築2000年の断層と徒歩16分の壁 — 327件が語る守口の二層構造 | 大阪府守口市 中古マンション 中古相場分析【2026年9月版】— 327件集計

最終更新: 2026年9月9日 | 327件・10サイトのデータに基づく

同じ守口市内の中古マンションで、片方は1,880万円、もう片方は5,280万円。どちらも70㎡前後の3LDKだとしたら、その差はどこから来るのか。当サービスが10サイトから収集した2026年8月9日〜9月8日の掲載データ327件を集計すると、価格中央値は2,980万円、㎡単価中央値は42.9万円/㎡。そして価格を決めていた要素は「築年が2000年より前か後か」と「駅から徒歩15分以内か否か」に、驚くほどきれいに分かれていた。本記事はこの327件の集計から、買う前に押さえるべき数字を洗い出す。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 10サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 327件、期間 2026-08-09 〜 2026-09-08
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 観測期間が短いため、新着・掲載終了の件数比較は参考程度にご覧ください
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが10サイトから収集した327件（価格判明315件）の価格中央値は2,980万円、平均は3,197万円、㎡単価中央値は42.9万円/㎡
• 価格帯は1,500〜3,000万円に171件（54.3%）が集中。一方で5,000万円超も31件（9.8%）あり、高値の裾を引いた分布
• 最大の段差は築2000年。1981〜1999年帯の中央値2,490万円に対し2000〜2009年帯は3,990万円で、約1,500万円の上昇
• 駅徒歩16〜20分帯は中央値1,980万円・㎡単価29.41万円/㎡で、徒歩1〜5分帯（3,030万円・54.73万円/㎡）と大きな開き
• 町丁別では豊秀町が中央値5,280万円・西郷通4,680万円と高く、八雲北町1,880万円・佐太中町2,098万円が安値帯
• 旧耐震（1981年6月以前）は47件で全体の14.4%。借地権は2件（0.6%）、再建築不可は0件
• 下位10%の境界は1,799万円（中央築1980年・62.46㎡・徒歩7分）、上位10%の境界は5,280万円（中央築2008年・74.58㎡・徒歩2分）

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 2,980万円
• ㎡単価中央値: 42.9万円/㎡
• 集計件数: 327件（10サイト）

大阪府守口市 中古マンションの中古市場の輪郭（当サービス集計）

まず全体の輪郭から。当サービスが10サイトを自動巡回して集めた大阪府守口市の中古マンションは、2026年8月9日〜9月8日の30日間で327件。サイト別の内訳はSUUMO 110件、LIFULL HOMES 66件、センチュリー21 43件、HOME4U 28件、athome 27件、三井のリハウス 21件、東急リバブル 15件、大京穴吹不動産 11件、住友ステップ 5件、ノムコム 1件で、上位3サイトだけで全体の約3分の2を占める。なお同一物件が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えているため、実棟数・実住戸数よりは多めに出ることに注意したい。

価格が判明した315件の中央値は2,980万円。平均は3,197万円と中央値より高く、分布は高値側に裾を引いている。最小値は1,200万円、最大値は7,280万円で、下位5%ラインは1,680万円、上位5%ラインは5,810万円。安めの4分の1の目安（第1四分位）が2,115万円、高めの4分の1の目安（第3四分位）が3,980万円だから、「守口で中古マンションを探す」という行為の実務的な射程は、おおむね2,100万〜4,000万円のレンジということになる。㎡単価中央値は42.9万円/㎡だ。

価格帯の山も明快だ。500万円刻みで見ると2,500〜3,000万円が64件、1,500〜2,000万円が57件、2,000〜2,500万円が50件で、1,500万〜3,000万円のゾーンに171件（54.3%）が入る。その一方で5,000万円超が31件（9.8%）残っており、7,000万円台も4件。つまり同じ市内に「2,000万円前後の築古ボリュームゾーン」と「5,000万円超の新しめ・駅近ゾーン」が同居している、二層構造の掲載状況と読める。

掲載の出入りについては、本集計期間中に掲載終了となったのが20件。新規掲載の週次カウントは当サービスの巡回タイミングの影響が大きく出ているため参考扱いとし、本記事では件数の増減トレンドとしては引用しない。

築年帯別の相場と価格の断層

築年をひとつ動かすだけで、値札が1,500万円変わる。当サービスの集計で最も鮮明に出たのは、この「築2000年の断層」だった。

築年帯ごとの中央価格

面積の中央値はどの帯も65〜69㎡台でほぼ揃っている。にもかかわらず価格が段違いなのだから、差の大部分は「新しさ」と後述する立地に帰属していると読める。

境界で何が起きているか

1981年6月施行の新耐震基準をまたぐ差は、意外に小さい。旧耐震2,380万円→新耐震帯2,490万円で110万円の上昇にとどまる。理由の一端は、1981〜1999年帯の中央築年が1984年、つまりこの帯の主役が「新耐震ぎりぎりの80年代前半」だという点にありそうだ（解釈）。㎡単価で見ても旧耐震32.37万円/㎡、1981〜1999年帯35.85万円/㎡と近接している。

対して2000年4月施行の品確法（住宅の品質確保促進法、10年瑕疵保証の義務化）をまたぐ段差は明確で、2,490万円→3,990万円と約1,500万円の上昇。件数も141件→68件と半減し、価格帯が上がるほど選択肢が細るという構図が数字に出ている。さらに2010〜2019年帯は4,680万円、㎡単価67.3万円/㎡まで上がる（サンプル28件なので傾向として見る程度）。

同じ間取りで並べるとギャップはもっと生々しい。当サービスの重ね合わせでは、1981〜1999年帯の3LDKが64件で中央値2,539万円、2010〜2019年帯の3LDKが16件で中央値4,680万円。差は2,141万円だ。旧耐震帯では3LDK 12件が1,880万円、4LDK以上10件が2,980万円と、広さで1,100万円の開きがある。逆に2000〜2009年帯の4LDK以上は8件で6,330万円（少数サンプルの参考値）。なお2020年以降が4,100万円で2010年代を下回るのは、面積中央値が64.87㎡と小ぶりで、2DK/2LDKが9件（中央値3,790万円）含まれる構成の影響と見るのが自然だろう。

旧耐震47件の意味

本集計で旧耐震に該当するのは47件、全体の14.4%。7件に1件強という比率だ。1981年6月より前の建物は住宅ローン審査や融資年数で不利になりやすいとされる区分であり、価格が安いのは相応の理由がある。ここで大事なのは「築40年だから旧耐震」ではないという点。1984年築なら新耐震で、1980年築なら旧耐震。判定は築年数ではなく建築年で行うべきだ。旧耐震帯の中央面積69.3㎡という数字は、広さ単価で見れば魅力的に映るが、融資条件・保険料・修繕計画まで含めた総支払額で比較する必要がある。

間取り・構造別の相場

3LDKの中央値は2,880万円。ところが2DK/2LDKの中央値は3,790万円で、狭いほうが910万円高い。当サービスが集めた327件は、間取りの序列がそのまま価格の序列にならないエリアだった。

主要間取りの顔ぶれ

カラクリは中央築年にある。2DK/2LDKの中央築年は2006年、3LDKは1992年。つまり「2LDKが高い」のではなく「新しい物件に2LDKが多い」という構成の反映だ。㎡単価で見れば2DK/2LDK 59.2万円/㎡、3LDK 42.37万円/㎡、4LDK以上39.32万円/㎡と、広い間取りほど単価が下がる素直な並びになる。4LDK以上は中央面積86.55㎡で中央値2,980万円。広さを最優先する家族層にとっては、本集計のなかで最もコストパフォーマンスが取りやすいレンジだと言える。1LDKは5件のみの参考値なので、相場として扱うのは避けたい。

構造別の相場

構造の記載が取れたのは限られた件数だが、傾向は読み取れる。RC造（鉄筋コンクリート）は21件で中央値4,100万円、中央築年2008年、㎡単価57.67万円/㎡。SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート）は8件で中央値2,280万円、中央築年1981年、㎡単価32.325万円/㎡と、少数サンプルながら大きく下がる。ここも構造そのものの優劣ではなく、築年の差が価格差を作っている面が大きいと解釈できる。実際、当サービスの重ね合わせでは1981〜1999年帯のRC造5件が2,780万円、同帯のSRC造4件が1,939.5万円（いずれも少数の参考値）。

実務的には、SRC造は高さのある建物で採用されやすく躯体剛性に優れる一方、内部の柱・梁が大きくなりやすい。RC造は間取りの自由度と施工事例の多さが強み。断熱・遮音は構造種別より竣工年代とサッシ・床仕様の影響が大きいため、内見時は窓の二重化・上下階の生活音・共用廊下の乾式壁の有無を確認したい。

タワー・低層・管理コストの見方

当サービスの集計は掲載情報ベースであり、タワーマンションか低層かの区分、ブランド系列、管理費・修繕積立金の分布までは取得できていない。エリアプロフィール側でもブランド系列や管理費・修繕積立金の目安は未確認（公開情報未確認）のため、本記事では推計値を置かない。ただし築2000年以降が125件と全体の4割弱を占め、そこに㎡単価60万円/㎡前後の水準が集まっている構図を踏まえると、価格の上位ゾーンは「新しさ＋駅近」の物件群で構成されている可能性が高い（推測）。購入検討時は、価格表に出ない毎月のランニングコスト——管理費、修繕積立金、駐車場——と、長期修繕計画の改定履歴を必ず現物資料で当たるのが順序だ。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外なのは、徒歩5分以内より徒歩6〜10分のほうが中央値が高いことだ。当サービスが集めた327件の駅徒歩別を見ると、数字は単純な「駅近＝高い」では説明できない。

徒歩1〜5分は111件で中央値3,030万円、中央築年1997年、㎡単価54.73万円/㎡。徒歩6〜10分は110件で中央値3,150万円、中央築年2006年、㎡単価47.83万円/㎡。価格の中央値では6〜10分帯が120万円上だが、㎡単価では1〜5分帯が上回る。つまり駅近帯には築古で単価の高い小ぶりな住戸が混じり、6〜10分帯には新しめの物件が多いという構成の違いだと読める。

一方、徒歩11〜15分は33件で2,990万円・42.2万円/㎡、徒歩16〜20分は58件で1,980万円・29.41万円/㎡。ここに明確な壁がある。徒歩1〜5分帯と16〜20分帯では、㎡単価で+25.3万円/㎡の差。面積中央値は66.66㎡で1〜5分帯（69.06㎡）とほとんど変わらないのに、価格中央値は1,050万円低い。徒歩16〜20分帯の中央築年が1982年であることを踏まえると、この差は「距離」と「築年」が重なった複合効果と見るのが妥当だろう。徒歩21分以上は5件のみの参考値（中央値2,480万円）で、傾向を語る材料にはならない。

町丁別に落とすと、さらに輪郭がはっきりする。高値側は豊秀町が10件で中央値5,280万円・76.46万円/㎡、西郷通が20件で4,680万円（中央築年2018年）、大日東町が29件で3,850万円・61.54万円/㎡（中央築年2012年）。いずれも築年が新しいエリアだ。安値側は八雲北町30件で1,880万円・29.41万円/㎡、佐太中町33件で2,098万円・28.18万円/㎡、大久保町13件で2,080万円（中央面積75.85㎡）。京阪本通は43件で2,480万円、中央築年1980年と旧耐震帯が中心になっている。

エリアプロフィールでは、守口市が大阪市に隣接する北河内地域の市で、京阪本線（守口市駅・西三荘駅・土居駅）とOsaka Metro谷町線（守口駅・太子橋今市駅・大日駅）が通ることが挙げられている一方、都心までの所要時間や乗降人員、公示地価などの具体数値は未確認とされている。したがって本記事では、価格差の説明を当サービスの集計値の範囲にとどめる。大日東町・西郷通の高値と八雲北町・佐太中町の安値という並びは、複数路線が使える地区とそうでない地区の差を映している可能性があるが、これは推測であり確証はない。

リスク要素と注意ポイント

安い物件には、必ず安い理由がついている。当サービスが集めた327件について、掲載情報から拾えるリスク要素の比率を並べてみると、その理由の一部は数字で可視化できる。

最も比率が高いのは旧耐震で47件、14.4%。1981年6月施行の新耐震基準より前の建物は、住宅ローンの審査や融資年数で不利になりやすい区分とされる。借入年数が短くなれば月々の返済額は上がり、同じ返済額で見た「買える価格」は下がる。この帯の中央値2,380万円という数字は、現金あるいは自己資金比率の高い買い手にとっては割安に映るが、フルローン前提の一次取得層にとっては額面ほど安くない可能性がある点に注意したい。地震保険料の耐震性能による差や、住宅ローン控除の適用要件（耐震基準適合の証明が必要になるケース）も、旧耐震を検討するなら事前に金融機関・保険会社に確認しておくべき論点だ。

借地権は2件、0.6%。数としては少ないが、借地権付きの区分は地代・承諾料・売却時の制約が絡み、融資が付きにくい場合もある。掲載時点で該当が明示されている物件は必ず条件の原文を確認したい。再建築不可は0件、告知事項の明示も0件だった。ただしこれは「そういう物件が存在しない」ことの証明ではなく、当サービスが収集した掲載情報に記載がなかったという意味である。重要事項は契約前の説明資料で確定するのが原則だ。

ハザード面については、エリアプロフィールの浸水・液状化リスク、学校区、医療・商業の利便性はいずれも未確認（公開情報未確認）とされており、本記事では数値を置かない。守口市は大阪市に隣接する北河内地域に位置するが、具体的な災害リスク評価は自治体公表のハザードマップで各自確認するのが確実だ。用途地域構成や容積率の典型値、景観条例、市独自の助成制度についても同様に未確認のため、リフォーム補助や耐震改修助成の有無は市の窓口で直接あたってほしい。

もう一点、データそのものの限界も明示しておく。本集計の価格は売出時点の掲載価格であり、成立した価格ではない。掲載価格と最終着地には差が生じるのが通例で、特に築古・広め・駅遠の組み合わせでは価格改定を経る物件も出てくる。だからこそ、同一物件の価格が動いた瞬間を押さえられるかどうかが、実務では効いてくる。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ327件の両端を見比べると、守口の二層構造がもっとも端的に現れる。

下位10%の境界価格は1,799万円。この層は31件で、中央築年1980年、中央面積62.46㎡、駅徒歩は中央値7分だった。注目したいのは「駅から遠いから安い」わけではない点だ。徒歩7分という数字は上位層とさほど離れていない。安さの主因は築年、つまり旧耐震・築古であることに集中している。町丁別で八雲北町（30件・中央値1,880万円）、佐太中町（33件・2,098万円）、京阪本通（43件・2,480万円）が並ぶ構図と整合する。自己資金比率を高くできる人、賃貸運用で表面利回りを優先する人、あるいはスケルトンからのリノベーションを前提に躯体と管理状態だけを見る人には、このゾーンは合理的な選択肢になり得る。反面、融資年数・地震保険・修繕積立金の水準というランニング面の検証は不可欠だ。

上位10%の境界価格は5,280万円。こちらも31件で、中央築年2008年、中央面積74.58㎡、駅徒歩は中央値2分。築年が新しく、広く、駅から近い——高い理由が三つ揃っている。豊秀町（10件・5,280万円・76.46万円/㎡）や西郷通（20件・4,680万円・中央築年2018年）がこの層の顔になっている。共働きで通勤時間を買う世帯、管理の手間を抑えたい層に向くレンジだ。

そして両端の間、2,115万〜3,980万円のレンジに全体の半分が収まる。ここが最も競合が起きやすいゾーンで、実際に本集計期間中も掲載終了が20件発生している。滞在日数については、当サービスの検知タイミングの影響が疑われるため今回は数値を算出せず参考扱いとした——つまり「何日で消えるか」を当てにできない状態だ。それは裏を返せば、良条件の1件が出た日に気づけるかどうかが勝敗を分けるという意味でもある。月1回の相場チェックでは、条件の合う1件が出て消える間隔をまたいでしまう。10サイトを人力で毎日巡回するのは現実的でない以上、条件を先に決めて自動で見張らせる方式のほうが、探索コストは圧倒的に低い。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 大阪府守口市 中古マンションの中古相場はいくら？

当サービスの集計では、10サイトから収集した327件（価格判明315件、2026年8月9日〜9月8日）の価格中央値は2,980万円、平均は3,197万円、㎡単価中央値は42.9万円/㎡でした。安めの4分の1の目安が2,115万円、高めの4分の1の目安が3,980万円で、最小値1,200万円〜最大値7,280万円まで幅があります。掲載価格ベースの集計であり、成立価格ではない点にご注意ください。

Q2. 買い時はいつ？ 価格帯はどこを狙うべき？

当サービスの集計では、1,500〜3,000万円のゾーンに171件（54.3%）が集中しており、選択肢の厚みという意味ではここが最も探しやすい帯です。5,000万円超は31件（9.8%）にとどまります。ただし本集計は30日間の掲載データで、時期による値動きを判定できる期間ではありません。時期を当てるより、条件（築年・徒歩分数・面積・上限価格）を決めて出た瞬間に動ける準備をするほうが実務的です。

Q3. 旧耐震物件の流通量はどのくらい？

当サービスが収集した327件のうち、1981年6月の新耐震基準より前に建てられた旧耐震は47件、14.4%でした。中央値は2,380万円、中央面積69.3㎡、㎡単価32.37万円/㎡で、価格・単価ともに新しい帯より明確に低い水準です。なお「築40年＝旧耐震」ではなく、判定は建築年で行います。1984年築なら新耐震に該当します。

Q4. ㎡単価が高くなる条件は？

当サービスの集計で㎡単価が高いのは、まず築年が新しいことです。2010〜2019年帯は67.3万円/㎡、旧耐震帯は32.37万円/㎡と大きな開きがあります。次に立地で、町丁別では豊秀町が76.46万円/㎡、大日東町が61.54万円/㎡と高水準。間取りも影響し、2DK/2LDKは59.2万円/㎡、4LDK以上は39.32万円/㎡で、狭いほうが単価は高く出ます。

Q5. 駅徒歩による価格差はどのくらい？

本集計では、徒歩1〜5分が111件で中央値3,030万円・54.73万円/㎡、徒歩6〜10分が110件で3,150万円・47.83万円/㎡、徒歩11〜15分が33件で2,990万円・42.2万円/㎡、徒歩16〜20分が58件で1,980万円・29.41万円/㎡でした。徒歩1〜5分帯と16〜20分帯では㎡単価で+25.3万円/㎡の差があり、面積中央値がほぼ同じでも価格中央値は1,050万円低くなります。

Q6. 掲載サイトによって価格の出方は違いますか？

違いが出ます。当サービスが集めた10サイト別では、SUUMOが110件で中央値2,998.5万円、LIFULL HOMESが66件で2,900万円、センチュリー21が43件で2,880万円。一方athomeは27件で1,880万円と低く、これは掲載物件の中央築年が1982年と古めであることが影響しています。逆にHOME4Uは28件で3,315万円、中央築年2004年。1サイトだけ見ると相場観が偏るため、複数サイトを横断して見る意味があります。

Q7. 狙いの条件で大阪府守口市 中古マンションの新着を毎日追うには？

当サービスの集計データは、LINEの「物件ウォッチ」の実稼働エンジンから生成されています。友だち追加後に「大阪府守口市 マンション」と送るだけで監視が始まり、本記事の集計対象である10サイト（athome、センチュリー21、大京穴吹不動産、HOME4U、LIFULL HOMES、東急リバブル、ノムコム、三井のリハウス、住友ステップ、SUUMO）を15分間隔で巡回し、新着・価格変動・掲載終了を通知します。エリア・予算・築年・面積などの複合条件で絞り込めます。無料プラン（24時間遅延・1監視）があり、リアルタイム通知やAI分析を含む有料プランは¥980/月からです。

2026年9月のハイライトと注意点

今月の集計で最も強い発見は、価格を決めているのが「築2000年をまたぐか」だったという点だ。当サービスが10サイトから収集した327件では、1981〜1999年帯の中央値2,490万円に対し、2000〜2009年帯は3,990万円。約1,500万円の段差が、面積中央値が66〜69㎡でほぼ揃ったまま生じている。一方で1981年の新耐震基準の境界をまたぐ差は110万円の上昇にとどまり、耐震区分より竣工年代のほうが値付けに効いている構図が見える。ここに徒歩16〜20分帯の中央値1,980万円という立地要因が重なり、市内に二つの価格層が並存する。最後に前提を二つ。本集計の価格は売出時点の掲載価格で成立価格ではなく、同一物件が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えています。件数の絶対値より、条件間の差の大きさに注目して読んでいただきたい。

本レポートは、物件ウォッチが 10サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, HOME4U, LIFULL HOMES, 東急リバブル, ノムコム, 三井のリハウス, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 327件（2026-08-09 〜 2026-09-08）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・HOME4U・LIFULL HOMES・東急リバブル・ノムコム・三井のリハウスなど10サイトを横断して収集した2026年9月9日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 大阪府守口市 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。