築年で2.5倍、街で1.7倍 — 葛飾の『価格断層』をどう読むか | 東京都葛飾区 中古マンション 中古相場分析【2026年6月版】— 1152件集計

最終更新: 2026年6月4日 | 1,152件・13サイトのデータに基づく

築40年と築5年で、同じ葛飾区の中古マンションの値段はざっくり3倍違う。新小岩で4,280万円、新宿（葛飾区新宿）で7,980万円。これは別の市場ではない、同じ区の中の話だ。本稿は、当サービスが13サイトから2026年5月5日〜6月4日に集めた東京都葛飾区 中古マンション1,152件を母集団に、価格の「断層」がどこで起きているかを読み解く。立石北口の再開発が本体工事に入り、金町ではMARK ISの開業効果が一巡したいま、データはどんな顔をしているか。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 1,152件、期間 2026-05-05 〜 2026-06-04
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 観測期間が短いため、新着・掲載終了の件数比較は参考程度にご覧ください
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています

TL;DR / 今月の要点

• 当サービス集計1,152件の価格中央値は 4,280万円、㎡単価中央値 71.5万円。安めの4分の1ラインは2,980万円、高めの4分の1は5,980万円。
• 築年帯の断層が劇的。1980年以前2,490万円 → 2020年以降8,200万円と、世代を跨ぐと3.3倍の差。新耐震境界・品確法境界それぞれで1,000万円以上の段差。
• エリア別では新宿（葛飾区新宿）が中央値7,980万円で頭ひとつ抜け、白鳥2,780万円との差は約5,200万円。
• 旧耐震物件は 16.8%（193件） を占有。融資・地震保険・住宅ローン控除でのハンデが顕在。
• 流通の回転は速い。当期間に掲載終了した46件の在庫滞在は中央値5日。掲載確認から内見決断までの猶予がかなり短い。
• 上位10%層（7,980万円超）の中央築年は2021年、駅徒歩6分。下位10%層（2,180万円以下）の中央築年は1981年、駅徒歩8分。

🗞️ 今月のトピック

立石北口の再開発が、いよいよ「数字が動き出すフェーズ」に入った。 日本共産党葛飾区議団の2026年2月の代表質問によれば、立石駅北口再開発組合の総工事費は2025年2月の1,280億円から同年8月に1,307億円へ増加 している（出典: 日本共産党葛飾区議団 / jcp-katsushika.jp）。建設費高騰が反映された格好で、2022年12月の932億円から3年で約1.4倍。新築価格はこの工事費を回収するベースで設計されるため、2029年度竣工の710戸タワー（西街区）の分譲価格は周辺中古とのギャップを広げる可能性が高い。本サービス集計でも立石近接エリアの築古は2,000万円台後半に厚みがあり、新築完成後に「相対的な割安感」で動意づく余地は十分ある——というのが、いまの数字の置き場所として見える。

加えて 2026年3月26日付のはりき不動産コラムでは、立石北口再開発の着工と東棟（葛飾区新庁舎）・西棟（710戸タワマン）の構成が改めて整理されている （出典: センチュリー21はりき不動産 / c21hariki.com）。本サービス集計の中央値が築年に強く依存している現状からすれば、これら再開発の動きは数年スパンで構造を変えうる材料だ。

東京都葛飾区 中古マンションの中古市場の全体像（当サービス集計）

葛飾区の中古マンションは「平均的に高くなった」と語られがちだが、本サービス集計を分布で見ると、もっと粗い顔をしている。中心が4,280万円、左右に厚い裾——という、典型的な「下町＋築古ストック」の形だ。

集めた1,152件の内訳

母集団1,152件のうち、SUUMOが414件と最大、次いでLIFULL HOMES 280件、センチュリー21 117件と続く。13サイトの中央値はサイトによって3,480万円（センチュリー21）〜5,630万円（住友ステップ）まで割れているが、これは扱う築年帯の違いを映している。住友ステップの中央築年は2016年で築浅寄り、センチュリー21は1985年で築古寄りだ。

価格はどこに集中しているか

価格分布で最も件数が厚いのは2,500〜3,000万円台（128件）、続いて2,000〜2,500万円（124件）、4,000〜4,500万円（120件）。下位5%ラインは1,680万円で、葛飾区の戸建て下位帯と肩を並べる水準。上位5%は8,980万円で、平均（4,701万円）が中央値（4,280万円）より400万円ほど高いのは、1億円超の高額帯が裾を引いているため。歪度は3.9と、右に長い尾を持つ。㎡単価中央値は 71.5万円/㎡。70㎡換算で約5,000万円——LIFULL HOMESの売出し平均4,428万円（70㎡）（出典: LIFULL HOME'S マンション売却 / lifullhomes-satei.jp）に近い水準で、外部の集計とも整合する。

掲載開始・掲載終了の動き

期間中に新規掲載が1,376件、掲載終了が224件カウントされたが、週次の山が大きい（2026年5月19日の週に新規が突出）ため、観測期間の制約で参考扱いとする。一方、掲載終了した46件の在庫滞在は中央値5日、安めの4分の1ラインで3日、高めの4分の1で6.75日。これは「価格と築年が条件と合った瞬間に消える」スピード感で、内見アポを後ろ倒しすると物理的に追いつかないテンポと言える。なお「掲載終了」は成約とは限らず、価格変更や引き上げを含む。

築年ごとの相場と「価格の断層」

葛飾区の中古マンションには、築年ではっきりとした段差がある。漫然と「築古は安い」のではなく、新耐震基準（1981年6月施行）、品確法（住宅の品質確保促進法、2000年施行）、そして2010年代後半以降の省エネ強化——制度の節目が、そのまま値段の段差になっている。

築年帯ごとの中央価格

旧耐震→新耐震で +1,000万円、新耐震→品確法世代で +2,124万円、品確法→2010年代で +1,266万円、2010年代→2020年代で +1,320万円。世代を1つ跨ぐごとに千万円単位で価格が積み上がる構造だ。

新耐震基準・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

最も大きな段差は2000年（品確法）境界にある。10年瑕疵保証が義務化されたこの境界で、ファミリー向け3LDKの中央価格は1981〜1999年の4,280万円から2000〜2009年の5,598万円へ 約1,300万円ジャンプする。一方、専有面積も55.6㎡→74.2㎡へ広がる影響が大きい。㎡単価で見ても62.4→77.5万円と単独で約24%上昇しており、面積調整後でも段差は明瞭だ。

新耐震境界（1981年）も無視できない。旧耐震の3LDK中央値は2,695万円、新耐震の3LDKは4,280万円で +1,585万円。築古を狙う読者にとっては「築40年前後＝旧耐震」が当然ではなく、建築確認日が1981年6月以降かを物件ごとに確認する必要がある。1985年築なら新耐震、1980年築なら旧耐震という線引きだ。

旧耐震物件の比率と影響

1,152件のうち 旧耐震は193件（16.8%）。借地権物件は0.5%、再建築不可・告知事項は集計上0件だが、旧耐震の比率は無視できる規模ではない。住宅ローン控除の適用には耐震基準適合証明書か既存住宅売買瑕疵保険などが必要で、フラット35適合も別途条件が課される。地震保険の保険料も新耐震より高くつく。下位10%層（2,180万円以下）の中央築年が1981年と、ちょうど境界線上に並んでいるのは偶然ではなく、「旧耐震割安」と「適用外コスト」のせめぎあいが価格に染み込んでいる結果と読める（推測ラベル: 解釈）。

間取り・構造別の相場

3LDK中央値5,498万円、2DK/2LDK中央値3,498万円。同じ葛飾区でも、間取りひとつで2,000万円違う。これはファミリー需要の厚さとシングル需要の薄さが、そのまま価格に表れた格好だ。

主要間取りの顔ぶれ

3LDKが391件と最多で、葛飾区がファミリー一次取得層の主戦場であることを裏付ける。 イエシルでも「3LDKや4LDKなど広い部屋が人気の葛飾区。ファミリー層に人気が高いエリアのため、マンションの部屋数も多い傾向にある」と整理されている （出典: イエシル / ieshil.com）。1LDKは築古の割合が高く、中央築年1981年・㎡単価58.8万円と、ファミリータイプより面積効率が悪いのは「築古コンパクト物件で1LDK表記が多い」ことの裏返しと見える。

構造別の相場

構造データが取得できた件数は限られ、RC造48件・SRC造13件にとどまる（多くの掲載でこの欄が空欄のため）。RC造の中央値は4,980万円・中央築年2001年、SRC造は3,498万円・中央築年1983年。SRC造のサンプルは少ないため傾向としての読みに留めるが、SRCは高度成長期〜バブル期のやや古い大型マンションに多く、結果として中央価格が低めに出ている。

タワマン・低層マンションの位置づけ

葛飾区のタワー型マンションは、金町（プラウドタワー金町等）と新小岩、そして将来の立石・金町クロスに集中する。本集計でエリア別中央価格が突出する 新宿（葛飾区新宿、新小岩駅エリア含む）の7,980万円・中央築年2016年 は、新小岩近接の築浅タワー系がボリュームを稼いだ結果と読める。タワー型は管理費・修繕積立金の70㎡換算で月35,000〜55,000円が目安と、低層マンション（25,000〜40,000円）より割高で、保有コスト面の差は事前に織り込んでおきたい。

立地軸でみる相場

「駅徒歩5分以内ならプレミアム」は半分しか合っていない。本サービス集計で意外に目を引くのは、駅徒歩11〜15分帯の中央値が4,980万円と、5分以内（4,190万円）より高いことだ。

駅徒歩帯ごとの価格感

カラクリは築年と面積。徒歩1〜5分は築古コンパクト物件が多く、中央築年1989年・56㎡。一方、徒歩11〜15分には大規模ファミリー型の築浅（中央築年2003年・66㎡）が並ぶ。㎡単価で見ると逆転は解消し、1〜5分が75.3万円、11〜15分は70.9万円と駅近プレミアムは残っている。16〜20分帯で㎡単価53.2万円までガクッと落ちるのが、葛飾区の「駅徒歩のクリフ」と言える。

町丁・地区での偏り

エリア別の中央価格は、葛飾区内で1.7倍以上の差を生んでいる。上位3エリアは以下。

• 新宿（葛飾区新宿、新小岩駅エリア）: 98件、中央価格 7,980万円、中央築年2016年、㎡単価115.9万円
• 金町: 133件、中央価格 5,780万円、中央築年2000年、㎡単価69.3万円
• 亀有: 65件、中央価格 4,998万円、中央築年1994年、㎡単価70.9万円

逆に白鳥は2,780万円（中央築年1988年、47.7㎡）、青砥近隣の青戸も2,357.5万円が安めの4分の1ラインで、築古ストックの厚みがそのまま価格を抑えている。新宿エリアの突出は スムナラの分析でも「新小岩駅周辺で平米単価70万円台後半の高値圏を維持」と指摘されている （出典: スムナラ / sumnara.jp）通り、本サービス集計の㎡単価115.9万円も外部分析と整合的だ。

リスク要素と注意ポイント

葛飾区の中古マンションは、価格の安さの裏に3つの注意点が貼り付いている。旧耐震、水害、そして再開発前の建替えリスク。順に見ていく。

当サービス集計のリスク要素の比率

本集計で確認できたリスク要素の比率は次の通り。

• 旧耐震（1981年以前築）: 193件 / 1,152件 = 16.8%
• 借地権: 6件 / 1,152件 = 0.5%
• 再建築不可: 0件（記載確認できず）
• 告知事項: 0件（記載確認できず）

旧耐震16.8%は無視できない比率だ。住宅ローン控除は耐震基準適合証明書または既存住宅売買瑕疵保険の付保が条件で、フラット35適合にも耐震評価が必要。地震保険料率は新耐震より3〜5割高くつくケースが一般的で、保有コストに毎月数千円の差が出る。「相続で出てきた旧耐震を割安で買う」シナリオは、出口戦略（次の買い手への融資承継）まで含めて計算しないと、想定の利回りが立たない。

立地に固有のリスク（ハザード）

葛飾区は荒川・中川・江戸川に囲まれ、区の半分近くが東京湾の海面より低いゼロメートル地帯だ（出典: 葛飾区水害ハザードマップ）。新小岩駅南側の一部では最大浸水深3〜5mが想定され、1〜2階は水没の可能性がある。区内全般で液状化リスクも相対的に高い。本集計では1階・地下住戸かどうかは個別ページの確認が必要だが、ハザードマップ上の浸水深と当該住戸階数の関係は内見前に必ず照合したい。葛飾区は2025年3月に水害ハザードマップを改訂しており、高潮浸水想定区域図も2024年12月東京都公表版に更新されている（出典: 葛飾区公式サイト）。

規制・条例で抑えるべき点

葛飾区は準工業地域が四つ木・東四つ木・立石・堀切などで広く残り、住工混在エリアが多い。住宅地代表の用途地域では建ぺい率50〜60%、容積率150〜200%が標準。新小岩・立石・金町の再開発エリアでは容積率の特例運用が行われ、立石北口の高度利用地区では容積率算定基準620%まで引き上げられている。西新小岩5丁目地区のような防災街区整備地区計画エリアでは、将来的に建替えが進む可能性があり、現状の隣接環境が中長期で変わる。「いま静かな住宅地」が10年後も同じ顔とは限らないのが、葛飾区の特徴の一つだ。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるか。下位10%と上位10%の輪郭を見ると、葛飾区の中古マンション市場の「二極化」がよく分かる。

下位10%: 2,180万円以下に並ぶ物件

114件が並ぶ下位10%層の中央属性は、築年1981年（新耐震ぎりぎり）、専有面積37.6㎡、駅徒歩8分。コンパクトな築古、駅からそこそこ歩く、というプロファイル。 スムナラの分析でも「3,000万円以下の予算では青砥駅、お花茶屋駅、柴又駅周辺で2DK〜2LDKが狙い目で、特に築31年以上の物件は平均2,964万円と手頃」と整理されている （出典: スムナラ / sumnara.jp）。本集計の下位10%プロファイルと、外部のエントリー予算解説はかなり重なる。リノベ前提の自宅取得、または利回り7〜9%を狙う投資に向いた帯と読める。ただし旧耐震が混ざる確率が高いため、融資条件と出口戦略は要シミュレーション。

上位10%: 7,980万円以上に並ぶ物件

114件の上位10%層の中央属性は、築年2021年、専有面積70.4㎡、駅徒歩6分。新宿（葛飾区新宿）・金町・新小岩近接の築浅3LDKタワー系が中核を占める。 LIFULL HOME'Sのデータでは葛飾区のマンションは直近3年間で15.86%程度上昇しており、2年前→1年前で4.18%、1年前→今年で9.10%と加速 （出典: LIFULL HOME'S マンション売却 / lifullhomes-satei.jp）。上位10%帯はこの加速の恩恵を最も受けており、葛飾区平均が落ち着いていても、この帯だけは別の市況を生きている印象。資産性重視で立地・築年に妥協しない読者、または将来の立石・金町タワー新築までのつなぎを中古で確保したい読者向けの帯だ。

本稿で描いた分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って監視するフェーズに入る。中央値5日で消える物件群を見逃さないには、毎日の自動巡回が前提条件になる。価格上昇が加速している上位10%帯ほど、「内見アポを取った頃には消えている」テンポが速い——これは本集計の在庫滞在中央値が示す通りだ。

よくある質問

Q1. 東京都葛飾区 中古マンションの中古相場はいくらですか？ 当サービスの集計（1,152件）では、価格中央値が4,280万円、㎡単価中央値が71.5万円です。安めの4分の1ラインが2,980万円、高めの4分の1ラインが5,980万円。葛飾区内でも新宿エリア（葛飾区新宿）と白鳥では中央値で約5,200万円の差があり、エリア・築年・駅徒歩でかなり振れます。

Q2. 東京都葛飾区 中古マンションの買い時はいつですか？ 本集計だけで「いつ」を断言はできませんが、外部データでは葛飾区マンション価格が直近3年で15.86%、特に1年前→今年で9.10%上昇（出典: LIFULL HOME'S）と加速。立石北口の新築タワー（710戸）が2030年3月完成予定で、それまでは周辺中古に押し上げ圧力が継続するシナリオが描けます（推測ラベル: 解釈）。ただし旧耐震・水害リスク物件は別系統の値動きをします。

Q3. 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？ 本集計では193件、全体の16.8%が旧耐震（1981年以前築）に該当します。下位10%層（2,180万円以下）の中央築年が1981年なので、価格優先で探すと旧耐震に当たる確率は高くなります。住宅ローン控除・地震保険料・将来の出口（次の買い手の融資承継）まで含めた総コストで判断するのがおすすめです。

Q4. 東京都葛飾区 中古マンションで㎡単価が高いのはどんな条件ですか？ 本集計で㎡単価が突出するのは、新宿（葛飾区新宿）エリアの115.9万円/㎡、続いて新小岩エリアの85.1万円/㎡。築年帯では2020年以降が119.8万円/㎡で、2010年代の103.9万円/㎡と続きます。「新小岩近接 × 築浅 × 3LDK」の組み合わせが、㎡単価のプレミアム要因。

Q5. 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？ 本集計の㎡単価で見ると、徒歩1〜5分が75.3万円、徒歩16〜20分が53.2万円で 約29%の差。ただし中央価格では徒歩11〜15分（4,980万円）が徒歩1〜5分（4,190万円）より高く出ています。これは徒歩11〜15分帯に築浅・大規模ファミリー物件が偏在するためで、面積調整後の㎡単価で比較するのが筋です。

Q6. 立石の再開発で、いま立石近辺の中古マンションを買うのは得策ですか？ 本集計で立石エリアの中央値は確認できる範囲で築古寄りに厚みがあり、新築タワー（710戸、2030年3月竣工予定）との価格差は今後5年で広がる可能性があります。一方、 再開発組合の総工事費は2025年2月の1,280億円から同年8月に1,307億円へ増加 （出典: 日本共産党葛飾区議団）と建設費高騰が続いており、新築価格が想定を超えて高水準で出てきたら、中古へのスピルオーバーで上振れする余地もあります（推測ラベル: 解釈）。中長期保有想定なら検討価値はあり、短期転売は再開発スケジュールの遅延リスクを織り込む必要があります。

Q7. 狙いの条件で東京都葛飾区 中古マンションの新着を毎日追うには？ 当サービス（物件ウォッチ）は、athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMOの13サイトを毎日自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「築20年以内 × 3LDK × 駅徒歩10分以内」のような複合条件も設定可能で、無料プランなら24時間遅延版で試せます。本稿で見た在庫滞在中央値5日という流通速度を考えると、自動追跡は事実上必須と言えます。

2026年6月のハイライトと注意点

本月データで最も特筆すべきは、築年帯間の価格段差が依然として明瞭であること。旧耐震→新耐震→品確法世代→2010年代→2020年代と、世代を1つ跨ぐごとに千万円単位で価格が積み上がる構造は、2026年6月時点でも維持されている。一方、立石北口の本体工事着工（2025年11月）と 2025年8月時点での工事費1,307億円への増額 （出典: 日本共産党葛飾区議団）は、2029〜2030年に登場する新築タワーの価格設定を高位に固定する材料で、中古市場へのスピルオーバーは中期的な押し上げ要因と読める（推測ラベル: 解釈）。

注意点として、本集計は掲載データのベースであり、成約価格ではない点、観測期間が30日で週次の新規掲載カウントには大きな山があり、フローの議論は参考扱いとすべき点を挙げておく。継続観測で見えてくるのは、新宿（葛飾区新宿）・金町の築浅と、白鳥・青戸の築古という二極の値動き差だ。来月以降、この差がさらに開くかどうかを継続的に追いたい。

本レポートは、当サービス（物件ウォッチ）が13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から2026年5月5日〜6月4日に自動収集した東京都葛飾区 中古マンションの掲載データ1,152件を集計したものです。日本の不動産動向全体を示すものではありません。次回更新は2026年7月上旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・長谷工の仲介・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブルなど13サイトを横断して収集した2026年6月4日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都葛飾区 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。