築年の3つの断層と「中央値21日で消える」流通速度 | 東京都中野区 中古マンション 中古相場分析【2026年6月版】— 1940件集計

最終更新: 2026年6月4日 | 1,940件・13サイトのデータに基づく

中野駅北口の「パークシティ中野」が街びらきを迎えた2026年5月29日。中野の街は、再開発の「期待」から「実装」のフェーズに踏み出した。では、街の中古マンション市場はどう動いているのか。当サービスが13サイトから収集した1940件の掲載データを解いていくと、築年帯ごとに刻まれた3つの「価格断層」と、好条件物件が中央値21日で消える流通速度という、買い手にとってシビアな現実が浮かび上がってきた。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ1940件、期間2026-05-05〜2026-06-04
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 追加の注意点:
  • 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
  • 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています

TL;DR / 今月の要点

• 本集計の中央値は6,980万円、㎡単価は115.47万円/㎡。価格レンジは下位の目安4,490万円〜上位ライン9,990万円
• 築年帯で価格は約3倍に開く：1980年以前(旧耐震)中央値4,198万円 → 2020年以降1億2,490万円
• 旧耐震物件が全体の27.9%(542件)を占める「リノベ前提市場」の側面が強い
• 中央値21日で物件は掲載から消える(下位の目安12日)。流通速度はかなり速い
• 「中野」エリアの中央値は1億980万円で区内で突出、㎡単価155万円/㎡。一方「本町」は中央値4,930万円と二極化
• 2026年5月29日「パークシティ中野」街びらき。中野駅北口の街区が完成フェーズへ
• 駅徒歩11〜15分の物件は中央値8,480万円と、6〜10分(7,180万円)より高い「逆転現象」あり(築浅が多いため)

🗞️ 今月のトピック

2026年5月29日、中野駅北口に「パークシティ中野」が街びらきを迎えた。 三井不動産レジデンシャルと三井不動産が中野駅北口で開発を進めてきた、中野エリア最大級のミクストユースプロジェクトが2026年4月25日に竣工し、5月29日に商業ゾーンのグランドオープンと街びらきを実施 している(出典: 三井不動産プレスリリース)。 本事業は2棟・全807邸の大規模レジデンス「パークシティ中野 ザ タワー エアーズ／ザ タワー ブリーズ」と、オフィス棟「中野M-SQUARE」からなる複合用途の街区で、各棟低層部には物販・飲食の8店舗が出店 する(出典: 三井不動産)。 2029年12月のデッキ接続後はJR中野駅から徒歩4分 になる計画で(出典: 流通ニュース)、駅前動線の再編が中古市場の坪単価にどう波及するかは今後数ヶ月の注目点となる。本サービス集計でも「中野」エリアの中央値は区内最高の1億980万円と、街びらき直前に既に強含みで推移している。

東京都中野区 中古マンションの中古市場の輪郭（当サービス集計）

新宿至近、中央線沿線、サブカル聖地——中野区を語る切り口は多いが、数字で輪郭をなぞるとまた違う顔が見える。本集計が捉えた1940件のスナップショットから始めよう。

集めた1940件の内訳

集計対象13サイトのうち、件数で目立つのはSUUMO（1,062件、全体の約55%）、次いでLIFULL HOMES（244件）、東急リバブル（161件）、三井のリハウス（117件）、ノムコム（99件）。物件側で見ると、サイト間の重複掲載が含まれるため「同一物件が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件」として扱っている点は前述の通り。網羅性を担保しつつ、サイトごとの偏りも残っている前提で読み進めたい。

中央値の物件像でいえば、各サイトの中央築年は1995〜2004年に集中。SUUMOで築1996年、東急リバブルで築1996年、三井のリハウスで築2000年と、新耐震基準(1981年6月施行、それ以前は「旧耐震」)世代の物件が市場の主流帯を形成している。

価格はどこに集中しているか

本集計の価格分布(1,863件、価格情報あり)は、中央値6,980万円、安めの4分の1が4,490万円、高めの4分の1が9,990万円。最安層(下位5%)は2,240万円、上位5%は1億6,776万円まで伸び、最上層には4億8,000万円という個体も並ぶ。歪度は2.55と、いわゆる「高値の裾を引いた分布」だ。

㎡単価の中央値は115.47万円/㎡。エリアプロフィールに示された2025年区平均104万円/㎡(前年比+4.7%)と比べると、当サービス集計の方がやや上振れている。これは集計対象に駅近・築浅物件のウェイトが乗っている可能性が高い(推測だが、再開発期待を反映した売り出し強気価格の影響もありうる)。

ヒストグラムを覗くと、4,000〜4,500万円帯（125件）と8,500〜9,000万円帯（124件）に山が立っている。前者は新耐震・築古〜中期の2LDK帯、後者は2000年代以降の3LDK・駅近帯と推察され、買い手層の二極化が窓越しに見える格好だ。

掲載開始・掲載終了の動き

直近30日では新規掲載648件、掲載終了717件。週次でみると、5月5日週は新規88件に対し掲載終了212件と「整理が進んだ週」だったが、5月19日週は新規193件・掲載終了240件、5月26日週は新規243件・掲載終了216件とフローが活発化している。GW明けから売り手・買い手ともに動きが出てきた、というのが素直な解釈だ。

注目したいのが掲載から消えるまでの中央値21日(下位12日、上位27日)というスピード感。「販売」か「成約」かは掲載データだけでは判別できないが、好条件の個体ほど短期で姿を消している印象は強い。

築年ごとの相場と「価格の断層」

東京都中野区の中古マンションには、はっきりとした築年の断層がある。築40年と築10年の差は心情的にはぼんやりしているが、数字で見ると㎡単価は2倍以上になる——これが今月のいちばん明確な発見だ。

築年帯ごとの中央価格

旧耐震の㎡単価88万円から築浅(2020年以降)の200万円まで、実に2.3倍の開き。中央価格でみても旧耐震4,198万円と築浅1億2,490万円で、約3倍だ。同じ「中野区の中古マンション」というラベルでも、買える物件・住める層は別物と言ってよい。

新耐震基準・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

築年の節目には、法令の壁がある。新耐震基準は1981年6月施行、品確法（住宅の品質確保促進法、10年瑕疵保証義務化）は2000年4月施行、長期優良住宅認定制度は2009年6月施行。これらの境界で価格・流通量は明確に変わる。

• 1980年→1981年（旧耐震→新耐震）の壁：中央価格で約2,182万円ジャンプ(4,198→6,380万円)。新耐震物件は住宅ローン審査・地震保険料・将来の流動性で有利になるため、ここの差は単純な「築年プレミアム」ではなく「住宅ローンが組みやすいかどうか」の差でもある
• 1999年→2000年（品確法の壁）：中央価格でさらに2,000万円積み上がり、㎡単価は114→129万円へ
• 2009年→2010年の境界：㎡単価が129→168万円とジャンプ。長期優良住宅相当の品質が市場評価に乗っている可能性が高い

間取り別の重ね合わせでも興味深い動きが見える。2DK/2LDKは1981〜1999年帯で7,480万円、2000〜2009年帯で9,198万円、2010〜2019年帯で9,800万円と階段状に上がる一方、3LDKは2009→2010年の壁で8,299万円→1億2,000万円と一気に約3,700万円ジャンプ。ファミリー向け3LDKほど築年プレミアムが効きやすいのは、需要側のシビアさを映している印象だ。

旧耐震物件の比率と影響

リスク要素の比率でみると、本集計1,940件のうち旧耐震は542件、27.9%。3.6件に1件が旧耐震、という構成は、東京都中野区が「リノベ前提でも回る市場」であることを意味する。

ただし旧耐震物件は、住宅ローンで融資年数が短くなりがち、地震保険料が割増、相続税評価で減額幅が小さい、といった保有・取得コスト面でのハンデが積み重なる。本集計の旧耐震中央価格4,198万円という数字を額面で受け取らず、「リノベ費用＋住宅ローン年数の制約」を加味してから本来の価値を測る必要がある(編集部としては、旧耐震帯を狙うなら管理組合の長期修繕計画と耐震診断履歴の精査を強く推したい)。

間取り・構造別の相場

3LDK中央値は8,990万円。同じ専有面積でも間取り構成で1,000万円以上ぶれる——これが東京都中野区 中古マンションの現実だ。

主要間取りの顔ぶれ

ボリュームゾーンは2DK/2LDK（604件）と3LDK（461件）で、両者で全体の半分以上。中野区全体の世帯構成(単身世帯比率62.3%)を考えると、市場の供給バランスはやや「ファミリー寄り」と読める——これは、単身向け1Rや1K/1DKは賃貸として保有され続け、中古売買市場に出にくいという推察で説明がつくかもしれない(推測ラベル)。

構造別の相場

構造別ではRC造113件で中央値7,290万円、㎡単価144万円/㎡、SRC造30件で中央値7,389万円、㎡単価113万円/㎡、鉄骨造3件（参考値として、少数サンプルながら）3,330万円。SRCはタワーマンションの一部に使われる構造で、中央築年も1984年と古めなため、㎡単価ではRCに見劣りする結果になっている。

RCとSRCはどちらも耐震・耐久・遮音で一定水準を満たすが、断熱・気密の世代差は構造より「築年」に強く依存する点は押さえておきたい(つまり、構造種別だけで判断するのは早計)。

タワマン・低層マンションの位置づけ

中野区のタワー物件は、中野ツインマークタワー、ザ・パークハウス中野タワー、そして今月街びらきを迎えたパークシティ中野などが代表格。エリアプロフィールに示されたタワー物件の管理費・修繕積立金目安は、パークシティ中野ザ・タワー ブリーズで管理費24,980〜30,930円、修繕積立金8,380〜10,380円(55.89〜69.19㎡)。月3万円台後半のランニングコストは、購入時の表面価格に隠れがちなので必ず計算に含めたい。

立地軸でみる相場

「中野」というラベルでひとくくりにしてはいけない。本集計を駅徒歩と町丁別に分解すると、相場は驚くほど違う顔を見せる。

駅徒歩帯ごとの価格感

ここで目を引くのは、駅徒歩1〜5分が必ずしも最高値ではないこと。中央価格では11〜15分帯（8,480万円）が1〜5分帯（6,480万円）を上回る逆転現象が起きている。中央築年を見ると謎が解ける：1〜5分帯は築1993年、11〜15分帯は築2008年と、駅近ほど旧耐震・築古が多い構造になっているのだ。

つまり、東京都中野区 中古マンションの「駅近プレミアム」は築年プレミアムに飲まれているケースが多い。㎡単価で比較すれば1〜5分（110.6万円）＜6〜10分（121.2万円）＜11〜15分（139.1万円）と、なお築浅の影響が強く出ている。本集計の数字としては事実だが、解釈としては「立地は1〜5分が有利、ただし新耐震・築浅で絞り込むと様相が変わる」と推測できる。

町丁/地区での偏り

エリア別の中央価格は明確に階層化している。

• 中野（408件）：中央1億980万円、㎡単価155.5万円/㎡ — 区内で突出。中央築年2002年と新しめで、再開発期待が完全に乗った価格水準
• 東中野（335件）：中央6,480万円、㎡単価122.5万円/㎡ — 都心側ながら相対的に手の届く帯
• 本町（226件）：中央4,930万円、㎡単価111.1万円/㎡ — 中央築年1984年と古めで、リノベ向け中堅帯
• 中央（140件）：中央8,480万円、㎡単価148.6万円/㎡ — 中野坂上至近の都心アクセス価格
• 大和町（61件）：中央8,999万円、㎡単価168.7万円/㎡ — 木造密集地域の防火規制再編もあり、新築・築浅の比率が高い
• 白鷺（59件）：中央7,980万円、㎡単価93.5万円/㎡ — 広めの専有面積(中央83.6㎡)で㎡単価は割安

「中野」と「本町」を比べると、中央価格で約6,000万円、㎡単価で44万円の差。同じ区でも、選ぶ町丁ひとつでまったく別の購入計画になる。

リスク要素と注意ポイント

数字の華やかさの裏には、必ずリスクがある。本集計から拾える要素と、立地固有のリスクを整理する。

当サービス集計のリスク要素の比率

本集計1,940件のリスク要素の比率は次の通り。

• 旧耐震：542件、27.9% — 全体の約4分の1強
• 再建築不可：0件、0.0% — マンション区分所有では原則該当しないため低水準は妥当
• 借地権：3件、0.2% — 極めて少数
• 告知事項：0件、0.0% — 掲載レベルでの明示は少ない

旧耐震27.9%という数字は、住宅ローン審査・地震保険料・将来の流動性すべてに影を落とす。フラット35の旧耐震物件向け融資は耐震基準適合証明書の取得が前提となるケースが多く、買い手側で「事前に何の書類が必要か」をリストアップしてから内見に臨むのが正解だ。

立地に固有のリスク（ハザード）

エリアプロフィールに示されたハザード情報では、中野区は武蔵野台地上に位置し全体としてはリスクは低めだが、神田川・妙正寺川・江古田川・善福寺川沿いの低地で浸水想定（最大2m以上）がある。具体的には南台、弥生町、本町、東中野、中野、上高田、江古田、沼袋、野方、大和町、鷺宮の一部が該当(出典: 中野区ハザードマップ 令和7年7月発行)。

地震・液状化は区全体で低リスクだが、野方・大和町・若宮など木造密集地域では延焼火災リスクがあり、新防火規制区域指定が進行中。土砂災害警戒区域も21か所（特別警戒区域11か所）指定されている。

宅建業法で重要事項説明時に水害ハザードマップ位置の説明が義務化されているので、内見後に必ず確認すること。

規制・条例で抑えるべき点

中野区の用途地域は住居系が約7割、商業地域が約2割で、商業地域の容積率は500〜700%(再開発エリアの高度利用地区指定あり)、住居系は容積率150〜300%が典型。中野駅前商業エリアは防火地域、それ以外の大部分は準防火地域。

内見時のチェックポイントとしては、エリアプロフィールの「物件選びの実務メモ」で挙がっているように、管理組合の議事録・長期修繕計画書の確認、ハザードマップでの浸水深確認、旧耐震物件の耐震診断/補強履歴の有無、駅徒歩表記と再開発後の動線、タワマンの管理費・修繕積立金の長期上昇カーブ——この5つは必須項目と言える。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

本サービス集計の妥当性は、外部の公的取引データと突き合わせることで確認できる。

エリアプロフィールに記載の国土交通省「不動産情報ライブラリ」と民間集計をもとにすると、2025年Q3 中野駅周辺の取引事例で6,200万円（51㎡、築25年、駅徒歩5分）、2025年Q2 東中野で8,383万円（63㎡、築10年、徒歩6分）、2025年Q2 中野築40年以上で3,800万円（55㎡、徒歩7分）、2024年通年平均で中野6,038万円（50.8㎡）、新江古田5,693万円、野方3,640万円(出典: 国土交通省 不動産取引価格情報検索、ウチノカチ集計)。

これに対して当サービス集計の区全体中央値は6,980万円、中野エリア中央値1億980万円、東中野6,480万円、本町4,930万円——区全体の中央値は実取引中央値帯（4,500〜5,300万円）よりやや上で推移している。これは①売出時点の価格は成約価格より概ね高めに設定されている(値下げ前提の慣行)、②本サービス集計はパークシティ中野竣工直後の強気価格を含む、という両面で説明がつく。

つまり、本サービスの中央値は「成約のうえ限ライン」というより「市場の売り出し相場感」と読むのが適切だ。実取引中央値より5〜15%上に位置している、と覚えておくと判断がぶれにくい。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるか。当サービス集計の上下10%を覗いてみる。

下位10%: 2,980万円以下に並ぶ物件

下位10%層（186件）の中身は、中央築年1973年（築53年）、中央面積30.6㎡、中央駅徒歩6分。築古・コンパクトが基本属性だ。価格は2,000〜3,000万円台で、立地は意外と悪くない（駅徒歩6分は十分実用圏）。

向いている読者像は、①リノベ前提の実需層（旧耐震だが管理状態が良好な物件を選んで、内装フルリノベに500〜800万円かけて住む）、②投資前提の個人投資家（中野駅エリアの賃貸需要を背景に、表面利回り4〜5%を狙う）、③将来の建替え期待で買う長期保有層。ただし旧耐震ゆえに住宅ローン期間の制約・耐震診断費用が必須なので、価格だけで判断しないこと。

上位10%: 1億3,980万円以上に並ぶ物件

上位10%層（186件）は、中央築年2020年、中央面積75.9㎡、中央駅徒歩6分。完全に「築浅・3LDK・駅近」のゾーンだ。価格レンジでは最大4億8,000万円まで、パークシティ中野・中野ツインマークタワー・ザ・パークハウス中野タワーなどのプレミアム物件が並んでいる。

向いている読者像は、①パワーカップル(世帯年収1,800万円超)の一次取得、②現金中心の富裕層、③法人保有でブランドアドレスを欲しがる層。中野駅徒歩圏で築浅3LDKは新築供給が限定的なので、「待っても次が出ない」希少性が当面続く——これは推測になるが、サンプラザ跡地計画の長期化を考えると、向こう3〜5年は供給ギャップが続く可能性が高い。

本稿で描いた分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って監視するフェーズだ。中央値21日で消える個体を見逃さないには、毎日の自動巡回が事実上欠かせない。「築20年以内 × 1LDK × 6,000万円以下」のような複合条件で網を張り続けるのが、現実的なアプローチになる。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都中野区 中古マンションの中古相場はいくらですか？

当サービスの集計（13サイト・1,940件）では、中央値6,980万円、㎡単価115.47万円/㎡です。下位の目安が4,490万円、上位ラインが9,990万円。間取り別では1LDK中央値5,280万円、2DK/2LDK 7,180万円、3LDK 8,990万円が目安です。

Q2. 東京都中野区 中古マンションの買い時はいつですか？

本集計の月次データだけで「買い時」は断定できませんが、判断材料としては——①パークシティ中野街びらき（2026年5月29日）で中野駅北口の利便性が上昇し、周辺中古の坪単価押し上げ圧力が継続している、②2026年12月のJR中野駅新駅舎・アトレ中野開業を控えて南口側も値動き含み、③2025年公示地価が住宅地+8.2%、商業地+15.4%と上昇基調——という状況。長期的には価格上昇圧力が残る一方、金利上昇局面では指値交渉の余地も生まれます。「狙いの物件を待つ」より「条件を決めて毎日監視する」スタイルが現実的です。

Q3. 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？

本集計では1940件のうち542件、27.9%が旧耐震（1981年6月以前の建築基準）。約4分の1強がリノベ前提の世代です。住宅ローン年数の制約、地震保険料、相続税評価などに影響するため、額面の安さに惑わされず、耐震診断履歴・管理組合の議事録・長期修繕計画書の3点を内見前にチェックしてください。

Q4. 東京都中野区 中古マンションで㎡単価が高いのはどんな条件ですか？

本集計の㎡単価中央値で見ると、①築年帯：2020年以降が200.3万円/㎡（旧耐震88.1万円の2.3倍）、②町丁：中野エリア155.5万円/㎡が突出、③駅徒歩：11〜15分が139.1万円/㎡（築浅集中の影響）、④構造：RC造144.4万円/㎡——これらが組み合わさると㎡単価200万円超の領域です。逆に言えば、旧耐震・築古・本町・白鷺・SRC造の組み合わせで㎡単価100万円割れも狙えます。

Q5. 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？

中央価格で見ると、駅徒歩1〜5分（6,480万円）と6〜10分（7,180万円）の差は約700万円。意外にも11〜15分帯が8,480万円と一番高くなりますが、これは11〜15分帯に築浅物件が集中しているためで、駅近プレミアムが築年プレミアムに飲まれている格好です。㎡単価で見ると徒歩が長いほど高い「見かけ上の逆転」が起きるので、築年を揃えて比較することが重要です。

Q6. 2026年5月の「パークシティ中野」街びらきは中古市場にどう影響しますか？

エリアプロフィールでは「中野駅北口の利便性とブランド力が一段上昇」「周辺中古マンションの坪単価押し上げ要因」と評価されており、本サービス集計でも「中野」エリアの中央値が1億980万円と区内突出になっています。一方で、サンプラザ跡地計画は2027年2月までに見直し案策定予定で、当面は不透明性が残ります。「街びらきプレミアム」と「サンプラザ不透明感」がせめぎ合うのが、向こう半年〜1年の構図になりそうです（推測ラベル）。

Q7. 狙いの条件で東京都中野区 中古マンションの新着を毎日追うには？

当サービス（物件ウォッチ）は、athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMOなどの13サイトを毎日自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「築20年以内 × 1LDK以上 × 中野駅徒歩7分以内」のような複合条件も設定可能で、無料プランなら24時間遅延版で試せます。本稿で見たとおり中央値21日で物件が消える流通速度を考えると、自動追跡は事実上必須と言えます。

2026年6月のハイライトと注意点

今月最大のハイライトは、築年帯の3つの境界（1981年・2000年・2010年）で刻まれる価格断層。旧耐震4,198万円から築浅1億2,490万円までの約3倍の開きは、東京都中野区 中古マンションを「単一の市場」と捉えてはいけないことを示している。さらに、「中野」エリア中央値1億980万円 vs 「本町」中央値4,930万円という町丁間の二極化、駅徒歩11〜15分帯のほうが中央価格は高いという見かけの逆転も、今月の集計で明瞭に見えた発見だ。

注意点としては、①本サービス集計は売出価格ベースで、実際の成約価格ではない、②同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は別々に1件と数えている、③価格は中野駅北口「パークシティ中野」街びらき直後の強気水準を含んでいる可能性——この3点は読み解きの前提として頭の片隅に置いてほしい。

中央値21日で物件が消える流通速度は、今月も変わっていない。継続観測することで「街びらき効果がどこまで坪単価に反映されるか」「サンプラザ跡地計画の進捗で北口プレミアムがどう動くか」が見えてくるはずだ。

本レポートは物件ウォッチが13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した、東京都中野区 中古マンション1,940件の掲載データに基づく集計です。日本の不動産市場全体の動向ではありません。分析対象期間は2026-05-05〜2026-06-04。次回更新は2026年7月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・長谷工の仲介・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブルなど13サイトを横断して収集した2026年6月4日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は こちら から確認できます。