鉄骨造が倍増、1LDKは前月比+16.8%・3LDKは−8.8% | 東京都葛飾区 中古マンション 中古相場分析【2026年10月版】— 1786件集計

最終更新: 2026年10月7日 | 1,786件・13サイトのデータに基づく

同じ葛飾区の中古マンションでも、コンパクトな1LDKは前月比+16.8%と値を上げ、ファミリー向けの3LDKは前月比−8.8%と下げた。方向がきれいに割れている。当サービスが13サイト（athome、SUUMO、LIFULL HOMESほか）から収集した2026年9月6日〜10月6日の1786件を集計すると、価格中央値は4,180万円、㎡単価中央値は68.3万円/㎡。掲載が消えるまでの日数は中央値40日。この1か月で何が動いたのかを、数字だけで追いかけてみたい。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 1786件、期間 2026-09-06 〜 2026-10-06
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが収集した1786件の価格中央値は4,180万円（前月比−2.3%）、㎡単価中央値は68.3万円/㎡。
• 間取り別1LDKの中央値は2,980→3,480万円（前月比+16.8%の上昇）、件数は77→90件。
• 3LDKは5,798→5,290万円（前月比−8.8%）。件数は515→628件と増え、安めの物件が構成に厚く入った。
• 築年の断層が明確。旧耐震2,398万円→2000〜2009年5,380万円→2020年以降7,830万円。
• 駅徒歩1〜5分は4,499万円、16〜20分は3,790万円。徒歩11〜15分帯は前月比−11.2%。
• 旧耐震は261件・14.6%（前月15.9%から−1.3ポイント）。借地権は5件・0.3%と少数。
• 掲載終了までの日数は中央値40日（安めの4分の1は18日）。期間中の新規掲載649件、掲載終了619件。

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 4,180万円
• ㎡単価中央値: 68.3万円/㎡
• 中央値の前月比: -2.3%
• 集計件数: 1786件（13サイト）
• 掲載期間の中央値: 40日

今月のトップ3変化（前月比）

構造別「鉄骨造」が2件→4件に（少数の参考値）

本集計で前月から最も動いた枠は鉄骨造だが、件数は2件→4件。中央値は6,015→2,930万円（前月比−51.3%）と大きく振れたものの、少数サンプルの参考値であり、相場の方向を語れる数字ではない。構造別の主役はあくまでRC造339件（中央値4,499万円）とSRC造97件（同4,499万円）で、この2つは前月比−3.9%、−4.3%と小幅な動きにとどまる。

1LDKの中央値が2,980→3,480万円（前月比+16.8%の上昇）

当サービスの集計で1LDKは77→90件に増え、中央値は500万円の上昇。中央面積43.20㎡、中央築年1998年という枠に、2020年以降の新しい1LDK17件（中央値4,280万円）や2000年代の20件（同5,585万円）が混ざっている。推測だが、価格が上がったというより、掲載されている1LDKの顔ぶれが新しい方向にずれた構成変化の可能性が高い。

3LDKの中央値が5,798→5,290万円（前月比−8.8%）

本集計の最大勢力である3LDKは515→628件（前月比+21.9%の増加）と大きく積み上がり、中央値は508万円下がった。新耐震期（1981〜1999年）の3LDKが239件・中央値4,180万円と厚く、2010年代の3LDK153件・7,280万円との差は3,100万円。仮説として、安い築年帯の出物が増えたことが中央値を押し下げた側面が考えられる（確証なし）。

東京都葛飾区 中古マンションの中古市場の輪郭（当サービス集計）

1,786件はどこから集まったか

当サービスが13サイトから収集した東京都葛飾区の中古マンションは、2026年9月6日〜10月6日で1786件。内訳はSUUMO479件、LIFULL HOMES326件、athome267件、HOME4U212件、ノムコム116件、センチュリー21が98件と続く。面白いのはサイトごとの中央価格の開きで、athomeは2,540万円（中央面積48.96㎡・中央築年1988年）、住友ステップは6,780万円（同69.48㎡・2015年前後）。サイトの優劣ではなく、扱う物件の築年と広さの違いがそのまま価格差に出ていると読める。

価格はどこに集中しているか

全体の価格中央値は4,180万円、平均は4,537万円。平均が中央値を上回るのは高値の裾を引いた分布だからで、最小値は590万円、最大値は4億5,000万円まで伸びる。下位5%ラインは1,500万円、上位5%ラインは8,680万円。安めの4分の1の境目は2,980万円、高めの4分の1の境目は5,790万円。500万円刻みで見ると4,000〜4,500万円が201件で最多、3,000〜3,500万円195件、4,500〜5,000万円169件、2,500〜3,000万円166件と、3,000万円台から4,000万円台に山が二つ並ぶ格好だ。㎡単価中央値は68.3万円/㎡。つまり60㎡なら4,000万円台前半が芯になる。前月との比較では中央値が4,280→4,180万円（前月比−2.3%）、高めの4分の1の境目も5,980→5,790万円（前月比−3.2%）と、上側がわずかに引いた。

入れ替わりの速度

期間中の新規掲載は649件、掲載終了は619件で、入りがわずかに上回った。週別では9月6日週が新規165件、9月13日週が144件とペースは安定している。掲載が終わるまでの日数は中央値40日、安めの4分の1は18日、遅い方の4分の1で72日。動きの速い物件は3週間を待たずに画面から消えている計算だ。

築年帯別の相場と価格の断層

東京都葛飾区の中古マンションには、はっきりとした築年の断層がある。当サービスが収集した1786件を築年帯で切ると、中央値は2,398万円から7,830万円まで、3倍超の幅で階段状に並ぶ。

築年帯ごとの中央価格

境界で何が起きているか

1981年6月施行の新耐震基準をまたぐと、中央値の差は1,082万円。ここは面積も45.65㎡→57.27㎡と広がるため、価格差のすべてが耐震性の値付けではない点に注意したい。むしろ段差が大きいのは2000年4月施行の品確法（住宅の品質確保促進法、10年の瑕疵保証を義務化）の前後で、3,480万円→5,380万円と1,900万円のジャンプ。2010年代に入るとさらに+1,600万円、2020年以降で+850万円と、新しいほど伸び幅は鈍る。㎡単価で見ると2020年以降の帯は旧耐震帯の2.2倍超に達しており、築年は葛飾区の中古マンションで最も効く価格要因のひとつだと本集計からは読める。

間取りと重ねるとさらに鮮明だ。3LDKは新耐震期（1981〜1999年）が239件・中央値4,180万円、2000年代が164件・5,680万円、2010年代が153件・7,280万円、2020年以降が55件・7,980万円。同じ3LDKでも築年帯をひとつ跨ぐだけで1,000万円超の段差が生じている。構造を重ねると、1981〜1999年ではSRC造58件・4,439.5万円に対しRC造138件・3,480万円で、SRC側が+959.5万円上回る。推測だが、同時期のSRC造は規模の大きい物件が多く、立地や広さの違いが効いている可能性がある（確証なし）。

旧耐震の比率と、その重み

旧耐震は261件、全体の14.6%。前月の15.9%から−1.3ポイントと微減した。中央値は2,398万円で、安めの4分の1の境目は1,990万円。価格だけ見れば魅力的だが、旧耐震は住宅ローンの借入期間が短く設定されやすく、金融機関によっては融資額が伸びにくい。火災保険・地震保険の料率や、リフォーム・耐震改修の費用も加算して総額で比較したい。中古の価格表は「取得価格」であって「保有コスト込みの価格」ではない——本集計の数字を見るときは、その一歩手前で立ち止まる価値がある。

間取り・構造別の相場

3LDKの中央値は5,290万円、1K/1DKは1,790万円。同じ区内の中古マンションでも、間取りが変わるだけで3,500万円の差が開く。当サービスが収集した1786件を、間取りと構造で割り直してみる。

主要間取りの顔ぶれ

（1Rは1件のみのため集計から外している。1K/1DKの29件はサンプルが少なめなので、傾向として見る程度にとどめたい。）

目を引くのは4LDK以上の位置だ。中央面積79.92㎡と最も広いのに、中央値は4,998万円で3LDKを下回る。㎡単価でも3LDKより安い。背景として、広い間取りは築年の古い物件に偏りやすいことが考えられる（4LDK以上の中央築年は2002年だが、安めの4分の1は4,480万円と低い）。広さ単価で買いたい読者には、ここは見逃せないゾーンだと言える。

もう一つ。2020年以降の2DK/2LDK21件の中央値は8,780万円で、同じ築年帯の3LDK55件（7,980万円）を上回る。新しいコンパクト住戸が高値帯に入り込んでいる格好で、「広い＝高い」という直感が通じない場面が本集計の中には確かに存在する。

構造別の相場

構造別ではRC造339件・中央値4,499万円（中央築年2000年、64.00㎡）、SRC造97件・同4,499万円（1995年、58.58㎡）と、中央値はぴたりと並ぶ。ただしSRC造のほうが中央築年で5年古く、面積も小さい。言い換えれば、同条件ならSRC造のほうが高く評価されている構図だ。鉄骨造は4件・中央値2,930万円だが、これは少数の参考値として眺めるにとどめたい。

SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）は柱に鉄骨を内包する分、大スパン・高層に向き、遮音性や揺れへの粘りで有利とされる。一方で解体・改修コストは重く、修繕計画の中身まで確認したい構造でもある。RC造は中低層の主流で、近年の物件は断熱・サッシ性能が上がっているため、2010年代以降の帯では住み心地の差が築年要因と重なって現れる。

高価格帯の正体と、確認できないこと

上位帯の中心は、新宿地区152件・中央値7,880万円（中央築年2016年、70.09㎡）に代表される大型・築浅の集積だ。一方で、区内の分譲ブランドの系譜や、管理費・修繕積立金の典型的な水準については、エリア概要でも公開情報が未確認のため本記事では数字を出さない。内覧時には長期修繕計画の改定履歴と積立金の値上げ予定を、価格表と同じ重みで確認したい。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外にも、駅から遠いほうが「広い」。当サービスが収集した1786件を駅徒歩帯で割ると、徒歩1〜5分415件の中央面積は60.00㎡、徒歩11〜15分601件は64.00㎡。価格は近いほど高いのに、面積は遠いほど伸びるという、下町エリアらしい素直な関係が出ている。

中央値は徒歩1〜5分が4,499万円、6〜10分が4,194万円、11〜15分が3,980万円、16〜20分が3,790万円、21分以上が3,239.5万円（20件とサンプルが少なめなので傾向として）。徒歩1〜5分帯と16〜20分帯では、㎡単価中央値に約1.6倍の開きがある。徒歩5分以内の利便を取るか、同じ予算で10㎡以上の広さを取るか——葛飾区の中古マンション選びは、かなりの部分がこのトレードオフに集約される。

前月との比較で動いたのは中距離帯だ。徒歩11〜15分は4,480→3,980万円（前月比−11.2%）、逆に16〜20分は3,499→3,790万円（前月比+8.3%の上昇）、21分以上も3,100→3,239.5万円（前月比+4.5%）。徒歩1〜5分は4,380→4,499万円（前月比+2.7%の上昇）で件数は420→415件とほぼ横ばい。推測だが、件数が73件増えた11〜15分帯に安めの出物がまとまって入ったことで中央値が下がった構成変化の側面が強いと見える（確証なし）。

地区別ではさらに差が開く。最も件数が多いのは金町227件・中央値4,585万円（中央築年1999年、60.00㎡）。最高値は新宿152件・7,880万円で、中央築年2016年・70.09㎡と築浅かつ広い。対極は青戸128件・2,890万円（1989年、57.12㎡）と奥戸105件・3,290万円（1989年、69.84㎡）。奥戸は中央面積が区内屈指で、㎡単価は全体の68.3万円/㎡を大きく下回る。広さ重視の一次取得層にとっては有力な候補地と読める。

このほか東新小岩128件・4,790万円、亀有111件・4,100万円、堀切103件・4,480万円、新小岩103件・4,280万円、東金町88件・4,698万円（中央築年2010年）、柴又66件・3,990万円。区内の主要駅は金町（JR常磐線各駅停車・京成金町線）、亀有（JR常磐線各駅停車）、青砥・お花茶屋（京成本線）、新小岩（JR総武線）、高砂（京成本線・金町線・北総線）など。同じ「徒歩10分」でも接続する路線で都心への出方が変わるため、徒歩分数だけでなく乗り入れ先までセットで見たい。

リスク要素と注意ポイント

価格表には出てこない情報こそ、最後に効いてくる。当サービスが収集した1786件に付帯するリスク要素の比率を見ると、旧耐震が261件・14.6%、借地権が5件・0.3%、再建築不可が1件・0.1%、告知事項が1件・0.1%。借地権・再建築不可・告知事項はごく少数で、葛飾区の中古マンションに関しては、まず旧耐震をどう扱うかが実務上の分岐点になる。

旧耐震は前月の15.9%から14.6%へ−1.3ポイント。中央値2,398万円、中央築年1976年、中央面積45.65㎡という顔つきで、安めの4分の1の境目は1,990万円と、全体の下位10%の境界価格1,980万円とほぼ重なる。つまり「葛飾区で2,000万円を切る中古マンション」の多くが、1981年6月の新耐震基準より前に建てられた物件だという関係が、本集計の数字からそのまま読み取れる。

注意したいのは、築年数そのものではなく建築年で判定するという基本だ。築40年前後でも1985年築なら新耐震に該当する。購入時は登記や検査済証で建築時期を確認し、耐震診断・耐震改修の実施状況、管理組合の議事録まで遡りたい。融資面では旧耐震物件は借入期間が短くなりやすく、金融機関によって取り扱いが分かれる。結果として売却時の買い手も絞られやすく、出口の流動性に跳ね返る点は織り込んでおくべきだろう。

自然災害の観点では、エリア概要にもあるとおり区内を荒川・中川・江戸川水系が流れる地理条件があり、浸水想定区域の確認が立地選定で重要とされる。ただし具体的な想定浸水深や区域の範囲については公開情報が未確認のため、本記事では数値を示さない。検討段階では自治体公表のハザードマップを必ず自分の目で当たり、建物の電気室・機械室の位置、止水板の有無、上階への避難経路といった管理面まで併せて見ておきたい。地価公示や路線価、人口動態についてもエリア概要では確認できておらず、本記事の数字はあくまで13サイトの掲載データ由来であることを断っておく。

最後に本集計そのものの限界を二つ。掲載価格は売り出し時点の希望価格であって、成立した価格ではない。また同じ物件が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えているため、件数は「掲載の数」であり「物件の数」とは一致しない。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ区、同じカテゴリでも、安い層と高い層では見ている世界がまるで違う。当サービスが収集した1786件のうち、下位10%層177件の境界価格は1,980万円。その顔ぶれは中央築年1987年、中央面積27.26㎡、駅徒歩中央値8分だ。狭いが、駅からは遠くない。単身向けのコンパクト住戸や、投資用として回しやすいサイズが中心と読める。実際、旧耐震帯の利回り中央値は8%台で、全体の中では高い水準に位置する（表示家賃ベースの参考指標）。自宅としてはもちろん、現金購入や小口の賃貸運用を検討する読者にとって、この価格帯は依然として現実的な選択肢だ。

対する上位10%層177件の境界価格は7,880万円。中央築年2016年、中央面積70.26㎡、駅徒歩中央値6.5分。築浅・広い・駅近の三拍子が揃う。地区では新宿（中央値7,880万円）、東金町（同4,698万円だが中央築年2010年）あたりが母体になっていると見える。前月比では上位の境界が8,180→7,880万円（前月比−3.7%）、上位5%ラインも8,980→8,680万円と、高値側はわずかに引いた。一方で下位の境界は1,780→1,980万円（前月比+11.2%の上昇）、下位5%ラインも1,214→1,500万円に切り上がっている。安い玉が減り、高い玉がやや値を調整した——数字の形だけを見れば、上下から中央に寄る1か月だった。

そして、この二つの層はどちらも長く画面に残らない。本集計で掲載終了までの日数は中央値40日、速い4分の1は18日で消えている。期間中の新規掲載は649件。1日あたり20件以上が新しく出て、ほぼ同じペースで消えていく計算だ。週末にまとめてポータルを巡回する習慣では、18日で消える物件の多くは視界に入らないまま終わる。条件を決めたら、あとは毎日自動で追いかける仕組みに任せる——1,786件という母数と40日という回転速度は、そういう結論を静かに示している。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 東京都葛飾区 中古マンションの中古相場はいくら？

当サービスの集計では、13サイトから収集した1786件（2026年9月6日〜10月6日）の価格中央値は4,180万円です。安めの4分の1の境目が2,980万円、高めの4分の1の境目が5,790万円、㎡単価中央値は68.3万円/㎡。平均は4,537万円で、最小値590万円から最大4億5,000万円まで幅があります。

Q2. いまは買い時ですか？

本集計の数字で言えば、価格中央値は4,280→4,180万円（前月比−2.3%）、高めの4分の1の境目も前月比−3.2%と、上側がわずかに緩みました。一方で下位5%ラインは1,214→1,500万円に切り上がり、安値の在庫は減っています。買い時の断定はできませんが、「高値帯は交渉余地が出つつあり、安値帯はむしろ探しにくい」という非対称は判断材料になります。

Q3. 旧耐震物件の流通量はどれくらいですか？

当サービスの集計では旧耐震（1981年6月の新耐震基準より前）は261件で、全体の14.6%。前月の15.9%から−1.3ポイントです。中央値2,398万円、中央築年1976年、中央面積45.65㎡。価格は魅力的ですが、住宅ローンの借入期間が短くなりやすく、保険料や耐震改修費も含めた総額で比較することをおすすめします。

Q4. ㎡単価が高くなるのはどんな条件ですか？

本集計では、築年が新しいほど㎡単価は明確に上がり、2020年以降の帯は全体の㎡単価中央値68.3万円/㎡を大きく上回ります（旧耐震帯の2.2倍超）。立地では駅徒歩1〜5分帯、地区では新宿（中央値7,880万円・中央築年2016年）、新小岩、東金町が上位。間取りでは3LDKが4LDK以上より㎡単価で上回ります。

Q5. 駅徒歩による価格差はどの程度ありますか？

当サービスの集計では、中央値は徒歩1〜5分4,499万円、6〜10分4,194万円、11〜15分3,980万円、16〜20分3,790万円。徒歩1〜5分と16〜20分では㎡単価に約1.6倍の開きがあります。ただし中央面積は徒歩11〜15分帯のほうが広く（64.00㎡対60.00㎡）、同予算なら広さを取れる構図です。

Q6. 葛飾区の中でどの地区が高く、どこが割安ですか？

本集計の地区別では新宿152件・中央値7,880万円が最も高く、次いで東新小岩4,790万円、東金町4,698万円、金町4,585万円。割安側は青戸2,890万円、奥戸3,290万円、柴又3,990万円です。とくに奥戸は中央面積69.84㎡と広いのに㎡単価は全体中央値を下回り、広さ重視の検討者には注目の地区と言えます。

Q7. 狙いの条件で東京都葛飾区 中古マンションの新着を毎日追うには？

当サービスの集計はLINEの「物件ウォッチ」の実稼働データから生成しています。友だち追加して「東京都葛飾区 マンション」と送るだけで監視が始まり、本レポートと同じ13サイト（athome、センチュリー21、大京穴吹不動産、大和ハウス、長谷工の仲介、HOME4U、LIFULL HOMES、東急リバブル、ノムコム、ピタットハウス、三井のリハウス、住友ステップ、SUUMO）を15分間隔で巡回し、新着・価格変動・掲載終了を通知します。予算・築年・面積・駅徒歩などの複合条件で絞り込み可能。無料プラン（24時間遅延・1監視）があり、リアルタイム通知やAI分析は月額980円からです。

2026年10月のハイライトと注意点

今月いちばんの発見は、間取りによる方向の逆行だ。当サービスが収集した1786件で、1LDKの中央値は2,980→3,480万円（前月比+16.8%の上昇）、3LDKは5,798→5,290万円（前月比−8.8%）。同じ1か月で、小さい住戸が上がり、大きい住戸が下がった。ただし件数も1LDKは77→90件、3LDKは515→628件と動いており、価格そのものより「掲載されている物件の顔ぶれが入れ替わった」と読むのが素直だろう（推測）。実際、新耐震期の3LDKは239件・4,180万円と厚く、ここが増えれば中央値は自然に下がる。注意点を二つ。本集計の価格は売り出し時点の希望価格であり、成立した価格ではない。また同一物件が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えているため、件数は掲載の数であって物件の数ではない。

本レポートは、物件ウォッチが 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 1786件（2026-09-06 〜 2026-10-06）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・長谷工の仲介・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブルなど13サイトを横断して収集した2026年10月7日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 東京都葛飾区 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。