言えば「右に長い尾を持つ」形だ。

ヒストグラムを見ると、1,500〜2,000万円帯（153件）と2,000〜2,500万円帯（126件）に最初の山があり、これは収益区分マンションの主力ゾーン。次の山は1億〜1億500万円帯（39件）で、ここからは一棟の領域に入る。同じ「東京都渋谷区の投資物件」と一口に言っても、想定読者は「都心区分1部屋」から「相続税対策の中規模一棟」まで、桁が2つ違う層が同居している。

掲載開始・掲載終了の動き

集計期間中に新規掲載されたのは687件、掲載終了は279件。新規が出る量に対して消える量は4割程度で、滞留が進んでいる印象だ。週次で見ると、新規は週110〜241件で推移し、特に5月12日週の241件は連休明けの新規投入が集中した結果と読める。掲載終了までの中央値は18日（四分位レンジ13〜22日）。つまり半数の物件は3週間以内に画面から消える勘定だ。注意点として、掲載終了は成約とは限らず、価格改定や売主都合の引っ込めも含む。「販売速度」ではなく「画面に出ている時間の長さ」と理解するのが正確だ。

築年ごとの相場と「価格の断層」

東京都渋谷区の収益・投資用物件には、はっきりとした築年の断層がある。新耐震基準・品確法・省エネ基準――法令の節目ごとに、価格が階段状に跳ね上がる。同じ駅徒歩、同じ㎡数でも、建築年が1985年か2003年かで世界が違う。

築年帯ごとの中央価格

数字を素直に読むと、新耐震帯（1981〜1999年）の中央値が2,165万円と最も安いのは、20㎡前後のワンルーム区分が大量に流通しているためだ。逆に2020年以降は中央面積182.69㎡と一棟主体なので2.18億円。「築年が新しいほど高い」のではなく「築年が新しいゾーンには大型一棟が集中している」というのが正確な解釈だ。㎡単価で比較すると108.87万円→200.26万円とほぼ2倍に開くが、ここは純粋な築年プレミアムと言える。

新耐震基準・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

建築法令の節目ごとに見ると断層がさらに鮮明になる。新耐震基準（1981年6月施行、これ以前が「旧耐震」）の前後で㎡単価が108.87万円→122.54万円。品確法（住宅の品質確保促進法、2000年4月施行、10年瑕疵保証が義務化）の前後では122.54万円→155.54万円と、ジャンプ幅は約33万円/㎡。さらに2010年代を境に181.60万円、2020年代で200.26万円と段差を重ねる。

築年×構造の重ね合わせを見ると、1981〜1999年築のRC造200件の中央値1,780万円に対し、2010〜2019年築のRC造69件は8,000万円、2020年以降のRC造64件は3億3,850万円。同じRC造でも、世代が1段違うだけで桁が変わる。木造も同じく、1980年以前の19件3,680万円から2010年代9件2億800万円、2020年以降11件2億1,700万円と一気に上がっており、これは新築一棟アパートの供給が中心になっているためと解釈できる。

旧耐震物件の比率と影響

旧耐震物件は1,795件中416件（23.2%）。前月の21.0%から+2.2ポイント微増し、おおむね4件に1件が旧耐震という構成だ。借地権物件は7件（0.4%）、再建築不可も7件（0.4%）と少数だが、旧耐震だけは無視できない比率である。

旧耐震は住宅ローン審査・融資年数で不利になりやすく、地震保険料率も高い。投資ローンでも積算評価が出にくく、フルローンが組みにくい局面が増える。ただし旧耐震帯の利回り中央値は4.94%と新耐震帯の5.06%とほぼ同水準で、「築古=高利回り」というセオリーが東京都渋谷区では成立しにくい。立地プレミアムが築年ハンディを相殺する地域だと読める。

投資指標の現実

利回り中央値は帯ごとに見ないと意味が薄い。当サービスの1,795件を利回り帯で割ると、5%未満が944件で過半。「東京都渋谷区=低利回り」が改めて数字で確かめられる。

利回り帯ごとの構成

5%未満帯は中央築年2002年、中央面積58.4㎡。品確法以降の築浅、いわゆる「プレミアム投資物件」の集積層で、ここに6,800万円の中央値が立つ。一方、7〜10%帯は中央築年1983年・15㎡台と、新耐震直後の旧式ワンルームに偏る。「利回りで7%を超える物件は、ほぼ間違いなく築40年級の狭小区分」――これが東京都渋谷区の現実だ。10%超は23件の参考値ながら、築60年超・面積50㎡台と相続放出系の戸建または再建築要確認物件のグループに見える。

利回り×築年・構造の重ね合わせ

築年×構造の重ね合わせから見えるのは、利回り源泉が「築古SRC造」と「築古RC造」のどちらにあるかという話だ。1981〜1999年築のSRC造83件は中央値3,430万円、同期間のRC造200件は1,780万円。同世代でもSRC造は規模が大きく、価格は2倍近い。1980年以前のSRC造78件3,880万円、RC造114件6,595万円も同様で、SRC造は一棟比率が高い分、価格は高めだが平米単価では割安に映る。

仮説として、利回り重視の投資家は1981〜1999年RC造200件の中央値1,780万円ゾーンを狙う一方、規模感重視の法人は1980年以前SRC造78件3,880万円ゾーンを物色する、という棲み分けが起きていると解釈できる。

表面利回りと実質利回りの注意点

掲載されている利回りは原則「表面利回り」で、年間家賃÷物件価格でしか計算されていない。実質利回りは管理費・修繕積立金・固定資産税・空室損・退去原状回復費・PM手数料を控除した後の数字となり、東京都渋谷区の築古区分では表面利回り5%が実質3%前後まで圧縮されるケースもある（一般論、確証なし）。エリアプロフィールに示されている失敗パターンとして「築古区分の修繕積立金不足・大規模修繕一時金請求」「外国人入居者依存型物件で為替・ビザ動向に左右される空室リスク」が挙げられており、表面利回り5%超の築古帯ほど、修繕履歴と賃借人属性のデューデリが不可欠と言える。

立地軸でみる相場

東京都渋谷区はターミナル駅からの距離だけでなく、町丁ごとに価格水準がまるで違う。当サービスの1,795件を立地で切ると、駅徒歩のプレミアム以上に、町丁の格差が鮮明だ。

駅徒歩帯ごとの価格感

意外なのは、徒歩1〜5分より6〜10分のほうが中央値が高いという逆転現象だ。これは「徒歩が遠いほど高い」のではなく、駅近5分以内のゾーンに小型区分（中央面積36㎡）が集中し、6〜10分には一棟・大型ファミリーが混じるためだ。㎡単価で見れば1〜5分144.81万円、6〜10分144.01万円とほぼ並ぶ。徒歩で価格を語る場合は、面積を合わせないと意味がない――東京都渋谷区はその原則が特に強く効くエリアだ。

町丁ごとの相場格差

町丁別では、サンプル数が30件超のエリアだけでも価格差が極端だ。

• 渋谷（46件）: 中央値10,130万円、㎡単価258.95万円、利回り中央値2.84%。区内最高単価帯
• 神宮前（42件）: 中央値19,900万円、㎡単価251.76万円、利回り3.43%
• 広尾（62件）: 中央値9,600万円、㎡単価211.73万円、利回り3.30%
• 恵比寿（65件）: 中央値7,990万円、㎡単価184.44万円、利回り3.36%
• 千駄ヶ谷（43件）: 中央値11,800万円、㎡単価164.14万円、利回り4.82%
• 道玄坂（49件）: 中央値3,480万円、㎡単価153.58万円、利回り4.64%
• 本町（147件）: 中央値2,950万円、㎡単価100.66万円、利回り4.61%
• 幡ヶ谷（43件）: 中央値2,320万円、㎡単価112.23万円、利回り4.75%
• 笹塚（96件）: 中央値1,385万円、㎡単価80.03万円、利回り6.51%

笹塚と渋谷を比較すると、中央㎡単価は80.03万円vs258.95万円で3.2倍の格差。利回り中央値も6.51%vs2.84%と2.3倍違う。エリアプロフィールにあるとおり、笹塚・本町・幡ヶ谷は新宿アクセスを軸とした庶民的住宅地で、ターミナル渋谷の名前を掲げつつも実需プロファイルがまったく異なる。当サービス集計では本町147件・笹塚96件と供給量も多く、「東京都渋谷区で利回りを取りに行く」場合の主戦場はここだ。

リスク要素と注意ポイント

価格と利回りだけでは見えない、買って後悔するパターンが東京都渋谷区には複数ある。

当サービス集計のリスク要素比率

1,795件のうち旧耐震が416件（23.2%）、再建築不可が7件（0.4%）、借地権が7件（0.4%）。再建築不可・借地権は数こそ少ないが、出口戦略を完全に縛るタイプのリスクで、利回りが高くてもパスすべき層が混在している。旧耐震は4分の1近い比率を占めるため、融資審査で耐震診断書または改修済み証明を求められるケースが今後増える可能性が考えられる（推測、確証なし）。地震保険料率も新耐震の概ね2倍前後となり、年間ランニングコストへの影響は無視できない。

立地に固有のリスク（ハザード）

エリアプロフィールに示されているハザード情報では、渋谷川・宇田川流域沿いにY字型に浸水想定区域が広がり、想定最大規模降雨で川沿い1〜3m、それ以外でも1m程度の浸水想定とされる。区域メッシュの約75.8%が浸水想定区域に含まれるという（出典: 防災DB / bousaidb.jp）。また30年以内に震度6以上の揺れを受ける確率は62.14%、AVS30=252.0m/sで地盤はやや軟弱、渋谷駅周辺の谷地では液状化リスクもある。当サービス集計で「1階・地下住戸」「渋谷駅至近の低地」を選ぶ場合は、ハザードマップ（国交省 重ねるハザードマップ）の確認が必須だ。

規制・条例で抑えるべき点

用途地域は商業地域・近隣商業地域（駅周辺）から第一種低層住居専用地域（松濤・大山町・上原・恵比寿3丁目など）まで多様で、低層住宅街は容積率80〜150%と収益物件として建替時のボリュームが取りにくい（エリアプロフィールより）。渋谷駅中心地区など地区計画も点在し、特定街区・絶対高さ制限・風致地区の適用も散在する。投資物件として将来の建替・増築まで視野に入れるなら、登記簿だけでなく区の都市計画図と地区計画の確認が必要となる。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

外部の公式統計と当サービス集計を突き合わせると、整合性の輪郭が見えてくる。出典は国土交通省「不動産取引価格情報検索（不動産情報ライブラリ）」。

エリアプロフィールに集約された直近事例では、2025年Q3の渋谷駅周辺中古マンション平均価格約9,600万円・面積約52㎡（㎡単価約185万円）、代官山駅周辺の平均㎡単価304万円、広尾駅周辺の平均価格2.6億円、恵比寿駅周辺1.5億円、笹塚駅周辺の40〜60㎡中央値2,998万円――と、町丁ごとの相場感がはっきり分かれる。

これらを当サービス集計と並べると、渋谷町丁の㎡単価258.95万円（46件）、広尾211.73万円（62件）、恵比寿184.44万円（65件）、笹塚80.03万円（96件）とおおむね同方向の傾斜を示し、外部統計と整合する。 2026年公示地価で渋谷区の住宅地平均は187万4,080円/㎡（+10.98%）、商業地平均は929万7,575円/㎡（+13.75%） （出典: 土地代データ / tochidai.info）であり、地価上昇トレンドが取引事例・売出価格に同じ方向で波及している構図が確認できる。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるか。1,795件の下位10%と上位10%を抜き出すと、東京都渋谷区が「2つの市場」で動いていることが鮮明になる。

下位10%: 1,380万円以下に並ぶ物件

179件、中央築年1984年、中央面積15.12㎡、中央駅徒歩5分――これが下位10%の顔ぶれだ。新耐震基準ぎりぎりの築古ワンルームで、駅近を維持しつつ価格を抑えるトレードオフは「面積を犠牲にする」一択。利回りは概ね5〜8%帯に分布し、入居者層は単身・短期滞在・社宅契約が想定される。リノベ前提のキャッシュ買い、または初めての投資としてレバレッジを抑えて始める層に向いている。本町・笹塚・幡ヶ谷の小ぶり区分が中心と推測でき、東京都渋谷区の住所を持ちながら1,000万円台後半で始められる稀少ゾーンだ。

上位10%: 3億5,000万円以上に並ぶ物件

同じく179件、中央築年2014年、中央面積222.08㎡、中央駅徒歩6分。築10年級・200㎡超え・駅徒歩10分以内の一棟マンションが主力で、価格レンジは3.5億〜21億円。買い手は資産管理法人・国内富裕層・海外投資家が想定される。神宮前・千駄ヶ谷・恵比寿・広尾の㎡単価200万円超エリアに集中し、利回りは3%前後と低いが、地価上昇のキャピタル益で実質リターンを取りに行く層の戦場だ。

本稿で描いた分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って監視するフェーズに入る。中央値18日で消える個体を見逃さないには、毎日の自動巡回が欠かせない。「7%利回り×駅徒歩10分以内」「2010年以降築×RC造」「笹塚1,500万円以下」――どの切り口でも、人力での毎朝チェックには限界がある。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都渋谷区 収益・投資用物件の中古相場はいくらですか？

当サービスの集計（2026年5月5日〜6月4日、6サイト1,795件）では、価格中央値は5,105万円、㎡単価中央値は143.4万円です。ただし区分中心の楽待・大京穴吹で5,000〜6,000万円台、一棟が厚い健美家で4,200万円と、サイト構成によって中央値の見え方が変わります。前月の中央値4,280万円から約19%の上振れがあり、特にプレミアム層（5%未満利回り帯）の値動きが大きい局面です。

Q2. 東京都渋谷区 収益・投資用物件の買い時はいつですか？

本集計では明確な「買い時」を断定できる根拠はありません。ただし、(a)2026年公示地価が住宅地+10.98%・商業地+13.75%と継続上昇、(b)築10年世代の中央値が前月比+44.6%とプレミアム層が一段押し上げ、(c)エリアプロフィールに示された2025年12月の日銀利上げ（0.5%→0.75%）と2026年4月の各銀行基準金利改定の影響、という3つの動きが同居しています。仮説として、現金比率が高く利回り基準で逆算できる買い手にとっては交渉余地が拡大、フルローン前提のレバレッジ投資家には厳しい局面と読めます。

Q3. 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？

当サービス集計の1,795件のうち旧耐震（1981年6月以前の建築確認）に該当するのは416件（23.2%）です。前月の21.0%から+2.2ポイント増。広尾・恵比寿・神宮前のビンテージ区分に多く、住宅ローン審査の難しさ・地震保険料率の高さ・将来の出口戦略の絞られ方を踏まえて、表面利回り単独では判断できない層です。

Q4. 東京都渋谷区 収益・投資用物件で利回りが高いのはどんな条件ですか？

本集計で利回り7%以上は98件（7〜10%）+23件（10%超）の計121件、全体の6.7%に過ぎません。その中央属性は築年1983年・面積15〜53㎡・笹塚/本町/幡ヶ谷エリアの旧式区分が中心です。「東京都渋谷区で7%」は、ほぼ確実に築40年級の狭小か、再建築可否要確認の物件と理解してください。利回りを取りに行く場合は、修繕積立金残高・大規模修繕履歴・賃借人属性の3点が必須チェックです。

Q5. 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？

本集計の駅徒歩帯別中央値は、1〜5分3,980万円、6〜10分6,480万円、11〜15分7,235万円。徒歩が遠いほうが中央値は高く見えますが、これは6〜10分帯に一棟・大型物件が多く混じるためです。㎡単価で揃えると1〜5分144.81万円、6〜10分144.01万円、11〜15分126.81万円となり、徒歩10分超で約12%の値引きが発生します。同じ条件で比較するには、面積と物件種別を揃えるのが鉄則です。

Q6. 築10年世代がなぜ今月だけ+44.6%も上がったのですか？

本集計の2010〜2019年築214件の中央値が1.14億円→1.65億円となった背景として、エリアプロフィールに示された渋谷スクランブルスクエア第II期着工（2031年度竣工）と駅街区全体の2034年度完成計画の進捗、桜丘町14-6の地価上昇率全国1位の継続、サクラステージ周辺の人流定着、という長期需要要因が考えられます。仮説として、「築古でない・新築でもない」唯一の選択肢である築10年世代に売主の強気査定が集中し、サンプル数も前月236件→今月214件と減少したことで高価格帯の中央値押し上げが顕在化したと解釈できます（推測、確証なし）。

Q7. 狙いの条件で東京都渋谷区 収益・投資用物件の新着を毎日追うには？

当サービス（物件ウォッチ）は、センチュリー21・大京穴吹不動産・恵比寿不動産・健美家・ピタットハウス・楽待の6サイトを毎日自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「利回り7%以上×駅徒歩10分以内」「築2010年以降×RC造×一棟」「笹塚1,500万円以下×区分」のような複合条件も設定可能で、無料プランなら24時間遅延版で試せます。本稿で見たとおり、東京都渋谷区では掲載が消えるまでの中央値が18日。人力でのチェックには限界があり、自動追跡は事実上必須と言える流通速度です。

2026年6月のハイライトと注意点

今月最も特筆すべきは、築10年世代の中央値+44.6%という年単位でも稀な動きだ。同時に利回り5%未満帯+28.3%・RC造+29.4%とプレミアム層が一斉に押し上げており、東京都渋谷区の投資物件市場で「立地・築年・構造の三拍子」が揃った層への集中が再加速している。一方で利回り10%超帯の中央値は−37.5%と急落しており、極端な築古・狭小の出物が積み上がる二極化が進む。

注意点として、(1)表示価格は売出時点で実際の成約価格ではない、(2)同じ物件が複数サイトに掲載されている場合はそれぞれ1件として数えている、(3)新規/掲載終了の週次フローには連休等の影響が混じる、という3点は読み解き時に踏まえたい。継続観測することで、利上げ後の銀行融資基準改定（2026年7月返済分から本格反映）が新規供給量にどう影響するかが見えてくる可能性が高い。

本レポートは物件ウォッチが6サイト（センチュリー21, 大京穴吹不動産, 恵比寿不動産, 健美家, ピタットハウス, 楽待）から自動収集した東京都渋谷区の収益・投資用物件1,795件の掲載データに基づく集計です。分析対象期間は2026年5月5日〜6月4日。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、当サービスが観測した範囲での相場分析です。次回更新は2026年7月上旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがセンチュリー21・大京穴吹不動産・恵比寿不動産・健美家・ピタットハウス・楽待を横断して収集した2026年6月4日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は こちら から確認できます。