ワンルームは2件だけ、旧耐震は3割弱——中野区マンションの夏 | 東京都中野区 中古マンション 中古相場分析【2026年8月版】— 2194件集計

最終更新: 2026年8月5日 | 2,194件・13サイトのデータに基づく

ワンルーム表記の物件が、期間中わずか2件。——2026年7月5日から8月4日の30日間、当サービスが13サイトから収集した東京都中野区の中古マンション2,194件を集計すると、価格中央値は6,880万円。前月の6,990万円から−110万円と、わずかに緩んだ。だが数字の内側では、旧耐震が3割に迫り、4LDK以上が31件→47件（+51.6%の増加）と膨らむ、はっきりとした顔ぶれの入れ替えが起きている。今月の中野区は「安くなった」のではなく「並んでいる物件が変わった」のだ。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 2194件、期間 2026-07-05 〜 2026-08-04
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが13サイトから集めた2,194件の価格中央値は6,880万円（前月6,990万円、−1.6%）。㎡単価中央値は114.1万円/㎡で、前月より約5.3万円/㎡下回る水準
• 前月比で最も動いたのは間取り別「1R」で、4件→2件に減少（−50.0%）。ただし2件は少数の参考値で、傾向として眺める程度のサンプル数
• 構造別「鉄骨造」の中央値が8,680万円→2,880万円（−66.8%）。こちらも11件と少なめで、掲載物件の入れ替わりによる振れと見るのが妥当
• 築年の断層が鮮明。旧耐震（1980年以前）4,198万円に対し2020年以降は1億5,500万円で、差はおよそ1億1,300万円
• 旧耐震は652件＝29.7%（前月27.6%、+2.1ポイント）。中野区の掲載在庫の約3割が1981年6月の新耐震基準より前の建物
• 駅徒歩11〜15分の中央値7,200万円が、徒歩1〜5分の6,780万円を上回る逆転。徒歩帯より築年と面積が効いている
• 掲載終了までの期間は中央値15日（安めの4分の1は7日、長い側は44日）。動きの速い在庫を目視で追い切るのは現実的でない

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 6,880万円
• ㎡単価中央値: 114.1万円/㎡
• 中央値の前月比: -1.6%
• 集計件数: 2194件（13サイト）
• 掲載期間の中央値: 15日

今月のトップ3変化（前月比）

「1R」表記が4件→2件へ。コンパクト在庫の入口が細っている

当サービスの集計では、間取り別の1R表記が前月4件から今月2件へ減った（−50.0%）。2件は少数の参考値なので価格の議論には使えないが、注目したいのは1K/1DKも65件→61件と横ばい〜微減で、単身向けの最小レンジ全体が薄いことだ。推測だが、この層は総額が小さく買い手の意思決定が速いため在庫として滞留しにくい可能性がある（確証なし）。狙う人は掲載直後の初動勝負になる。

鉄骨造の中央値が8,680万円→2,880万円。母数11件の振れと読む

本集計の構造別で、鉄骨造の中央値が前月8,680万円から今月2,880万円へ（−66.8%）。ただし件数は14件→11件で、傾向として見る程度のサンプルだ。今月の鉄骨造は築年中央値1974年・面積中央値41.41㎡と、古く小さい住戸に寄っている。価格が下がったのではなく、並んでいる物件の顔ぶれが入れ替わったと読むのが素直だろう。構造欄の表記そのものが物件によって粗い点も割り引きたい。

4LDK以上が31件→47件（+51.6%の増加）。広さの選択肢が一気に増えた

当サービスが収集したデータで最も実務的なのがここ。4LDK以上が前月31件から47件へ（+51.6%の増加）、3LDKも318件→420件（+32.1%の増加）と伸びた。4LDK以上の中央値は1億2,000万円、面積中央値86.47㎡。ファミリー向けの比較検討がしやすい月になった一方、3LDKの中央値は8,680万円→8,990万円と上がっている。件数増と価格上昇が同時に起きており、単純な買い手優位とは言い切れない。

東京都中野区 中古マンションの中古市場の輪郭（当サービス集計）

まず全体像から。当サービスが13サイトから収集した2,194件は、掲載元の内訳でSUUMO 639件、LIFULL HOMES 452件、athome 424件が三本柱で、以下、三井のリハウス177件、ノムコム143件、東急リバブル129件、センチュリー21 91件、ピタットハウス42件、長谷工の仲介27件、住友ステップ24件、大京穴吹不動産21件、HOME4U 21件、大和ハウス4件と続く。サイトごとに掲載物件の性格は大きく違い、athomeは面積中央値43.9㎡・築1984年で価格中央値4,480万円、対して長谷工の仲介は築2011年・66.0㎡で9,800万円。同じ区の同じカテゴリでも、どのサイトを見ているかで「相場観」が二倍近くずれる。13サイトを横断して初めて輪郭が出るのはこのためだ。

価格はどこに溜まっているか

価格中央値は6,880万円、平均は7,960万円。平均が中央値を1,000万円以上上回るのは、高値の裾を長く引いた分布だからで、最上層は4億8,000万円、最安層は600万円まで開いている。下位5%ラインは1,992万円、上位5%ラインは1億7,601万円。実務的な検討レンジは下位の目安4,480万円から上位の目安9,480万円のあいだで、㎡単価中央値は114.1万円/㎡。500万円刻みの分布では7,000〜7,500万円台に172件、6,000〜6,500万円台に168件、3,500〜4,000万円台に124件と、山が二つに割れている。前者が新耐震以降のファミリー向け、後者が旧耐震・コンパクト層という二層構造の姿だ。

掲載の入れ替わりは速い

期間中の新規掲載は1,446件、掲載終了は1,211件。週次では7月26日週の新規457件・終了444件がピークで、月末に向けて出入りが加速した（8月2日週は集計途中）。掲載終了までの期間は中央値15日、短い側は7日、長い側でも44日。つまり本集計の在庫の半分は、二週間で画面から消える。

築年帯別の相場と価格の断層

東京都中野区の中古マンションには、はっきりとした築年の断層がある。当サービスが13サイトから収集した2,194件を築年帯で切り分けると、最も古い層と最も新しい層の中央価格差は1億円を超えてしまう。

築年帯ごとの中央価格

旧耐震の4,198万円から2020年以降の1億5,500万円まで、差はおよそ1億1,300万円。面積はほとんど変わらないのに価格が3.7倍になる。単価で見ても、2020年以降は旧耐震の約2.5倍の水準にある。

境界線の前後で何が起きているか

1981年6月施行の新耐震基準を挟むと、中央値は4,198万円→6,990万円で+2,792万円。2000年4月の品確法（住宅の品質確保促進法、10年瑕疵保証の義務化）を挟むと6,990万円→8,498万円で+1,508万円。2009年の長期優良住宅認定制度以降にあたる2010年代は1億430万円で、さらに+1,932万円積み上がる。段差の高さは新耐震の境界が最も大きい。

間取りを重ねると解像度が上がる。3LDKは旧耐震6,280万円、新耐震8,480万円、2000年代8,680万円、2010年代1億1,880万円、2020年以降1億5,800万円と素直に階段を上る。ところが1LDKは2010年代6,999万円に対し2020年以降が5,580万円で逆に下がる。推測だが、新しい層のコンパクト住戸は専有面積が絞られており、総額が抑えられている可能性がある（確証なし）。構造との重ね合わせでは、2020年以降のSRC造が9件・中央値1億9,980万円、RC造が25件・1億450万円。少数サンプルながら、規模の大きい建物ほど価格帯が跳ね上がる関係が見える。

旧耐震が3割という重み

本集計で旧耐震は652件、全体の29.7%。前月の27.6%から+2.1ポイント増えた。築年中央値は1972年で、価格中央値4,198万円、安い側は3,099万円。ここが中野区の「入口価格」を作っている一方、旧耐震は住宅ローンの融資年数が短くなりやすく、金融機関によって扱いが分かれる。地震保険料の割引（耐震等級・免震建築物割引など）も適用しづらい。安く見えても月々の返済負担や保険コストで差が縮む場面があり、価格だけで比較すると足元をすくわれる領域だと言える。

間取り・構造別の相場

3LDKの中央値は8,990万円、1LDKは5,290万円。当サービスが集めた同じ中野区の中古マンションでも、間取りが二つ違うと3,700万円動く。

主要間取りの顔ぶれ

（1Rは2件のみで、少数の参考値として表からは外した）

ボリュームゾーンは2DK/2LDKの508件と3LDKの420件で、この二つで本集計の主要間取りの過半を占める。エリア概要では中野区は単身・DINKs向けの1K/1LDK供給が多いエリアとして知られるとされているが、今回並んでいる在庫はむしろファミリーサイズが主役だ。1K/1DKは中央値3,380万円で利回り中央値3.71%、1LDKは5,290万円。投資目線の入口は依然コンパクト帯にある。

構造別の相場

構造別ではRC造180件が中央値7,980万円（築年中央値2003年）、SRC造55件が6,880万円（築1974年）。数字だけ見るとSRCが安いが、これは築年が30年近く古いためで、構造そのものの評価差ではない。SRC造は前月41件→55件（+34.1%の増加）と在庫が膨らみ、中央値も6,480万円→6,880万円へ上がった。鉄骨造は11件・中央値2,880万円だが、サンプルが少なめなので傾向として見る程度に留めたい。木造は1件のみ。

実務的な差として、SRC造は柱・梁に鉄骨を組み込むため大スパン・高層に向き、遮音や揺れの体感で有利とされる一方、RC造でも近年の物件は断熱・サッシ性能が上がっており、2000年以降の物件では住み心地の差が構造よりも仕様と管理状態で決まる場面が多い。内見では躯体の種類より、共用部の修繕履歴と長期修繕計画の有無を先に確認したい。

タワー・低層と管理費の話

エリア概要では、中野区内は大規模タワーマンションの供給自体が他区に比べ少ないとされている。実際、本集計で1億4,980万円を超える上位10%層は築年中央値2024年・面積中央値75.85㎡で、超高層一択ではなく新しめの中規模物件が中心という構成だ。区特有のマンションブランドの集積傾向、管理費・修繕積立金の典型額については公開情報が未確認のため、ここでは数字を置かない。個別物件で積立金の残高と㎡あたり単価を必ず確認する、という原則論に留める。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外にも、駅から遠いほうが高い。本集計の駅徒歩帯別中央値は、徒歩1〜5分が6,780万円（788件）、6〜10分が6,880万円（1,132件）、11〜15分が7,200万円（203件）。徒歩11〜15分が最も高い。

カラクリは築年と面積にある。徒歩1〜5分の築年中央値は1993年・面積55.0㎡、対して11〜15分は築2009年・60.0㎡。駅前には旧耐震のコンパクト住戸が多く残り、少し離れたエリアに新しめのファミリー物件が並ぶ、という供給の地層差がそのまま価格に出た形だ。前月比では11〜15分が6,490万円→7,200万円（+10.9%の上昇）と伸び、件数も171件→203件と増えている。徒歩1〜5分は823件→788件と減りつつ6,490万円→6,780万円へ。徒歩16〜20分は8件のみで、参考値として4,850万円。

町丁別に見ると差はもっと大きい

地区別で頭一つ抜けるのが中野（435件、中央値1億600万円、築年中央値2014年、64.57㎡）。次に上鷺宮（74件、8,980万円、80.98㎡）、南台（92件、8,480万円）、松が丘（113件、7,299万円）と続く。一方で上高田は84件・4,480万円、江古田は95件・6,790万円、本町・東中野・中央はいずれも6,480万円で並ぶ。同じ区内で中野と上高田の中央値差は6,000万円を超える。

中野が突出しているのは築年の新しさと表裏で、上鷺宮は面積の広さが総額を押し上げている構図だ。上高田は逆に面積中央値47.89㎡・築1990年で、利回り中央値4.01%と本集計の地区別で最も高い。単身・投資目線なら注目したいゾーンである。

交通面では、中野駅はJR中央線快速・中央総武線各駅停車と東京メトロ東西線の直通運転が使え、新宿までJR中央線快速で約4〜5分、東京駅まで約20分前後。ほかに東中野駅（都営大江戸線併設）、中野坂上駅（丸ノ内線・大江戸線）、新中野駅、西武新宿線の沼袋・野方・都立家政・鷺ノ宮といった駅が区内に散り、路線ごとに価格の谷が生まれる。エリア概要では中野四丁目新北口地区（中野サンプラザ跡地を含む）の再開発計画が周辺の資産性向上要因としてしばしば言及されるとされているが、着工・竣工時期などの最新進捗は公開情報未確認のため、本集計の価格差と直接結び付けることは避けたい。

リスク要素と注意ポイント

安さの正体を先に確認しておきたい。当サービスが収集した2,194件のうち、旧耐震（1981年6月の新耐震基準より前）は652件で29.7%。前月の27.6%から+2.1ポイント増えており、中野区の掲載在庫の約3割が旧耐震という構図は今月さらに濃くなった。

旧耐震の中央値は4,198万円で、全体の6,880万円より2,682万円安い。ただしこの差は「お得」の全額ではない。旧耐震は住宅ローンの融資年数が短く設定されやすく、金融機関によって取扱いが分かれる。返済期間が短くなれば月々の負担は跳ね上がるし、フラット35のような制度融資では適合証明の取得が前提になる。地震保険の耐震・免震関連の割引も適用しづらい。中古で1981年前後の物件を比べるときは、必ず「築年数」ではなく「建築年」で判定することが要る。1985年築なら新耐震である。

そのほかのリスク表示では、借地権が11件（0.5%）。件数は少ないが、借地権物件は地代・承諾料・ローン付けの制約があり、価格が周辺より明確に安く出る。再建築不可と告知事項の表示はいずれも0件だったが、これは「掲載データの表記上ゼロ」であって、区内にそうした物件が存在しないことを意味しない。エリア概要では、中野区は木造住宅密集地域を抱え、幅員4m未満の細街路に接する再建築不可・接道不良物件が一定数存在するとされる、と整理されている。区全体での比率は公開情報未確認だ。マンションであっても敷地の接道条件は建替え時の前提を左右するため、重要事項説明での確認は省けない。

水害・地震のリスクについては、区内を神田川・妙正寺川が流れ、過去に豪雨時の浸水被害が報告された地域があるとされるが、最新のハザードマップ上の位置付けや東京都の地域危険度測定調査の町丁目別評価の具体的な数値は、いずれも公開情報未確認である。ここは推測で埋めず、購入前に区のハザードマップと都の調査結果を自分で開くべき箇所と割り切りたい。

最後に内見時の実務。修繕積立金の積立状況と長期修繕計画の有無、線路沿い物件の騒音・振動、そして接道状況。この3点はエリア概要でも中野区の確認事項として挙げられている。本集計の旧耐震652件という厚みは、裏返せば「管理と耐震の見極めができる人にだけ価格差が味方する市況」ということだ。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ区内で、2,930万円と1億4,980万円が並んでいる。当サービスが集めた2,194件を価格順に切り出すと、下位10%層（211件）の境界は2,930万円、上位10%層（211件）の境界は1億4,980万円だった。

下位10%層の顔ぶれは、築年中央値1978年・面積中央値28.3㎡・駅徒歩中央値8分。旧耐震のコンパクト住戸が主役だ。前月の境界2,980万円からは−50万円で、ほぼ横ばい。この層は自己居住なら管理状態と耐震の見極め、投資なら賃料の取れる立地かどうかが勝負で、価格が安いこと自体が理由にはならない。逆に、上高田（利回り中央値4.01%）や1K/1DK（同3.71%）のような数字を見ると、コンパクト帯には収益目線の合理性が残っていることも分かる。

上位10%層は築年中央値2024年・面積中央値75.85㎡・駅徒歩中央値6分。ほぼ新築同然の広めのファミリー住戸だ。境界は前月1億5,800万円から1億4,980万円へ（−5.2%）下がり、上位5%ラインも1億8,660万円→1億7,601万円と縮んだ。高値帯の裾がわずかに引っ込んだ月と読める。狙う層にとっては、比較対象が増えたぶん交渉の余地を探しやすい局面かもしれない。

二週間で半分が消える在庫を、どう追うか

ここで冷静に見ておきたいのが回転の速さだ。期間中に掲載終了した1,025件について、掲載から終了までの期間は中央値15日。安めの4分の1は7日で消え、長い側でも44日。そして今月の新規掲載は1,446件——1日平均で50件近くが新たに現れている。人間が13サイトを毎日巡回して、価格変更まで含めて差分を取るのは現実的ではない。「先週見たときは無かった」という物件が、実は3日前に出て今日消えた、という取りこぼしが構造的に起きる。だから条件を先に決め、機械に見張らせる。中野区の数字は、その必要性をかなり露骨に示している。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都中野区の中古マンションの中古相場はいくら?

当サービスの集計では、13サイトから収集した2,194件（2026年7月5日〜8月4日）の価格中央値は6,880万円、平均は7,960万円です。検討レンジの目安は下位の4分の1が4,480万円、上位の4分の1が9,480万円。最安層は600万円、最上層は4億8,000万円まで開いており、㎡単価中央値は114.1万円/㎡です。なお表示価格は売出時点の価格で、成約価格ではありません。

Q2. いまは買い時ですか?

当サービスの集計では、価格中央値は前月6,990万円→今月6,880万円（−1.6%）、㎡単価中央値も前月より約5.3万円/㎡下回りました。上位10%の境界も1億5,800万円→1億4,980万円（−5.2%）と縮んでいます。一方で3LDKは中央値8,680万円→8,990万円へ上がっており、価格が一律に下がったわけではありません。件数の増えた3LDK・4LDK以上は比較しやすい局面、コンパクト帯は在庫が薄い局面、という読み方が実務的です。

Q3. 旧耐震物件の流通量はどのくらいですか?

当サービスの集計では、旧耐震（1981年6月の新耐震基準より前）は652件で全体の29.7%を占めます。前月の27.6%から+2.1ポイント増えました。中央値は4,198万円、築年中央値1972年、面積中央値53.0㎡。全体中央値より2,682万円安い代わりに、住宅ローンの融資年数が短くなりやすく、地震保険の耐震関連割引も使いにくい点を織り込んで比較する必要があります。

Q4. ㎡単価が高くなるのはどんな条件ですか?

当サービスの集計で単価が明確に高いのは築年の新しさです。2020年以降の物件の単価は旧耐震層の約2.5倍の水準にあり、集計全体の㎡単価中央値114.1万円/㎡を大きく上回ります。地区別では中野（435件、中央値1億600万円、築年中央値2014年）が最上位。逆に駅徒歩の近さは単価に素直に効いておらず、築年・面積・地区の組み合わせが単価を決めている構図です。

Q5. 駅徒歩による価格差はどれくらいありますか?

当サービスの集計では、徒歩1〜5分が中央値6,780万円（788件）、6〜10分が6,880万円（1,132件）、11〜15分が7,200万円（203件）と、遠いほうが高い逆転が出ています。徒歩1〜5分の築年中央値が1993年、11〜15分が2009年という築年差が主因です。徒歩16〜20分は8件のみで、参考値として4,850万円。駅距離だけで割安・割高を判断できないエリアだと言えます。

Q6. 今月の中野区で、ファミリー向けを探すなら何を見るべきですか?

当サービスの集計では、3LDKが前月318件→420件（+32.1%の増加）、4LDK以上が31件→47件（+51.6%の増加）と、広い住戸の選択肢が一気に増えました。3LDKの中央値は8,990万円・面積中央値72.4㎡、4LDK以上は1億2,000万円・86.5㎡。ただし3LDKの中央値は前月より310万円上がっています。件数が増えた今月は「同条件で3件並べて比べる」ことが可能な月で、上鷺宮（74件、8,980万円、80.98㎡）のような広め在庫の多い地区から当たるのが効率的です。

Q7. 狙いの条件で東京都中野区の中古マンションの新着を毎日追うには?

当サービスの集計基盤をそのまま使えます。物件ウォッチはLINEで友だち追加し、「東京都中野区 マンション」と送るだけで監視が始まります。このエリア×カテゴリでは13サイト（athome、センチュリー21、大京穴吹不動産、大和ハウス、長谷工の仲介、HOME4U、LIFULL HOMES、東急リバブル、ノムコム、ピタットハウス、三井のリハウス、住友ステップ、SUUMO）を15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了をLINEに通知します。エリア・予算・築年・面積・利回りなどの複合条件で絞り込み可能。無料プラン（24時間遅延、1監視）があり、リアルタイム通知やAI分析付きは¥980/月からです。掲載終了までの期間が中央値15日という回転の速さを考えると、通知の遅延幅は実務的な差になります。

2026年8月のハイライトと注意点

今月いちばんの発見は、価格が−1.6%緩んだことではない。並んでいる物件の性格が入れ替わったことだ。当サービスが13サイトから収集した2,194件のうち、旧耐震は652件（29.7%、前月比+2.1ポイント）に増え、3LDKは420件（+32.1%の増加）、4LDK以上は47件（+51.6%の増加）。逆に1R表記は2件まで細り、1K/1DKも61件と薄い。安い入口と広い上物が同時に増え、中間のコンパクト帯が抜けた月、と要約できる。結果として全体の中央値6,880万円は下がったのに、3LDKの中央値は8,990万円へ上がった。「相場が下がった」と一括りにできない典型例だ。なお本集計の価格はいずれも売出時点の表示価格で、成約価格ではありません。また同一物件が複数サイトに掲載されている場合はそれぞれ1件として数えているため、件数は実在の住戸数より多く出ます。この2点を踏まえたうえで、変化の方向だけを読むのが正しい使い方です。

本レポートは、物件ウォッチが 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 2194件（2026-07-05 〜 2026-08-04）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・長谷工の仲介・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブルなど13サイトを横断して収集した2026年8月5日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都中野区 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。