みなとみらいと旧市街で㎡単価4倍差 | 神奈川県横浜市西区 中古マンション 中古相場分析【2026年7月版】— 1266件集計

最終更新: 2026年7月3日 | 1,266件・13サイトのデータに基づく

同じ「横浜市西区」の中古マンションでありながら、みなとみらいの高島エリアと丘陵部の宮ケ谷では、㎡単価にして4倍以上の開きが出た――。物件ウォッチが13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から2026-06-02〜2026-07-02の期間に収集した1266件を分析すると、この区にはブランド、築年、駅距離が織りなす「複数の相場」が同時に存在していることが浮かび上がる。今回の集計から見えた西区マンションの現在地を、データを軸に読み解いていく。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 1266件、期間 2026-06-02 〜 2026-07-02
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 追加の注意点:
  • 観測期間が短いため、新着・掲載終了の件数比較は参考程度にご覧ください
  • 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
  • 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 本集計1266件の価格中央値は7,135万円、平均は8,839万円。㎡単価中央値は119.1万円/㎡で、首都圏でも上位の水準。
• 最安層（下位5%）は1,010万円、最上層（上位5%）は1億9,800万円。裾の広さが西区の特徴を象徴している。
• 築年帯で明確な断層：1980年以前(旧耐震)の中央値2,799万円に対し、2000〜2009年(品確法)は1億2,800万円と約4.6倍。
• 町丁別では高島の中央値1億8,000万円（㎡単価228.7万円）に対し宮ケ谷2,799万円（同47.7万円）と、同じ区内で4.8倍差。
• 駅徒歩1〜5分は中央値1億1,980万円、11〜15分は4,995万円と、5分圏プレミアムが極めて明快。
• 旧耐震(1981年以前)物件が全体の10.5%（133件）と一定量流通。融資・保険の設計に注意。
• 集計期間中に掲載終了した物件の滞在日数は中央値わずか3日（サンプル少なめの参考値）。動きは決して遅くない。

🗞️ 今月のトピック

直近90日以内の話題として押さえておきたいのが、首都圏中古マンション市場の潮目の変化だ。2026年6月10日に東日本レインズが発表した5月度データでは、首都圏全体の中古マンション成約㎡単価が73カ月ぶりに下落（−3.9%）となった一方、横浜・川崎エリアは+6.4%と11カ月連続の上昇、成約件数も691件で+6.0%と19カ月連続で増加している（出典: 東日本レインズ / note.com/reds_reality）。首都圏の潮目が変わりつつある中でも横浜市場は売り手優位が続いており、本サービス集計の中央値7,135万円が高止まりしている背景と整合する。

もう一つは2026年公示地価（1月1日時点）だ。西区の全用途平均は188.3万円/㎡（+9.70%）、住宅地42.5万円/㎡（+7.03%）、商業地261.2万円/㎡（+11.03%）と伸び率が拡大し、神奈川県内市区町村で1位となった（出典: tochidai.info）。地価上昇率の加速は、中古マンション価格の下支え要因として今後も効いてくる可能性が高い。

神奈川県横浜市西区 中古マンションの中古市場の輪郭（当サービス集計）

「一つの区」と言うにはあまりに幅広い。それが西区の中古マンションを俯瞰した第一印象だ。集めた1266件から、その全体像を三方向から見てみよう。

集めた 1266 件の内訳

本集計の1266件は、SUUMOが299件（23.6%）、athomeが363件（28.7%）、LIFULL HOMESが169件と、この3サイトで全体の約66%を占める。仲介系ではノムコム88件、三井のリハウス76件、東急リバブル90件が中心。中央値ベースで見ると、大和ハウス（1億2,800万円）・長谷工の仲介（1億2,400万円）といったサイトが高額帯に偏り、HOME4U（5,080万円）が最も低い水準となる。同じ西区物件でも、掲載サイトによって「見える相場」がかなり違うという事実は、複数サイトを横断監視する必要性を物語る。

価格はどこに集中しているか

1266件の価格中央値は7,135万円、平均は8,839万円。平均が中央値を大きく上回っていることから、高額帯に裾を引いた分布であることが分かる（歪度0.88）。下位の目安（第1四分位）が4,480万円、上位の目安（第3四分位）が1億2,980万円で、この間、約8,500万円の幅に半分の物件が収まる。最安値は410万円、最高値は3億5,500万円と、価格帯の広さは実に約87倍。同じ区の同じカテゴリで、これほど値幅がある相場は珍しい。ヒストグラムを見ると4,500〜5,000万円台と5,500〜6,000万円台に一つ目のピーク、1億2,500〜1億4,000万円台に二つ目のピークがあり、「実需ゾーン」と「タワマンゾーン」の二山構造が明瞭に確認できる。

掲載開始・掲載終了の動き

集計期間中に掲載終了した物件の滞在日数は中央値3日（第1四分位1日、第3四分位5日、サンプルは少なめの参考値）。動きが極端に速く見えるが、これは掲載更新の仕様や情報反映のタイムラグを含むため、傾向値として捉えるのが妥当だ。なお週次の新規出品数については観測期間の制約で参考扱いとする。掲載データのみからは成約は判別できないため、本稿では「掲載の流動性」という側面での言及にとどめる。

築年ごとの相場と「価格の断層」

神奈川県横浜市西区 中古マンションには、はっきりとした築年の断層がある――。それも、なだらかな段差ではなく、崖のような落差だ。集めた1266件を築年帯で切ると、その姿が数字で見えてくる。

築年帯ごとの中央価格

新耐震基準・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

新耐震基準（1981年6月施行、これ以前が「旧耐震」）の境界で中央値は2,799万円→4,590万円と約1,791万円の段差。だがそれ以上に劇的なのが、品確法（住宅の品質確保促進法、2000年施行）の境界だ。1999年以前築の4,590万円に対し、2000〜2009年築は1億2,800万円。同じ区内で約8,210万円もの落差が発生している。この2000年代帯にみなとみらい・北仲のタワマン供給が集中したことが背景にあると推測できる（大規模タワー供給の多くはこの世代）。

一方、2010〜2019年帯は1億500万円、2020年以降帯は8,500万円と、意外にも「新しいほど安い」現象が起きている。これは面積構成の違い（2020年以降帯の中央面積66.4㎡に対し、2000〜2009年帯は73.6㎡）と、直近供給が定期借地権付きや小型プランを含みやすいことが要因と考えられる。㎡単価で見れば2010〜2019年帯が183.4万円/㎡と最も高く、築浅プレミアムはむしろ㎡単価に表れている。

なお、間取り×築年帯を重ね合わせると、2000〜2009年築の3LDKは中央値1億5,550万円、2LDK帯でも1億3,090万円と、この世代のファミリー物件が相場を大きく牽引していることが分かる。

旧耐震物件の比率と影響

集めた1266件のうち、旧耐震（1981年以前建築）に該当するのは133件・10.5%。決して少なくない比率だ。1980年以前帯の中央値2,799万円という数字は魅力的にも見えるが、住宅ローン審査で融資年数が短く設定されやすく、地震保険料も割高、住宅ローン控除の適用条件（新耐震基準適合証明書の取得等）にも留意が必要となる。仮説として、この10.5%の旧耐震在庫は、リノベ前提の実需・投資家に一定量吸収される一方で、住宅ローンフル活用を前提とする一次取得層とはミスマッチが生じている可能性がある。

間取り・構造別の相場

3LDK中央値8,990万円、1LDK中央値5,880万円。この数字は本集計の1266件が示す「間取りごとの顔」だ。

主要間取りの顔ぶれ

興味深いのは、㎡単価では2LDK帯が147.3万円/㎡で最も高い点だ。3LDKよりも2LDKのほうが㎡単価が高いのは、みなとみらいのタワマン層でコンパクトタワー志向が強く、単価が押し上げられているためと推測できる。4LDK以上が中央値4,995万円と急落しているのは、旧市街地の築古大型プランが集計に混在するためで、面積単価は63.0万円/㎡と最下層水準。数の少ない参考値である点は注意したい。

構造別の相場

構造別ではRC造が中央5,835万円（㎡単価118.1万円/㎡）、SRC造が中央5,990万円（㎡単価106.4万円/㎡）と、SRC造の㎡単価がRCをやや下回る結果に。これは築古SRCが多く含まれるためで、構造そのものの評価差というより築年構成の違いを映していると読める。RC・SRCともに耐震・耐久・遮音で標準的な性能を持つが、購入時の視点は「構造」より「築年帯・管理状態」に置いた方が実態に近い。

タワマン・低層マンションの位置づけ

みなとみらい・北仲の大規模タワーはブランズ、パークコート、ザ・タワー横浜北仲など著名シリーズが供給の中心。エリアプロフィールによれば、これらタワマンの管理費は㎡単価150〜300円/月、修繕積立金も同水準で、住戸によっては管理費・修繕積立金合わせて月10万円超となるケースもある。同区内の平沼・戸部の中規模マンションと比べ、月次のランニングコストで倍以上開く点は購入前に必ず織り込みたい。

立地軸でみる相場

「駅徒歩5分の壁」――西区マンションを追いかけると、この壁は数字で存在する。1〜5分と6〜10分でも中央値が5,000万円も違う。

駅徒歩帯ごとの価格感

集めた1266件を駅徒歩別に見ると、1〜5分（575件）は中央値1億1,980万円（㎡単価174.4万円/㎡）、6〜10分（476件）は6,980万円（同114.9万円/㎡）、11〜15分（116件）は4,995万円（同63.0万円/㎡）、16〜20分（79件）は3,099万円（同49.6万円/㎡）。1〜5分と16〜20分では中央値で約3.9倍、㎡単価で3.5倍もの差がある。西区は横浜駅・みなとみらい駅など、駅そのものが商業・観光の中核であるため、駅徒歩の重みが他区より強く効いていると解釈できる。

町丁/地区での偏り

町丁別に切ると、この区の「多重相場」がさらに鮮明になる。

• 高島（39件）: 中央値1億8,000万円、㎡単価228.7万円/㎡、中央築年2007年、中央面積86.9㎡。区内最上位。
• みなとみらい（272件）: 中央値1億5,445万円、㎡単価210.2万円/㎡。
• 北幸（49件）: 中央値1億3,500万円、㎡単価203.9万円/㎡、中央築年2018年。横浜駅西口の築浅タワー中心。
• 楠町（41件）: 中央値9,440万円、㎡単価132.0万円/㎡。
• 花咲町（57件）: 中央値8,280万円、㎡単価144.7万円/㎡。
• 浅間町（40件）: 中央値6,690万円、㎡単価108.8万円/㎡。
• 平沼（219件）: 中央値5,280万円、㎡単価96.3万円/㎡、中央築年1986年の既成市街地。
• 戸部町（45件）: 中央値4,995万円、㎡単価106.9万円/㎡。
• 中央（53件）: 中央値3,880万円、㎡単価83.5万円/㎡。
• 宮ケ谷（73件）: 中央値2,799万円、㎡単価47.7万円/㎡、中央築年1971年。

高島と宮ケ谷では㎡単価で約4.8倍の格差。同じ西区に「みなとみらいの資産系タワマン相場」と「旧市街地の生活実需相場」が並存している構造が、この一覧に凝縮されている。

リスク要素と注意ポイント

魅力的な数字の裏には必ず注意点がある。西区は特に、地形と歴史が生んだ固有のリスクを見落とせない。

当サービス集計のリスク要素

本集計1266件におけるリスク要素の比率は次のとおり。旧耐震が10.5%（133件）、再建築不可が0%（0件）、借地権付きが0%（0件、明示分のみ）、告知事項ありが0.1%（1件）。旧耐震10.5%というのは、都心タワマン供給が続く西区にしては一定量残る印象で、既成市街地（藤棚・戸部・宮ケ谷・浅間町周辺）の昭和築在庫が反映されている。旧耐震物件は住宅ローンで返済期間の短縮・金利上乗せが生じやすく、フラット35の適合基準にも制約がかかる。加えて地震保険料も新耐震比で割高になる点は、資金計画の初期段階で織り込むべきポイントだ。

立地に固有のリスク（ハザード）

エリアプロフィールに示されているとおり、横浜市は2026年6月に浸水ハザードマップ（西区版）を更新した（出典: 横浜市 city.yokohama.lg.jp）。横浜駅周辺・みなとみらい沿岸部・帷子川沿いは0.5〜2.0m級の浸水想定エリアを含む。また液状化マップではみなとみらい21地区・横浜駅東西の埋立地・沿岸部が液状化可能性「大〜中」に分類され、丘陵部の戸部・浅間町・宮崎町などはリスクが相対的に低い。「同じ西区」であっても、高島・みなとみらいと丘陵部では災害リスクの性格が真逆になる。物件価格に加え、この地形リスクの理解が西区購入の必修科目と言える。

規制・条例で抑えるべき点

みなとみらい21地区は都市再生特別地区として容積率が上乗せされており、地区によっては容積率500〜1000%超に達する。景観形成ガイドラインで色彩・意匠・スカイラインが規制される一方、周辺で継続する大型再開発（60・61街区Linkage Terrace Project 2029年開業予定、62街区フォーシーズンズ・ホテル2028年9月開業予定 等、出典: build-app.jp / ina-media / 横浜市観光協会）により、既存物件の眺望・日照が将来変化する可能性は常に頭に置いておきたい。内見時は、隣接街区の計画確認・浸水履歴・修繕積立金残高・タワマンの駐車場待機状況までを1セットで確認しておくと安全だ。

国交省取引事例で当サービス集計を裏付ける

本サービス集計の中央値7,135万円は、外部データと整合しているのか。国土交通省 不動産情報ライブラリ（および同ライブラリを集計するウチノカチ）によれば、西区の2025年成約296件の平均は103.6万円/㎡、坪単価342.4万円で、前年比+6.6%となっている（出典: utinokati.com）。本サービスの掲載データ㎡単価中央値119.1万円/㎡は、成約ベースの103.6万円/㎡よりやや高い水準に位置するが、これは「掲載価格＝売出希望価格」であり、成約価格は交渉を経て若干下がるのが通常であることを踏まえれば整合的なレンジだ。

エリアプロフィールに掲載された取引サンプルを見ても、みなとみらい駅至近の築8年70㎡が7,250万円（Q3/2025）、横浜駅徒歩圏の築12年55㎡2LDKが5,700万円（Q2/2025）、みなとみらい築古20年75㎡タワマンが6,500万円と、本集計の主要間取り中央値と大きく乖離しない。2023年成約は307件、2018年比+19件と成約数も緩やかに増加しており（出典: 国交省不動産情報ライブラリ経由 sumai-value.jp）、需要そのものが厚みを保っていることが確認できる。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるか――。集めた1266件の両端を切り取ると、対極的な二つの姿が浮かぶ。

下位10%: 1,800万円以下に並ぶ物件

下位10%層（125件）の境界は1,800万円。中央築年1987年、中央面積わずか19.6㎡、中央駅徒歩7分。つまり典型像は「築38年前後・20㎡前後・駅徒歩7分」のコンパクト住戸だ。1R/1K/1DK帯が本集計で計23件、中央値900万円台〜1,380万円という数字と符合する。想定される買い手は、投資用ワンルームを狙う個人投資家、あるいはセカンドハウス需要。実需向けとしてはやや狭く、リノベ前提でも面積の絶対量が制約になる。ただし横浜駅・みなとみらい駅至近の1R投資は賃料水準（プロフィールによれば1R新築で家賃㎡単価月9.4万円クラス）が支え、利回りの取り方によっては選択肢に残る。

上位10%: 1億7,990万円以上に並ぶ物件

対極の上位10%層（125件）は境界1億7,990万円。中央築年2007年、中央面積90.0㎡、中央駅徒歩3分。つまり「築15〜20年前後・90㎡・駅徒歩3分」のタワマン高層階が典型像だ。地区で言えば高島・みなとみらい・北幸に集中し、ブランズ／パークコート／ザ・タワー横浜北仲などブランド物件が並ぶ帯だ。参考として、隣接エリアで販売中のブランズタワー横浜北仲は平均坪単価約650万円で、6,500〜5億8,190万円のレンジ（プロフィール記載）。新築のこの水準が、西区の既存中古タワマン最上層の「ベンチマーク」として機能している。想定される買い手はパワーカップル、法人セカンド、資産保全目的の富裕層と、実需・投資が混在する層だ。

本稿で描いた分布のどこを狙うかが決まったら、次は条件を絞って監視するフェーズに移る。掲載滞在中央値3日（参考値）という数字を額面通りに受け取らないとしても、狙い所の狭いゾーンで良個体を待ち構えるには、日々の自動追跡が事実上の前提になる。人力で13サイトを毎日巡回するのは現実的でない――だからこそ、集計インフラを個人の物件監視に転用する意味がある。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1: 神奈川県横浜市西区 中古マンションの中古相場はいくらですか？ 本サービスが13サイトから集めた1266件の集計では、価格中央値は7,135万円、㎡単価中央値は119.1万円/㎡。下位の目安（第1四分位）は4,480万円、上位の目安（第3四分位）は1億2,980万円で、この間に半数の物件が並びます。掲載価格ベースのため、成約価格はやや下振れする傾向にあります。

Q2: 神奈川県横浜市西区 中古マンションの買い時はいつですか？ 本集計は月次のスナップショットのため「買い時」の断定はできませんが、外部データ（東日本レインズ2026年5月度）では横浜・川崎の中古マンション成約㎡単価は+6.4%と11カ月連続の上昇。首都圏全体が73カ月ぶりに前年比マイナスに転じた中で横浜市場は上昇継続中です。2026年公示地価も西区は住宅地+7.03%、商業地+11.03%と加速しており、下押し材料は当面見えにくい状況です。

Q3: 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？ 本集計では10.5%（133件）が旧耐震（1981年6月以前建築）に該当。中央値2,799万円と価格は割安ですが、住宅ローンで返済期間・借入額の制約を受けやすく、地震保険料や住宅ローン控除の適用要件でも設計に注意が必要です。

Q4: 神奈川県横浜市西区 中古マンションで㎡単価が高いのはどんな条件ですか？ 本集計では、高島（228.7万円/㎡）、みなとみらい（210.2万円/㎡）、北幸（203.9万円/㎡）が上位3町丁。築年帯では2010〜2019年帯（183.4万円/㎡）が最高です。共通するのは「駅徒歩5分以内・築15年前後まで・タワマン高層階」の3条件で、これが揃うと上位10%層（1億7,990万円以上）に入りやすくなります。

Q5: 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？ 本集計の駅徒歩別中央値では、1〜5分1億1,980万円、6〜10分6,980万円、11〜15分4,995万円、16〜20分3,099万円。1〜5分と16〜20分では約3.9倍の差、㎡単価でも174.4万円/㎡→49.6万円/㎡と3.5倍の差が出ています。西区は駅そのものが商業拠点であるため、駅徒歩の重みが特に強く効きます。

Q6: 「みなとみらい住所」ならどこを買っても資産性は保てますか？ 本集計ではみなとみらいの中央値は1億5,445万円と高水準ですが、同じ西区内でも隣接町丁（花咲町8,280万円、楠町9,440万円）とは1LDK1軒分ほど差があります。加えて、2029年開業予定のLinkage Terrace Project（60・61街区）、2028年9月予定のフォーシーズンズ（62街区）など再開発が続くため、隣接街区の眺望・日照リスクは物件ごとに確認が必要です。「みなとみらい住所＝一律の資産性」ではなく、街区レベルでの精査が有効です。

Q7: 狙いの条件で神奈川県横浜市西区 中古マンションの新着を毎日追うには？ 物件ウォッチは、athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMOなどの13サイトを15分間隔で自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「築20年以内 × 2LDK以上 × 駅徒歩5分以内」のような複合条件も設定可能で、無料プランなら24時間遅延版で試せます。本稿で見たとおり、掲載から中央値3日（参考値）で消える動きもあるゾーンでは、自動追跡はほぼ必須の装備と言えます。

2026年7月のハイライトと注意点

今月のデータで最も特筆すべきは、同じ西区の中で㎡単価が4.8倍まで開いたという事実だ。高島228.7万円/㎡、宮ケ谷47.7万円/㎡。この二つは同じ行政区の中古マンションとして並んでいるにもかかわらず、実質的には別の相場圏を形成している。買い手が「西区マンション」と一括りに検討することの危うさが、この4.8倍という数字に凝縮されている。

一方で気に留めたいのは、集計期間が短いための限界だ。掲載滞在日数「中央値3日」は参考値であり、断定に使うには弱い。週次の新規出品数についても観測期間の制約から本文で深掘りしていない。表示価格は売出時点のもので、成約価格ではない点も改めて明示しておく。相場のトレンドは月単位の継続観測で見えてくる部分が大きいため、次月以降のデータと重ね合わせて読み進めていただきたい。

本稿は、物件ウォッチが13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, 長谷工の仲介, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, ピタットハウス, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した1266件の掲載データに基づく集計分析であり、日本の不動産市場全体の動向を示すものではありません。分析対象期間は2026-06-02〜2026-07-02。次回更新は月1回、翌月同時期を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・長谷工の仲介・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブルなど13サイトを横断して収集した2026年7月3日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 神奈川県横浜市西区 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。