SRC造の掲載が8→18件へ倍増、中央値は約2,790万円 | 北海道札幌市西区 中古マンション 中古相場分析【2026年8月版】— 816件集計

最終更新: 2026年8月5日 | 816件・13サイトのデータに基づく

同じ札幌市西区の中古マンションで、中央価格が1,199万円のゾーンと5,010万円のゾーンが並んで売り出されている——。当サービスが13サイトから収集した2026年7月6日〜8月5日の816件を集計すると、全体の価格中央値は2,390万円。前月の2,199万円から+8.7%の上昇です。今月とくに目を引くのは、構造別でSRC造の掲載が8件→18件へ倍増したこと。数字の裏側を、築年・間取り・駅徒歩の三方向から丁寧に分解していきます。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, 東急リバブル, ピタットハウス, 三井のリハウス, 不動産連合隊, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ 816件、期間 2026-07-06 〜 2026-08-05
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが13サイトから集めた816件の価格中央値は2,390万円、平均は2,598万円。前月の2,199万円から+8.7%の上昇。
• 構造別「SRC造」の掲載が8件→18件（+125%の増加）、中央値は2,130万円→約2,790万円へ。ただし18件はサンプルが少なめで傾向として見る程度。
• 築年帯「2010〜2019年」の掲載も13件→26件（+100%の増加）。中央値は5,980万円→4,980万円と下がった。
• 築年断層は明確。1980年以前（旧耐震）1,199万円 → 1981〜1999年（新耐震）2,480万円で、差は+1,281万円。
• リスク要素の比率は旧耐震151件・18.5%（前月24.2%から−5.7ポイント）、再建築不可と借地権は0件。
• 駅徒歩は1〜5分2,990万円／6〜10分2,680万円／11〜15分2,080万円。ただし16〜20分は2,190万円で逆転している。
• 掲載終了までの日数は中央値26日。下位10%の境界は880万円、上位10%の境界は4,290万円。

📊 今月の主要数値（当サービス集計）

• 価格中央値: 2,390万円
• ㎡単価中央値: 28.6万円/㎡
• 中央値の前月比: +8.7%
• 集計件数: 816件（13サイト）
• 掲載期間の中央値: 26日

今月のトップ3変化（前月比）

SRC造の掲載が8件→18件、中央値は約2,790万円へ

本集計で今月最も動いたのは構造の内訳。前月は8件だったSRC造が今月は18件（+125%の増加）、中央値も2,130万円→約2,790万円と上振れした。中央築年は1991年、中央面積70.6㎡。推測だが、構造表記のある比較的グレードの高い中層物件がまとまって掲載された影響と読める（確証なし）。18件はサンプルが少なめなので、傾向として見る程度に留めたい。

木造表記の物件は1件→2件、参考値として扱う水準

構造別の「木造」は前月1件→今月2件。中央値は1,799万円→1,174.5万円だが、2件のみの少数の参考値であり、価格が下がったと結論づけられる材料ではない。当サービスの集計では816件のうち構造の記載があるのは63件にとどまり、構造別の数字は「記載のある物件だけの姿」であることを押さえておきたい。

築2010〜2019年が13件→26件、中央値は4,980万円に低下

築年帯「2010〜2019年」は前月13件→今月26件（+100%の増加）。一方で中央値は5,980万円→4,980万円へ−16.7%。件数が倍になった分、価格帯の裾が広がったことで中央値が下がった格好で、値下げが進んだとは言い切れない。この帯は26件でサンプルが少なめだが、西区で築10年前後を狙う読者にとっては選択肢が増えた月と読める。

北海道札幌市西区 中古マンションの中古市場の輪郭（当サービス集計）

集めた816件の顔ぶれ

当サービスが13サイトから収集した816件は、athome274件、SUUMO260件、LIFULL HOMES86件、不動産連合隊46件、東急リバブル33件、三井のリハウス32件、センチュリー21が30件、HOME4U23件、住友ステップ18件といった構成。各サイトの中央面積は72〜94㎡台、中央築年は1990〜1996年に集まっており、本集計の主役は「80㎡級・築30年前後のファミリー向け住戸」だと分かる。

価格はどこに集まっているか

価格中央値は2,390万円、平均は2,598万円。最小値は200万円、最大値は9,800万円と幅が48倍あり、最安層（下位5%）は499万円、最上層（上位5%）は5,480万円。安めの4分の1は1,580万円、高めの4分の1は3,380万円で、㎡単価中央値は28.6万円/㎡。500万円刻みで最も厚いのは1,500〜2,000万円の138件、次に2,000〜2,500万円129件、3,000〜3,500万円114件、2,500〜3,000万円100件。つまり中心は1,500〜3,500万円のレンジで、そこに全体の約6割が入る。高値側は6,000〜6,500万円に17件、9,500万円台にも3件と細く長い裾を引いた分布で、平均が中央値より約200万円高いのはこの裾のせいだ。

掲載開始と掲載終了の動き

期間中の新規掲載は275件、掲載終了は276件でほぼ拮抗。掲載総数は前月728件→816件（+12.1%の増加）で、在庫が積み上がりながら回転もしている状態と読める。週別では7月27日週に114件の新規が集中し、逆に7月6日週は掲載終了99件が上回った。掲載が終了した140件について、掲載されていた日数は中央値26日（安めの4分の1が18日、高めの4分の1が34日）。1カ月足らずで画面から消える物件が半分ある、というスピード感である。

築年帯別の相場と価格の断層

北海道札幌市西区の中古マンションには、はっきりとした築年の断層がある。当サービスの集計では、旧耐震帯と2020年以降で中央価格が4倍以上開く。

築年帯ごとの中央価格

本集計の重心は1981〜1999年築の517件。全体の6割超がこの帯にあり、西区の中古マンション選びは実質的に「築27〜45年の新耐震ストックから選ぶ作業」になる。

節目の前後で何が起きているか

新耐震基準（1981年6月施行）の前後で、中央価格は1,199万円→2,480万円。差は+1,281万円で、率にすれば倍以上だ。次の段は品確法（住宅の品質確保促進法、2000年施行で10年瑕疵保証が義務化）の前後で、2,480万円→3,939万円と+1,459万円。さらに2010年代築で4,980万円と、もう+1,041万円積み上がる。㎡単価で見ると築2010年代は旧耐震帯の約3.8倍にあたり、面積が狭くなっても価格が上がる構図がはっきり出ている。ただし2010年代26件・2020年以降23件はサンプルが少なめなので、傾向として押さえる程度が妥当だ。

間取りと重ね合わせるとさらに輪郭が出る。3LDKは旧耐震帯で中央1,094.5万円（32件）、新耐震帯で2,390万円（104件）と+1,295.5万円の差。4LDK以上は新耐震帯2,780万円（127件）に対し、品確法以降の帯では4,980万円（15件）。構造の記載がある物件に限ると、1981〜1999年築でSRC造2,480万円（13件）、RC造2,390万円（29件）と、同じ築年帯なら構造差より個別条件の差のほうが大きく見える。

旧耐震比率とその影響

リスク要素の比率では旧耐震が151件・18.5%。前月の24.2%から−5.7ポイントで、旧耐震の在庫が25件減った一方、新耐震帯が82件増えたことによる希薄化だ。旧耐震は住宅ローンの審査や融資年数で不利になりやすいとされる帯で、中央値1,199万円という水準は、現金購入やリフォーム費込みの資金計画を前提に検討する層と相性がよい。逆に長期の借入で組み立てたい読者は、同じ「築古」でも1981年6月以降の竣工かどうかを建築年で必ず確認したい。築40年＝旧耐震ではなく、1985年築なら新耐震である。

間取り・構造別の相場

3LDKの中央値は2,680万円、4LDK以上は2,980万円。差はわずか300万円なのに、面積は約16㎡違う。当サービスの集計では、この「広さの安さ」が西区らしさとして表れている。

主要間取りの顔ぶれ

3LDKと4LDK以上で計346件、間取りが判明した物件の大半を占める。注目したいのは4LDK以上の広さ当たりの安さで、3LDKより約16㎡広いのに中央価格の差は300万円。広い住戸ほど1㎡あたりは割安になるという、地方中核都市の郊外型ストックらしい価格の付き方だ。2DK/2LDKは中央築年1983年と古く、中央1,580万円。1LDKは14件で中央1,600万円だが中央面積47.79㎡と狭く、こちらはサンプルが少なめなので参考程度に見たい。前月比では1LDKが10件→14件（+40%の増加）、中央値1,385万円→1,600万円と動いた。

構造別の相場

構造の記載があるのは816件のうち63件。RC造43件が中央2,390万円（中央築1990年、78.29㎡）、SRC造18件が中央約2,790万円（中央築1991年、70.56㎡）、木造2件は中央1,174.5万円で少数の参考値にとどまる。SRC造はRC造より価格が上に出ているが、これは18件という母数の少なさと個別条件（駅近・面積・階数）の影響を切り分けられないため、構造そのものへの評価と断定はできない。一般論としてSRC造は高層・大規模で遮音や耐久面が評価されやすく、RC造は中低層で管理コストが読みやすい。積雪寒冷地では躯体より断熱仕様・窓のグレード・暖房方式（都市ガスか灯油か）の差が住み心地と光熱費に直結するため、構造表記より竣工年と設備更新履歴を優先して見るのが実務的だと考える。

大規模・低層物件の位置づけ

西区における具体的なマンションブランド系列や、管理費・修繕積立金の典型額については、今回参照したエリア概要では公開情報が未確認のため本記事では数字を出さない。当サービスの集計で言えるのは、2000年以降築の中央面積が95.26㎡（品確法帯）と広く、価格も3,939万円と一段上に位置すること。広さと新しさを同時に取りにいくと、西区でも4,000万円台が視野に入るということだ。

立地軸でみる相場（駅徒歩・エリア内の偏り）

意外にも、駅徒歩11〜15分より16〜20分のほうが中央価格が高い。当サービスの集計に現れた小さな逆転から、西区の立地の読み方が見えてくる。

駅徒歩帯別の中央価格は、1〜5分が2,990万円（227件、中央築1995年、78.44㎡）、6〜10分が2,680万円（303件、中央築1991年、77.71㎡）、11〜15分が2,080万円（159件）、16〜20分が2,190万円（71件）、21分以上が2,190万円（17件、サンプル少なめ）。徒歩5分以内と11〜15分の差は910万円。ここまでは素直な距離勾配だが、11〜15分帯の中央面積は91.14㎡で全帯の中で最も広い。つまりこの帯は「広いのに安い」ゾーンであり、価格が低いのは駅距離だけでなく地区特性の合成結果と読める。

前月比では6〜10分帯の中央値が2,189.5万円→2,680万円（+22.4%の上昇）、1〜5分帯も2,480万円→2,990万円（+20.6%の上昇）と駅近側が大きく動いた一方、11〜15分・16〜20分・21分以上は中央値が横ばい。今月の全体中央値の押し上げは、駅近帯の掲載内容が入れ替わったことによる部分が大きいと解釈できる。

町丁別に見ると、序列はさらに鮮明だ。八軒一条西が中央5,590万円（27件、中央築2005年、95.26㎡）、琴似四条が4,199万円（27件）と頭一つ抜ける。続いて発寒六条3,190万円（59件、91.05㎡）、琴似二条3,135万円（64件）、発寒九条2,714万円（36件、中央築1996年）、宮の沢一条2,590万円（30件、中央築1997年）、琴似一条2,480万円（80件）。逆に安い側は八軒五条西1,580万円（39件、88.59㎡）、二十四軒三条1,490万円（29件、中央築1975年）、二十四軒二条1,480万円（28件、中央築1978年）。二十四軒エリアの安さは中央築年が1970年代であることとほぼ重なり、立地の評価というより築年の反映が主だと見える。西区にはJR函館本線の琴似駅・発寒駅・発寒中央駅、地下鉄東西線の二十四軒駅・西二十八丁目駅・発寒南駅・宮の沢駅が通るが、都心までの所要時間の具体値はエリア概要では未確認のため、ここでは触れない。

リスク要素と注意ポイント

0件、というデータにも意味がある。当サービスが収集した816件では、再建築不可が0件（0%）、借地権も0件（0%）、告知事項の記載は1件（0.1%）だった。

つまり西区の中古マンション選びで最初に警戒すべきは、権利や再建築の問題ではなく築年だ。リスク要素の比率で最も大きいのが旧耐震の151件・18.5%。約5.4件に1件が1981年6月の新耐震基準より前の竣工である。前月は24.2%だったので−5.7ポイントの縮小だが、これは旧耐震の掲載が176件→151件に減り、同時に新耐震帯が435件→517件に増えたことによる構成比の変化で、旧耐震物件が市中から消えたという話ではない。

旧耐震帯は住宅ローンの審査や融資年数で不利になりやすく、金融機関によって借入可能年数が短く設定されることがある。中央値1,199万円（中央面積67.77㎡）という水準は、借入を薄くして現金や短期ローンで組む、あるいは購入後のリフォーム費用と合わせて総額で見る、といった資金計画と噛み合う。逆に35年ローンを前提に検討している読者は、内見前に竣工年月を確認し、耐震診断や補強の実施状況、管理組合の長期修繕計画の更新状況をあわせて確認したい。加えて旧耐震帯は総じて専有面積が小さく（全体中央より約17㎡狭い）、面積要件のある各種制度の適用可否も個別に確認が必要になる。

もう一つの現実的なリスクは「価格のばらつき」だ。本集計では最小値200万円から最大値9,800万円まで並び、最安層（下位5%）は499万円。500万円未満が41件あり、この層は築古・小面積・管理状況に課題があるケースが混ざりやすいゾーンと見える（個別事由は掲載情報からは特定できない）。

なお、今回参照したエリア概要では、洪水・高潮のハザードマップの状況、液状化リスク、学区評価、医療・商業施設の利便性はいずれも公開情報が未確認で、用途地域構成や容積率の典型値も確認できていない。積雪寒冷地特有の除雪体制や駐車場の融雪設備の有無は一般に留意点として挙げられるが、西区に固有の裏付けデータは確認できていないため、この点は各自で自治体のハザードマップと現地確認に委ねるのが正しい姿勢だ。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

同じ西区で、880万円以下の81件と4,290万円以上の81件が同時に並ぶ。当サービスの集計では、この両端の顔つきがまったく違う。

下位10%層——880万円以下の81件

境界価格は880万円。中央築年は1980年、中央面積59.08㎡、駅徒歩の中央値は8分。つまり「駅からは意外と近いが、狭くて古い」というプロフィールだ。前月の境界は680万円だったので+29.4%の上昇で、最安ゾーンの底は上がっている。向くのは、現金または少額ローンでリノベーション前提に取得できる読者、あるいは実需よりも保有コストと出口を計算して動ける読者。旧耐震帯が多く含まれる層なので、融資条件と管理組合の財務は必ず先に確認したい。

上位10%層——4,290万円以上の81件

境界価格は4,290万円（前月3,980万円から+7.8%の上昇）。中央築年は2005年、中央面積89.38㎡、駅徒歩の中央値は4分。築20年前後・90㎡級・駅徒歩5分以内という、実需のファミリー層がまさに欲しがる条件が揃っている。町丁別では八軒一条西（中央5,590万円）や琴似四条（同4,199万円）がこの層の中心にあると読める。新築同等の断熱性能を求めるなら2020年以降築（中央5,010万円、23件）が候補だが、こちらは面積が73.34㎡と絞られる。広さか性能か、西区でも4,000万〜5,000万円台で選択を迫られる構図だ。

そして両端に共通するのは、待っていても出会えないということ。本集計では期間中に275件が新たに掲載され、276件が掲載を終えた。掲載が終了した物件の掲載日数は中央値26日、安めの4分の1では18日。上位10%の条件（築20年前後・90㎡級・徒歩4分）に該当する物件は81件しかなく、その多くが1カ月以内に画面から消える計算になる。掲載終了までの中央値が26日という速さの前では、週末だけポータルを眺めるやり方は構造的に不利だ。毎日の自動追跡が要るのは、感覚の話ではなくこの数字の帰結である。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 北海道札幌市西区 中古マンションの中古相場はいくら？

当サービスの集計では、13サイトから収集した816件の価格中央値は2,390万円、平均は2,598万円です。安めの4分の1が1,580万円、高めの4分の1が3,380万円で、㎡単価中央値は28.6万円/㎡。最安層（下位5%）は499万円、最上層（上位5%）は5,480万円と幅があります。なお表示価格は売出時点のもので、成約価格ではありません。

Q2. いまは買い時？

当サービスの集計では、価格中央値が前月2,199万円→今月2,390万円（+8.7%の上昇）、高めの4分の1は2,899万円→3,380万円（+16.6%の上昇）と、上側が強く動いています。一方で11〜15分帯などは横ばい。全体が上がったというより駅近・築浅の掲載内容が入れ替わった影響が大きいと読めるため、狙う帯を絞って条件別に価格を追うほうが判断しやすいはずです。

Q3. 旧耐震物件の流通量はどのくらい？

当サービスの集計では816件中151件、比率で18.5%が1980年以前（旧耐震）です。前月の24.2%から−5.7ポイント。中央価格は1,199万円、中央面積67.77㎡、中央築年1978年。住宅ローンの融資年数で不利になりやすい帯なので、竣工年月と管理組合の修繕計画を先に確認することをおすすめします。

Q4. ㎡単価が高くなる条件は？

当サービスの集計では、築2010年代・2020年以降の帯、そして駅徒歩1〜5分（中央2,990万円）で単価が上がります。町丁別では琴似四条・八軒一条西が全体の㎡単価中央値28.6万円/㎡を大きく上回るゾーン。逆に八軒五条西や二十四軒三条・二十四軒二条は単価が下がり、いずれも中央築年が1970〜80年代です。

Q5. 駅徒歩でどれくらい価格が違う？

当サービスの集計では、徒歩1〜5分2,990万円（227件）、6〜10分2,680万円（303件）、11〜15分2,080万円（159件）、16〜20分2,190万円（71件）。5分以内と11〜15分の差は910万円です。ただし11〜15分帯の中央面積は91.14㎡と最も広く、単純な距離だけの差ではない点に注意してください。

Q6. なぜ徒歩11〜15分帯だけ中央価格が下がるのですか？

当サービスの集計では、この帯の中央面積が91.14㎡と全帯で最も広いのに中央価格は2,080万円で最安です。推測ですが、単価の低い八軒五条西（中央1,580万円、88.59㎡）のような広めの築30年台ストックがこの帯に集まっているためと解釈できます（確証なし）。広さ優先の読者にとっては最も費用対効果の高い帯と読めます。

Q7. 狙いの条件で北海道札幌市西区 中古マンションの新着を毎日追うには？

当サービスの集計を生んでいるエンジンをそのまま使えます。LINEで「物件ウォッチ」を友だち追加し、「北海道札幌市西区 マンション」と送るだけで監視開始。athome、SUUMO、三井のリハウス、東急リバブルなど13サイトを15分間隔で自動巡回し、新着・価格変動・掲載終了を通知します。エリア・予算・築年・面積などの複合条件も指定可能。無料プラン（24時間遅延・1監視）があり、リアルタイム通知やAI分析は¥980/月〜です。

2026年8月のハイライトと注意点

今月の主役は構造の内訳だった。当サービスが13サイトから収集した816件のうち、SRC造の掲載が前月8件→18件（+125%の増加）、中央値も2,130万円→約2,790万円へ。同時にRC造も28件→43件（+53.6%の増加）で、構造表記のある物件そのものが増えている。築2010〜2019年帯も13件→26件（+100%の増加）と厚みが出た。掲載総数が728件→816件（+12.1%の増加）に伸びた中で、比較的グレードの高い層の情報量が増えた月だと読める。ただし2点は押さえておきたい。表示されている価格は売出時点のもので実際の成約価格ではないこと、そして同じ物件が複数サイトに載っている場合はそれぞれ1件として数えているため、件数は実在戸数より多めに出ることです。この前提の上でなら、月次の変化は十分に読み取る価値があります。

本レポートは、物件ウォッチが 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, 東急リバブル, ピタットハウス, 三井のリハウス, 不動産連合隊, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した掲載データ 816件（2026-07-06 〜 2026-08-05）を集計した分析です。日本の不動産市場全体の動向を示すものではなく、掲載データからは売買の成約は分かりません。物件の購入判断は必ずご自身の調査と専門家への相談のうえで行ってください。次回の更新は来月初旬を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・HOME4U・LIFULL HOMES・カチタス・東急リバブルなど13サイトを横断して収集した2026年8月5日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 北海道札幌市西区 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。