鉄骨造の掲載が1ヶ月で約4.7倍に急増 | 東京都中野区 中古マンション 中古相場分析【2026年7月版】— 2092件集計

最終更新: 2026年7月6日 | 2,092件・13サイトのデータに基づく

「先月まで3件しかなかった構造区分が、今月は14件」——そんな変化が、東京都中野区 中古マンションの掲載データに起きている。13サイトから集めた2092件を当サービスが集計したところ、価格中央値は6,990万円とほぼ横ばいながら、構造・築年・駅徒歩の内訳では地殻変動と呼びたくなる動きが見えた。2026年6月6日〜7月6日の1ヶ月分のデータから、その正体を掘り下げる。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ2092件、期間2026-06-06〜2026-07-06
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 追加の注意点: 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません／同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービス集計の価格中央値は6,990万円、㎡単価中央値は119.4万円/㎡。前月比ではほぼ横ばい（+10万円）だが、上位ラインは1億8,660万円まで押し上がった
• 最も目立つ変化は構造別「鉄骨造」の掲載が3件→14件に急増（前月比+366.7%）。中央値も3,330万円→8,680万円へ大きくシフト
• 築年帯では「2020年以降(新省エネ基準)」が218件→326件に増加（+49.5%）、中央値も1,490万円上昇し1億3,980万円に
• 駅徒歩11〜15分の掲載は250件→171件に減少（−31.6%）、中央値も1,990万円下がって6,490万円
• 旧耐震（1980年以前）の掲載は全体の27.6%を占め、なお一定のボリュームを維持
• 掲載終了までの中央値は20日。狙いの物件を逃さないための日々の監視が現実的な選択肢になる

今月のトップ3変化（前月比）

当サービスが毎月同じ条件で集計を続けているからこそ見える「変化の速度」。今月とりわけ目を引いた3つを、影響度の高い順に見ていく。

構造別「鉄骨造」の掲載が3→14件に急増

前月はわずか3件だった鉄骨造の掲載が、今月は14件に増加（前月比+366.7%）。中央値も3,330万円から8,680万円へと大きく切り上がった。サンプルがまだ少なめ（参考値として見る水準）なので断定はできないが、仮説として、比較的築浅で価格帯の高い物件がまとまって市場に出た可能性が考えられる。件数の推移は来月以降も追いたいポイントだ。

築年帯「2020年以降」の掲載が218→326件に増加

築2020年以降の新省エネ基準物件は、前月218件から今月326件へと+49.5%の増加。中央値も1490万円上昇し1億3,980万円となった。エリアプロフィールに示されている中野駅新北口駅前エリアの再開発計画（着工・竣工の具体スケジュールは未確認）とは直接の因果関係は確認できないが、築浅在庫の積み上がりが価格帯全体を押し上げている構図は数字から読み取れる。

駅徒歩「11〜15分」の掲載が250→171件に減少

一方で駅から少し離れたゾーンは様子が違う。駅徒歩11〜15分の掲載は250件から171件へ−31.6%の減少、中央値も8,480万円から6,490万円へと1,990万円下がった。仮説だが、この価格帯・距離帯の物件が比較的短期間で入れ替わっている可能性があり、掲載期間の短さが件数の見かけ上の減少に影響しているとも考えられる。

東京都中野区 中古マンションの中古市場の輪郭（当サービス集計）

まずは全体像から押さえたい。今回の集計対象は2092件、これは athome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・長谷工の仲介・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブル・ノムコム・ピタットハウス・三井のリハウス・住友ステップ・SUUMOという主要13サイトを横断した数字だ。

集めた2092件の内訳

サイト別ではSUUMOが587件、athomeが511件、LIFULL HOMESが393件と大手ポータル3サイトで過半数を占める。一方、三井のリハウスや東急リバブルなど仲介大手も100件超を提供しており、価格帯の厚みに寄与している。サイトごとの中央値を見ると、三井のリハウスが8,680万円、長谷工の仲介が8,230万円とやや高め、大京穴吹不動産は5,669万円と控えめな水準にある。取り扱う物件層の違いが表れていると読める。

価格はどこに集中しているか

当サービス集計全体での価格中央値は6,990万円、平均は8,401万円。平均が中央値より高いのは、高額帯に裾を引いた分布であることを示している。下位5%ラインは2,180万円、上位5%ラインは1億8,660万円。下位の目安（安めの4分の1）は4,873万円、上位の目安（高めの4分の1）は1億円で、この範囲に半数の物件が収まる計算だ。最安値は690万円、最高値は4億8,000万円と、実に約70倍の開きがある。㎡単価の中央値は119.4万円/㎡で、前月の115.47万円/㎡から+3.93万円/㎡の上昇が見られた。

掲載開始・掲載終了の動き

期間中の新規掲載は1,635件、掲載終了は1,018件で、新規が終了を上回るペース（新規÷終了の比率は約1.61倍）となっている。週別では6月6日週に639件の新規が集中し、7月4日週（観測期間の一部）はまだ集計途中のため件数が少ない点に留意したい。全体としては活発な入れ替わりが続いている印象だ。

築年ごとの相場と「価格の断層」（当サービス集計）

東京都中野区 中古マンションには、はっきりとした築年の断層がある。同じ広さの部屋でも、いつ建てられたかで価格が2倍以上変わることも珍しくない。

築年帯ごとの中央価格

新耐震基準・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

新耐震基準（1981年6月施行）の前後で見ると、旧耐震4,490万円から新耐震6,930万円へ2,440万円の差。品確法（住宅の品質確保促進法、2000年施行、10年瑕疵保証義務化）の前後では6,930万円から8,680万円へ1,750万円の差が生じている。さらに2010年代以降は1億690万円、2020年以降は1億3,980万円と上昇が続き、築年が新しくなるほど価格の伸びが加速している構図が見える。

間取り別に重ねると、2020年以降築の3LDKは中央値1億5,800万円、同じ2020年以降の1LDKは5,480万円と、間取り差だけで1億円以上の開きがある。一方1980年以前の3LDKは6,280万円にとどまり、築年と間取りの掛け合わせで価格帯が大きく変わることが分かる。構造別でも、2020年以降のSRC造は1億8,240万円、同時期のRC造は6,450万円と、構造の違いだけで1万円以上/㎡単価が動いている印象だ。

旧耐震物件の比率と影響

今回のリスク要素の比率を見ると、旧耐震（1980年以前築）の掲載は578件で全体の27.6%を占める。これは決して少ない数字ではなく、東京都中野区 中古マンションを検討する上で避けて通れない論点だ。旧耐震物件は住宅ローンの審査や融資年数で不利になりやすいとされ、地震保険料や将来の修繕費負担にも影響しうる。価格の安さに惹かれる場合は、耐震診断の有無や管理組合の修繕計画を必ず確認したい。

間取り・構造別の相場（当サービス集計）

3LDKの中央値は8,680万円。同じ中古マンションでも、1LDKなら5,480万円と3,200万円もの差がつく。間取りと構造、それぞれの顔ぶれを見ていこう。

主要間取りの顔ぶれ

最も掲載件数が多いのは2DK/2LDKの474件で、全体の約4分の1弱を占める主力層。単身・DINKS向けの1LDKは223件と、前月の350件から127件減っており（−36.3%）、供給がやや細くなっている。

構造別の相場（RC・SRC・その他）

構造別ではRC造（鉄筋コンクリート造）が175件で中央値7,199万円、SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）は41件で6,480万円。RC造の方がSRC造よりやや高めなのは、RC造に築浅物件が多く含まれている影響と読める（SRC造の建築年中央値は1974年、RC造は2001年）。鉄骨造は14件と少数ながら8,680万円と高水準で、前述の急増トレンドと符合する。一般に構造の違いは耐震性・遮音性・断熱性に影響するとされ、内見時には管理組合の長期修繕計画とあわせて構造を確認しておきたい。

タワーマンション・低層マンションの位置づけ

エリアプロフィールでは、区内のタワーマンション供給自体が限定的である可能性が指摘されているが、具体的な件数や比率は未確認のため本稿では言及を控える。修繕積立金・管理費の典型値についても公開情報が確認できておらず、個別物件ごとの管理規約確認を推奨したい。

立地軸でみる相場（当サービス集計）

駅から歩く時間が数分違うだけで、価格はどう動くのか。意外にも、単純な「近いほど高い」ではない構図が見えてくる。

駅徒歩帯ごとの価格感

駅徒歩1〜5分は823件で中央値6,490万円、6〜10分は1,039件で7,290万円と、実は6〜10分帯の方が中央値が高い。これは6〜10分帯に築浅・大型物件が多く含まれている影響と考えられる。11〜15分は171件で6,490万円、16〜20分は8件（参考値の少数サンプル）で4,725万円と、遠くなるほど価格が下がる傾向は保たれている。㎡単価で見ると1〜5分が114.73万円/㎡、11〜15分が136.47万円/㎡と、駅距離と㎡単価が必ずしも比例しない点も興味深い。

町丁・地区での偏り

町丁別では「中野」が418件で中央値1億2,490万円と突出して高く、次いで「中央」166件・8,680万円、「南台」100件・8,089万円が続く。一方「東中野」293件・6,480万円、「本町」265件・5,998万円は中野駅周辺よりも控えめな水準だ。中野駅周辺は商業・業務機能の集積が進む一方、駅から離れるほど純住宅地の色合いが強まるという同心円構造がエリアプロフィールでも一般論として説明されており、今回の集計値もこの構図と整合する印象だ。

リスク要素と注意ポイント

安さの裏に何が隠れているか。中古マンション選びで見落としがちなリスクを、データと一般的知見の両面から整理する。

当サービス集計のリスク要素の比率

今回のリスク要素の比率は、旧耐震27.6%（578件）、再建築不可0%（0件）、借地権0.3%（6件）、告知事項0.1%未満（1件）。再建築不可の掲載が0件だったのは今回の特徴で、中古マンションという区分所有の性質上、戸建てに比べてこの種のリスクが表面化しにくい面もある。一方で旧耐震の比率は3割弱と無視できない水準にあり、価格の安さだけで判断せず、耐震診断の有無や管理組合の対応状況を確認する姿勢が欠かせない。

立地に固有のリスク

エリアプロフィールでは、神田川流域を含むため内水氾濫リスクについて区のハザードマップ確認が望ましいとされているが、具体的な浸水想定区域や液状化リスクの評価値は確認できていない。購入検討時は自治体公表のハザードマップを個別に確認することを推奨したい。

規制・条例で抑えるべき点

用途地域の具体的な構成比率や容積率の標準値は公開情報として確認できていない。定性的には、駅周辺が商業系、それ以外が住居系用途地域という一般的な同心円構造が想定されるが、個別物件の用途地域・容積率は登記簿や重要事項説明書で必ず確認したい。内見時には管理状態、共用部の劣化具合、修繕履歴、周辺環境の昼夜差といった一般的なチェック項目に加え、旧耐震物件では耐震診断結果の有無を必ず尋ねるべきだろう。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるか、当サービス集計の分布から見ていく。

下位10%：2,980万円以下に並ぶ物件

価格下位10%の境界は2,980万円、該当件数は202件。この層の建築年の中央値は1974年、専有面積中央値は28.62㎡、駅徒歩の中央値は6分。築古・コンパクトな物件が中心で、リノベーション前提の実需層や、投資目的で購入を検討する層に向いている価格帯と読める。旧耐震に該当する可能性が高い築年であることも踏まえ、融資条件は事前に金融機関へ確認したい。

上位10%：1億5,800万円以上に並ぶ物件

一方、価格上位10%の境界は1億5,800万円、該当件数は202件。建築年の中央値は2024年、専有面積中央値は75.85㎡、駅徒歩の中央値は6分と、下位層と同じ駅距離ながら築年・広さで大きく差がついている。築浅・広め・高額という組み合わせは、ファミリー層や資産性重視の購入層に向いた価格帯と考えられる。

本稿で描いた分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って監視するフェーズに入る。掲載終了までの中央値は20日というスピード感を踏まえると、狙いの物件を取りこぼさないためには、日々の自動的なチェックが欠かせない局面だと言える。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都中野区 中古マンションの中古相場はいくらですか？ 当サービスの集計では、価格中央値は6,990万円、㎡単価中央値は119.4万円/㎡です。ただし築年帯によって4,490万円〜1億3,980万円まで大きく幅があり、単純な「相場」という一言では語れない分布になっています。

Q2. 東京都中野区 中古マンションの買い時はいつですか？ 本集計では前月比の価格中央値はほぼ横ばい（+10万円）でしたが、上位ラインは大きく上昇しました。築浅物件の掲載増加が価格帯全体を押し上げている局面とも読め、狙う築年帯によってタイミングの判断は変わってきます。

Q3. 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？ 当サービスの集計では、1980年以前築（旧耐震）の掲載が全体の27.6%を占めています。中央値は4,490万円と割安ですが、住宅ローンや保険面での制約を事前に確認する必要があります。

Q4. 東京都中野区 中古マンションで㎡単価が高いのはどんな条件ですか？ 本集計では2020年以降築の物件が213.24万円/㎡と最も高く、1980年以前築の83.45万円/㎡と比べて2倍以上の差があります。町丁別では「中野」が189.46万円/㎡と最も高い水準でした。

Q5. 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？ 当サービスの集計では、駅徒歩6〜10分帯が中央値7,290万円と最も高く、11〜15分帯は6,490万円まで下がります。ただし㎡単価では11〜15分帯の方が高い場合もあり、駅距離だけでは判断できない点に注意が必要です。

Q6. 今月「鉄骨造」の掲載が急増したのはなぜですか？ 本集計では鉄骨造の掲載が前月3件から14件に増えましたが、サンプルがまだ少なめのため断定的な理由は分かりません。今後数ヶ月の推移を継続して観測する必要がある変化です。

Q7. 狙いの条件で東京都中野区 中古マンションの新着を毎日追うには？ 当サービス（物件ウォッチ）は、athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMOの13サイトを15分間隔で自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「新耐震×駅徒歩10分以内」のような複合条件も設定可能で、無料プランなら24時間遅延版で試せます。本稿で見た「掲載終了まで中央値20日」という流通速度を考えると、自動追跡は有力な選択肢と言えるでしょう。

2026年7月のハイライトと注意点

今月最大の特筆点は、構造別「鉄骨造」の掲載件数が前月比+366.7%という急増を見せたこと、そして築2020年以降の新省エネ基準物件が+49.5%増加し、価格中央値を1億3,980万円まで押し上げたことだ。一方で駅徒歩11〜15分帯は−31.6%の減少と、立地帯によって明暗が分かれる1ヶ月だった。全体の価格中央値自体は6,990万円と前月からほぼ横ばいだが、内訳を見ると決して静かな1ヶ月ではなかったことが分かる。なお、表示価格は売出時点のものであり実際の成約価格ではない点、同一物件が複数サイトに重複掲載されている場合がある点は、集計の性質上の制約として留意したい。

本レポートは、物件ウォッチが13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した2092件の掲載データに基づく集計です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではありません。対象期間は2026年6月6日〜7月6日、次回更新は翌月を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・長谷工の仲介・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブルなど13サイトを横断して収集した2026年7月6日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都中野区 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。