築10年台が"新築"より高い逆転現象 | 北海道札幌市西区 中古マンション 中古相場分析【2026年7月版】— 728件集計

最終更新: 2026年7月6日 | 728件・13サイトのデータに基づく

「新しい物件ほど高い」——不動産のいろはのはずが、今回の集計ではその常識が一部で崩れている。北海道札幌市西区 中古マンションについて、当サービスが13サイトから収集した728件（2026年6月6日〜7月6日）を分析したところ、築年帯によって価格が単調に上がらない"逆転"が見つかった。中央値2,199万円という数字の裏にある構造を、データで解きほぐしていく。

📝 本稿の読み方

• 分析対象: 13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, 東急リバブル, ピタットハウス, 三井のリハウス, 不動産連合隊, 住友ステップ, SUUMO）の掲載データ728件、期間2026-06-06〜2026-07-06
• 集計方法: 期間中に各サイトに掲載されていた物件を集計しています。価格変更などで同じ物件が再掲載された場合は、URLでまとめて1件として扱っています。
• 観測期間が短いため、新着・掲載終了の件数比較は参考程度にご覧ください
• 表示価格は売出時点の価格で、実際に成約した価格ではありません
• 同じ物件が複数サイトに掲載されている場合は、それぞれを1件として数えています
• 週次レポートとは数字が一致しません: 本月次レポートは直近30日間に掲載が確認できた物件を期間全体で集計します(複数サイトに掲載された物件は各サイトで1件ずつ、同一サイト内の再掲載はURLでまとめて1件)。週次レポートは週末時点に掲載中だった物件だけを切り取る断面集計のため、重複の数え方・集計窓・時点の取り方が異なり、件数や中央値は月次と週次で一致しないのが正常です

TL;DR / 今月の要点

• 当サービスが集めた728件の価格中央値は2,199万円（平均2,335万円、下位の目安1,490万円〜上位の目安2,899万円）
• 最安200万円〜最高9,800万円まで幅広く、下位5%ラインは480万円、上位5%ラインは4,499万円
• 築年帯別の中央値は旧耐震1,290万円→新耐震以降2,390万円→2000年代3,898万円→2010年代5,980万円と right上昇するが、2020年以降は3,140万円に反落する逆転現象を確認
• 3LDKの中央値2,480万円に対し4LDK以上は2,930万円、駅徒歩1〜5分の㎡単価は32.84万円/㎡と最も高い
• 旧耐震（1981年6月以前築）の物件は本集計で24.2%を占め、4件に1件の割合
• 掲載終了までの日数は中央値16日と、好条件物件は比較的短期間で市場から姿を消す傾向

北海道札幌市西区 中古マンションの中古市場の輪郭（当サービス集計）

728件という母数の厚みは、単発の物件広告では見えない全体の「輪郭」を描き出す。まずは内訳から見ていこう。

集めた728件の内訳

当サービスが収集した728件のうち、掲載件数が最も多いのはSUUMOの232件（構成比31.9%）、次いでathomeの216件（29.7%）で、この2サイトだけで全体の6割超を占める。以下、LIFULL HOMESが83件（11.4%）、不動産連合隊51件（7.0%）、三井のリハウス33件（4.5%）、センチュリー21と東急リバブルがそれぞれ31件（4.3%）と続く。athomeやSUUMOでは詳細情報の追加取得（エンリッチメント）も進んでおり、間取り・築年・駅徒歩といった属性の精度を底上げしている。

価格はどこに集中しているか

集計対象723件の価格分布では、中央値2,199万円に対し平均は2,335万円とやや高め。これは高額帯に裾を引く分布（一部の高額物件が平均を押し上げる形）であるためだ。ヒストグラムを見ると、1,500万〜2,000万円帯が134件、2,000万〜2,500万円帯が130件、2,500万〜3,000万円帯が114件と、1,500万〜3,000万円のレンジに全体の約半分が集中している。㎡単価の中央値は27.4万円/㎡で、専有面積が同程度でも立地や築年で単価が大きく変わってくる。

掲載開始・掲載終了の動き

観測期間中の新規掲載・掲載終了の件数には大きな波があり、当サービスの巡回サイクルの影響も含まれるため、週次の増減自体は参考値としてご覧いただきたい。掲載終了までの日数は中央値16日で、下位の目安（4日）まで含めると、動きの早い物件は1週間を待たずに掲載終了となるケースも一定数見られる。728件という「今、市場に出ている」数の裏で、日々の入れ替わりが起きている点は押さえておきたい。

築年ごとの相場と「価格の断層」

北海道札幌市西区 中古マンションには、はっきりとした築年の断層がある。ただし、その断層は「新しいほど高い」という単純な右肩上がりでは終わらない。

築年帯ごとの中央価格

新耐震基準・品確法・長期優良の境界で何が起きているか

1981年6月の新耐震基準（それ以前は旧耐震と呼ばれる）の前後で、中央価格は1,290万円から2,390万円へ、+1,100万円の上昇。㎡単価でも17.65万円/㎡から28.42万円/㎡へ+10.77万円/㎡の差が生じている。次の節目、2000年施行の品確法（住宅の品質確保促進法、10年瑕疵保証が義務化）の前後では2,390万円から3,898万円へ+1,508万円、㎡単価は28.42万円/㎡から42.33万円/㎡へ+13.91万円/㎡拡大した。

ここまでは順当な右肩上がりだが、2010年代の5,980万円（㎡単価67.13万円/㎡）から2020年以降の3,140万円（㎡単価34.33万円/㎡）への反落は目を引く。34.33万円/㎡は67.13万円/㎡を32.80万円下回る水準で、中央価格でみても約1.9倍の開きが逆方向に生じている。ただし2020年以降の面積中央値は76.26㎡と、2010年代の91.11㎡より一回り小さく、サンプルもそれぞれ13件・23件と少なめ（傾向として見る程度の参考値）である点は割り引いて読みたい。仮説として、コンパクトな新築・築浅供給が増えた結果、単純な総額比較では「割安」に見えているだけの可能性がある。

間取りで重ねると、旧耐震の3LDKは中央値990万円と、同じ旧耐震の2DK/2LDK（中央値1,480万円）より安い逆転が起きている。築古の広め物件が敬遠されやすい構図が透けて見える一方、新耐震以降は3LDK2,480万円、4LDK以上2,690万円と面積相応に上がっていく。構造別では新耐震期のRC造が中央値2,790万円、SRC造が3,080万円と近い水準で並んでいる。

旧耐震物件の比率と影響

本集計では旧耐震物件が176件、全体の24.2%を占める。4件に1件が1981年6月以前の建物という計算だ。旧耐震は住宅ローンの審査・融資年数で不利になりやすく、地震保険料や将来の修繕費見積もりにも影響しうる。価格の安さだけで判断せず、耐震診断の有無や管理組合の長期修繕計画を必ず確認したい。

間取り・構造別の相場

3LDKの中央値2,480万円に対し、4LDK以上は2,930万円。同じマンションカテゴリーでも間取りだけで450万円の差が生まれている。

主要間取りの顔ぶれ

※1LDKはサンプル10件とやや少なめのため、傾向として見る程度の参考値。

3LDKの㎡単価32.19万円/㎡は4LDK以上の29.15万円/㎡より3.04万円高い。面積が広がるほど総額は上がるが、単価はむしろ落ち着く傾向が読み取れる。ファミリー向けの3LDKが最も"密度高く"取引されている層と言えそうだ。

構造別の相場（RC・SRC・木造）

構造別では、RC造が28件で中央値2,285万円（傾向として見る程度）、SRC造が8件で中央値2,130万円（少数サンプルながら参考値）と、価格帯としては近い水準にある。木造は該当件数が1件のみで判断材料に乏しく、本集計では参考外とした。RC造・SRC造はいずれも鉄筋コンクリートを主体とする構造で、断熱・遮音性能では木造より優位とされるが、積雪寒冷地では二重サッシの有無など個別仕様の確認が欠かせない。

タワマン・低層マンションの位置づけ

エリアプロフィールでは、価格を左右する要素として「琴似駅からの徒歩分数」「JR・地下鉄両方の利用可否」「築年数」「階数・眺望」「共用施設の有無」が挙げられている。具体的なブランド名や修繕積立金の相場レンジは今回のエリアプロフィールでは確認できておらず、内見時にヒアリングで補うのが現実的だろう。本サービスの集計データからは、階数や眺望を区別した価格差までは抽出できていない点も申し添えたい。

立地軸でみる相場

駅から近いほど高い——という直感は、㎡単価で見るときれいに裏付けられる。

駅徒歩帯ごとの価格感

駅徒歩1〜5分の㎡単価は32.84万円/㎡、6〜10分は29.25万円/㎡、11〜15分は27.32万円/㎡、16〜20分は24.86万円/㎡、21分以上は24.30万円/㎡と、距離が離れるごとに一貫して下がっていく。その差は8.54万円/㎡に達する。一方で中央価格そのものは、16〜20分帯（2,190万円、面積中央値84.82㎡）が11〜15分帯（2,080万円、面積中央値84.82㎡）をわずかに上回るなど単純な右肩下がりにはならない。面積構成の違いが総額を左右している証左で、単価ベースで見るほうが立地の実力を素直に反映していると言えそうだ。

町丁・地区での偏り

当サービスが収集したデータを地区別に見ると、件数の多い順に琴似一条（53件、中央値1,690万円、㎡単価27.11万円/㎡）、八軒五条西（41件、1,680万円、21.19万円/㎡）、琴似二条（37件、2,780万円、34.10万円/㎡）、発寒九条（37件、2,729万円、30.27万円/㎡）、二十四軒三条（34件、1,490万円、18.45万円/㎡）と続く。同じ「琴似」の名を冠する地区でも一条と二条で中央値に1,000万円超の開きがあり、番地・丁目レベルでの立地精査が欠かせないことがわかる。琴似駅はJRと地下鉄東西線が交差する区内随一の生活拠点とされ、駅への近接度が地区間の価格差に反映されている可能性がある。

リスク要素と注意ポイント

安さや立地の良さだけに目を奪われると見落としがちなのが、リスク要素の比率だ。

当サービス集計のリスク要素

本集計における旧耐震物件の比率は24.2%（176件）。一方、再建築不可・借地権の物件はいずれも0%（該当なし）、告知事項ありは0.1%（1件）にとどまる。再建築不可・借地権の心配が少ないのは購入検討者にとって朗報だが、旧耐震比率の高さは住宅ローンの融資期間短縮や金利条件、地震保険料の割増に直結しうるため、築年月と耐震診断の有無は必ず個別に確認したい。

立地に固有のリスク（ハザード）

エリアプロフィールによれば、区内を流れる河川の氾濫想定区域が一部に存在する可能性が指摘されているものの、具体的な指定範囲や液状化リスクの詳細は今回のエリアプロフィールでは確認できていない。購入検討時には国のハザードマップで対象物件の所在地を個別に確認することを強くおすすめしたい。

規制・条例で抑えるべき点

用途地域の構成比率や容積率の典型値についても今回のエリアプロフィールでは具体的な数値の確認ができなかった。実務的には、積雪寒冷地特有の断熱性能（二重サッシの有無）、給排水管の凍結対策、共用部の除雪・排雪体制、管理組合の長期修繕計画と大規模修繕履歴を内見時に確認することが、価格の妥当性を判断するうえで欠かせないチェックポイントとなる。

データが示す「お得ゾーン」と「プレミアムゾーン」

安い物件、高い物件。それぞれにどんな顔ぶれが並んでいるか、両端を覗いてみよう。

下位10%：680万円以下に並ぶ物件

本集計で下位10%にあたる境界価格は680万円。この層に含まれる72件の築年中央値は1979年、面積中央値は55.42㎡、駅徒歩の中央値は6分とコンパクト・築古が中心だ。駅近ながら価格を抑えたい層、あるいはリノベーションを前提に自分好みに手を入れたい層に向く価格帯と言えそうだ。旧耐震に該当するケースが多いと見られ、融資条件の確認は必須になる。

上位10%：3,980万円以上に並ぶ物件

上位10%の境界価格は3,980万円。該当する72件の築年中央値は2005年、面積中央値は91.11㎡、駅徒歩の中央値は6分と、下位10%層と駅からの距離はほぼ変わらないのに築年と広さで価格帯が分かれている点が興味深い。ゆとりある面積と品確法以降の建築品質を求めるファミリー層、資産性を重視する層に向く価格帯だろう。

本稿で描いた分布のどこを狙うかが定まったら、次は条件を絞って監視するフェーズに入る。掲載終了までの中央値が16日という流通の速さを踏まえると、狙い目の物件を見逃さないためには、こまめなチェックが欠かせない。

よくある質問（当サービス集計での回答）

Q1. 北海道札幌市西区 中古マンションの中古相場はいくらですか？ 当サービスの集計では、728件の価格中央値は2,199万円です。下位の目安（1,490万円）から上位の目安（2,899万円）までの幅に全体の半数が収まっています。

Q2. 北海道札幌市西区 中古マンションの買い時はいつですか？ 本集計だけでは季節性までは断定できませんが、掲載終了までの日数の中央値が16日と短めであるため、動きが早い時期に良条件の物件を待っていると出会えないまま掲載終了になるケースが考えられます。狙う価格帯を先に決め、条件が合致した瞬間に動ける準備をしておくのが実務的です。

Q3. 旧耐震の物件はどれくらい流通していますか？ 当サービスの集計では、1981年6月以前築の旧耐震物件が728件中176件、比率にして24.2%を占めています。4件に1件が該当する計算で、融資条件や保険料への影響を踏まえた検討が必要です。

Q4. 北海道札幌市西区 中古マンションで㎡単価が高いのはどんな条件ですか？ 本集計では、駅徒歩1〜5分の物件が32.84万円/㎡と最も高く、築年帯では2010年代（67.13万円/㎡）が突出しています。駅近×築浅の組み合わせが単価を押し上げる典型パターンです。

Q5. 駅徒歩の差で価格はどれくらい変わりますか？ ㎡単価でみると、駅徒歩1〜5分の32.84万円/㎡と21分以上の24.30万円/㎡の差は8.54万円/㎡に達します。総額ベースでは面積構成の違いで単純な右肩下がりにはなりませんが、単価は駅距離と素直に連動しています。

Q6. なぜ2020年以降の物件が2010年代より安く見えるのですか？ 本集計では2010年代の中央値5,980万円に対し2020年以降は3,140万円と、約1.9倍の開きが逆方向に生じています。ただし2020年以降の面積中央値は76.26㎡と2010年代の91.11㎡より小さく、サンプルもそれぞれ13件・23件と少なめです。コンパクトな築浅供給の増加が影響している可能性があり、単純な築年比較だけで判断しないほうがよさそうです。

Q7. 狙いの条件で北海道札幌市西区 中古マンションの新着を毎日追うには？ 当サービス（物件ウォッチ）は、athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, 東急リバブル, ピタットハウス, 三井のリハウス, 不動産連合隊, 住友ステップ, SUUMOの13サイトを15分間隔で自動巡回し、条件に合致する新着物件をLINEに即時通知します。「築20年以内×3LDK」のような複合条件も設定でき、無料プランなら24時間遅延版で試せます。本稿で見た「掲載終了までの中央値16日」という流通速度を踏まえると、自動追跡はほぼ必須の備えと言えるでしょう。

2026年7月のハイライトと注意点

今回のハイライトは、築年帯が上がるほど価格も単調に上がるわけではないという逆転現象だ。2010年代の中央値5,980万円に対し2020年以降は3,140万円と、面積構成の違いを割り引いても目を引く差が生まれている。あわせて、旧耐震比率24.2%という数字も、購入検討時のローン・保険設計に直結する実務的なポイントとして押さえておきたい。

なお、本集計は観測期間が短いため、新規掲載・掲載終了の件数比較は参考程度に留めるべきである点、表示価格が売出時点のものであり成約価格ではない点は、継続的にご留意いただきたい。今後も月次で同じ枠組みを追い、断層や逆転が定着するのか一時的なのかを見極めていく。

本レポートは、当サービスが13サイト（athome, センチュリー21, 大京穴吹不動産, 大和ハウス, HOME4U, LIFULL HOMES, カチタス, 東急リバブル, ピタットハウス, 三井のリハウス, 不動産連合隊, 住友ステップ, SUUMO）から自動収集した728件の掲載データに基づく集計であり、日本の不動産市場全体の動向を示すものではありません。分析対象期間は2026年6月6日〜2026年7月6日、次回更新は月1回を予定しています。

※ この記事のデータは物件ウォッチがathome・センチュリー21・大京穴吹不動産・大和ハウス・HOME4U・LIFULL HOMES・カチタス・東急リバブルなど13サイトを横断して収集した2026年7月6日時点の情報です。実際の価格・在庫は各サイトにてご確認ください。現在掲載中の注目物件20件は 北海道札幌市西区 中古マンションの注目物件一覧 から確認できます。