利回り10%超えが払底、渋谷投資物件の勢力図に異変 | 東京都渋谷区 収益・投資用物件 中古相場分析【2026年8月版】— 1616件集計

最終更新: 2026年8月3日 | 1,616件・7サイトのデータに基づく

渋谷区の収益物件で、利回り10%を超える掘り出し物はいまや3件だけ——。7サイトから集めた1616件、2026年7月3日から8月2日までの当サービス集計が映し出すのは、高利回り物件の払底と、築年帯によって最大2.7倍以上に開く価格の断層だ。価格中央値5,799万円、平均1億3,417万円という数字の背後にある偏りを、買い時を探る投資家に向けてデータで読み解く月次相場レポートである。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 7サイト（センチュリー21, 大京穴吹不動産, 恵比寿不動産, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス）の掲載データ 1616件、期間 2026-07-03 〜 2026-08-02
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが7サイトから集めた東京都渋谷区 収益・投資用物件1616件、価格中央値5,799万円（前月比+16.4%の上昇）
• 利回り10%以上の物件は前月12件→今月3件に急減（-75%、参考値）
• 駅徒歩11〜15分の中央価格が7,990万円から1億3,580万円へ+70%上昇
• 旧耐震物件の比率は17.5%で前月の23.3%から低下
• RC造の掲載件数が630件→298件へ半減（-52.7%）、中央価格は+53.5%上昇
• 掲載終了までの中央値は21日、新規890件・掲載終了461件と入れ替わりが活発
• 上位10%層は築2015年・190㎡超が中心、下位10%層は築1985年・15㎡台が中心

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 5,799万円
• ㎡単価中央値: 147.4万円/㎡
• 中央値の前月比: +16.4%
• 集計件数: 1616件（7サイト）
• 掲載期間の中央値: 21日

今月のトップ3変化（前月比）

利回り10%超え物件が前月比-75%の急減

前月は12件あった利回り10%以上の物件が、今月はわずか3件に。件数が少なくサンプルは参考値にとどまるが、中央価格も7,260万円から1億8,500万円へと様変わりした。仮説として、高利回り帯に出ていた掘り出し物件が早期に掲載終了し、供給そのものが細った可能性がある。

駅徒歩16〜20分帯が件数急増、中央価格は大幅安

前月2件だった駅徒歩16〜20分の物件が3件に増加（+50%）。ただしこちらも少数サンプルの参考値で、中央価格は前月3億7,000万円から1,890万円へと大きく下振れした。駅から離れた立地に小規模・低価格の物件が新規に加わったことが背景と考えられる。

RC造の掲載件数が630件→298件に半減

構造別で最大の変化はRC造だ。前月630件から今月298件へと-52.7%の減少を見せた一方、中央価格は4,430万円から6,800万円へ+53.5%上昇。件数が絞られる中で、相対的に高価格帯の物件が残った可能性がある（推測）。

東京都渋谷区 収益・投資用物件の中古市場の輪郭（当サービス集計）

7サイトから集めた東京都渋谷区 収益・投資用物件は、今回の集計期間で1616件。内訳を見ると、健美家（822件）と楽待（731件）が全体の9割超を占め、三井のリハウスや大京穴吹不動産などは件数こそ少ないものの、中央価格が4億8,450万円（三井のリハウス、参考値）に達するなど、規模の大きい高額物件を扱う傾向がうかがえる。

価格の中心を見ると、当サービス集計の価格中央値は5,799万円。ただし平均は1億3,417万円と中央値の倍以上に膨らんでおり、これは一部の超高額物件が平均を押し上げているためだ（高値の裾を引いた分布）。実際、下位5%ラインは1,150万円、上位5%ラインは4億6,500万円と、その差は40倍を超える。㎡単価の中央値は147.4万円/㎡で、都心区らしい水準と言える。

掲載の動きも活発で、期間中の新規掲載890件に対し掲載終了461件。供給と入れ替わりの比率はおよそ1.93倍で、新しい物件が次々と入れ替わっている様子が読み取れる。中央値21日で掲載が動く市場の速さを踏まえると、狙いを定めた物件を見逃さない仕組みが欲しくなる。

築年帯別の相場と価格の断層

東京都渋谷区 収益・投資用物件には、はっきりとした築年の断層がある。中でも目を引くのは、1981〜1999年（新耐震）の中央価格2,075万円が、前後の年代よりも低い「谷」になっている点だ。

新耐震基準（1981年6月施行）の前後を比べると、旧耐震にあたる1980年以前の物件は中央価格5,650万円で、新耐震初期（1981〜1999年）の2,075万円より2.7倍以上高いという逆転現象が起きている。仮説として、旧耐震グループには大型・高額な収益物件（中央値面積56.21㎡、SRC造・RC造混在）が多く含まれ、1981〜1999年グループには小規模なワンルーム区分（中央値面積21.8㎡）が多いことが背景と考えられる。

品確法（2000年4月施行、10年瑕疵保証義務化）以降の2000〜2009年グループでは中央価格6,800万円まで回復し、㎡単価も167.04万円/㎡に上昇した。長期優良住宅認定制度（2009年6月施行）以降とみられる2010〜2019年グループは中央価格1億6,980万円、㎡単価174.08万円/㎡とさらに上振れし、2020年以降（新省エネ基準）は中央価格2億8,800万円、㎡単価216.14万円/㎡に達している。1980年以前と2020年以降を比べると、㎡単価は+101.73万円/㎡上回る計算になる。

旧耐震物件は当サービスの集計で全体の17.5%（283件）を占める。前月の23.3%から低下しており、旧耐震の掲載件数自体も417件から283件へと大きく減っている。旧耐震物件は住宅ローンの融資期間が短くなりやすく、火災・地震保険の料率も新耐震物件より不利になりやすい点は、購入検討時に必ず押さえておきたいポイントだ。

投資指標の現実 — 東京都渋谷区 収益・投資用物件の利回りを分解する

利回り中央値を全体で見ると、当サービス集計では5%未満の物件が863件と最多で、中央価格6,800万円。だが利回り帯ごとに区切ると景色はがらりと変わる。

5%未満の帯は件数・価格ともに厚みがあり、都心の大型・高額な収益物件が中心とみられる。5〜7%帯は中央価格1,740万円、中央値面積20.74㎡と、ワンルーム区分マンションが主体と読める。7〜10%帯はさらに小型化し、中央値面積16.57㎡、中央価格1,050万円。10%以上の帯はわずか3件の参考値にとどまるが、中央価格1億8,500万円、中央値面積101.17㎡と大型物件が混じっており、単純な「小さいほど高利回り」という図式には当てはまらない。

築年と構造を重ねて見ると、1981〜1999年のSRC造は中央価格1,880万円、同年代のRC造は1,980万円とほぼ横並びだが、木造は中央価格1億円と一段高い。2010〜2019年ではRC造が中央価格8,639.5万円、鉄骨造が2億5,600万円、木造が1億8,825万円と、構造による価格差が広がっている。高利回り帯の中心となりやすいのは、旧耐震〜新耐震初期のSRC造・RC造の小規模区分と読める。

ここで注意したいのは、掲載されている利回りの多くが表面利回り（満室想定・年間家賃収入÷購入価格）である点だ。実際には修繕費、管理費、固定資産税、空室リスクを差し引いた実質利回りは表面より1〜2ポイント下がるケースが一般的とされる（推測）。特に旧耐震・小規模区分は修繕積立の不足や大規模修繕のタイミングが読みにくく、表面利回りだけで飛びつくと想定より手残りが薄くなりやすい点には注意したい。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

駅からの距離と価格の関係は、単純な「近いほど高い」ではない。当サービス集計では、駅徒歩1〜5分の中央価格は4,700万円、6〜10分は5,240万円と、意外にもわずかに徒歩6〜10分の方が高い。

さらに驚くのは徒歩11〜15分帯で、中央価格は1億3,580万円まで跳ね上がる（前月の7,990万円から+70%の上昇）。中央値面積65.51㎡、中央値築年1999年と、この帯には比較的大型・築浅の物件が多く含まれているためとみられる。徒歩16〜20分帯は件数がわずか3件の参考値で、中央価格1,890万円と大きく振れており、傾向を語るには材料不足だ。

町丁別に見ると、恵比寿は中央価格7,990万円・㎡単価184.44万円/㎡、広尾は8,880万円・231.23万円/㎡とブランド住宅地らしい高水準。渋谷駅周辺は中央価格9,300万円だが利回り中央値2.84%と低く、値上がり期待先行の色合いが強い。一方、笹塚は中央価格1,880万円、利回り中央値6.385%と、駅徒歩の便を保ちながら利回りを取りたい層に向く水準だ。上原は中央価格2億5,600万円と突出しているが、これは中央値面積175.98㎡という大型物件の混入が影響しているとみられる。

エリア内でも駅・町丁ごとに価格と利回りのバランスが大きく異なるため、単一の相場観で東京都渋谷区 収益・投資用物件を語るのは危うい。狙うエリアを絞り込んだ上で、当サービスのような自動監視で細かく条件を絞ることが有効になる。

リスク要素と注意ポイント

当サービスの集計によるリスク要素の比率を見ると、旧耐震（1981年6月の新耐震基準施行以前の建物）が17.5%（283件）を占める。前月の23.3%からは低下しているが、それでも約6件に1件は旧耐震という計算になる。旧耐震物件は住宅ローンの融資期間が短く設定されやすく、金融機関によっては融資そのものが厳しくなるケースもある。地震保険の料率区分でも新耐震物件より不利になりやすい点は押さえておきたい。

再建築不可は3件（0.2%）、借地権は3件（0.2%）といずれも少数にとどまり、告知事項ありの物件は0件だった。今回の集計では極端なリスク要素を抱えた物件の比率は限定的だが、件数が少ないからこそ、個別の物件情報を丁寧に確認する必要がある。

エリアプロフィールのハザード・規制情報については、洪水・高潮リスク、地震・液状化リスク、用途地域構成や容積率の典型値の詳細な数値は検索確認が取れておらず、いずれも公開情報未確認（unknown）としている。数字が取れていない項目については、購入検討時に自治体窓口やハザードマップで個別に確認することをすすめたい。

下位10%層（価格1,350万円以下）は中央値築年1985年、中央値面積15.62㎡、中央値駅徒歩5.5分と、小型・築古の区分マンションが中心。上位10%層（価格3億3,990万円以上）は中央値築年2015年、中央値面積190.27㎡、中央値駅徒歩7分と対照的だ。価格帯によってリスクの質もまったく異なるため、「渋谷区だから安心」とひとくくりにはできない。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

当サービス集計の下位10%層は、価格1,350万円以下、中央値築年1985年、中央値面積15.62㎡、中央値駅徒歩5.5分。総額を抑えて始めたい初心者や、区分マンション一室からの参入を狙う層に向くゾーンだ。ただし築古・小型ゆえに、修繕積立や管理状態の見極めがリターンを左右する。

対して上位10%層は、価格3億3,990万円以上、中央値築年2015年、中央値面積190.27㎡、中央値駅徒歩7分。築浅・大型で、法人や資産家クラスの一棟投資家が主戦場とするプレミアムゾーンと言える。㎡単価の中央値で見ても新しい年代ほど高く、2020年以降（新省エネ基準）の物件は216.14万円/㎡と、1980年以前の114.41万円/㎡を+101.73万円/㎡上回る。

両ゾーンの間には、価格・面積・築年の異なる無数の物件が横たわっており、狙いの条件に合う1件を人力で追い続けるのは現実的ではない。当サービスの集計期間中、掲載終了までの中央値は21日。3週間ほどで動いてしまう市場では、狙いのゾーンにフィットした新着物件を、日々のチェックだけで拾いきるのは難しいというのが実情だ。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都渋谷区 収益・投資用物件の中古相場はいくら?

当サービスの集計では、1616件の価格中央値は5,799万円です。ただし下位5%ラインは1,150万円、上位5%ラインは4億6,500万円と幅が広く、㎡単価の中央値は147.4万円/㎡です。物件の規模・築年・立地によって水準は大きく変わるため、中央値だけで判断せず、狙う条件に近い層のデータを確認することをおすすめします。

Q2. 買い時は?

当サービス集計では、前月と比べて価格中央値は4,980万円から5,799万円へと+16.4%上昇しました。一方で新規掲載890件・掲載終了461件と入れ替わりも活発で、供給と入れ替わりの比率はおよそ1.93倍です。価格が上向く局面ほど、条件に合う割安な新着を早く見つけることが重要になります。

Q3. 旧耐震物件の流通量は?

当サービスの集計では、旧耐震（1981年6月の新耐震基準施行以前）の物件は283件、全体の17.5%を占めます。前月の23.3%からは低下しており、旧耐震の掲載件数自体も417件から283件に減少しています。

Q4. 利回りが高い条件は?

当サービス集計では、利回り7〜10%帯の中央値面積は16.57㎡、中央価格1,050万円と小型・低価格の物件が中心です。10%以上の帯は件数がわずか3件の参考値にとどまるため断定はできませんが、5〜7%帯まで含めると築古・小規模の区分マンションに利回り妙味が出やすい構図が見えます。

Q5. 駅徒歩による価格差は?

当サービス集計では、駅徒歩1〜5分の中央価格が4,700万円、6〜10分が5,240万円、11〜15分では1億3,580万円まで上昇します。11〜15分帯は中央値面積65.51㎡と大型物件を含むため単純比較はできませんが、駅からの近さだけが価格を決める要因ではないことが読み取れます。

Q6. 件数の少ない三井のリハウス・大京穴吹不動産の物件は参考にできる?

当サービスの集計では、三井のリハウスは10件、大京穴吹不動産は3件と件数が少なく、中央価格もそれぞれ4億8,450万円、6,480万円と振れ幅が大きい参考値です。傾向としての値動きを見る材料にはなりますが、断定的な相場観の根拠にはせず、健美家・楽待など件数の厚いサイトの数字と合わせて確認することをおすすめします。

Q7. 狙いの条件で東京都渋谷区 収益・投資用物件の新着を毎日追うには?

当サービスでは、LINEで『物件ウォッチ』を友だち追加し、『東京都渋谷区 投資』のように送るだけで監視が始まります。センチュリー21、大京穴吹不動産、恵比寿不動産、健美家、ピタットハウス、楽待、三井のリハウスの7サイトを15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了をLINEに通知します。エリア・予算・利回り・築年・面積などの条件を組み合わせて絞り込めるので、中央値21日で動く今回のような市場でも見逃しを減らせます。無料プランなら24時間遅延で1件の監視まで利用でき、リアルタイム通知やAI分析が欲しい場合は月額980円からの有料プランがあります。

2026年8月のハイライトと注意点

今回、本サービスの集計で最も目を引くのは、利回り10%以上の物件が前月12件から3件へと-75%も減った点だ。件数が少なくサンプルは参考値にとどまるが、中央価格も7,260万円から1億8,500万円へと様変わりしており、高利回り帯の顔ぶれが入れ替わった様子がうかがえる。あわせて駅徒歩11〜15分帯の中央価格が7,990万円から1億3,580万円へ+70%上昇、RC造の掲載件数は630件から298件へ半減するなど、供給構成そのものが動いた1カ月だった。なお本レポートは7サイトに掲載された時点の価格を集計したもので、実際の成約価格ではない点、同一物件が複数サイトに重複掲載されている場合はそれぞれ1件として数えている点には留意したい。

本レポートは、物件ウォッチが 7サイト（センチュリー21, 大京穴吹不動産, 恵比寿不動産, 健美家, ピタットハウス, 楽待, 三井のリハウス）から自動収集した掲載データ 1616件（2026-07-03 〜 2026-08-02）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがセンチュリー21・大京穴吹不動産・恵比寿不動産・健美家・ピタットハウス・楽待・三井のリハウスを横断して収集した2026年8月3日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都渋谷区 収益・投資用物件の注目物件一覧 から確認できます。