SRC造の掲載が前月比+109%の急増、中野の中古マンションに何が起きたか | 東京都中野区 中古マンション 中古相場分析【2026年9月版】— 2430件集計

最終更新: 2026年9月8日 | 2,430件・13サイトのデータに基づく

中野駅前の再開発が仕切り直しになっても、中古マンションの掲載価格はむしろ上を向いている。当サービスが13サイトから収集した東京都中野区の中古マンション2,430件（対象期間2026年8月8日〜9月7日）を集計すると、価格中央値は6,999万円、㎡単価中央値は120万円/㎡。前月の6,880万円から+1.7%の上昇だ。そして今月いちばん目を引くのは、SRC造の掲載が55件から115件へ、前月比+109%の増加で倍増したこと。数字の裏側を順に読み解いていく。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 2430件、期間 2026-08-08 〜 2026-09-07
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが集めた2,430件の価格中央値は6,999万円。前月の6,880万円から+1.7%の上昇で、㎡単価中央値は120万円/㎡。
• 今月最大の変化は構造別。SRC造が55件→115件（前月比+109%の増加）、RC造も180件→339件（前月比+88%の増加）と掲載が厚くなった。
• 築年の断層は2019年と2020年の間にある。2010〜2019年の9,240万円に対し、2020年以降は1億5,800万円。
• 旧耐震（1980年以前）は641件で26.4%。前月の29.7%から-3.3ポイント縮小した。
• 駅徒歩1〜5分の中央値6,880万円は、徒歩6〜10分の7,200万円より低い。築年と面積の構成差が効いている。
• 掲載終了までの日数は中央値29日。早い4分の1は9日で消えており、追う側にはスピードが要る。
• 上位10%は1億5,800万円以上・築2026年・75.85㎡、下位10%は2,880万円以下・築1980年・26.86㎡と、顔つきがまったく違う。

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 6,999万円
• ㎡単価中央値: 120.0万円/㎡
• 中央値の前月比: +1.7%
• 集計件数: 2430件（13サイト）
• 掲載期間の中央値: 29日

今月のトップ3変化（前月比）

SRC造の掲載が55件→115件、前月比+109%の増加

当サービスの集計で今月いちばん動いたのは構造別だった。SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート）は前月55件から今月115件へ倍増し、中央値も6,880万円→7,289.5万円と+6.0%の上昇。築年中央値は1984年で、駅前の大型・中高層物件が中心と読める。推測だが、まとまった規模の既存物件で売り出しが重なった、あるいは掲載サイト側の情報拡充が重なった可能性がある（確証なし）。

RC造も180件→339件、前月比+88%の増加で選択肢が拡大

RC造も前月180件から339件へ、前月比+88%の増加。一方で中央値は7,980万円→7,900万円とほぼ横ばい（-1.0%）で、価格が崩れたわけではなく母数だけが厚くなった形だ。当サービスの集計では築年中央値2002年・面積中央値60.88㎡で、いわゆる標準的なファミリー〜コンパクト帯。買い手から見れば比較検討の材料が一気に増えた月と言える。

木造の掲載が途絶、分譲マンションらしい構成に戻る

前月1件だけ拾われていた木造が、今月の当サービスの集計では0件になった。もともと分譲マンションのカテゴリで木造は例外的な存在で、母数1件の消滅を市況の変化と読むのは危険だ。ただ結果として、今月の構造別はRC造339件・SRC造115件・鉄骨造13件という、区分マンションらしい構成に整理された。数字を見るときは母数の大小をセットで確認したい。

東京都中野区 中古マンションの中古市場の輪郭（当サービス集計）

まず全体像から。当サービスが13サイトから収集した東京都中野区の中古マンションは、2026年8月8日〜9月7日の期間で2,430件。内訳はSUUMO677件、athome413件、LIFULL HOMES412件、HOME4U216件、三井のリハウス202件、ノムコム158件、東急リバブル138件などで、残りをセンチュリー21、ピタットハウス、長谷工の仲介、住友ステップ、大京穴吹不動産、大和ハウスが分け合う構成だ。

価格はどこに集まっているか

本集計の価格中央値は6,999万円、平均は8,310万円。平均が中央値を1,300万円以上上回るのは、高値の裾を長く引いた分布だからだ。最小値は600万円、最大値は4億8,800万円。安めの4分の1のラインが4,680万円、高めの4分の1が9,998万円で、最安層（下位5%）は1,700万円、最上層（上位5%）は1億9,800万円まで開く。ボリュームゾーンは価格帯別に見ると6,000〜6,500万円（190件）と7,000〜7,500万円（192件）で、この2つの山に挟まれた6,500〜7,000万円（115件）を中心に厚い。㎡単価中央値は120万円/㎡だった。

掲載の入れ替わり

期間中の新規掲載は1,120件、掲載終了は1,037件。入ってくる量がわずかに上回るペースで、在庫は前月の2,194件から2,430件へ+10.8%の増加となった。週別では8月29日週の新規384件が最も多い。掲載終了までの日数は中央値29日で、早い4分の1は9日、遅い4分の1でも60日。前月比では中央値6,880万円→6,999万円（+1.7%の上昇）、高めの4分の1が9,480万円→9,998万円（+5.5%の上昇）と、上側がより強く動いた月だった。

築年帯別の相場と価格の断層

東京都中野区の中古マンションには、はっきりとした築年の断層がある。しかも今月の集計では、その断層が1981年でも2000年でもなく、2019年と2020年のあいだにいちばん深く刻まれていた。

築年帯ごとの中央価格

上から下まで、中央値の差は1億1,120万円。同じ「中野区の中古マンション」という括りの中に、これだけの落差が同居している。

節目の前後で何が起きているか

新耐震基準（1981年6月施行）の境界では、旧耐震4,680万円に対し新耐震6,490万円で+1,810万円。品確法（住宅の品質確保促進法、2000年施行で10年瑕疵保証が義務化）の境界では6,490万円→8,990万円で+2,500万円と、さらに段差が大きい。ところが2009年の長期優良住宅認定制度をまたぐ2000年代と2010年代の差は9,240万円−8,990万円の+250万円しかなく、ここは断層というより緩やかな坂だ。そして2020年以降で一気に+6,560万円跳ね上がる。㎡単価中央値で見ても旧耐震の86.91万円/㎡に対し2020年以降は222.38万円/㎡と約2.6倍で、これは築年というより「新築に近い供給が上位価格帯を形成している」構図と読める。

重ね合わせるとさらに鮮明だ。当サービスの集計では3LDKの中央値が、旧耐震6,480万円、新耐震期8,999万円、2010年代1億2,240万円、2020年以降1億9,700万円。構造別に切っても、2020年以降はSRC造2億700万円（24件）がRC造1億4,490万円（50件）を上回り、旧耐震ではSRC造5,989.5万円（52件）がRC造4,148万円（46件）を上回る。規模の大きい建物ほど高値側に寄る傾向が、新旧どちらの世代でも観測できる。

旧耐震の比率と、その現実的な意味

旧耐震は641件で全体の26.4%。前月の29.7%から-3.3ポイント縮んだが、それでも4件に1件強だ。旧耐震は住宅ローンの審査や融資年数で不利になりやすく、実務上は自己資金の厚みが問われる。逆に言えば、価格中央値4,680万円というこの層は、当集計の中でもっとも手が届きやすい入口でもある。築年で切り捨てるのではなく、建築年と耐震診断の有無を個別に確かめる姿勢が要る（エリアプロフィールでも、旧耐震比率は公開情報未確認としつつ建築時期の個別確認が推奨されている）。

間取り・構造別の相場

3LDKの中央値は9,880万円、1LDKは5,799万円。同じ区内でも、間取りが変わるだけで4,000万円以上の距離がある。当サービスが集めた2,430件を間取りと構造で切り直してみよう。

主要間取りの顔ぶれ

1Rは3件のみなので参考値として眺める程度にとどめたい。注目したいのは3LDKと4LDK以上の逆転で、面積は+20㎡広いのに中央値は4LDK以上のほうが82万円低い。4LDK以上は前月の1億2,000万円から9,798万円へ-18.3%と大きく動いており、築年中央値1996年という古めの大型住戸が今月多めに並んだことが効いていると読める（構成変化による見かけの下落で、値下がりと断定はできない）。単身向けの1K/1DKは3,200万円、1LDKは5,799万円で、前月比では1LDKが+9.6%の上昇。エリアプロフィールでは1R・1K層が取引全体の27%を占める単身需要の強い区とされており（出典: HOME4U）、当集計でもコンパクト帯の掲載は途切れていない。

構造別の相場

構造別ではRC造339件・中央値7,900万円（築年中央値2002年）、SRC造115件・7,289.5万円（築1984年）、鉄骨造13件・3,399万円（築1974年、件数が少なめなので傾向として見る程度）。SRC造の中央値がRC造をやや下回るのは価格の優劣ではなく、築古の大型物件が多く含まれるためだ。一般論として、SRCは鉄骨を芯に持つぶん高層・大スパンに向き、RCは中低層の主流。遮音や断熱は構造そのものより窓・サッシ・スラブ厚といった仕様と改修履歴で差が出るため、構造名だけで判断せず、管理組合の修繕履歴を見るのが実務的だ。

タワー・低層の位置づけと管理費

中野区特有のマンションブランド系列や、修繕積立金・管理費の典型水準については公開情報未確認のため、本記事では数値を置かない。ただ当サービスの集計で上位10%層の築年中央値が2026年であることを踏まえると、高価格帯は築浅・大規模の比率が高いと見える。この層は共用施設が充実するぶん月々のランニングコストが重くなりやすく、購入検討時は価格と同時に管理費・積立金の実額を必ず突き合わせたい。エリアプロフィール上の3LDK相場の目安は6,900万円（出典: HOME4U）で、本集計の3LDK中央値9,880万円との差は、売出価格と成約実績という性格の違いによるところが大きいと解釈できる。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外な数字から入ろう。当サービスの集計では、駅徒歩1〜5分の中央値6,880万円に対し、徒歩6〜10分は7,200万円。近いほうが安いのだ。

からくりは物件の中身にある。徒歩1〜5分（935件）は築年中央値1993年・面積中央値55㎡、徒歩6〜10分（1,196件）は築1998年・59.4㎡、徒歩11〜15分（214件）は築2006年・60㎡と、駅から離れるほど築浅で広い住戸が並ぶ。㎡単価中央値はいずれの帯も120万円/㎡前後でほぼ揃っており、駅近の価格優位は「単価」ではなく「築年と面積の構成」に飲み込まれている、というのが今月の読み方だ。徒歩16〜20分は6件のみで、中央値5,840万円は少数サンプルながらの参考値にとどめる。

地価の世界ではもっと素直な関係が出ている。エリアプロフィールによれば、区内の地価調査地点のうち駅徒歩5分以内は1㎡あたり180万2,375円、徒歩10分超は1㎡あたり103万5,571円で、その差はおよそ1.7倍（出典: chika.smapro.cloud）。土地の値付けは駅距離に忠実だが、区分マンションの売出価格は築年・面積・仕様が混ざるため、単純な距離勾配としては現れにくい。

町丁で見ると景色が変わる

地区別では中野が539件で中央値1億1,100万円（築年中央値2017年、㎡単価中央値168.37万円/㎡）と突出。次いで東中野333件・7,998万円、松が丘129件・7,299万円、中央180件・6,999万円、本町367件・6,480万円、江古田77件・6,490万円、南台75件・6,180万円、新井124件・5,980万円、弥生町105件・4,480万円と続く。白鷺は72件で中央値8,635万円だが、面積中央値85.34㎡・築年中央値1974年・㎡単価中央値79.22万円/㎡と、広さで価格を作っているタイプだ。エリアプロフィールでも、2023〜2025年の㎡単価が最も高いのは中野で1㎡あたり123万9,000円、最も低い丸山は1㎡あたり74万9,000円とされている（出典: chika.smapro.cloud）。同じ「中野区」でも、駅と町丁を指定しないと相場観は作れない。

リスク要素と注意ポイント

買う前に確認すべき「引っかかり」は、当サービスの集計からある程度は見える。まず旧耐震（1980年以前）は641件・26.4%。前月の29.7%から-3.3ポイント下がったとはいえ、4件に1件強がこの層だ。旧耐震は金融機関によって融資年数が短くなったり、フラット35の適合証明で条件が付いたりと、資金計画に直接効いてくる。地震保険料も耐震性能に応じた割引の可否で差が出る。中央値4,680万円という価格の安さは、この条件面の裏返しでもある、と読むのが公平だろう。

借地権は19件で0.8%。所有権と比べると住宅ローンの選択肢が狭まりやすく、地代・更新料・譲渡承諾料といった継続コストが乗る。件数は少ないが、価格だけを見て飛びつくと後で構造が違ったと気づくタイプの物件だ。再建築不可は0件、告知事項の明示も0件だった。ただしこれは「掲載情報上のフラグ」であり、掲載に記載がないこと＝リスクがないことではない点に注意したい。

規制面では、区内の地価調査地点の平均容積率288%というエリアプロフィールの数字がある（出典: chika.smapro.cloud）。住居系用途地域が地点ベースで53%を占め、最多の個別区分は近隣商業地域という混在構造で、同じ町丁でも隣接する建物の高さ・用途が変わりうる環境だ。日照や眺望の将来変化は、購入前に周辺の空地・低層建物の存在を自分の目で確かめておきたい。

再開発スケジュールという「時間のリスク」

もうひとつ、中野固有の論点がある。中野サンプラザ跡地を含む中野駅新北口駅前エリアの再開発は、2025年6月19日に事業予定者グループとの基本協定解除が正式決定して一度白紙化した（出典: 健美家）。その後、区は2026年3月10日に2030年度着工・2034年度完成を目指す新スケジュールを発表し、3,000〜5,000人規模のホール整備を検討していると報じられている（出典: 日本経済新聞）。つまり「駅前が変わる期待」は消えていないが、実現時期は後ろ倒しになった。推測だが、短中期では再開発期待プレミアムの積み増しが緩み、逆に築浅・大規模といった物件固有の価値がより効きやすくなる可能性がある（確証なし）。なお洪水・液状化などハザード面の具体的な想定区域は公開情報未確認のため、購入前にご自身で自治体のハザードマップを確認することをおすすめしたい。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ2,430件の中に、まったく別の市場が2つ入っている。当サービスの集計で下位10%と上位10%の顔ぶれを並べると、その断絶がよく分かる。

下位10%層（233件）の境界価格は2,880万円。築年中央値1980年、面積中央値26.86㎡、駅徒歩中央値7分。つまり「駅からは近いが、狭く、旧耐震世代」というプロフィールだ。ここは実需の一次取得というより、単身向けやセカンドハウス、あるいは表面利回りを取りにいく層の領域と見える。実際、旧耐震帯の利回り中央値は6.04%と、2000年代（2.4%）や2010年代（3.855%）を大きく上回る。価格の安さは、融資条件・修繕負担・出口の狭さという形でコストを別勘定に振り替えているだけ、という見方は忘れないでおきたい。

上位10%層（233件）の境界価格は1億5,800万円。築年中央値2026年、面積中央値75.85㎡、駅徒歩中央値6分。築浅・広め・駅近と三拍子そろっており、下位層とは面積で約2.8倍、価格で5倍以上の開きがある。前月比では上位ラインが1億4,980万円→1億5,800万円へ+5.5%の上昇、上位5%ラインも1億7,601万円→1億9,800万円へ+12.5%の上昇と、高値側の伸びが目立った月だった。

では、その中間はどこか。安めの4分の1が4,680万円、高めの4分の1が9,998万円。当集計のボリュームゾーンは6,000万円台と7,000万円台前半で、狙い目を作るならこのレンジに「新耐震以降・RC造・徒歩10分以内」の条件を重ねるのが現実的だ。

ただし、条件を絞るほど出会いは一瞬になる。掲載終了までの日数は中央値29日、早い4分の1は9日で消えていた。月に1回ポータルを覗く運用では、条件に合う一件が現れて消えるまでの間に、こちらが気づかない可能性が高い。毎日の自動追跡が必要になるのは、精神論ではなく、この分布から導かれる結論だ。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都中野区 中古マンションの中古相場はいくら？

当サービスの集計では、13サイトから収集した2,430件（2026年8月8日〜9月7日）の価格中央値は6,999万円、平均は8,310万円、㎡単価中央値は120万円/㎡でした。安めの4分の1が4,680万円、高めの4分の1が9,998万円で、最安層は1,700万円、最上層は1億9,800万円まで開きます。あくまで売出時点の掲載価格の集計です。

Q2. いまは買い時？

当サービスの集計では中央値が前月6,880万円→6,999万円と+1.7%の上昇、高めの4分の1も+5.5%の上昇で、上側が強い月でした。一方で在庫は2,194件→2,430件と+10.8%の増加で、選択肢自体は増えています。相場観としては強含みですが、判断材料は個別の築年・管理状態・資金計画です。本集計は成約価格ではない点にご留意ください。

Q3. 旧耐震物件の流通量はどのくらい？

当サービスの集計では1980年以前（旧耐震）が641件で全体の26.4%、前月の29.7%から-3.3ポイント縮みました。中央値は4,680万円、面積中央値53.84㎡。価格は最も手が届きやすい層ですが、住宅ローンの融資年数や地震保険の条件で不利になりやすく、耐震診断・改修履歴の確認が前提になります。

Q4. ㎡単価が高くなる条件は？

当サービスの集計で㎡単価中央値は120万円/㎡ですが、築年帯別では旧耐震が86.91万円/㎡、2020年以降が222.38万円/㎡と約2.6倍の開きがあります。地区別では中野が168.37万円/㎡で最も高く、白鷺は79.22万円/㎡。築浅であること、そして中野・東中野といった駅前寄りの地区であることが、単価を押し上げる主因と読めます。

Q5. 駅徒歩でどれくらい価格が変わる？

当サービスの集計では徒歩1〜5分が6,880万円（935件）、6〜10分が7,200万円（1,196件）、11〜15分が6,980万円（214件）で、駅近ほど高いという単純な並びにはなっていません。駅から離れるほど築浅・広めの住戸が多く、構成の違いが価格差を打ち消しているためです。㎡単価では各帯とも120万円/㎡前後で揃っています。

Q6. 中野駅前の再開発が延期されましたが、価格への影響は？

当サービスの集計では今月も中野地区の中央値が1億1,100万円と区内で最も高く、下落の兆候は確認できません。再開発は2025年6月に一度白紙化し（出典: 健美家）、2026年3月に2030年度着工・2034年度完成の新スケジュールが発表されています（出典: 日本経済新聞）。推測ですが、期待の実現時期が延びたぶん、当面は築年や管理状態など物件固有の要素が価格を左右しやすいと見ています（確証なし）。

Q7. 狙いの条件で東京都中野区 中古マンションの新着を毎日追うには？

当サービスの集計基盤である「物件ウォッチ」は、本レポートと同じ13サイトを15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了をLINEに通知します。使い方はLINEで友だち追加して「東京都中野区 マンション」と送るだけ。エリア・予算・築年・面積・利回りなどの複合条件で絞り込めます。無料プラン（24時間遅延・1監視）があり、有料はリアルタイム通知やAI分析付きで月額980円からです。掲載終了までの日数が中央値29日という環境では、自動追跡が現実的な選択になります。

2026年9月のハイライトと注意点

今月の主役は構造別だった。当サービスの集計でSRC造は55件→115件（前月比+109%の増加）、RC造は180件→339件（前月比+88%の増加）と、掲載の厚みが一気に増している。しかも中央値はSRC造が+6.0%の上昇、RC造は-1.0%とほぼ横ばいで、量が増えても価格が崩れていない点が印象的だ。仮説として、掲載サイト側の情報拡充と、まとまった規模の物件での売り出し集中が重なった可能性が考えられる（確証なし）。あわせて2020年以降の築浅帯が282件→382件と+35.5%の増加で、上位5%ラインを1億9,800万円まで押し上げた。ただし本レポートの価格は売出時点の掲載価格であって成約価格ではなく、同じ物件が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えている点は、読み取りの前提として押さえておきたい。

本レポートは、物件ウォッチが 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 2430件（2026-08-08 〜 2026-09-07）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・長谷工の仲介・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブルなど13サイトを横断して収集した2026年9月8日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都中野区 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。